房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策學(xué)習(xí)要點(diǎn)PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策學(xué)習(xí)要點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策學(xué)習(xí)要點(diǎn)適用范圍：適用范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第1頁(yè)/共20頁(yè)提提 綱綱第2頁(yè)/共20頁(yè)一一、涉及的主要文件、涉及的主要文件 1 1、關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅（財(cái)稅201620163636號(hào)）號(hào)） 2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告20162016年第年第1 18 8號(hào)）號(hào)） 第3頁(yè)/共20頁(yè)（一）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（一）在中華人

2、民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人，為的納稅人，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。注意以下概念：注意以下概念：銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。適用適用“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目。稅目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第4頁(yè)/共20頁(yè)（一）（一）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人，自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人，為房地產(chǎn)業(yè)增值

3、稅納稅人。為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。注意以下概念：注意以下概念：銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售，是指所銷(xiāo)售的自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在中華人民共和國(guó)境內(nèi)。第5頁(yè)/共20頁(yè)（二）納稅人類型及計(jì)稅方法（二）納稅人類型及計(jì)稅方法1 1、一般納稅人、一般納稅人年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元以及未超過(guò)但按規(guī)定辦理一般納稅人登記的納稅人適用一般計(jì)稅方法：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期不含稅銷(xiāo)售額*稅率（11%）-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額2 2、小規(guī)模納稅人、小規(guī)模納稅人未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)且未辦理一般納稅人登記的納稅人。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：

4、當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期不含稅銷(xiāo)售額*征收率（5%）第6頁(yè)/共20頁(yè)（二）納稅人類型及計(jì)稅方法（二）納稅人類型及計(jì)稅方法3 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目按規(guī)定可以選擇適、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目按規(guī)定可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑工程施工許可證未注明合同開(kāi)工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，3636個(gè)

5、月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。稅。第7頁(yè)/共20頁(yè)（一）基本規(guī)定（一）基本規(guī)定銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)主管部門(mén)指定開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金不征收增值稅。房地產(chǎn)主管部門(mén)指定開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金不征收增值稅。第8頁(yè)/共20頁(yè)（二）差額扣除規(guī)定（二）差額扣除規(guī)定1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)

6、外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額?？詈蟮挠囝~計(jì)算銷(xiāo)售額。計(jì)算公式：銷(xiāo)售額計(jì)算公式：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%）注意以下三個(gè)方面： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，允許差額扣除銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。對(duì)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，則不允許差額扣除。 注意“對(duì)應(yīng)”的含義。土地價(jià)款并非一次性從銷(xiāo)售額中全額扣除，而是要隨著銷(xiāo)售額的確認(rèn)，逐步扣除。 計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)，按當(dāng)期取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地價(jià)款后，要按11%適用稅率換算

7、為不含稅價(jià)款。 第9頁(yè)/共20頁(yè)（二）差額扣除規(guī)定（二）差額扣除規(guī)定2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款計(jì)算公式：、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款計(jì)算公式：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。扣

8、除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。差額扣除憑據(jù)以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。第10頁(yè)/共20頁(yè)（二）差額扣除規(guī)定（二）差額扣除規(guī)定例如：例如： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2015年1月從政府購(gòu)買(mǎi)取得某地塊土地使用權(quán)，支付土地價(jià)款10億元，2016年6月開(kāi)發(fā)完成，共計(jì)可供銷(xiāo)售建筑面積為10000平方米，選擇一般計(jì)稅方法，7月銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積8000平方米，允許差額扣除土地價(jià)款多少？ 7月允許差額扣除土地價(jià)款=8000/10000*10=8億元 第11頁(yè)/共20頁(yè) 1、進(jìn)項(xiàng)稅額，指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，所支、進(jìn)項(xiàng)稅額，指納稅人購(gòu)進(jìn)貨

9、物、勞務(wù)、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額?？鄱悜{證方面：扣稅憑證方面：從銷(xiāo)售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額。購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買(mǎi)價(jià)扣除率從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。第12頁(yè)/共20頁(yè) 1、進(jìn)項(xiàng)稅額，指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不

10、動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，所支、進(jìn)項(xiàng)稅額，指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。不得抵扣的情形要求：不得抵扣的情形要求：用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨

11、物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。包括納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用。第13頁(yè)/共20頁(yè) 2、一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)、一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 劃分標(biāo)準(zhǔn)：劃分標(biāo)準(zhǔn)：以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

12、計(jì)算公式：計(jì)算公式：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模） 清算：清算：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。第14頁(yè)/共20頁(yè) （一）房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。 取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，

13、是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。第15頁(yè)/共20頁(yè) （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取預(yù)收款方式，應(yīng)在收到采取預(yù)收款方式，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照預(yù)收款時(shí)按照3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算公式：計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。預(yù)繳期限：預(yù)繳期限：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅

14、人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。申報(bào)表格：申報(bào)表格：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)增值稅預(yù)繳稅款表。抵減憑證：抵減憑證：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。第16頁(yè)/共20頁(yè) （一）一般納稅人（一）一般納稅人 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 一般納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。第17頁(yè)/共20頁(yè) （二）小規(guī)模納稅人（