南京金鑾江寧地塊市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告ppt課件

1、報(bào)告思緒及框架 工程研判城市研討市場(chǎng)分析開(kāi)展戰(zhàn)略工程定位產(chǎn)品規(guī)劃工程分析工程界定城市宏觀市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)戰(zhàn)略戰(zhàn)略突破價(jià)值感知資源賣點(diǎn)籠統(tǒng)定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品配比創(chuàng)新增值工程分析區(qū)位分析本工程工程地處南京將軍山下，將軍大道與佛城西路交匯處，行政區(qū)域隸屬江寧區(qū)。毗鄰河海大學(xué)。用地性質(zhì)商住占地面積13600容積率4.5建筑密度30%綠地率30%建筑高度100m工程分析城市關(guān)系工程間隔市中心新街口商業(yè)圈20 公里，經(jīng)過(guò)將軍大道、花神大道，30分鐘車程；間隔江寧中心區(qū)約9.5公里，經(jīng)過(guò)將軍大道、天元西路、天元中路，約15分鐘車程；間隔江寧開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)約5公里，經(jīng)過(guò)將軍大道，約5分

2、鐘車程；間隔江北中心約20公里，經(jīng)過(guò)將軍大道、花神大道、長(zhǎng)江三橋，約20分鐘車程。工程分析城市交通本工程道路情況：將軍大道：雙向四車道，銜接主城雨花區(qū)和江寧區(qū)的主干道；佛城西東路：雙向四車道，銜接寧丹公路與江寧中心蘇源大道；機(jī)場(chǎng)高速：雙向四車道，銜接主城與祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)工程分析城市交通交通情況：將軍大道與佛城路貫穿，極大豐富了工程暢達(dá)的交通便利度；將軍大道、佛城路是通往工程的2條干道，有8條公交線路設(shè)立附近，中心主城及區(qū)域內(nèi)至工程的可達(dá)性和便利度極佳工程分析所屬片區(qū)英華達(dá)摩托羅拉埃斯頓統(tǒng)寶光電復(fù)地朗香河海大學(xué)江南青年城紡織工業(yè)園翠屏灣花園城片區(qū)絕大數(shù)為別墅等高檔住宅，并緊靠河海大學(xué)、法官學(xué)院，人

3、文氣味濃郁；外資企業(yè)分布周圍，片區(qū)價(jià)值凸顯工程分析周邊配套配套2公里生活圈教育河海大學(xué)法官學(xué)院英華學(xué)校航空航天大學(xué)正德職業(yè)學(xué)院愛(ài)爾法幼兒園購(gòu)物佛城西路華誠(chéng)超市等商業(yè)將軍大道商業(yè)托樂(lè)嘉街區(qū)蘇果超市等商業(yè)餐飲佛城西路各類型餐飲托樂(lè)街肯德基等各類型商業(yè)星羅棋布銀行工商銀行、招商銀行等文體河海大學(xué)體育中心市政開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、檢疫中心、海關(guān)、科技創(chuàng)業(yè)中心醫(yī)療托樂(lè)嘉街區(qū)診所郵局托樂(lè)嘉街區(qū)郵局工程分析四至地塊周圍是以河海大學(xué)延伸包圍為主，另有將軍大道、佛城西路等路道。東面：綠地廣場(chǎng)、將軍大道、埃斯頓；西面：翰海翠庭社區(qū)、河海大學(xué)；南面：佛城西路；北面：康厚街、河海大學(xué)。工程分析地塊現(xiàn)狀工程地塊內(nèi)堆放渣滓品較多

4、；地塊東面綠地廣場(chǎng)為可利用資源；地塊相對(duì)平整，外形呈狹長(zhǎng)形；地塊處與將軍大道和佛城西路交匯處，昭示性強(qiáng)工程界定：區(qū)域重點(diǎn)開(kāi)展方向、稀缺的，高容積率的，生活配套資源完善的，山林資源豐富的，富人區(qū)的，交通便利的城市擴(kuò)張生長(zhǎng)型區(qū)域中心工程環(huán)境條件工程周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，整個(gè)將軍山及牛首山的概念炒作的啟動(dòng)，對(duì)片區(qū)籠統(tǒng)提升很重要，如何借勢(shì)成為一大關(guān)鍵點(diǎn)。地塊條件工程地塊本身缺乏可以發(fā)掘和利用的顯性資源，必需發(fā)掘其他隱性資源，必要時(shí)要嫁接其他概念和資源以提升工程整體價(jià)值。交通條件工程出行暢通，周邊有多條公共交通線路經(jīng)過(guò)，可以滿足區(qū)域客群出行要求。經(jīng)濟(jì)目的工程為目前市場(chǎng)高容積率住宅區(qū)，由于目前區(qū)域市場(chǎng)接受以別

5、墅住宅為主，高層、小高層產(chǎn)品價(jià)值稀缺性發(fā)掘尤為重要。區(qū)位條件處于將軍山板塊，處在區(qū)域開(kāi)展的主方向之上，未來(lái)開(kāi)展前景看好。配套條件目前工程周邊配套成熟。報(bào)告思緒及框架 工程研判城市研討市場(chǎng)分析開(kāi)展戰(zhàn)略工程定位產(chǎn)品規(guī)劃工程分析工程界定城市宏觀市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)戰(zhàn)略戰(zhàn)略突破價(jià)值感知資源賣點(diǎn)籠統(tǒng)定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品配比創(chuàng)新增值至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市多中心開(kāi)展、大框架構(gòu)成的城市格局，多元城市中心論為多種生活方式的并存發(fā)明了能夠 南京地處長(zhǎng)江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，轄設(shè)十一區(qū)二縣，總面積6597平方公里，是江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江中下游中心城市。 南京東連富饒的長(zhǎng)

6、江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長(zhǎng)江穿越境域，江寬水深，萬(wàn)噸海輪可終年暢通，是一個(gè)天然的河、海良港。 南京是長(zhǎng)三角的中心城市；是全國(guó)性商貿(mào)中心之一；歷史文化名城。 作為三大都市圈的領(lǐng)航者，長(zhǎng)三角地域在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的位置將不斷提高，而作為長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市的南京，其未來(lái)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中也將扮演愈加重要的角色。南京為經(jīng)濟(jì)中心開(kāi)展城市，其“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的輻射的城市有：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖 。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速開(kāi)展期GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯甚至倒退5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%-15%飛速發(fā)展 南京國(guó)

7、內(nèi)消費(fèi)總值延續(xù)四年堅(jiān)持15以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的繼續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建立、房產(chǎn)市場(chǎng)的高速開(kāi)展相互促進(jìn)，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無(wú)法順應(yīng)。目前南京市的城市化程度在60%左右，按國(guó)際慣例而言，正處于快速開(kāi)展區(qū)間。在這樣的情勢(shì)下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京進(jìn)入城市快速裂變、擴(kuò)張時(shí)期。經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展，城市居民生活程度不斷提高，居民購(gòu)買力日益加強(qiáng)，是培育近幾年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺態(tài)勢(shì)的根本要素之一 發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需

8、求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型人均收入程度對(duì)房地產(chǎn)周期的影響城市總體規(guī)劃多中心開(kāi)展的城市格局規(guī)劃區(qū)域 區(qū)域特征 發(fā)展引擎 發(fā)展階段河西新城 政府全力打造區(qū)域，但產(chǎn)業(yè)支撐尚未成型，區(qū)域正處于發(fā)展成熟期 十運(yùn)會(huì)（光環(huán)已過(guò)）、軌道交通（價(jià)值尚未體現(xiàn)）、CBD（有待時(shí)日） 北部開(kāi)發(fā)接近尾期，中部奧體時(shí)代正在發(fā)展中調(diào)整 仙林新市區(qū) 自然環(huán)境優(yōu)美，依托大學(xué)城 教育產(chǎn)業(yè)為主 大學(xué)城開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期 江北新市區(qū) 重化工基地，城市發(fā)展滯后，發(fā)展機(jī)遇難以確定 重化工產(chǎn)業(yè) 處于啟動(dòng)發(fā)展初期 東山（江寧）新市區(qū)布局分

9、散，多板塊并存發(fā)展雄厚產(chǎn)業(yè)支撐、綠色環(huán)境、軌道交通各板塊分階段快速發(fā)展在主城的根底上重點(diǎn)開(kāi)展河西次中心，重點(diǎn)培育三個(gè)新市區(qū)，即東山、仙西和江北三個(gè)新市區(qū)的次區(qū)域中心，構(gòu)成多核區(qū)域中心格局。三大新市區(qū)中：江北地域最廣大目前開(kāi)展最滯后；仙林單一優(yōu)勢(shì)明顯；東山江寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，開(kāi)展優(yōu)勢(shì)日趨明顯。南京作為長(zhǎng)江中下游重要的開(kāi)展城市，未來(lái)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中也將扮演愈加重要的角色，城市的對(duì)外輻射的才干十清楚顯。飛速開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)，添加了居民收入程度，也為城市發(fā)明了多種生活方式并存的能夠。一城三區(qū)城市規(guī)劃，加快新城的建立開(kāi)展，也呈現(xiàn)出了南京多元、多中心的方向開(kāi)展。城市宏觀結(jié)論城市開(kāi)展給江寧帶來(lái)的機(jī)

10、遇與挑戰(zhàn)南京多中心開(kāi)展的城市總體規(guī)劃 奠定了江寧的新城途徑以主城為中心，重點(diǎn)培育三個(gè)新市區(qū)，即東山、仙西和江北三個(gè)新市區(qū)的次區(qū)域中心，構(gòu)成多核區(qū)域中心格局 。江寧市場(chǎng)的開(kāi)展背景龍行天下 虎踞金陵開(kāi)展沿革： 1990年江寧啟動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)，此時(shí)江寧的房產(chǎn)仍只局限于東山鎮(zhèn)部分地域，其主要功能和效力對(duì)象也只是“集團(tuán)購(gòu)買、“單位分房為主。 2000年江寧撤縣建區(qū)后，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全縣經(jīng)濟(jì)中所占的比重也與日俱增,但由于江寧本身的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)方式，使得江寧工程在人們心目中僅是“自然環(huán)境與“低廉價(jià)錢的代名詞。 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在2001年2003年進(jìn)入快速開(kāi)展期，時(shí)逢南京城建改造帶來(lái)大量拆遷剛性需求，使

11、得江寧房產(chǎn)市場(chǎng)不斷處于供不應(yīng)求形狀?！耙怀侨齾^(qū)確立江寧位置，軌道交通改善板塊生活質(zhì)量 2004年，政府資金政策偏向于奧體板塊以及江北區(qū)域，雖然江寧區(qū)政府喊出打造新城的口號(hào)，但由于缺乏政府的支持，配套與交通設(shè)備不斷無(wú)法跟的上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，這也極大約束了江寧的開(kāi)展。 2005年，在市場(chǎng)的宏觀調(diào)整下，市場(chǎng)呈現(xiàn)構(gòu)造性分層，經(jīng)濟(jì)型戶型繼續(xù)穩(wěn)定銷售，大戶型那么相對(duì)滯銷。 2006年，整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)放緩，需求那么較為旺盛,整個(gè)江寧市場(chǎng)繼續(xù)熱銷。 根據(jù)南京市一城三區(qū)河西、仙林、東山的開(kāi)展戰(zhàn)略，東山新市區(qū)將成為南京中心城區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，確立了江寧板塊在南京樓市中的重要位置。 給江寧樓市注入了新的活力。根據(jù)該

12、方案，未來(lái)將有35條車行通道與主城間的聯(lián)絡(luò)將得到大力加強(qiáng)，以往限制江寧樓市開(kāi)展的交通瓶頸將會(huì)被大大緩解。道路交通環(huán)境的大大改善將使東山新市區(qū)迎來(lái)新一輪開(kāi)展契機(jī)。江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)展呈現(xiàn)以下特征： 經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資速度增長(zhǎng)迅速。 經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整步伐加快，工業(yè)根底實(shí)力雄厚。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資速度迅猛開(kāi)展年度社會(huì)零售總額居民儲(chǔ)蓄零售額/儲(chǔ)蓄人均零售額人均儲(chǔ)蓄額200326.3370.040.3834469166200431.5484.90.37402810842200566.44106.850.62819413178200677.11126.20.339980

13、16801200791.02143.420.631035014351江寧人均GDP、商品零售額和儲(chǔ)蓄額處于較快的增長(zhǎng)階段，居民消費(fèi)潛力正在添加江寧零售額和儲(chǔ)蓄額雙雙增長(zhǎng)的同時(shí)，更多的錢轉(zhuǎn)入儲(chǔ)蓄，闡明潛在消費(fèi)才干添加。 2007年江寧在崗職工平均工資為19580元，農(nóng)民人均收入8140元。2007年，江寧社會(huì)消費(fèi)品零售總額為91.02億元，增長(zhǎng)15.28%，人均社會(huì)消費(fèi)品零售額10350元，表現(xiàn)出江寧居民消費(fèi)才干正在釋放。2007年，江寧城鄉(xiāng)居民存款達(dá)143.42億元，人均存款14351元，顯示出一定的潛在消費(fèi)才干。江寧2007年人均GDP為3.9萬(wàn)元，增速約13%。年度人均GDP增長(zhǎng)率2003

14、2.222%20042.6219%20052.8910%20063.3814%20073.913%模型推導(dǎo)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速開(kāi)展階段國(guó)際通用衡量規(guī)范闡明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP程度決議了一個(gè)地域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展階段。2007年，江寧人均GDP為3.9萬(wàn)元，折合5400美圓，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速開(kāi)展階段。2007年，江寧GDP為336.8億元，增速到達(dá)18%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速開(kāi)展階段。根據(jù)相關(guān)實(shí)際和國(guó)際通用衡量規(guī)范判別，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)快速開(kāi)展的階段。江寧作為南京城市化人口分散主要承接地市區(qū)人口與自然人口激增江寧東山城市人口遠(yuǎn)景規(guī)劃 自然人口的添加截止到2007年底，江寧區(qū)城鎮(zhèn)人口到達(dá)

15、了87.94萬(wàn)人，參照江寧新東山遠(yuǎn)景規(guī)劃來(lái)看，江寧人口也遠(yuǎn)超規(guī)劃，未來(lái)江寧人口會(huì)更讓他更加激增，未來(lái)的開(kāi)展空間非常寬廣。 南京市區(qū)人口郊區(qū)化 自江寧撤縣建區(qū)后，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重也與日俱增，區(qū)域依托自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高性價(jià)比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散。 新南京人的主流市場(chǎng)之一 周邊郊縣的吸納力有所添加 從以上數(shù)據(jù)中還可以看出，19902000年，城區(qū)人口添加97.42萬(wàn)人的同時(shí)，土地面積添加了124.1平方公里；同期，近郊的土地面積減少了113.49平方公里，與城區(qū)土地面積增幅相當(dāng)，郊區(qū)人口正逐漸向城區(qū)遷移。江寧自2000年底撤

16、縣改區(qū)后，近幾年來(lái)，周邊郊區(qū)人口明顯向城區(qū)遷移。 在城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)不斷向外擴(kuò)張，郊區(qū)土地逐漸融入城市，郊區(qū)人口也隨之向城區(qū)遷移。 新南京人的主流市場(chǎng)之產(chǎn)業(yè)人口就地置業(yè)趨勢(shì)凸顯 高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅猛在2007年江寧利用外資工程數(shù)195個(gè)，其中千萬(wàn)美圓以上工程100個(gè)，協(xié)議注冊(cè)外資11.5億美圓，同比增長(zhǎng)19.8%；實(shí)踐利用外資5.98億美圓，同比口徑增長(zhǎng)28.1%；出口創(chuàng)匯27.5億美圓。大批公司入住的同時(shí)也帶來(lái)了大量居住的需求，他們購(gòu)房?jī)A向江寧本地置業(yè)。 大學(xué)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅速根據(jù)規(guī)劃，江寧大學(xué)城將建成15所高校、20萬(wàn)學(xué)生。大量學(xué)生的進(jìn)入將對(duì)江寧房產(chǎn)市場(chǎng)起到重要意義。 外地來(lái)寧經(jīng)商的人員江

17、寧經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，帶來(lái)大量外地來(lái)寧經(jīng)商人員，在經(jīng)過(guò)幾年辛勤的任務(wù)后，他們手上有了一些積存，他們熟習(xí)區(qū)域，情愿長(zhǎng)期居住下去。交通設(shè)備日漸完善，大南京格局指日構(gòu)成 地鐵改動(dòng)生活 南延線將拉進(jìn)區(qū)域與主城的間隔 09年完工的地鐵南延線將使南京主城與江寧構(gòu)成 有效對(duì)接，極大拉近江寧與主城的時(shí)間與空間距 離，江寧也將真正與南京融為一體，構(gòu)成真正的 大南京幅員 。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃方案，地鐵一號(hào)線南延線將從安德門站出發(fā)，全長(zhǎng)17.1公里。 交通設(shè)備日漸完善，大南京格局指日構(gòu)成 鐵路南站 江寧再次提速火車南站要建成亞洲第一大站。整個(gè)南站站場(chǎng)將由三部分組成，分別是高速車場(chǎng)、普速車場(chǎng)及城際車場(chǎng)。根據(jù)規(guī)劃，建在岔路口地域的

18、南京南站，將取代現(xiàn)有的北站成為南京的交通門戶。它的規(guī)模將是現(xiàn)有南京站的6倍左右，屆時(shí)接送的旅客量也將是規(guī)劃中的南京新站的9倍，80以上的客流將在南站被分流。鐵路南站的建立，將帶來(lái)大量的是人流、物流、資金流、信息流，這對(duì)江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)展起到積極的意義。交通設(shè)備日漸完善，大南京格局指日構(gòu)成 快速公交干道系統(tǒng)的線性邏輯根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動(dòng)快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)是投資省、見(jiàn)效快，普通造價(jià)是同等長(zhǎng)度地鐵建立本錢的1/10，運(yùn)營(yíng)速度可達(dá)40公里小時(shí)，單向運(yùn)送才干每小時(shí)可達(dá)2萬(wàn)4萬(wàn)人。交通設(shè)備日漸完善，大南京格局指日構(gòu)成 南京主城與東山新市區(qū)通道最終確定

19、了 “4軌2高4快4主2次 的方案。 4條軌道交通線軌道1號(hào)線南延線、軌道3號(hào)線、5號(hào)線、機(jī)場(chǎng)輕軌 2條高速路為寧杭高速和機(jī)場(chǎng)高速。 4條快速路為寧丹路、寧溧路、天印路北延線、104國(guó)道北延線。 4條主干道為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路。次干道為雙龍街東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。 快速干道規(guī)劃加強(qiáng)了江寧到達(dá)各區(qū)域的便利性，構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)道，帶來(lái)區(qū)域開(kāi)展的全面處理方案多條快速線路規(guī)劃構(gòu)筑江寧新市區(qū)的可繼續(xù)開(kāi)展之路 江寧開(kāi)展，后勁十足 突破行政區(qū)劃的體制性束縛，讓經(jīng)濟(jì)全面提速2006年3月江寧調(diào)整了鎮(zhèn)街行政區(qū)劃方案，江寧由原先的9個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)調(diào)整為7個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)，撤并幅度超越

20、50%。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量（個(gè)）平均面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）調(diào)整前20 7856392調(diào)整后9174.88.7在調(diào)整前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量多，面積小，人口少，管理起來(lái)相對(duì)復(fù)雜，合并后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口與地域面積的添加，資源得到有效優(yōu)化，突破了行政區(qū)劃的束縛，提升了經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的速度。 加速城市化進(jìn)程，為區(qū)域可繼續(xù)開(kāi)展預(yù)留空間 總的來(lái)看，江寧城市化率只需54左右，城市化的滯后，不僅增大開(kāi)展本錢、影響工業(yè)化進(jìn)程，而且也不利于人居環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，影響人民群眾的消費(fèi)生活質(zhì)量。經(jīng)過(guò)區(qū)劃調(diào)整，實(shí)施鎮(zhèn)街撤并，進(jìn)一步壯大鎮(zhèn)街規(guī)模，提高城市建立和管理程度，充分激活中心城區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)的潛能，進(jìn)一步拉開(kāi)城市框架、提升城市籠統(tǒng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體

21、化開(kāi)展。 此次區(qū)劃調(diào)整是江寧自撤縣改區(qū)后又一次行政調(diào)整，此次區(qū)劃調(diào)整，不是簡(jiǎn)單的鎮(zhèn)街之間的相加、鎮(zhèn)街?jǐn)?shù)量的減少，而是把資源有效的優(yōu)化，促進(jìn)資源的集聚和流動(dòng)，加強(qiáng)區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 市場(chǎng)背景結(jié)論江寧作為南京新城之一，開(kāi)展前景寬廣 給江寧樓市注入了新的開(kāi)展活力，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)著承載南京新城市化開(kāi)展與擴(kuò)張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟(jì)龍頭，未來(lái)開(kāi)展的重要腹地。區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、交通、配套等各項(xiàng)設(shè)備都為區(qū)域開(kāi)展前景提供廣的開(kāi)展空間。 區(qū)劃調(diào)整，是將江寧資源進(jìn)一步的強(qiáng)化與優(yōu)化，促進(jìn)原先資源的集聚和流動(dòng)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。從江寧未來(lái)的開(kāi)展前景來(lái)看，科學(xué)園地域作為江寧全新的開(kāi)展板塊，將承當(dāng)起新城擴(kuò)張的

22、重要職能。報(bào)告思緒及框架 工程研判城市研討市場(chǎng)分析開(kāi)展戰(zhàn)略工程定位產(chǎn)品規(guī)劃工程分析工程界定城市宏觀市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)戰(zhàn)略戰(zhàn)略突破價(jià)值感知資源賣點(diǎn)籠統(tǒng)定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品配比創(chuàng)新增值房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 07年自3 月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比例相對(duì)穩(wěn)定，一直堅(jiān)持在25左右的程度。2007 年112 月份南京市固定資產(chǎn)累計(jì)投資到達(dá)1868.0億元，同期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資到達(dá)446 億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比值為23.83。07 年截止12 月份，南京市累計(jì)住宅施工面積到達(dá)2848.7 萬(wàn)平方米，累計(jì)開(kāi)工面積為578.56 萬(wàn)平方米，其中當(dāng)月新增開(kāi)

23、工面積為268.22 萬(wàn)平方米。年末各工程工程陸續(xù)宣告終了，因此12月的開(kāi)工面積大幅上升。2007年，南京市成交土地合計(jì)121宗，流標(biāo)5宗；實(shí)踐出讓面積達(dá)789.7萬(wàn) ，成交總價(jià)為402.7億元不包括高淳、溧水。對(duì)比兩年的土地價(jià)錢，07年土地上漲明顯，高地價(jià)也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要緣由。整體土地市場(chǎng)表現(xiàn)呈成交率、成交價(jià)錢“雙高景象區(qū)域供應(yīng)表現(xiàn)，江寧僅次于江南八區(qū)居住用地成交占據(jù)主導(dǎo)，江寧開(kāi)展?jié)摿?qiáng)勁 2007年，南京各區(qū)域的成交土地中，居住用地合計(jì)成交70塊，主要分布在江寧和棲霞；商業(yè)用地合計(jì)成交22塊，主要分布在江寧和六合；商辦用地合計(jì)成交29塊，主要分布在建鄴和江寧。2007年，南京各區(qū)域的

24、成交土地中，棲霞區(qū)以179.7萬(wàn)的居住用地成交面積領(lǐng)先其它區(qū)域；江寧區(qū)那么以29.78萬(wàn)的商業(yè)用地成交面積居各區(qū)之首，預(yù)示了未來(lái)城市新CBD區(qū)域的開(kāi)展?jié)摿Γ唤ㄠ拝^(qū)以53.42萬(wàn)的商辦用地面積領(lǐng)先。“地王認(rèn)識(shí) 9塊“地王的競(jìng)拍猛烈，平均競(jìng)價(jià)輪次為72次，成交價(jià)錢平均是掛牌價(jià)格的2倍左右，其中的下關(guān)地塊更是到達(dá)了13.55倍。 “地王影響： 有報(bào)道稱2007年中國(guó)十大地王帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)平均上漲20%，其中就有萬(wàn)科在南京拿下的牛首山地塊。7月26日，萬(wàn)科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購(gòu)入江寧區(qū)牛首山地塊，創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價(jià)最高紀(jì)錄，當(dāng)時(shí)該地塊周邊的樓盤價(jià)錢在4500元/平方米左右

25、，萬(wàn)科拿地三天內(nèi)，整個(gè)江寧區(qū)二手房掛牌價(jià)平均漲了300元/平方米，業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測(cè)未來(lái)該地房?jī)r(jià)將到達(dá)7000元/平方米。 而樓面價(jià)到達(dá)12129元/平方米的江北地王產(chǎn)生后，其附近樓盤，如錢塘望景花園，開(kāi)盤當(dāng)日即以4500元/左右的均價(jià)銷售152套，遭遇購(gòu)房者瘋搶。 一方面，“地王的出現(xiàn)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)有提升作用；另一方面，“地王代表的高樓面地價(jià)也帶動(dòng)了現(xiàn)有周邊樓盤的銷售?！暗赝跽J(rèn)識(shí)全市新增供應(yīng)、成交、均價(jià)走勢(shì)呈供求兩旺局面 07年全市市場(chǎng)供求均高于往年，總體情勢(shì)仍為供不應(yīng)求；江南八區(qū)供應(yīng)量與06年根本持平，成交量略降。 07年全市及江南八區(qū)銷售均價(jià)較06年均有大幅提升。供應(yīng)、成交、均價(jià)走勢(shì)受調(diào)控影響明顯

26、07年1-7月市場(chǎng)全面開(kāi)花，供不應(yīng)求明顯。 07年8月起，全市市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求，9月底的宏觀調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的影響明顯，但市場(chǎng)和消費(fèi)者已逐漸成熟。08年1-3月份成交競(jìng)賽整體下滑，從4月份開(kāi)場(chǎng)市場(chǎng)逐漸回暖，買賣量穩(wěn)步上升,但從6月份開(kāi)場(chǎng)市場(chǎng)又逐漸疲軟。江寧成為拉動(dòng)南京樓市的主力 江寧、江北、河西成為拉動(dòng)南京樓市的三股繼續(xù)動(dòng)力； 江寧、江北與江南八區(qū)三分天下； 江南八區(qū)中河西板塊無(wú)論供應(yīng)還是銷售位居首位； 07年除江寧、江北、河西外，其他板塊表現(xiàn)平穩(wěn)，城北逐漸顯露頭角，在市場(chǎng)份額上趕超勢(shì)頭強(qiáng)勁，而其他板塊表現(xiàn)相對(duì)良性平穩(wěn)； 08年1-7月南京受宏觀調(diào)控整體回落，但江寧、江北照舊表現(xiàn)強(qiáng)勁勢(shì)頭市場(chǎng)供銷以

27、大中型戶型為主體，中小戶型和溫馨大戶型銷售率高的特征明顯與實(shí)踐市場(chǎng)供應(yīng)相矛盾2007年南京商品住宅供應(yīng)戶型面積2007年南京商品住宅成交戶型面積2007年南京商品住宅供應(yīng)戶型構(gòu)造2007年南京商品住宅成交戶型構(gòu)造主力購(gòu)房人群將越來(lái)越集中到任務(wù)處于穩(wěn)定上升期有一定經(jīng)濟(jì)根底的中青年人群；南京的主力購(gòu)房人群將依然以普通消費(fèi)群為主；南京的主力購(gòu)房人群將越來(lái)越集中到改善居住環(huán)這一大類需求購(gòu)房者年齡構(gòu)造呈年輕化趨勢(shì)，中年構(gòu)造仍占據(jù)相當(dāng)比例，其中公務(wù)員和事業(yè)單位、企業(yè)管理干部及企業(yè)職員為商品房的主流消費(fèi)群體，主要以改善居住環(huán)境為主兩室及三室仍為市場(chǎng)的需求主流，面積需求主要在80-120之間，多層仍是主流，小

28、高層接受度逐漸提高；精裝修、全裝修房多樣化需求正在構(gòu)成內(nèi)部環(huán)境注重率來(lái)看,絕大多數(shù)消費(fèi)者主要關(guān)注戶型設(shè)計(jì)和小區(qū)景觀；外部環(huán)境注重率來(lái)看,絕大多數(shù)消費(fèi)者主要關(guān)注交通市政配套和外部生態(tài)環(huán)境；購(gòu)房要素來(lái)看,排在前三位的是價(jià)錢、生活配套和交通價(jià)錢、配套仍是購(gòu)房主要思索要素，購(gòu)房者越趨理性，越來(lái)越注重小區(qū)的戶型、景觀等綜合質(zhì)量 07年度市場(chǎng)供應(yīng)上升，銷售繼續(xù)放量，同時(shí)伴隨著價(jià)錢的上升； 07年10-12月宏觀調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的影響明顯，但市場(chǎng)和消費(fèi)者已逐漸成熟； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)工面積等均呈現(xiàn)下降勢(shì)頭，正向影響著07年及以后的市場(chǎng)供應(yīng)；主城高房?jī)r(jià)擠壓消費(fèi)者郊區(qū)購(gòu)房趨勢(shì)明顯；消費(fèi)觀念趨于提高，產(chǎn)品期望提升；

29、價(jià)錢、配套和產(chǎn)品依然是中心競(jìng)爭(zhēng)力宏觀市場(chǎng)分析結(jié)論商品房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)供應(yīng)旺盛，需求平穩(wěn) 07年江寧整體走勢(shì)供銷兩旺，價(jià)錢增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)超越預(yù)期；08年南京整體回落，但區(qū)域認(rèn)購(gòu)量近幾個(gè)月一直排名南京第一； 月度認(rèn)購(gòu)量接近整體總量的1/3。闡明購(gòu)房者目前比較看好江寧市場(chǎng)。區(qū)域各板塊分布特征片 區(qū)市場(chǎng)形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢(shì)岔路口片區(qū)市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū)，入住率較高，第一居所特征明顯經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅前期價(jià)格較低后期價(jià)格上揚(yáng)較快，目前均價(jià)已達(dá)7000元/自然資源缺乏，配套設(shè)施落后，但公共交通便捷，是板塊最大的競(jìng)爭(zhēng)力后續(xù)土地儲(chǔ)備不多，

30、供應(yīng)量逐漸減少，板塊開(kāi)發(fā)進(jìn)入中期，逐漸與市區(qū)融合百家湖片區(qū)中高收入白領(lǐng)階層第二居所聚集地，隨著時(shí)間推進(jìn)入住率開(kāi)始提高舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有前期為江寧高檔住宅代表片區(qū)，價(jià)格中等偏上百家湖獨(dú)特的自然環(huán)境是此板塊的最大支撐點(diǎn)，目前交通、生活配套都欠佳可開(kāi)發(fā)用地少，周邊湖景住宅基本面市售出，板塊開(kāi)發(fā)已近尾聲東山鎮(zhèn)片區(qū)江寧本地居民生活區(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主價(jià)格相對(duì)適中，成為江寧本地居民置業(yè)安家的首選，但供應(yīng)量的減少促使價(jià)格上漲較快自然資源缺乏但公共交通便利，生活配套設(shè)施完善板塊內(nèi)土地資源有限，板塊開(kāi)發(fā)已近尾聲，逐步向民營(yíng)科技園延伸 民營(yíng)科技園片區(qū)

31、江寧最具發(fā)展?jié)摿εc活力的現(xiàn)代化中檔居住區(qū)舒適實(shí)用型物業(yè)，普通公寓產(chǎn)品為主前期項(xiàng)目以低質(zhì)低價(jià)入市，隨著萊茵東郡、武夷綠洲為代表的新一代項(xiàng)目推出，價(jià)格逐步走高自然資源一般，但江寧大學(xué)城、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富板塊形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好將軍山片區(qū)高檔低密度景觀休閑居住區(qū)高檔、低密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主，兼有少量公寓現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域?qū)④娚健⒋淦辽?、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但生活配套設(shè)施缺乏成為南京市最熱門的高檔景觀休閑住宅區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮缶琵埡粸槿怂熘哪吧鷧^(qū)規(guī)劃公寓產(chǎn)品為主還未開(kāi)發(fā)，沒(méi)有代表項(xiàng)目九龍湖資

32、源百家湖向南衍生的又一板塊，規(guī)劃以產(chǎn)、科、教、衛(wèi)一體的居住中高檔生活區(qū)區(qū)域各板塊分布特征工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析目前南京的市場(chǎng)規(guī)劃已構(gòu)成了同心圓分級(jí)層次，同一層次的工程環(huán)繞中心點(diǎn)分布，不同層次的消費(fèi)呈梯級(jí)分布。 中心競(jìng)爭(zhēng)圈區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)本案所處市場(chǎng)區(qū)域?qū)儆趯④娚桨鍓K，板塊內(nèi)及百家湖周邊板塊同質(zhì)工程將與工程構(gòu)成面對(duì)面的直接競(jìng)爭(zhēng)。 邊緣競(jìng)爭(zhēng)圈同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)江寧其它板塊的同質(zhì)工程 泛競(jìng)爭(zhēng)圈層分流競(jìng)爭(zhēng)市區(qū)仙林地域主力同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布將軍山板塊及周邊百家湖等板塊部分樓盤中心競(jìng)爭(zhēng)圈內(nèi)300萬(wàn)體量即將入市，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，供應(yīng)井噴1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度托樂(lè)嘉二期北區(qū)3000套

33、房源，約30萬(wàn) ，后期20萬(wàn)翠屏灣花園城26萬(wàn)復(fù)地朗香別墅三期4.5萬(wàn)，29幢53戶瑪斯蘭德別墅20萬(wàn)翠屏國(guó)際城64萬(wàn)別墅、寫字樓、住宅香山美墅13萬(wàn)丹佛小鎮(zhèn)3.6萬(wàn)愛(ài)濤翠海名家園別墅 1.3萬(wàn)2021年2021年2021年高爾夫國(guó)際花園19.5萬(wàn)百家湖國(guó)際花園16萬(wàn)亞都天元居9.4萬(wàn)山水華門7.3萬(wàn)同曦新貴之都1萬(wàn)21世紀(jì)現(xiàn)代城56萬(wàn)愛(ài)濤翠湖花園12萬(wàn)托樂(lè)嘉街區(qū)主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析建筑類型小高層、高層、商業(yè)占地面積654畝建筑面積75萬(wàn)建筑風(fēng)格 美式規(guī)劃一期共開(kāi)發(fā)17棟小高層，純正美式生活風(fēng)情，博物館、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的電影院、運(yùn)動(dòng)公園、開(kāi)放式圖書館、托樂(lè)嘉購(gòu)物中心、咖啡街、紅茶坊、酒吧街等鮮明國(guó)際化

34、生活概念和極富創(chuàng)意的規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率1.65綠化率45%已推量2845套價(jià)格6200元/銷售率85.6%客群主城和江寧區(qū)白領(lǐng)戶型面積戶型比例銷售率88 -9922120%91%114-12832130%85%132-15332240%82%146-17542210%81%丹佛小鎮(zhèn)主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析建筑類型小高層、高層占地面積8萬(wàn)建筑面積12.8萬(wàn)建筑風(fēng)格北美規(guī)劃規(guī)劃13幢小高層和1幢10層單身公寓，并建有幼兒園、集貿(mào)超市和部分商業(yè)配套 容積率1.6綠化率41%已推量1299套價(jià)格5600元/銷售率82.99%客群主城和江寧區(qū)白領(lǐng)、教師、工薪戶型面積戶型比例銷售率5912110%90%64-75 2

35、2130%85%81-10032140%81%12742220%89%主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析翠屏灣花園城建筑類型多層、洋房、別墅、小高層占地面積325畝建筑面積32萬(wàn)建筑風(fēng)格德式 規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，一期、二期以聯(lián)排式公寓和別墅式公寓為主，三期為高層建筑。小區(qū)設(shè)有森林城市、花園城市、公園城市三大主題景觀區(qū)，一條線形溪流由南向北貫穿區(qū)內(nèi)。小區(qū)同時(shí)配有幼兒園、中心會(huì)館。展覽大廳、商業(yè)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)等設(shè)施以及8萬(wàn)平方米的外圍綠化。 容積率1.28綠化率41.5%已推量938套價(jià)格 4800元/（毛坯）7200元/(精裝)銷售率76.13%客群政府公務(wù)員、國(guó)企、投資客戶型面積戶型比例銷售

36、率91.7422115%88% 127-12932240%79%170-23042245%64%主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析高爾夫國(guó)際花園建筑類型小高層、高層占地面積148畝建筑面積21.7萬(wàn)建筑風(fēng)格現(xiàn)代規(guī)劃小區(qū)建筑設(shè)計(jì)為小高層、高層精裝修住宅商品房，共有12棟小高層，2棟高層，及部分商鋪和青春公寓,小區(qū)設(shè)有中心綠地、樓前廣場(chǎng)、沿街商業(yè)用房、歐風(fēng)商店街、地下車庫(kù)、社區(qū)幼兒園、物業(yè)管理等輔助功能場(chǎng)所 容積率2.2綠化率55%已推量160套價(jià)格 8000銷售率88.97%客群政府公務(wù)員、企業(yè)、外資高管、投資客戶型面積戶型比例銷售率128-13332240%87% 144-15542230%83%2254223

37、0%100%主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析21世紀(jì)現(xiàn)代城國(guó)際公寓建筑類型小高層、高層、多層、商業(yè)占地面積65萬(wàn)建筑面積180萬(wàn)建筑風(fēng)格現(xiàn)代規(guī)劃21世紀(jì)國(guó)際公寓由4棟（其中1棟為32層、另外3棟為26層）高層建筑組成，共531套住宅 ，15萬(wàn)平方米的超大主題商城，集休閑購(gòu)物為一體，在南京繼新街口、湖南路兩大成熟商圈之外，致力打造南京江寧核心商業(yè)圈 容積率4.97綠化率44%已推量240套價(jià)格 6700銷售率100%客群白領(lǐng)、企業(yè)員工、投資客戶型面積戶型比例銷售率41-4511130%100% 82-9722135%100%93-12032135%100%主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析即將推出工程愛(ài)濤翠湖花園建筑類型小高層、

38、高層、占地面積8.1萬(wàn)建筑面積12萬(wàn)建筑風(fēng)格現(xiàn)代規(guī)劃規(guī)劃有15幢小高層、高層住宅容積率1.5綠化率41%推量788套競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析結(jié)論與本工程同質(zhì)工程不少，競(jìng)爭(zhēng)幅員上的等量齊觀的分量級(jí)對(duì)手比比偕是；未來(lái)將軍山板塊逐漸占據(jù)江寧未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)主力，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈 ；整體市場(chǎng)呈上升,產(chǎn)品晉級(jí)換代趨勢(shì)明顯；超越性的創(chuàng)新產(chǎn)品更容易實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突圍；戶型需求呈多樣化趨勢(shì)，但中等戶型是市場(chǎng)消費(fèi)主流報(bào)告思緒及框架 工程研判城市研討市場(chǎng)分析開(kāi)展戰(zhàn)略工程定位產(chǎn)品規(guī)劃工程分析工程界定城市宏觀市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)戰(zhàn)略戰(zhàn)略突破價(jià)值感知資源賣點(diǎn)籠統(tǒng)定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品配比創(chuàng)新增值工程SWOT分析SWOT優(yōu)

39、勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak自然景觀資源豐富；臨近大學(xué)周邊配套較成熟；地塊不夠方正區(qū)域形象較為陌生；項(xiàng)目規(guī)模小，影響有限機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市化進(jìn)程加快；江寧市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)供銷情勢(shì)良好；潛在購(gòu)房客群呈年輕化趨勢(shì) ；市場(chǎng)呈結(jié)構(gòu)性失衡；前期板塊項(xiàng)目推出為板塊熱身;將軍山風(fēng)景區(qū)打造，為區(qū)域發(fā)展注入活力把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，面向市場(chǎng)需求，合理設(shè)計(jì)產(chǎn)品； 深入挖掘客戶需求，有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)； 合理設(shè)計(jì)戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)及功能，塑造更具吸引力的生活空間尺度； 注重項(xiàng)目品質(zhì)及生活方式的營(yíng)造；利用城市快速發(fā)展大勢(shì)，有效豐富客戶來(lái)源，細(xì)分市場(chǎng)，打造符合未來(lái)市場(chǎng)需求特征的產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)區(qū)

40、域未來(lái)價(jià)值前景，提升區(qū)域形象威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅高層及小高層同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)放量，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈充分挖掘細(xì)分市場(chǎng)，在把握未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)的基礎(chǔ)上有效區(qū)隔客群，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)；開(kāi)發(fā)主題與理念上區(qū)別并超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和主題生活方式引領(lǐng)市場(chǎng)； 通過(guò)借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品創(chuàng)新及豐富資源來(lái)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。注重項(xiàng)目整體規(guī)劃理念及內(nèi)部配套設(shè)計(jì)； 經(jīng)過(guò)“區(qū)域成熟度與工程差別戰(zhàn)略模型：創(chuàng)新化、資源取勝是本階段工程最適宜采取的市場(chǎng)戰(zhàn)略 普通的房地產(chǎn)工程是根據(jù)工程所處的區(qū)

41、域采取相應(yīng)的差別化方向 第一象限中的資源指的是工程所面臨的一切外資 源：開(kāi)展時(shí)機(jī)、 市政規(guī)劃、產(chǎn)業(yè) 時(shí)機(jī)、自然資源 等產(chǎn)品創(chuàng)新和強(qiáng)勢(shì)概念是本工程戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵強(qiáng)勢(shì)概念稀缺資源區(qū)位優(yōu)勢(shì)生活模式產(chǎn)品創(chuàng)新關(guān)鍵要素強(qiáng)勢(shì)概念炒作吸引眼球概念引領(lǐng)市場(chǎng)獨(dú)有地形地貌稀缺景觀資源為成熟生活區(qū)且被消費(fèi)者認(rèn)知全新生活模式引導(dǎo)居住潮流高品質(zhì)產(chǎn)品戶型創(chuàng)新高科技創(chuàng)新適合條件陌生區(qū)域高度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)具有稀缺資源此資源可以利用處于成熟區(qū)域靠近成熟區(qū)域半成熟區(qū)域消費(fèi)者未認(rèn)知區(qū)域全新生活模式引導(dǎo)居住潮流與本案的關(guān)聯(lián)分析本案區(qū)域剛剛開(kāi)發(fā)區(qū)域新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈需要強(qiáng)勢(shì)概念炒作本案所處地段資源較為豐富項(xiàng)目所處的區(qū)域生活基礎(chǔ)配套較好，

42、但不是非主流板塑造全新生活模式需要很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)成本創(chuàng)新容易做出品牌，增加附加值及塑造差異化。選擇程度優(yōu)勢(shì)資源賣點(diǎn)是否具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)可利用程度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目所處的區(qū)域新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)位地段項(xiàng)目處于將軍大道與佛城路交匯，臨近河海大學(xué)，生活配套齊全，未來(lái)地段優(yōu)勢(shì)明顯交通公交路線，交通方便環(huán)境可利用的自然景觀資源較為豐富，臨近綠地，利用價(jià)值高，將軍山距離較遠(yuǎn)，作為概念性炒作地塊特征地塊狹長(zhǎng)，不利于規(guī)劃布局產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新成為區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的最大突破點(diǎn)，有潛力規(guī)劃差異化的創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)格區(qū)域不具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目不具備以價(jià)格取勝條件配套設(shè)施處與將軍大道與佛城西路交匯處，提升了項(xiàng)目商業(yè)配套的綜合價(jià)值

43、，但不具備獨(dú)特的行銷主張產(chǎn)品創(chuàng)新與環(huán)境景觀規(guī)劃可成為本案最可利用的優(yōu)勢(shì)資源賣點(diǎn)恒溫低能耗系統(tǒng)智能化創(chuàng)新建筑形態(tài)景觀規(guī)劃戶型創(chuàng)新主要特點(diǎn)常年恒溫環(huán)保節(jié)能健康舒適智能化管理室內(nèi)智能化控制建筑風(fēng)格單體外立面建筑細(xì)節(jié)空中花園社區(qū)景觀入戶花園飄窗露臺(tái)空中院落典型案例南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)南京鋒尚公寓北京MOMA上海湯臣國(guó)寶深圳藍(lán)牙水晶北京CLASS中信紅樹灣南京金馬酈城合肥東?；▓@北京建外SOHO北京星河灣中信紅樹灣中海塞納麗舍中海凱旋門價(jià)值感評(píng)價(jià)價(jià)值感很高容易感知前衛(wèi)、國(guó)際成本增加價(jià)值感比較高容易感知快捷、安全技術(shù)難點(diǎn)加加大價(jià)值感強(qiáng)易感知尊貴身份象征價(jià)值感比較高結(jié)合自身資源環(huán)境高貴、大氣價(jià)值感強(qiáng)易感知小康生

44、活選擇程度戶型創(chuàng)新與建筑形狀是工程迎合消費(fèi)者價(jià)值感知的主要契合點(diǎn)本工程開(kāi)展戰(zhàn)略：完全具備市場(chǎng)指點(diǎn)者的根底和條件領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者一線品牌項(xiàng)目具有無(wú)可復(fù)制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者利用工程地段和景觀優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)的前瞻性展望為根底，打造差別化的創(chuàng)新性產(chǎn)品，并賦予產(chǎn)品獨(dú)特的價(jià)值體系，引導(dǎo)市場(chǎng)潮流，樹立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者位

45、置整體工程開(kāi)展戰(zhàn)略報(bào)告思緒及框架 工程研判城市研討市場(chǎng)分析開(kāi)展戰(zhàn)略工程定位產(chǎn)品規(guī)劃工程分析工程界定城市宏觀市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)戰(zhàn)略戰(zhàn)略突破價(jià)值感知資源賣點(diǎn)籠統(tǒng)定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品配比創(chuàng)新增值工程定位突破打造中心競(jìng)爭(zhēng)力，重塑區(qū)域價(jià)值突破口：超越性產(chǎn)品力價(jià)值，城市精品公寓標(biāo)桿工程籠統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)高交融性的、可繼續(xù)開(kāi)展的、示范式的城市精品公寓標(biāo)桿高交融性經(jīng)過(guò)高規(guī)范、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)多層次復(fù)合功能的，有別于傳統(tǒng)的功能分區(qū)開(kāi)發(fā)方式具有示范效應(yīng)可繼續(xù)開(kāi)展的充分表達(dá)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)效力體系國(guó)際化的多種用途不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)示范式的擁有一定規(guī)模配套完善輻射區(qū)域廣泛工程屬性定義精神屬性都市休

46、閑主義U.R.Urban Recreatism產(chǎn)品屬性位于高尚生活區(qū)，高附加值、高溫馨度的超越性城市公寓工程籠統(tǒng)定位籠統(tǒng)定位都市休閑主義示范區(qū)URC理性定位上層建筑，上層生活-不只賣房子，同時(shí)售賣一種生活方式和營(yíng)造一種生活風(fēng)格誰(shuí)是工程區(qū)域主力客群？30分鐘車程15分鐘車程本工程區(qū)域公共交通齊全，道路通達(dá)性好，離城市中心僅30分鐘車程；離區(qū)域中心15分鐘車程。對(duì)交通和配套依賴程度分析客戶對(duì)道路通達(dá)性關(guān)注成程度很高，希望出行方便，對(duì)周邊的配套依賴程度普通客戶屬性定位區(qū)域公共交通暢通道路通達(dá)性好追求環(huán)境生態(tài)客戶屬性依賴交通體系追求環(huán)境生態(tài)客戶屬性定位檔次生活城市精英在區(qū)域中尋覓競(jìng)爭(zhēng)客戶購(gòu)房者人群劃分

47、根本背景經(jīng)過(guò)客群生活形狀和消費(fèi)理念特征類型劃分主要目的類型消費(fèi)人群根據(jù)其生活形狀、態(tài)度和消費(fèi)理念大致可以分為五大細(xì)分類型購(gòu)房者人群劃分 生活態(tài)度那些對(duì)生活講究、注重細(xì)節(jié)、關(guān)注質(zhì)量的公務(wù)員、教師、咨詢、創(chuàng)意行業(yè)客群，私營(yíng)企業(yè)主客群是未來(lái)工程的主要客群。 目的購(gòu)房者類型界定目的客群自動(dòng)郊區(qū)化，改善居住需求為主配有少量高新產(chǎn)業(yè)、大學(xué)校園經(jīng)濟(jì)下衍生的客戶區(qū)域案例研討啟示工薪白領(lǐng) 富人中產(chǎn)托樂(lè)嘉翠屏灣花園城丹佛小鎮(zhèn)瑪斯蘭德山水華門翠屏國(guó)際城翠海名家復(fù)地朗香本工程客戶產(chǎn)品檔次低中高工程將軍大道沿線山水華門、翠屏國(guó)際城等工程，其物業(yè)形狀為別墅，為該區(qū)域的高端物業(yè)。工程緊靠翠屏花園城工程，以多層、小高層、洋房混合型物業(yè)為主，其為中檔次物業(yè)。目前工程周邊配套日益成熟，地處板塊中心，建議：本工程的檔次要比翠屏國(guó)際城、托樂(lè)嘉要高，定位為高檔次物業(yè)。目前周邊工程的物業(yè)形狀項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品戶型翠屏灣花園城32萬(wàn)別墅洋房多層小高層大戶型丹佛小鎮(zhèn)12.8萬(wàn)小高層高層中小戶型山水華門12萬(wàn)聯(lián)排、疊加、雙拼別墅大戶型翠屏國(guó)際城80萬(wàn)獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅小高層大戶型托樂(lè)嘉75萬(wàn)小高層高層中大戶型目前該區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)呈“兩極