武漢光谷市場(chǎng)調(diào)研別墅項(xiàng)目匯報(bào)

1、武漢光谷市場(chǎng)調(diào)研別墅項(xiàng)目匯報(bào)1.湯遜湖板塊別墅市場(chǎng)分析湯遜湖別墅板塊，依托于湯遜湖湖景資源，均依湖而建，分布相對(duì)集中納帕溪谷光谷地產(chǎn)灣郡市場(chǎng)概況市場(chǎng)分布格局藍(lán)色表示在售項(xiàng)目綠色表示將售項(xiàng)目根據(jù)湯遜湖板塊產(chǎn)品特征，可以將其劃分為三類(lèi)純獨(dú)棟類(lèi)：品牌開(kāi)發(fā)商+資源+純獨(dú)棟聯(lián)排/疊拼類(lèi)：高性價(jià)比 長(zhǎng)島別墅獨(dú)棟1000萬(wàn)-2500萬(wàn)/套 遠(yuǎn)洋莊園獨(dú)棟500-1500萬(wàn)/套雙拼250-350萬(wàn)/套疊拼110-160萬(wàn)/套純獨(dú)棟納帕溪谷圍合300-600萬(wàn) 獨(dú)棟1500-1900萬(wàn)/套萬(wàn)科紅郡聯(lián)排220-380萬(wàn)光谷坐標(biāo)城九臺(tái)320-430萬(wàn)聯(lián)排/疊拼獨(dú)棟+雙拼+疊拼市場(chǎng)概況產(chǎn)品分級(jí) 保利十二橡樹(shù)莊園400-

2、10000萬(wàn)/套 長(zhǎng)島納帕溪谷保利十二橡樹(shù)莊園遠(yuǎn)洋莊園光谷坐標(biāo)城九臺(tái)萬(wàn)科紅郡光谷灣郡中建湯遜湖壹號(hào)光谷灣郡聯(lián)排110-160萬(wàn)中建湯遜湖壹號(hào)預(yù)計(jì)雙拼：300-400萬(wàn)；預(yù)計(jì)聯(lián)排：200-300萬(wàn)90200250300350400450500保利十二橡樹(shù)莊園九臺(tái)遠(yuǎn)洋莊園長(zhǎng)島150納帕溪谷55060065070075090-130280-360450-650600-700150-270250-350萬(wàn)科紅郡150-180市場(chǎng)背景面積區(qū)間獨(dú)棟面積呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，但主力產(chǎn)品面積仍在280-360平之間；聯(lián)排主力面積區(qū)間為150-260平米316-467247-318207-260光谷灣郡中建湯遜湖壹

3、號(hào)190-250表示聯(lián)排、疊拼面積區(qū)間表示獨(dú)棟面積區(qū)間2011年下半年湯遜湖別墅市場(chǎng)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)背景市場(chǎng)供貨2.案例分析總價(jià)1000-2500萬(wàn)，武漢獨(dú)棟別墅標(biāo)桿別墅市場(chǎng)長(zhǎng)島基本信息項(xiàng)目總結(jié)：開(kāi)發(fā)商第一次開(kāi)發(fā)別墅，缺乏經(jīng)驗(yàn)，有世邦魏理仕頂級(jí)物業(yè)服務(wù)；擁有湯遜湖絕佳的景觀環(huán)境、但周邊交通欠發(fā)達(dá)；物業(yè)形態(tài)單純，3+1層構(gòu)造，注重細(xì)節(jié)，室內(nèi)配有電梯；U型設(shè)計(jì)，中間高，兩邊低，各樓棟看湯遜湖水景基本達(dá)到均好；戶型方正、地下室采光效果好。贈(zèng)送600-1600平超大花園；社區(qū)無(wú)商業(yè)配套，樓王項(xiàng)目名稱(chēng)納帕溪谷開(kāi)發(fā)商/代理商湖北廣運(yùn)地產(chǎn)置業(yè)有限公司/新聚仁機(jī)構(gòu)位置洪山東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)江夏大道

4、總占地面積/總建筑面積195431平方米 /57000平方米 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù)141/141容積率/綠化率0.37/57%物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟別墅戶車(chē)比（二期）1:2均價(jià)45000元/面積區(qū)間為450-650，戶型設(shè)計(jì)極具創(chuàng)新帶電梯帶可用型壁爐地下室?guī)ё詣?dòng)天窗別墅市場(chǎng)長(zhǎng)島戶型530戶型圖631戶型圖小面積走量較大戶型快通過(guò)預(yù)約提升項(xiàng)目調(diào)性，游艇接送進(jìn)行體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)關(guān)于客戶：全武漢的頂級(jí)富人圈層，多以占有絕佳資源，彰顯地位為置業(yè)目的。銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：2009年10月開(kāi)盤(pán)推售39棟，600萬(wàn)每套起，當(dāng)年全部售罄2010年價(jià)格上漲至1000萬(wàn)，由于價(jià)格上漲，當(dāng)年銷(xiāo)售約25套2011年上半年銷(xiāo)售情況一般，半年成交不足

5、10套 2011年下半年根據(jù)市場(chǎng)情況，決定是否推售剩余6個(gè)組團(tuán)共計(jì)58套房源廣告語(yǔ)大氣、精準(zhǔn)，通過(guò)預(yù)約拔高項(xiàng)目調(diào)性，注重游艇接送等體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)客戶關(guān)注點(diǎn)：私家島、湯遜湖湖景、產(chǎn)品關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)：賣(mài)點(diǎn)提煉：不可復(fù)制的私屬領(lǐng)地、島嶼展示：光谷廣場(chǎng)戶外、機(jī)場(chǎng)戶外、楓葉國(guó)際學(xué)校有精神堡壘；營(yíng)銷(xiāo)中心展示一般；園林和樣板間展示極具誘惑力9月5日，“武漢長(zhǎng)島首屆國(guó)際游艇節(jié)新聞發(fā)布會(huì)” 在漢口新華諾富特酒店召開(kāi)（號(hào)舉行）別墅市場(chǎng)長(zhǎng)島營(yíng)銷(xiāo)及客戶湯遜湖板塊，占地46萬(wàn)方，資源型，圍合別墅項(xiàng)目名稱(chēng)納帕溪谷開(kāi)發(fā)商/代理商武漢瑞華置業(yè)發(fā)展有限公司/中原、開(kāi)發(fā)商位置藏龍島開(kāi)發(fā)區(qū)栗廟路9號(hào)總占地面積/總建筑面積460000平方米

6、/250000平方米 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù)600/二期不確定（新開(kāi)發(fā)商可能在前期基礎(chǔ)上更改）容積率/綠化率0.49/40%物業(yè)類(lèi)型四圍合、六圍合與獨(dú)棟別墅戶車(chē)比圍合：1:1獨(dú)棟：1:2均價(jià)圍合：19000元/（帶4000元/精裝）；獨(dú)棟：25000/（帶6000元/精裝）二期未建產(chǎn)品三期未建項(xiàng)目總結(jié)：擁有湯遜湖絕佳的景觀環(huán)境、但周邊交通欠發(fā)達(dá)；物業(yè)形態(tài)較單純，地上2-3層的四圍合、六圍合，3+1層獨(dú)棟，全精裝交房；戶型方正、但無(wú)大露臺(tái)，僅情人露臺(tái)，主力圍合產(chǎn)品無(wú)地下室和閣樓贈(zèng)送；社區(qū)無(wú)商業(yè)配套；園林景觀好，移植了海藻等名貴植物二期在售產(chǎn)品別墅市場(chǎng)納帕溪谷基本信息四圍合共四種戶型，其中一種為三層，其

7、余為兩層產(chǎn)品，目前剩余產(chǎn)品面積段集中在254納帕溪谷目前推廣、短信等都主打254別墅市場(chǎng)納帕溪谷戶型通過(guò)完美園林展示，湖濱棧道，精裝等弱化項(xiàng)目不足關(guān)于客戶：光谷片區(qū)客戶占據(jù)總客戶80%左右，年齡在45歲左右，大部分是私企業(yè)主和大學(xué)老師，以自住為主銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：2006年7月8日拿地，2008年12月拿預(yù)售證，2009年初開(kāi)盤(pán)，實(shí)收均價(jià)12000/（帶裝修）目前一期149套圍合產(chǎn)品除11套樣板間全部售罄；20套獨(dú)棟產(chǎn)品當(dāng)前剩余約11套二期推售58套圍合，剩余40套，二期部分產(chǎn)品還未建，下半年無(wú)新品推售，后續(xù)還有三期產(chǎn)品待建賣(mài)點(diǎn)提煉準(zhǔn)確，半島湖景+精裝修+高爾夫，現(xiàn)場(chǎng)園林、樣板間展示等與主打形象一致客

8、戶關(guān)注點(diǎn)：精裝修、湖景、園林、產(chǎn)品關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)：賣(mài)點(diǎn)提煉：半島.精裝.純別墅展示：錦繡龍城三環(huán)線附近有戶外、導(dǎo)示充分；園林展示非常好，湖濱道展示到位，給客戶第一印象就有讓其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。銷(xiāo)售中心展示一般，空間分割太零散；精裝樣板間注重細(xì)節(jié)，例如開(kāi)關(guān)的高度、強(qiáng)棱角的弧形、排水溝的弧線設(shè)計(jì)，樣板間的垃圾處理器、斯密斯熱水系統(tǒng)等別墅市場(chǎng)納帕溪谷營(yíng)銷(xiāo)及客戶央企第一品牌保利集團(tuán)，TOP系純獨(dú)棟別墅,也是湯遜湖板塊，占地最大純獨(dú)棟別墅區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)十二橡樹(shù)莊園開(kāi)發(fā)商/代理商保利地產(chǎn)/世聯(lián)、保代、瑞幫位置洪山東湖開(kāi)發(fā)區(qū)民族大道與中環(huán)線交匯處總占地面積/總建筑面積500000平方米 /250000平方米總戶數(shù)/當(dāng)期戶

9、數(shù)556/72容積率/綠化率0.4/42.6%物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟別墅戶車(chē)比1:1或1:2均價(jià)15000元/項(xiàng)目總結(jié)：擁有湯遜湖內(nèi)湖景觀、但周邊交通不便捷；物業(yè)形態(tài)較單純，2層、或者帶地下室和閣樓的3層純獨(dú)棟產(chǎn)品；戶型方正、贈(zèng)送大露臺(tái)；贈(zèng)送面積大，地下室面積達(dá)到120-170，閣樓面積70-110，花園250630社區(qū)有2萬(wàn)方商業(yè)配套、3800休閑會(huì)所；別墅市場(chǎng)保利十二橡樹(shù)莊園基本信息獨(dú)棟產(chǎn)品類(lèi)型豐富，既包含兩層、也有帶閣樓和地下室單位，地下室還有明暗兩類(lèi)，面積段集中在275-360小面積低總價(jià)產(chǎn)品受客戶青睞度高，別墅市場(chǎng)保利十二橡樹(shù)戶型小步快跑，主打品牌和資源，現(xiàn)場(chǎng)展示欠佳關(guān)于客戶：武昌區(qū)域，武漢8

10、+1城市圈、以及外省湖北籍客戶為主，主要是私企業(yè)家、企業(yè)高管。銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：2009年，當(dāng)年武漢沒(méi)成交2套別墅就有一套橡樹(shù)單位；2011年截止8月主要銷(xiāo)售東區(qū)院墅十二棟產(chǎn)品；2011年8月20號(hào)啟動(dòng)西區(qū)18套，東四區(qū)6套高壓線下房源認(rèn)籌，預(yù)計(jì)9月17號(hào)推售2011年10月、11、12月將分批次加推高壓線下剩余48套房源采用小步快跑策略，每次少量加推，看似高端項(xiàng)目，但現(xiàn)場(chǎng)展示包裝與宣傳形象極其不符；不注重體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：湖景、品牌、產(chǎn)品。關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)：賣(mài)點(diǎn)提煉：湖景、央企品牌、中環(huán)線、純獨(dú)棟；展示：無(wú)戶外、僅在保利北路楓葉國(guó)際學(xué)校處有一桁架和精神堡壘、以及1000米路段道旗，營(yíng)銷(xiāo)中心經(jīng)過(guò)4年使用，

11、已顯陳舊，無(wú)更換，現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)不到位，園林沒(méi)有維護(hù)，水系未更換，賣(mài)的是豪宅價(jià)格，但是普通樓盤(pán)展示。別墅市場(chǎng)保利十二橡樹(shù)莊園營(yíng)銷(xiāo)及客戶物業(yè)類(lèi)型豐富的混合型社區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科紅郡開(kāi)發(fā)商/代理商萬(wàn)科/武漢新聯(lián)康房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公位置武漢市武大園一路總占地面積/總建筑面積230000平方米 /348000平方米 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù)3000/174（疊拼別墅）容積率/綠化率1.5/40%物業(yè)類(lèi)型疊拼別墅、高層、多層戶車(chē)比別墅：1:2均價(jià)15000元/項(xiàng)目總結(jié)：無(wú)稀缺資源，但交通便捷，公交直達(dá)社區(qū)；物業(yè)形態(tài)豐富，包含疊拼、洋房、高層；戶型是小面寬大進(jìn)深，舒適度較低，地下室贈(zèng)送面積小，部分無(wú)贈(zèng)送；社區(qū)基本生活配套

12、較齊全；園林景觀好，社區(qū)指示充足物業(yè)服務(wù)和萬(wàn)科品牌深受業(yè)主喜愛(ài)，也是主要賣(mài)點(diǎn)別墅市場(chǎng)萬(wàn)科紅郡基本信息A戶型3室2廳2衛(wèi)180.00B戶型2室2廳2衛(wèi)132.00C戶型3室3廳2衛(wèi)192.00F戶型3室3廳1衛(wèi)180.00D戶型3室2廳2衛(wèi)174.00共六種戶型，面積130-190戶型布局緊湊，小面寬大進(jìn)深，舒適性低別墅市場(chǎng)萬(wàn)科紅郡戶型E戶型2室2廳2衛(wèi)148.00利用高層戶外吸引目標(biāo)客戶上門(mén)，注重現(xiàn)場(chǎng)展示和物業(yè)服務(wù)關(guān)于客戶：主要依靠萬(wàn)科老業(yè)主消化，和老帶新成交，客戶群75%集中在武昌區(qū)域。成交客戶主要是私企業(yè)主、高效教師以及企業(yè)高管銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：月開(kāi)盤(pán)，推售16棟，當(dāng)年全部售罄2011年1月-20

13、11年6月初，別墅進(jìn)入散賣(mài)狀態(tài)2011年6月中旬推售13、17、19、20#，目前剩余約4套；截止當(dāng)前社區(qū)共計(jì)29棟賴(lài)特產(chǎn)品，還有9棟由于市場(chǎng)不佳暫時(shí)未推售賴(lài)特別墅更多的依賴(lài)高層戶外吸引客戶上門(mén)，同時(shí)充分挖掘老業(yè)主，促使老帶新，萬(wàn)科項(xiàng)目非常注重品牌和物業(yè)服務(wù)效應(yīng)，這也是產(chǎn)品的最大賣(mài)點(diǎn)?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：品牌、地段、物業(yè)關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)：賣(mài)點(diǎn)提煉：品牌、物業(yè)；展示：別墅無(wú)戶外，現(xiàn)場(chǎng)園林、樣板間展示到位，導(dǎo)視充足，營(yíng)銷(xiāo)中心能很好契合項(xiàng)目形象，物業(yè)服務(wù)到位，別墅市場(chǎng)萬(wàn)科紅郡營(yíng)銷(xiāo)及客戶小面積低總價(jià)，城市型別墅,第一居所項(xiàng)目名稱(chēng)光谷灣郡開(kāi)發(fā)商/代理商武漢光谷地產(chǎn)有限公司/武漢大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)位置武漢東湖開(kāi)發(fā)區(qū)民族大道與中

14、環(huán)線交匯處 總占地面積/總建筑面積154468平方米 /123574平方米 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù)1047/215(別墅)容積率/綠化率0.80/49.8%物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排、高層、小高層戶車(chē)比聯(lián)排別墅：1：1均價(jià)11500元/項(xiàng)目總結(jié)：項(xiàng)目無(wú)稀缺資源、目前交通狀況不便捷；物業(yè)形態(tài)豐富，包含聯(lián)排別墅和高層；戶型小面寬大進(jìn)深，前后庭院面積小，贈(zèng)送少；社區(qū)無(wú)商業(yè)配套；90變130，小面積別墅極具吸引力別墅市場(chǎng)光谷灣郡基本信息小面寬大進(jìn)深舒適度低，部分贈(zèng)送地下室目前走量最快的是90小面積產(chǎn)品別墅市場(chǎng)光谷灣郡戶型戶外較少，注重圈層營(yíng)銷(xiāo)，和企業(yè)團(tuán)購(gòu)關(guān)于客戶：客戶年齡偏年輕化，集中在2540歲左右，首次置業(yè)為主，成交

15、客戶80%為關(guān)系戶，主要是國(guó)企職員、包工頭、私企業(yè)主；銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：2011年開(kāi)盤(pán)，推售215套，銷(xiāo)售91套，銷(xiāo)售率43%，大約70套是關(guān)系戶購(gòu)買(mǎi)開(kāi)盤(pán)后月均消化速度為8套廣告語(yǔ)直白，賣(mài)點(diǎn)提煉準(zhǔn)確，每周上門(mén)量低客戶關(guān)注點(diǎn)：地段、總價(jià)關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)：賣(mài)點(diǎn)提煉：一步到位、恒溫、闊變、城市聯(lián)排；展示：湯遜湖北路楓葉國(guó)際學(xué)校附近有桁架、導(dǎo)視牌、從該路段至項(xiàng)目上了道旗，項(xiàng)目施工沿路圍墻能吸引路過(guò)客戶，施工現(xiàn)場(chǎng)雜亂。別墅市場(chǎng)光谷灣郡營(yíng)銷(xiāo)及客戶77萬(wàn)方，擁有豐富物業(yè)形態(tài)之大盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)中間湯遜湖壹號(hào)開(kāi)發(fā)商/代理商中建地產(chǎn)(武漢)有限公司/世聯(lián)位置江夏湯遜湖紅旗島總占地面積/總建筑面積600000平方米 /770000平方

16、米 （別墅25萬(wàn)方）總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù)未定/413容積率/綠化率1.00/52.5%物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排、高層戶車(chē)比聯(lián)排別墅：1：2均價(jià)預(yù)計(jì)13000-150000元/項(xiàng)目總結(jié)：項(xiàng)目擁有稀缺的湯遜湖、目前交通狀況不便捷，但珞獅路全線通車(chē)后，15分鐘可達(dá)街道口商圈；物業(yè)形態(tài)豐富，包含雙拼、聯(lián)排別墅和高層；社區(qū)無(wú)商業(yè)配套，但有9洞高爾夫球場(chǎng)；別墅市場(chǎng)中建湯遜湖壹號(hào)基本信息共四種戶型，面積段在195-250別墅市場(chǎng)中建湯遜湖壹號(hào)戶型V1戶型首層3室5廳4衛(wèi)1廚251.00認(rèn)籌客戶對(duì)戶型抗性主要表現(xiàn)為面積較小，房間太少充分利用各個(gè)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)吸引客戶上門(mén)關(guān)于客戶：武昌區(qū)域私企業(yè)主、企業(yè)高管、大學(xué)老師，以自住為主銷(xiāo)售

17、動(dòng)態(tài)：2011年8月6號(hào)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)預(yù)計(jì)2011年10月樣板間開(kāi)放預(yù)計(jì)2011年11月開(kāi)盤(pán)，到時(shí)候?qū)⑼瞥鯝BG三個(gè)組團(tuán)所有名流都在島上的廣告語(yǔ)極富吸引力，本次推售由于是項(xiàng)目入市第一批，為了樹(shù)立市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力和熱賣(mài)形象，有可能低開(kāi)高走?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：湯遜湖湖景、高爾夫球場(chǎng)、交通、產(chǎn)品。關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)：賣(mài)點(diǎn)提煉：島及湖景、高爾夫球場(chǎng)；展示：靠近項(xiàng)目有戶外、中南以及街道口有LED屏，在中南設(shè)有臨時(shí)營(yíng)銷(xiāo)中心；現(xiàn)場(chǎng)目前由于在施工，營(yíng)銷(xiāo)中心也未對(duì)外開(kāi)放，所以整個(gè)展示較差。別墅市場(chǎng)中建湯遜湖壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)及客戶中南接待中心湯遜湖板塊唯一送業(yè)主孩子美加分校學(xué)位的聯(lián)排別墅項(xiàng)目名稱(chēng)美加橘郡開(kāi)發(fā)商/代理商斯米克集團(tuán)美加置業(yè)（武漢）有限

18、公司/開(kāi)發(fā)商位置江夏大道特77號(hào)總占地面積/總建筑面積88114平方米 /50040平方米 總戶數(shù)/當(dāng)期戶數(shù)未定/300（三期第一批）容積率/綠化率0.57/30%物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排、高層戶車(chē)比1：1均價(jià)13000元/項(xiàng)目總結(jié)：三期第一批房源未靠近湯遜湖，交通相對(duì)便捷，有903、915等公交直達(dá)；整個(gè)社區(qū)物業(yè)形態(tài)豐富，包含聯(lián)排別墅和高層，但高層和別墅分開(kāi)管理；戶型小面寬大進(jìn)深，前后庭院面積小，贈(zèng)送少；社區(qū)無(wú)商業(yè)配套，未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)中心將改造成會(huì)所；送美加分校學(xué)位極具吸引力1組團(tuán)2組團(tuán)4組團(tuán)3組團(tuán)5組團(tuán)別墅市場(chǎng)美加橘郡基本信息戶型小面寬大進(jìn)深，舒適度低，小戶型走量較快4-8聯(lián)排面積：240-350三期第二批

19、、第三批臨湖產(chǎn)品將建雙拼和獨(dú)棟，預(yù)計(jì)帶8000元/精裝，售價(jià)將在800-1000萬(wàn)別墅市場(chǎng)美加橘郡戶型小步快跑，分批加推，園林和營(yíng)銷(xiāo)中心展示欠佳關(guān)于客戶：60%是光谷附近的高校教師、公務(wù)員，部分企業(yè)高管，還有部分客戶來(lái)自江夏、漢口等區(qū)域。銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：2010年第三期別墅第一批推售4、5組團(tuán)，當(dāng)年銷(xiāo)售約120套，價(jià)格150萬(wàn)起；2011年上半年推售3組團(tuán)時(shí)別墅單套上漲約100萬(wàn)，月均銷(xiāo)售速度為3-5套2011年下半年將推售1、2組團(tuán)、共22東4至8聯(lián)排，約116套單位三期第2、3批未建，將建雙拼和獨(dú)棟，帶8000元/精裝，預(yù)計(jì)價(jià)格在800-1000之間，小步快跑，分批加推，大量戶外推廣，和短信。由于是開(kāi)發(fā)商自己在賣(mài)，現(xiàn)