7月房地產(chǎn)行業(yè)融資情況概述：千磨萬(wàn)擊還堅(jiān)勁

1、房地產(chǎn)融資概述17月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金99,800億元，同比+7.0pct,增速較上半年0.2pct,到位資金增速小幅下滑。 7月到位資金14,834億元，同比+5.8pct,單月增速與6月基本持平。其中，1-7月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+9.5pct、+2.8pct、+9.6pct、+11.3pc3增 速較上半年分別+2.9pct、-1.9pct +0.6pct、+0.2pcto 7月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分 別同比+16.8pct、-7.4pct、+12.8pct、+12.2pct,增速較 6 月分別-6.0pct、-13.8pct

2、 +11.6pct、-0.1 pct,銷(xiāo)售回款支 撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金提升。從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)上看，1-7月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)占比不斷下滑，由1-2月的20.3%降至15.4%,定金及預(yù)收款和 個(gè)人按揭貸款累計(jì)占比穩(wěn)步提升，分別由1-2月的30.1%和14.1%升至34.0%和15.2%,合計(jì)占比49.3%, 1-7 月自籌資金占比31.1%,較上半年-0.4pct。7月房企資金端整體延續(xù)放緩態(tài)勢(shì)，一方面融資渠道全面收緊，監(jiān)管升級(jí)，自籌資金端同比下滑明顯，但 銷(xiāo)售增速反彈超預(yù)期，定金及預(yù)收款增速大幅上升，仍存在一定支撐。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)值累計(jì)同比（%）圖表1 :房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計(jì)圖表2 ：

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 口定金及預(yù)收款 個(gè)人按揭貸款1800001416000014000012000010000080000600004000020000O8 6 4 2 01210100%90%80%70%60OLobL 80COL90COL寸 0OOLCM0COLOJEL 0E 804 904 寸0 504996L 寸。OL70,6 L CMLCOL90,6 L 寸96L70,6 L CMLCOL 0LOOL 80COL 90COL 寸98L eocoL eE OTZL904 寸。* Q9ZL資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表3 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款統(tǒng)計(jì)

4、資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表3 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，圖表4 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中自籌資金統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)貸款一累計(jì)同比國(guó)內(nèi)貸款一累計(jì)同比30000250002000015000100005000寸 ocdL CMO OJLKL 0E 8。*80C6L90OOLOLCOL796LeLcoL90,6 L寸。，6L2520151050-5一自籌資金一累計(jì)同比o90,6 L 寸96L1 eooLCMLOOL OLCOL1 80OOL 90COL 寸 OOOL eoooL eE OLL 80,ZL 90、L 寸04 o o資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局,資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局,資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局,

5、圖表28 ：上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表29 :非上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模40上市公司發(fā)行金額（億元）-上市公司發(fā)行數(shù)量（只）卜Ue 996L 36 L 寸96L 36 L eo,6 L L96L ZLOOL 二O0L 0LCOL 60OOL 80COL Z0COL 998L InocoL 寸。0OL CO0OOL eocoL SCOL一 非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,貨料來(lái)源：Wind,資產(chǎn)支持證券2019年1-7月，房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為617億元，其中包括ABS542億元和ABN75億元，

6、同比增長(zhǎng) 20%o其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為198億元，同比增長(zhǎng)5%；非上市房企發(fā)行規(guī)模為419億元，同比增長(zhǎng)28%o 7月，房企共發(fā)行22只資產(chǎn)支持證券，募資規(guī)模為100億元，同比增長(zhǎng)12%,環(huán)比翻倍增長(zhǎng)。今年以來(lái)，ABS 發(fā)行遇冷，1月底2月初多個(gè)房地產(chǎn)類(lèi)ABS被中止審核，窗口期僅出現(xiàn)在4月。下半年，局部房企的ABS融資 渠道被暫停，發(fā)行規(guī)模將下滑。1-7月，資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限為9.98年，發(fā)行利率為5.88%,去年同期為5.45%,同比上升43bp。7月， 資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限為7.2年，發(fā)行利率為5.52%,環(huán)比降低24bpo從基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，2019年1-7月，以不動(dòng)產(chǎn)投資信托RE

7、ITS、企業(yè)債權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、委托貸 款、信托收益權(quán)和應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS發(fā)行規(guī)模為67億元、134億元、99億元、5億元、129億元和 108億元，占比分別為12%、25%、18%、1%、24%、20%,企業(yè)債權(quán)占比最高，信托收益權(quán)和應(yīng)收賬款其次； 以票據(jù)收益、信托受益權(quán)債權(quán)、應(yīng)收債權(quán)為底層資產(chǎn)的ABN發(fā)行規(guī)模為8億元、10億元、57億元，占比分別 為10%、13%、77%,應(yīng)收債權(quán)占比近八成。圖表30 ：資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及規(guī)模圖表31 ：資產(chǎn)支持證券平均發(fā)行期限及平均票面利率ABN發(fā)行規(guī)模（億元）ABS發(fā)行規(guī)模（億元）T-總發(fā)行數(shù)量（只）ABN發(fā)行規(guī)模（億元）ABS發(fā)行規(guī)模

8、（億元）T-總發(fā)行數(shù)量（只）平均利率（%）.平均期限（年）資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,圖表32 ：上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表33 :非上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）T上市公司發(fā)行數(shù)量（只）60非上市公司發(fā)行金額（億元）T-非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）資料來(lái)源：Wind,圖表34 ： ABN基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：Wind,圖表35 ： ABN基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型結(jié)構(gòu)100% .90% .80% .70% .60% .50% .40% .30% .20% .10% .票據(jù)收益委托貸款債權(quán)信托受益?zhèn)鶛?quán) 應(yīng)收債權(quán)R

9、EITs企業(yè)債權(quán)-商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款信托受益權(quán)應(yīng)收賺款租賃租金100% -90%80%.工.卜Ue 996L 90,6 L 寸96L CO96L 796L L96L cmlcol 二COL 0LCOL 60COL 80COL ZOCOL 90COL gocoL 寸 OCOL co。 70COL aooLLOobLeo,8LcooobL寸 0C6L90COLzoobL80O6L60COLOLobL二，8LeLobLL06LCXJ96LCO96L寸96LgooL貨料來(lái)源：Wind,貨料來(lái)源：Wind,貨料來(lái)源：Windf海外債2019年1-7月，房企海外債發(fā)行規(guī)模為434億元，接近2018年全年水

10、平，同比增長(zhǎng)35%,創(chuàng)同期歷史新高。 7月12日發(fā)改委出臺(tái)境外發(fā)債新規(guī)，局部房企境外發(fā)債渠道被切斷，未來(lái)發(fā)行規(guī)模將有所放緩。2019年以來(lái)，海外債發(fā)行利率波動(dòng)劇烈，5月飆升至10.85%,主要由于5月海外債發(fā)行量較低，且發(fā)債主 體海外融資本錢(qián)較高，拉高整體發(fā)行本錢(qián)所致。7月發(fā)行利率為8.18%,環(huán)比上升52bp,隨著8月人民幣貶值， 美元兌人民幣匯率破7,房企借新還舊本錢(qián)將繼續(xù)上行，依賴(lài)境外債融資的房企財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重。在海外發(fā)債本錢(qián)居高不下的同時(shí)，房企融資本錢(qián)分化也在加劇。高評(píng)級(jí)的大型央企發(fā)債利率較低，在4%左 右，融創(chuàng)、恒大等大型民企發(fā)債本錢(qián)那么相對(duì)較高，在7%10%左右，中小型房企那么高達(dá)1

11、0%以上，不斷抬高整 個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的境外融資本錢(qián)。7月海外債發(fā)行規(guī)模為60億美元，環(huán)比提升75%,從5月的回落中逐漸回暖，發(fā)行期限大幅提升至4.6年。 盡管境外融資本錢(qián)較高，但在境內(nèi)融資渠道不斷收緊，償債高峰來(lái)臨的當(dāng)下，下半年局部房企不得不轉(zhuǎn)向海外 發(fā)債融資，以高息債置換到期債務(wù)。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表36 ：海外債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表37：海外債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）平均利率（%）T-平均期限（年）資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,負(fù)料來(lái)源：Wind,房地產(chǎn)信托融資根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019年1-7月房地產(chǎn)信托成立3819款產(chǎn)品，募資規(guī)模為5895億元，同比

12、增長(zhǎng)13%, 占所有產(chǎn)品總額的40.3%,與去年同期基本持平，平均收益率為8.32%,較去年同期上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，平均期 限1.54年，房地產(chǎn)信托的高收益使得上半年信托業(yè)務(wù)高位運(yùn)行。5月以來(lái)政策調(diào)控持續(xù)加碼，7月監(jiān)管升級(jí)影 響顯現(xiàn)，房地產(chǎn)信托降溫顯著，7月成立數(shù)量462個(gè)，募集資金762億元，環(huán)比下滑30%,占所有產(chǎn)品發(fā)行總 額的39%,較6月下降9個(gè)百分點(diǎn)。信托融資規(guī)模縮減，房企前端拿地將受到一定影響，預(yù)計(jì)對(duì)以非標(biāo)融資為 主的小型、民營(yíng)、低評(píng)級(jí)房企沖擊更大。從資金運(yùn)用方式來(lái)看，1-7月房地產(chǎn)信托中貸款類(lèi)投資、股權(quán)類(lèi)投資、權(quán)益類(lèi)投資、其他類(lèi)投資募資規(guī)模分 別為2566億元、979億元、215

13、4億元、196億元，占比分別為44%、17%、37%、3%,貸款類(lèi)和權(quán)益類(lèi)合計(jì)超 八成；平均收益率分別為8.38%、8.64%、8.06%、8.58%,平均期限分別為1.56年、1.82年、1.37年、1.92年。今后銀保監(jiān)會(huì)會(huì)將對(duì)信托公司的警示提醒指導(dǎo)作為一項(xiàng)常態(tài)化工作，房地產(chǎn)信托政策收緊會(huì)在下半年數(shù)據(jù) 上得到更加明顯的表達(dá)，預(yù)計(jì)未來(lái)增速會(huì)持續(xù)下滑。圖表38 ：房地產(chǎn)信托成立數(shù)量及規(guī)模圖表39 ：房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式結(jié)構(gòu)0000卜Ue 996L 36 L 寸96L 80,6 L C96L L96L CLOOL LLCOL 0LOOL 60OOL 80COL Z0COL 90OOL 38L

14、寸 0COL CO0COL eoooL OOOL資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,圖表41 ：房地產(chǎn)信托平均收益率圖表40 ：房地產(chǎn)信托平均年限一 整體 貸款類(lèi) 股權(quán)投資類(lèi) 權(quán)益投資類(lèi) 其他類(lèi)9.5%整體 貸款類(lèi) 股權(quán)投資類(lèi) 權(quán)益投資類(lèi) 一其他類(lèi)3.55O.Z.U&L 90,6 L 90,6 L 3.0- 86- CM96L 0,61. CLCOL 二OOL 0LCOL 60COL 80COL 68 L 90COL gocoL 寸 0COL 80,8 L eoa L0COL卜u，w 996L 90,6 L 寸96L CO96L OJ96L L96L 7LC0L 二巨

15、0LCOL 60COL 80COL Z0OOL 90COL S0COL 寸 0COL OO98L eoooL OCOL OS資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,主流房企融資本錢(qián)雖然2018年“1031”和力213”會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)和去杠桿問(wèn)題的態(tài)度有所緩和，房企融資出現(xiàn)回暖，但融資本錢(qián) 普遍回升，主流房企融資本錢(qián)可控上行。龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，優(yōu)勢(shì)依然顯著。圖表42 ：主流房企融資本錢(qián)序號(hào)公司簡(jiǎn)稱(chēng)2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1碧桂園8.16%6.20%5.66%5.22%6.11%2中國(guó)恒大9.74%9.59%8.27%8.0

16、9%8.18%3萬(wàn)科A-4.47%3.74%4.50%4.60%4融創(chuàng)中國(guó)9.12%7.60%5.98%6.24%6.81%5保利地產(chǎn)6.50%5.20%4.69%4.82%5.03%6中國(guó)海外開(kāi)展4.30%4.20%4.76%4.27%4.30%7綠地控股-5.98%5.45%5.19%5.40%8招商蛇口-4.93%4.50%4.80%4.85%9金地集團(tuán)6.31%5.32%4.52%4.56%4.83%10新城控股7.70%7.20%5.70%5.30%6.47%11華夏幸福9.64%7.92%6.97%5.98%6.42%12龍湖集團(tuán)6.40%5.74%4.92%4.50%4.55%1

17、3華潤(rùn)置地4.47%4.63%4.23%4.13%4.47%14旭輝集團(tuán)8.30%7.20%5.50%5.20%5.80%15綠城中國(guó)7.60%6.60%5.90%5.40%5.40%16雅居樂(lè)-6.10%6.20%6.49%17陽(yáng)光城10.90%9.41%7.35%7.08%7.94%18泰禾集團(tuán)-14.24%7.62%8.10%8.52%19藍(lán)光開(kāi)展-10.27%9.06%7.19%7.54%20遠(yuǎn)洋集團(tuán)一6.25%5.38%5.20%5.38%序號(hào)公司簡(jiǎn)稱(chēng)2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年21迪馬股份-8.33%6.61%6.85%7.65%22濱江集團(tuán)-4.5

18、6%5.00%5.80%23首開(kāi)股份7.79%7.53%6.43%5.15%5.36%24華發(fā)股份9.55%9.17%6.85%5.75%5.87%資料來(lái)源：公司公告、圖表5 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預(yù)收款統(tǒng)計(jì)圖表6 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人按揭貸款統(tǒng)計(jì)600005000025400002030000152000010100005定金及預(yù)收款一累計(jì)同比（%）30o90,6 L 寸。，6L e96L eLooL 0LCOL 80OOL 998L 寸 OOOL eocoL OJLKL OTZL 80* 90、L 寸9ZL 1 eo&L o3000025 個(gè)人按揭貸款 累計(jì)同比（%）9

19、96L I寸96L ICM96LeLooL I0LOOL I80COL I90COL I寸 0COL IeocoL dIOLML I80、L I904 I寸 O,ZL IeoL o資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局,資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局,資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局,房地產(chǎn)股權(quán)融資2016年“930”新政出臺(tái)之后，房地產(chǎn)股權(quán)融資收到嚴(yán)格把控，上市房企過(guò)去幾年的再融資窗口逐漸關(guān)閉，再融 資規(guī)模明顯回落。2017年股權(quán)融資規(guī)模降至347億，2018年大幅降至110億，持續(xù)低迷。2019年1-7月，大悅 城和上海臨港成功實(shí)施定增，分別募集資金144.5億元和161.1億元。7月以來(lái)，在發(fā)債和信托融資渠道收緊的 情況下，為緩解資金壓力

20、，房企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程股權(quán)更加密集，預(yù)計(jì)后續(xù)房企將更多地通過(guò)出售工程股權(quán)來(lái)回 籠資金。圖表7 ：房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股數(shù)圖表8 ：房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資規(guī)模400實(shí)際增發(fā)股數(shù)（億股）30實(shí)際募集資金（億元）3 3 2資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,圖表9： 2019年17月房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資明細(xì)序號(hào)公司簡(jiǎn)稱(chēng)增發(fā)進(jìn)度增發(fā)價(jià)格（元）增發(fā)數(shù)量（億股）增發(fā)募集資金（億元）1上海臨港實(shí)施20.567.8337161.06152大悅城實(shí)施6.8421.1214144.47033新華聯(lián)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)-4.9288-4合肥城建股東大會(huì)通過(guò)7.141.8014-5ST新梅股東大會(huì)通過(guò)3.8813.8351-6綠地控

21、股股東大會(huì)通過(guò)一一一序號(hào)公司簡(jiǎn)稱(chēng)增發(fā)進(jìn)度增發(fā)價(jià)格（元）增發(fā)數(shù)量（億股）增發(fā)募集資金（億元）7萬(wàn)澤股份股東大會(huì)通過(guò)-1.45-8京漢股份股東大會(huì)通過(guò)-1.5668-9天地源股東大會(huì)通過(guò)-3.7961-10泰禾集團(tuán)股東大會(huì)通過(guò)-5.814-11榮盛開(kāi)展股東大會(huì)通過(guò)-7.6205-12中洲控股發(fā)審委通過(guò)-2.5205-13新城控股發(fā)審委通過(guò)-5.638-14泛?？毓砂l(fā)審委通過(guò)-13.3558-15數(shù)源科技董事會(huì)預(yù)案7.890.633716中航善達(dá)董事會(huì)預(yù)案7.6-17黑牡丹董事會(huì)預(yù)案7.2750.2008-18哈高科董事會(huì)預(yù)案4.8-資料來(lái)源：Windy房地產(chǎn)債權(quán)融資總體概況2019年以來(lái)房企融資先

22、松后緊，一季度信貸邊際寬松，融資渠道通暢，出現(xiàn)融資高峰。伴隨企業(yè)拿地加速，全 國(guó)土地市場(chǎng)顯著升溫，地王頻出，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，與“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期” 調(diào)控目標(biāo)相違背，二季度監(jiān)管發(fā)力，政策開(kāi)始收緊，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)23號(hào)文，強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，整 治融資亂象，釋放房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)降溫信號(hào)。5月31日，市場(chǎng)消息稱(chēng)央行與證監(jiān)會(huì)將暫停局部房企的債券及ABS產(chǎn)品融資；6月融資收緊范圍逐漸擴(kuò)大，交 易商協(xié)會(huì)通過(guò)窗口指導(dǎo)，暫緩局部地產(chǎn)商銀行間市場(chǎng)的發(fā)債融資計(jì)劃，公開(kāi)發(fā)債渠道全面受限。6月13日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在陸家嘴論壇上

23、強(qiáng)調(diào)，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè) 過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)從 緊。6月房地產(chǎn)信托規(guī)模不降反增，超過(guò)1000億元。7月4日，銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)始對(duì)局部信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)；7 月6日，約談警示局部房地產(chǎn)信托增長(zhǎng)過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速。7 月11日，市場(chǎng)傳言光大信托和國(guó)投泰康信托暫停所有房地產(chǎn)類(lèi)工程募集。境內(nèi)融資不斷收緊，海外發(fā)債也將受限。7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布778號(hào)文，規(guī)定房企發(fā)行外債只能用 于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)限制融資用途7月29日，央行在2019年下半年工

24、作電視會(huì)議上強(qiáng)調(diào)房住不炒，合理控制房地產(chǎn)貸款投放，加強(qiáng)對(duì)流入 房地產(chǎn)的資金管理和對(duì)高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企融資行為的監(jiān)管。7月30日，中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，要求落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制，首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì) 的手段，明確了下半年房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的主基調(diào)。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告8月初，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知，決定在32個(gè)城市開(kāi)展銀 行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查工作，嚴(yán)厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為，進(jìn) 一步落實(shí)23號(hào)文。日前，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)信托64號(hào)文，堅(jiān)決遏制信托規(guī)模無(wú)序擴(kuò)張，嚴(yán)厲打擊信托市場(chǎng)違法違規(guī)行為，下半年信 托窗口

25、指導(dǎo)及相應(yīng)監(jiān)管處置將成常態(tài)。二季度以來(lái)，從23號(hào)文出臺(tái)，房地產(chǎn)信托收緊，到境外發(fā)債受限，再到銀行專(zhuān)項(xiàng)檢查，房地產(chǎn)融資調(diào)控升級(jí) 加碼，至此，銀行信貸、信托、境內(nèi)外融資渠道全面受阻，下半年土地市場(chǎng)或?qū)⒔禍?，帶?dòng)房地產(chǎn)投資增速下 行。房企面臨償債高峰，資金壓力進(jìn)一步加大，行業(yè)格局也將持續(xù)分化。從發(fā)行總額來(lái)看，2019年1-7月，房企融資總額為7272億元，同比增長(zhǎng)43%,其中，境內(nèi)發(fā)債4336億元， 同比增長(zhǎng)42%,占比60%；境外發(fā)債2936億元，同比增長(zhǎng)35%,占比由2018年下半年的27%大幅攀升至40%。 監(jiān)管部門(mén)密集調(diào)控收緊房企融資后，7月房企融資總額1159億元，同比增加96%,環(huán)比大幅

26、提升91%,主要由 于房企迎償債潮，借新還舊需求增加，目前發(fā)債尚且順暢。從發(fā)債利率來(lái)看，2019年1-7月，境內(nèi)公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行利率分別為5.70%、 5.33%. 4.10%. 5.61%. 5.88%； 2018年下半年以來(lái),房企海外發(fā)債本錢(qián)水漲船高，2019年1-7月海外債發(fā)行利 率為8.48%,融資本錢(qián)遠(yuǎn)高于境內(nèi)發(fā)債且與境內(nèi)融資本錢(qián)差距不斷擴(kuò)大，從境內(nèi)發(fā)債品種來(lái)看，2019年1-7月，公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模占比分別 為48%、17%、12%、8%、15%,公司債發(fā)行量近五成，成為房企債券融資主要渠道，中票其次，其余品種發(fā) 行占比

27、相近。八圖表io ：債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行地域結(jié)構(gòu)圖表11 ：債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行利率 人 / / 7 ,境內(nèi) 海外境內(nèi)占比海外占比160090%1400120010008006004002000- - 9-9-6L S.6L 一 S-6L S.6L一 S.6L O.6LO%66L 90,6 L 86- 06 L 二O0L 60COL Z98L 90COL CO98L L0COL 二 4 6。4 Z04 90* 804 048% 6%4% 資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表12 ：境內(nèi)債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模圖表13 ：境內(nèi)債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行品種結(jié)構(gòu)公司債短融中票

28、定向工具資產(chǎn)支持證券公司債短融中票定向工具資產(chǎn)支持證券f+. I100%90%80%70%60%1200% % % % % % o o o o o o5 4 3 2 1CO96L LOOL 二COL 698L ZOCOL gocoL CO98L LOCOL 二，ZL 60、L 904 CO04 OZL1000800我料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,公司債2019年1-7月，房企公司債發(fā)行規(guī)模為2004億元，較去年同期翻倍。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為811億元， 同比增長(zhǎng)43%；非上市房企發(fā)行規(guī)模為1173億元，同比增長(zhǎng)154%。7月，房企共發(fā)行32只公司債，募資規(guī)模 為321億元，同比增長(zhǎng)

29、147%,環(huán)比提升74%,主要由于非上市公司發(fā)行量環(huán)比大幅增加171%。月，公司債發(fā)行期限為4.2年，發(fā)行利率為5.70%,去年同期為6.47%,同比降低77bp,發(fā)行本錢(qián)下行。 7月，公司債發(fā)行期限為4.3年，發(fā)行利率為5.65%,與6月基本持平。圖表14 ：公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表15 ：公司債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）平均利率（%）-平均期限（年）3 3 20 5 0 5 0資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表17：非上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表17：非上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表16 ：上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模一

30、 非上市公司發(fā)行金額（億元）-非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）一 非上市公司發(fā)行金額（億元）-非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）25253501425030025020020151050寸96L CO96L Z96L L96L CLO0L 二COL 0LOOL 60COL 80OOL Z0COL 90OOL gocoL 寸。COL CO0OOL eoooL L98L1210864 2 050oz.u，bL 996L gooL 寸96L CO96L Q96L L96L eLcoL 二COL OLOOL 60OOL 80OOL ZOCOL 90OOL go,8L 寸 OOOL COOCOL eocoL SCOL200150資料來(lái)源：Wind,資料來(lái)源：Wind,中票2019年1-7月，房企中票發(fā)行規(guī)模為434億元，同比減少35%O其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為206億元，同 比減少58%非上市房企發(fā)行規(guī)模為281億元，同比增長(zhǎng)7%。7月，房企共發(fā)行7只中票，募資規(guī)模為53億元， 環(huán)比回升20%,但仍維持低位。1-7月，中票發(fā)行期限為3.8年，發(fā)行利率為5.33%,去年同期為5.81%,同比減少48bp。7月，中票發(fā)行 期限為3.2年，發(fā)行利率為4.97%,環(huán)比小幅提升，但發(fā)行本錢(qián)依舊處于較低水平。圖表18