淮南市場(板塊)

1、房地產市場解讀房1隨著城市建設的推進，中心城區(qū)先后形成了發(fā)展特點各不相同的九個板塊濱河板塊田區(qū)政府未來重點打造的區(qū)域，受化肥廠及相對偏僻的位置限制，發(fā)展前景有限泉山板塊相對封閉的市場，受區(qū)域形象限制，價值較低；規(guī)劃無重大利好，發(fā)展有限體育場板塊早期發(fā)展的重點，隨著區(qū)域的日趨成熟，供應成為限制區(qū)域發(fā)展的重要因素山南板塊政府規(guī)劃及產品力驅動，區(qū)域認知度較高，中高端產品集中供應區(qū)域，隨著配套等的逐步完善，發(fā)展前景看好洞山板塊市政府及企事業(yè)單位集中，環(huán)境優(yōu)越，認知度高，當前供應稀缺，市政府搬遷將形成較大供應，但時間尚不明確開發(fā)區(qū)板塊靠近電廠，區(qū)域形象較差，且短期內難以得到改善市中心板塊傳統(tǒng)的商業(yè)中心，

2、商業(yè)設施集中，生活配套完善，區(qū)域認知度高，后期有一定量供應，但成本普遍較高朝陽東路板塊城市發(fā)展方向之一，中大規(guī)模項目云集，關注度較高，后續(xù)供應將主要轉移到認知相對較低的鐵路以東火車站板塊地段優(yōu)勢突出，供應量較少，投資性產品為主，后續(xù)供應較為缺乏中心板塊開發(fā)區(qū)板塊濱河板塊朝陽東路板塊火車站板塊洞山板塊體育場板塊山南新區(qū)舜 耕 山泉山板塊板塊解讀全國現(xiàn)象板塊現(xiàn)狀格局淮南房地產市場在總體規(guī)劃的大趨勢下形成老城區(qū)、山南新區(qū)兩大區(qū)域，其中老城區(qū)又形成多個小板塊；整體格局向東、向南延伸。2傳統(tǒng)首選置業(yè)區(qū)域，隨著土地的稀缺、成本的提高，綜合體及高端住宅漸成市場主力商貿步行街龍湖路地下商業(yè)街東方國際廣場商業(yè)價

3、值突出傳統(tǒng)的商業(yè)中心，匯聚了商貿、龍湖路地下街、家樂福、華聯(lián)商廈等，新項目大多借勢于此，打造為城市綜合體，期有龍湖路1號等，后期有家樂福時代廣場等，在建有中央國際廣場、東方國際廣場等住宅價值多體現(xiàn)在配套傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域認同度高，項目的賣點多為完善的商業(yè)生活配套，以及傳統(tǒng)的學區(qū)配套優(yōu)勢住宅產品多傾向于首置型和投資型，產品品質多較為一般高層住宅為主限于項目所處地段地價較高，且所給容積率指標也越來越高，目前區(qū)域內住宅產品幾乎都為高層產品高地價推動下，區(qū)域內開始出現(xiàn)類似于中至信壹號莊園的品質高層住宅后續(xù)供應規(guī)模較小當前以小規(guī)模散點供應為主后續(xù)用地主要來源于拆遷，一方面是不會太集中，一方面是開發(fā)節(jié)奏相

4、對緩慢，會出現(xiàn)類似湖濱公園城一樣的問題拆遷地成本相對較高，價格上會不斷形成新的突破未來市中心價值將持續(xù)維持在較高水平，但供應有限板塊解讀全國現(xiàn)象市中心板塊3當前發(fā)展熱點，良好的區(qū)域環(huán)境及規(guī)劃利好形成良好的區(qū)域認知山南新區(qū)效果金地滟瀾山實景山南印象實景山南新區(qū)為淮南的政務新區(qū)，除市政府將入住外，科教、文化、商業(yè)等大規(guī)模高端配套也將持續(xù)入住當前山南新區(qū)發(fā)展尚處于起步期，大規(guī)模住宅項目在建，尚無配套實際入住，但可預期中短期內將有本質改善產品線涵蓋別墅、洋房、多層、高層等，品質全市領先，吸引了大批品質改善型客戶，市場實現(xiàn)較好，價格水平全市最高作為重點發(fā)展方向，處于起步期的山南近年土地供應量大，土地儲備

5、充足；隨著主流產品入市，供應將呈現(xiàn)兩極分化規(guī)劃前景極好當前配套缺失中高品質為主未來供應充足發(fā)展的持續(xù)推進和配套落地將持續(xù)提升山南新區(qū)的價值，充足的供應將支撐其成為長期置業(yè)熱點板塊解讀全國現(xiàn)象山南新區(qū)板塊4傳統(tǒng)的行政、文化中心，區(qū)域認知度極高，近期市場供應缺失板塊解讀全國現(xiàn)象洞山板塊板塊處于淮南市區(qū)僅有的山體、規(guī)劃4A級景區(qū)舜耕山北麓，景觀資源得天獨厚，市政府、淮礦集團、廣電中心等淮南重要單位均位于此，區(qū)域認知度極高區(qū)域認知度高居住氛圍濃厚無顯性后續(xù)供應產品供不應求區(qū)域內匯聚了綠苑山莊、洞山新村、山水居、文明村、南山村、優(yōu)山美地等住宅區(qū)，為淮南市政府、事業(yè)單位等高端人群聚集區(qū)，居住氛圍濃厚當前區(qū)

6、域在售僅有位置相對較偏的山水龍城項目，且對外供應量有限，新房價格實現(xiàn)為全市最高水平近年區(qū)域土地出讓量少，未來政府搬遷將形成較大量的供應，但目前尚無明確的政府搬遷信息，后續(xù)供應形成需要較長時間；鑒于所處區(qū)域的價值和文脈，后續(xù)土地成本會處于較高水平后續(xù)供應的不足體現(xiàn)出本項目在區(qū)域中的稀缺性，有機會成為當前價值最高區(qū)域的代言人山水龍城：開發(fā)商為淮南礦業(yè)集團，具有較好的品牌占地156公頃，總建筑面積70萬，建設配套有老龍眼水庫、10萬的購物中心、商業(yè)街、藍寶大酒店等；目前在售為水云庭，產品為小高層，戶型面積90-150，均價5600；5供應稀缺下，洞山板塊依托其良好的環(huán)境和配套，二手房市場發(fā)達二手房交

7、易活躍，礦一中對面300-400米長的洞山小街，二手房中介近10家，租賃市場和交易市場均比較活躍板塊解讀全國現(xiàn)象洞山板塊市場交易活躍成交價格高樓盤名稱二手房售價優(yōu)山美地三房兩廳：5500多元/，100左右總價在50萬-60萬左右，80兩室一廳租金一般1200元/月左右陽光國際城多層（100多）：5000多元/，毛坯山水居單價一般5700-5800多元/，最高可達7000元/洞山新村單價一般5500-6000元/配套驅動力強目前二手房價格為全市最高，多層均價普遍在5000以上，個別環(huán)境較好的能達到近6000依托區(qū)域強勢教育配套，有不少租房陪讀客戶；區(qū)域環(huán)境較好，買二手房客戶比較多二手房市場的活躍

8、反映客戶對區(qū)域的親睞，項目可重點考慮環(huán)境和學區(qū)需求型客戶6位于城市發(fā)展方向上，關注度較高，各色項目云集，商業(yè)氛圍有待提升，長期價值看好板塊解讀全國現(xiàn)象朝陽東路板塊位于城市發(fā)展方向上樓盤云集，性價比高城市發(fā)展規(guī)劃“東進、南擴、西調、北聯(lián)”，朝陽東路板塊正處于城市“東進”的發(fā)展方向上，受到的關注度較高，享有規(guī)劃利好商業(yè)氛圍有待提升處在城市“東進”方向上，雖樓盤云集，但目前商業(yè)氛圍依舊比較冷清，還有待后期培養(yǎng)。12345789代表項目：1、羅馬廣場；2、朝陽雅苑；3、幸福時光；4、D壹街區(qū)；5、東方名珠；6、朝陽帝堡；7、嘉鵬領城；8、金地國際城；9、金地月伴灣6在售項目在售產品價格羅馬廣場多層、高

9、層多層均價4500，高層均價4000元/東方名珠高層、小高層均價4400元/金地國際城洋房、高層、公寓洋房5000元/ ，高層4500元/，公寓5000-5200元/在售樓盤單價在4000-4500左右，以金地國際城為例，高層累計銷售均價4500左右，洋房累計銷售均價5000左右，其性價比優(yōu)勢非常明顯朝陽東路板塊樓盤云集，產品線豐富，性價比高，加上規(guī)劃利好使得未來價值看好，但商業(yè)氛圍有所欠缺7體育場帶動下的早期集中開發(fā)區(qū)域，發(fā)展?jié)u趨成熟，后續(xù)發(fā)展空間有限板塊解讀全國現(xiàn)象體育場板塊上品印象民生體育場中環(huán)國際廣場銀鷺萬樹城惠利花園城市中心化肥廠民生體育場惠利花園城體育場板塊早期集中供應區(qū)產品性價比

10、高后續(xù)供應受限礦區(qū)客戶為主區(qū)域臨近市中心，依托民生體育場，為房地產起步較早的區(qū)域；目前惠利花園城、銀鷺萬樹城等社區(qū)基本成熟，區(qū)域社區(qū)配套相對完善；多層供應進入尾聲，高層成為市場主力；社區(qū)品質打造屬于市場中高水平，價格多在多在4400-4600之間，性價比相對較高。在售項目多處于開發(fā)中后期，后續(xù)供應主要為銀鷺萬樹城高層、中環(huán)國際廣場；受西部化肥廠區(qū)限制，區(qū)域發(fā)展空間受到明顯限制，增量供應有限；依托性價比和地段優(yōu)勢，吸引了以礦區(qū)中層工作人員為主的客戶群；依托良好的社區(qū)品質和性價比，吸引了部分市中心外溢中低端客戶；區(qū)域的成熟化將推動價值持續(xù)提升，但后續(xù)發(fā)展空間的限制預示著該板塊競爭力有限8投資熱點區(qū)

11、域，公寓物業(yè)集中，未來發(fā)展受空間所限板塊解讀全國現(xiàn)象火車站板塊投資熱點區(qū)域，人流量大12465783123安徽理工大學淮南火車站華潤蘇果超市板塊因以火車站為中心而得名，同時靠近安徽理工大學，人流量大，商業(yè)配套較齊全，是投資的熱點區(qū)域小型綜合體為主，公寓物業(yè)集中未來發(fā)展受限本區(qū)域與多個板塊相鄰，未來本區(qū)域發(fā)展受空間限制較大，后續(xù)供應呈機會型和點式化代表項目產品價格4、海沃世貿商城高層、公寓、商鋪，公寓52-73暫未開盤5、信誼金座公寓精裝40-80，商鋪公寓均價5800元/6、獨立時代公寓48-65尾盤，均價5500元/7、鉆石公館5.4m挑高公寓、高層售完，最后均價6400元/8、幸福密碼商鋪

12、、高層、公寓，其中公寓62住宅4010-5410元/火車站板塊是目前投資熱點區(qū)域，但未來發(fā)展受空間限制，潛力不大9在售項目少且價格實現(xiàn)不高，區(qū)域認知較低，未來雖有規(guī)劃利好但發(fā)展前景不確定性較大板塊解讀全國現(xiàn)象濱河新城淮河新城淮河地理位置較偏，區(qū)域認知一般；靠近化肥廠，有污染濱河新城地處淮南市區(qū)最西北角，北臨淮河，位置較為偏遠，區(qū)域認知度較低靠近淮化（化肥廠），污染較嚴重，影響居住環(huán)境，且未來搬遷時間不確定化肥廠工業(yè)區(qū)配套較為缺乏雖有規(guī)劃利好但前景不確定區(qū)域內商業(yè)、生活配套缺乏在售項目極少，價格不高未來規(guī)劃退堤建城，打造濱河新城，存在一定利好但本區(qū)域并不位于城市發(fā)展方向上，投入有限，且化肥廠污染

13、較大、搬遷尚未確定，發(fā)展前景不確定性較大在售項目為淮河新城，在售三期以高層、小高層為主，2011.7.8推出公寓價格：小高層整體均價4100-4200元/，公寓產品面積為46-70，北向4100左右，南向5100-5200元/，總價較低，走量迅速由于區(qū)位和臨近化肥廠等因素的限制，濱河新城板塊價值實現(xiàn)不高，未來雖有規(guī)劃利好但前景存在不確定性10較差的區(qū)域形象，市場影響力小，形成相對封閉的區(qū)域型市場化肥廠（淮化）書香名苑中化國際城信誼四季城洞山路泉山路安徽淮化集團全景信誼四季城實景中心城區(qū)西部邊陲，靠近安徽淮化集團，污染較為嚴重，區(qū)域形象較差項目品質普遍一般，價格實現(xiàn)較低，信誼四季城依托品質實現(xiàn)了一定溢價鑒于區(qū)域抗性，客戶主體為分布在主城西部的礦區(qū)客戶及區(qū)域內部較低層級客戶，信誼四季城吸引了部分層級較高的客戶周邊地塊供應較少，四季城及書香名苑剩余量較少，后續(xù)供應主要集中在中化國際城區(qū)域形象差價格水平較低區(qū)域性市場后續(xù)供應較少價值較低的區(qū)域性市場后續(xù)供應不足，未來將會形成部分中低端客戶外溢板塊解讀全國現(xiàn)象泉山板塊11低價值區(qū)域，形象和環(huán)境較差，短期內難以改善板塊解讀全國現(xiàn)象開發(fā)區(qū)板塊以產業(yè)為主導，靠近電廠區(qū)域內以醫(yī)藥、紡織、機械等為主業(yè)，靠近電廠，污染較大，區(qū)域形象難以改善開發(fā)區(qū)板塊