個(gè)人理財(cái)之房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí)

1、個(gè)人理財(cái)韋耀瑩 主編 黃祝華 副主編第七章房地產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí)1房地產(chǎn)規(guī)劃2個(gè)人住房消費(fèi)貸款3個(gè)人支付能力評(píng)估4第一節(jié) 房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí)房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購(gòu)買土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，所說(shuō)的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購(gòu)買房產(chǎn)的目的一般有兩個(gè)：其一是自己居住；其二是獲得預(yù)期收益。前者是消費(fèi)行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實(shí)中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時(shí)自居房產(chǎn)也可作為投資對(duì)象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房

2、地產(chǎn)房屋建筑物財(cái)產(chǎn)權(quán)利土地房地產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類商品房經(jīng)濟(jì)適用房房改房安居房解圍房2、按照取得的時(shí)間分類期房現(xiàn)房3、按使用性質(zhì)自住房投資房（商鋪、車庫(kù)）二、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動(dòng)，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。三、房產(chǎn)投資的方式四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)房產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品，為投資盈利提供了廣闊的時(shí)間機(jī)會(huì)房產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定，具有較好的保值功能房產(chǎn)具有不斷升值的潛力缺點(diǎn)流動(dòng)性相對(duì)較差投資金額

3、比較大風(fēng)險(xiǎn)較高（政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)）五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素政府規(guī)費(fèi)勘查及前期費(fèi)用開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)交易稅費(fèi)土地成本銀行利息建筑成本影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 1一般因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素。 2地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。 3個(gè)別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第二節(jié) 房地產(chǎn)規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃的概念為什么要進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃流程購(gòu)房與租房決策購(gòu)房規(guī)劃一、房地產(chǎn)規(guī)劃的概念包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資居住規(guī)劃包括租房、購(gòu)房、換房和房貸規(guī)劃房產(chǎn)投資的目的包括獲取房租收入和通過(guò)出售賺取價(jià)差收入二、為什么要進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃如果進(jìn)行房產(chǎn)投資的時(shí)候不事先進(jìn)行規(guī)劃，可能會(huì)陷

4、入以下困境：1.由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購(gòu)房。2.對(duì)未來(lái)的收支變化未能充分預(yù)期，沒(méi)有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)。3.沒(méi)有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就4.沒(méi)有可行的購(gòu)房規(guī)劃，難以強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無(wú)法選擇最佳的貸款組合。案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn) 香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂峰時(shí)，短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會(huì)景閣4607室等五處豪宅和其他項(xiàng)目。1997年亞洲金融危機(jī)，香港樓市下滑，所購(gòu)各項(xiàng)目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒(méi)收這些房產(chǎn)，仍無(wú)法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達(dá)24% ，所余本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。每月利息支出超過(guò)100萬(wàn)元，令

5、他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以償還所有債項(xiàng)，于是決定申請(qǐng)破產(chǎn)。 2003年7月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過(guò)家庭年收入的6至8倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約1000萬(wàn)港元，顯然無(wú)法支撐1.5億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。 二、個(gè)人房產(chǎn)規(guī)劃流程三、購(gòu)房與租房決策租房購(gòu)房?jī)?yōu)點(diǎn)1.有能力使用更多的居住空間1.保值，能夠?qū)雇?. 比較能夠應(yīng)付家庭收入的變化2.強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄積累財(cái)富3.資金較自由，可投向更有利的投資渠道3.提高居住品質(zhì)4.遷徙自由度較大4.有信用增強(qiáng)效果5.房屋瑕疵和損毀風(fēng)險(xiǎn)由房東承擔(dān)5.滿足擁有房產(chǎn)的心理效用6.租房者的稅捐負(fù)

6、擔(dān)較輕6.自住兼投資，同時(shí)提供居住效用和資本增值機(jī)會(huì)7.無(wú)需考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)1.有非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)1.缺乏流動(dòng)性2.無(wú)法按照意愿裝修2.維持成本高3. 被動(dòng)應(yīng)對(duì)房租上漲風(fēng)險(xiǎn)3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大4.無(wú)法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)利益要考慮的因素如果用于自住，購(gòu)房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費(fèi)等使用成本），而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否會(huì)每年調(diào)整。 (2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購(gòu)房還要考慮稅收方面的問(wèn)題，可能購(gòu)房比租房要貴。 (3)房?jī)r(jià)上漲潛力。如果房?jī)r(jià)在未來(lái)看漲，那么即使目前算起來(lái)購(gòu)房年居住成本稍高，未來(lái)出售房屋的資本利得也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。如果房?jī)r(jià)低

7、落，則租房居住成本低于購(gòu)房的情況也有可能會(huì)發(fā)生。 (4)利率的高低。利率愈低購(gòu)房的年成本愈低，購(gòu)房會(huì)相對(duì)劃算。近年來(lái)，控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，提高了房屋貸款利率，因此購(gòu)房的居住成本也越來(lái)越高。四、購(gòu)房規(guī)劃衡量自己的負(fù)擔(dān)能力按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)按想購(gòu)買的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用學(xué)會(huì)計(jì)算購(gòu)房的各種稅費(fèi)如何選擇房子投資自住房投資寫字樓投資商鋪投資車庫(kù)1. 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)例如，李先生年收人為10萬(wàn)元，預(yù)估收入成長(zhǎng)率3，目前凈資產(chǎn)2萬(wàn)元，儲(chǔ)蓄首期與負(fù)擔(dān)房屋貸款的上限為40，打算5年后買房，投資報(bào)酬率為10，貸款年限20年，利率以6計(jì)，可以負(fù)擔(dān)買房貸款的目前房

8、價(jià)為：首期部分：10406.11+21.611277(萬(wàn)元)貸款部分：101.159401147532(萬(wàn)元)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)：首期(27.7) +貸款(53.2) 809(萬(wàn)元)2、按想購(gòu)買的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 欲購(gòu)買房屋總價(jià)房屋單價(jià)需求面積需要支付的首期部分欲購(gòu)買房屋總價(jià) (1按揭貸款成數(shù)比串)需支付的貸款部分欲購(gòu)買房屋總價(jià)按揭貸款成效比率每月攤還的貸款本息需要支付的貸款部分年金現(xiàn)值第三節(jié) 個(gè)人住房消費(fèi)貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類個(gè)人住房貸款的還貸方式一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類住房公積金貸款繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申請(qǐng)的專項(xiàng)貸款。貸款期限最長(zhǎng)為30年（不得超過(guò)法定退

9、休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個(gè)人貸款中利率最低的品種貸款額度根據(jù)所購(gòu)房屋不同適用不同的比例。個(gè)人住房商業(yè)性貸款是用銀行信貸資金向購(gòu)房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。 個(gè)人住房組合貸款是指向繳存公積金的購(gòu)房借款人同時(shí)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。二、個(gè)人住房貸款的計(jì)息方法等額本金還款法等額本息還款法組合還款法（一）等額本金還款法就是把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當(dāng)期的貸款余額計(jì)算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少其計(jì)算公式是：每月還款金額=貸款

10、本金貸款期數(shù)（按月計(jì)）+（貸款本金累計(jì)已歸還本金額）月利率（二）等額本息還款法每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計(jì)算出的一個(gè)固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，而每期的還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。計(jì)算公式是：每月還款額貸款本金月利率（1月利率）還款月數(shù)（1月利率）還款月數(shù)11. 兩種貸款的利息計(jì)算方式 等額本息貸款 采用的是復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。 等額本

11、金貸款 采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。 因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長(zhǎng)，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無(wú)法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長(zhǎng)的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。 兩種還款方式前5個(gè)月還款總和及本金與利息所占比重對(duì)照表2.兩種貸款的每期還款特點(diǎn) 等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同 等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點(diǎn)”是它的每期還款金

12、額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對(duì)于等額本息貸款來(lái)講卻沒(méi)有這樣的“缺點(diǎn)”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。等額本息還款法與等額本金還款法的比較 等額本息貸款等額本金貸款計(jì)息方式簡(jiǎn)單利率計(jì)息復(fù)合利率計(jì)息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕）每期還款本金前期輕，后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國(guó)內(nèi)流行度主流弱流國(guó)際流行度主流弱弱流操作靈活程度強(qiáng)弱計(jì)算難度高難較

13、難評(píng)價(jià)可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。選它沒(méi)錯(cuò)，但可能不會(huì)是最好結(jié)論兩種還款方式各有所長(zhǎng)，客戶可根據(jù)自己的具體情況選擇，關(guān)鍵是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況，使供款額與自己的收入趨勢(shì)相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報(bào)率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預(yù)測(cè)家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點(diǎn)是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對(duì)就少。而“等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時(shí)，已支付的利

14、息是不退還的，所以，這樣就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。（三）組合還款法首先將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確定每個(gè)階段的還款期限（等本），接著在每個(gè)階段里又按等額本息還款方式歸還（等額）一般來(lái)說(shuō)，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增(減)型是指在整個(gè)貸款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加(減少)的趨勢(shì)。任意型是指在貸款期內(nèi)各個(gè)階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。借款人可以根據(jù)自己未來(lái)收支情況，來(lái)制定還款計(jì)劃，通俗的講就是賺多的時(shí)候多還一點(diǎn)，賺少的時(shí)候少還一點(diǎn)。 三、節(jié)省貸款利息的方法加速還款額外還款存抵貸關(guān)鍵在于盡可能多的提前償還本金（一）加速

15、還款縮短還貸周期，增加還貸次數(shù)雙周加速還款 假設(shè)貸款30年50萬(wàn)元，貸款年利率為6.39%。 標(biāo)準(zhǔn)的月還款 (等額本息) 雙周加速還款 (等額本息） 貸款結(jié)果對(duì)比等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月還款 (參照)等額本金貸款等額本息貸款之雙周加速還款原始本金50萬(wàn)50萬(wàn)50萬(wàn)貸款年利率6.39%6.39%6.39%貸款周期30年30年24年1個(gè)月支付頻率每月支付一次每月支付一次每?jī)芍苤Ц兑淮蚊吭轮Ц督痤~3,124.26 (月)2,723.84 (月平均值)3,124.26 (4周)利息累計(jì)624,733.6480,581.25483,100.27還款期數(shù)360期360期629期節(jié)省利息-144,152.351

16、41,633.33節(jié)省天數(shù)-0天2,135天每年需多還款-每年還款不等3,124.26貸款成本率124.95%96.125%96.62%（二）額外還款提前還貸提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個(gè)人貸款第二個(gè)還款月起借款人提前還款的申請(qǐng)。在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時(shí)間的基本方法，也是最有效的方法。 第四節(jié) 個(gè)人支付能力評(píng)估目標(biāo)和需求分析個(gè)人投資動(dòng)機(jī)分析個(gè)人支付能力評(píng)估一、目標(biāo)和需求分析房地產(chǎn)規(guī)劃的第一步是確定期望的目標(biāo)和需求，這要通過(guò)數(shù)據(jù)收集合分析來(lái)明確。一般而言，個(gè)人對(duì)于房地產(chǎn)投

17、資的需求取決于年齡、收入水平、家庭成員數(shù)量、交通便利等因素。在確定目標(biāo)和需求時(shí)，必須把握以下幾個(gè)原則：首先是要分清影響目標(biāo)和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是可遇不可求的，我們會(huì)面臨對(duì)于各種因素的權(quán)衡和取舍，因此應(yīng)該分析哪些因素對(duì)于自己是最重要的，按重要性程度進(jìn)行排列，以便于在這些因素發(fā)生沖突的時(shí)候做出合理的選擇。其次，要具有前瞻性。隨著個(gè)人的成長(zhǎng)和際遇，收入、債務(wù)以及責(zé)任都會(huì)隨之發(fā)生變化，因此在確定房地產(chǎn)投資目標(biāo)和需求時(shí)應(yīng)該將這些考慮進(jìn)去，以便能靈活的對(duì)待這些變化。 二、個(gè)人投資動(dòng)機(jī)分析自己居住賺取租金出售獲利減免稅收首要考慮的是居住質(zhì)量，可以選擇具有成熟的居住氛圍的社

18、區(qū)，如擁有便捷的交通，宜人的環(huán)境、配套的生活設(shè)施等。首先要考慮的是方便出租，可以選擇流動(dòng)人口大的小型住宅進(jìn)行投資，或者購(gòu)買適宜出租給經(jīng)營(yíng)者的沿街鋪面。如果是為了獲取差價(jià)收入，則適合投資現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，但未來(lái)規(guī)劃前景看好，有升值潛力的住宅或店面。國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)鼓勵(lì)政策，例如規(guī)定購(gòu)房支出可以用來(lái)抵扣個(gè)人所得稅等，房地產(chǎn)投資無(wú)疑是個(gè)一舉兩得的投資方式。三、個(gè)人支付能力評(píng)估投資房產(chǎn)前必須正確估量個(gè)人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實(shí)際支付能力來(lái)綜合考慮具體選擇哪一種房產(chǎn)投資計(jì)劃。 確定個(gè)人投資房產(chǎn)的綜合支付能力時(shí)，不僅要看個(gè)人的凈資產(chǎn)，還要分析個(gè)人的固定收入、臨時(shí)收入、未來(lái)收入、個(gè)人支出和預(yù)計(jì)的未來(lái)支出。如果個(gè)人凈

19、資產(chǎn)為正數(shù)，投資者首先要確定能用來(lái)投資房產(chǎn)的資金數(shù)額。然后，再根據(jù)自己家庭月收入的多少及預(yù)期，最終確定用于購(gòu)買房產(chǎn)、償還銀行按揭貸款本息的數(shù)額。基本的原則仍然是量力而行，既滿足個(gè)人的房產(chǎn)投資需求，同時(shí)又不必為自己帶來(lái)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。舉例個(gè)人凈資產(chǎn)中可用于購(gòu)買房產(chǎn)的金額為12萬(wàn)元，家庭月收入8000元，月平均日常支出4000元，其他投資支出1000元，預(yù)期未來(lái)收入保持平穩(wěn)，則其投資房地產(chǎn)的支付能力為10萬(wàn)元首付款，月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大數(shù)額為8000-4000-10003000(元)?？少?gòu)買總價(jià)值為60萬(wàn)元的房產(chǎn)，首付20為12萬(wàn)元，其余48萬(wàn)元可以申請(qǐng)銀行按揭，以每月歸還3000元以內(nèi)為限。但如果對(duì)未來(lái)收入感到不確定性較大，就需要降低投資房產(chǎn)的總價(jià)值。 本章小結(jié)1房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)