三九沙河花園策劃書ppt課件

1、 銷售效力謀劃書 捷潤地產(chǎn) 公元二六年八月目錄第一篇 市場調(diào)研報告第二篇 產(chǎn)品建議第三篇 營銷戰(zhàn)略第四篇 銷售管理 第一篇 市場調(diào)研報告第一章 市場環(huán)境2005年，成都市國民經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)快速開展，人民生活程度穩(wěn)步提高，經(jīng)濟呈蓬勃開展態(tài)勢。地域國民消費總值2371.21億元，同比增長13.5%；城市居民人均可支配收入19元，同比增長9.3%；截至2006年6月，成都市經(jīng)濟繼續(xù)堅持快速、穩(wěn)定開展態(tài)勢。成都市城市總體規(guī)劃 20032020提出成都市將向東南北三個方向開展，控制向西開展。 成都的房地產(chǎn)市場在政府有效的調(diào)控管理下逐漸步入穩(wěn)定開展的道路1.2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢供應量 2006

2、年1-6月，郊區(qū)住宅供應量略少于主城區(qū)。1.2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢區(qū)域分布城西新盤供應量最多，城東直追城西，超越城南。城中和城北的新增供應較少。 1.2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢 環(huán)線分布新增供應整體外移，主要集中在2-3環(huán)之間。其次為三環(huán)外區(qū)域。 1.2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢住宅類型新開住宅樓盤中，電梯公寓的比重占44%的市場份額，是市場的主要供應類型。 1.2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢建筑類別高層和小高層建筑在新開樓盤中占大多數(shù)。1.2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢區(qū)域均價市中心高居價錢首位，新盤價錢為6251.42元/。郊區(qū)價錢與城北區(qū)域價錢越來越接近

3、。 1.2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢戶型市場上產(chǎn)品的戶型以緊湊適用為主，80-120的2、3居室是多數(shù)樓盤的主力戶型。住宅類型 主力面積（） 主城區(qū) 近郊區(qū) 電梯公寓 70-120 80-130 普通多層 80-120 80-130 3. 政策環(huán)境2006年國六條“新政影響住宅成交與新政前持平, 銷售速度、價錢漲幅放慢“90平米規(guī)定，大戶型銷售看好投資型購房者比例減少二手房成交下滑2006年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的特點需求旺盛，成交面積穩(wěn)步增長樓市顯示較強購買力 投資性購房比率較低消費觀念趨于理性價錢平穩(wěn)上升，漲幅回落商品房住宅空關(guān)率低全年總體供應量加大供銷比提升數(shù)量同比漲幅降幅五城區(qū)新建商品房

4、成交442.45萬平方米19.5% 住宅成交面積369.49萬平方米26.4% 非住宅成交面積72.95萬平方米6.3% 五城區(qū)二手房成交209.05萬平方米13.7% 數(shù)量同比漲幅降幅五城區(qū)商品房新增面積439.65萬平方米9.4% 住宅新增供應335.34萬平方米20.5% 非住宅新增供應104.30萬平方米15.6% 2006年房地產(chǎn)市場開展趨勢房價照舊上漲，但漲幅將會減小。五城區(qū)內(nèi)住宅的供應將向2環(huán)以外轉(zhuǎn)移。城市建筑整體拔高。下半年將會出現(xiàn)供大于求的情況。城北房地產(chǎn)市場情況交通城北曾經(jīng)構(gòu)成了“五縱、四橫 的交通骨干路網(wǎng)。全力建立北新干線、商貿(mào)大道北延線、大件路、 地鐵1號線。環(huán)境規(guī)劃與

5、整治沙河整治工程全面終了規(guī)劃建立北郊公園和體育公園規(guī)劃建立雙水至紅花堰居住片區(qū)城北住宅供應分析2006年16月城北住宅的新增供應量較少隨著40萬平米大盤興元華盛入市，06年7月份城北住宅供應量添加估計還有50余萬平米的供應量將在年內(nèi)投放市場城北住宅價錢分析2006年17月城北住宅均價為每平米3656元，同比去年有323元/平米的上漲幅度，城北房價將進一步上漲。2006年下半年城北住宅市場開展趨勢景觀環(huán)境、道路的規(guī)劃導向必然加速城北房地產(chǎn)市場的開展；一級市場供應呈逐年上升趨勢，未來的競爭將更加猛烈； 未來高層電梯住宅必將成為樓市的主流；對城北正北片區(qū)居住環(huán)境的認可的提升還需一個過程；城北正北片區(qū)

6、住宅市場尚處于起步階段，具有開展空間；開發(fā)商必然從開發(fā)經(jīng)濟型住宅過渡向提高產(chǎn)品力;未來會出現(xiàn)供大于求的局面第二章 工程周邊典型工程解析 未開盤典型工程調(diào)查水韻天府：該工程緊鄰沙河公園現(xiàn)代主義風格建筑，規(guī)模25平方米戶型以100130平米適用三居為主商業(yè)街、游泳館和網(wǎng)球場配套設備但是工程西側(cè)緊鄰寶成鐵路，將會成為影響居住質(zhì)量的最主要要素。估計在06年10月推出，給本案入市帶來了宏大的競爭。 金都苑位于：賽云臺西一路占地規(guī)模：27712萬平米建筑面積：11萬平米建筑類型：6棟18+1層點式電梯公寓咨詢均價：3450元/平米戶型區(qū)間：78-140平米主力戶型：78平米二居,96101平米三居容積率：

7、3.68綠化率：30%開盤時間：2006年8月底入住時間：2021年5月 金都苑該工程位于二環(huán)至三環(huán)之間、五塊石商圈附近，交通便利，周邊配套齊全。工程分兩期建立，共1062戶，其中6棟住宅為高層電梯公寓格局為2梯4戶，1棟商業(yè)。今年3月開場開工，一期推出500多戶，現(xiàn)接受咨詢。工程所處的區(qū)位決議了其總體定位不會過高，大環(huán)境的惡優(yōu)勢必直接影響到小區(qū)的整體質(zhì)量，建筑風格短少特征。“品字型的樓座、偏小的戶型面積會大大降低房內(nèi)的通風性和采光性。但較低的均價，適用緊湊的小戶型配置可以滿足區(qū)域內(nèi)追求經(jīng)濟實惠的客戶群體，置信銷售不會有太大問題?？傮w來說，該工程符合城北客戶群現(xiàn)階段的置業(yè)特點。金都苑整體規(guī)劃方

8、正，各樓體分別，沒有構(gòu)成圍合之勢，開放性和流動性較好。單體過于肥厚，構(gòu)成了較深的內(nèi)天井，通風采光性缺乏。第一園位于：金府路與蓉北大道交匯處占地面積：21畝建筑規(guī)模：7萬多平米建筑類型：4棟11層、18層電梯板樓戶 數(shù)：500余戶戶型區(qū)間：75170平米主力戶型：80100平米三居室銷售形狀：前期預備中，估計8月底或9月初進場接受咨詢。推行重點：臨近沙河的景觀優(yōu)勢推行主題：河上游最自然的地方，電梯洋房里的城市風景，我家門前是公園 3.調(diào)查工程情況詳細分析 項目名稱位置建筑規(guī)模（萬平方米）入住時間均價已售完錦泰世家金牛區(qū)解放路田家巷5.62006年5月3600元泰豐北極星五塊石賽云臺北支路3.62

9、006年5月3200元濱雅苑成都市花徑路189號1.12006年3月3500元小計10.3在售項目芙華新大陸沙河新綠水碾公園對面112007年5月3400元華凌尚城五塊石玉賽路9號9.72006年7月、12月3400元興元華盛北二環(huán)外川陜路與大件路交匯處(往西120米)402008年初3680元小計60.7即將開盤項目水韻天府*金府路、王賈大道交匯處25未知3680元（咨詢價）金都苑 *賽云臺西一路112008年5月3450（認購均價）第一園*金府路與蓉北大道交匯處7小計約43合計1143.調(diào)查工程情況詳細分析容積率分段比較工程容積率普遍較高，2.5-4之間。3.調(diào)查工程情況詳細分析綠化率分段

10、比較各工程綠化率差別不大，在3035之間。戶型比較項目名稱各戶型面積及比例（平方米）一居二居三居四居躍層已售完尾盤項目錦泰世家5759748896111無128比例12%43%42%0%3%泰豐北極星75-7885-102106-137無132-220比例28%28%35%0%9%濱雅苑無無90126無138比例0%0%89%0%11%在售項目芙華新大陸5680-8796-115無129169比例6%38%47%0%9%華凌尚城無85104110140無183191比例0%28%62%0%10%興元華盛4870-87109113無無比例6%69%25%0%即將開盤項目水韻天府*6060-909

11、0-130未知未知比例3.4%35.86%未知未知未知金都苑 *無788393-101無140比例0%48%48%0%4%第一園*無未知未知無 未知比例0%未知未知0%0%3.調(diào)查工程情況詳細分析戶型分析在市調(diào)的工程中，一居室的面積所占比例為614%。主要是為了吸引投資客戶。小戶型面積小、總價低。兩居室的面積多在7087平米，不斷是市場中熱捧的產(chǎn)品。在各工程中所占的比例僅次于三居,在調(diào)查的6個在售和已售完工程中，兩居室的比例將近整體的37%。三居室是各個工程中的主力戶型，面積在90115平米左右的戶型占據(jù)主導位置。3.調(diào)查工程情況詳細分析價錢分析 典型工程價錢情況一覽表 區(qū)位項目名稱證件情況均

12、價（元/平方米）7087平米戶型總價（萬元）90115平米戶型總價（萬元）折扣情況一次性付款銀行按揭分期付款已售完（尾盤項目）錦泰世家有預售證3600元2663173464097折無折扣無此方式泰豐北極星有預售證3200元243497折98折無此方式濱雅苑有預售證3500元無3154498折無折扣無此方式在售項目芙華新大陸有預售證3900元313437544897折98折無此方式華凌尚城有預售證3600元（二期）三期預計39003064097折98折無此方式興元華盛有預售證3680元258324194折96折無此方式即將開盤項目水韻天府尚未開盤咨詢價3680未定未定折扣尚未確定金都苑尚未開盤認

13、購價3450未定未定折扣尚未確定第一圓尚未開盤未定未定未定折扣尚未確定3.調(diào)查工程情況詳細分析單價均價區(qū)間：34503900元/平米,區(qū)間較大，尾盤的價錢高總價目前市場上96-110平米面積范圍戶型供應量大，總價范圍從35萬-45萬元。3.調(diào)查工程情況詳細分析銷售進度比較截至7月底價錢和銷售速度是反比的關(guān)系項目開盤日期銷售率芙華新大陸2005年11月26日75%華凌.尚城2005年7月23日70興元華盛2006年6月18日10%3.調(diào)查工程情況詳細分析建筑風格及公共區(qū)域以簡約的現(xiàn)代主義建筑風格為主，建筑外型普遍缺乏鮮明特點,資料主要以普通涂料和面磚為主。項目名稱外墻材料公共區(qū)域芙華新大陸面磚

14、電梯廳：地面地磚、石材，墻面/天棚乳膠漆；華凌尚城面磚、高級涂料 大堂天棚：石膏板吊頂，地面大理石興元華盛115層面磚；1618層涂料墻面、走廊：地磚錦泰世家高級外墻漆、局部高級外墻磚墻面、走廊：地磚泰豐北極星高級外墻涂料墻面：涂料；走廊：地磚濱雅苑涂料，部分面磚墻面、地面：地磚3.調(diào)查工程情況詳細分析配套設備比較項目名稱會所配套/休閑娛樂設施芙華新大陸金棕櫚景觀泳池、羽毛球場、籃球場華凌尚城500平米會所、老年活動室；露天健身場、親子游樂場（園林內(nèi)部）興元華盛網(wǎng)球場、健身廣場錦泰世家無泰豐北極星老年健身廣場、兒童游樂嬉戲區(qū)濱雅苑無3.調(diào)查工程情況詳細分析配套設備比較配套設備都比較缺乏，普通無

15、專門會所配置。根據(jù)對購房者的調(diào)查訪問，購房者在選擇產(chǎn)品過程中很少關(guān)注社區(qū)配套方面，對會所的概念也比較模糊。 3.調(diào)查工程情況詳細分析物業(yè)管理比較物業(yè)管理公司多為開發(fā)商本人的物業(yè)公司，效力種類和內(nèi)容單一。物業(yè)費都在1元/平米月左右；無電梯的濱雅苑物業(yè)費為0.8元/平米月，其它兩個工程均為1.2元/平米月。3.調(diào)查工程情況詳細分析底商 底商一層的價錢區(qū)間為7000元12000元/平米項目名稱商業(yè)均價商業(yè)位置面積區(qū)間備注芙華新大陸11000住宅底商1層28-60平米泰豐北極星12000 住宅底商1、2層已售完買1層送2層華凌尚城12000 住宅底商1層20150平米興元華盛70008000住宅底商1

16、層20-50平米濱雅苑整租住宅底商1層不售第三章客戶定位目錄一.客戶定位二.目的客戶分類三.目的客戶的特性四.針對不同目的客戶采取的應對戰(zhàn)略五.主力目的客戶調(diào)查分析 一.客戶定位客戶群定位城北零售市場的商戶是本工程的主力客戶群。城北原有居民、鐵路公交部門職工，是本工程的次主力客戶群。城北零售市場主要分布于五塊石、荷花池、金府路商圈。 例如：五塊石商圈的大西南茶葉零售市場、荷花池中藥材市場、五塊石電子電器市場。荷花池商圈的荷花池市場、大成市場、大正市場。金府路商圈的大西南建材城、金府裝飾城、藥業(yè)基地。 二.目的客戶群分類 自用型買家滿足客戶自用，或用作過渡居所。投資型買家區(qū)域二手房市場供銷兩旺，

17、客戶投資產(chǎn)生增值效益。按照購買動機可分為兩類人群： 三.目的客戶群的特性1. 自用型客戶特性喜好休閑、有檔次的都市生活認同城北渴求得到社會對其位置的尊重攜親朋共同感受本身成就帶來的安定、品味生活看中成都購房辦理戶籍的政策 希望子女能享用良好教育。 信息在人際間的口碑傳播較常規(guī)渠道更有效。 多數(shù)第一次置業(yè) 對總價敏感 對產(chǎn)品細節(jié)要求不高 期望物超所值1.自用型客戶特性2. 投資型客戶特性看好北部片區(qū)的升值潛力空間。具有較為充足的資金來源。具有樂觀、積極、自動的行事風格。有較廣大的人脈關(guān)系網(wǎng)絡，在同業(yè)內(nèi)朋友較多。具有投資物業(yè)的閱歷。 四.針對不同客戶所采取的應對戰(zhàn)略1. 自用型買家提供高質(zhì)量產(chǎn)品和

18、效力，表達出與其他競爭工程的差別。經(jīng)過各類媒體進展立體宣傳，引起客戶的認知和成交。營造未來愉快生活的氣氛，博得客戶青睞?？蛻魩Э蛻粽叩耐菩?，提供雙贏利益點。周到、貼心的物業(yè)管理效力。完善配套吸引客戶，如社區(qū)診所等功能性、休閑類會所。在市場上強化三九國企的誠信品牌。2.投資型買家提供吻合客戶需求的中、小戶型。突出區(qū)域未來開展?jié)摿?。表達工程的高質(zhì)量，使客戶感到工程的保值、增值是可以確定的預期。與銀行等相關(guān)單位聯(lián)絡，協(xié)助辦理押舊買新業(yè)務，盤活客戶手中的固定資產(chǎn)。(入住后還款等) 五.主力目的客戶群調(diào)查分析戶籍外地人為主，其中四川本省非成都市占60% 戶籍置業(yè)時間成都市區(qū)人成都郊縣人四川其他地區(qū)人外省市人百分比小計三個月以內(nèi)1.47%1.47%2.94%64.71%半年內(nèi)1.47%1.47%10.29%7.35%20.58%一年左右2.94%8.82%26.47%2.94%41.17%一年以后4.41%4.41%22