房地產(chǎn)估價第七章-假設(shè)開發(fā)法-2課件

1、第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟教學(xué)內(nèi)容 : 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟。第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟教學(xué)目的: 1.熟悉假設(shè)開發(fā)法的估價步驟。 2.重點掌握各項成本費用的估算和確定待估價對象價格的思路。 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟假設(shè)開發(fā)法估價一般按照以下步驟： 調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的基本狀況； 選擇最佳的開發(fā)利用方式； 預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期； 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 預(yù)測后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及待開發(fā)房地產(chǎn)的取得稅費； 測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟以估價對象是土地為例：介紹假設(shè)開發(fā)法的估價步驟：一、調(diào)查

2、待開發(fā)土地的基本情況 1. 明確待估價土地的位置 2. 弄清土地的面積大小、形狀、地形地質(zhì)、基礎(chǔ) 設(shè)施狀況、生活設(shè)施狀況以及公用設(shè)施狀況等 3. 明確政府的規(guī)劃限制 4. 明確該土地的權(quán)利狀況第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟二、選擇最佳的開發(fā)利用方式 在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選擇最佳的土地用途。 最佳的開發(fā)利用方式?jīng)Q定開發(fā)完成后出租或銷售時房地產(chǎn)能獲得最高的收益。第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟三、估計開發(fā)經(jīng)營期準(zhǔn)確地估計開發(fā)經(jīng)營期，是確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或銷售價格、確定開發(fā)成本投入、投資利息等參數(shù)的基礎(chǔ)。開發(fā)經(jīng)營期估計包括建設(shè)期估計和租售期估計。開發(fā)建設(shè)期的估計可根據(jù)同一地區(qū)已完

3、工的類似開發(fā)項目的正常開發(fā)建設(shè)期來估計，但必須以該項目本身的人力、物力、財力的保證為基礎(chǔ)。 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟四、預(yù)計開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況（含市場狀況）所對應(yīng)的價值。開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通?？梢圆捎帽容^法和長期趨勢法（長期趨勢法的內(nèi)容見本書第八章）相結(jié)合的方法，即根據(jù)同類用途和性質(zhì)的房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及未來可能的變化趨勢來推測。 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟四、預(yù)計開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，其開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價的確定，首先采用比較法并考慮未來的變化趨勢，預(yù)測所開發(fā)

4、房地產(chǎn)未來租賃或經(jīng)營期間的租賃或經(jīng)營凈收益，然后采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。 第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價步驟五、估算各項成本費用1. 估算開發(fā)成本開發(fā)成本包括：前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費用、房屋建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施費用等?？梢圆捎帽容^法來估算開發(fā)成本，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本來估測。第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟五、估算各項成本費用2. 估算管理費用管理費用主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員工資等，一般根據(jù)開發(fā)成本的一定比例估算。3. 估算投資利息應(yīng)計算投資利息的項目包括：未知的地價、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的

5、估價步驟五、估算各項成本費用4. 估算銷售稅費（1）銷售費用（銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費用等）（2）銷售稅金及附加（3）其他銷售稅費（應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費等）。銷售稅金根據(jù)當(dāng)前政府的稅收政策估算。銷售費用一般以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價的一定比率計算。第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟五、估算各項成本費用 5. 估算投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 該項稅費通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)對象價值的一定比率測算。第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟六、確定開發(fā)商的合理利潤 在測算開發(fā)商合理利潤時要注意計算基數(shù)和利潤率的對應(yīng)。 如銷售利潤率的的計算基數(shù)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 第

6、二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟七、確定待估價對象的價格 1.靜態(tài)方式估價（傳統(tǒng)的估價方法） 靜態(tài)方式估價不考慮各項價格與成本費用的時間差異，即不是將它們折算到同一時間上的價值,而是直接相加減,因此需詳細(xì)計算各項投資的利息,計息期通常到開發(fā)完成為止(不考慮預(yù)售和延遲銷售)。 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟 2.動態(tài)方式估價（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法） 動態(tài)方式估價將各項價格與成本費用都統(tǒng)一到同一時點（價值時點）上，即以價值時點為基準(zhǔn)進(jìn)行折現(xiàn)，然后再相加減。 采用動態(tài)方式估價時不單獨計算投資利息和開發(fā)利潤，而是隱含在折現(xiàn)過程中。 第七章 假設(shè)開發(fā)法 課堂練習(xí)題1假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中

7、最重要的是選?。?） A最佳用途 B最佳規(guī)模 C最佳集約度 D最佳開發(fā)時機2假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時應(yīng)計息的項目包括（ ）。 A待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費 C續(xù)建開發(fā)成本 D銷售費用 E銷售稅金3（判斷）在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時。（ ）第七章 假設(shè)開發(fā)法 課堂練習(xí)題4（判斷）在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。 （）5.運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是()。 A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入 C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生 D.估算開發(fā)期中的利息和利潤 第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例教學(xué)目的:1.熟悉