0415標(biāo)紅住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題研究

1、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期【內(nèi)容摘要】國家物權(quán)法對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的規(guī)定對于維護(hù)廣大群眾的住宅使用權(quán)具有意義，也可以說是讓人們吃了一顆，讓人們不再擔(dān)心在 70 年的土地使用權(quán)期限滿之后是否將會被國家免費(fèi)沒收，是這些規(guī)定在具體的實(shí)行過程中或多或少存在一些不明確之處甚至是問題弊端，對維持社會和諧穩(wěn)定秩序產(chǎn)生了巨大的影響。為了從實(shí)際上保證人們的合法擁，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的勢在必行。本文主要就住宅建設(shè)用地使用權(quán)的基本情況進(jìn)行闡述，包括其含義、法律特征、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立及意義。其次對住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿之后自動續(xù)期中存在的缺陷問題進(jìn)行分析，最后提出了相應(yīng)的解決

2、辦法?！尽孔≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)；期滿；自動續(xù)期A Study on the Legal Problems of Renewal of the Rightto Use Residential Buildings【Abstract】Country property law the regulation of automaticrenewal for residential construction land use rights for maaheresidential use of teral public is of great significance, also cansaying is t

3、o let people have a evening, let people no longer fear in 70, the land use right after the expiration of the time limit, the propertywas confiscated by countries free will，However, there are someinaccuracies and even problemshe concrete implemenion pros,which has exerted a great influence on the mae

4、nance of sol harmonyand stability. In order to guarantee the legal ownership of people, itis imperative to study the automatic renewal of the right to use theconstruction land. This pr mainly expounds the basic situation of theright to use residential construction land, including its meaning, legalc

5、haracteristics, the establishment and significance of the automatic renewal system of the right to use residential construction land.Secondly, the pryzes the defectshe automatic renewal afterthe expiration of the right to use residential construction land, and finally puts forward the corresponding

6、solutions.【Key words】 residential construction land use right; expiration;automatic renewal目 錄1 引言42 住宅建設(shè)用地使用的基本情況42.1 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的概念62.2 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征72.3 住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立82.4 住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的意義83 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度存在的問題43.1 自動續(xù)期的適用范圍法律規(guī)定不明63.2 自動續(xù)期是否有償法律規(guī)定不明73.3 自動續(xù)期期限、條件法律規(guī)定不明83.4 自動續(xù)期時是否需要再次訂立土地出讓合同

7、規(guī)定不明84 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的解決方法及建議94.1 自動續(xù)期僅適用于住宅建設(shè)用地94.2 自動續(xù)期以建筑物剩余使用為期限、以建筑物存在為條件104.3 自動續(xù)期的辦理無需重新簽訂土地出讓合同及續(xù)期有償化104.3.1 自動續(xù)期無需重新簽訂土地出讓合同114.3.2 自動續(xù)期有償化115 總結(jié)13參考文獻(xiàn)151 引言現(xiàn)階段，對于住宅建設(shè)用地的使用權(quán)續(xù)期相關(guān)的是房屋所有者最關(guān)心的重點(diǎn)對象。由于各種建筑物、各種設(shè)施所提供的服務(wù)不同，因此建設(shè)用地使用權(quán)也有不同的分類，最主要的劃分方法就是將其劃分為住宅以及非住宅的建設(shè)用地使用權(quán)兩種。其中，第一種使用權(quán)就是土地使用主體對于在被法律規(guī)定的國家和

8、集體所擁有的土地上所建造的住宅區(qū)的使用、轉(zhuǎn)陽、收益以及占有的權(quán)利。2016 年 11 月 27 日意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的性收入的各項(xiàng)制度。這一條款內(nèi)容對于住宅建設(shè)用地當(dāng)?shù)狡诤髴?yīng)當(dāng)如何續(xù)期等進(jìn)行了一定的規(guī)定，進(jìn)而表明了國家對于公民合法的保護(hù)力度和重視程度，有利于社會穩(wěn)定。在 2017 年舉辦的第十二屆上，我國明確地對住的觀點(diǎn)，也就宅建設(shè)用地的使用權(quán)限問題進(jìn)行了闡述，而他的觀點(diǎn)就是國家是說當(dāng)住宅建設(shè)用地的使用權(quán)限到期之后，使用主體可以自動續(xù)期，同時不需要向有關(guān)部門提交申請書，也沒有其他的續(xù)期條件。同時，使用權(quán)限到期的住宅建設(shè)用地同樣可以地在市場上進(jìn)行交易。目前

9、我國的部分省市地區(qū)已經(jīng)開始對住宅建設(shè)用地的續(xù)期問題進(jìn)行了探索性實(shí)踐。根據(jù)代表而解決辦法可以將土地的續(xù)期問題總結(jié)成三個具體的部分，分別是:（1）建設(shè)用地使用權(quán)限到期后不必向有關(guān)部門提交續(xù)期申請書；（2）在土地續(xù)期的過程中不會向土地使用者收取相應(yīng)的費(fèi)用；（3）使用權(quán)限到期的住宅建設(shè)用地同樣可以地在市場上進(jìn)行交易。這些措施盡管并不是最終的措施，而僅僅是作為現(xiàn)階段的過度，但是卻表明了國家的。一種態(tài)度。通過法律來實(shí)現(xiàn)，本文就是該如何細(xì)化以及實(shí)施的相關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的基本情況住宅建設(shè)用地使用權(quán)的概念住宅建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物

10、及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第 135 條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地 項(xiàng)制度。關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民性收入的各住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。在國有企業(yè)混合所有制中，依照相關(guān)規(guī)定支持有條件的混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股，堅(jiān)持同股同權(quán)、同股同利，著力避免大股東憑借優(yōu)勢地位益、國家利益激勵相容機(jī)制。深化金融，推動金中小股東權(quán)益的行為，建立員工利益和企業(yè)利新，鼓勵創(chuàng)造支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、使民眾增值收益的金融產(chǎn)品，增加民眾投資。深化農(nóng)村土地制度，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破

11、、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，承包地、宅、集權(quán)利，增加農(nóng)民收益。部：可用“兩不一正常”過渡性辦法處理住房土地到期享有占有、使用和收益的權(quán)利，利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。同時闡明住宅建設(shè)用地使用權(quán)為我國四種用益物權(quán)之一,住宅建設(shè)用地使用權(quán)指的是土地使用主體對于法律所規(guī)定的被國家和集體所擁有的土地的使用、轉(zhuǎn)讓以及收益等相關(guān)權(quán)利。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 12 條的規(guī)定可知住宅建設(shè)用地使用年限最高是 70 年?！?.2 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征首先，住宅建設(shè)

12、用地使用權(quán)跟國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂人不同。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物為國家所有的土地，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的客體是家所有的土體是。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立目的以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營等為目的，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的適用范圍限于建造并經(jīng)營建筑物及其附屬設(shè)施，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是從國家土地所中分離出來的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立目的，因土地出讓方式不同而有差別。通過出讓方式取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營為目的使用該國有土地；通過劃撥方式取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者應(yīng)當(dāng)從事社會公益事業(yè)，不得以目的使用該國有土地。通俗而言，城市土地的

13、所是國家所擁有，國家以劃撥和出讓的形式向土地使用者過渡城市土地使用權(quán)。如果以出讓的形式取得建設(shè)用地使用權(quán)，則可以用來開發(fā)建設(shè)，用作生產(chǎn)；如果是以劃撥的形式取得建設(shè)用地使用權(quán)，則只能從事無償性或者有償性不強(qiáng)的公益事業(yè)，不得進(jìn)行或者經(jīng)營的用途。住宅建設(shè)用地使用權(quán)人所對應(yīng)的所人更為強(qiáng)勢。住宅建設(shè)用地使用權(quán)所對應(yīng)的所人是國家，是代表公共權(quán)力的，地位非常強(qiáng)勢。2.3 住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立公民的合法私有不容，當(dāng)購房者通過合法的從房地產(chǎn)開發(fā)商手中得到房屋之后，其所居住的房屋理應(yīng)成為公民的私有資產(chǎn)，得到法律的保護(hù)。但是房屋附著在土地上，房屋的正常使用離不開土地的正常使用，隨著房價(jià)的猛漲，許多人

14、將自身的投入到當(dāng)中，一旦 70 年的土地使用權(quán)到期，那么房屋的所在土地使用權(quán)到期后該怎么辦呢？為此，國家出臺了對于公民合法私有的保律規(guī)定。首先物權(quán)法第 149 條第 1 款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。不過住宅建設(shè)用地到底應(yīng)該怎樣續(xù)期、續(xù)期的期限、條件，自動續(xù)期的辦理程序，自動續(xù)期是否需重新簽訂土地出讓合同，有償續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)等這些問題沒有做具體的說明，亟待完善。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 39 條至第 42 條對土地使用權(quán)到期作出了明確規(guī)定，也就是續(xù)期需要申請并且繳納相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，如若不續(xù)期則土地上附著的所有物包含房屋建筑物由國家免費(fèi)沒收，在我個人看來，這

15、是變了個方法強(qiáng)符合法定條件的公民和法人國行要求續(xù)期。城市房地產(chǎn)管理法則是對土地使用權(quán)期滿后的詳細(xì)做法做出了比較具體的規(guī)定，也就是土地使用權(quán)到期之后土地使用權(quán)人還需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)該在到期前一年通過向申請并得到的批準(zhǔn)同意，應(yīng)該同重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同并支付一定的土地使用權(quán)出讓金；未進(jìn)行續(xù)期申請或者是申請未得到批準(zhǔn)，土地使用權(quán)由國家無償性收回。但是城市房地產(chǎn)管理法對于土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定中沒有劃分住宅用地和非住宅用地，的中對于細(xì)節(jié)要給予相應(yīng)的回應(yīng)及解讀。2.4 住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的意義應(yīng)該在今后國家對住宅建設(shè)用地使用權(quán)起續(xù)期問題的關(guān)注及住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立這是對

16、我國的完善，明確相應(yīng)的續(xù)期細(xì)則，劃清界限，明確權(quán)利與責(zé)任。這一制度的確立跟及房地產(chǎn)開發(fā)商的利益密切相聯(lián)，完善對于公民私有的保護(hù)，對于保證群眾安居樂業(yè)，增強(qiáng)人民安全感感，社會和諧穩(wěn)定意義。3 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度存在的問題住宅建設(shè)用地使用權(quán)在自動續(xù)期時的適用范圍、是否需要支付對價(jià)等問題是群眾最為關(guān)心的問題。由于目前大多數(shù)住宅建設(shè)用地的使用權(quán)的法定最高期限為70 年，在實(shí)踐中出現(xiàn)期限到期的情況為數(shù)不多，但在法律制度上也缺少充分的根據(jù)。需要細(xì)化的問題如下：在許多問題，3.1 自動續(xù)期的適用范圍法律規(guī)定不明根據(jù)前文可以知道，目前在我國出臺的物權(quán)法中將建設(shè)用地的使用權(quán)限劃分為兩大類，分別是住宅用地

17、以及非住宅用地的使用權(quán)限。二者的續(xù)期情況也有所不同。對于住宅用地的使用權(quán)限來說，一旦到期就可以自動進(jìn)行續(xù)期，但是對于非住宅用地的使用權(quán)限來說，一旦到期，就必須要向有關(guān)部門提交續(xù)期的申請。盡管我國物權(quán)法明確了住宅用地的使用權(quán)限一旦到期就可以自動進(jìn)行續(xù)期，不過卻沒有明確規(guī)定自動續(xù)期的適用范圍。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場化的深入，越來越多的土地使用者擅自將住宅改裝被商業(yè)性質(zhì)的房屋進(jìn)而用于商業(yè)使用。從法律的角度來說，這種行為屬于行徑，但是卻并沒有對行為人進(jìn)行處罰。在物權(quán)法的第 77 條中可以發(fā)現(xiàn)，其明確規(guī)定了如果業(yè)主將住宅改裝被商業(yè)性質(zhì)的房屋后僅用于商業(yè)使用沒并沒有做其他違法的事情，那么這種行為就可以存在。

18、但是，從法律上來說，這種行為的屬性究竟是怎樣的？同時建設(shè)用地使用權(quán)的具體物權(quán)法第七十七條 業(yè)主不得以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵律、期限到底是多少？改變性質(zhì)后的土地使用權(quán)限又是多少？這些問題在法律條文中并未明確說明，缺少相應(yīng)的法律根據(jù)。3.2 自動續(xù)期是否有償法律規(guī)定不明在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)背景下，公民的個人不動產(chǎn)可以說是公民私有的主要資產(chǎn)，很多年居民通過多年的積攢換來屬于自己的不動產(chǎn)。在土地使用權(quán)到期之后，因?yàn)槔m(xù)期還要交納一筆費(fèi)用，才可以繼續(xù)安心居住，這無疑會引起民眾的擔(dān)憂。并且當(dāng)前我國的物權(quán)法雖然明確表明了住宅用

19、地在使用期限到期之后可以進(jìn)行自由的續(xù)期，但是究竟如何進(jìn)行續(xù)期、續(xù)期的標(biāo)準(zhǔn)等，物權(quán)法中并沒有詳細(xì)的陳述，也就是說，是否有償續(xù)期，是否需要繼續(xù)支付土地出讓金成為一個有爭議的問題。自動續(xù)期是否意味著無償續(xù)期，主要有。第一種觀點(diǎn)是自動續(xù)期為無償續(xù)期。2011 年會暨學(xué)術(shù)研討會簡報(bào)上中國法學(xué)會民法學(xué)會認(rèn)為：第一，根據(jù)物權(quán)定與城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定，所謂的“自動續(xù)期”就是指當(dāng)建設(shè)用地的使用權(quán)限到期之后，土地使用者可以繼續(xù)享有該土地的使用、占有等權(quán)利，并不需要提交申請或者繳納相關(guān)的費(fèi)用。如果需要提交申請或者繳費(fèi)，那么“自動”這兩個字就失去了存在的意義。同時，我國將土地的所以及房屋的所并沒有視為同一種權(quán)利，

20、而是分別對待。因此在的時候也是分別，而房屋所有者在購房之初，往往未考慮到“土地使用權(quán)”的性質(zhì)，建筑物所有者出價(jià)獲得建筑物所時已在房屋價(jià)款中支付了土地使用費(fèi)用。而現(xiàn)在我價(jià)居高，許多人還有幾十年的房屋需要繳納，如果當(dāng)住宅使用權(quán)限到期之后居民還要繳納土地續(xù)期的費(fèi)用，那么難免會讓公眾產(chǎn)生一種房子不屬于自己、自己一直在租房住的感覺。所以從這一點(diǎn)看再令其繳納續(xù)期費(fèi)用則有失公允。第二種觀點(diǎn)是自動續(xù)期僅表明續(xù)期時無需先申請，但仍需繳納續(xù)期費(fèi)用。華東學(xué)院院長高富平認(rèn)為自動續(xù)期應(yīng)該有償，依據(jù)我地管理法的規(guī)定，我國的土地使用權(quán)主要是通過出讓和劃撥這兩種方式取得的，而主要通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)一般都具有一定

21、期限的限制，相應(yīng)的，國家要收取一定土地出讓金作為出讓土地使用權(quán)的對價(jià)。不論建設(shè)用地的使用期限到期與否，其使用權(quán)的性質(zhì)都不會發(fā)生改變。而土地出讓金的含義就是該建筑用地使用權(quán)所包含的價(jià)值。因此，不論是住宅還是非住宅用地，當(dāng)交付土地出讓金的時候，實(shí)際上轉(zhuǎn)移的就的對該土地的使用七年。從這一個角度來說，在土地進(jìn)行續(xù)期的時候，土地所有者交付對價(jià)是合乎道理的，并且這是無償續(xù)期與所制.中國法學(xué)會民法學(xué)會J.2011 年年會暨學(xué)術(shù)研討會簡報(bào)（一），2011會J.2011 年年會暨學(xué)術(shù)研討會簡報(bào)（一），2011.高富平.中國法學(xué)會民法學(xué)度。如果是續(xù)期的時候并不需要繳納任何費(fèi)用，那么就會使得建筑用地的使用權(quán)得到一直

22、延續(xù)，而性的使用權(quán)無異于土地所，與中地所制度。其次，一次使用土地，期限規(guī)定便無意義，不符合法理上的公平原則，也不符合我國法律規(guī)定的意義。總之，如果缺乏一個具體的標(biāo)準(zhǔn)，對于任何住戶都有可能產(chǎn)生利益缺失，也將對國家產(chǎn)生極為不利的影響。3.3 自動續(xù)期期限、條件法律規(guī)定不明我國相關(guān)法律表明，住宅建設(shè)用地的使用期限一般限定為七十年，盡管現(xiàn)在規(guī)定了當(dāng)七十年到期之后可以自動續(xù)期，但是究竟可以續(xù)期多久、續(xù)期過程中有無其他限制等內(nèi)容，法律方面并沒有進(jìn)行明確的規(guī)定和約束。但是，這些問題又恰恰同人們的利益關(guān)，在土地續(xù)期的過程中也會起著重要的影響。如果這些問題不能夠及時地予以解決，那么必然會造成許多社會問題，同時還

23、會影響社會的建設(shè)。目前針對土地的續(xù)期問題學(xué)術(shù)界共有三種觀點(diǎn): 第一種觀點(diǎn)是到期的建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期就是原有期限的延長，年限不限但也不應(yīng)過長，續(xù)期的次數(shù)以不超過一次為宜。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該在續(xù)期區(qū)分住宅建設(shè)用地和非住宅建設(shè)用地，住宅建設(shè)用地的自動續(xù)期規(guī)定，應(yīng)該理解為無時間方面的約束，也就是土地續(xù)期的次數(shù)可以無限次增加。最后一種觀點(diǎn)認(rèn)為在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的期限時，應(yīng)把建筑物的剩余考慮在內(nèi)。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者有教授教授認(rèn)為，這一規(guī)定已經(jīng)將土地自動續(xù)期的相關(guān)條件包括在其中，也就是說，土地的性質(zhì)必須的住宅用地。綜上而言，對于自動續(xù)期期限無論是學(xué)術(shù)界還是我國現(xiàn)行物權(quán)定，均無的原則標(biāo)準(zhǔn)。如果采取

24、全部續(xù)期，也將造成平現(xiàn)象的發(fā)生，從而會引起社會的不穩(wěn)定。對于土地自動續(xù)期期限的問題，要制定一個合理又適中的解決對策，才能做到既不浪費(fèi)資源，又能構(gòu)建和諧社會。3.4 自動續(xù)期時是否需要再次訂立土地出讓合同規(guī)定不明針對土地自動續(xù)期的時候究竟有沒有必要簽署土地轉(zhuǎn)讓合同這一問題上，國內(nèi)學(xué)術(shù)界存在比較大的爭議。部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重新簽訂一份新的合同，同時還要對續(xù)期的內(nèi)容進(jìn)行等級。因?yàn)樵瓉淼暮贤谕恋厥褂脵?quán)限到期的那一刻起就已經(jīng)失去的效用。而另外一部分認(rèn)為不需要重新簽訂合同，因?yàn)橥恋氐淖詣永m(xù)期實(shí)際上就是在原有合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行延續(xù)，所以，只要土地使用主體并沒有改變該土地的使用用途，那么就無須再次簽訂合同。，2

25、010 年 4 月，第 4 頁。：“建設(shè)用地使用期限”，大學(xué)4 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的解決方法及建議2016 年，國家頒布了相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)的相關(guān)文件，也就是中央關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民性收入的各項(xiàng)制度。主要的內(nèi)容就是在整個的宅的保護(hù)中，如果一旦宅到期之后，如何進(jìn)行相應(yīng)的續(xù)約和實(shí)際的制度設(shè)計(jì)。2017 年上半年，回答了的答問，在整個的答問過程中，通過對于相應(yīng)的宅的問題的回答，使得大家明白了國家的宅在到期之后可以續(xù)期，而且是免費(fèi)的續(xù)期，不需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)也不影響實(shí)際的交易。但是，在實(shí)際的宅的使用中，對于整個的宅的使用基本上采用的就是相應(yīng)的免費(fèi)續(xù)期，但是

26、這也是在沒有相應(yīng)的法律條文出臺的情況之下，對于整個的法律條文的出臺，現(xiàn)階段還沒有相關(guān)的文件指明，需要在后期的文件中給予實(shí)際的，現(xiàn)階段主要涉及的問題是沒有相關(guān)的宅的續(xù)期時間和次數(shù)的規(guī)定，這就使得很多的工作沒有辦法開展。4.1 自動續(xù)期僅適用于住宅建設(shè)用地自動續(xù)期，主要是整個的土地使用者不需要通過相應(yīng)的申請和文件的來實(shí)現(xiàn)宅的使用權(quán)獲得，對于整個的宅的建設(shè)也不產(chǎn)生影響，更不影響實(shí)際的交易，采取的政策主要是到期之后自動續(xù)期，而且是自動續(xù)期一次。申請續(xù)期，主要是在土地的使用者在實(shí)際的土地快要到期之前向土地的出讓方進(jìn)行申請，保證整個的土地使用的有效性，最終能夠獲得相應(yīng)的使用合格性。申請續(xù)期主要是在申請之后

27、，需要得到土地出讓方的答復(fù)，但是這種使用者的申請一般是無條件的答應(yīng)，但是有特殊情況，除根據(jù)社會公共利益需要收回的，這種土地是不能繼續(xù)續(xù)約，這就明確了在其他的條件之下，只有通過一定的申請就可以獲得實(shí)際的使用權(quán)，最終保證實(shí)際的申請和皮權(quán)限。自動續(xù)期有自身的特點(diǎn)：主要是在實(shí)際的到期之后，整個的申請基本不需要，而且是沒有額外的花費(fèi)的。另外就是關(guān)于實(shí)際的使用時間和續(xù)期時間的長短，對于整個的續(xù)期，通過一定的續(xù)期能夠獲得之前的年限，而不是其他規(guī)定的時間，這對于相應(yīng)的使用權(quán)有重要的保障，續(xù)期的期限后文有明確的觀點(diǎn)及論述。物權(quán)法把建設(shè)用地使用權(quán)到期后主要是通過相應(yīng)的劃分，實(shí)際的分為宅 項(xiàng)制度。關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制

28、度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民性收入的各住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。在國有企業(yè)混合所有制中，依照相關(guān)規(guī)定支持有條件的混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股，堅(jiān)持同股同權(quán)、同股同利，著力避免大股東憑借優(yōu)勢地位益、國家利益激勵相容機(jī)制。深化金融，推動金中小股東權(quán)益的行為，建立員工利益和企業(yè)利新，鼓勵創(chuàng)造支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、使民眾增值收益的金融產(chǎn)品，增加民眾投資。深化農(nóng)村土地制度，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，承包地、宅、集權(quán)利，

29、增加農(nóng)民收益。和非宅如果是非宅使用權(quán)，主要的權(quán)限是如果是宅那就可以無限的續(xù)期，但是那就需要申請并獲得同意才能續(xù)期。但是在現(xiàn)實(shí)中，民用住宅與房屋在同一個地區(qū)，這種條件之下就需要實(shí)際的獲得相關(guān)的，主要是要劃分實(shí)際的宅和非宅使用權(quán)，還有就是商改住。國家的法律在實(shí)際的規(guī)定中主要是為了保證實(shí)際的使用者“居者有其屋”，最終能夠使得家庭達(dá)到安居樂業(yè)的狀態(tài)。這就直接指向了相應(yīng)的商業(yè)用地，這種用地和物權(quán)法相背，因此不能通過實(shí)際的續(xù)期來解決。這就直接指向了相應(yīng)的商業(yè)用地和商鋪等的使用，在實(shí)際的商鋪使用中，通過一定的使用權(quán)限的申請才能得到使用，主要涉及的問題就是需要通過申請而不是像宅接就可以續(xù)期。一樣，直物權(quán)法在實(shí)

30、際的規(guī)定中主要是通過對于相關(guān)的物權(quán)法的規(guī)范，使得整個的宅上的住房可以變成經(jīng)營性質(zhì)的。“住改商”是在不違背法律的條件之下通過分析一定的使用權(quán)限，能夠最終獲得相應(yīng)的商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)營。在這種改變了用地性質(zhì)的情況之下，就不能獲得實(shí)際的商改住的條件，而且在后續(xù)的續(xù)約的條件之下也不能夠獲得商改住的權(quán)限，需要通過申請的形式才能獲得一定的使用，需要獲得實(shí)際的使用權(quán)限。4.2 自動續(xù)期以建筑物剩余使用為期限、以建筑物存在為條件物權(quán)法上并沒有規(guī)定自動續(xù)期期限以及次數(shù)，對自動續(xù)期的條件也沒有相關(guān)要求。并且 2017 年也實(shí)際的回答了相應(yīng)的宅在回答中外的提問的時候，的使用期限和條件時，也僅僅回應(yīng)了可以續(xù)期，不需申請，沒

31、有前置條件，不影響交易等問題。自動續(xù)期的續(xù)期期限以及次數(shù)，應(yīng)在實(shí)際的使用中充分的區(qū)分相應(yīng)的宅和商業(yè)用地的性質(zhì)，保證整個的使用權(quán)限不物存在為條件。的前提之下進(jìn)行續(xù)期，應(yīng)以建筑4.3 自動續(xù)期的辦理無需重新簽訂土地出讓合同及續(xù)期有償化有的觀點(diǎn)認(rèn)為，主要通過一定的費(fèi)用繳納和相應(yīng)的合同簽訂就可以實(shí)現(xiàn)宅基地的使用和建設(shè)續(xù)期。并且續(xù)期費(fèi)用應(yīng)該分年繳付，同時續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)既不能過高增加購房者的負(fù)擔(dān)，也不能設(shè)定過低以至有償續(xù)期徒有其名，要符合社會的公平原則，也要符合房屋所在城市的經(jīng)濟(jì)水平、居民生活水平以及居民的人均收入等。 中民物權(quán)法第 77 條：“業(yè)主不得以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用以及管理規(guī)約外，應(yīng)

32、當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！狈俊I(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵律、4.3.1 自動續(xù)期無需重新簽訂土地出讓合同土地使用權(quán)出讓合同是指市、縣人民土地管理部門代表國家與土地使用者就特定地塊的土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互問權(quán)利義務(wù)關(guān)系的議。協(xié)續(xù)期是否需要重新簽訂土地出讓合同的前提是要弄清楚自動續(xù)期中“自動”二字的含義?！白詣印币馕吨鴻?quán)利人可以省去向相關(guān)部門申請續(xù)，便可獲得住宅建設(shè)用地使用權(quán)的延續(xù)，而同時也可簡化行政手續(xù)，提高辦事效率。并且我國人口眾多，一棟樓房上往往居住了多個住戶，讓分散的居民與國家重新簽署任何出讓合同并另加登記是不現(xiàn)實(shí)的，而且在建筑物區(qū)分所有情形下簽署合同也是不經(jīng)濟(jì)的。

33、如果在續(xù)期時要重新訂立土地出讓合同，不僅耗時費(fèi)力，而且也增加了國家行政開支成本。4.3.2 自動續(xù)期有償化在我地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是建筑物所價(jià)格和一定期限上土地使用權(quán)價(jià)格之和。暫行條例有相關(guān)的規(guī)定: “土地的實(shí)際轉(zhuǎn)讓和過程中需要向國家繳納一定的轉(zhuǎn)讓金，而且還需要獲得一定的轉(zhuǎn)讓合同的?！眹椰F(xiàn)階段無需對于續(xù)期的土地再投入開發(fā)費(fèi)用，基于房地產(chǎn)估價(jià)的原理，同等條件的新地地價(jià)必然高于續(xù)期土地的地價(jià)，因此續(xù)期費(fèi)用必當(dāng)?shù)陀谕恋刂刂贸杀?。大學(xué)法學(xué)院、大學(xué)不動產(chǎn)法中心教授在其文章中，建設(shè)用地使用權(quán)是通過簽訂合同的方式取得的，所以，若是期限屆滿，僅需再達(dá)成新的使用合意即可滿足。這一點(diǎn)我認(rèn)為值得探討。雖然出讓建設(shè)用地使

34、用權(quán)是以出讓協(xié)議為基礎(chǔ)的，而非行政審批行為。但是，首先土地的所有者是國家，雖說在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同時國家也處于私法主體的地位，但是國家總是擁有公權(quán)力的 ，無形中會影響到當(dāng)事人的意思自治。其次，即便拋開國家公權(quán)體的，它作為土地所有者所提供的是稀缺資源，且處于地位，不可避免的在經(jīng)濟(jì)上享有強(qiáng)勢地位。我國負(fù)責(zé)管理土地的機(jī)構(gòu)是資源管理部門，在與受讓人簽訂出讓合同時，若視資源部門為私法主體，建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議在性質(zhì)上屬于民事合同，而土地使用費(fèi)，則是土地所人放棄一定期限土地的使用權(quán)能取得的對價(jià)。在實(shí)際的使用中，相應(yīng)的建設(shè)者應(yīng)該要達(dá)到實(shí)際的付出水平，通過不同的計(jì)算水平綜合的測量一定的轉(zhuǎn)讓和合同的協(xié)

35、議，而且轉(zhuǎn)讓的唯一途徑就是與土地所高富平、雙著：房地產(chǎn)法學(xué)，高等教育2010 年版，第 52 頁。人再次達(dá)成合意，因此，續(xù)期實(shí)質(zhì)上意味著重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。類比一般合同的規(guī)制，續(xù)期時是否需要支付土地使用費(fèi)，自然應(yīng)當(dāng)取決于雙方的合意。但是，根據(jù)公平合理的原則，續(xù)期費(fèi)用具體多少若基于雙方當(dāng)事人的協(xié)商一致，勢必在很大程度上會不利于建設(shè)用地使用權(quán)人。所以在確定續(xù)期費(fèi)用時，需要法律結(jié)合房地產(chǎn)稅以及土地出讓金的相關(guān)規(guī)定制定一套可操作的標(biāo)準(zhǔn)。法律應(yīng)該規(guī)定續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)，以避免各地標(biāo)準(zhǔn)不一造成各種現(xiàn)象。并且我認(rèn)為如果在社會中因?yàn)橄鄳?yīng)的宅的使用權(quán)等問題使得整個的宅性，損害了實(shí)際的公平性原則。有一直們占

36、有，這樣就有了一定的很多的房子在市中心，而且價(jià)值巨大，如果這樣的實(shí)際的擁有很多年，那么就會出現(xiàn)一定的問題，首先是會加深，貧富差距拉大，階層性會有所損害，另外就是相應(yīng)的社會，以至于社會的。主要的考慮就是整個社會的基礎(chǔ)保障問題，在整個的社會保障方面來說，通過一定的權(quán)益保障，使得整個的社會權(quán)益得到最終使得整個的性被損害，主要是相應(yīng)的宅使用權(quán)限造成了整個社會的問題。地區(qū)的整個房地產(chǎn)行業(yè)基本采用的就是租約的方式，在到期之后只有通過續(xù)租才能實(shí)際的獲得繼續(xù)使用的權(quán)利，而且整個租約的續(xù)簽需要交納一定的費(fèi)用。我國“民法”中規(guī)定的地上權(quán)使用者，在別人的土地上造設(shè)建筑物或者其他工作物，需要支付一定的地租。規(guī)定地上權(quán)

37、存續(xù)期間屆滿之后的續(xù)期規(guī)則跟地上建筑物的歸屬制度緊密相連。充分尊重民事主體雙方的意思自治，雙方有約定的依照約定，沒有約定的才通過裁定的方式讓公權(quán)適當(dāng)介入。以確定地上建筑物的補(bǔ)償時價(jià)及延長期限，充分發(fā)揮土地及建筑物的使用價(jià)值，合理平衡土地使用權(quán)人和所的利益。新加坡土地產(chǎn)權(quán) 90%歸屬國家，10%左右歸屬私人。新加坡的土地使用權(quán)，主要分為使用權(quán)，999 年期限土地使用權(quán)，國家公開向社會出讓的土地使用權(quán)，按照土地的不同用途區(qū)分不同的使用年限。新加坡住宅和商業(yè)用途的土地使用期限為 99 年。土地使用權(quán)限期到期以后，由收回土地和地上建筑物，如果需要繼續(xù)使用，則可以向申請。經(jīng)過審批可以再次獲得一個規(guī)定的年

38、限的使用期。但是必須按照當(dāng)時的地價(jià)重新。英國實(shí)行公有土地流轉(zhuǎn)制度，英國的地產(chǎn)權(quán)主要分為持有地產(chǎn)權(quán)和租賃持有地產(chǎn)權(quán)。持有地產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人可以決定土地的用途并繼承土地權(quán)利。租賃持有地產(chǎn)權(quán)則是指權(quán)利人可以對土地進(jìn)行排外性占據(jù)、使用和，但是有期限上的規(guī)定。租賃持有地產(chǎn)權(quán)人取得地產(chǎn)權(quán)的前提是向繳納一定的費(fèi)用，例如地租、地價(jià)、地產(chǎn)稅等。因此土地的使用是有償、有期限的，并且根據(jù)不同的用途、不同的行業(yè)分別規(guī)定不同的使用期限和費(fèi)用。在芬蘭，有一大部分土地“歸社有”，也就是公有，跟我地制度具有相似性。在公有土地領(lǐng)域，芬蘭實(shí)行承租人按年支付土地的土地年租制。把住宅用地分為上、中、下三種不同的級別，進(jìn)行公開拍賣，最優(yōu)

39、質(zhì)的地段年租金為該地段土地市場價(jià)格 4%；一般地段的住宅用地，則通過簽訂協(xié)議的方式進(jìn)行出租，年同樣為中等地段土地價(jià)值的 4%；假如這塊地是用來建設(shè)補(bǔ)貼保障性住宅的，年通常定為土地評估價(jià)值的 4%，一般低于市場價(jià)值 20%，年租金是根據(jù)消費(fèi)物價(jià)指標(biāo)來定的，會有所變化。國家的整個社會保障計(jì)劃以及相應(yīng)的宅續(xù)約方面以及繳費(fèi)方式時可以參考各國的經(jīng)驗(yàn)，吸取精華，棄其素進(jìn)行區(qū)分對待，確定是采取?？梢钥紤]根據(jù)續(xù)期期限的長短這一因繳清或者是分期繳清。至于這一點(diǎn)，我認(rèn)為出于鼓勵短期續(xù)期、滿足社會發(fā)展需要的考慮，續(xù)期期限較短的可以或分年繳付。同時，因?yàn)樽≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人多為一般群眾，經(jīng)濟(jì)支付能力相對較弱，支

40、付續(xù)期費(fèi)用可能負(fù)擔(dān)過重，影響家庭的正常生活，社會，所以，我認(rèn)為續(xù)期費(fèi)用應(yīng)該分年繳付較為合理，但是對于有能力的家庭，也可以由其申請當(dāng)。對于續(xù)期費(fèi)用的繳付，考慮物價(jià)上漲和貨幣貶值等相關(guān)，給予適標(biāo)準(zhǔn)，有的學(xué)者在中說，要想獲得實(shí)際的土地使用權(quán)，那么可以采取續(xù)約的方式，而且需要交納相應(yīng)的續(xù)約金，才能獲得實(shí)際的續(xù)約，保障整個的權(quán)利不受。也有學(xué)者認(rèn)為自動續(xù)期的有償性原則不應(yīng)該采用支付土地出讓金的方式，購房者在的時候已經(jīng)出納了一部分保證金，而且整個的社會保障體系已經(jīng)形成，如果二次交納的話勢必會使得整個社會的公平性受平。并且，隨著到，而且使得整個經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，二手房的的交易量也在逐年上升，平均一周內(nèi)國內(nèi)主要城市的二手房交易量就高達(dá) 5000次。所以對二手房的所有者，他們的續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)也