南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215

1、南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152022/7/20南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215目錄 一、市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 二、年度銷售指標(biāo) 三、年度營銷方案 四、年度營銷費用預(yù)算 五、銷售證節(jié)點南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215一、市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析1、市場環(huán)境江南八區(qū)05年10年寫字樓整體供銷價情況時間上市面積（萬）銷售面積（萬）成交均價（元）2005年47.796.783842006年34.6123.1384072007年42.3227.95112752008年28.2520.68115642009年18.1630.22129112010年31.463

2、23.02715042河西板塊05年10年寫字樓整體供銷價情況時間上市面積（萬）銷售面積（萬）成交均價（元）2005年15.281.7354732006年5.848.6559592007年5.829.4380572008年9.984.0798112009年6.37.24115922010年10.3937.667129312022/7/20南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215一、市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析2010年江南八區(qū)及河西寫字樓整體供銷價情況業(yè)態(tài)供應(yīng)成交面積（萬平米）套數(shù)面積（萬平米）套數(shù)金額（億元）均價（元/平米）江南八區(qū)寫字樓31.463416623.027254034.6415

3、042.43河西板塊寫字樓10.39313037.66710509.9112930.97注：以上填寫數(shù)據(jù)為最近12個月的合計數(shù)據(jù)2022/7/20南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215一、市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析最近12個月江南八區(qū)寫字樓市場供求及價格走勢圖2022/7/20南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215一、市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析最近12個月河西板塊寫字樓市場供求及價格走勢圖2022/7/20南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2151、江南八區(qū)09年-10年每年的成交面積平均值在20-25萬平米左右，10年成交均價為15000元/平米左右；2、河西板塊；09年-10

4、年每年的成交面積平均值在7-7.5萬平米左右，10年成交均價為13000元/平米左右；寫字樓市場結(jié)論：市場環(huán)境分析南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215一、市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析2、客戶分析： 11年度南京公司可推物業(yè)種類繁多，涵蓋公寓區(qū)住宅和車位、商務(wù)區(qū)SOHO、5A級寫字樓、底商等多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)，以下對各類物業(yè)客戶進(jìn)行分析： G77公寓區(qū)住宅成交客戶分析 ： 購買目的分析：從上述比例顯示，自住型客戶占購買比例的63%，投資客戶占購買比例的37%，項目后期主要以剛性需求客戶為主。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215客戶年齡分析：客戶年齡段主要集中在31-40歲，占整個比例的4

5、2%，其次為26-30歲，占整個比例的24%，41-50歲的客戶占整個比例的21%，中青年購房者是項目的主力客戶群體。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215認(rèn)知途徑分析：從認(rèn)知途徑上分析，本項目通過老業(yè)主及朋友介紹的客戶占整個比例的35%，路過的客戶占26%，其次是通過報紙的占23%，可以看出項目的老業(yè)主口碑傳播效果較好，其次路過和報紙的效果相當(dāng)。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215成交次數(shù)分析：從成交次數(shù)上分析，客戶成交次數(shù)均在2-3次及以上，占整個比例的69%，該成交次數(shù)屬于正常。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215選擇萬達(dá)原因分析：客戶選擇萬達(dá)的原因主要已地段

6、、交通、品牌實力為主，占整個比例的53%，也反映出項目的特性。但后期主要在于項目成熟度逐漸提高，已為現(xiàn)房銷售，商業(yè)配套已經(jīng)成熟成為客戶選擇的主要原因。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215來源區(qū)域分析：客戶來源主要以建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)為主，占整個比例的61%。但隨著項目知名度和成熟度提高，客戶來源逐漸分布在白下、江寧、江北等其它區(qū)域。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215職業(yè)分析分析：客戶職業(yè)主要私營業(yè)主、機關(guān)事業(yè)單位的為，占整個比例的61%，其它職業(yè)也均有分布。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215G77公寓區(qū)商鋪成交客戶分析 ：購買目的分析：本項目商鋪成交客戶主要以投資

7、需求為主，占整個成交客戶的95%，投資客戶的比例較高。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215客戶年齡分析：客戶年齡段主要集中在31-50歲，占整個比例的79%，其余年齡階段的客戶也均有分布，但數(shù)量較少，比例較低。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215來源區(qū)域分析：客戶來源區(qū)域主要集中在項目周邊的建鄴和鼓樓區(qū)，占整個比例的74%，但隨著大商業(yè)的成熟，客戶對項目商鋪的認(rèn)知度較高，其它區(qū)域也均有分布。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215客戶職業(yè)分析：客戶職業(yè)主要以私營業(yè)主和個體戶為主，占整個項目的79%，其它職業(yè)也均有分布，但數(shù)量和比例相對較小。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度

8、營銷方案匯報215認(rèn)知途徑分析：在認(rèn)知途徑上商鋪由于采用了線下銷售的策略，老業(yè)主與朋友介紹以及路過的成交客戶占整個成交客戶比例的68%，報紙和其它途徑相對比例較低。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215SOHO成交客戶分析 ：由于商務(wù)區(qū)SOHO類產(chǎn)品與G76項目SOHO類產(chǎn)品特性差異較小，故以G76項目3、7、14幢的SOHO客戶群體作為參考數(shù)據(jù)。購房目的分析：SOHO成交客戶主要以投資型需求為主，自用為輔。投資需求的客戶占整個成交客戶比例的67%，自用客戶占整個成交客戶比例的33%。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215客戶年齡分析：成交客戶年齡跨度較大，但主要集中在31-5

9、0歲，占整個比例的73%，其次為26-30歲，占整個比例的17%，其它年齡階段也均有分布。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215客戶來源分析：在來源區(qū)域方面主要集中建鄴區(qū)及鼓樓區(qū)，占整個比例的64%，其次為白下區(qū)，占整個比例的9%，隨著項目成熟度的提高，其它區(qū)域也均有分布。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215客戶職業(yè)分析：客戶職業(yè)方面以私營業(yè)主和國企、事業(yè)單位的客戶為主，占整個比例的69%，其它職業(yè)也均有分布。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215認(rèn)知途徑分析：在認(rèn)知途徑方面以老業(yè)主與朋友介紹的客戶成交率最高，占整個比例的39%，其次路過本項目成交的客戶比例也較大，占

10、整個比例22%。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2151、整盤貨值：二、年度銷售指標(biāo)序號期區(qū)統(tǒng)計業(yè)態(tài)決策文件指標(biāo)截止到10年底庫存量（含未推） 備注（單價及銷售額按實際情況測算）銷售收入 （萬元）銷售面積 （）銷售價格 （元/）銷售收入 （萬元）銷售面積 （）銷售價格 （元/）合計790061 516620 /490686316659 /1公寓區(qū)公寓266612 197490 13500 59887 34962 17129 2底商95665 38266 25000 3015 833 36183 3車位14500 1450個100000 14500 1450個100000 4商務(wù)區(qū)寫字樓

11、176875 125000 14150 176875 125000 14150 5SOHO199862 141245 14150 199862 141245 14150 6底商36547 14619 25000 36547 14619 25000 南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215二、年度銷售指標(biāo)2、年度銷售指標(biāo)分解：項目期區(qū)業(yè)態(tài)認(rèn)購 簽約 回款 入伙 （億元）（億元）（億元）（億元）合計23.50 23.00 20.00 13.08 G77項目公寓區(qū)公寓5.99 8.72 9.33 11.33 底商0.30 0.66 0.58 1.75 車位1.05 1.03 1.01 0.00

12、 商務(wù)區(qū)寫字樓2.511.961.250.00 SOHO11.158.146.000.00 底商2.492.491.830.00 南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215 取得銷證條件： 序號分期11幢 （SOHO寫字樓）16幢 （SOHO寫字樓）17幢 （SOHO寫字樓）18幢 （SOHO寫字樓）13幢 （5A寫字樓）14幢 （5A寫字樓）15幢 （5A寫字樓）11-18幢 底商面積(萬M2) 3.683.083.683.684.214.054.251.4貨值億(億) 5.214.355.215.215.955.736.023.511開工2010-2-282010-2-282010-2

13、-282010-2-282010-2-282010-2-282010-2-28與每幢同步2取得銷證工程節(jié)點2011-3-122011-7-222011-7-172011-6-222011-6-212011-7-52011-7-22與每幢同步3開盤2011-5-162011/7/202012/3/1 2011/4/16 2011/8/102012/1/12012-5-1 11/18幢：2011/5/1 17/13/14/15幢：2011/9/154結(jié)構(gòu)封頂2011-7-302011-12-212011-12-162011-11-212011-10-102011-11-22011-11-9/5入伙

14、2012-10-302012/10/302012/10/302012/10/302012/10/302012-10-302012/10/302012/10/30南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215截止2010年底在售庫存業(yè)態(tài)幢號套數(shù)面積單價（元/）總價（萬元）公寓3182 16407 134 4445714 17108 9775 55711 16092 1144 6233229 17167 5543 7526898 17630 12161 8445056 16771 8480 9455063 17099 8657 10778209 17045 13992 小計29134962 171

15、29 59887 底商81225 34592 778 91271 35604 965 101287 36156 1036 5-3151 46460 236 小計4833 36183 3015 合計29535795 17573 62902 南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報21529*三、年度營銷方案1、核心問題及應(yīng)對策略：南京公司11年度營銷工作的重點：快速實現(xiàn)G77項目公寓區(qū)住宅、底商及車位的清盤銷售，重點實現(xiàn)G77項目商務(wù)區(qū)SOHO產(chǎn)品、5A級寫字樓及底商的銷售，以保證集團各項指標(biāo)的完成。核心問題：1、如何塑造商務(wù)區(qū)整體高端形象以帶動SOHO及寫字樓產(chǎn)品的持續(xù)熱銷。 2、如何確保在上

16、半年快速實現(xiàn)G77項目公寓區(qū)清盤入伙工作。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215應(yīng)對策略：1、實現(xiàn)公寓區(qū)住宅及底商的快速清盤： 住宅產(chǎn)品充分利用現(xiàn)房優(yōu)勢，加大促銷力度； 車位的銷售：把車位當(dāng)作一種銷售物業(yè)來對待，定向推廣，捆綁銷售；2、商務(wù)區(qū)SOHO產(chǎn)品及5A級寫字樓產(chǎn)品的銷售： 打造“萬達(dá)廣場中央商務(wù)區(qū)商務(wù)集群”概念，高舉高打，突出“五星級酒店、大商業(yè)、交通”三大賣點，全年持續(xù)塑造商務(wù)區(qū)高端形象，以支撐SOHO及5A級寫字樓產(chǎn)品的銷售。 SOHO產(chǎn)品：在商務(wù)區(qū)整體形象之下突出產(chǎn)品總價、政策、配套優(yōu)勢，海量蓄客，集中引爆，快售快銷。其中11幢SOHO包裝為甲級寫字樓形象，階段性支撐商務(wù)

17、區(qū)形象。 5A寫字樓：在商務(wù)區(qū)整體形象之下，突出其高端品質(zhì)，強化優(yōu)越配套、商業(yè)氛圍、交通優(yōu)勢；借助政府資源，以點破面，深入企業(yè)，兼顧散戶。 底商：采用線下推廣及銷售的策略，制造“一鋪難求”的銷售氛圍。 南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215形象樹立：鞏固萬達(dá)廣場的品牌形象，2月下旬進(jìn)行商務(wù)區(qū)亮相后，全年持續(xù)豎立樹立高端中央商務(wù)區(qū)形象。事件營銷：重點利用各大事件節(jié)點，如樣板房開放，投資論壇、新聞發(fā)布會(聯(lián)合政府）等，配合媒體宣傳，提升項目形象，促進(jìn)項目銷售；體驗營銷：聯(lián)合各高端人群如證券、銀行等，到大商業(yè)現(xiàn)場舉辦專場推介，現(xiàn)場體驗配套優(yōu)勢 老客戶營銷：已購買的老客戶是重要推廣對象，加強重

18、點回訪和商鋪業(yè)主的專場推介，并且和老客戶互動，推出老帶新的激勵政策；媒體策略：媒體選擇上，在商務(wù)區(qū)亮相時主流媒體全面覆蓋（報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電臺、電視、分眾等），全年商務(wù)區(qū)形象以戶外大牌、新聞、公關(guān)活動等維持；根據(jù)不同業(yè)態(tài)的銷售接點及產(chǎn)品特性選擇針對性媒體推廣，SOHO小戶型以報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、電臺、地鐵、DM、短信等媒體；5A增加分眾、雜志等媒體。推廣策略南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215推盤節(jié)奏11幢（SOHO寫字樓）開盤時間：2011/3/20銷售面積：約3.68萬平米銷售金額：約5.21億元17幢（SOHO寫字樓）開盤時間：2012/6/10銷售面積：約3.68萬平米

19、銷售金額：約5.21億元16幢（SOHO寫字樓）開盤時間：2011/7/30銷售面積：約3.08萬平米銷售金額：約4.35億元18幢（SOHO寫字樓）開盤時間：2011/4/16銷售面積：約3.68萬平米銷售金額：約5.21億元13幢（5A寫字樓）開盤時間：2011/6/25銷售面積：約4.21萬平米銷售金額：約5.95億元14幢（5A寫字樓）開盤時間：2011/11/19銷售面積：約4.05萬平米銷售金額：約5.73億元15幢（5A寫字樓）開盤時間：2011/7/28銷售面積：約4.25萬平米銷售金額：約6.02億元11、18幢（底商）開盤時間：2011/3/20銷售面積：約0.8824萬平

20、米銷售金額：約2.21億元13、16幢（底商）開盤時間：2011/6/30銷售面積：約0.1126萬平米銷售金額：約0.2816億元已推庫存盤點：產(chǎn)品類型：住宅棟號：3幢-10幢可售面積：34962可售套數(shù)：291套銷售均價：17129元/銷售總價:59887萬元產(chǎn)品類型：商業(yè)棟號：8、9、10、5-3幢可售面積：833可售套數(shù)：4套銷售均價：36183元./平米銷售總價:3015萬元17幢（底商）開盤時間：2011/5/21銷售面積：約0.3596萬平米銷售金額：約0.8991億元14、15幢（底商）開盤時間：2011/7/22銷售面積：約0.1494萬平米銷售金額：約0.3735億元南京X

21、X萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案銷售狀態(tài)G77項目公寓區(qū)住宅及底商現(xiàn)處于持續(xù)銷售中，當(dāng)前庫存量為住宅291套，底商4套，總貨值62902萬元。營銷目標(biāo)力爭在3月底完成公寓區(qū)住宅及底商的清盤。 5月 6月月份 1月 2月 3月 4月月份銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目公寓區(qū)車位預(yù)計3月15日開盤，總計1450個，貨值14500萬元。力爭開盤實現(xiàn)全年車位銷售指標(biāo)的70%。G77項目商務(wù)區(qū)SOHO（18幢）預(yù)計4月16日開盤，總計720套，貨值52100萬元。通過提前蓄水和挖掘老客戶，在開盤前海量蓄客，力爭開盤實現(xiàn)去化80%。G77項目商務(wù)區(qū)底商（11幢、18幢）預(yù)計3月20日開盤

22、，總計54套，貨值22100萬元。采用線下銷售的方式，強調(diào)最后一批底商的稀缺性，力爭開盤實現(xiàn)去化80%。G77項目商務(wù)區(qū)SOHO（11幢）預(yù)計3月20日開盤，總計360套，貨值52100萬元。通過提前蓄水和挖掘老客戶，在開盤前海量蓄客，力爭開盤實現(xiàn)去化40%。G77項目商務(wù)區(qū)SOHO（17幢）預(yù)計6月10日開盤，總計720套，貨值52100萬元；通過前期銷售后，再次蓄積客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化70% G77項目商務(wù)區(qū)5A級寫字樓（13幢）預(yù)計6月25日開盤，總計353套，貨值59500萬元；通過精準(zhǔn)定位，深挖潛在客戶資源，把握大客戶等，力爭開盤實現(xiàn)去化40% 。G77項目商務(wù)區(qū)底商（13幢、16

23、幢）預(yù)計6月30日開盤，共計21套，貨值2816萬元。采取線下銷售的方式，力爭開盤實現(xiàn)去化80%。G77項目商務(wù)區(qū)底商（17幢）預(yù)計5月21日開盤，總計23套，貨值8991萬元。采取線下銷售的方式，力爭開盤實現(xiàn)去化80%。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215 營銷執(zhí)行方案 7月 8月 9月月份 10月 11月 12月月份G77項目商務(wù)區(qū)底商（14幢、15幢）預(yù)計7月22日開盤，總計24套，貨值3735萬元。銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)采取線下銷售的方式，力爭開盤實現(xiàn)去化80%。G77項目商務(wù)區(qū)5A級寫字樓（15幢）預(yù)計7月28日開盤，總計380套，貨值60200萬元；通過前期銷售

24、后，再次蓄積客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化40% G77項目商務(wù)區(qū)SOHO（16幢）預(yù)計7月30日開盤，總計600套，貨值43500萬元。通過前期銷售后，再次蓄積客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化70% G77項目商務(wù)區(qū)5A級寫字樓（14幢）預(yù)計11月19日開盤，總計380套，貨值57300萬元；通過前期銷售后，再次蓄積客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化40% 南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 公寓區(qū)住宅清盤期（1月-3月底） 1月 2月 3月月份G77項目公寓區(qū)住宅及底商現(xiàn)處于持續(xù)銷售中，當(dāng)前庫存量為住宅291套，底商4套，總貨值62902萬元。銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)力爭在3月底完成公寓區(qū)住宅及底商

25、的清盤。2、銷售策略 a、強化現(xiàn)場銷售接待，深挖老客戶及對新增來訪客戶的回訪工作，提高客戶成交率； b、針對現(xiàn)房銷售技巧及成熟綜合體的優(yōu)勢對銷售人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)； c、定期調(diào)整老帶新優(yōu)惠政策，提高老客戶的積極性，針對庫存房源限時加大促銷力度； d、每周暖場活動、網(wǎng)絡(luò)專場看房團活動，每月一次以上專場看房團活動，烘托現(xiàn)場氛圍，促進(jìn)成交； e、加大置業(yè)顧問考核，調(diào)動積極性，提高成交率。3、推廣策略：推廣主題： 入住不用等 繁華即刻享廣告訴求：突顯現(xiàn)房即刻享受大商業(yè)開業(yè)一年后帶來的便捷生活、珍藏房源最后入住機會及兩大價值點。媒介運用：硬廣：每周3次以上投放；戶外：市中心鼓樓新街口等7塊左右；電視（以本

26、項目整體形象及公寓區(qū)形象為主，配合銷售信息；網(wǎng)絡(luò)：本地及門戶網(wǎng)站，以三房產(chǎn)品專輯體現(xiàn)；電視、DM、短信配合推廣。活動方案：專場看房優(yōu)惠、售樓處熱場活動、老業(yè)主回饋渠道銷售：短信群發(fā)、DM、老業(yè)主平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝：旨在表達(dá)現(xiàn)房優(yōu)勢，最后搶購機會。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215看房團及周末活動計劃2022/7/20南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 商務(wù)區(qū)形象導(dǎo)入（3月） 3月月份2、銷售策略：商務(wù)區(qū)客戶蓄水3、推廣策略：推廣主題：南京 至此不同廣告訴求：商務(wù)區(qū)亮相階段，塑造頂級商務(wù)集群概念。媒介運用：報廣

27、新聞炒作+硬廣（每周4次）；戶外（短期風(fēng)暴+市內(nèi)長期7塊戶外+機場戶外）；分眾傳媒、雜志、電臺、DM、短信、電視活動方案：亮相儀式（3月5日）、青奧組委會入駐新聞發(fā)布會（3月12日），商務(wù)投資論壇（3月20日），老業(yè)主專題答謝會（3月26日）渠道銷售：老業(yè)主、商會、銀行、名車行、股票大戶、企事業(yè)單位平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝：商務(wù)區(qū)亮相及頂級商務(wù)區(qū)形象豎立銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77公寓區(qū)持續(xù)銷售力爭在3月底完成公寓區(qū)住宅及底商的清盤。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2154、平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝商務(wù)區(qū)亮相硬廣（三聯(lián)版第一期）南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2154、平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝商務(wù)區(qū)亮

28、相硬廣（三聯(lián)版第二期）南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2154、平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝商務(wù)區(qū)亮相硬廣（第三期）南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2154、平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝商務(wù)區(qū)亮相硬廣（第四期）南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215商務(wù)區(qū)價值手冊南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215商務(wù)區(qū)價值手冊南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215商務(wù)區(qū)價值手冊南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215售樓處包裝計劃46*道旗南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 公寓區(qū)車位銷售（3月初） 3 月月份2、銷售策略： a、充分挖掘近2000組成交

29、客戶資源，在開盤前對業(yè)主需求進(jìn)行細(xì)致的梳理摸底； b、釋放項目車位緊張的銷售氛圍，擠壓客戶購買車位； c、對現(xiàn)有庫存房源可以采取車房聯(lián)動的方式進(jìn)行組合銷售； d 、和商管公司充分配合，對車位進(jìn)行嚴(yán)格管理。3、推廣策略：銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目公寓區(qū)車位預(yù)計3月15日開盤，總計1450個，貨值14500萬元。力爭開盤實現(xiàn)全年車位銷售指標(biāo)的70%。定向（老業(yè)主）推廣的同時，對未售房源進(jìn)行車房聯(lián)動，深度挖掘老客戶等方面加速銷售；南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 11幢SOHO開盤（3月） 3月月份2、銷售策略：a、目標(biāo)客戶鎖定為自用型客戶；b、拓寬客戶范圍，積極尋找自

30、用型大客戶；c、線下銷售，制定購買門檻，擠壓散戶拼團購買；3、推廣策略：銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目商務(wù)區(qū)SOHO（11幢）預(yù)計3月20日開盤，總計360套，貨值52100萬元。通過提前蓄水和挖掘老客戶，爭取團購客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化40%。渠道銷售：與大型企業(yè)、各大商會保持良好溝通，依托政府力量爭取團購；南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 11幢、18幢底商銷售（3月） 3月月份2、銷售策略：a、采用線下銷售的方式，突顯最后的商鋪投資機會；b、強化銷控力度，制造一鋪難求的氛圍；c、通過制定合理的價格策略，實現(xiàn)均勻去化；3、推廣策略銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目商務(wù)區(qū)底商

31、（11幢、18幢）預(yù)計3月20日開盤，總計54套，貨值22100萬元。采用線下銷售的方式，強調(diào)最后一批底商的稀缺性，力爭開盤實現(xiàn)去化80%。活動方案：商鋪推薦會、商鋪老業(yè)主回饋渠道銷售：周邊區(qū)域裝飾、建材、家居賣場單頁派發(fā)，銀行VIP客戶，股市客戶，各大商會、政府部門、深挖商鋪老業(yè)主資源南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 18幢SOHO開盤（4月中） 4月 月份銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目商務(wù)區(qū)SOHO（18幢）預(yù)計4月16日開盤，總計720套，貨值52100萬元。通過提前蓄水和挖掘老客戶，在開盤前海量蓄客，力爭開盤實現(xiàn)去化80%。2、銷售策略 a、強化前期蓄水期工作

32、，加大客戶蓄水量，提高意向客戶質(zhì)量； b、提高SOHO產(chǎn)品的精裝修品質(zhì)，提升項目賣點； c、通過合理的定價以及對部分住宅產(chǎn)品進(jìn)行價格拉升，優(yōu)化產(chǎn)品的性價比； d、拓寬客戶范圍，積極尋找大客戶； e、強化裝戶工作，實現(xiàn)均勻去化；釋放一房難求的銷售信息，擠壓客戶，制造緊張氣氛，提高客戶成交率。3、推廣策略：推廣主題：小投入更要大收獲廣告訴求：SOHO銷售期，分別從政策優(yōu)勢、保值增值優(yōu)勢、低總價優(yōu)勢吸引客源媒介運用：硬廣+軟文：每周3次以上投放；戶外：短期戶外風(fēng)暴、地鐵、公交等；電視專輯、網(wǎng)絡(luò)、DM、短信配合推廣，密集投放以備大量蓄客?；顒臃桨福簶影宸块_放（4月2日），產(chǎn)品推薦會（4月9日），春季房

33、展會（4月21日-4月24日)渠道銷售：老業(yè)主，周邊區(qū)域老寫字樓單頁派發(fā)，銀行VIP客戶，股市客戶，各大商會；平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝：， SOHO的平面表現(xiàn)旨在強調(diào)低總價、低門檻輕松搭乘萬達(dá)財富航母。備注：為避免SOHO面世的抗性，在SOHO推廣階段，建議將“SOHO”改為“精裝小戶型”，以吸引投資客戶。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215SOHO系列硬廣（一）南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 17幢底商銷售（5月） 5月月份2、銷售策略：；a、強化銷控力度，制造一鋪難求的氛圍；b、通過制定合理的價格策略，實現(xiàn)均勻去化；3、推廣策略銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目

34、商務(wù)區(qū)底商（17幢）預(yù)計5月21日開盤，總計23套，貨值8991萬元。采用線下銷售的方式，強調(diào)最后一批底商的稀缺性，力爭開盤實現(xiàn)去化80%?；顒臃桨福荷啼佂扑]會、商鋪老業(yè)主回饋渠道銷售：周邊區(qū)域裝飾、建材、家居賣場單頁派發(fā)，銀行VIP客戶，股市客戶，各大商會、政府部門、深挖商鋪老業(yè)主資源南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 17幢SOHO銷售（6月）G77項目商務(wù)區(qū)SOHO（17幢）預(yù)計6月10日開盤，總計720套，貨值52100萬元； 6月月份2、銷售策略： a、強化短期蓄客能力，提高蓄客量； b、加強專場看房團等現(xiàn)場活動，烘托現(xiàn)場氛圍 c、強化營銷團隊考核，提高成

35、交效率； d、加強老帶新力度，促進(jìn)持續(xù)成交；3、推廣策略：銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)通過前期銷售后，再次蓄積客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化70% 推廣主題：玩轉(zhuǎn)小戶型，商住辦租皆全能/做房奴？不如做500強的房東廣告訴求：從低總價、多用途、商業(yè)配套等方面突顯SOHO的投資優(yōu)勢。媒介運用：硬廣+軟文：每周3次以上投放；戶外：短期戶外風(fēng)暴、地鐵、公交等；電視專輯、網(wǎng)絡(luò)、DM、短信配合推廣，密集投放以備大量蓄客?；顒臃桨福骸扒鍥鲆幌摹逼【乒?jié)、虛擬投資大賽、老業(yè)主聯(lián)友誼活動渠道銷售：周邊區(qū)域老寫字樓單頁派發(fā)，銀行VIP客戶，股市客戶，各大商會；平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝：旨在表達(dá)小戶型全功能、多用途、繁華商業(yè)配套，突顯SOHO

36、的投資優(yōu)勢。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215SOHO持續(xù)加推硬廣南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 13幢5A寫字樓開盤（6月） 6月月份2、銷售策略： a、通過SOHO的熱銷，提高商務(wù)區(qū)產(chǎn)品的關(guān)注，深挖老客戶資源； b、積極與政府、金融、能源等大客戶溝通，力爭有所突破； c、制定合理的價格體系，與精裝SOHO形成價差，突出產(chǎn)品高性價比； d、拓展客戶渠道資源，深挖大商業(yè)內(nèi)的商業(yè)客戶資源； e、強化置業(yè)顧問培訓(xùn)，提升營銷團隊對寫字樓產(chǎn)品的銷售能力；3、推廣策略：銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目商務(wù)區(qū)5A級寫字樓（13幢）預(yù)計6月25日開盤，總計353套，貨值

37、59500萬元；通過SOHO熱銷深挖潛在老客戶資源，把握大客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化40% 。推廣主題：商務(wù)選河西 萬達(dá)中心第一站廣告訴求：分別從商務(wù)的便捷性、高端性與大配套等訴求方向，強化寫字樓價值。媒介運用：硬廣+軟文：每周3次以上、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外風(fēng)暴、分眾傳媒、財經(jīng)、新聞專欄；DM、短信（彩信）、分眾、框架配合推廣、航空、財經(jīng)類等高端雜志?；顒臃桨福捍笮蜕虅?wù)投資論壇，產(chǎn)品推薦會，現(xiàn)場版波士堂、大型企業(yè)簽約儀式。渠道銷售：聯(lián)合政府爭取團購，向企業(yè)、單位發(fā)放商務(wù)信函，銀行VIP大客戶活動、高端會所年卡客戶活動平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝：旨在從商務(wù)的便捷、繁華、高端來強化寫字樓價值。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場

38、XX年度營銷方案匯報215平面表現(xiàn)之硬廣系列南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報215平面表現(xiàn)之軟文系列南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 第九階段：13幢、16幢底商（6月） 9月月份2、銷售策略： a、強化商鋪投資的最后機會，制造最后的商鋪投資氛圍； b、強化老帶新活動，促進(jìn)持續(xù)成交；3、推廣策略：銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目商務(wù)區(qū)底商（13幢、16幢）預(yù)計6月30日開盤，共計21套，貨值2816萬元。采取線下銷售的方式，力爭開盤實現(xiàn)去化80%?；顒臃桨福荷啼佂扑]會、商鋪老業(yè)主回饋渠道銷售：周邊區(qū)域裝飾、建材、家居賣場單頁派發(fā)，銀行VIP客戶，股市客戶，各大商

39、會、深挖商鋪老業(yè)主資源南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 第十階段：14幢、15幢底商（7月） 7月月份2、銷售策略：； a、強化商鋪投資的最后機會，制造最后的商鋪投資氛圍； b、強化老帶新活動，促進(jìn)持續(xù)成交；3、推廣策略：銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目商務(wù)區(qū)底商（14幢、15幢）預(yù)計7月22日開盤，共計24套，貨值3735萬元。采取線下銷售的方式，力爭開盤實現(xiàn)去化80%?；顒臃桨福荷啼佂扑]會、商鋪老業(yè)主回饋渠道銷售：周邊區(qū)域裝飾、建材、家居賣場單頁派發(fā)，銀行VIP客戶，股市客戶，各大商會、深挖商鋪老業(yè)主資源南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案

40、 第十一階段：15幢5A寫字樓開盤（7月） 7月月份2、銷售策略： a、通過對接政府進(jìn)行定向招商，挖掘大客戶； b、對華東區(qū)域及南京地區(qū)各大型企業(yè)進(jìn)行專場推介會，尋找潛在大客戶； c、重視散戶，鼓勵拼團購買； d、制定合理的價格體系，與精裝SOHO形成價差，突出產(chǎn)品高性價比； e、深度挖掘前期成交老客戶資源，促進(jìn)老帶新成交；3、推廣策略：銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)G77項目商務(wù)區(qū)5A級寫字樓（15幢）預(yù)計7月28日開盤，總計380套，貨值60200萬元；深挖潛在老客戶資源，把握大客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化40% 。推廣主題：做大企業(yè)的房東 賺錢更輕松廣告訴求：直接從投資客關(guān)注的“租給誰”方向切入，抓眼球、增

41、信息。媒介運用：硬廣+軟文：每周3次以上、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外風(fēng)暴、分眾傳媒、財經(jīng)、新聞專欄；DM、短信（彩信）、分眾、框架配合推廣、航空、財經(jīng)類等高端雜志?；顒臃桨福捍笮蜕虅?wù)投資論壇，產(chǎn)品推薦會，現(xiàn)場版波士堂、大型企業(yè)簽約儀式。渠道銷售：聯(lián)合政府爭取團購，向企業(yè)、單位發(fā)放商務(wù)信函，銀行VIP大客戶活動、高端會所年卡客戶活動平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝：旨在從商務(wù)的便捷、繁華、高端來強化寫字樓價值。南京XX萬達(dá)萬達(dá)廣場XX年度營銷方案匯報2152、營銷執(zhí)行方案 16幢SOHO銷售（7月）G77項目商務(wù)區(qū)SOHO（16幢）預(yù)計7月30日開盤，總計600套，貨值43500萬元； 7月月份2、銷售策略： a、加大

42、短期內(nèi)蓄客能力，提高蓄可量； b、加強現(xiàn)場活動，烘托現(xiàn)場氛圍； c、強化營銷團隊考核，提高成交效率； d、加強老帶新力度，促進(jìn)持續(xù)成交；3、推廣策略：銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)通過短期內(nèi)，再次蓄積客戶，力爭開盤實現(xiàn)去化70% 推廣主題：緊鄰28萬購物中心 誰不想租？/地鐵直達(dá)配套繁華，誰不想買？廣告訴求：從出租容易、租金高、商業(yè)配套等方面突顯SOHO的投資優(yōu)勢。媒介運用：硬廣+軟文：每周3次以上投放；戶外：短期戶外風(fēng)暴、地鐵、公交等；電視專輯、網(wǎng)絡(luò)、DM、短信配合推廣，密集投放以備大量蓄客?；顒臃桨福骸扒鍥鲆幌摹逼【乒?jié)、虛擬投資大賽、老業(yè)主聯(lián)友誼活動渠道銷售：周邊區(qū)域老寫字樓單頁派發(fā)，銀行VIP客戶，股市客戶，各大商會；平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝：旨在表達(dá)小戶型全功能、多用途、繁華商