錦江之星-經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例817176

1、“錦江之星經(jīng)濟(jì)型酒店工程可行性研究報(bào)告 目 錄一、工程概況二、市場(chǎng)分析 1、經(jīng)濟(jì)型酒店概念及定位2、廈門(mén)市經(jīng)濟(jì)型酒店現(xiàn)狀及前景分析三、工程方案籌劃與經(jīng)營(yíng)1、工程經(jīng)營(yíng)模式2、工程市場(chǎng)定位3、工程經(jīng)營(yíng)策略四、工程選址SWOT分析五、投資估算與資金籌措1、投資方案與資金籌措表 2、還本付息方案六、財(cái)務(wù)分析收益估算本錢(qián)費(fèi)用估算利潤(rùn)估算財(cái)務(wù)比率分析現(xiàn)金流量表估算回收期及內(nèi)部收益率估算七、風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧平衡分析敏感性分析八、結(jié)論工程概況工程名稱(chēng)：“錦江之星經(jīng)濟(jì)型酒店地址：廈門(mén)市蓮坂地塊工程總投資：2000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)模式：特許經(jīng)營(yíng)加盟“錦江之星工程規(guī)模：總建筑面積-3000平米 占地面積500平米 層數(shù)6層 客

2、房數(shù)120間 員工總數(shù)50人市場(chǎng)定位：針對(duì)工薪層商務(wù)人士和旅游者的二三星級(jí)經(jīng)濟(jì)型酒店，每天每間標(biāo)準(zhǔn)間平均租金初步定價(jià)于188元方案介紹：工程總投資2000萬(wàn)元，其中建設(shè)投資1826萬(wàn)，流動(dòng)資金147萬(wàn)；2000萬(wàn)中有1000萬(wàn)通過(guò)銀行貸款取得，預(yù)計(jì)3年還清，另外1000萬(wàn)自有；該工程建設(shè)期預(yù)計(jì)1年，第二年開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)期第1年出租率可達(dá)62，以后每年按5速度遞增，第4年開(kāi)始穩(wěn)定在77；故營(yíng)業(yè)期第1年?duì)I業(yè)收入可達(dá)851萬(wàn)，第二年?duì)I業(yè)收入可達(dá)920萬(wàn)，第3年?duì)I業(yè)收入可達(dá)988萬(wàn)，第4年開(kāi)始穩(wěn)定在1057萬(wàn)，前10年平均收入到達(dá)1011萬(wàn)元。 市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)型酒店概念及定位隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展

3、，與國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平差距的縮短，經(jīng)濟(jì)型酒店將起重要的作用，相比已開(kāi)展成熟、標(biāo)準(zhǔn)化高檔酒店，有更多的商業(yè)時(shí)機(jī)。近期在中國(guó)開(kāi)展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟(jì)型酒店的開(kāi)展是酒店的新時(shí)機(jī)。國(guó)內(nèi)的酒店集團(tuán)，如錦江集團(tuán)、新亞集團(tuán)、首旅集團(tuán)，在近年內(nèi)，已開(kāi)始啟動(dòng)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)型酒店并使之有品牌、連鎖的方案，根本上是迎合了酒店開(kāi)展的新方向，得到社會(huì)、市場(chǎng)的積極反響，獲得了經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)型酒店，英文為ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL,定位于普通消費(fèi)群眾，價(jià)格適中，根本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。經(jīng)濟(jì)型酒店把客房作為經(jīng)營(yíng)的絕對(duì)重點(diǎn)，客房的條件可與三星級(jí)酒店媲美。同時(shí)，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華

4、宴會(huì)廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費(fèi)用，從而使房?jī)r(jià)降到合理的水平。另外，經(jīng)濟(jì)型酒店多分布在大、中城市的繁華路段或要沖，借助成熟街區(qū)豐富的餐飲娛樂(lè)設(shè)施、城市根底建設(shè)、交通條件,為客人提供便利。廈門(mén)市經(jīng)濟(jì)型酒店現(xiàn)狀及前景分析1廈門(mén)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理和經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)空擋給經(jīng)濟(jì)型酒店的開(kāi)展提供了大好機(jī)遇：廈門(mén)目前已經(jīng)建成的酒店在數(shù)量結(jié)構(gòu)上呈明顯的“兩頭大,中間小的“啞鈴狀的不合理狀態(tài),即質(zhì)量好、價(jià)格高的高星級(jí)酒店和質(zhì)量次、價(jià)格低的社會(huì)旅館數(shù)量大,質(zhì)量與價(jià)格較適中的經(jīng)濟(jì)型酒店很少。高星級(jí)酒店四星五星級(jí)酒店固然硬件配套與效勞都讓人滿意，但其高昂的價(jià)格卻讓普通消費(fèi)群眾望而卻步；社會(huì)旅館一、二星級(jí)或

5、者招待所雖然價(jià)格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡(jiǎn)陋，效勞質(zhì)量不高，也無(wú)法吸引普通消費(fèi)群眾。而中間硬件設(shè)備與價(jià)格都適中的經(jīng)濟(jì)型酒店相當(dāng)于三星級(jí)酒店最能吸引群眾，卻根本處于真空狀態(tài)，這一消費(fèi)斷層,給經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)展提供了大好機(jī)遇。 2廈門(mén)作為一個(gè)沿海開(kāi)放城市，豐富的旅游資源和各種國(guó)內(nèi)國(guó)際會(huì)議也吸引了大批游客和商務(wù)人士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)展的有利因素。尤其是各種會(huì)議的增多成為一個(gè)重要機(jī)遇，現(xiàn)在服裝、醫(yī)藥、汽車(chē)、化工類(lèi)的行業(yè)會(huì)議常常設(shè)在廈門(mén)，而且廈門(mén)還有很多跨國(guó)公司，常有培訓(xùn)和國(guó)際性會(huì)議，廈門(mén)已經(jīng)是一些會(huì)議的首選城市了。一個(gè)全國(guó)性會(huì)議往往能集合數(shù)百人，所以給酒店帶來(lái)了豐富客源。今年廈門(mén)市在原有“98投

6、洽會(huì)、臺(tái)交會(huì)的根底上，住交會(huì)、石材展、汽博會(huì)等展會(huì)接踵舉行，而在這些大展期間，我市很多三星級(jí)及以下的酒店客源滿滿。另外，周邊城市自駕車(chē)游客，以及江浙、廣東等地的自駕車(chē)游客也明顯給廈門(mén)飯店業(yè)帶來(lái)了客源。工程方案籌劃與經(jīng)營(yíng)1、工程經(jīng)營(yíng)模式：通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)方式加盟“錦江之星連鎖規(guī)模經(jīng)營(yíng)是經(jīng)濟(jì)型酒店的一大特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格低, 規(guī)模小，財(cái)力有限, 所以要以規(guī)模取勝, 最大幅度地降低本錢(qián); 要以品牌取勝, 最大程度地提高入住率。國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)證明，經(jīng)濟(jì)型酒店比擬適合連鎖和特許經(jīng)營(yíng)。經(jīng)濟(jì)型酒店通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟組建網(wǎng)絡(luò), 開(kāi)展連鎖和特許，擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高市場(chǎng)覆蓋面。這樣既可以降低本錢(qián)，還可以擴(kuò)大企業(yè)知名度，增加

7、品牌在消費(fèi)者心目中的影響力，使酒店有客源、管理質(zhì)量的保證。所以，本工程的經(jīng)營(yíng)模式將通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)方式加盟“錦江之星。 加盟“錦江之星的意義： 1“錦江之星品牌的成功“錦江之星作為國(guó)內(nèi)首家經(jīng)濟(jì)型連鎖旅館，經(jīng)過(guò)6年的開(kāi)展，目前接手管理的酒店共51 家，其中已開(kāi)業(yè)33家，簽約和籌建18家，客房全年平均出租率到達(dá)了85%以上，在未來(lái)35年，“錦江之星方案在全國(guó)開(kāi)出200家“錦江之星連鎖店。公司已經(jīng)形成了完整穩(wěn)定的管理體系，對(duì)效勞質(zhì)量有完整的保障、運(yùn)營(yíng)、反響機(jī)制。在經(jīng)濟(jì)型酒店中，門(mén)店最多，覆蓋城市最廣、市場(chǎng)影響力最大。市場(chǎng)知名度高，客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，回頭客比例到達(dá)。產(chǎn)品穩(wěn)定成熟，市場(chǎng)認(rèn)可，后續(xù)保障，支持采購(gòu)體

8、系完善。本工程采取加盟“錦江之星的經(jīng)營(yíng)模式，可以利用其成熟的品牌、成熟的支持系統(tǒng)，在統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一形象下開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理，成熟地走向市場(chǎng)。 2 加盟“錦江之星所享受的權(quán)利工程一旦符合“錦江之星的加盟符合條件，成為其加盟店，公司將授予使用“錦江之星的店名、標(biāo)志及相關(guān)商譽(yù)的使用權(quán)，工程可以按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修改造、經(jīng)營(yíng)管理。工程加盟者可以自行投資、自行經(jīng)營(yíng)管理，并擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期的使用權(quán)，在人事、財(cái)務(wù)、資金使用、利潤(rùn)分配上也是獨(dú)立自主的。同時(shí)，還可得到總部比擬完善的后續(xù)保障體系的支持和質(zhì)量檢查控制體系的支持,如：“錦江之星的品牌知名度、“錦江之星的客源網(wǎng)絡(luò)與信息共享、“錦江之星的市場(chǎng)宣傳力度、“錦

9、江之星的物資系統(tǒng)支持以及“錦江之星的有效業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流與考核。2、工程市場(chǎng)定位：工薪層商務(wù)人士和旅游者介于二三星級(jí)間根據(jù)“錦江之星的根本市場(chǎng)定位，并考慮到廈門(mén)作為旅游城市和會(huì)議城市的特點(diǎn)以及廈門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平，我們將工程市場(chǎng)定位于：針對(duì)工薪層商務(wù)人士和旅游者的二三星級(jí)酒店?？蛻舳ㄎ淮笾掠袃蓚€(gè)層次：低層次主要接待國(guó)內(nèi)旅游或商務(wù)等散客；高層次主要接待白領(lǐng)、海外中檔消費(fèi)的商務(wù)客人。即：既能滿足出差、商務(wù)客人，又能適應(yīng)一般支付能力的游客。根據(jù)工程市場(chǎng)定位進(jìn)行定價(jià)與出租率預(yù)測(cè)：1定價(jià)：從廈門(mén)各酒店定價(jià)來(lái)看，廈門(mén)共有68家星級(jí)酒店以下的房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)：兩家五星級(jí)的優(yōu)惠房?jī)r(jià)分別為575元/間和568元/間；四

10、星級(jí)以及準(zhǔn)四星的優(yōu)惠價(jià)為200548元/間；三星以及準(zhǔn)三星的優(yōu)惠價(jià)為168310元/間；二星的優(yōu)惠房?jī)r(jià)為155280元/間。經(jīng)濟(jì)型酒店大約處于二三星級(jí)水平，故大約擬訂房?jī)r(jià)為188元/間，無(wú)門(mén)市價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之分。有數(shù)據(jù)顯示, 我國(guó)70%的工薪族可以接受150200元左右的價(jià)位。因此我們的這家經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)價(jià)格,能夠迎合我國(guó)一般公務(wù)、商務(wù)旅客等群眾旅游消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)需求,具有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2出租率：根據(jù)“錦江之星各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門(mén)實(shí)際情況，我們預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)期第一年出租率可達(dá)62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開(kāi)始穩(wěn)定在77%。3、工程經(jīng)營(yíng)策

11、略1 簡(jiǎn)化功能工程的硬件產(chǎn)品和功能配置處處表達(dá)實(shí)用性，沒(méi)有任何多余的擺設(shè)和浪費(fèi)。把效勞功能集中在住宿上，把餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)功能大大壓縮、簡(jiǎn)化。除客房外僅設(shè)了一個(gè)有100人餐位的餐廳，不搞宴會(huì)、會(huì)議、娛樂(lè)設(shè)施。2提高性價(jià)比工程把性能提升的重點(diǎn)放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時(shí)熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計(jì)理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡(jiǎn)約、清新、溫馨、舒適、實(shí)用的特征融入客房，給客人以“家的感覺(jué)。其效勞宗旨就是“讓老百姓過(guò)上貴族生活，“讓客人滿意。3節(jié)約本錢(qián)工程的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。如：實(shí)行“一專(zhuān)多能，一職多崗，要求每個(gè)員工熟練掌握多個(gè)崗位技能

12、，對(duì)于某些指責(zé)想通、工作相似的崗位合并由一人承當(dāng)，員工與客房比例僅為0.3,是一般低星級(jí)酒店的1/5-1/7，這樣大大節(jié)約了勞力本錢(qián)。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢(qián)；用最簡(jiǎn)單的板式床，免去音樂(lè)、燈控面板、浴缸等。另外，通過(guò)集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)原材料等還可以降低20的本錢(qián)。工程選址：廈門(mén)市中心蓮坂地塊 SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)S：1地理位置優(yōu)越，周邊有較大的車(chē)流量、人流量，交通興旺。工程位于廈門(mén)島的幾何中心蓮坂舊城區(qū)，地處廈門(mén)交通樞紐地帶，工程附近的富山轉(zhuǎn)盤(pán)連接了島內(nèi)四大主干道：廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前大道，廈禾路、湖濱南路與老城區(qū)內(nèi)的大小路相連，嘉禾路為進(jìn)出島內(nèi)的主干道

13、，蓮前大道是前往東部生活區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心的必經(jīng)之路。工程用地有30多條公交車(chē)輛?？?，交通便捷，各方人流都可快速會(huì)聚。2周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本工程產(chǎn)品的價(jià)值。蓮坂地塊基于富山商圈，雄踞龍頭位置，地理位置十分顯赫。周邊坐落著繁華的SM城市廣場(chǎng)、富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物中心、世貿(mào)商城，SOHO新概念寫(xiě)字樓等等。隨著明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的建成，法國(guó)家樂(lè)福、英國(guó)百安居、美國(guó)時(shí)代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)將進(jìn)駐，福廈鐵路和機(jī)場(chǎng)快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)留了出站口，這將在更大程度上影響廈門(mén)未來(lái)的人流、物流，擔(dān)負(fù)起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門(mén)旅游市場(chǎng)，工程所在區(qū)域?qū)⒊蔀閺B門(mén)新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)

14、化設(shè)施，其商業(yè)價(jià)值也在逐漸提升。2、劣勢(shì)W：1 工程周?chē)休^多的酒店，因此有較多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如：酒店名稱(chēng)星級(jí)門(mén)市價(jià)優(yōu)惠價(jià)酒店地址廈門(mén)閩南大酒店四星￥498￥200福建省廈門(mén)市湖濱南路廈門(mén)心中林大酒店三星￥688￥288福建省廈門(mén)市蓮花南路18號(hào)華夏大酒店三星￥678￥310福建省廈門(mén)市廈禾路935號(hào)廈門(mén)廬山大酒店三星￥645￥278福建省廈門(mén)市蓮花路口廈門(mén)航空賓館準(zhǔn)三￥410￥278福建省廈門(mén)市蓮花南路5號(hào)廈門(mén)南方賓館準(zhǔn)三￥480￥228福建省廈門(mén)市夏禾路工程地處廈門(mén)最繁華地段，租金相對(duì)較高，增加投資總本錢(qián)。工程地處廈門(mén)繁華的商業(yè)圈、交通樞紐地帶，嘉禾路、廈禾路、蓮前路和湖濱南路都是廈門(mén)市的交

15、通要道，因此工程周?chē)h(huán)境會(huì)比擬嘈雜。3、時(shí)機(jī)O：1雖然工程附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，但它們大多是三星級(jí)及其以上的九點(diǎn)，房?jī)r(jià)相對(duì)較高。2工程周?chē)形从型?lèi)型的酒店與我們形成競(jìng)爭(zhēng)。3工程位于廈門(mén)市最優(yōu)地段，交通興旺、升值潛力巨大。4、威脅T：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會(huì)給我們帶來(lái)不少商機(jī)，但它本身定位于集旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店四星將成為我們一個(gè)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。投資估算與資金籌措投資方案與資金籌措表1投資方案：該工程總投資2000萬(wàn)，其中主要用于建設(shè)投資1826萬(wàn)，還包括27萬(wàn)的建設(shè)期利息和147萬(wàn)的流動(dòng)資金。建設(shè)投資包括建設(shè)期利息在建設(shè)期第1年一次

16、性投入，流動(dòng)資金在經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始第2年投入。詳見(jiàn)表12建設(shè)投資1826萬(wàn)中：固定資產(chǎn)投資1749萬(wàn)，其中包括建安工程費(fèi)用900萬(wàn)，土地征用費(fèi)750萬(wàn)，工程其他費(fèi)用63萬(wàn)，預(yù)備費(fèi)36萬(wàn)；無(wú)形資產(chǎn)投資主要是一次性加盟費(fèi)50萬(wàn)；遞延資產(chǎn)投資重要指工程籌建開(kāi)辦費(fèi)，約27萬(wàn)。詳見(jiàn)附錄表23資金籌措方案：2000萬(wàn)總投資中自有資金1000萬(wàn)，長(zhǎng)期借款1000萬(wàn)。流動(dòng)資金147萬(wàn)全部自有，建設(shè)投資853萬(wàn)自有1000萬(wàn)借入。詳見(jiàn)表1表1 投資方案與資金籌措表： 單位：萬(wàn)元工程合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期備注121總投資20001853147固定資產(chǎn)原值=建設(shè)投資-無(wú)形資產(chǎn)-遞延資產(chǎn)+建設(shè)期利息=1776萬(wàn)元建設(shè)投資1826

17、1826估算如表2所示見(jiàn)附錄其中1000萬(wàn)借入，826萬(wàn)自有建設(shè)期利息2727借入資金/2貸款利率(5.58%)1000/25.5827流動(dòng)資金147147全部自有2資金籌措20001853147資金籌集中，自有資金與借入資金比例約為1：1，因?yàn)樵凇板\江之星擔(dān)保的情況下，銀行貸款可達(dá)投資總額的50，期限不超過(guò)5年自有資金1000853147用于建設(shè)投資853853用于流動(dòng)資金147147長(zhǎng)期借款10001000表2 建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元估算價(jià)值萬(wàn)元占建設(shè)投資比例(%)備注1固定資產(chǎn)投資1749建安工程費(fèi)用900每平米3000元，建筑面積3000平米3000元/m23000m2900萬(wàn)元土

18、地征用費(fèi)750每平米15000元，占地面積500平米15000元/m2500m2750萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)用63包括：可行性研究費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、廠址選擇費(fèi)1及工程監(jiān)理保險(xiǎn)費(fèi)2，合計(jì)占建安費(fèi)的7預(yù)備費(fèi)36按建安費(fèi)的4%估算2無(wú)形資產(chǎn)投資加盟費(fèi)50指加盟“錦江之星一次性支付的加盟費(fèi)50萬(wàn)3遞延資產(chǎn)投資開(kāi)辦費(fèi)27包括咨詢費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、籌建人員工資等占建安工程費(fèi)用的約3%合計(jì)1826100還本付息方案長(zhǎng)期借款1000萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)期第2年開(kāi)始還款，3年還清不含建設(shè)期： 建設(shè)期第1年應(yīng)計(jì)利息27萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期第2年計(jì)息56萬(wàn)元，還本328萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期第3年計(jì)息37萬(wàn)元，還本332萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期第4年計(jì)息19萬(wàn)元，還

19、本340萬(wàn)元表3 還本付息方案 單位：萬(wàn)元工程建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期12341長(zhǎng)期借款及還本付息年初累計(jì)借款1000 672 340 本年應(yīng)計(jì)利息27 56 37 19 本年還本328 332 340 2還本資金來(lái)源328 332 340 折舊費(fèi)121 121 121 攤銷(xiāo)費(fèi)15 15 15 未分配利潤(rùn)192 195 204 注：本年應(yīng)計(jì)利息=年初累計(jì)借款額*貸款利率5.58% 年初累計(jì)借款=去年年初累計(jì)借款 - 本年還本額 還本資金來(lái)源于折舊費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)和本年末未分配利潤(rùn)財(cái)務(wù)分析收益估算1年客房收入平均每間客房每天租金客房出租率120間客房365天 其中，平均每間客房每天租金定為188

20、元，低于同等級(jí)酒店 客房出租率第一年為62，以后按每年5的速度遞增，第四年到達(dá)并穩(wěn)定于77參照各地“錦江之星加盟店的經(jīng)營(yíng)情況及廈門(mén)實(shí)際情況2一般，經(jīng)濟(jì)型酒店年客房收入占營(yíng)業(yè)總收入的60，據(jù)此估算年?duì)I業(yè)總收入3一般，年餐飲收入和其他收入分別占營(yíng)業(yè)總收入的35%和5%，據(jù)此估算估算結(jié)果：隨著出租率提高，營(yíng)業(yè)總收入在經(jīng)營(yíng)期第一年為851萬(wàn)，逐年上升，第四年穩(wěn)定在1057萬(wàn)，其中刻房收入占60%，餐飲收入占35%，其他收入占5%。表4 收益估算表 單位：萬(wàn)元工程比重經(jīng)營(yíng)期23456789101年客房收入511 552 593 634 634 634 634 634 634 每間客房每天租金元18818

21、8188188188188188188188客房出租率2年餐飲收入298 322 346 370 370 370 370 370 370 3其他收入43 46 49 53 53 53 53 53 53 合計(jì)營(yíng)業(yè)總收入1851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 注： 由于只是粗略估算，且10年的通漲率難以確定，故我們不考慮通貨膨脹因素本錢(qián)費(fèi)用估算1營(yíng)業(yè)本錢(qián)費(fèi)用占當(dāng)年經(jīng)營(yíng)總收收入的約30 其中：原材料本錢(qián)控制：同行業(yè)原材料占營(yíng)業(yè)額20%，加盟后團(tuán)購(gòu)價(jià)低于同行業(yè)20%,故原材料費(fèi)用占營(yíng)業(yè)額比重為16%；人力本錢(qián)控制：比同等酒店低2/3，約需營(yíng)業(yè)人員0.3人間

22、，故營(yíng)業(yè)人員約需120*30%=36人，其余保安5人，管理人員9人，共有員工50人；其中一般員工工資福利占營(yíng)業(yè)額5%，管理人員工資福利占營(yíng)業(yè)額3%；水電燃料費(fèi)占營(yíng)業(yè)額6%，其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用占3%。2管理費(fèi)用包括：加盟管理費(fèi)，按營(yíng)業(yè)額的3.5%收??；固定資產(chǎn)折舊采用直線折舊法，不考慮資金時(shí)間價(jià)值固定資產(chǎn)原值=1776萬(wàn)元固定資產(chǎn)殘值=原值*4%=1776*4%=71萬(wàn)元折舊年限=20*60%+5*40%=14年其中建筑折舊年限20年，建設(shè)費(fèi)用占建安費(fèi)的60%；設(shè)備折舊年限5年，設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用占建安費(fèi)的40%故 每年折舊費(fèi)=固定資產(chǎn)原值-殘值/ 折舊年限=121萬(wàn)元無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo) 無(wú)形及遞延資產(chǎn)

23、原值=加盟費(fèi)50萬(wàn)+開(kāi)辦費(fèi)27萬(wàn)=77萬(wàn) 攤銷(xiāo)年限為5年3財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為長(zhǎng)期借款利息 建設(shè)期應(yīng)計(jì)借款利息算入固定資產(chǎn)原值進(jìn)行折舊提取經(jīng)營(yíng)期每年借款利息=年初累計(jì)借款額*貸款利率5.58%三年還清貸款，其余年份借款利息為0估算結(jié)果：總本錢(qián)費(fèi)用變化較小，第一年為521萬(wàn)，第二年為509萬(wàn)，第三年為516萬(wàn)，第四年開(kāi)始穩(wěn)定在522萬(wàn)；總本錢(qián)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)本錢(qián)、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，其中營(yíng)業(yè)本錢(qián)占30%。表5 本錢(qián)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元工程占營(yíng)業(yè)總收入比重經(jīng)營(yíng)期23456789101營(yíng)業(yè)本錢(qián)及費(fèi)用255 276 296 317 317 317 317 317 317 原材料136 147 158 169

24、169 169 169 169 169 一般人員工資與福利43 46 49 53 53 53 53 53 53 水電燃料費(fèi)51 55 59 63 63 63 63 63 63 其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用26 28 30 32 32 32 32 32 32 2管理費(fèi)用192 196 201 205 205 205 205 205 205 加盟管理費(fèi)30 32 35 37 37 37 37 37 37 固定資產(chǎn)折舊121 121 121 121 121 121 121 121 121 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)15 15 15 15 15 15 15 15 15 管理人員工資與福利26 28 30 32 32 32 3

25、2 32 32 3財(cái)務(wù)費(fèi)用75 37 19 0 0 0 0 0 0 長(zhǎng)期借款利息75 37 19 0 0 0 0004總本錢(qián)費(fèi)用521 509 516 522 522 522 522 522 522 利潤(rùn)估算利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)總收入總本錢(qián)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加其中，營(yíng)業(yè)稅金及附加為營(yíng)業(yè)總收入的5%稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額所得稅其中，所得稅稅率為33%稅后利潤(rùn)分配：提10%的法定盈余公積和10公益金，合計(jì)20%的公積金；其余留做未分配利潤(rùn)。估算結(jié)果：隨著營(yíng)業(yè)收入增加而本錢(qián)費(fèi)用根本不變，利潤(rùn)總額第一年為287萬(wàn)，逐年提高，第四年開(kāi)始穩(wěn)定在482萬(wàn)；稅后利潤(rùn)第一年為192萬(wàn)，逐年提高，第四年開(kāi)始穩(wěn)定在258萬(wàn)。表

26、6 利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元工程營(yíng)業(yè)期23456789101營(yíng)業(yè)總收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 2總本錢(qián)費(fèi)用521 509 516 522 522 522 522 522 522 3營(yíng)業(yè)稅金及附加1*5%43 46 49 53 53 53 53 53 53 4利潤(rùn)總額1-2-3287 365 423 482 482 482 482 482 482 5所得稅4*33%95 120 139 159 159 159 159 159 159 6稅后利潤(rùn)4-5192 244 283 322 322 322 322 322 322 公積金6*20%49

27、57 64 64 64 64 64 64 未分配利潤(rùn)192 195 226 258 258 258 258 258 258 財(cái)務(wù)比率分析由收益費(fèi)用和利潤(rùn)情況，可得到反映酒店經(jīng)營(yíng)效益的幾個(gè)靜態(tài)指標(biāo)，列表如下：表7： 財(cái)務(wù)比率表 單位：%工程營(yíng)業(yè)期備注234510本錢(qián)費(fèi)用率%61 55 52 49 =總本錢(qián)費(fèi)用/總經(jīng)營(yíng)收入稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%34 40 43 46 =稅前利潤(rùn)/總經(jīng)營(yíng)收入稅后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%23 27 29 30 =稅后利潤(rùn)/總經(jīng)營(yíng)收入稅后投資利潤(rùn)率%15=稅后平均利潤(rùn)/總投資可知：本錢(qián)費(fèi)用率以3%左右的速率逐年下降，第5年穩(wěn)定在49%；稅前和稅后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率以3%左右速率逐年上升，第5年分

28、別穩(wěn)定在46%和31%；稅后總投資利潤(rùn)率到達(dá)15%。上述各指標(biāo)都說(shuō)明該工程的經(jīng)濟(jì)效益良好，回報(bào)率高，可以投資?，F(xiàn)金流量表估算由收入估算表、本錢(qián)費(fèi)用表以及利潤(rùn)表可得全部投資的現(xiàn)金流量表，如下：表8 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資 單位：萬(wàn)元工程建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456789101現(xiàn)金流入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1891 營(yíng)業(yè)總收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 回收固定資產(chǎn)余值687 回收流動(dòng)資金147 2現(xiàn)金流出1853 805 675 705 734 734 734 734 734 734 建設(shè)投資

29、1853 流動(dòng)資金147 總本錢(qián)費(fèi)用521 509 516 522 522 522 522 522 522 營(yíng)業(yè)稅金及附加43 46 49 53 53 53 53 53 53 2.5所得稅95 120 139 159 159 159 159 159 159 3凈現(xiàn)金流量-1853 46 244 283 323 323 323 323 323 1157 累計(jì)凈現(xiàn)金流-1853 -1807 -1563 -1280 -957 -634 -311 12 334 1491 4凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-1853 41 202 213 221 200 182 166 151 491 累計(jì)凈現(xiàn)值(NPV)-1853 -1

30、812 -1610 -1397 -1176 -976 -794 -628 -477 13 注：第10年固定資產(chǎn)凈值=固定資產(chǎn)原值-9*每年折舊 =1776 9*121=687萬(wàn)元 流動(dòng)資金一次性期末回收，為147萬(wàn)元 行業(yè)基準(zhǔn)收益率i=10%由上表可知：現(xiàn)金流入：建設(shè)期無(wú)現(xiàn)金流入，營(yíng)業(yè)期開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)金流入并逐年增加，從第5年開(kāi)始穩(wěn)定在1057萬(wàn)元，第10年由于回收固定資產(chǎn)余值和流動(dòng)資金現(xiàn)金流入增至1891萬(wàn)元；現(xiàn)金流出：建設(shè)期1一次性流出1853萬(wàn)的建設(shè)投資，營(yíng)業(yè)期2又投入147萬(wàn)的流動(dòng)資金使第2期現(xiàn)金流出為805萬(wàn)元，以后現(xiàn)金流出有所減少并從第5年開(kāi)始穩(wěn)定在734萬(wàn)元；凈現(xiàn)金流量：建設(shè)期為負(fù)數(shù)

31、，經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始出現(xiàn)正值并逐年增加，從第5年開(kāi)始穩(wěn)定在323萬(wàn)元，第10年由于現(xiàn)金流入增多而增至1157萬(wàn)；累計(jì)凈現(xiàn)金流量：前7年都為負(fù)數(shù)，但逐年減少，第8年開(kāi)始出現(xiàn)正值并增多，第10年到達(dá)1591萬(wàn)元；累計(jì)凈現(xiàn)值NPV考慮資金時(shí)間價(jià)值：前9年出現(xiàn)負(fù)數(shù)，但逐年減少，第10年出現(xiàn)正值，第10年NPV=13 。以上第10年末凈現(xiàn)金流量=1591萬(wàn)元，說(shuō)明該工程的凈收入抵償全部投資后仍有盈余；第10年末凈現(xiàn)值NPV=13萬(wàn)元，說(shuō)明該工程除獲得行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%的收益外還有多余的收益，故該工程可行。回收期與內(nèi)部收益率估算1靜態(tài)投資回收期以凈收入抵償全部投資所需要的時(shí)間不考慮資金時(shí)間價(jià)值粗略估算 公式：其

32、中：CI現(xiàn)金流入；CO現(xiàn)金流出；T投資回收期。 由現(xiàn)金流量表可知，累計(jì)凈現(xiàn)金流量在第8年出現(xiàn)正值，故靜態(tài)投資回收期T=7不包括建設(shè)期精確估算 公式：T=n-1+=7-1+|-311|/323 = 不包括建設(shè)期 其中，n為累計(jì)凈現(xiàn)金流開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份 可知：靜態(tài)回收期約為7年 基準(zhǔn)收益率i=10%，說(shuō)明該工程收益率超過(guò)基準(zhǔn)收益率，除獲得基準(zhǔn)收益率10%之外的收益后還有多余的收益，故該工程可行。風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧平衡分析稅后利潤(rùn)=0當(dāng)稅后利潤(rùn)0時(shí)，該工程贏利；稅后利潤(rùn)0時(shí)，該工程虧損。故由稅后利潤(rùn)=0得到該工程的盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的各項(xiàng)指標(biāo)：保本租金=80元實(shí)際定價(jià)188元 保本出租率=41%預(yù)測(cè)穩(wěn)定出租率

33、77% 保本營(yíng)業(yè)收入=550萬(wàn)元預(yù)測(cè)最小營(yíng)業(yè)收入851萬(wàn)元 由于保本價(jià)格、保本出租率、保本營(yíng)業(yè)收入都大大低于實(shí)際預(yù)測(cè)值，故該工程有較大把握贏利，風(fēng)險(xiǎn)性較低。2、敏感性分析 該工程中可控制因素主要為租金、出租率、總投資和本錢(qián)，故分別分析這些因素同比例變動(dòng)將引起投資收益率和累計(jì)凈現(xiàn)值NPV如何變動(dòng)，以確定哪些因素對(duì)投資收益率和NPV影響最大，為敏感因素。 表9 投資收益率對(duì)各因素的彈性系數(shù)-20%-10%010%20%租金-1.36 -1.41 0.00 1.36 1.36 出租率-1.19 -1.22 0.00 0.66 0.46 總投資-1.24 -1.10 0.00 -0.97 -0.86

34、本錢(qián)費(fèi)用-0.68 -0.66 0.00 -0.72 -0.70 由上表可知：租金和出租率對(duì)投資效果有正效應(yīng)，租金和出租率增加引起營(yíng)業(yè)收入增加，也使投資利潤(rùn)率增大彈性系數(shù)為正；而總投資和本錢(qián)費(fèi)用對(duì)投資效果有負(fù)效應(yīng)，總投資和本錢(qián)增加引起投資利潤(rùn)率減少?gòu)椥韵禂?shù)為負(fù)。故我們應(yīng)在一定范圍內(nèi)提高價(jià)格和出租率，降低總投資和本錢(qián)。投資收益率對(duì)各因素的彈性系數(shù)都不是很大投資收益率對(duì)租金、出租率彈性系數(shù)處于11.5，投資收益率對(duì)總投資、本錢(qián)彈性系數(shù)1，說(shuō)明各因素變動(dòng)對(duì)投資收益率影響有限，故該工程風(fēng)險(xiǎn)性較低，可以接受。投資收益率對(duì)租金彈性系數(shù)最大租金減少1%引起投資收益率減少約1.36%，出租率次之出租率減少1%

35、引起投資收益率減少約1.2%，投資收益率對(duì)總投資和本錢(qián)的彈性系數(shù)小于1總投資增加1%引起投資收益率減少約0.9%，本錢(qián)增加1%引起投資收益率減少約0.7%。故租金和出租率為敏感因素，應(yīng)使其保持在一定水平之上，并盡量提高出租率。 表10 各因素變動(dòng)對(duì)NPV的影響 單位：萬(wàn)元-20%-10%010%20%NPV=0租金-542-26413293571160元穩(wěn)定出租率-467-2281325549676.6%總投資23212313-104-2132025萬(wàn)元營(yíng)業(yè)本錢(qián)24813113-102-219占營(yíng)業(yè)額30.37% 由上表可知：租金和出租率對(duì)凈現(xiàn)值NPV影響較大，為敏感因素，總投資和營(yíng)業(yè)本錢(qián)對(duì)N

36、PV影響較小租金和出租率同比例變動(dòng)引起NPV變動(dòng)幅度更大。2 由凈現(xiàn)值NPV=0可得該工程的可行性臨界點(diǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)：租金=160元 出租率=76.6% 總投資=2025萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)本錢(qián)占營(yíng)業(yè)額比重=30.37% 為降低風(fēng)險(xiǎn)保證工程可行NPV大于0，各項(xiàng)可控因素需進(jìn)行控制：控制價(jià)格，租金定價(jià)需高于160元；通過(guò)各種途徑吸引客源，確保四年后穩(wěn)定出租率高于76.6%；控制投資規(guī)模，總投資不超過(guò)2025萬(wàn)元；控制本錢(qián)，營(yíng)業(yè)本錢(qián)占營(yíng)業(yè)額比重不超過(guò)30.37%。結(jié)論表11 工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程財(cái)務(wù)狀況投資方案總投資2000萬(wàn)，建設(shè)投資1826萬(wàn)，建設(shè)期一年資金籌集自有1000萬(wàn)，借入1000萬(wàn)歸還期3年不含

37、建設(shè)期稅后利潤(rùn)第2、3、4年分別為192萬(wàn)、244萬(wàn)、283萬(wàn)，第5年開(kāi)始穩(wěn)定于322萬(wàn)元稅后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率第2、3、4年分別為23%、27%、29%，第5年開(kāi)始穩(wěn)定于30%稅后投資利潤(rùn)率15%凈現(xiàn)值NPV13萬(wàn)元 0,故該工程可行投資回收期靜態(tài)6.9不含建設(shè)期動(dòng)態(tài)8.9不含建設(shè)期內(nèi)部收益率FIRR10.14% 基準(zhǔn)收益率10%，故該工程可行盈虧平衡點(diǎn)租金80元，出租率41%，收入550萬(wàn)元，都較低，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)小，有較大把握盈利敏感因素租金、出租率可行性臨界點(diǎn)租金160元，出租率76.6%，總投資2025萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)本錢(qián)占營(yíng)業(yè)額比重30.37%可行性結(jié)論：1 社會(huì)效益：該經(jīng)濟(jì)型酒店的建立，填補(bǔ)了廈門(mén)經(jīng)

38、濟(jì)型酒店的缺口，符合普通消費(fèi)群眾的消費(fèi)需求，適應(yīng)廈門(mén)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與開(kāi)展需要，有良好的社會(huì)效益；為國(guó)家創(chuàng)造更多的稅收；工程符合國(guó)家“以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店為重點(diǎn)促進(jìn)住宿業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整的宏觀政策；2 經(jīng)濟(jì)效益：總投資2000萬(wàn)，自有1000萬(wàn)，借入1000萬(wàn)，資金籌措可行；歸還期3年，符合借款要求；投資回收期靜態(tài)6.9年，動(dòng)態(tài)8.9年，小于10年的行業(yè)基準(zhǔn)回收期，該工程可行；該工程投資收益率高達(dá)15%，第10年末凈現(xiàn)值NPV0，內(nèi)部收益率FIRR行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明該工程收益超過(guò)行業(yè)基準(zhǔn)收益，故該工程可行；盈虧平衡點(diǎn)各項(xiàng)值都較低，且投資收益率對(duì)各因素的彈性系數(shù)都不高，說(shuō)明該工程風(fēng)險(xiǎn)較小；該工程敏感因

39、素為租金、出租率，應(yīng)盡量將租金控制在可行性臨界點(diǎn)160元以上，將出租率控制在可行性臨界點(diǎn)%以上，主要大力提高出租率。綜上所述，“錦江之星經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)方案既能產(chǎn)生良好的社會(huì)效應(yīng)，又能帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好，工程可行。國(guó)內(nèi)主題酒店的開(kāi)展研究摘要隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，具有差異性、文化性、體驗(yàn)性等特征的主題酒店在中國(guó)應(yīng)運(yùn)而生。主題酒店是城市開(kāi)展的助推劑和歷史文化精華的體驗(yàn)場(chǎng)，要想建設(shè)好主題酒店就必須從主題酒店創(chuàng)立開(kāi)始就注重主題文化的營(yíng)造，從設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修到經(jīng)營(yíng)管理、效勞都注重酒店獨(dú)特的主題內(nèi)涵，突出文化品位，形成酒店的獨(dú)創(chuàng)性，從而在市場(chǎng)上形成鮮明的主題品牌形象。同時(shí)必須考

40、慮環(huán)境文化的協(xié)調(diào)性和需求導(dǎo)向，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新和延伸。如此，主題酒店就能提升競(jìng)爭(zhēng)力，更好地吸引賓客。本文利用比擬論證的方法，把國(guó)內(nèi)外的酒店分為國(guó)外主題酒店，國(guó)內(nèi)國(guó)際主題酒店集團(tuán)，國(guó)內(nèi)主題酒店集團(tuán)，非主題酒店分別從酒店特點(diǎn)、酒店價(jià)格、主題展示方法幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行比擬，從而得出國(guó)內(nèi)主題酒店的缺乏和開(kāi)展趨勢(shì)。同時(shí)針對(duì)缺乏，提出我的一些開(kāi)展建議。關(guān)鍵字：主題酒店；比擬分析；開(kāi)展趨勢(shì)；開(kāi)展建議 Development of domestic theme hotelAbstractWith economic development, changes in consumer attitudes, with di

41、fferences, culture, experience and other characteristics of the theme hotel in China came into being. Theme Hotels booster urban development and historical and cultural essence of the experience of field, in order to build the theme hotel theme hotels to be created from start to focus on the theme t

42、o create a culture, from the design, construction, renovation to the operation and management, services-oriented The unique thematic content, highlighting the cultural taste, the hotels original form, so stark in the market, the subject of brand image. Must also consider the environmental and cultur

43、al coordination and demand-oriented, focus on product innovation and extension. So, themed hotels will be able to improve competitiveness, to better attract guests. In this paper, the method comparisons, the hotel is divided into domestic and foreign theme hotel, theme of domestic and international

44、hotel groups, national theme hotel groups, non-themed hotels are characterized from the hotel, hotel prices, theme display method to compare several aspects, to arrive at the hotel less than domestic themes and trends. For less than the same time, made some of my development proposal. Key words: The

45、med Hotel; Comparative Analysis; Development Trends; Development Proposals論文關(guān)鍵詞 主題酒店主題設(shè)計(jì)開(kāi)展趨向長(zhǎng)隆酒店論文摘要 主題酒店的興起緣于體驗(yàn)時(shí)代的要求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要,在理論研究落后于實(shí)踐的情況下,本文在大量案例介紹的根底上分析主題酒店的主題選擇及主題設(shè)計(jì),并提出主題酒店未來(lái)兩個(gè)方向的開(kāi)展趨勢(shì),為國(guó)內(nèi)主題酒店的建設(shè)提供借鑒和參考。 一般說(shuō)來(lái),主題酒店也稱(chēng)為“特色酒店,是以某一特定的主題,來(lái)表達(dá)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù),以及特定的文化氣氛,讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受。主題酒店是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物,也是酒店競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入高

46、層次文化競(jìng)爭(zhēng)的表現(xiàn)。目前,國(guó)內(nèi)對(duì)于主題酒店的研究主要停留在概念的探討上,諸如主題酒店與特色酒店、精品酒店的區(qū)別,理論研究的最終目的是為了指導(dǎo)實(shí)踐,本文力求在根底理論研究和相關(guān)案例介紹的根底上,探析主題酒店如何選擇主題、設(shè)計(jì)主題、最終實(shí)現(xiàn)主題的特殊功能。 一、酒店主題的分類(lèi)介紹 主題酒店的主題題材多種多樣且不雷同,正因?yàn)槿绱瞬拍鼙ＷC酒店之間主題的差異化和個(gè)性化,介紹主題分類(lèi)的目的在于為新建主題酒店的主題選擇以及主題升級(jí)提供借鑒。根據(jù)主題內(nèi)容和選材的不同,可分為自然風(fēng)光類(lèi)、歷史文化類(lèi)、城市特色類(lèi)、藝術(shù)特色類(lèi)以及其他個(gè)性主題類(lèi),這是主題酒店研究中最普遍的分類(lèi)方法。此種酒店超越了以自然景觀為背景的根底

47、階段,把富有特色的自然景觀搬進(jìn)酒店,營(yíng)造一個(gè)身臨其境的場(chǎng)景。比方巴西的阿里亞烏大樹(shù)酒店,酒店建在一望無(wú)際的亞馬孫原始森林里,305套客房全是利用林中空間建造,并且都不直接和樹(shù)木接觸。其中有8幢掩映在雨林中的圓形塔式建筑物,都在離地面七、八米高的森林空中,塔樓和塔樓之間有木板搭成的棧橋相通,這些空中棧道離水面5到30米不等,酒店房間與一般陸地酒店一樣,但有趣的是淘氣的猴子經(jīng)常會(huì)溜進(jìn)房里跟人要吃的。阿里亞烏大樹(shù)酒店是最原始、最典型的自然風(fēng)光型主題酒店,最初的目的是提供生態(tài)旅游,讓人們更多的了解號(hào)稱(chēng)“地球之肺的亞馬孫森林對(duì)生態(tài)保護(hù)的重要意義。2.歷史文化酒店 此類(lèi)酒店以某段歷史文化為選材,在酒店構(gòu)建

48、古代的世界,使顧客能夠享受到穿越時(shí)空的體驗(yàn)并切身感受到歷史文化的濃郁氣氛。如四川的清文化酒店、以三國(guó)文化為主題的京川賓館,以道家文化為主題的鶴翔山莊,以及把中國(guó)傳統(tǒng)茶文化和當(dāng)?shù)刭Y源完美結(jié)合起來(lái)的四川雅安西康大酒店。這些酒店的經(jīng)營(yíng)者們?cè)诩せ瞵F(xiàn)代酒店資本的探索中,讓地域特色文化實(shí)現(xiàn)了從文化資源向文化資本的高效轉(zhuǎn)變。該類(lèi)酒店以某一特色城市為藍(lán)本,多以微觀的方式再現(xiàn)知名城市的特色環(huán)境,使游客可以近距離的接觸世界名城。如深圳威尼斯皇冠假日酒店采用中西合璧的管理模式,以著名水城威尼斯的文化進(jìn)行包裝,利用了眾多可反映威尼斯文化的建筑元素,充分展現(xiàn)地中海風(fēng)情和威尼斯水城文化;北京拉斐特城堡酒店的整個(gè)建筑借鑒了

49、法國(guó)麥松拉斐特城堡、子爵堡、凡爾賽宮等眾多法國(guó)城堡的精華進(jìn)行再創(chuàng)作,再現(xiàn)了歐洲文藝復(fù)興后期巴洛克式的建筑風(fēng)格,是全中國(guó)唯的一古堡酒店,非常溫馨浪漫。 4.藝術(shù)特色酒店 凡屬藝術(shù)領(lǐng)域的音樂(lè)、電影、美術(shù)、建筑特色等都可成為這類(lèi)酒店的主題所在。該類(lèi)酒店的典型除香港迪士尼好萊塢酒店外,還有亞洲第一座搖滾音樂(lè)主題酒店一一巴厘島硬石酒店。硬石酒店的418間客房全部提供互動(dòng)式影音娛樂(lè)系統(tǒng),酒店內(nèi)展出音樂(lè)文物、音樂(lè)家手稿、老唱片封面、歌唱家用過(guò)的服飾。酒店設(shè)有一流的專(zhuān)業(yè)錄音棚,客人可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員的幫助,自己錄音,刻張 CD 帶走。該酒店的成功之處就在于其市場(chǎng)細(xì)分十清楚確,客源對(duì)象就是全世界的搖滾音樂(lè)愛(ài)好者。

50、換言之,它們將放棄其他音樂(lè)愛(ài)好者的市場(chǎng),專(zhuān)營(yíng)搖滾音樂(lè)產(chǎn)品,專(zhuān)門(mén)為搖滾音樂(lè)顧客提供一切有針對(duì)性的效勞。愛(ài)好搖滾音樂(lè)的顧客成為酒店的忠誠(chéng)顧客,是其他酒店搶不走的顧客。 5.其他個(gè)性主題酒店 除上述類(lèi)型外,還有很多另類(lèi)文化被開(kāi)掘,很多的奇思妙想被應(yīng)用于主題酒店的建設(shè)中,如世界第一家冰旅館“瑞典冰旅館、澳大利亞中部Uluru-Kata Tjuta國(guó)家公園附近獨(dú)立沙丘上的 “Longitude 131度假村等。位于美國(guó)紐約文化精華區(qū)麥迪遜大道的“圖書(shū)館酒店樓層及房間的命名是以一般圖書(shū)館最常使用的“杜威十進(jìn)分類(lèi)法( Dewey Decimal System )的類(lèi)目名稱(chēng)來(lái)取名的,比方:三樓就命名為“社會(huì)科

51、學(xué)( Social Sciences )樓層,五樓為“數(shù)學(xué)及自然科學(xué)( Math and Science )樓層等,每個(gè)樓層的房間再以各小類(lèi)命名,如七樓“藝術(shù)樓一號(hào)房間是“建筑( 700.001 Architecture )房,二號(hào)房間是“繪畫(huà)( 700.002 Painting )房等等,每間房間都會(huì)提供與這個(gè)房間名稱(chēng)相關(guān)的書(shū)籍。“圖書(shū)館酒店是以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)精致旅館而有名,以袖珍、高檔著稱(chēng),走的是一條“貴精不貴多,貴小不求大的經(jīng)營(yíng)之路。二、主題的設(shè)計(jì)與深化以長(zhǎng)隆酒店為例 任何產(chǎn)品的誕生都源于一個(gè)好的創(chuàng)意和對(duì)于創(chuàng)意的完美執(zhí)行,如果說(shuō)酒店主題是一個(gè)好創(chuàng)意的話,那么主題的設(shè)計(jì)和深化就是將這個(gè)創(chuàng)意變?yōu)楝F(xiàn)

52、實(shí)的具體方法和途徑。根據(jù)主題分類(lèi)及相關(guān)案例的介紹,可見(jiàn)主題酒店的產(chǎn)品構(gòu)建主要分為三個(gè)方面,環(huán)境與氣氛、有形設(shè)施與產(chǎn)品以及無(wú)形效勞。因此,酒店主題的設(shè)計(jì)和深化也該從這些方面著手,圍繞主題素材,挖掘相應(yīng)的文化,并通過(guò)各種載體將文化體驗(yàn)呈現(xiàn)給顧客。以下以我國(guó)廣州長(zhǎng)隆酒店為例,闡述主題的設(shè)計(jì)與深化。 1.準(zhǔn)確的主題定位 特色主題是主題酒店的靈魂,確定酒店的開(kāi)展方向和定位才能在眾多的經(jīng)營(yíng)者中脫穎而出。所選主題的標(biāo)準(zhǔn)是能夠讓顧客獲得歡樂(lè)、知識(shí)和刺激,同時(shí)要考慮到酒店的規(guī)模檔次、地域環(huán)境以及主題化的難度。對(duì)于酒店主題確實(shí)定,首先要根據(jù)酒店所處的地理位置、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平、交通條件以及市場(chǎng)消費(fèi)能力來(lái)確定酒店的目標(biāo)

53、客源市場(chǎng),同時(shí)需要考慮當(dāng)?shù)氐臍v史文化底蘊(yùn)、新興且需求旺盛的消費(fèi)趨勢(shì)以及目標(biāo)客源市場(chǎng)的普遍偏好等,擬定待選的酒店主題;在此根底上,酒店的規(guī)模和以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力是最終確定主題的關(guān)鍵因素,因?yàn)楸憩F(xiàn)不同的主題所需要的本錢(qián)和環(huán)境空間有所差異。一般來(lái)說(shuō),規(guī)模較小的酒店比擬容易確定主題,其客源市場(chǎng)小,因此主題的受眾面無(wú)需太大,但如果酒店規(guī)模很大,就面臨眾口難調(diào)的問(wèn)題,酒店主題的受眾面假設(shè)是達(dá)不到市場(chǎng)規(guī)模,酒店的投資便得不到回報(bào)。酒店主題選材方面,歷史、文化、城市、自然、神話、童話故事等都可以成為酒店借以發(fā)揮的主以長(zhǎng)隆酒店為例,它是我國(guó)惟一一家生態(tài)園林式酒店,以“森林里的殿堂為主題。這與國(guó)內(nèi)其他歷史文化類(lèi)以及城市

54、特色類(lèi)酒店形成差異,嶄新的領(lǐng)域定位突出了酒店差異化的優(yōu)勢(shì),也防止了因題材雷同而引起的不良競(jìng)爭(zhēng)。酒店位于廣州番禺,經(jīng)濟(jì)興旺,思想開(kāi)放,有廣闊的潛在市場(chǎng)能夠接受該類(lèi)原始粗放風(fēng)格的主題。酒店坐落于國(guó)家5A級(jí)景區(qū)內(nèi),與長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界、長(zhǎng)隆水上樂(lè)園、香江野生動(dòng)物世界、長(zhǎng)隆國(guó)際大馬戲等五大世界級(jí)主題公園相鄰,森林、野生動(dòng)物主題恰巧與周邊景區(qū)相互利用相互補(bǔ)充,同時(shí)還順應(yīng)了現(xiàn)代旅游者親近自然崇尚生態(tài)的旅游心理。長(zhǎng)隆酒店采取的是整體定位法,即酒店的各個(gè)組成局部都以原始森林為題材進(jìn)行布置,使游客置身其中猶如回歸大自然,身心頓時(shí)松弛。 2.多方位的主題展示 主題酒店有著特定的主題,主題表達(dá)在酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)上

55、,表達(dá)于特定的文化氣氛,顧客能從中獲得富有個(gè)性的文化感受。如南寧的圣展酒店,酒店內(nèi)的顏色、形式、陳設(shè)品、家具等都是展現(xiàn)主題的載體。主題的展示可以分不同的層次進(jìn)行,可以是整個(gè)酒店,這樣就成了主題酒店;也可以是局部展示,如主題客房、主題餐廳等;可以是圍繞一個(gè)主題,也可以運(yùn)用多個(gè)和諧一致的主題。不同層次的主題展示要求做到主題獨(dú)特,主題和諧一致,以及主題鮮明而富有吸引力。主題酒店的多方位展示分別從大主題概念和次主題處理兩個(gè)方面進(jìn)行。 (1)大主題的概念設(shè)計(jì)。大主題的概念就是酒店在外觀和功能上都圍繞一個(gè)主題,將放大的文化符號(hào)滲透到酒店各個(gè)層面。大主題是游客進(jìn)入酒店的第一印象區(qū),是酒店主題對(duì)游客感受的第一

56、次沖擊,它也可以作為酒店的標(biāo)志,因此在建設(shè)方面需要宏觀的、較大規(guī)模的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)。長(zhǎng)隆酒店的大主題主要表達(dá)于無(wú)處不在的動(dòng)物元素。酒店門(mén)口處幾頭大象雕塑使得非洲原始森林的意境油然而生,傳遞著“動(dòng)物王國(guó)歡送你的信息。酒店中心建有一個(gè)規(guī)模龐大的動(dòng)物島,放養(yǎng)白虎、火烈鳥(niǎo)等珍奇動(dòng)物,從不同客房的陽(yáng)臺(tái)、自助餐廳或大堂,透過(guò)巨型落地玻璃都可近距離欣賞各種雨林植被和珍稀動(dòng)物,人在酒店而身在園林。長(zhǎng)隆酒店從入口處開(kāi)始,就采用龐大的雕塑和大規(guī)模的園林造景來(lái)營(yíng)造原始森林的主題氣氛,使得酒店的大主題概念一下子印入游客心中,從而形成整體的體驗(yàn)印象。 (2)次主題的處理。次主題的處理是對(duì)酒店的外部環(huán)境、大堂、客房、餐廳等進(jìn)行

57、主題化的鋪陳,讓人處處感受酒店的主題氣氛。次主題是在大主題概念之下作為局部理念的一種表現(xiàn)形式,是主題展示的第二印象區(qū),其設(shè)計(jì)既需要服從于大主題的整體氣氛,又需要獨(dú)特新奇的創(chuàng)意和展現(xiàn)形式,使游客處處體驗(yàn)驚喜。長(zhǎng)隆酒店的次主題處理也堪為經(jīng)典,特別是帕圖斯紅酒雪茄吧,以貓為主題,內(nèi)設(shè)的VIP包房是一個(gè)個(gè)披著茅草的圓形屋子,屋內(nèi)抬頭就可通過(guò)玻璃天頂直望天空;孔雀廊酒吧向著動(dòng)物島的一邊,中央是12個(gè)垂吊而下的鳥(niǎo)籠,可以通過(guò)玻璃窗觀看動(dòng)物的一舉一動(dòng)。次主題既是大主題概念的重要組成局部,是為大主題效勞的,同時(shí)它也能自成一體,作為相對(duì)獨(dú)立的空間存在。 3.主題的深化與傳遞 主題的深化與傳遞指將主題所代表的文化

58、內(nèi)涵滲透到酒店的方方面面,從硬件到軟件,強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性和整體性。該階段的主題展示從酒店的地理環(huán)境、建筑外觀、內(nèi)部環(huán)境和氣氛逐漸細(xì)化到客用物品、各種餐飲產(chǎn)品、商品,并通過(guò)酒店的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如員工效勞、藝術(shù)品裝飾等將酒店主題傳遞給顧客,滿足客人的“心理期待,從而刺激興奮的持續(xù),使顧客滿足、愉悅。主題的深化主要是微觀層面的表現(xiàn)形式,具體講就是客人在酒店看到和感受到的種種細(xì)節(jié)。長(zhǎng)隆酒店在宏觀的森林草原氣氛下,也將這種主題細(xì)化到酒店的每一個(gè)角落。如酒店廊道及餐廳的墻壁和屋頂上隨處可見(jiàn)逼真的長(zhǎng)頸鹿和鱷魚(yú)標(biāo)本,還有白色的羊頭骨骼裝飾,就連地毯和壁毯都采用斑馬和豹皮條紋。裝飾選材方面,室內(nèi)大都采用天然的石料和木料,地面大局部采用鋪石,石縫間用黑色鵝卵石填充,還大量采用粗暴的木頭作為結(jié)構(gòu)件和裝飾件,各處的細(xì)節(jié)都傳遞著強(qiáng)烈的自然感。正是這些細(xì)節(jié)的表現(xiàn),使得原始森林的主題更加飽滿逼真,將森林的原始情趣更加快捷深刻的傳遞給顧客。 三、開(kāi)展新趨向 劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,主題酒店以其鮮明的特色占據(jù)了一席之地,我國(guó)大中型城市中各類(lèi)型的主題酒店也相繼建立起來(lái)。作為國(guó)際化的旅游產(chǎn)品,主題店在植入中國(guó)市場(chǎng)的過(guò)程中也逐漸出現(xiàn)一些創(chuàng)新性的經(jīng)營(yíng)方式和開(kāi)展趨勢(shì)。 1.主題酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店的結(jié)合 主題酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店是我國(guó)酒店業(yè)開(kāi)展的兩大方向,前者以高端度假市場(chǎng)為主,后者以中端商務(wù)為主,但在中國(guó),大多數(shù)人都希望物美價(jià)廉,希望以低