【W(wǎng)ORD】浙江紹興柯橋金綠地金色麗都營(yíng)銷策劃書_49頁(yè)_

1、金綠地-金色麗都營(yíng)銷籌劃書紹興金綠地置業(yè)二一年三月目 錄第一局部 區(qū)域概況 第3 頁(yè)第二局部 柯橋房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第16頁(yè)第三局部 金色麗都工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 第20頁(yè)第四局部 金色麗都工程特征分析 第24頁(yè) 第五局部 營(yíng)銷整體思路 第32頁(yè)第六局部 2021年?duì)I銷推廣方案 第36頁(yè)第七局部 工程推廣費(fèi)用預(yù)算 第37頁(yè)附件：柯橋主要樓盤概況 第38頁(yè) 第一局部 區(qū)域概況一、紹興概況1城市概況紹興地處長(zhǎng)江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之間，下轄紹興縣、諸暨市、上虞市、嵊州市、新昌縣和越城區(qū)，面積8256平方公里，人口437.06萬(wàn)2021年，其中市區(qū)面積339平方公里，人口64萬(wàn)。 紹興東接寧波，西

2、臨杭州，距離杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，距離北侖港120公里；距離上海230公里，是浙江錢塘江南岸的地理中心和交通咽喉。嘉紹跨江大橋南起上虞沽渚，跨過杭州灣，穿過嘉興秀洲區(qū)，與乍嘉蘇高速公路相連接，可直達(dá)長(zhǎng)三角中心城市上海，到時(shí)紹興、上虞到上海的乘車距離將縮短為90分鐘，預(yù)計(jì)2021年通車。紹興地處長(zhǎng)三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之間，下轄紹興縣、諸暨市、上虞市、嵊州市、新昌市和越城區(qū)，面積8256平方公里，人口434萬(wàn)，其中市區(qū)面積339平方公里，人口64萬(wàn)。全市總面積為1176.68平方公里不包括所轄太湖水面。紹興歷史悠久，名人薈萃，素有水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng)的美譽(yù)，是首批國(guó)家級(jí)

3、歷史文化名城、首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，是長(zhǎng)江三角洲南翼重點(diǎn)開發(fā)開放城市。紹興全市交通便捷，浙贛鐵路、杭甬鐵路橫貫境內(nèi)；以十條國(guó)道、省道、杭甬高速公路為骨架，構(gòu)成四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)；內(nèi)河航運(yùn)興旺，有上虞海港。1992年紹興市率先進(jìn)入全國(guó)投資硬環(huán)境40優(yōu)城市之一。2紹興人口分布各行政區(qū)人口密度差異化顯著，紹興縣蘊(yùn)藏巨大的增長(zhǎng)潛力。全市戶數(shù)、人口情況2021年工程全市市區(qū)紹興縣上虞市嵊州市新昌縣諸暨市戶數(shù)161232629271640總?cè)丝?376469787444108全市土地、人口情況2021年區(qū)域/比項(xiàng)土地面積 平方千米2021年末總戶籍人口 萬(wàn)人行政區(qū)人口密度人/平方千米全市82564485

4、43 市區(qū)337722136 紹興縣115272625 諸暨市2332108463 上虞市142378548 嵊州市179374413 新昌縣121944361 信息來(lái)源于紹興市及各區(qū)縣官方網(wǎng)站、紹興市2021年年鑒截止2021年末，紹興市全市戶籍人口約為437萬(wàn)人，其中市區(qū)約64萬(wàn)人，紹興縣約69萬(wàn)人；全市人口密度約513人/平方千米，其中市區(qū)人口密度為1890人/平方千米，紹興縣人口密度為497人/平方千米。在紹興的六大行政區(qū)中，諸暨市的面積最大，到達(dá)2312平方千米，相應(yīng)其總?cè)丝跒槭袇^(qū)及紹興縣的156%，169%。紹興縣面積為1389平方千米，人口密度為497人/平方千米，遠(yuǎn)小于市區(qū)18

5、90人/平方千米，并略小于上虞市、諸暨市，位于全市第四位，略高于嵊州市、新昌縣。從人口規(guī)模及自2001年4月13日紹興縣政府搬遷至柯橋至今僅十年的開展史比照諸暨市、上虞市的城市開展軌跡，紹興縣在未來(lái)5-10年內(nèi)將出現(xiàn)大規(guī)模人口增長(zhǎng)的局面，人口密度將顯著提升。3紹興經(jīng)濟(jì)紹興市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，2005年經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)大中城市第28位、同類城市第8位。中心城市綜合實(shí)力位列全國(guó)第41名、浙江省第3名。在中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力50強(qiáng)中，紹興位居第29位。城市居民生活質(zhì)量居全國(guó)第18位，被譽(yù)為最具幸福感的城市。農(nóng)村全面小康實(shí)現(xiàn)程度居全省第2位。下轄的五個(gè)縣市中，有四個(gè)已進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣行列，其中紹興縣在全國(guó)百?gòu)?qiáng)

6、縣中名列第9位。在2005年全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)評(píng)比中有6個(gè)鎮(zhèn)列入其中，在浙江最興旺百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，紹興有18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入圍，并在前十位中占據(jù)5席，以民企上市著稱的紹興縣楊汛橋鎮(zhèn)連續(xù)4年位列榜首。上海、北京和浙江名列人均可支配收入三甲，均超過1萬(wàn)1千元，而紹興又連續(xù)兩年超過上海，位居全國(guó)首位。工程財(cái)政收入(萬(wàn)元)自營(yíng)出口(萬(wàn)美元)固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元工業(yè)投資(萬(wàn)元)工業(yè)用電量(萬(wàn)千瓦時(shí))農(nóng)村人均現(xiàn)金收入(元)城鎮(zhèn)人均可支配收入(元)全市22049381132670780962849888081850814882617080越城區(qū) 603778192906 紹興縣615072434577204672913818507

7、893971058017413上虞市3109721193351234344773835196048836516719嵊州市1559586777965202145557383117649916754新昌縣1543857097147060736750582648648716575諸暨市408304214472176313112256083706611185017271 信息來(lái)源于紹興2021年統(tǒng)計(jì)年鑒紹興具有鮮明的產(chǎn)業(yè)特色。自改革開放以來(lái)，已逐步形成了以第二產(chǎn)業(yè)為主、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主、輕紡產(chǎn)業(yè)為主等產(chǎn)業(yè)特色。第二產(chǎn)業(yè)增加值占全市經(jīng)濟(jì)總量的60%以上。紹興的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)十分活潑，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量已占全市經(jīng)濟(jì)總量

8、的95%。在全國(guó)500強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)中，紹興占45家；在中國(guó)最具品牌競(jìng)爭(zhēng)潛力100強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)中，紹興有10家入圍；在中國(guó)制造業(yè)民營(yíng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力50強(qiáng)中，紹興占了3家；在全省100強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)中，紹興占37家，高居榜首；紹興目前有上市公司24家，上市企業(yè)總量名列全國(guó)地級(jí)市前列。紹興的輕紡產(chǎn)業(yè)十分興旺，輕紡產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總量的一半以上，根本形成了紡絲、織造、印染、服飾相配套的產(chǎn)業(yè)格局。紹興是亞洲最大的化纖面料生產(chǎn)基地，2005年成交額達(dá)276.3億元；下轄的嵊州市是全國(guó)最大的領(lǐng)帶生產(chǎn)基地，年產(chǎn)量達(dá)3億條，占全國(guó)的90%、世界的40%；諸暨市是全國(guó)最大的襪業(yè)生產(chǎn)基地，年產(chǎn)量達(dá)116.4億雙，占全國(guó)總量的1/3。

9、紹興還是建筑大市，全年建安總產(chǎn)值達(dá)1028億元，總量居全國(guó)地級(jí)市首位。2007年1-3季度，紹興縣財(cái)政收入、自營(yíng)出口、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)投資、工業(yè)用電量、農(nóng)村人均收入、城鎮(zhèn)人均收入均領(lǐng)跑全市，同比去年同期，其中財(cái)政收入61.5億元上升27.7%，自營(yíng)出口43億美元上升37.3%，固定資產(chǎn)投資204億元上升8.5%，工業(yè)投資138億元7.7%，工業(yè)用電量78億千萬(wàn)時(shí)上升11.1%，農(nóng)村人均收入10580元上升15.7%，城鎮(zhèn)人均收入17413元上升15.7%。4、紹興城市開展規(guī)劃紹興城市2021-2021規(guī)劃，形成了“一心、三片、三楔的空間結(jié)構(gòu)。其中:“一心：鏡湖綠心；“三片：越城片區(qū)、柯橋片區(qū)

10、和袍江片區(qū)；“三楔：鏡湖綠楔、鑒湖綠楔、東部濕地綠楔。2021-2021中心城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖鏡湖綠心 柯橋片區(qū) 越城片區(qū) 袍江片區(qū) 二、紹興縣柯橋概況1紹興縣概況紹興縣地處杭州灣南岸，會(huì)稽山北麓，東與上虞市界，東南和西南分別與嵊州市、諸暨市為鄰，西和西北部與蕭山區(qū)接壤，北瀕海，腹部橫亙?cè)匠菂^(qū)。紹興縣距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30公里，是我國(guó)著名的水鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng)。這里氣候溫和，資源豐富，歷史悠久，全縣有1個(gè)國(guó)家AAAA旅游區(qū)、2個(gè)國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位、1個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、8個(gè)縣級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)，有柯巖風(fēng)景區(qū)、羊山風(fēng)景區(qū)、安昌古鎮(zhèn)、印山越國(guó)王陵、魯鎮(zhèn)等著名景點(diǎn)和名勝古跡，自古為受人稱

11、頌的旅游勝地。紹興縣是全國(guó)首批24個(gè)歷史文化名城之一，在原始部落定居時(shí)代，屬于河姆渡文化圈的紹興就是中華文明的起源區(qū)域。從秦漢公元前221年到明清公元1911年，紹興一直是中國(guó)南方區(qū)域性的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心之一，歷代名人薈萃，代有人杰。素有“江南明珠、“絲綢之府、“文化之邦、“名士之鄉(xiāng)之美譽(yù)。紹興縣縣政府座落坐落于柯橋，位于紹興城區(qū)西北約12公里，面積61.24平方公里，其中規(guī)劃區(qū)面積9.9平方公里，建成區(qū)面積3.6平方公里。蕭甬鐵路、104國(guó)道、浙東運(yùn)河橫貫東西，鑒湖、瓜渚湖、清墩江、魚瀆港、南大池、龍池等江河湖泊及柯山造象、古纖道等文物古跡編織其間，為典型的江南水鄉(xiāng)。素有“金柯橋之美稱。

12、2紹興縣人口分布據(jù)公安年報(bào)統(tǒng)計(jì)，年末戶籍人口為71.78萬(wàn)人，其中男性人口34.45萬(wàn)人，女性人口36.33萬(wàn)人，分別占總?cè)丝诘?9.4%和50.6%。出生人口4937人，出生率為6.88。死亡人口4672人，死亡率為6.51。，全年凈增人口265人，按戶籍登記計(jì)算的自然增長(zhǎng)率為0.37。，比上年提高0.65個(gè)千分點(diǎn)，年末全縣暫住人口69.42萬(wàn)人，增長(zhǎng)20.8%。全縣土地、人口情況2021年，含外來(lái)人口區(qū)域/比項(xiàng)土地面積 平方千米常住人口(萬(wàn)人暫住人口萬(wàn)人行政區(qū)人口密度人/平方千米全縣115272611155 柯橋街道17497647 柯巖街道46431522 華舍街道24422500 湖塘

13、街道6731597 齊賢鎮(zhèn)52762500 錢清鎮(zhèn)556102909 孫端鎮(zhèn)32432188 福全鎮(zhèn)41321220 馬鞍鎮(zhèn)55431273 平水鎮(zhèn)17462460 安昌鎮(zhèn)24422500 王壇鎮(zhèn)13842435 蘭亭鎮(zhèn)8332602 稽東鎮(zhèn)11132450 漓渚鎮(zhèn)37221081 富盛鎮(zhèn)7432676 陶堰鎮(zhèn)32221250 夏履鎮(zhèn)5222769 楊汛橋鎮(zhèn)38442105 截止2021年末，紹興縣占地1152平方千米，全縣人口約為133萬(wàn)人，其中戶籍人口約72萬(wàn)人，戶籍未遷但常住及外來(lái)暫住人口約61萬(wàn)，全縣行政區(qū)域內(nèi)人口密度為1155人/平方千米。其中柯橋街道占地17平方千米，總?cè)丝诩s為13

14、萬(wàn)人，人口密度為7647人/平方千米，錢清鎮(zhèn)占地55平方千米，總?cè)丝诩s為16萬(wàn)人，人口密度為2909人/平方千米,華舍街道占地24平方千米，總?cè)丝?萬(wàn)人，人口密度為2500人/平方千米，齊賢鎮(zhèn)占地52平方千米，總?cè)丝?1萬(wàn)人，人口密度為2500人/平千米，安昌鎮(zhèn)占地24平方千米，總?cè)丝?萬(wàn)人，人口密度為2500人/平方千米，楊汛橋鎮(zhèn)占地38平方千米，人口6萬(wàn)人，人口密度2105人/平方千米。3紹興縣經(jīng)濟(jì)-次貸危機(jī)產(chǎn)生的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)正逐漸減弱，經(jīng)濟(jì)前景看好紹興縣是全國(guó)商貿(mào)市場(chǎng)大縣之一，是浙江重要的紡織工業(yè)化纖和化纖原料基地，已經(jīng)形成從原材料到后整理的紡織品產(chǎn)業(yè)鏈，其裝備和產(chǎn)量占據(jù)了全國(guó)相當(dāng)大的

15、份額，已經(jīng)從一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣、資源小縣，迅速開展成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣和第一紡織大縣。隨著紹興縣建設(shè)國(guó)際紡織品制造中心戰(zhàn)略的實(shí)施，紹興縣在全國(guó)乃至國(guó)際紡織業(yè)中的地位還將進(jìn)一步加強(qiáng)。紹興縣經(jīng)濟(jì)以輕紡為主，所有制結(jié)構(gòu)以民營(yíng)為主，工業(yè)銷售的85來(lái)自民營(yíng)企業(yè)，具有濃厚的浙江色彩。改革開放以來(lái)，紹興縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)得到了迅速開展，取得了巨大的成就，是浙江省首批命名的小康縣之一。1991年起，均為“中國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣(市)，屢次名列前10位。1988年起，連續(xù)三屆名列全國(guó)財(cái)政收入“十大財(cái)政縣行列。2002年以來(lái)，6次躋身全國(guó)經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣?？聵蛑袊?guó)輕紡城現(xiàn)已成為目前亞洲最大的輕紡專業(yè)市場(chǎng)，輕紡產(chǎn)品總銷售額占全國(guó)的1

16、/3。名列全國(guó)10大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)第2位。依托中國(guó)輕紡城建立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)紹興柯橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，是紹興縣對(duì)外開放的重要區(qū)域。中國(guó)輕紡城從 19931988年開始形成，從近萬(wàn)平方米的馬路市場(chǎng)，不斷地開展壯大，到目前為止，中國(guó)輕紡城主體市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)從當(dāng)初的近萬(wàn)平方米擴(kuò)大到了60.5萬(wàn)平方米。中國(guó)輕紡城除紡織原料市場(chǎng)分布在紹興縣錢清鎮(zhèn)外，其余各專業(yè)市場(chǎng)均分布在紹興縣柯橋鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)。輕紡城是以紡織品和相關(guān)產(chǎn)業(yè)批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)群，是典型的產(chǎn)業(yè)依托型市場(chǎng)。紹興及周邊省市興旺的紡織產(chǎn)業(yè)，為輕紡城的快速開展提供了充足貨源。其中僅紹興縣就提供了輕紡城70%的貨源，同時(shí)，輕紡城的快速開展也為紹興及周邊省

17、市紡織產(chǎn)業(yè)的開展提供了廣闊暢通的流通渠道，兩者相互促進(jìn)，形成良性循環(huán)。依托紹興及周邊興旺的紡織產(chǎn)業(yè)和輕紡城自身的不斷努力，輕紡城市場(chǎng)交易持續(xù)興旺，年成交額從1988年的0.76億元，迅速躍升到2021年的572億元，連續(xù)十年居全國(guó)十大專業(yè)市場(chǎng)第二位，是全球規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品種最多、成交額最高的輕紡產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)。市場(chǎng)的品種信息和價(jià)格信息對(duì)全國(guó)及東南亞紡織業(yè)已有重要影響。紹興縣GDP情況圖單位：億元紹興縣進(jìn)出口三年5年情況圖單位：億美元12021年全縣經(jīng)濟(jì)概況2021年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值655.26億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)9.8%，比上年加快1.1個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值91491元(按戶籍人口計(jì)算)

18、，增長(zhǎng)9.3%，按平均匯率計(jì)算約13394美元。第一產(chǎn)業(yè)增加值為23.96億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值408.18億元，增長(zhǎng)8.0%其中工業(yè)增加值到達(dá)370.84億元，增長(zhǎng)7.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為223.12億元，增長(zhǎng)14.2%。三產(chǎn)增加值占GDP比重提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年3.56：63.89：32.55調(diào)整為3.66：62.29：34.05。第三產(chǎn)業(yè)增加值提高，縣商貿(mào)振興工作正發(fā)揮出作用，對(duì)促進(jìn)城區(qū)生活品質(zhì)的升起到了關(guān)鍵作用。2工業(yè)和建筑業(yè)全縣工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)2372.27億元，增長(zhǎng)5.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)2034.03億元，首超2000億，增長(zhǎng)8.0%，

19、實(shí)現(xiàn)了四年翻一番。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，布及絲織品30.97億米、印染布156.16億米、針織布48.91萬(wàn)噸、無(wú)紡布3.52萬(wàn)噸，化學(xué)纖維243.39萬(wàn)噸，服裝12533萬(wàn)件，分別增長(zhǎng)7.2%、13.7%、50.9%、40.0%、16.8%和13.7%；塑料薄膜30.15萬(wàn)噸、聚酯57.9萬(wàn)噸、PTA152.99萬(wàn)噸、黃酒17.01萬(wàn)噸，分別增長(zhǎng)36.4%、7.7%、12.1%和3.2%。3固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)2021年實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資272.07億元，增長(zhǎng)12.2%，其中工業(yè)性投資156.08億元，增長(zhǎng)11.0%，城市建設(shè)及非工業(yè)投資115.98億元，增長(zhǎng)13.

20、9%。在全部限額以上投資中，根底設(shè)施投資40.45億元，增長(zhǎng)5.5；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資61.42億元，增長(zhǎng)1.0%。投資結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，新興產(chǎn)業(yè)投資加速，占工業(yè)投資比重進(jìn)一步提高。紡織與非紡類投資占比由2021年的56.6：43.4調(diào)整為48.2：51.8。2021年末全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)177家，其中二級(jí)資質(zhì)及以上企業(yè)23家，新增4家。房地產(chǎn)施工面積480.1萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)1.9%;竣工面積58.7萬(wàn)平方米,下降43.7%。商品房銷售面積107.5萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)133.2%，創(chuàng)歷史新高，商品房銷售額82.18億元,增長(zhǎng)163.8%。4國(guó)內(nèi)貿(mào)易2021年實(shí)現(xiàn)全社會(huì)消費(fèi)品零售總額105.89億元，增

21、長(zhǎng)16.3%，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額95.47億元，增長(zhǎng)16.1%；住宿餐飲業(yè)零售額10.42億元，增長(zhǎng)18.3%?？聵蛏藤Q(mào)中心地位日益表達(dá)，城區(qū)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額33.89億元，增長(zhǎng)22.0%，增速比農(nóng)村市場(chǎng)高出8.2百分點(diǎn)。年末擁有各類商品交易市場(chǎng)81個(gè)，實(shí)現(xiàn)商品市場(chǎng)成交額738.76億元，增長(zhǎng)9.7%。其中中國(guó)輕紡城紡織面料市場(chǎng)成交額391.49億元，增長(zhǎng)11.0%；化纖布成交量40.55億米，增長(zhǎng)17.9%；錢清輕紡原料市場(chǎng)成交額316.45億元，增長(zhǎng)12.3%。市場(chǎng)布局更趨合理，“南北中西東五大市場(chǎng)區(qū)域格局已根本形成，南部傳統(tǒng)交易區(qū)改造升級(jí)初現(xiàn)成效，中部國(guó)際貿(mào)易區(qū)日益繁榮，北部創(chuàng)新開

22、展區(qū)根本形成，西部錢清原料交易區(qū)改造提升，東部的物流倉(cāng)儲(chǔ)配套區(qū)成熟開展。5對(duì)外貿(mào)易外貿(mào)出口總體逐漸企穩(wěn)回暖。全年有出口業(yè)績(jī)的企業(yè)由上年的2167家增加到2473家，完成進(jìn)出口總額84.24億美元，下降14.8%。其中出口60.00億美元，下降6.6%，出口總額居全省之首，降幅低于全市、全省、全國(guó)3.3、7.2、9.4個(gè)百分點(diǎn)；加工貿(mào)易出口額2.76億美元，下降44.3%；進(jìn)口總額24.24億美元，下降30.1%。傳統(tǒng)產(chǎn)品出口好于非紡產(chǎn)品出口，2021年全縣紡織品出口額55.87億美元，下降5.8%，占出口總量的93.1%；非紡產(chǎn)品出口額4.13億美元，下降16.1%，占出口總量的6.9%。全年

23、合同利用外資2470萬(wàn)美元，下降95.6%，實(shí)際利用外資10230萬(wàn)美元，下降55.9%。非紡利用外資比重明顯提高,合計(jì)到資6313萬(wàn)美元，占總量61.7%，比上年上升18.3百分點(diǎn)。非紡工程中三產(chǎn)效勞業(yè)新批工程17個(gè)，占總數(shù)的51.5%，占比同比上升13.6個(gè)百分點(diǎn)。6現(xiàn)階段柯橋區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展出現(xiàn)短期障礙，主要表現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式創(chuàng)新轉(zhuǎn)變上，同時(shí)，輕紡行業(yè)普遍利潤(rùn)率偏低，生產(chǎn)資料產(chǎn)生了局部轉(zhuǎn)移。柯橋輕紡城粗放式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所帶來(lái)的十分鋒利的資源與環(huán)境矛盾，今年以來(lái)紹興縣府里采取了積極推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、大力開展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、以“畝產(chǎn)論英雄、節(jié)能減排等一系列措施，取得了一定成績(jī)，但經(jīng)濟(jì)開展仍面臨著極為嚴(yán)峻的挑

24、戰(zhàn)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還欠優(yōu)化，完成節(jié)能降耗減排指標(biāo)形勢(shì)嚴(yán)峻，勞動(dòng)者人力資本水平不夠高，經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)開展不夠平衡，科學(xué)技術(shù)與自主創(chuàng)新能力較弱，政府職能還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變等。本錢壓力、用工短缺難題依然突出。石油、煤、汽、有色金屬、染化料價(jià)格仍處于高位，企業(yè)獲利空間受到擠壓。土地資源缺乏仍然對(duì)固定資產(chǎn)投資、利用外資起了較大制約作用。以紡織品為主的自營(yíng)出口受人民幣升值和貿(mào)易摩擦不斷產(chǎn)生的影響，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力不斷減弱。輕紡城在政府主導(dǎo)的管理模式下，總量增加；利潤(rùn)率下降；入市本錢降低；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性本錢投資收益降低。三、柯橋鎮(zhèn)及周邊主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道概況從區(qū)域輻射能力看，紹興市區(qū)越城區(qū)輻射能力根本涵蓋整個(gè)紹興市除嵊州、新昌、上虞

25、、諸暨外，柯橋鎮(zhèn)其輻射區(qū)域那么高度集中在周邊地理位置相近、經(jīng)濟(jì)比擬興旺的楊汛橋、錢清、安昌、齊賢、福全和漓渚這幾個(gè)鎮(zhèn)。柯橋區(qū)域輻射圖錢清鎮(zhèn)楊汛橋鎮(zhèn) 齊賢鎮(zhèn)柯巖街道華舍街道重點(diǎn)輻射區(qū)域四、柯橋規(guī)劃及未來(lái)開展情況目前紹興縣城柯橋?yàn)楹诵?、方圓30平方公里內(nèi)，一個(gè)囊括PTA、化纖、織造、印染、服裝、家紡、經(jīng)編、紡織機(jī)械及紡織軟件的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)形成。產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、城市三者聯(lián)動(dòng)，引領(lǐng)紹興縣紡織業(yè)向更高的形式邁進(jìn)。據(jù)了解，紡織業(yè)在紹興縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)中的比重占到了70%。為搶占國(guó)際高地，紹興縣實(shí)施“創(chuàng)新型企業(yè)培育行動(dòng)方案，紡織產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中涌現(xiàn)出一批主業(yè)突出、擁有核心技術(shù)和自主品牌的全國(guó)乃至國(guó)際領(lǐng)先的“131紡

26、織行業(yè)龍頭企業(yè)；走高端化、終端化、差異化開展之路，家紡、無(wú)紡等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。這些，推動(dòng)了紹興縣紡織產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)塊狀經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變，也進(jìn)一步奠定了該縣在全國(guó)紡織產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)先地位。圍繞打造“國(guó)際紡織之都、現(xiàn)代商貿(mào)之城總體目標(biāo)，紹興縣著力提升開展中國(guó)輕紡城。到目前，建成的主體與配套市場(chǎng)面積較2005年底分別擴(kuò)大近3倍、1.8倍，市場(chǎng)群注冊(cè)經(jīng)營(yíng)戶由2005年底的7900家增加到19172家，其中公司化經(jīng)營(yíng)戶由860家增加到3626家。與此同時(shí)，向全球發(fā)布中國(guó)柯橋紡織指數(shù)、國(guó)家級(jí)的柯橋國(guó)際紡博會(huì)，進(jìn)一步確立了柯橋紡織的產(chǎn)業(yè)集群地位與行業(yè)地標(biāo)色彩。紹興縣著力打造以浙江現(xiàn)代紡織工業(yè)研究院為依托的紡織面

27、料創(chuàng)意中心和以中國(guó)輕紡城家紡服裝市場(chǎng)為平臺(tái)的服裝創(chuàng)意中心，加快紡織產(chǎn)業(yè)向服裝、家紡、產(chǎn)業(yè)用布等產(chǎn)業(yè)鏈終端延伸，向研發(fā)設(shè)計(jì)、品牌營(yíng)銷、文化創(chuàng)意等價(jià)值鏈高端邁進(jìn)，向新型纖維、產(chǎn)業(yè)用紡織品和功能性紡織品等差異化生產(chǎn)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)紡織產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)塊狀經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變。 紹興縣城規(guī)劃圖 瓜渚湖及大坂湖兩湖區(qū)域規(guī)劃 第二局部 柯橋房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、柯橋房地產(chǎn)開展概況1. 柯橋房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革柯橋房地產(chǎn)市場(chǎng)真正形成于新世紀(jì)初，從2000年開始至2021年，柯橋房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管也有波動(dòng)，但總體看房產(chǎn)價(jià)格呈穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。從2021年下半年開始，柯橋房地產(chǎn)市場(chǎng)火速增溫，住宅市場(chǎng)從5000元/平方米時(shí)代一躍而至萬(wàn)元時(shí)代

28、。目前，超過或接近10000元/平方米的住宅工程已達(dá)5個(gè)。預(yù)計(jì)在柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成投入使用后，柯北區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)預(yù)計(jì)也將突破萬(wàn)元大關(guān)。在開發(fā)規(guī)模上，也從以前完全由如：柯橋房地產(chǎn)開發(fā)等本地企業(yè)以開發(fā)城中村改造、安置房小區(qū)、分散的低品質(zhì)的樓盤，轉(zhuǎn)化為由注重品質(zhì)、居住舒適度的品牌開發(fā)商開發(fā)的較大規(guī)模的樓盤。本地開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的逐漸重視、外來(lái)品牌開發(fā)商的介入以及市場(chǎng)化的需求，使得樓盤品質(zhì)與杭州等中大型城市之間的差距逐漸減少，越來(lái)越多的精品樓盤推出，溫州投資客開始關(guān)注柯橋的房產(chǎn)，柯橋本地開發(fā)商也開始接受一些先進(jìn)的營(yíng)銷理念，開始走品牌化、品質(zhì)化開展的道路，如浙江金昌集團(tuán)開發(fā)的世貿(mào)名流、浙江嘉城集團(tuán)開發(fā)的錦江花園

29、等。截止2021年，柯橋各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)177家，其中二級(jí)資質(zhì)及以上企業(yè)23家，新增4家。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已相當(dāng)劇烈。并且集結(jié)了綠城房產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、贊成房產(chǎn)、金昌房產(chǎn)等一批優(yōu)勢(shì)非常強(qiáng)的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)了包括高端景觀公寓、城市綜合體等各類產(chǎn)品。在此根底上，柯巖板塊的大規(guī)模低密度住宅的開發(fā)對(duì)柯橋房地產(chǎn)開發(fā)格局形成了有效的補(bǔ)充，使柯橋房產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)更為完善，柯橋作為紹興縣政府所在地的區(qū)域中心優(yōu)勢(shì)初粗具輪廓。2. 房地產(chǎn)指標(biāo)2021年整個(gè)紹興縣共出讓土地面積達(dá)9399畝，其中住商用地5685畝?？聵虬鍓K2021年共出讓住宅用地2702畝，建筑面積約為465萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)指標(biāo)2021年數(shù)量

30、總投資億元施工面積萬(wàn)房地產(chǎn)竣工面積萬(wàn)房屋預(yù)售面積商品房銷售額小結(jié)：整個(gè)柯橋板塊土地市場(chǎng)供給偏大，尤其集中于柯橋周邊區(qū)域，未來(lái)2-3年內(nèi)將進(jìn)入集中放量期，但從柯橋城區(qū)來(lái)看已經(jīng)有較長(zhǎng)時(shí)間未出讓大幅住宅用地，未來(lái)幾年可供出讓住宅用地也并不多，且主要集中在本工程附近的大坂湖區(qū)塊，短期2-3年內(nèi)市場(chǎng)壓力會(huì)非常大。3、客戶來(lái)源柯橋作為區(qū)域中心的吸引力逐步增強(qiáng)，柯橋周邊城鎮(zhèn)客戶逐步增加。相對(duì)于杭州等房地產(chǎn)市場(chǎng)，柯橋常住人口具有一定的消費(fèi)能力，可以說在2000年以前的房產(chǎn)品銷售中，絕大多數(shù)是柯橋本地或長(zhǎng)期居住于柯橋的外來(lái)經(jīng)商客戶購(gòu)置自住為主的。作為紹興縣政府所在地的中心城鎮(zhèn)，自2001年紹興縣政府搬遷以來(lái)，縣

31、委縣政府投入了大量的人力、物力進(jìn)行城市規(guī)劃、公共根底設(shè)施建設(shè)，特別是柯橋“211工程、柯北“一心、二片、三塊、十字軸2021年規(guī)劃的推出，縣委縣政府明確指出2021年前將柯橋建設(shè)成一座30萬(wàn)人口的現(xiàn)代化的商貿(mào)業(yè)城市?，F(xiàn)階段柯橋高樓鱗次櫛比，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃開展，業(yè)已開展成為居住功能完善的區(qū)域中心城。從2021年6月份開始，伴隨著樓市大盤旺銷、房產(chǎn)新政等各項(xiàng)利好因素促使柯橋樓市又進(jìn)入了一個(gè)快速增長(zhǎng)期，不少樓盤銷售一空?？聵蛞酝晟频呐涮自O(shè)施，再加上便利的交通干線，已吸引了不少柯橋周邊城鎮(zhèn)人群來(lái)柯居住，區(qū)域中心的輻射力開始表現(xiàn)出來(lái)。二、柯橋房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域劃分柯橋在2000年前開發(fā)的物業(yè)主要分布在老城區(qū)群賢

32、路以南、104國(guó)道以北區(qū)域。從2000-2001年開始，物業(yè)較多出現(xiàn)在柯北區(qū)域、瓜渚湖區(qū)域，未來(lái)幾年柯北、瓜渚湖區(qū)域的的房源供給量將達(dá)150萬(wàn)方以上，在今后幾年內(nèi)該區(qū)域?qū)⒊蔀榭聵蚺R平房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。目前柯橋房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出五大板塊的分布格局，即瓜渚湖區(qū)塊、大坂湖區(qū)塊、柯巖區(qū)塊、柯北板塊、老城區(qū)塊。其中老城區(qū)塊主要以業(yè)已交付使用的成熟社區(qū)為主，柯巖區(qū)塊以低密度住宅為主，瓜渚區(qū)塊以高端景觀住宅為主，大坂湖、柯北板塊以中端住宅為主。三、柯橋房地產(chǎn)配套情況紹興縣政府所在地柯橋?qū)儆谛屡d城鎮(zhèn)，相比周邊的錢清鎮(zhèn)、楊汛橋鎮(zhèn)等地，商業(yè)、教育、娛樂等生活配套設(shè)施較為齊全，鎮(zhèn)內(nèi)中小學(xué)教育，醫(yī)療衛(wèi)生，高星級(jí)酒店，

33、鐵路、貨運(yùn)、汽車站等均有配備，能充分滿足居住者生活?yuàn)蕵沸枨螅瑹o(wú)須依托紹興市區(qū)的配套設(shè)施。同時(shí)，柯橋開發(fā)商自2005以來(lái)的樓盤對(duì)自身配套的建設(shè)力度也較大。1、 會(huì)所從規(guī)劃方面來(lái)看，大局部新開樓盤工程，根據(jù)規(guī)模大小、房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組成，都會(huì)建造會(huì)所，而且這些會(huì)所根本與樓盤同時(shí)開工。根據(jù)樓盤的檔次和住戶規(guī)模不同，會(huì)所面積差異較大，規(guī)模大的到達(dá)8000。如玉蘭花園一期配備了3000平方米的休閑會(huì)所，二期配備了5000平方米的運(yùn)動(dòng)會(huì)所。樓盤小區(qū)配套玉蘭花園一期休閑會(huì)所配有健身房、跳操房、書吧、咖啡吧、棋牌室等休閑設(shè)施。二期運(yùn)動(dòng)會(huì)所配有室內(nèi)游泳池、羽毛球館、乒乓球館等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。鑒湖景園多功能中心會(huì)館；游泳池、

34、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等室內(nèi)外娛樂和活動(dòng)場(chǎng)所大坂風(fēng)情配有中心會(huì)館并設(shè)有美容健身中心、親子中心、室外籃球場(chǎng)、乒乓球房、桌球房等運(yùn)動(dòng)休閑娛樂設(shè)施2. 幼兒園從規(guī)劃方面來(lái)看，局部樓盤配有幼兒園，面積多在10002000，如瓜渚風(fēng)情、鑒湖景園。一些樓盤如：華宇天庭、錦江花園等沒有幼兒園配套，但可以借助柯橋的完善配套資源。3. 商業(yè)配套從規(guī)劃方面來(lái)看，一些樓盤有自己的商業(yè)配套規(guī)劃，如玉蘭花園設(shè)立了面積7000平方米的底商，鑒湖景園設(shè)置了面積12000平方米的底商。另外一些工程住宅與商業(yè)區(qū)域互為補(bǔ)充，商業(yè)規(guī)劃現(xiàn)代，融時(shí)尚、休閑、購(gòu)物、享受、觀景、交流于一身，如柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅工程、柯橋世貿(mào)中心二期米蘭公寓等。其商

35、業(yè)設(shè)施主要有：銀行、郵局、超市、24小時(shí)便利店、藥店、時(shí)尚美容美發(fā)中心、書報(bào)雜志店、各種特色餐飲、咖啡館酒吧等。同時(shí)柯橋配套完善，也極大的豐富了這些樓盤的內(nèi)涵?？偨Y(jié)：柯橋作為紹興縣行政中心，在2001年縣政府動(dòng)遷以來(lái)，其商貿(mào)三產(chǎn)業(yè)的開展迅猛，已有綠城、萬(wàn)達(dá)、廣宇、贊成等較大型開發(fā)商搶灘進(jìn)如。2005年以來(lái)，柯橋房地產(chǎn)市場(chǎng)開展迅速。2021-2021年是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資勢(shì)頭最強(qiáng)勁的一年，柯橋作為全國(guó)十強(qiáng)縣紹興縣的行政中心，是紹興縣房地產(chǎn)投資勢(shì)頭最大的區(qū)域。投資額和施工面積分別占到了70%和50%。由于縣政府的運(yùn)作有力，縣域影響力的逐步增加，2007年以來(lái)，越來(lái)越多的周邊城鎮(zhèn)，如：5&f=12&oq

36、=XIALVQIAO 夏履橋鎮(zhèn)、錢清鎮(zhèn)、楊汛橋鎮(zhèn)、齊賢鎮(zhèn)等。同時(shí)，常年于柯橋經(jīng)商、就業(yè)的外來(lái)常住人口，如：四川、溫州樂清等皆選擇于柯橋置業(yè)。雖然相對(duì)杭州、蕭山，柯橋房?jī)r(jià)有較大的上升空間，但，因柯橋僅為紹興縣域核心區(qū)塊，投資客較少。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，柯橋作為紹興縣的政治經(jīng)濟(jì)中心，本身的居住配套比擬完善，隨著交通條件的進(jìn)一步改善，柯橋城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，加上各樓盤居住品質(zhì)的不斷提升，在具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的前提下同時(shí)又擁有良好的居住氣氛和配套條件，未來(lái)前景仍比擬可觀。第三局部 金色麗都工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析柯橋房地產(chǎn)情況描述消費(fèi)者選擇柯橋置業(yè)，首先是區(qū)塊的選擇，然后才是樓盤的選擇。因此，金色麗都的競(jìng)爭(zhēng)格局不單是瓜渚湖周

37、邊工程的競(jìng)爭(zhēng)，而更多的是消費(fèi)者將金色麗都所在的瓜渚湖周邊區(qū)域與柯橋可比區(qū)塊的競(jìng)爭(zhēng)。了解與柯橋內(nèi)各區(qū)塊樓盤情況，探析各區(qū)塊的環(huán)境、購(gòu)房人群、優(yōu)劣勢(shì)、和瓜渚湖周邊包括我工程的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，將有助于金色麗都的針對(duì)性推廣和經(jīng)驗(yàn)借鑒。由此，我們鎖定柯北區(qū)塊、瓜渚區(qū)塊作為重點(diǎn)分析，以更加詳情的了解柯橋市場(chǎng)情況。一、瓜渚湖區(qū)塊瓜渚湖區(qū)塊位于柯橋城中心區(qū)域，湖西岸主要由業(yè)已交付的小區(qū)嘉城-嘉里花園、寶業(yè)-瓜渚風(fēng)情、湖景中央花園皆為柯橋目前二手房成交最高的小區(qū)組成，湖南岸主要有輕紡城副食品批發(fā)市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、輕紡城裝飾材料市場(chǎng)、南岸公園等組成，湖東岸主要由業(yè)已交付的小區(qū)金昌-湖中園、巨星-瓜渚景園及尚在開發(fā)階段的濱

38、城-望湖1號(hào)、金昌-香湖郡組成，湖北岸主要由綠城-玉蘭花園、金色麗都、金色水岸、翡翠公館等組成。這個(gè)區(qū)塊位于柯橋中心城區(qū)，這個(gè)區(qū)塊位于得天獨(dú)厚瓜渚湖周邊，周邊配套成熟，交通非常便利。它的最大的優(yōu)勢(shì)在于不可復(fù)制的自然資源，所依托的是柯橋城市湖泊瓜渚湖。此區(qū)塊具有營(yíng)造高端景觀住宅的潛力，周邊工程多定位為高端景觀工程。1.瓜渚湖區(qū)塊供給中高端工程較多，產(chǎn)品形式以高層景觀公寓為主，供給量充足。在瓜渚湖、大坂湖、柯巖、老城區(qū)、柯北五大區(qū)塊中，瓜渚湖區(qū)塊可以說是目前柯橋中高端景觀住宅的聚集地，目前尚有大量余貨的工程包括：金色麗都、香湖郡、玉蘭花園、金色水岸等四個(gè)工程，目前可售總量到達(dá)50萬(wàn)平方米，總可售金

39、額約65億元，將會(huì)于2021年-2021年陸續(xù)放量。目前區(qū)域內(nèi)工程平均價(jià)格約13000元/平方米，其中玉蘭花園均價(jià)16000元/平方米、金色水岸均價(jià)9000元/平方米、香湖郡均價(jià)12000元/平方米。2、2021年代表樓盤：玉蘭花園位于群賢路以北、湖中路兩側(cè)。2008年11月25日首次開盤房源218套，2021年分6批次推出房源約450套，主力戶型面積為220平方米、300平方米、400平方米，開盤均價(jià)由初次開盤毛坯房9800元/平方米、精裝修14300元/平方米至現(xiàn)階段毛坯房14000元/平方米、精裝修19500元/平方米。現(xiàn)階段一期尚有54套房源未推盤，二期約15萬(wàn)方將于2021年10月份

40、陸續(xù)開始放量。工程占地186畝，由17幢28-30層高層住宅組成。整體工程延續(xù)綠城成熟風(fēng)格，由7幢玻璃幕墻住宅、10幢石材立面住宅組成。目前工程一期9幢樓正在進(jìn)入外墻施工階段，二期已于2021年12月開始進(jìn)入樁基工程階段。推廣特點(diǎn)：1開發(fā)理念延續(xù)綠城高端品質(zhì)路線，工程占據(jù)瓜渚湖區(qū)塊最為優(yōu)良的湖景資源，產(chǎn)品借鑒綠城成功產(chǎn)品深藍(lán)廣場(chǎng)、新綠園工程，前排產(chǎn)品為精裝成房房，填補(bǔ)了柯橋市場(chǎng)的空白；2工程定價(jià)低開高走，分批次銷售，高端品牌形象業(yè)已成形，品牌落地較為成功。3廣告推廣注重品牌高端形象，以綠城品牌為先導(dǎo)，以眼見為實(shí)的體驗(yàn)活動(dòng)為先主；注重口碑影響，以小場(chǎng)次、多批次的市場(chǎng)活動(dòng)為主。3. 瓜渚區(qū)塊訴求賣

41、點(diǎn)高自然資源、區(qū)位優(yōu)勢(shì)鎖定改善型需求客戶。隨著柯橋城區(qū)的持續(xù)北擴(kuò)，瓜渚湖區(qū)塊已處于柯橋城市核心區(qū)域，周邊配套完備，周邊1公里范圍內(nèi)配套有中心醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、柯北小學(xué)等各類生活配套，隨著北岸公園的建成投入使用，絕好的湖景資源、絕對(duì)的核心位置、完備的生活配套使此區(qū)塊成為最為理想的改善型居住區(qū)。二、柯北區(qū)塊萬(wàn)達(dá)概念、柯北寫字樓聚集地，以首次置業(yè)為主柯北區(qū)塊位于柯橋興越路以北、鏡水路以西，主要樓盤有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅工程、世貿(mào)二期米蘭公寓、永利中央公館金柯嘉園、華宇天庭、大明頤澤園、瓜渚綠洲、香水灣、蝶莊等工程，整個(gè)區(qū)塊位于柯橋的新城中心區(qū)域，區(qū)塊內(nèi)金柯橋大道、湖中路、湖西路、湖東路、笛揚(yáng)路、育才路貫穿南北

42、，興越路、裕民路、319國(guó)道聯(lián)通東西區(qū)塊內(nèi)有明代廣場(chǎng)、永利大廈、東方大廈、財(cái)富大廈、萬(wàn)國(guó)中心、中央大廈、現(xiàn)代大廈、財(cái)智國(guó)際等十余寫字樓，整個(gè)區(qū)塊業(yè)已形成的寫字樓聚集區(qū)、柯東居住區(qū)等成熟功能區(qū)，以及即將建成投入使用的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金柯商匯、世貿(mào)二期HOPSCA商業(yè)中心等商業(yè)配套區(qū)。這個(gè)區(qū)塊位于柯橋新城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)到，區(qū)塊配套豐富，交通非常便利。它的最大的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)域內(nèi)業(yè)已形成的現(xiàn)代商業(yè)布局，所依托的是柯橋城市化北進(jìn)策略，區(qū)域內(nèi)工程多定位為中端品質(zhì)住宅。1.柯北區(qū)塊供給中端工程較多，產(chǎn)品形式以小高層、高層以公寓為主，供給量略有缺乏。在瓜渚湖、大坂湖、柯巖、老城區(qū)、柯北五大區(qū)塊中，柯北區(qū)塊可以說是目

43、前柯橋中端住宅的聚集地，目前尚有大量余貨的工程包括：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅工程、世貿(mào)二期米蘭公寓、永利中央公館，目前可售貨源總量到達(dá)40萬(wàn)方，總可售金額預(yù)計(jì)約為38億元，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅工程、世貿(mào)二期米蘭公寓分別將于2021年4月份推出一期，區(qū)塊內(nèi)工程集中放量期預(yù)計(jì)于2021年11月份，陸續(xù)將于2021年底之前放量完畢，后期貨源較為緊缺。目前區(qū)域內(nèi)工程平均價(jià)格約9000元/平方米，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅均價(jià)8500元/平方米、世貿(mào)二期米蘭公寓均價(jià)8800元/平方米、永利中央公館均價(jià)9000元/平方米。2、2021年代表樓盤：永利中央公館工程位于金柯橋大道以西300米，329國(guó)道以南，工程于2010年1月30日

44、開盤，首次開盤推出房源1號(hào)樓132、196平方米房源50套，開盤首日即實(shí)現(xiàn)70%銷售率，2月份加推3號(hào)、4號(hào)樓150、200平方米復(fù)式住宅16套，去化情況不甚理想。預(yù)計(jì)工程將于房交會(huì)推出2號(hào)樓200、250平方米兩種戶型。預(yù)計(jì)工程整體將于2021年10月份左右銷售完畢。工程占畝，總建筑面積11萬(wàn)平方米，由6幢高層住宅，1幢寫字樓構(gòu)成。工程整體采用ART-DECO風(fēng)格建筑立面，目前工程工程進(jìn)度已整體處于可售狀態(tài)。工程推廣由原無(wú)錫萬(wàn)科代理公司上海新聯(lián)康團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱。推廣特點(diǎn)：1產(chǎn)品營(yíng)造因營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)提前介入，產(chǎn)品賣點(diǎn)更加突出，如底層6米電梯廳、人車雙大堂、陽(yáng)光車庫(kù)、法式園林等。2工程體量偏小，整體推廣節(jié)奏

45、易把握，多批次小批量的快銷模式繼承了新聯(lián)康團(tuán)隊(duì)的推盤風(fēng)格。3工程品牌導(dǎo)入首先借由與?南風(fēng)窗?合辦經(jīng)濟(jì)論壇，其次力推YPGYongli property group永利地產(chǎn)品牌，首次于2021年秋季房交會(huì)亮相即獲得超過1000名意向客戶。3. 柯北區(qū)塊訴求賣點(diǎn)商業(yè)集聚地、咫尺繁華區(qū)位優(yōu)勢(shì)提供了無(wú)與倫比的生活便利。隨著柯橋城區(qū)的持續(xù)北擴(kuò)，區(qū)塊配套異常豐富，交通非常便利。它的最大的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)域內(nèi)業(yè)已形成的現(xiàn)代商業(yè)布局，區(qū)內(nèi)的寫字樓聚集區(qū)、柯東居住區(qū)等成熟功能區(qū)，以及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金柯商匯、世貿(mào)二期HOPSCA商業(yè)中心等商業(yè)配套造就此區(qū)塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、主要競(jìng)爭(zhēng)板塊比擬分析區(qū)塊瓜渚湖區(qū)塊柯北區(qū)塊特點(diǎn)中高端

46、工程較多，產(chǎn)品形式以高層景觀公寓為主萬(wàn)達(dá)概念、柯北寫字樓聚集地，以首次置業(yè)為主供給規(guī)模2021年之前，區(qū)域內(nèi)供給量將到達(dá)50萬(wàn)方，預(yù)計(jì)銷售額約65億元2021年之前，區(qū)域內(nèi)供給量將到達(dá)40萬(wàn)方，預(yù)計(jì)銷售額38億地。產(chǎn)品形式以200方以上高端景觀公寓為主。以90-150方首次置業(yè)需求為主。價(jià)格品牌公司：15000元/平方米均價(jià)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商：12000元/平方米萬(wàn)達(dá)周邊根本處于9000元/平方米。柯東居住區(qū)，7000元/平方米。優(yōu)勢(shì)自然資源，所依托的是柯橋城市湖泊瓜渚湖。區(qū)域內(nèi)業(yè)已形成的現(xiàn)代商業(yè)布局，所依托的是柯橋城市化北進(jìn)策略劣勢(shì)湖東路以東區(qū)域尚未成熟。商業(yè)布局尚未成形。第四局部 金色麗都工程特征

47、分析一、金色麗都概況玉蘭花園香 湖 郡瓜 渚 湖金色麗都1工程區(qū)位及根本情況工程地塊位于紹興縣柯橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的中心位置，距西側(cè)的紹興縣行政中心僅約1公里。周邊為金色水岸、潤(rùn)澤大院、瓜渚綠洲、玉蘭花園等小區(qū)；地塊北面有規(guī)劃中的柯北小學(xué)和幼兒園，南面有省重點(diǎn)中學(xué)魯迅中學(xué)、魯迅外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，全面加優(yōu)質(zhì)的教育資源是本案提升價(jià)值的一大有利因素；地塊周邊還有醫(yī)院、酒店、圖書館等一系列配套設(shè)施，為本案提供優(yōu)越的外部條件?；爻什灰?guī)那么形，東西最寬處約350米，南北長(zhǎng)520米，現(xiàn)狀為農(nóng)田，地勢(shì)平坦。住商規(guī)劃用地總面積108187平方米，規(guī)劃總凈用地面積98500平方米，住商總建筑面積約25.61萬(wàn)平方米；商業(yè)地

48、塊總面積約3.2490萬(wàn)平方米。地塊交通便捷，周邊配套完善，又可借西南的瓜渚湖、東北的瓜渚湖直江等自然景觀，擬打造一個(gè)集人居、商業(yè)、休閑為一體的高尚生活社區(qū)。2工程交通工程地塊南面為紹興縣最為重要的景觀大動(dòng)脈群賢路聯(lián)通紹興市區(qū)、袍江工業(yè)區(qū)及柯橋主城區(qū)，南西為柯橋南北主干道之一湖東路，向北為規(guī)劃中城市道路。3工程產(chǎn)品概況工程地塊為不規(guī)那么形，采用中軸圍合，充分考慮到小區(qū)內(nèi)景觀均享性和瓜渚湖景觀資源的均享性，充分考慮到組團(tuán)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造，讓通風(fēng)、采光以及景觀的通透性得到最大的發(fā)揮。二、工程區(qū)域物理特征1. 地理位置工程距紹興火車站10公里直線，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程，距杭州45分鐘車程可達(dá)杭

49、州主城區(qū)，距杭寧輕軌紹興站僅3公里。2. 自然環(huán)境(1) 氣候條件柯橋處于北亞熱帶南緣季風(fēng)氣候區(qū)，季風(fēng)交替規(guī)律顯著，季節(jié)變化明顯，形成春季多雨，秋季氣爽，冬季干冷的氣候特點(diǎn)，年平均氣溫16。常年11月下旬初霜，3月中旬終霜，平均降雨量11501550毫米，年降水日為130145天。 (2) 地質(zhì)地貌柯橋地處杭紹平原與浙南丘陵山地的過渡地帶。東部為堆積平原，地勢(shì)低平，塘漾棋布，屬著名的杭嘉湖水網(wǎng)平原，平均海拔23m；東南部為灘涂平原，其間孤丘兀立，地勢(shì)略轉(zhuǎn)向高原，海拔為57m。3. 道路交通(1) 周邊道路狀況地塊南向?yàn)橹鞲傻廊嘿t路，群賢路為紹興縣最重要的景觀大動(dòng)脈，為雙向四車道。地塊西臨湖東路

50、，為貫穿柯橋南北的主干道之一。(2) 外圍道路狀況104國(guó)道聯(lián)系著柯橋與蕭山、紹興市區(qū)，同時(shí)錢陶公路、柯袍線東西聯(lián)系了柯橋與袍江工業(yè)區(qū)。通過柯北可到達(dá)杭甬高速，30分鐘可達(dá)杭州城東。自楊汛橋可到達(dá)杭金衢高速轉(zhuǎn)杭州繞城南線40分鐘可達(dá)杭州城西。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)1. 規(guī)劃布局“一心中心大庭園本案設(shè)置了一個(gè)寬50120米、長(zhǎng)330米的中心大庭園，建筑以板、點(diǎn)相結(jié)合的方式環(huán)庭園設(shè)置：環(huán)中心庭園全部設(shè)置點(diǎn)式、外圍以板、點(diǎn)相結(jié)合，共設(shè)置16個(gè)點(diǎn)式、4個(gè)短板，形成內(nèi)松外密、西松東緊的布局，使中心庭園自然拓展至各樓宇。中心庭園形似“！。北側(cè)以縱向布置的廣場(chǎng)、花池形成“脊?fàn)畹木坝^軸，兩側(cè)建筑根本呈對(duì)稱布置；南側(cè)設(shè)置

51、下沉的廣場(chǎng)、游泳池，點(diǎn)式住宅樓環(huán)狀布置。中心庭園尺度宏大，結(jié)合住宅架空底層、步道及景觀水系，與沿河綠帶、沿群賢路綠帶結(jié)合在一起。“兩軸主入口景觀軸小區(qū)設(shè)置三個(gè)出入口。城市中心位于小區(qū)的西側(cè)，湖東路是城市的主要街道，湖東路側(cè)出入口為小區(qū)主入口。群賢路為城市的主要交通干道，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，不能開設(shè)車行出入口，但群賢路大量的車流和人流是小區(qū)良好的展開面，設(shè)置步行出入口。兩出入口均面向中心庭園，通過花池、噴水池等形成導(dǎo)向中心庭園的景觀步道。東側(cè)規(guī)劃支路上設(shè)置次出入口，與金色水岸出入口相對(duì)布置?！叭畺|北的瓜渚湖直江及沿河綠化帶、南側(cè)的群賢路綠化帶及人工河、中心庭園的“曲水、游泳池瓜渚湖直江及沿河30

52、米綠化帶為小區(qū)提供了一個(gè)絕佳的休閑場(chǎng)所，小區(qū)內(nèi)的豪宅沿河布置，盡享河邊自然景觀。群賢路為交通主干道，沿路綠化帶已經(jīng)建成，形成綠色的屏障。設(shè)計(jì)從西南側(cè)的河流引水，沿基地南側(cè)設(shè)置人工河道，配以自然駁岸、親水平臺(tái)等，既豐富了城市道路景觀，又進(jìn)一步改善了沿群賢路側(cè)住區(qū)環(huán)境。以上兩個(gè)形成水的“線元素。中心庭園內(nèi)結(jié)合綠化景觀設(shè)置“曲水、游泳池、噴泉等，形成水的“點(diǎn)元素。2. 交通組織麗都商城車行出入口靠近小區(qū)湖東路出入口設(shè)置，在地塊北側(cè)設(shè)置雙車道地下汽車庫(kù)出入口；沿湖東路、群賢路適當(dāng)后退形成廣場(chǎng)；裙房采用兩層通高的過街樓的形式將主樓、會(huì)所、餐飲等人流導(dǎo)入建筑內(nèi)部。交通組織的主導(dǎo)思想式以人為本，人車分流。在

53、保障小區(qū)內(nèi)道路暢通的前提下，車輛就近進(jìn)入組團(tuán)地下停車庫(kù)，防止機(jī)動(dòng)車輛給小區(qū)帶來(lái)的干擾，給居住在小區(qū)內(nèi)部的居民安寧的環(huán)境。周邊為城市道路。機(jī)動(dòng)車流可分別從二個(gè)方向進(jìn)入小區(qū)，但采取短進(jìn)入的方式，就近進(jìn)入地下車庫(kù)，不進(jìn)入中心花園及組團(tuán)內(nèi)部庭院。這樣的交通組織使得園區(qū)內(nèi)部環(huán)境免受汽車干擾，享受最多限度的步行空間。南側(cè)的車行入口結(jié)合會(huì)所及商業(yè)街等配套設(shè)施形成入口廣場(chǎng)空間，成為整個(gè)園區(qū)的主入口。3. 建筑特色住宅樓建筑風(fēng)格著眼于文藝復(fù)興演化的新古典主義風(fēng)格，輪廓清楚，線條挺拔有力。富有城市新貴的內(nèi)斂氣質(zhì)，略帶裝飾符號(hào)以及用材的考究使得建筑形體顯得更加藝術(shù)化，賦予住宅更為尊貴典雅的風(fēng)格和恒久的價(jià)值感。住宅立

54、面采用三段式古典構(gòu)圖，使用基座、屋檐、腰線等的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，做到將高雅的古典情趣和精巧的現(xiàn)代手法融為一體，從細(xì)節(jié)上融入生活舒適度思考，實(shí)現(xiàn)藝術(shù)與功能的平衡統(tǒng)一。立面講究線腳的豐富細(xì)膩、形體變化的韻律和細(xì)部的比例關(guān)系，力求營(yíng)造出經(jīng)典大氣，端莊勻稱的形體特征和視覺美感。住宅主墻面采用磚紅色面磚，結(jié)合細(xì)部的處理，氣氛的營(yíng)造，力求與一期建筑相協(xié)調(diào)，以求形成整體大盤的空間格局。4. 景觀設(shè)計(jì)整個(gè)景觀的設(shè)計(jì)理念是將外部景觀空間與高尚居住空間內(nèi)外貫穿，完美的演繹了人與環(huán)境的親和共存，以法式風(fēng)情為骨干景觀，配以局部的自然園林手法。多重景觀的組合，使空間產(chǎn)生了極大的均好性，充分表達(dá)了多角度多層次的景觀美感。由湖東路

55、側(cè)出入口為起點(diǎn)，設(shè)置中央景觀軸。景觀設(shè)計(jì)表達(dá)現(xiàn)代法式風(fēng)格，著重強(qiáng)調(diào)規(guī)整的幾何圖形以突出住宅的尊貴感。利用法式景觀庭院的根本架構(gòu)與布局，融合現(xiàn)代新穎的細(xì)部表現(xiàn)手法來(lái)詮釋與表現(xiàn)法式庭院新穎時(shí)尚、高貴典雅的一面。以景觀軸為界，在南側(cè)設(shè)置約3000平方米的下沉庭園，其間以游泳池為主題空間；北側(cè)采用自然園林手法；簡(jiǎn)潔明快的道路系統(tǒng)，蜿蜒的綠化，形成“曲徑入畫、步移景異的景觀效果，人行步道系統(tǒng)那么與景觀有機(jī)結(jié)合而設(shè)置，到達(dá)步步有景、處處入畫的妙境。水體景觀與綠化景觀相結(jié)合，形成整個(gè)小區(qū)的景觀面，兩者相互滲透，形成小區(qū)景觀特色；由環(huán)路伸展開來(lái)的組團(tuán)道路，使得小區(qū)結(jié)構(gòu)虛實(shí)相生、環(huán)環(huán)相扣，又各順其勢(shì)、互為因借、

56、松緊從心、寬窄隨意，并因形成景、因勢(shì)造形造型。區(qū)內(nèi)生活也由此串聯(lián)：晨練沿環(huán)慢跑、夕陽(yáng)漫步林下、閑來(lái)垂釣綠蔭，不一而足。四、工程優(yōu)劣勢(shì)分析1. 優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)：1、【藍(lán)城置業(yè)在柯橋的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展預(yù)期為工程品碑營(yíng)造帶來(lái)時(shí)機(jī)】無(wú)論是產(chǎn)品還是效勞品質(zhì)，金色麗都作為藍(lán)城置業(yè)的扛鼎之作，未來(lái)二年工程品牌的成功樹立將成為工程推廣的工作重中之重。2、【便捷的交通條件】經(jīng)湖東路達(dá)輕紡城市場(chǎng)的車程效率遠(yuǎn)高于經(jīng)金柯橋大道達(dá)輕紡城市場(chǎng)交易區(qū)，近在咫尺的商務(wù)辦公區(qū)皆為工程業(yè)主生活帶來(lái)無(wú)盡便利。3、【稀缺的自然環(huán)境】距瓜渚湖僅300米直線距離，緊臨東直江水域，工程區(qū)域具備營(yíng)造高端景觀公寓的自然條件。4、【區(qū)位開展前景】區(qū)域規(guī)劃逐

57、步成型，未來(lái)美景可見工程地處于柯橋景觀住宅區(qū)的中心位置，依托于區(qū)域規(guī)劃的逐漸成熟，居住人口將不斷上升。5、【柯橋的完善配套】3分鐘車程內(nèi)盡享城市級(jí)繁華配套柯橋作為紹興縣政府所在地，其中心商業(yè)、生活、娛樂、醫(yī)療、教育、銀行等配套設(shè)施均相對(duì)完善，工程位于柯橋臨平城北傳統(tǒng)文教區(qū)，周邊集中了柯橋中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、魯迅外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)。6、【社區(qū)半公共半私密私密，四級(jí)空間結(jié)構(gòu)】社區(qū)情感空間層次性的過渡，多重交往空間滿足不同狀態(tài)下居民交往與溝通的要求。四級(jí)空間結(jié)構(gòu)：第一級(jí)是公共空間，用于整個(gè)住區(qū)的居民可共同參與的活動(dòng)，包括區(qū)內(nèi)公共道路、中心花園、組團(tuán)間花園、會(huì)所及社區(qū)商業(yè)中心；第二級(jí)是半公共空

58、間，指組團(tuán)主題景觀；第三級(jí)是半私密空間，即樓棟獨(dú)享的精裝電梯間；第四級(jí)是私密空間，每戶家庭的私有空間，包括室內(nèi)空間、陽(yáng)臺(tái)、空中花園等。通過這樣的空間組合，形成豐富、多重的空間序列，促進(jìn)鄰里交流，增強(qiáng)居住隱私性和歸屬感，表達(dá)了管理的封閉性與景觀的開放性。 7、【超過常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的樓間距】樓間距小是許多社區(qū)的通病，在金色麗都這個(gè)問題卻得到很好的解決。建筑間距均大于日照條件的要求，既保障了各樓層通風(fēng)、采光的需要，同時(shí)將更多的地面空間留給綠化景觀。8、【人車分流】車輛不進(jìn)入中心花園和組團(tuán)庭院，讓你愛上小區(qū)散步環(huán)行社區(qū)主干道串聯(lián)各入口和組團(tuán)，車輛采取短進(jìn)入的方式，就近進(jìn)入地下車庫(kù)，不進(jìn)入中心花園及組團(tuán)內(nèi)部庭

59、院，讓住戶享受最大限度的步行空間，減少交通對(duì)住戶的干擾。9、【陽(yáng)光車庫(kù)、精裝修地下室門廳】讓地下停車也成為一種享受在工程的車庫(kù)設(shè)計(jì)上，不是簡(jiǎn)單地布置一些采光井，而是設(shè)計(jì)了許多下沉庭院空間。這些下沉庭院一方面是地面景觀環(huán)境的延續(xù)，另一方面，結(jié)合地下室的精裝修門廳，給開車回家的住戶一個(gè)美好的“到家了的感覺。10、【高配比的地下停車位】11、【新古典主義風(fēng)格建筑立面】從細(xì)節(jié)到造型，從色彩到材質(zhì)，精練線條感的古典韻味，優(yōu)雅中又帶有一些厚重感，呈現(xiàn)濃郁的新古典主義建筑風(fēng)情。12、【精致手工藝細(xì)節(jié)】借鑒新古典時(shí)期人文理想的技術(shù)造詣，帶來(lái)傳統(tǒng)與尊貴的藝居感受暖色調(diào)的多樣屋面陶瓦，磚紅色面磚勾勒聯(lián)想溫暖的居住

60、理想，暖灰色砂巖板的底層基座，貼近人性最柔軟的局部。金色麗都建筑以精致手工感細(xì)節(jié)打動(dòng)人心。13、【溫暖的建筑符號(hào)】細(xì)節(jié)構(gòu)筑金色麗都建筑藝術(shù)的完美三段式的古典構(gòu)圖，地中海新古典主義建筑的符號(hào)拱廊門廳、一步陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)不同的視覺心理感受。實(shí)木的雨棚格架、鐵藝欄桿呈現(xiàn)地中海新古典特色的裝飾美，整個(gè)社區(qū)洋溢著濃郁的新古典地中海藝術(shù)感。14、【底層局部架空、場(chǎng)地自然落差的設(shè)計(jì)】在設(shè)計(jì)中結(jié)合組團(tuán)布局，利用場(chǎng)地的高差變化因地制宜地創(chuàng)造豐富的立體景觀效果。同時(shí)底層局部架空成為過渡空間，經(jīng)過適當(dāng)?shù)目臻g圍合及劃分處理，成為住戶休憩交往的理想場(chǎng)所。從景觀角度來(lái)說，架空層也豐富了外部環(huán)境的空間層次。15、【上下起伏的天際