小區(qū)物業(yè)管理情況

1、XX市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀和下一步的工作計劃近期，愛XX謀發(fā)展貼吧里反映我市小區(qū)物業(yè)管理和冬 季取暖的帖子較多，很多網(wǎng)友針對小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)委會也 提出了合理化建議，開拓了我們的工作思路?？傮w來說我市 的物業(yè)市場還不成熟，缺乏有效的市場競爭機(jī)制，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)素質(zhì)亟待加強(qiáng)。一、目前小區(qū)物業(yè)管理存在主要問題截至目前，我市市區(qū)共有住宅小區(qū)135個，有資質(zhì)的物 業(yè)公司共有30家，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)35個，開發(fā)單位代 管的小區(qū)18個，單位自管65個，業(yè)主自管（無人管理）的 小區(qū)17個，物業(yè)覆蓋率比較低。在取暖方面，已接熱電廠集中供熱的小區(qū)有14個，天 然氣供暖的小區(qū)為18家，熱水井供暖

2、的小區(qū)有16家，其余 為鍋爐供暖。吧友反映的問題主要有以下幾個方面：小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和物業(yè)收費(fèi)不相符代表小區(qū)：梅園小區(qū)、梅園新村、眾凱嘉園原因：沒成立業(yè)主委員會，由小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司簽 訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主沒有自主權(quán)。同時沒有形成完 善的物業(yè)服務(wù)等級備案制度，對物業(yè)的監(jiān)管力度不夠，。網(wǎng)友建議：（福勇士）業(yè)主花錢不怕，你收一級的物業(yè) 費(fèi)也沒關(guān)系，業(yè)主要的是相對應(yīng)的服務(wù)。建議實(shí)行物業(yè)先服 務(wù)，由第三方也就是貴局代收物業(yè)費(fèi)并當(dāng)裁判，你判幾級， 業(yè)主就交幾級的錢。思路：開展全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)等級專項檢查， 落實(shí)物業(yè)服務(wù)等級備案制度。同時指導(dǎo)條件成熟的小區(qū)成立 業(yè)主委員會，通過招投標(biāo)的方式

3、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理小 區(qū)。物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)和水電，燃?xì)獾荣M(fèi)用捆綁收取代表小區(qū)：眾凱小區(qū)，物資局小區(qū)、梅園小區(qū)原因：主要是由于物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收取困難導(dǎo)致。按照法 律規(guī)定，對于不繳納物業(yè)費(fèi)的用戶，物業(yè)公司只能通過法律 途徑起訴相關(guān)業(yè)主。但實(shí)際卻面臨著法律程序復(fù)雜、涉及金 額小、訴訟成本高、執(zhí)行難等問題。網(wǎng)友建議：（雨聲漸近）首先應(yīng)建立規(guī)則。有了規(guī)則， 物業(yè)就有了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就有了反饋依據(jù)。其次是業(yè)主委 員會的建立和物業(yè)管理者的培訓(xùn)教育。解決思路：一是開展物業(yè)服務(wù)法律培訓(xùn)，切實(shí)增強(qiáng)物業(yè) 從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和法律意識。另外通過法律宣傳等手段 增強(qiáng)業(yè)主自主繳費(fèi)的意識。高層小區(qū)電梯沒有實(shí)行雙路電，經(jīng)常發(fā)生

4、故障代表小區(qū)：萬豐家園、楓林綠洲高層、梅園新村原因：我市現(xiàn)階段不能滿足小區(qū)電梯雙路電的設(shè)計要求，雙路電無法實(shí)現(xiàn)。電梯故障率高的原因是部分業(yè)主在入 住裝修期間，電梯長時間處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。解決思路：在全市所有高層住宅小區(qū)配置備用發(fā)電機(jī) 組，二是督促小區(qū)物業(yè)加強(qiáng)裝修時期的電梯養(yǎng)護(hù)，同時建議 市技術(shù)監(jiān)督局加強(qiáng)電梯監(jiān)管，確保電梯保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。供暖設(shè)施破損老化，取暖溫度不達(dá)標(biāo)代表小區(qū)：花場小區(qū)，機(jī)械廠小區(qū)，物資局小區(qū)、棉紡 廠小區(qū)原因：我市老舊小區(qū)大多建于上世紀(jì)80年代后期，90 年代初期，供暖鍋爐和管線老化破損嚴(yán)重。多為企業(yè)的家屬 樓，企業(yè)破產(chǎn)后，小區(qū)基本處于無人管理狀態(tài)，由于沒用歸 集住宅專項維修

5、資金，又沒有能力更換取暖設(shè)施，只能修修 補(bǔ)補(bǔ)。網(wǎng)友建議：（XX1948 ）物業(yè)公司為小區(qū)提供服務(wù)是一種 市場行為，XX的物業(yè)管理亂象，就是因?yàn)闆]有形成市場。沒 有真正發(fā)揮業(yè)委會的主人翁作用。（XX 一條路）就必須成立自己的業(yè)主委員會，這一步很 困難（來自各方面的壓力會很大），需要廣大業(yè)主的通力合 作，只有成立了業(yè)委會，業(yè)主就有了自己真正的代言人，也 就成了小區(qū)真正的主人。千萬不要在埋怨暖氣費(fèi)貴又燒的不 熱、物業(yè)費(fèi)貴管理又不好這樣的事了，只要你當(dāng)不了主人這 樣的事會永遠(yuǎn)存在。解決思路：協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會，選聘正規(guī)物業(yè)公 司進(jìn)行管理。積極聯(lián)系熱電廠，加快老舊小區(qū)集中供熱改造 進(jìn)度。從這些問題可

6、以看出，我市小區(qū)在物業(yè)管理方面有許多 問題，這也反映出我們工作中存在著很大不足。首先是對物 業(yè)法律宣傳力度欠缺，其次我們對物業(yè)企業(yè)監(jiān)管不到位，引 發(fā)了很多矛盾，第三工作方式單一，缺乏主動性，存在“等、 靠”現(xiàn)象，第四過多進(jìn)行行政干預(yù)，擾亂了物業(yè)市場秩序。二、下一階段的工作計劃今年我們的工作主要圍繞以下幾方面進(jìn)行開展：1、加強(qiáng)物業(yè)法律政策宣傳。我們會同街道辦事處、社 區(qū)居委會在住宅小區(qū)開展多種形式的法律宣傳活動。一是增 強(qiáng)小區(qū)居民對小區(qū)日常管理的自主權(quán)和參與權(quán)。積極指導(dǎo)條 件成熟的小區(qū)選舉業(yè)主委員會，為小區(qū)實(shí)現(xiàn)集中供熱、天然 氣入戶打下基礎(chǔ)。二是增強(qiáng)居民的法律意識，保障其合法權(quán) 益。2、切實(shí)轉(zhuǎn)變

7、工作觀念。由“發(fā)現(xiàn)問題、解決問題”向 “預(yù)防問題”轉(zhuǎn)變。在今年上半年對我市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)等級核定專項檢查。對達(dá)不到現(xiàn)有服務(wù)等級的物業(yè)企 業(yè)按照文件規(guī)定逐級降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為小區(qū)居民提供“質(zhì)價 相符”的物業(yè)服務(wù)。3、全面落實(shí)物業(yè)招投標(biāo)制度。健全物業(yè)招投標(biāo)配套制度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案。推進(jìn)物業(yè)管理市場的有序 競爭。4、積極開展物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)，切實(shí)增強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員的業(yè) 務(wù)素質(zhì)和法律意識。結(jié)合日常檢查、年終考評和投訴處理， 對管理規(guī)范、商服務(wù)質(zhì)量優(yōu)、業(yè)主評價高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 在資質(zhì)評定、物業(yè)招投標(biāo)中予以支持；對管理水平差、服務(wù) 滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要責(zé)令整改，促其退出，實(shí)行優(yōu) 勝劣汰。5、通過試點(diǎn)推廣新的管理收費(fèi)模式。物業(yè)管理收費(fèi)模 式要從當(dāng)前