關(guān)于農(nóng)地租賃制度的法律思考_兼談我國農(nóng)地租賃權(quán)的構(gòu)建與完善

1、第 42 卷第 2 期華中師范大學(xué)學(xué)報(bào) (人文社會(huì)科學(xué)版)2003 年 3 月V o l. 42 N o. 2Jou rnal of Cen t ral Ch ina N o rm al U n iversity (H um an it ies and Social Sciences)M a r.2003關(guān)于農(nóng)地租賃制度的法律思考兼談我國農(nóng)地租賃權(quán)的構(gòu)建與完善彭真明, 常健(華中師范大學(xué) 法律系, 湖北 武漢 430079)摘要: 隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的深入開展, 農(nóng)村土地使用制度, 尤其是現(xiàn)行的農(nóng)地承包 經(jīng)營制度逐漸表現(xiàn)出諸多的不適應(yīng), 迫切需要進(jìn)行相應(yīng)的變革。 針對(duì)農(nóng)地使用制度的完善,

2、 經(jīng)濟(jì) 學(xué)家提出了農(nóng)地租賃制度的改革方案。本文在分析農(nóng)地使用制度現(xiàn)狀及存在問題的根底上, 試圖從法律角度入手對(duì)農(nóng)地租賃制進(jìn)行探討, 并提出在我國即將出臺(tái)的?物權(quán)法?中引入農(nóng)地租賃權(quán) 的概念, 以期對(duì)我國農(nóng)地使用制度的改革有所裨益。關(guān)鍵詞: 農(nóng)地使用制度; 承包經(jīng)營; 農(nóng)地租賃; 物權(quán)法; 農(nóng)地租賃權(quán)中圖分類號(hào): D F 45文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A文章編號(hào): 100022456 (2003) 0220040206農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革與土地制度的改革密切相 關(guān)。 隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入, 土地 制度, 尤其是現(xiàn)行集體所有的農(nóng)地承包經(jīng)營制度逐 漸表現(xiàn)出一定程度的不適應(yīng), 迫切需要進(jìn)行相應(yīng)的 變革。

3、 針對(duì)農(nóng)地使用制度的完善, 經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出了 諸多改革方案, 其中農(nóng)地租賃制度是較有代表性的 一種。農(nóng)地租賃制是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為出租 者以一定年限把農(nóng)地使用權(quán)出租給承租人, 承租人 按期支付租金, 對(duì)農(nóng)地在不改變其用途的前提下進(jìn) 行租賃使用的制度。本文在分析農(nóng)地使用制度現(xiàn)狀 及其問題的根底上, 試圖從法律角度對(duì)農(nóng)地租賃制 度進(jìn)行探討, 并提出在將來出臺(tái)的?物權(quán)法?中引入 農(nóng)地租賃權(quán)的概念, 以期對(duì)我國農(nóng)地使用制度的改 革有所裨益。一、現(xiàn)實(shí)的反思: 我國農(nóng)地使用制度存在的問題我國自西周以來 3000 多年的歷史進(jìn)程中, 農(nóng) 地制度經(jīng)歷了三次大的變遷: 一是終結(jié)于戰(zhàn)國時(shí)期 的井田制 (即國王

4、領(lǐng)主所有制) 向土地私人所 有制的變遷; 二是終結(jié)于 20 世紀(jì) 50 年代中期的土 地私有制向土地的社會(huì)主義公有制的變遷; 三是在 土地公有制的前提下, 于 20 世紀(jì) 80 年代初期完成 的農(nóng)地集體經(jīng)營向以家庭經(jīng)營為主的變遷。我國現(xiàn)行的農(nóng)地使用制度就是在農(nóng)地制度第三次變遷的 根底上逐步開展起來的。據(jù)農(nóng)業(yè)部合作經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)司、經(jīng)營管理總站的統(tǒng) 計(jì)資料顯示: 至 1997 年止, 中國實(shí)行農(nóng)民家庭承包 的村總計(jì)有 717866 個(gè), 占全國村總數(shù)的 97. 1% ; 家庭承包經(jīng)營的耕地自實(shí)行家庭承包制以來就占 農(nóng)村耕地總面積的 97% 以上 1 (p 21)。 由此可見, 農(nóng) 地承包經(jīng)營制已經(jīng)成為

5、我國最主要的農(nóng)地使用制 度, 其目的在于實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的別離, 確立以農(nóng)戶為單位的生產(chǎn)經(jīng)營主體, 充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民 的生產(chǎn)積極性, 以提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率、增加集體 和農(nóng)民個(gè)人的經(jīng)濟(jì)收入。與農(nóng)地使用制度的開展與 完善相對(duì)應(yīng), 從法律角度來看, 我國農(nóng)地使用權(quán)也 呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、貨幣化、股份化的開展趨勢(shì) 2 ?？梢?認(rèn)為, 目前我國的農(nóng)地使用制度已經(jīng)初步理順了國 家、集體和農(nóng)戶之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系, 調(diào)動(dòng)了土地 經(jīng)營者的生產(chǎn)積極性, 提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率, 促進(jìn)了 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展。近年來, 隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的日 臻完善和農(nóng)村生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提高, 農(nóng)地承包 經(jīng)營制中存在的缺陷

6、與缺乏逐漸暴露出來, 主要表 現(xiàn)如下:收稿日期: 2002210210作者簡(jiǎn)介: 彭真明 (1963) , 男, 湖北天門人, 華中師范大學(xué)法律系教授, 武漢大學(xué)法學(xué)院博士生, 主要從事民商法 學(xué)、經(jīng)濟(jì)法學(xué)研究; 常健 (1976) , 男, 河南濟(jì)源人, 華中師范大學(xué)法律系碩士生, 主要從事經(jīng)濟(jì)法學(xué)研究。 1. 農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)主體具有身份限制。 農(nóng)地 承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)地承包經(jīng)營制在法律上的表現(xiàn)形 式, 我國法律規(guī)定, 承包經(jīng)營權(quán)主體只能是本集體 經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人、家庭和集體組織 3 (p 279) , 具有嚴(yán) 格的身份限制。如果本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或 個(gè)人需要承包農(nóng)民集體所有的土地時(shí),?土地

7、管理 法?第 15 條規(guī)定:“ 必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二 以上成員或者三分之二以上村民代表的同意, 并報(bào) 鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 人民政府批準(zhǔn)。以保護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織成 員的利益。 毋庸置疑, 這種區(qū)別對(duì)待的方式在我國 以往農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力開展水平相對(duì)落后, 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)社會(huì) 化、現(xiàn)代化程度較低的情況下, 是符合農(nóng)村大局部 地區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況的。然而, 我們還應(yīng)看到, 在我國經(jīng) 濟(jì)較興旺地區(qū), 一些農(nóng)民依靠務(wù)工經(jīng)商發(fā)家致富, 放棄對(duì)土地的耕種蓄養(yǎng)。 以廣東省為例, 據(jù)不完全 統(tǒng)計(jì), 1996 年來全省約有丟 荒、閑 置土地 21780畝, 占耕地面積的 0. 08% , 其中耕地面積減少中丟荒比例曾一度高達(dá) 4. 1% 4

8、 。 這顯然違背了?土地 管理法?的“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕 地是我國的根本國策的要求。在這種情況下, 對(duì)于 本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位與個(gè)人經(jīng)營使用農(nóng)民 集體所有的土地仍然給予如此嚴(yán)格的限制, 只會(huì)導(dǎo) 致土地閑置, 阻礙土地的自由流轉(zhuǎn)和土地資源效益 的發(fā)揮, 進(jìn)而阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展。2. 農(nóng)地承包經(jīng)營制存在著土地劃分零碎、經(jīng) 營規(guī)模偏小、承包地調(diào)整頻繁的缺陷。 由于農(nóng)地承 包經(jīng)營制開始于“均田大包干, 各地在實(shí)行家庭經(jīng) 營時(shí)大都以平等為原那么, 按人口或勞動(dòng)力平均分包 土地, 使土地依照好壞、遠(yuǎn)近、水旱田等搭配, 一家 農(nóng)戶擁有假設(shè)干塊土地、一塊土地又被假設(shè)干農(nóng)戶種植 的現(xiàn)象非常普

9、遍, 造成土地地塊分割零碎、農(nóng)戶經(jīng) 營規(guī)模過小、效益不高、機(jī)械化作業(yè)難以展開等問 題。 與此同時(shí), 雖然?中共中央關(guān)于 1984 年農(nóng)村工 作的通知?提出:“土地承包期一般 15 年以上、中 共中央和國務(wù)院 1993 年?關(guān)于當(dāng)前農(nóng)村和農(nóng)村經(jīng) 濟(jì)開展的假設(shè)干政策措施?中指出:“在原定的承包期 到期之后再延長 30 年不變。 開墾荒地、營造林地、 治沙改土等從事開發(fā)性生產(chǎn)的承包期可以更長, 但各地的實(shí)際操作與中央規(guī)定往往有較大的差異。 根據(jù)調(diào)查資料顯示, 自 20 世紀(jì) 80 年代初實(shí)行聯(lián)產(chǎn) 承包責(zé)任制以來, 80% 的村進(jìn)行過土地調(diào)整, 而且 調(diào)整頻率較高, 調(diào)整兩次以上的村占 6. 7% ,

10、 7.08% 的村甚至調(diào)整過五次 5 。 眾所周知, 農(nóng)地要保 持其持續(xù)利用, 就必須對(duì)其不斷進(jìn)行投入; 農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)的特點(diǎn)也決定了農(nóng)地利用具有投資多、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長的特點(diǎn)。 因此, 必須使土地的使用者有一個(gè) 較長的使用周期, 才能使其獲得對(duì)土地投入的期望 值或在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)收回其投資。 然而, 對(duì)農(nóng) 民承包土地的調(diào)整過于頻繁, 使得農(nóng)民不愿也不可 能對(duì)土地進(jìn)行過多投入, 而是進(jìn)行掠奪式經(jīng)營, 出 現(xiàn)土地使用短期行為, 造成土地質(zhì)量下降, 生態(tài)環(huán) 境惡化, 農(nóng)地根底設(shè)施建設(shè)落后等一系列嚴(yán)重后 果, 嚴(yán)重影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的可持續(xù)開展。3. 農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)制度無法解決現(xiàn)今農(nóng)地使 用中出現(xiàn)的新問題。

11、改革開放以來, 我國不少地區(qū) 尤其是廣東、海南、福建、浙江等經(jīng)濟(jì)較興旺地區(qū), 許多農(nóng)民集中精力從事第二、三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營 活動(dòng), 不愿意從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。 不少地方為了遏 制土地撂荒而規(guī)定, 將承包經(jīng)營的土地撂荒要對(duì)承 包經(jīng)營者予以罰款處分, 而且?土地管理法?第 37 條也規(guī)定:“承包經(jīng)營耕地的單位或者個(gè)人連續(xù)二 年棄耕拋荒的, 原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同, 收 回發(fā)包的耕地。農(nóng)民世代在土地上繁衍生息, 鄉(xiāng)土 觀念濃厚, 許多務(wù)工經(jīng)商者視土地為其最后退路, 他們一般不愿放棄土地。 在這種情況下, 許多農(nóng)民 將其承包經(jīng)營的土地出租給外來打工者耕種。外來 打工者往往也以家庭為單位租用土地, 少

12、那么三五 年, 多那么十幾年, 主要從事經(jīng)濟(jì)作物的種植。據(jù)有關(guān) 資料顯示其數(shù)量約有幾十萬之眾。 可以肯定, 這種 承包經(jīng)營土地的出租行為在法律上不同于同一集 體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)農(nóng)地轉(zhuǎn)包行為, 且這種出租行為也沒 有經(jīng)過村民會(huì)議 23 以上成員或 23 以上村民代 表的同意, 并報(bào)鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 人民政府批準(zhǔn)。 在這種情況 下, 如何標(biāo)準(zhǔn)土地租賃雙方的行為, 保護(hù)雙方, 尤其 是承租方的合法權(quán)益呢? 此外, 由于我國經(jīng)濟(jì)體制 改革的深入進(jìn)行, 城市中大批職工下崗, 不少地區(qū) 出現(xiàn)下崗職工向農(nóng)村流動(dòng), 租用農(nóng)村集體所有的土 地進(jìn)行多種經(jīng)營的新動(dòng)向, 那么, 又該如何有效規(guī) 范農(nóng)村集體所有的土地出租、租用行為

13、呢? 我國現(xiàn) 行法律、法規(guī)中農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)定顯然無法有 效的解決這些問題。 現(xiàn)實(shí)中不斷涌現(xiàn)的新情況、新 問題呼喚著我國法律的不斷完善與進(jìn)步。二、現(xiàn)實(shí)的啟迪: 建立我國農(nóng)地租賃制度的必要性與可能性毋庸諱言, 農(nóng)地承包經(jīng)營制在新的歷史條件下 已經(jīng)成為了阻礙我國農(nóng)業(yè)社會(huì)化、現(xiàn)代化大生產(chǎn)和 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革與開展的桎梏。正是在這種條件 下, 法學(xué)工作者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出應(yīng)建立農(nóng)地租賃制 度, 其必要性和可能性有以下幾方面。1. 構(gòu)建農(nóng)地租賃制有利于彌補(bǔ)農(nóng)地承包經(jīng)營41 制的缺陷, 標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)地使用法律關(guān)系。從理論上講, 實(shí) 行農(nóng)地租賃制度有以下幾個(gè)方面優(yōu)點(diǎn): 第一, 有助 于進(jìn)一步理順農(nóng)地所有權(quán)與使用權(quán)的

14、關(guān)系, 使農(nóng)地 產(chǎn)權(quán)明晰化。 實(shí)行農(nóng)地租賃制, 租賃雙方通過簽訂 租賃合同, 經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查登記后, 將 雙方在農(nóng)地使用上的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系以法律形式固 定下來, 不僅強(qiáng)化了農(nóng)地集體所有制, 明確了集體 土地所有權(quán)主體的地位和權(quán)利, 而且也打破了農(nóng)地 承包經(jīng)營制的嚴(yán)格的身份限制, 明確了農(nóng)地使用權(quán) 的歸屬, 明確了農(nóng)地租賃者在一定期限內(nèi)享有的農(nóng) 地租賃權(quán)益, 使之成為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營者。第二, 使 農(nóng)地收益權(quán)進(jìn)一步完善 6 。 第三, 農(nóng)地租賃使用符 合?土地管理法?中“十分珍惜、合理利用土地和切 實(shí)保護(hù)耕地的根本要求, 有利于農(nóng)地資源的可持 續(xù)利用。 一方面, 在農(nóng)地使用權(quán)的獲得以租金

15、支付 為代價(jià)的情況下, 農(nóng)地承租者會(huì)更加重視土地生產(chǎn) 率提高, 也會(huì)更注重對(duì)作為土地生產(chǎn)率根底的地力 的保護(hù)與培養(yǎng)。 同時(shí), 農(nóng)地租賃使用也會(huì)促使農(nóng)地 使用者一旦有其他就業(yè)時(shí)機(jī) (或較穩(wěn)定的非農(nóng)收 入) 時(shí), 就會(huì)以退租等形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán), 能有效 阻止因土地拋荒、兼業(yè)生產(chǎn)而造成的資源低效配 置。 另一方面, 明確的租賃期限使農(nóng)地租賃者有穩(wěn) 定的預(yù)期, 能夠鼓勵(lì)生產(chǎn)者為持續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益而加 大對(duì)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)的運(yùn)用, 增加為提高土地質(zhì)量 而做的投資。 此外, 實(shí)行農(nóng)地租賃制使得作為農(nóng)地 所有者的集體有了穩(wěn)定的租金來源, 從而有了進(jìn)行 農(nóng)田根本建設(shè)、興修水利設(shè)施的責(zé)任與能力, 同時(shí) 農(nóng)地租賃合同

16、中也對(duì)承租方履行保護(hù)耕地、培養(yǎng)地 力的責(zé)任做出了明確規(guī)定。 第四, 便于與現(xiàn)有的農(nóng) 地承包經(jīng)營制相銜接, 有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 的持續(xù)穩(wěn)定開展。 首先, 農(nóng)地租賃制是在現(xiàn)有承包 經(jīng)營制根底上, 為解決目前農(nóng)地使用中存在的問題 而提出的。 其次, 現(xiàn)行農(nóng)地承包經(jīng)營制中的“兩田 制、“反租倒包、“土地股份合作和“四荒土地租 賃或拍賣中已經(jīng)具備了農(nóng)地租賃制的雛型, 只要在 形式上和配套政策、法規(guī)上進(jìn)行相應(yīng)完善, 便可逐 步過渡為農(nóng)地租賃制。在實(shí)踐中, 如前所述, 我國經(jīng)濟(jì)較興旺地區(qū)已 有不少農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或承包經(jīng)營權(quán)人出租自 己承包的土地給外來務(wù)工者和城市下崗職工耕種 經(jīng)營。 為了促進(jìn)農(nóng)地使用

17、制度逐步完善, 中共中央 也在貴州湄潭、廣東南海、山東文登、北京順義、湖 北懷化、陜西延安等地進(jìn)行了一系列改革試點(diǎn), 為 突破原有農(nóng)地使用模式、建立新的農(nóng)業(yè)經(jīng)營機(jī)制積 累了豐富的材料, 提供了初步的實(shí)證經(jīng)驗(yàn)。 以山東42文登的農(nóng)地租賃制實(shí)施情況為例, 1988 年文登市 草廟子鎮(zhèn)蔣家莊村開始試行農(nóng)地租賃經(jīng)營制, 隨后 在全鄉(xiāng)普遍展開。 到 1995 年 11 月全鄉(xiāng)已有 22 個(gè) 村采用租賃制。 通過農(nóng)地租賃制改革試點(diǎn), 取得了 諸多實(shí)踐效果: 承租人提高了種田積極性, 增加了 對(duì)土地的投入, 使農(nóng)業(yè)產(chǎn)量增長, 農(nóng)民收入增加; 加 快了農(nóng)村勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移, 促進(jìn)農(nóng)地規(guī)模 經(jīng)營和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代

18、化的開展; 增加了集體積累, 發(fā)揮 了雙層經(jīng)營的優(yōu)越性。因此, 無論在理論上, 還是實(shí) 踐中, 農(nóng)地租賃制無疑將對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和完善我國農(nóng)地使 用的法律關(guān)系發(fā)揮積極的作用。2. 建立農(nóng)地租賃制度具有良好的法律根底。 第一, 我國?憲法?最初明確規(guī)定, 不得以出租形式 轉(zhuǎn)讓土地, 而?憲法修正案?第 2 條那么將“出租二字 刪去, 并且規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī) 定轉(zhuǎn)讓。 可見, 出租土地, 尤其是出租土地使用權(quán) 已不再為憲法所禁止。 甚至可以認(rèn)為,?憲法修正 案?第 2 條是對(duì)土地使用權(quán)出租, 即農(nóng)地租賃制的 認(rèn)可, 為我國農(nóng)地租賃制的構(gòu)建提供了憲法依據(jù)。 第 二, 我國 1998 年修訂?土

19、地管理法?明確規(guī)定: “十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國 的一項(xiàng)根本國策。 而合理利用就是以最優(yōu)效率發(fā) 揮土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 該法第 63 條還規(guī)定:“農(nóng)民集 體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非 農(nóng)業(yè)建設(shè)。雖然?土地管理法?的修訂中對(duì)農(nóng) 地使用權(quán)租賃沒有新的突破, 但卻明確了農(nóng)地租賃 的唯一限制是不得改變土地用途, 以保護(hù)耕地, 這 就為建立我國農(nóng)地租賃機(jī)制留下了廣闊的空間。第 三,?土地管理法?第 14 條規(guī)定, 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織 成員對(duì)集體土地的承包經(jīng)營期限為 30 年。 農(nóng)地使 用期限的延長, 也給農(nóng)地使用權(quán)出租提供了可能。 對(duì)于出租方來說, 可以不必失去農(nóng)地所有權(quán)而獲

20、得 農(nóng)地租金; 對(duì)于承租方來說, 可付出較小代價(jià)以滿 足對(duì)土地的要求, 這對(duì)于開展農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營和現(xiàn) 代化、促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義。 第四, 1990 年 國務(wù)院公布的?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫 行條例?中第 4 章專章規(guī)定了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán) 出租, 可以說開創(chuàng)了我國土地使用權(quán)租賃的先河, 為我國農(nóng)地使用權(quán)租賃制的構(gòu)建提供了可供參照 和借鑒的范本。第五, 沿海經(jīng)濟(jì)較興旺的省、市已經(jīng) 通過地方法規(guī)和規(guī)章的形式對(duì)建立農(nóng)地租賃制進(jìn) 行了有益的嘗試。例如, 海南省 1990 年 2 月公布的?海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)定?第 54 條規(guī)定:“集體所有土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、 漁

21、業(yè)生產(chǎn)的, 經(jīng)省、市、縣、自治區(qū)人民政府按審批權(quán)限批準(zhǔn), 可以由村民委員會(huì)或農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織 有償出讓、出租或作為與其他單位或個(gè)人合資、合 作、聯(lián)營條件。 但村民委員會(huì)或農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織 不得擅自出讓或出租土地使用權(quán)用于非農(nóng)建設(shè)。 這條規(guī)定肯定了農(nóng)村社區(qū)和集體經(jīng)濟(jì)組織以外的 個(gè)人或組織以租賃的方式取得農(nóng)地使用權(quán), 突破了 現(xiàn)行政策的限制。綜上所述, 雖然我國的?憲法?和法律尚未明文 規(guī)定農(nóng)地租賃制度, 但通過分析不難發(fā)現(xiàn), 構(gòu)建農(nóng) 地租賃制, 并在物權(quán)立法中明確農(nóng)地租賃權(quán), 并未 與我國?憲法?和法律相抵觸。 相反,?憲法?和法律 為農(nóng)地租賃制的構(gòu)建留下了廣闊的空間, 使我們完 全可以在現(xiàn)行法

22、律根底上創(chuàng)設(shè)農(nóng)地租賃制及農(nóng)地 租賃權(quán), 完善我國農(nóng)地使用法律制度。3. 建立農(nóng)地地籍檔案、完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度是維持農(nóng)地租賃制度有效運(yùn)作的保證。 1996年 2 月公布的?土地登記規(guī)那么?第 25 條規(guī)定:“不經(jīng) 變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn) 移, 屬于非法轉(zhuǎn)讓, 不具有法律效力。顯然, 我國不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。 而我 國農(nóng)地租賃的實(shí)質(zhì)是農(nóng)地使用權(quán)的移轉(zhuǎn), 屬于不動(dòng) 產(chǎn)權(quán)利變更的范圍。 因此, 農(nóng)地租賃亦須以登記為 其生效要件, 從而以審查登記的國家行政權(quán)力的行 使來標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)地租賃行為, 防止以農(nóng)業(yè)租賃為名改變 農(nóng)地用途、破壞耕地的情況發(fā)生。 在我國, 法

23、律、法 規(guī)對(duì)于國有土地使用權(quán)的變更規(guī)定了慎密且嚴(yán)格 的登記規(guī)那么, 有效地標(biāo)準(zhǔn)了國有土地使用權(quán)的流 轉(zhuǎn), 而農(nóng)村地區(qū)農(nóng)地登記卻存在著許多問題, 如: 不 動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一, 登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍過 窄, 農(nóng)地流轉(zhuǎn)、使用無統(tǒng)一地籍檔案等問題。筆者認(rèn) 為, 構(gòu)建農(nóng)地租賃制度時(shí)有必要完善以下內(nèi)容: 第 一, 以鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 為單位, 在對(duì)農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)進(jìn)行 確權(quán)的根底上, 發(fā)放農(nóng)地所有權(quán)證和農(nóng)地使用權(quán) 證, 建立農(nóng)地地籍檔案, 并隨時(shí)根據(jù)權(quán)屬的變動(dòng)情 況進(jìn)行變更登記; 第二, 將農(nóng)地租賃權(quán)、農(nóng)村宅基地 使用權(quán)、地上權(quán)、地段權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)審查登記的 范疇, 擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范圍。 通過建立

24、農(nóng) 地地籍檔案、擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的范疇, 逐步 標(biāo)準(zhǔn)和完善農(nóng)村地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)尤其是農(nóng)地的登記制 度, 以維護(hù)包括農(nóng)地租賃制度在內(nèi)的各類農(nóng)地使用 制度的有效運(yùn)作。三、制度的保障: 構(gòu)建和完善我國農(nóng)地租賃權(quán)的立法設(shè)想針對(duì)我國農(nóng)地使用制度的現(xiàn)狀和存在的問題, 經(jīng)濟(jì)學(xué)界的專家學(xué)者提出在我國建立農(nóng)地租賃制度的改革方案, 并對(duì)此方案的可行性展開了劇烈的 爭(zhēng)論。 而在法學(xué)界, 對(duì)農(nóng)地使用制度及農(nóng)地使用權(quán) 的完善, 學(xué)者們往往局限于對(duì)變革和完善土地承包 經(jīng)營權(quán)的研究, 尚未對(duì)農(nóng)地租賃制度從法律視角進(jìn) 行探討, 也沒有對(duì)農(nóng)地租賃制度在法律上的表現(xiàn)形 式農(nóng)地租賃權(quán)進(jìn)行合理的界定。 我們認(rèn)為, 規(guī) 范農(nóng)地租賃有效運(yùn)

25、作的最有效途徑是在我國物權(quán) 立法中確立農(nóng)地租賃權(quán)這一新型物權(quán)類型。不過農(nóng) 地租賃制并非要徹底推翻承包經(jīng)營模式, 另起爐 灶, 它是在承包經(jīng)營制根底上對(duì)我國農(nóng)地使用制度 的開展與完善, 是對(duì)家庭經(jīng)營形式的強(qiáng)化。(一) 農(nóng)地租賃權(quán)的性質(zhì) 農(nóng)地租賃權(quán)是一種新型物權(quán)。 第一, 就世界物權(quán)立法開展趨勢(shì)而言, 物權(quán)法從以“所有為中心向 以“利用為中心轉(zhuǎn)變, 使使用權(quán)制度成為現(xiàn)代物權(quán) 法的核心 7 。 放眼世界, 農(nóng)地租賃制也是農(nóng)地使用 的一種慣例。世界上絕大多數(shù)國家實(shí)行的都是農(nóng)地 私有制, 其農(nóng)地使用除了自營外就是租賃經(jīng)營。 例 如, 西歐國家現(xiàn)在出租農(nóng)地比率高達(dá) 30% 到 70% , 美國大局部農(nóng)場(chǎng)和

26、耕地使用都是局部自有、局部租 用或全部租用的。而構(gòu)建農(nóng)地租賃制及農(nóng)地租賃權(quán) 的目的在于使農(nóng)地所有權(quán)與使用權(quán)別離, 以期最大 限度地發(fā)揮土地的使用效能。這顯然與世界物權(quán)立 法的開展趨勢(shì)相吻合。 第二, 農(nóng)地租賃從字面上理 解具有債權(quán)中租賃關(guān)系的法律特征。 然而, 農(nóng)地租 賃后承租人占有農(nóng)地而為使用、收益, 取得的實(shí)際 是農(nóng)地使用權(quán), 所以農(nóng)地租賃實(shí)質(zhì)上是農(nóng)地使用權(quán) 的一定期限的讓予, 具有物權(quán)的特征。第三, 農(nóng)地租 賃涉及的對(duì)象十分特殊, 為農(nóng)用土地。 如果依照傳 統(tǒng)民法中債權(quán)理論, 法律對(duì)租賃權(quán)保護(hù)強(qiáng)度較差, 可能使農(nóng)地租賃權(quán)處于缺乏對(duì)抗力和期限較短的 地位, 不利于穩(wěn)定農(nóng)地使用關(guān)系和保護(hù)土地

27、使用者 的利益, 不利于土地的有效利用。 并且農(nóng)地租賃行 為作為一種不動(dòng)產(chǎn)交易行為, 一般需要在不動(dòng)產(chǎn)登 記機(jī)關(guān)登記備案, 而不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)那么往往屬于物權(quán) 立法范疇, 如果僅將農(nóng)地租賃權(quán)排除在物權(quán)之外, 顯然不利于物權(quán)法律體系的完整和不動(dòng)產(chǎn)登記制 度的統(tǒng)一。此外, 梁慧星教授主持編纂的?中國物權(quán) 法草案建議稿?中第 242 條亦明確規(guī)定了“農(nóng)地的 出租, 也說明了將農(nóng)地租賃權(quán)置于物權(quán)立法之中 的必要性與合理性。 由此可見, 農(nóng)地租賃權(quán)是一種 物權(quán), 在我國即將出臺(tái)的?物權(quán)法?中明確規(guī)定農(nóng)地 租賃權(quán), 不僅有利于我國農(nóng)地使用制度和物權(quán)法律 體系的完善, 而且也有助于我國物權(quán)法順應(yīng)世界物 權(quán)立法開

28、展潮流, 與國際接軌。43(二) 農(nóng)地租賃權(quán)的主體 在探討農(nóng)地租賃權(quán)主體之前, 我們首先要弄清的是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的歸屬狀況。 我國?民法 通那么?第 74 條規(guī)定:“集體所有的土地依照法律屬 于村農(nóng)民集體所有, 由村農(nóng)業(yè)合作社等集體經(jīng)濟(jì)組 織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 農(nóng)民 集體組織所有的, 可以屬于鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 農(nóng)民集體所有。?土地管理法?第 8 條規(guī)定:“集體所有的土地依照 法律屬于村農(nóng)民集體所有, 由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等 農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理。已經(jīng) 屬于鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的, 可以屬于鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 農(nóng)民集體所有。村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分 別

29、屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的, 可 以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有。 不難發(fā)現(xiàn), 我國立法一方面明確規(guī)定了農(nóng)村集體土 地所有權(quán)的主體是“農(nóng)民集體, 另一方面卻又模糊 了農(nóng)村土地所有權(quán)的真正歸屬, 即農(nóng)村集體土地所 有權(quán)是歸村農(nóng)民集體, 還是歸鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 農(nóng)民集體或村 民小組農(nóng)民集體。 鑒于此, 從我國法律的立法意圖 和實(shí)踐中普遍作法來看, 我們認(rèn)為, 農(nóng)村集體土地 所有權(quán)的歸屬應(yīng)是村農(nóng)民集體。首先, 對(duì)照?民法通 那么?第 74 條和?土地管理法?第 8 條可以發(fā)現(xiàn), 立法 的本意在于確定“集體所有的土地依照法律屬于村 農(nóng)民集體所有為一般原那么, 而將“屬于鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 農(nóng)民

30、 集體所有和屬于村民小組農(nóng)民集體所有作為例外 加以規(guī)定。其次, 在現(xiàn)行的承包經(jīng)營中, 絕大多數(shù)農(nóng) 民主要是同代表村農(nóng)民集體的村民委員會(huì)或村集 體經(jīng)濟(jì)組織等機(jī)構(gòu)簽訂承包經(jīng)營合同。 再次, 農(nóng)民 的呼聲也支持村農(nóng)民集體作為集體土地所有者。一 份調(diào)查顯示, 98% 的農(nóng)民樂意與代表村農(nóng)民集體的 村民委員會(huì)簽訂承包合同, 他們認(rèn)為與村民委員會(huì) 簽訂合同土地面積較寬, 農(nóng)戶可承包到連塊或較集 中的土地, 這樣給農(nóng)戶在生產(chǎn)經(jīng)營管理等方面帶來 很大方便; 而樂意與村民小組和鄉(xiāng) (鎮(zhèn)) 政符簽訂合 同的幾乎沒有 8 。 可見, 將農(nóng)村集體土地所有權(quán)的 歸屬確定為村農(nóng)民集體無疑是最正確的選擇。既然農(nóng)村集體土地所

31、有權(quán)的歸屬為村農(nóng)民集 體, 那么農(nóng)地出租的主體也理所當(dāng)然是農(nóng)地的所有 權(quán)人村農(nóng)民集體。然而“村農(nóng)民集體本身是一 個(gè)抽象的概念, 在實(shí)踐中也不可能由村農(nóng)民集體中 全體村民共同作出出租農(nóng)地的行為, 明確村農(nóng)民集 體的代表也就在所難免。 我國?民法通那么?第 74 條 和?土地管理法?第 8 條規(guī)定:“集體所有的土地依 照法律屬于村農(nóng)民集體所有, 由村農(nóng)業(yè)合作社等集 體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營管理。?村民委員會(huì)44組織法?第 5 條也規(guī)定:“村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持和組 織村民依法開展各種形式的合作經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì), 承當(dāng)本村的生產(chǎn)和協(xié)調(diào)工作,依照法律規(guī)定, 管理本村屬于農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)。 由此

32、可以推斷, 我國立法傾向于以村民委員會(huì)或村 農(nóng)業(yè)合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織作為村農(nóng)民集體的代 表, 代表村農(nóng)民集體行使集體所有土地的經(jīng)營管理 權(quán)。因此, 在具體的農(nóng)地租賃關(guān)系中, 應(yīng)由村民委員 會(huì)或村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織代表村集 體土地所有者 (村農(nóng)民集體) 與農(nóng)地的承租方簽訂 農(nóng)地租賃協(xié)議。如前所述, 農(nóng)地租賃較承包經(jīng)營的突破之一就 是打破了農(nóng)地承包經(jīng)營中的嚴(yán)格的身份限制。 可 見, 農(nóng)地承租的主體應(yīng)當(dāng)包括一切民事主體, 如自 然人、法人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等, 而不再區(qū)分是否 為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。 然而, 由于我國不少地 區(qū), 尤其是中西部地區(qū)生產(chǎn)力開展水平相對(duì)較低, 土地仍是許多農(nóng)民

33、賴以生存的最根本的生產(chǎn)資料。 在這種情況下, 農(nóng)地租賃經(jīng)營還應(yīng)當(dāng)確立本集體經(jīng) 濟(jì)組織成員優(yōu)先承租的原那么, 即在同等條件下本集 體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員有先于外部人員租賃農(nóng)地的 權(quán)利。這一方面有利于維護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的 合法權(quán)益, 防止村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織簡(jiǎn)單 地依靠行政手段任意出租農(nóng)地給外部人員, 剝奪本 集體成員土地利用的權(quán)利; 另一方面也有利于與農(nóng) 地承包經(jīng)營制度相銜接, 使兩種農(nóng)地使用制度之間 自然、平穩(wěn)地過渡。(三) 農(nóng)地租賃權(quán)的取得與轉(zhuǎn)讓 農(nóng)地租賃權(quán)依農(nóng)地使用權(quán)租賃合同而產(chǎn)生。具體來說, 在法律許可的范圍內(nèi), 承租人與村民委員 會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織訂立農(nóng)地租賃合同。農(nóng)地租賃 合同

34、必須采用書面形式, 并經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審 查登記后, 才依法發(fā)生法律效力。在我國建立和完善農(nóng)地租賃權(quán)的立法中, 應(yīng)當(dāng) 明確禁止農(nóng)地租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓, 即轉(zhuǎn)租。 世界上除日 本以外的絕大多數(shù)國家一般都禁止租賃土地的轉(zhuǎn) 租, 其理由是: 土地租賃多基于人的關(guān)系而設(shè)立, 而 轉(zhuǎn)租漁利那么與土地所有人原意不符, 且對(duì)于土地利 用實(shí)有妨害。如果農(nóng)地承租人確實(shí)有必要轉(zhuǎn)讓其所 承租的農(nóng)地, 可以通過先退租, 再由農(nóng)地出租人將 其退租農(nóng)地出租給有意承租的人, 以實(shí)現(xiàn)農(nóng)地使用 權(quán)的流轉(zhuǎn), 防止利用農(nóng)地租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓而炒賣農(nóng)地 的現(xiàn)象發(fā)生。(四) 農(nóng)地租賃權(quán)的期限 農(nóng)地租賃權(quán)應(yīng)該有較長的期限。 第一, 從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看,

35、 農(nóng)地租賃期限確實(shí)定必須考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng) 營時(shí)間特征, 要符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)時(shí)間上的規(guī)律性, 防 止因期限過短而導(dǎo)致農(nóng)地承租人破壞性、掠奪性經(jīng) 營的發(fā)生。 第二, 我國對(duì)國有土地使用權(quán)的租賃期 限規(guī)定較長, 居住用地為 70 年, 工業(yè)用地為 50 年, 如果農(nóng)地租賃期限過短, 其將與國有土地使用權(quán)租 賃立法不相銜接。 第三, 從其他國家和地區(qū)的立法 例來看, 與農(nóng)地租賃權(quán)相類似的永佃權(quán)在日本的存 續(xù)期間為 20 年以上 50 年以下, 在我國臺(tái)灣地區(qū)那么 是永久性的, 以保證承租人安心耕作, 促進(jìn)社會(huì)經(jīng) 濟(jì)的穩(wěn)定 9 。因此, 我們認(rèn)為, 農(nóng)地租賃權(quán)的期限應(yīng) 規(guī)定為 30 年以上 50 年以下: 一

36、方面, 這符合了農(nóng) 地租賃權(quán)應(yīng)該有較長期限的目標(biāo), 也充分借鑒了其 他國家和地區(qū)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn); 另一方面, 也給農(nóng) 地出租人與承租人之間留下選擇的余地, 使其能夠 通過農(nóng)地租賃合同選擇最有利的租賃期限。(五) 農(nóng)地租賃權(quán)的內(nèi)容1. 農(nóng)地租賃權(quán)人的權(quán)利。一般而言, 農(nóng)地租賃權(quán)人應(yīng)享有以下權(quán)利: (1) 占有權(quán)和使用權(quán)。農(nóng)地租 賃權(quán)人基于租賃合同, 有權(quán)占有 、使用作為其承租 的農(nóng)地使用權(quán)的客體的土地。農(nóng)地所有人以及第三 人阻礙、侵害租賃權(quán)人占有、使用農(nóng)地權(quán)利的, 農(nóng)地 租賃權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、賠償損失。 (2) 收益 權(quán)。 農(nóng)地租賃權(quán)人有權(quán)使用自己所承租的農(nóng)地, 在 不改變農(nóng)地用途的條件下,

37、 取得收益。 (3) 續(xù)租權(quán)。 農(nóng)地租賃權(quán)人可基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定, 于租 期屆滿后主張繼續(xù)承租。 (4) 優(yōu)先承租權(quán)。 租賃合 同期滿時(shí)或期滿后一定時(shí)間內(nèi), 出租人繼續(xù)出租 的, 租賃人在同等條件下有優(yōu)先承租的權(quán)利。(5) 對(duì) 農(nóng)地所有權(quán)代表者的對(duì)抗權(quán)。 在農(nóng)地租賃期間, 作 為出租人的農(nóng)地所有權(quán)的代表者發(fā)生變化時(shí) (如村 民委員會(huì)換屆) , 新產(chǎn)生的農(nóng)地所有權(quán)代表者不得 以代表人變更為由主張終止原租賃關(guān)系。(6) 減、免 租金的請(qǐng)求權(quán)。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然因素影響較大, 當(dāng) 承租人因不可抗力導(dǎo)致收成減少或者絕收時(shí), 有權(quán) 請(qǐng)求出租人減、免租金, 以維護(hù)雙方當(dāng)事人利益均 衡, 保障農(nóng)地租賃權(quán)

38、人的生產(chǎn)積極性。(7) 補(bǔ)償請(qǐng)求 權(quán)。 農(nóng)地租賃未到達(dá)法定最低保護(hù)性期限時(shí), 由于 國家征收等原因致使農(nóng)地租賃權(quán)滅失時(shí), 農(nóng)地租賃 權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求有關(guān)部門對(duì)其損失給予合理的補(bǔ)償。2. 農(nóng)地租賃權(quán)人的義務(wù)。 農(nóng)地租賃權(quán)人在享 有權(quán)利的同時(shí)也必須承當(dāng)一定的義務(wù), 主要包括: (1) 不得改變農(nóng)地用途和禁止拋荒的義務(wù); (2) 合理 利用農(nóng)地、切實(shí)保護(hù)耕地和保護(hù)農(nóng)地根底設(shè)施的義 務(wù); (3) 按期繳納租金的義務(wù); (4) 不得轉(zhuǎn)租的義務(wù);( 5) 尊重同一土地上其他權(quán)利人的合法權(quán)益的義務(wù); (6) 法律或者合同規(guī)定的其他義務(wù)。(六) 農(nóng)地租賃權(quán)的消滅 農(nóng)地租賃權(quán)消滅的原因有以下八項(xiàng): (1) 農(nóng)地租賃

39、權(quán)期限界滿, 租賃權(quán)人沒有主張或無權(quán)主張續(xù) 租的; (2) 農(nóng)地租賃權(quán)標(biāo)的物滅失或被國家建設(shè)征 用; (3) 農(nóng)地租賃權(quán)人喪失利用土地的能力的, 例 如, 承租人死亡且無人繼承, 作為承租人的企業(yè)破 產(chǎn)等; (4) 農(nóng)地租賃權(quán)人放棄租賃權(quán)的; (5) 農(nóng)地租 賃權(quán)人未盡合理使用義務(wù), 致使耕地遭受破壞, 出 租人可以隨時(shí)收回農(nóng)地, 并要求承租人限期恢復(fù)原 狀、賠償損失; (6) 擅自轉(zhuǎn)租, 出租人有權(quán)解除合同; (7) 農(nóng)地租賃人累計(jì)欠繳租金到達(dá)法定或約定數(shù)額 時(shí), 出租人有權(quán)解除合同; (8) 政府的行政決定或者 人民法院的判決確定農(nóng)地租賃關(guān)系終止的。農(nóng)地使用制度的變革與完善是關(guān)系到農(nóng)業(yè)、農(nóng)

40、 村、農(nóng)民問題的一項(xiàng)重要的改革。 經(jīng)濟(jì)學(xué)界廣闊學(xué) 者針對(duì)農(nóng)地使用制度的完善提出在農(nóng)地承包經(jīng)營 制的根底上構(gòu)建農(nóng)地租賃制度。制度的構(gòu)建離不開 法律的保障, 因此, 從法律角度對(duì)農(nóng)地租賃制進(jìn)行 分析和探討, 并在我國物權(quán)立法中建立和完善農(nóng)地 租賃權(quán)制度, 顯然是對(duì)農(nóng)地租賃制度的進(jìn)一步完善 和標(biāo)準(zhǔn)的一種有益探索, 這無疑也將有助于我國農(nóng) 業(yè)的開展、農(nóng)村的穩(wěn)定和農(nóng)民生活水平的進(jìn)一步提 高, 有助于我國農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題早日合理解決。 參 考 文 獻(xiàn) 1 中國社科院農(nóng)村開展研究所, 國家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村社會(huì)經(jīng) 濟(jì)調(diào)查總隊(duì). 1998- 1999: 中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與 預(yù)測(cè)M . 北京: 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版

41、社, 1999. 2 陳志英, 朱勇. 我國農(nóng)業(yè)開展與農(nóng)用土地使用權(quán)的市 場(chǎng)化、貨幣化、股份化J . 河北法學(xué), 2000, (3). 3 參見彭萬林主編. 民法學(xué)M . 北京: 中國政法大學(xué) 出版社, 1994. 4 參見蔣海, 時(shí)旭輝, 齊潔, 高卓然. 廣東省農(nóng)地利用現(xiàn) 狀及其合理性分析J . 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題, 1999, (5). 5 鄭碧玲. 以體制創(chuàng)新改革完善農(nóng)村土地制度J . 農(nóng) 業(yè)經(jīng)濟(jì)問題, 1999, (3). 6 劉群利, 劉崗, 劉銳, 張寶偉, 雷國平. 建立農(nóng)用土地 租賃制度問題探析J . 中國土地科學(xué), 1995, (7). 7 參見史浩明. 用益物權(quán)制度研究J .

42、江蘇社會(huì)科學(xué), 1996, (6). 8 參見李錦宏. 從農(nóng)戶的土地經(jīng)營觀念看聯(lián)產(chǎn)承包責(zé) 任制J . 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題, 1999, (7). 9 李鳳寧. 關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的立法完善研究J .中國土地科學(xué), 1999, (4). 責(zé)任編輯 鄉(xiāng)音45On the Law Th in k in g of Land Tenancy System of Coun trys ide in Ch inaA ddit io nally Bu ild ing and Perfecting the L easeho ld of Coun t ryside L and PEN G Zhen2m ing, CHAN

43、 G J ian(D epartm en t of L aw , Cen t ral Ch ina N o rm al U n iversity, W uhan 430079, Ch ina)Abstract: W ith the con struct io n of the socialism m arket2o rien ted econom y and the deep deve lopm en t of the coun t ryside econom ic structu ral refo rm s, the land con t ract system of coun t rysi

44、de show s m uch un2 su itab ility and need refo rm s. Econom ists raise a refo rm schem e of coun t ryside land tenancy system to perfect the land u se system of coun t ryside. Based on the analysis abou t the p resen t situat io n and p rob2 lem s of the land u se system of coun t ryside, the artic

45、le, to take the law as the po in t of departu re, at2 tem p ts to p robe in to the coun t ryside land tenancy system , and pu ts fo rw ard that the leaseho ld of coun2 t ryside land shou ld be in t roduced in to the L aw of R igh ts over T h ing s.Key words: land u se system of coun t ryside; land con t ract system of coun t ryside; land tenancy of coun2t ryside; L aw of R igh ts over T h ings; leaseho ld of coun t ryside land(上接第 39 頁) 8 劉雪斌, 何筠. 論失業(yè)保險(xiǎn)的制度創(chuàng)新J . 南昌大學(xué) 12 國務(wù)院. 失業(yè)保險(xiǎn)條例C . 1999.學(xué)報(bào), 2001, (1). 13 國家統(tǒng)計(jì)局.