物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則-課件

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則集團(tuán)物業(yè)管理中心綜合管理部物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則一、目的二、適用范圍三、職責(zé)四、商場(chǎng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)程序一、目的 本管理細(xì)則規(guī)定了紅星美凱龍全國(guó)各商場(chǎng)物業(yè)管理部門對(duì)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中各類基礎(chǔ)(設(shè)施設(shè)備)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和管理的管理要求，以保證商場(chǎng)建筑物、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)處于良好狀態(tài)，合理控制商場(chǎng)物業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，滿足提供物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。二、適用范圍 本管理細(xì)則適用于紅星美凱龍全國(guó)各商場(chǎng)物業(yè)管理部門的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和維修管理工作。三、職責(zé)1、集團(tuán)綜合管理部負(fù)責(zé)本細(xì)則的修訂和日常管理活動(dòng)的技術(shù)支持。2、各商場(chǎng)物業(yè)部門負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)程序的制定和實(shí)施。3、各分中心綜合管

2、理部負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)各商場(chǎng)相關(guān)作業(yè)程序制定和實(shí)施情況的督查及日常管理工作的技術(shù)支持。四、商場(chǎng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)程序(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn) (二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo) (三)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)規(guī)程 (一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn) 商場(chǎng)建筑完好率達(dá)到95%以上，外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象；水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，商場(chǎng)土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成方案報(bào)上級(jí)審核，零星維修合格率達(dá)98%以上；重要設(shè)備機(jī)房主要管理制度上墻；重要設(shè)備全年維修計(jì)劃上墻；為提高處置突發(fā)事件和風(fēng)險(xiǎn)的能力，最大限度地預(yù)防和減少突發(fā)事件造成的損害，各商場(chǎng)應(yīng)參照物管手冊(cè)中各類應(yīng)急預(yù)案的要求制定相應(yīng)

3、的處置流程，并予以演練。(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn) 1、設(shè)施設(shè)備管理2、供配電系統(tǒng)3、消防系統(tǒng)4、電梯系統(tǒng)5、給排水系統(tǒng)6、中央空調(diào)系統(tǒng)7、弱電系統(tǒng)8、公用設(shè)施管理1、設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳、檔案資料齊全，管理完善?？呻S時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同的設(shè)施設(shè)備建立年度維保計(jì)劃，定期保養(yǎng)、檢修，保持設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。2、供配電系統(tǒng) 保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。限電、停電按規(guī)定提前通知商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)相關(guān)部門。3、消防系統(tǒng) 消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損?？呻S時(shí)啟用。制定突發(fā)性火災(zāi)

4、等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，保持緊急疏散通道暢通，照明設(shè)施、疏散指示標(biāo)識(shí)、標(biāo)志完好。4、電梯系統(tǒng) 電梯轎廂、井道保持清潔。各類電梯運(yùn)行正常。出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。維修時(shí)必須設(shè)可靠的警示標(biāo)示，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入維修區(qū)域。5、給排水系統(tǒng) 按照國(guó)家環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)，制定環(huán)境保護(hù)措施。定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。冬季寒冷的北方地區(qū)商場(chǎng)，非采暖區(qū)域管道必須采取防寒保溫措施并定期檢查是否完好有效。所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下層及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。遇有事

5、故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故。6、中央空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)機(jī)組技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，確?？照{(diào)機(jī)組操作的正確性和安全性，保證商場(chǎng)正常制冷、供熱。7、弱電系統(tǒng) 消防、監(jiān)控、防盜報(bào)警對(duì)講電話、通訊、廣播等系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好，監(jiān)視器圖像清晰、無(wú)雪花及干擾信號(hào)。監(jiān)控錄像保存一個(gè)月，回放圖像清晰。監(jiān)控中心實(shí)行每日24 小時(shí)的專人值班監(jiān)控制度，嚴(yán)格按照巡視標(biāo)準(zhǔn)檢查。8、公用設(shè)施管理 公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途；公用照明、通訊、設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常；交通車輛停放標(biāo)識(shí)設(shè)置規(guī)范，管理有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)1、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完成率： 100% 。2、設(shè)備

6、開(kāi)機(jī)完好率： 100% 。3、設(shè)施、設(shè)備大、中、小維修計(jì)劃完成率： 100% 。4、設(shè)備運(yùn)行成本 控制在預(yù)算內(nèi) 。5、設(shè)備臨時(shí)故障應(yīng)急處置與落實(shí)有效的防范措施的及時(shí)率： 100% 。6、重大設(shè)施設(shè)備責(zé)任事故： 零 。(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)7、值班記錄準(zhǔn)確合格率： 100% 。8、機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率： 98% 。9、作業(yè)規(guī)程抽檢合格率： 100% 。10、內(nèi)審嚴(yán)重不合格為 零 ，輕微不合格 3 項(xiàng)以下，觀察項(xiàng)為 10 項(xiàng)以下。11、客戶對(duì)維修保養(yǎng)工作的滿意率： 95% 。(三)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)規(guī)程1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù) 2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù) 3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4、電梯系統(tǒng)的

7、運(yùn)行和維護(hù) 5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù) 6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù) 7、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù) 1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.1 每月按房屋設(shè)施運(yùn)行維護(hù)規(guī)程對(duì)所轄商場(chǎng)建筑物巡查，記錄檢查結(jié)果;每年九月對(duì)所轄商場(chǎng)建筑物本體及附屬設(shè)施全面檢查，編制下一年度的維修計(jì)劃上報(bào)審核。1.2 玻璃幕墻、商場(chǎng)外立面每月用望遠(yuǎn)鏡檢查一次，嚴(yán)寒酷暑及暴風(fēng)雨、大風(fēng)季節(jié)每天檢查一次，記錄檢查結(jié)果；發(fā)現(xiàn)異常情況，立即采取措施，防止危及行人安全及車輛的受損；建筑外立面裝修夾層出入口有安全管理防范措施，夾層內(nèi)無(wú)廢棄物/堆物。1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.3 天臺(tái)無(wú)廢棄物/堆物，無(wú)積水，下水口無(wú)堵塞；有每天安全檢查記錄；女兒墻上

8、有醒目的“危險(xiǎn) 嚴(yán)禁攀登”警示標(biāo)識(shí)。1.4 樓道、廳：墻面、頂面無(wú)起殼、無(wú)霉斑、無(wú)裂縫、不滲水；地面、臺(tái)階平整、完好無(wú)破損；扶手、欄桿牢固、無(wú)缺損；門、窗完好、無(wú)損、開(kāi)關(guān)靈活、配件齊全。1.5 廣場(chǎng)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放標(biāo)識(shí)設(shè)置規(guī)范；廣場(chǎng)磚、噴水池、霓虹燈等設(shè)施設(shè)備完好；廣場(chǎng)磚松動(dòng)應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，防止損壞、破碎。1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.6 室外消火栓、消防泵、噴淋泵結(jié)合器有明顯標(biāo)識(shí)，便于消防車的停靠和操作，且有保溫、防撞措施及油漆施工等保養(yǎng)計(jì)劃。1.7 地下停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備完好，標(biāo)識(shí)設(shè)置規(guī)范。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1 變配電房2.1.1 設(shè)專職持證電工進(jìn)行運(yùn)行值班，每天定時(shí)認(rèn)真做好巡檢和值

9、班記錄；未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設(shè)備房出入登記表上進(jìn)行登記。2.1.2 防火安全制度、倒閘操作規(guī)程、日常管理制度、交接班制度等相關(guān)制度上墻張貼。2.1.3 模擬示意圖(一次側(cè)、二次側(cè))與實(shí)際工作狀態(tài)相符。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.4 安全用具、警示標(biāo)牌規(guī)范懸掛或擺放；安全用具按規(guī)定定期檢測(cè)，有記錄；按照安規(guī)鋪設(shè)絕緣墊。2.1.5 正常及緊急通訊暢通，有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。2.1.6 做好變配電房的 四防一通 (防汛、防火、防風(fēng)雪、防小動(dòng)物，保持良好通風(fēng))，保持設(shè)備房及設(shè)備清潔；消防設(shè)施完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2

10、.1.7 每年進(jìn)行四次停電保養(yǎng)，清潔結(jié)塵、接頭螺絲緊固、機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)器裝置試驗(yàn)靈活狀態(tài)、接地電阻測(cè)量，按變電所供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)記錄要求填寫(xiě)保養(yǎng)記錄；每三年（或按當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)定）必須有供電部門進(jìn)行系統(tǒng)檢測(cè)，確保設(shè)備(設(shè)施)安全、可靠運(yùn)行；設(shè)備停電保養(yǎng)期間，必須掛標(biāo)示牌。2.1.8 設(shè)備的倒閘操作必須保證安全，采取有效的管理組織措施和制度，執(zhí)行工作票制度，認(rèn)真填寫(xiě)倒/送閘操作票。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2 樓層配電2.2.1 門鎖完好無(wú)阻擋，機(jī)房整潔，無(wú)亂堆物現(xiàn)象，外來(lái)人員進(jìn)出有登記。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2.2 每天巡檢一次，每月一次保養(yǎng)，巡檢/保養(yǎng)有記錄。2.2.3 規(guī)程上墻，電

11、氣控制柜完整、功能無(wú)缺項(xiàng)，各標(biāo)簽對(duì)應(yīng)各自線路、無(wú)缺損。2.2.4 按照安規(guī)鋪設(shè)絕緣墊，無(wú)強(qiáng)弱電線混穿現(xiàn)象，有消防強(qiáng)切功能。2.2.5 各低壓斷路器、低壓隔離開(kāi)關(guān)、熔斷器、漏電保護(hù)器等設(shè)備的溫升符合規(guī)范要求，無(wú)過(guò)載現(xiàn)象。2.2.6 消防器材齊全，有防小動(dòng)物措施。2.2.7 無(wú)其它違規(guī)現(xiàn)象。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3 商戶用電2.3.1 定期檢查商戶有無(wú)變更用電負(fù)荷現(xiàn)象，有無(wú)私自增加燈具現(xiàn)象。2.3.2 定期檢查商戶配電箱接線有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象，漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)是否有效。2.3.3 定期檢查商戶配電箱空氣開(kāi)關(guān)有無(wú)異響；有無(wú)異常溫升（不超過(guò)45攝氏度）；有無(wú)涂改標(biāo)稱容量或在空氣開(kāi)關(guān)上貼標(biāo)簽情況）；空氣開(kāi)

12、關(guān)上各種型號(hào)字跡是否清晰，如已無(wú)法辨認(rèn)必須按審批容量更換空氣開(kāi)關(guān)。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3.4 定期檢查商戶燈具有無(wú)異響、閃爍現(xiàn)象。2.3.5 定期檢查商戶燈箱是否各種正常，散熱是否良好，燈具有無(wú)損壞或閃爍現(xiàn)象。2.3.6 定期檢查商戶拖線板是否長(zhǎng)度超標(biāo)，是否超容量使用。是否過(guò)通道無(wú)防護(hù)。2.3.7 定期檢查商戶插座、地插有無(wú)松動(dòng)、燒焦情況，如有應(yīng)立即停止相關(guān)支路供電，待修復(fù)或更換后恢復(fù)使用。 2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.4 柴油發(fā)動(dòng)機(jī)組2.4.1 柴油發(fā)動(dòng)機(jī)組每天巡檢1次，每半月至少啟動(dòng)一次，每月保養(yǎng)一次。2.4.2 儲(chǔ)油間應(yīng)按照建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)，室內(nèi)通風(fēng)良好，電器采用防爆電器設(shè)備

13、，門上有“防火”警告標(biāo)志，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁帶入明火或動(dòng)用任何火種，儲(chǔ)油間內(nèi)安全設(shè)施不得隨便移動(dòng)，必須指定專人負(fù)責(zé)消防器材的檢查和維護(hù)保養(yǎng)。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1 建筑防火3.1.1 無(wú)破壞防火分隔的現(xiàn)象，防火分隔墻上的孔洞需采用相應(yīng)耐火等級(jí)的材料封堵嚴(yán)密。3.1.2 安全出口門需向疏散方向開(kāi)啟，無(wú)采用卷簾門、轉(zhuǎn)門、吊門或側(cè)拉門的現(xiàn)象，防火門無(wú)損壞，閉門器完好；營(yíng)業(yè)期間消防通道保證暢通，無(wú)堆物、堵塞現(xiàn)象，安全出口需保證暢通，涉外消防通道無(wú)違規(guī)閉鎖現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1.3 己審核合格的建筑不得擅自改變其使用性質(zhì)，需要改動(dòng)的部位報(bào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門審批。3.1.4 商場(chǎng)防火卷簾門下無(wú)

14、堆物現(xiàn)象且啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)正常，公共通道卷簾門要采用雙面控制按鈕控制。3.1.5 無(wú)其他違規(guī)現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2 消火栓、噴淋系統(tǒng)3.2.1 消防泵房、穩(wěn)壓泵房各項(xiàng)管理制度上墻，消防泵房、穩(wěn)壓泵房、濕式報(bào)警閥間每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，人員進(jìn)出、巡檢和保養(yǎng)有記錄(保養(yǎng)記錄中有消防、噴淋泵點(diǎn)動(dòng)相關(guān)記錄)，消防、噴淋泵主備電源能自動(dòng)切換，手動(dòng)、自動(dòng)能正常啟停泵，主備泵自動(dòng)切換正常。3.2.2 各商場(chǎng)的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)一旦經(jīng)過(guò)消防部門檢測(cè)合格，系統(tǒng)就應(yīng)該投入并保持正常運(yùn)行狀態(tài)，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、閥門有明顯標(biāo)示。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.3 正常運(yùn)行的消防噴淋與消火栓

15、系統(tǒng)除各功能終端外（噴淋噴口、消火栓、系統(tǒng)排氣口、系統(tǒng)放水閥等）管路中的其他各類水閥必須保持在開(kāi)啟狀態(tài)。經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)關(guān)閉的閥門必須懸掛警示牌。3.2.4 噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制閥（濕式報(bào)警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、消火栓按鈕等設(shè)備與消防監(jiān)控中心的中央控制主機(jī)之間的連接線路連接可靠，保證控制信號(hào)與狀態(tài)反饋信號(hào)聯(lián)絡(luò)通暢。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.5 噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制閥（濕式報(bào)警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、閥門等設(shè)備無(wú)銹蝕，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無(wú)破損。閥門潤(rùn)滑良好，開(kāi)閉無(wú)卡阻。3.2.6 室內(nèi)消火栓箱每月至少巡檢一次，消火栓口、水帶規(guī)格相符及消防各類接口綁扎要符合要求。3、消防系統(tǒng)

16、的運(yùn)行和維護(hù)3.2.7 噴淋頭安裝位置符合規(guī)范，噴淋頭上無(wú)懸掛物及被涂現(xiàn)象；噴淋局部停水，有審批程序和人防措施。3.2.8 根據(jù)各地區(qū)的氣溫情況，外露管網(wǎng)有保溫措施且完好。3.2.9 無(wú)其它違規(guī)現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)3.3.1 消控室各項(xiàng)管理制度上墻，實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員需持證上崗；機(jī)房整潔，無(wú)亂堆物現(xiàn)象，安全防護(hù)用具、應(yīng)急用具擺放規(guī)范；每天定時(shí)認(rèn)真做好值班記錄，未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設(shè)備房出入登記表上進(jìn)行登記。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.2 對(duì)煙感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、水流指示器、樓層顯示器等末端設(shè)備功能進(jìn)行抽檢

17、測(cè)(每年覆蓋)和保養(yǎng)，檢測(cè)、保養(yǎng)記錄填寫(xiě) 消防設(shè)施月(季)檢記錄，相關(guān)檢測(cè)打印記錄存檔；維保單位月/季度保養(yǎng)記錄需填寫(xiě)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)月(季)度保養(yǎng)記錄。3.3.3 消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)無(wú)故障分隔的現(xiàn)象，如有故障應(yīng)有報(bào)修通知和人防措施，有記錄，有存檔。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.4 消控室應(yīng)設(shè)可直接報(bào)警的外線電話，消控室與消防設(shè)備間有對(duì)講電話功能，電話插孔通話，電話功能正常，語(yǔ)音清楚。3.3.5 火災(zāi)確認(rèn)后，各功能應(yīng)能正常啟動(dòng)，如：電梯迫降、非消防電源強(qiáng)切功能、排風(fēng)和正壓送風(fēng)機(jī)啟動(dòng)、應(yīng)急廣播自動(dòng)切換、水泵自動(dòng)啟動(dòng)、防火門自動(dòng)關(guān)閉等等，反饋信號(hào)應(yīng)正常反饋。3.3.6 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)消控室能在選

18、定區(qū)域正常切換所有和消防無(wú)關(guān)的背景音樂(lè)，確?；馂?zāi)應(yīng)急廣播的功能正常。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.7 防火閥的執(zhí)行機(jī)構(gòu)靈活好用，手動(dòng)、聯(lián)動(dòng)功能切換正常；防排煙系統(tǒng)應(yīng)具有管理、維護(hù)保養(yǎng)，保證系統(tǒng)處于準(zhǔn)工作狀態(tài)。3.3.8 消防火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)各聯(lián)動(dòng)功能正常。3.3.9 消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)行，應(yīng)急電源每個(gè)輸出支路應(yīng)單獨(dú)保護(hù)；指示標(biāo)志和應(yīng)急照明完好，無(wú)被遮擋現(xiàn)象。4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.1 電梯機(jī)房管理制度上墻，操作、維修人員必須持證上崗，未經(jīng)管理部門許可，無(wú)關(guān)人員不得隨意入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設(shè)備房出入登記表上登記。4.2 機(jī)房通風(fēng)良好，保持合適環(huán)境溫度，防止雨、雪侵入和

19、小動(dòng)物竄入。4.3 電梯機(jī)房每天巡檢一次，機(jī)房整潔，無(wú)亂堆物現(xiàn)象；機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置的手動(dòng)松閘扳手應(yīng)按要求掛放；“五方通話”、應(yīng)急通訊正常；緊急救援流程應(yīng)粘貼在操作時(shí)清楚看到的地方。4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.4 電梯運(yùn)行中無(wú)異響、配件無(wú)破損、無(wú)滲、漏油痕跡。4.5 維保單位每月對(duì)商場(chǎng)電梯維保二次，維保記錄簽收并存檔。4.6 安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志有效期滿前二個(gè)月，物業(yè)部應(yīng)提示維保單位向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的特種設(shè)備安全檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)年檢，電梯檢驗(yàn)合格證的原件需張貼在電梯內(nèi)指定位置、無(wú)缺失。5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.1 水泵房整潔無(wú)亂堆物現(xiàn)象；每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，巡檢、進(jìn)出和保養(yǎng)有記錄并存檔；管理制度

20、上墻。5.2 對(duì)生活二次供水箱（池）每年進(jìn)行2次定期清洗、消毒，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)填寫(xiě)水池/水箱清洗消毒過(guò)程記錄。5.3 控制箱指示、標(biāo)簽完好；雙電源切換正常；手、自動(dòng)啟動(dòng)正常；管道/泵無(wú)銹跡、無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；標(biāo)識(shí)完好。5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.4 熟悉了解管道走向及各類閥門，對(duì)集水井設(shè)備每天檢查一次，每月保養(yǎng)一次，檢查、保養(yǎng)有記錄；集水井設(shè)備雙電源切換正常，主、備泵切換正常，手、自動(dòng)啟動(dòng)正常。5.5 每月一次檢查衛(wèi)生間設(shè)施、雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有記錄、有存檔，認(rèn)真做好下水管道月度檢查表及疏通排污記錄表。5.6 北方地區(qū)室外水表井、閥門井、消

21、防水泵結(jié)合器井等，冬季降溫前必須做好防寒保暖工作。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.1 空調(diào)主機(jī)房6.1.1 非工作人員進(jìn)入機(jī)房需經(jīng)管理部門批準(zhǔn)后，由空調(diào)維修工陪同，方可進(jìn)入，如有進(jìn)入必須在設(shè)備房出入登記表進(jìn)行登記。6.1.2 門鎖完好、機(jī)房整潔無(wú)亂堆物現(xiàn)象；標(biāo)牌懸掛規(guī)范，規(guī)章制度及操作流程上墻。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.1.3 電氣柜完整，功能無(wú)缺項(xiàng)，各標(biāo)簽是否對(duì)應(yīng)各自線路、無(wú)缺損；機(jī)組、管道、燃?xì)狻毫Ρ恚ò踩y）等使用正常，循環(huán)水無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，有機(jī)組運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄并存檔。6.1.4 壓力表、安全閥等壓力容器及燃?xì)鈭?bào)警裝置按規(guī)定定期檢驗(yàn)。6.1.5 無(wú)其它違規(guī)現(xiàn)象。6、中

22、央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.2 樓層空調(diào)機(jī)房6.2.1 門鎖完好，機(jī)房整潔無(wú)亂堆物現(xiàn)象，地面防塵處理，規(guī)程上墻。6.2.2 運(yùn)行期間每天巡檢一次，停運(yùn)期間定期檢查；巡檢和保養(yǎng)有記錄并存檔。6.2.3 配電箱標(biāo)簽完整、無(wú)缺損；接線規(guī)范，設(shè)備完好；現(xiàn)場(chǎng)無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；管道支架，保溫層完好。6.2.4 北方地區(qū)商場(chǎng)，在最低溫度低于4度前，應(yīng)做好空調(diào)機(jī)房新風(fēng)井、新風(fēng)口保溫封堵工作。6.2.5 無(wú)其它違規(guī)現(xiàn)象。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.3 冷卻塔6.3.1 運(yùn)行期間每天巡檢一次，停運(yùn)期間維護(hù)保養(yǎng)。6.3.2 冷卻塔水質(zhì)有處理，防護(hù)網(wǎng)無(wú)破損、存水盤(pán)無(wú)青苔、管道無(wú)銹跡、現(xiàn)場(chǎng)無(wú)積水。6.3.3 接線規(guī)范、設(shè)備完好、周邊無(wú)堆放雜物和其他違規(guī)現(xiàn)象。6.3.4 北方地區(qū)商場(chǎng)，在制冷期結(jié)束，完成保養(yǎng)后，應(yīng)進(jìn)行防寒保暖工作，防止冬季低溫、大風(fēng)天氣對(duì)冷卻塔填料壽命的影響；春季應(yīng)做好防風(fēng)沙保護(hù)。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.4 鍋爐房6.4.1 非工作人員進(jìn)入機(jī)房需經(jīng)管理部門批準(zhǔn)后，由鍋爐工陪同，方可進(jìn)入，如有進(jìn)入必須在設(shè)備房出入登記表進(jìn)行登記。6.4.2 門鎖完好、機(jī)房整潔無(wú)亂堆物現(xiàn)象；標(biāo)牌懸掛規(guī)范，規(guī)章