淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)中的風(fēng)險與對策

1、淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)中的風(fēng)險與對策本文對房地產(chǎn)醒目風(fēng)險管理的分類，房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險形成的原因以及房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險應(yīng)對策略進行分析和闡述。一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的分類對于房地產(chǎn)項目而言，按風(fēng)險作用階段和范圍分為綜合風(fēng)險和階段風(fēng)險。綜合風(fēng)險是指貫穿于整個房地產(chǎn)項目周期，主要有自然、政治、經(jīng)濟、社會、技術(shù)、項目主體及內(nèi)部決策與管理等風(fēng)險。對于階段性風(fēng)險，就是在房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段中出現(xiàn)的風(fēng)險。在投資決策階段，會出現(xiàn)項目地點選擇，區(qū)域發(fā)展和物業(yè)開發(fā)類型等風(fēng)險，而在建設(shè)階段，則可能出現(xiàn)招標(biāo)模式，建設(shè)質(zhì)量，工期，成本等項目風(fēng)險管理。、綜合風(fēng)險自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴、

2、反常惡劣的天氣等，對房地產(chǎn)項目造成的影響或破壞。政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險。政治、經(jīng)濟風(fēng)險是指一個國家所處的國際國內(nèi)環(huán)境變動及相應(yīng)的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整給房地產(chǎn)項目所帶來的經(jīng)濟損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對開發(fā)經(jīng)營影響力度及波動帶來深度影響。政治、經(jīng)濟風(fēng)險對房地產(chǎn)市場尤其重要。社會風(fēng)險。社會風(fēng)險指人文社會環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場的影響，主要包括社會治安的穩(wěn)定性、公眾利益、社會風(fēng)氣等。在上述綜合項目風(fēng)險管理中，應(yīng)把政治風(fēng)險、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險作為掌握中心，把自然風(fēng)險社會風(fēng)險作為預(yù)估重點，不斷地進行技術(shù)創(chuàng)新以消退技術(shù)風(fēng)險，突出重點，區(qū)分對待。階段性項目風(fēng)險管理是房地產(chǎn)項目實施過程中不同階段產(chǎn)生的

3、風(fēng)險，也是本文重點闡述的內(nèi)容，在不同階段的風(fēng)險均有其特別性。2、階段性風(fēng)險該階段的投資風(fēng)險是較大的，一旦投資成功，利潤也是最高的。因此需要對項目的可行性研究報告進行專心審核，對其中的各項指標(biāo)進行評估，如審查設(shè)計方案是否合理、出租率是否高估、項目運營成本是否低估、建設(shè)費用是否漏估等。開發(fā)商要依據(jù)對項目風(fēng)險性和營利性的估價，結(jié)合投資策略來確定是否投資，以及投資多少。這個階段的主要項目風(fēng)險管理。二、房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險形成的原因分析整體上來講，當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險的形成原因主要包括以下幾種：1、政策環(huán)境方面經(jīng)過幾十年，房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在對國民經(jīng)濟進行促進

4、和社會發(fā)展中有著很積極的作用，同時也對我國的經(jīng)濟運行和人民生活的各個方面有著深刻的影響，所以，受到我國就、宏觀調(diào)控和政策的影響是不能夠避免的?？偟膩碚f，我國國內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市市場觀看規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個層面構(gòu)成潛在風(fēng)險或直接影響，甚至直接造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。2、經(jīng)濟發(fā)展方面經(jīng)濟形勢的狀況直接影響到房地產(chǎn)的項目開發(fā)。準(zhǔn)確地來講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期性長，中間環(huán)節(jié)多，簡單出現(xiàn)在項目開發(fā)過程中市場對于房地產(chǎn)商品需求發(fā)生變動。特殊是一旦經(jīng)濟形勢不佳或經(jīng)

5、濟停滯，將直接影響到房地產(chǎn)市場買方上的購房欲望，削減購買行為，極有可能使房地產(chǎn)的經(jīng)營陷入危機。另一方面，對于經(jīng)濟發(fā)展趨勢的精確科學(xué)預(yù)估有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險。3、資金方面作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要籌集和融通巨額資金，負(fù)債經(jīng)營比例高。因此，一旦企業(yè)的資金鏈發(fā)生問題，面臨資金短缺的逆境，對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)都將是致命的影響，在很大程度上可能導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無法進行后期的連續(xù)開發(fā)，另一方面，也使得企業(yè)的前期投入無法收回。詳細(xì)來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險。加上貸款利率變動趨勢難以明白，對于房地產(chǎn)項目的最終成

6、功及利潤影響極大。三是，受市場變動的影響，使得房地產(chǎn)項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，影響企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也越大，直接影響企業(yè)資金運作。三、房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險應(yīng)對策略、項目操作過程中，充分把握好每個環(huán)節(jié)，充分利用品牌效應(yīng)及全部資源，與政府建立良好的關(guān)系，盡可能的降低成本，取得土地、稅費、動遷等一系列優(yōu)待政策。同時，加快項目進度，節(jié)省時間成本，縮短周期，加快資金回籠，以最快速度搶占市場，抵擋市場沖擊。、針對市場風(fēng)險,一方面加大宣傳力度，引導(dǎo)和引領(lǐng)消費者，形成旺盛人氣，形成新的消費熱點，提高競爭能力,擴大市場占有率。同時建立優(yōu)秀的策劃和銷售團隊，并在投資前對市場做更充分的調(diào)研工作，為項目的操作成功奠定基礎(chǔ)。3、優(yōu)化管理，以高水平的管理機制運籌公司,抵擋風(fēng)險。項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的削減項目的市場銷售風(fēng)險。、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，掌握各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。、針對政策性風(fēng)險，一方面加強與政府的關(guān)系，同時利用公司的整體優(yōu)勢，加強融資能力，并且盡快縮短項目周期，、從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，削減占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用