房地產(chǎn)公司實習報告_secret

1、房地產(chǎn)公司實習報告實習目的：通過房地產(chǎn)實習了解房地產(chǎn)行業(yè)和售樓的流程和操作，在這個基礎上把所學的營銷專業(yè)理論知識與實踐緊密結(jié)合起來，培養(yǎng)實際工作能力與分析能力，以達到學以致用的目的。實習時間：實習地點：我們的專業(yè)是工程管理,房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一,加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣,所以我們 選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀.房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機構(gòu),是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的橋梁,在這里實習會使我們得到更 好的鍛煉.而許多專家學者給房地產(chǎn)估價下了一個美妙的定義:房地產(chǎn)=科學+藝術.正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力,我們才能滿腔熱血的愛上房地 產(chǎn)估價這

2、一行業(yè),才能主動的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!實習的一個月很快就要結(jié)束了,再回首這豐收的一個月,我們感到十分的欣慰,它使我們在實 踐中了解社會,讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識,也打開了視野,增長了見識,為我們即將走向社會打下堅實的基礎.為了表達自己收獲的喜悅, 我們將分開幾個部分講一下自己的感受,報告實習的情況!公司簡介主要業(yè)務公司特點及優(yōu)勢,公司具備的資質(zhì) 【自己擴充】,靈敏可靠的信息來源,良好的信譽,雄厚的HYPERLINK /jishu/ t _blank技術力量 在實習中，我的工作主要是整理資料、圖紙與工地實習。在實習期間我接觸了大量的業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)，并據(jù)此對09年度江蘇各市的地

3、價狀況進行了一定的分析，將在下一部分進行展示。二、2009年度江蘇省城市地價狀況1.江蘇省地價總體狀況2009年度我省城市的綜合地價為952元/m2，與2008年度相比增長7.84%，年度整體地 價水平由上年度的下跌轉(zhuǎn)為上漲，且漲幅較大。從不同用途看，商業(yè)用地平均地價為1478元/m2，與2008年度相比增長8.12%；住宅用地平均地價為 1011元/m2，與2008年度相比增長11.75%；工業(yè)用地平均地價為378元/m2，與2008年度相比增長0.71%。三類用地地價同時上漲， 其中住宅用地地價漲幅最大，商業(yè)用地地價次之，工業(yè)用地地價仍保持微漲趨勢。結(jié)果見圖表1、圖表2。 注：單位：元/m

4、2 ，下同;為成果公布需要，地價水平結(jié)果四舍五入取整，下同。圖表1 2000-2009年度江蘇省城市地價水平示意圖表圖表2 江蘇省城市地價指數(shù)示意圖表從季度分析來看，我省四個季度地價增長率逐季遞 增，一季度綜合地價增長率為-0.04，從二季度開始地價增長率由負轉(zhuǎn)正，三、四季度地價增長率漲幅明顯，四季度綜合地價增長率高達3.71。從半年 度分析來看，我省上半年地價略有增長，下半年地價增長較快，綜合地價增長率前后相差6.98個百分點。在各類用途中，住宅用地地價增長對綜合地價增長起主 導作用，兩者地價走勢基本一致。結(jié)果見圖表3、圖表4。注：以上地價指數(shù)為環(huán)比地價指數(shù),第一季度基期為2008年12月3

5、1日,第二季度基期為2009年3月31日,第三季度基期為2009年6月30日,第四季度基期為2009年9月30日。圖表3 2009年江蘇省季度城市地價指數(shù)示意圖表注：以上地價指數(shù)為環(huán)比地價指數(shù),上半年基期為2008年12月31日,下半年基期為2009年6月30日。圖表4 2009年江蘇省半年度城市地價指數(shù)示意圖表2.江蘇省三大區(qū)域城市地價狀況2009年度蘇南、蘇中、蘇北三大區(qū)域的城市地 價水平在地域空間上繼續(xù)保持南高北低的梯度分布格局，蘇南最高，蘇北最低。和全省地價水平對比來看，在綜合地價和商業(yè)、工業(yè)用地地價上，只有蘇南高于全省 平均水平；而在住宅用地地價上，只有蘇北低于全省平均水平。從地價漲

6、幅來看，蘇南地區(qū)綜合地價增長率在三大區(qū)域中最高，為8.82%；其中商業(yè)、住宅和工 業(yè)用地地價增長率分別為8.91%、13.37%和0.89%，均位于三大區(qū)域首位。蘇中地區(qū)本年度綜合地價增長率為7.87%，與2008年度相比增加 了6.76個百分點；其中住宅、工業(yè)用地地價增長率分別為10.81%、0.67%，漲幅僅次于蘇南地區(qū)；商業(yè)用地地價增長率為7.19%，位于三大區(qū)域 末位。蘇北地區(qū)本年度綜合地價增長率為6.79%；其中商業(yè)用地地價增長率為7.64%，漲幅在三大區(qū)域中居中；住宅和工業(yè)用地地價增長率分別為 10.34%、0.63%，漲幅在三大區(qū)域中相對最小。結(jié)果見圖表5、圖表6。圖表5 200

7、9年度江蘇省三大區(qū)域城市地價水平示意圖表注：地價指數(shù)以2008年12月31日為基期。圖表6 2009年度江蘇省三大區(qū)域城市地價指數(shù)示意圖表從地價季度走勢來看，蘇南和蘇中地區(qū)由于商業(yè)和 住宅地價走低的影響，一季度綜合地價增長率都為負，分別為-0.07和-0.32，從二季度開始，地價逐季度上漲，其中二季度漲幅較小，四季度漲幅最 大，三季度地價漲幅略小于四季度。蘇北地區(qū)四個季度地價均環(huán)比上漲，但一季度地價漲幅微小，綜合地價增長率僅為0.13，地價漲幅較快也是在三、四季 度。從地價半年度走勢來看，三大區(qū)域較為一致，上半年地價漲幅都很小，下半年地價漲幅都較大。其中，上半年蘇北地區(qū)綜合地價增長率最高，為0

8、.62；下 半年蘇南地區(qū)綜合地價增長率最高，為8.42。在各類用途中，上半年商業(yè)用地地價漲幅最高的為蘇北地區(qū)，住宅和工業(yè)用地地價漲幅最高的均為蘇中地區(qū)；下 半年各用途用地地價漲幅最高的均為蘇南地區(qū)。結(jié)果見圖表7至圖表12。圖表7 2009年江蘇省蘇南地區(qū)季度城市地價指數(shù)示意圖表圖表8 2009年江蘇省蘇中地區(qū)季度城市地價指數(shù)示意圖表圖表9 2009年江蘇省蘇北地區(qū)季度城市地價指數(shù)示意圖表圖表10 2009年江蘇省蘇南地區(qū)半年度城市地價指數(shù)示意圖表圖表11 2009年江蘇省蘇中地區(qū)半年度城市地價指數(shù)示意圖表圖表12 2009年江蘇省蘇北地區(qū)半年度城市地價指數(shù)示意圖表3.江蘇省省轄市市區(qū)地價狀況各

9、省轄市市區(qū)比較來看，在地價水平方面，2009年度南京市市區(qū)的商業(yè)、住宅用地地價均位于全省首 位；蘇州市市區(qū)的工業(yè)用地地價為全省最高；宿遷市市區(qū)的各用途地價水平均為全省最低。在地價增長率方面，無錫市市區(qū)的商業(yè)用地地價增長率為11.08%、 工業(yè)用地地價增長率為2.02%，鹽城市市區(qū)的住宅用地地價增長率為18.24%，分別位于各用途用地地價漲幅首位；連云港市市區(qū)的商業(yè)用地、住宅用地地 價增長率分別為2.32%、5.91%，均位于各省轄市市區(qū)末位；工業(yè)用地地價增長率最低的為蘇州市市區(qū)，漲幅為-0.56%，是省轄市市區(qū)中工業(yè)用地地 價唯一下降的地區(qū)。結(jié)果見圖表9、圖表10。表9 2009年度江蘇省省轄

10、市市區(qū)地價水平表 單位：元/m2用途城市名稱商業(yè)住宅工業(yè)南京市43353149513無錫市37741965501徐州市16651185333常州市31141621484蘇州市43152315592南通市23051610462連云港市1081826297淮安市1260803343鹽城市1293939298揚州市20011421373鎮(zhèn)江市19011324433泰州遷市1064678248圖9 2009年度江蘇省省轄市市區(qū)地價水平示意圖表10 2009年度江蘇省省轄市市區(qū)地價指數(shù)表 用途城市名稱商業(yè)住宅工業(yè)南京市110.15116.64100.42無錫市111.08114

11、.29102.02徐州市106.34108.55100.69常州市105.77107.59100.20蘇州市107.58111.5099.44南通市105.84112.50101.30連云港市102.32105.91100.21淮安市108.60113.77100.47鹽城市107.95118.24100.01揚州市107.42108.77100.45鎮(zhèn)江市106.98110.74101.17泰州市110.35115.09101.46宿遷市109.34111.16100.50注：地價指數(shù)以2008年12月31日為基期。圖10 2009年度江蘇省省轄市市區(qū)地價指數(shù)示意圖三、2009年度江蘇省城市

12、地價變化分析1.江蘇省地價總體變化分析2009年度全省地價增長按季度遞增，上半年地 價增長較為平穩(wěn)，而下半年地價漲幅較大。2009年上半年在全省經(jīng)濟企穩(wěn)、利好政策措施出臺、需求增長的基礎上，全省房地產(chǎn)市場逐步回暖，土地需求增加， 土地市場逐步復蘇，扭轉(zhuǎn)了2008年下半年以來地價下降局面，地價呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。下半年全省經(jīng)濟明顯企穩(wěn)，貨幣流動性過剩，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，投資性需求明顯增強，房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，房價快速上漲。受其影響，土地市場也迅速升溫，住宅用地需求明顯增強，住宅用地地價由一、二季度的平穩(wěn)，轉(zhuǎn)向下半年的大幅增長。在全省商業(yè)、住宅用地地價季度變動較快的同時，工業(yè)用地由于供需機制的特殊

13、性，其地價變化各季度保持平穩(wěn)。2.江蘇省三大區(qū)域城市地價變化分析2009年度蘇南地區(qū)房地產(chǎn)市場反映靈敏，房地 產(chǎn)回暖較早，房價上漲速度快，導致地價大幅上漲。蘇北地區(qū)房地產(chǎn)市場反映速度稍滯后于蘇南、蘇中地區(qū)，房價溫和上漲，導致地價上漲幅度小于蘇南、蘇中地 區(qū)。在年內(nèi)地價變化中，蘇北地區(qū)房地產(chǎn)市場受國際金融危機影響相對較小，上半年地價平穩(wěn)增長，略快于蘇中、蘇南地區(qū)，相對而言蘇南、蘇中地區(qū)受國際金融危 機影響較大，上半年第一季度地價依然為負增長，雖然第二季度地價增長都高于蘇北地區(qū)，但總體上上半年地價增長落后于蘇北地區(qū)。3.江蘇省省轄市市域、市區(qū)地價變化分析地價漲幅最高地區(qū)分析我所居住的鹽城市是本年度

14、市區(qū)住宅用地價格漲幅最大的城市，主要原因是經(jīng)濟復蘇在鹽城市市區(qū)房地產(chǎn)市場上得到了充分體現(xiàn)，房價漲勢迅猛，土地市場也迅速升溫；同時，沿海開發(fā)也對地價上漲起到了一定的拉動作用。而年度商業(yè)、工業(yè)用地地價漲幅均最大的是無錫市市區(qū)和市域，主要原因是隨著下半年房地產(chǎn)市場迅速升溫，無錫市雖加大土地供應量，但以住宅用地為主，商業(yè)用地供不應求，地價漲幅較大。年度市域住宅用地價格漲幅最大的為南京市。一方面，南京市房產(chǎn)市場于3月起回暖，5、6月份始改善型需求和投資型需求陸續(xù)入市，同時部分板塊房源量不足，導致商品住宅供不應求，銷售量持續(xù)上 漲，房價不斷上揚。另一方面，隨著地鐵延伸線、過江隧道、快速干道等交通設施的建設

15、以及商業(yè)、教育等公共設施的完備，南京新三區(qū)和郊縣生活便利度明顯改 善，更多的購房者特別是投資者關注這些區(qū)域，進一步加速了城郊房地產(chǎn)市場的升溫。因此本年度整個南京市市域的住宅房價都有大幅抬升，這促使土地需求增加、 地價抬升。地價漲幅最低地區(qū)分析年度市區(qū)和市域商業(yè)、住宅用地地價漲幅最低的均為連云港市。在全省房地產(chǎn)市場迅速升溫的大背景下，連云港房地產(chǎn)市場也逐漸活躍，但作為蘇北中等城市，房地產(chǎn)市場的反映速度稍稍滯后于其它城市， 全年房價總體漲幅相對稍低于全省其它地區(qū)。受房地產(chǎn)市場的影響，土地需求增加，但地價競爭性不強，土地一級市場中地塊多以底價成交。年度市域工業(yè)用地地價漲幅最低的為宿遷市，主要因為宿遷

16、市所轄2區(qū)3縣中的泗洪縣和泗陽縣從2009年1月1日起，土地等別降至十三等，其工業(yè)用地出讓最低價標準也有一定幅度下調(diào)，城市低級別 區(qū)域工業(yè)出讓地價受影響程度較大，使得全縣和宿遷市市域工業(yè)用地地價總體水平漲幅較小。2009年度市區(qū)工業(yè)用地價格漲幅最小的為蘇州市，主要是由于蘇州市區(qū)工業(yè)用地供應主要集中在遠郊地區(qū)，工業(yè)用地采用掛牌形式后，價格保持穩(wěn)定，蘇州古城區(qū)及周邊的新區(qū)、吳中、相城區(qū)等，工業(yè)用地供應 非常少，同時現(xiàn)有的工業(yè)企業(yè)正逐步退出這些區(qū)域，導致了這些區(qū)域工業(yè)用地價格略有回落，但總體上基本保持了穩(wěn)定的態(tài)勢。四、鹽城市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況因為公司所處位置，關于當?shù)氐姆慨a(chǎn)情況則更為具體，先整理如下

17、：1、總體概況房地產(chǎn)業(yè)成為拉動地方經(jīng)濟增長的重要力量。我市地處江淮平原東部的黃海之濱，浦東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長三角州輻射區(qū)內(nèi)。市區(qū)由亭湖區(qū)、鹽都區(qū)、開發(fā)區(qū)組成。規(guī)劃范圍為東至沿海高速、南至徐淮鹽高速、西至寧靖鹽高速、北至寧靖鹽高速北連接線的環(huán)城高速公路以內(nèi)。傳統(tǒng)中的市區(qū)經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)為主，是著名的“魚米之鄉(xiāng)”。隨著改革開放的深入，經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，市區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。2009年三次產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重為10:54.5:35.5，呈現(xiàn)出“二、三、一”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)態(tài)勢。市區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了全市經(jīng)濟的發(fā)展。至2009年底，市區(qū)建成區(qū)面積達80平方

18、公里，實有房屋建筑面積3717.06萬平方米，其中住宅3188.81萬平方米，成套住宅建筑面積2514.13萬平方米、計28.5萬套?，F(xiàn)有居住人口101.26萬人，計34.15萬戶。“十一五”期末，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)從68個增加到216個；從業(yè)人員從0.12萬人增加到1.35萬人；竣工房屋面積從85.4萬平方米增加到167.5萬平方米；商品房銷售額從15.3億元增加到84.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資從24.8億元增加到69.3億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重從14.7%增加到14.9%；房地產(chǎn)增加值從9.93億元增加到27.5億元，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重從3.6%增加到5.2%。全市

19、城市化率從41.8%增加到46.3%（2009年亭湖區(qū)城市化率達80.48%，鹽都區(qū)達47.45%）。市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對全市經(jīng)濟社會的發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用城鎮(zhèn)居民的住房條件和居住環(huán)境得到極大改善。房地產(chǎn)開發(fā)帶動了城市基礎設施建設，擴大了城市規(guī)模。我市每年政府投資用于城市基礎設施建設的財政資金中，約有70%以上來源于房地產(chǎn)開發(fā)。市政基礎設施條件不斷完善，城南新區(qū)、海鹽歷史文化風貌區(qū)及文化、體育科技場館等一批公共設施相繼開發(fā)建設、市中心城區(qū)的改造與房地產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展作用明顯。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展加快了舊城改造的步伐，城市面貌日新月異。十一五”期末，市區(qū)國有土地房屋拆遷建筑面積達360萬余平

20、方米左右，近6萬多戶拆遷戶遷入新居，市區(qū)人均住房建筑面積從24.98平方米增加到31.49平方米（全面小康標準為30平方米/人）。在積極增加住宅供應數(shù)量的同時，更加注重住宅品質(zhì)的提高，通過實施建設生態(tài)、綠色城市戰(zhàn)略，提高了我市住宅建設和管理的總體水平。2、房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)完成投資逐年增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2006年的36.3億元到2009年的69億元，增長了90.08 %；其中住宅開發(fā)投資額從2006年的27.3億元到2009年的51.2億元，增長了87.55%。房屋施工面積和竣工面積逐年增加。房屋施工面積從從2006年的293.9萬平方米提高到2009年的431萬平方米，增

21、長46.65%。其中住宅施工面積從2006年的254.7萬平方米提高到2009年的369.8 萬平方米，增長45.19%。房屋竣工面積從2006年的140.2萬平方米提高到2009年的169.3萬平方米，增長20.76%。其中住宅竣工面積從2006年的131.1萬平方米提高到2009年的135.4萬平方米，增長 3.28%。商品房市場供銷兩旺，二手房市場交易活躍。商品房上市面積從2006年的210.51萬平方米提高到2009年的278.58萬平方米，增長32.33%。其中商品住房上市面積從2006年的182萬平方米提高到2009年的211.83萬平方米，增長16.4%。商品房銷售面積從2006

22、年的175.84萬平方米提高到2009年的284.25萬平方米，增長61.65%。其中商品住房銷售面積從2006年的163.5萬平方米提高到2009年的241.69萬平方米，增長47.82%。二手住房交易面積從2006年的13.59萬平方米提高到2009年的41.4萬平方米，增長204.6%。居民人均住房建筑面積穩(wěn)步增長。從2006年的25.32平方米提高到2009年的29.5平方米，增長16.51%。住房自有化率從2006年的81.5%提高到2009年的90.5%，增長9個百分點。住房成套率從2006年的62.5%提高到2009年的72.5%，增長10個百分點。3、住房保障力度進一步加大廉租

23、住房保障水平有所提高。按照國務院和省政府的要求，將全市廉租住房保障對象從城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。在經(jīng)濟適用住房或普通商品住房小區(qū)中新建或配建一批廉租住房用于實物配租?！笆晃濉逼谀袇^(qū)對人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的60%及人均住房建筑面積低于18平方米的低收入住房困難家庭提供了廉租住房保障，廉租住房保障實行租賃補貼和實物配租等方式，2008-2009年，實際解決了3398戶低收入住房困難家庭住房問題。政策保障性住房供應力度進一步加大?！笆晃濉逼陂g，積極落實土地劃撥、規(guī)費減免、信貸優(yōu)惠等國家已出臺的各項優(yōu)惠政策，建立和完善了政策性保障類住房建設標準和

24、驗收辦法。同時，加快經(jīng)濟適用住房建設，累計竣工面積約30.1萬平方米，向符合條件的城市低收入住房困難家庭公開銷售，解決了4010戶低收入住房困難家庭住房問題。加大了市區(qū)中低價位商品房建設力度，累計竣工面積約123.3萬平方米、13700套，增強了拆遷安置保障能力。對老、舊住宅小區(qū)綜合整治和易淹片區(qū)進行改造。制訂危舊房改造、易淹片區(qū)改造、老舊住宅小區(qū)綜合整治年度實施計劃，以市場化運作和政府政策扶持相結(jié)合，對棚戶區(qū)、易淹片區(qū)和危舊房密集的地塊實施成片改造。加快老、舊住宅小區(qū)綜合整治步伐，切實改善老、舊小區(qū)居民的居住環(huán)境。4、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴大，企業(yè)呈多元化發(fā)展“十一五”期間，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有216家，從業(yè)人員13000余人。其中二級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)110家，三級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)106家，市區(qū)二級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)數(shù)量占市區(qū)全部開發(fā)企業(yè)的比例為50.9%；市區(qū)房地產(chǎn)中介機構(gòu)共有84家，其中，房地產(chǎn)評估機構(gòu)14家，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營的有70家，從業(yè)人員552多人；市區(qū)物業(yè)管理企業(yè)172家，7560名從業(yè)人員服務在全市各類小區(qū)中,在管房屋建筑面積1700萬平方米；市區(qū)房屋拆遷實施單位共有14家，持證上崗人員383人，直