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文檔簡介
1、房地產公司實習報告實習目的:通過房地產實習了解房地產行業(yè)和售樓的流程和操作,在這個基礎上把所學的營銷專業(yè)理論知識與實踐緊密結合起來,培養(yǎng)實際工作能力與分析能力,以達到學以致用的目的。實習時間:實習地點:我們的專業(yè)是工程管理,房地產是我們以后就業(yè)的主要方向之一,加上我倆對房地產十分地感興趣,所以我們 選擇了一個房地產信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀.房地產評估公司屬于房地產中介機構,是房地產開發(fā)商與消費者之間的橋梁,在這里實習會使我們得到更 好的鍛煉.而許多專家學者給房地產估價下了一個美妙的定義:房地產=科學+藝術.正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力,我們才能滿腔熱血的愛上房地 產估價這
2、一行業(yè),才能主動的才房地產的知識中自由的遨游!實習的一個月很快就要結束了,再回首這豐收的一個月,我們感到十分的欣慰,它使我們在實 踐中了解社會,讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識,也打開了視野,增長了見識,為我們即將走向社會打下堅實的基礎.為了表達自己收獲的喜悅, 我們將分開幾個部分講一下自己的感受,報告實習的情況!公司簡介主要業(yè)務公司特點及優(yōu)勢,公司具備的資質 【自己擴充】,靈敏可靠的信息來源,良好的信譽,雄厚的HYPERLINK /jishu/ t _blank技術力量 在實習中,我的工作主要是整理資料、圖紙與工地實習。在實習期間我接觸了大量的業(yè)內數據,并據此對09年度江蘇各市的地
3、價狀況進行了一定的分析,將在下一部分進行展示。二、2009年度江蘇省城市地價狀況1.江蘇省地價總體狀況2009年度我省城市的綜合地價為952元/m2,與2008年度相比增長7.84%,年度整體地 價水平由上年度的下跌轉為上漲,且漲幅較大。從不同用途看,商業(yè)用地平均地價為1478元/m2,與2008年度相比增長8.12%;住宅用地平均地價為 1011元/m2,與2008年度相比增長11.75%;工業(yè)用地平均地價為378元/m2,與2008年度相比增長0.71%。三類用地地價同時上漲, 其中住宅用地地價漲幅最大,商業(yè)用地地價次之,工業(yè)用地地價仍保持微漲趨勢。結果見圖表1、圖表2。 注:單位:元/m
4、2 ,下同;為成果公布需要,地價水平結果四舍五入取整,下同。圖表1 2000-2009年度江蘇省城市地價水平示意圖表圖表2 江蘇省城市地價指數示意圖表從季度分析來看,我省四個季度地價增長率逐季遞 增,一季度綜合地價增長率為-0.04,從二季度開始地價增長率由負轉正,三、四季度地價增長率漲幅明顯,四季度綜合地價增長率高達3.71。從半年 度分析來看,我省上半年地價略有增長,下半年地價增長較快,綜合地價增長率前后相差6.98個百分點。在各類用途中,住宅用地地價增長對綜合地價增長起主 導作用,兩者地價走勢基本一致。結果見圖表3、圖表4。注:以上地價指數為環(huán)比地價指數,第一季度基期為2008年12月3
5、1日,第二季度基期為2009年3月31日,第三季度基期為2009年6月30日,第四季度基期為2009年9月30日。圖表3 2009年江蘇省季度城市地價指數示意圖表注:以上地價指數為環(huán)比地價指數,上半年基期為2008年12月31日,下半年基期為2009年6月30日。圖表4 2009年江蘇省半年度城市地價指數示意圖表2.江蘇省三大區(qū)域城市地價狀況2009年度蘇南、蘇中、蘇北三大區(qū)域的城市地 價水平在地域空間上繼續(xù)保持南高北低的梯度分布格局,蘇南最高,蘇北最低。和全省地價水平對比來看,在綜合地價和商業(yè)、工業(yè)用地地價上,只有蘇南高于全省 平均水平;而在住宅用地地價上,只有蘇北低于全省平均水平。從地價漲
6、幅來看,蘇南地區(qū)綜合地價增長率在三大區(qū)域中最高,為8.82%;其中商業(yè)、住宅和工 業(yè)用地地價增長率分別為8.91%、13.37%和0.89%,均位于三大區(qū)域首位。蘇中地區(qū)本年度綜合地價增長率為7.87%,與2008年度相比增加 了6.76個百分點;其中住宅、工業(yè)用地地價增長率分別為10.81%、0.67%,漲幅僅次于蘇南地區(qū);商業(yè)用地地價增長率為7.19%,位于三大區(qū)域 末位。蘇北地區(qū)本年度綜合地價增長率為6.79%;其中商業(yè)用地地價增長率為7.64%,漲幅在三大區(qū)域中居中;住宅和工業(yè)用地地價增長率分別為 10.34%、0.63%,漲幅在三大區(qū)域中相對最小。結果見圖表5、圖表6。圖表5 200
7、9年度江蘇省三大區(qū)域城市地價水平示意圖表注:地價指數以2008年12月31日為基期。圖表6 2009年度江蘇省三大區(qū)域城市地價指數示意圖表從地價季度走勢來看,蘇南和蘇中地區(qū)由于商業(yè)和 住宅地價走低的影響,一季度綜合地價增長率都為負,分別為-0.07和-0.32,從二季度開始,地價逐季度上漲,其中二季度漲幅較小,四季度漲幅最 大,三季度地價漲幅略小于四季度。蘇北地區(qū)四個季度地價均環(huán)比上漲,但一季度地價漲幅微小,綜合地價增長率僅為0.13,地價漲幅較快也是在三、四季 度。從地價半年度走勢來看,三大區(qū)域較為一致,上半年地價漲幅都很小,下半年地價漲幅都較大。其中,上半年蘇北地區(qū)綜合地價增長率最高,為0
8、.62;下 半年蘇南地區(qū)綜合地價增長率最高,為8.42。在各類用途中,上半年商業(yè)用地地價漲幅最高的為蘇北地區(qū),住宅和工業(yè)用地地價漲幅最高的均為蘇中地區(qū);下 半年各用途用地地價漲幅最高的均為蘇南地區(qū)。結果見圖表7至圖表12。圖表7 2009年江蘇省蘇南地區(qū)季度城市地價指數示意圖表圖表8 2009年江蘇省蘇中地區(qū)季度城市地價指數示意圖表圖表9 2009年江蘇省蘇北地區(qū)季度城市地價指數示意圖表圖表10 2009年江蘇省蘇南地區(qū)半年度城市地價指數示意圖表圖表11 2009年江蘇省蘇中地區(qū)半年度城市地價指數示意圖表圖表12 2009年江蘇省蘇北地區(qū)半年度城市地價指數示意圖表3.江蘇省省轄市市區(qū)地價狀況各
9、省轄市市區(qū)比較來看,在地價水平方面,2009年度南京市市區(qū)的商業(yè)、住宅用地地價均位于全省首 位;蘇州市市區(qū)的工業(yè)用地地價為全省最高;宿遷市市區(qū)的各用途地價水平均為全省最低。在地價增長率方面,無錫市市區(qū)的商業(yè)用地地價增長率為11.08%、 工業(yè)用地地價增長率為2.02%,鹽城市市區(qū)的住宅用地地價增長率為18.24%,分別位于各用途用地地價漲幅首位;連云港市市區(qū)的商業(yè)用地、住宅用地地 價增長率分別為2.32%、5.91%,均位于各省轄市市區(qū)末位;工業(yè)用地地價增長率最低的為蘇州市市區(qū),漲幅為-0.56%,是省轄市市區(qū)中工業(yè)用地地 價唯一下降的地區(qū)。結果見圖表9、圖表10。表9 2009年度江蘇省省轄
10、市市區(qū)地價水平表 單位:元/m2用途城市名稱商業(yè)住宅工業(yè)南京市43353149513無錫市37741965501徐州市16651185333常州市31141621484蘇州市43152315592南通市23051610462連云港市1081826297淮安市1260803343鹽城市1293939298揚州市20011421373鎮(zhèn)江市19011324433泰州遷市1064678248圖9 2009年度江蘇省省轄市市區(qū)地價水平示意圖表10 2009年度江蘇省省轄市市區(qū)地價指數表 用途城市名稱商業(yè)住宅工業(yè)南京市110.15116.64100.42無錫市111.08114
11、.29102.02徐州市106.34108.55100.69常州市105.77107.59100.20蘇州市107.58111.5099.44南通市105.84112.50101.30連云港市102.32105.91100.21淮安市108.60113.77100.47鹽城市107.95118.24100.01揚州市107.42108.77100.45鎮(zhèn)江市106.98110.74101.17泰州市110.35115.09101.46宿遷市109.34111.16100.50注:地價指數以2008年12月31日為基期。圖10 2009年度江蘇省省轄市市區(qū)地價指數示意圖三、2009年度江蘇省城市
12、地價變化分析1.江蘇省地價總體變化分析2009年度全省地價增長按季度遞增,上半年地 價增長較為平穩(wěn),而下半年地價漲幅較大。2009年上半年在全省經濟企穩(wěn)、利好政策措施出臺、需求增長的基礎上,全省房地產市場逐步回暖,土地需求增加, 土地市場逐步復蘇,扭轉了2008年下半年以來地價下降局面,地價呈現平穩(wěn)態(tài)勢。下半年全省經濟明顯企穩(wěn),貨幣流動性過剩,大量資金涌入房地產市場,投資性需求明顯增強,房地產市場持續(xù)高溫,房價快速上漲。受其影響,土地市場也迅速升溫,住宅用地需求明顯增強,住宅用地地價由一、二季度的平穩(wěn),轉向下半年的大幅增長。在全省商業(yè)、住宅用地地價季度變動較快的同時,工業(yè)用地由于供需機制的特殊
13、性,其地價變化各季度保持平穩(wěn)。2.江蘇省三大區(qū)域城市地價變化分析2009年度蘇南地區(qū)房地產市場反映靈敏,房地 產回暖較早,房價上漲速度快,導致地價大幅上漲。蘇北地區(qū)房地產市場反映速度稍滯后于蘇南、蘇中地區(qū),房價溫和上漲,導致地價上漲幅度小于蘇南、蘇中地 區(qū)。在年內地價變化中,蘇北地區(qū)房地產市場受國際金融危機影響相對較小,上半年地價平穩(wěn)增長,略快于蘇中、蘇南地區(qū),相對而言蘇南、蘇中地區(qū)受國際金融危 機影響較大,上半年第一季度地價依然為負增長,雖然第二季度地價增長都高于蘇北地區(qū),但總體上上半年地價增長落后于蘇北地區(qū)。3.江蘇省省轄市市域、市區(qū)地價變化分析地價漲幅最高地區(qū)分析我所居住的鹽城市是本年度
14、市區(qū)住宅用地價格漲幅最大的城市,主要原因是經濟復蘇在鹽城市市區(qū)房地產市場上得到了充分體現,房價漲勢迅猛,土地市場也迅速升溫;同時,沿海開發(fā)也對地價上漲起到了一定的拉動作用。而年度商業(yè)、工業(yè)用地地價漲幅均最大的是無錫市市區(qū)和市域,主要原因是隨著下半年房地產市場迅速升溫,無錫市雖加大土地供應量,但以住宅用地為主,商業(yè)用地供不應求,地價漲幅較大。年度市域住宅用地價格漲幅最大的為南京市。一方面,南京市房產市場于3月起回暖,5、6月份始改善型需求和投資型需求陸續(xù)入市,同時部分板塊房源量不足,導致商品住宅供不應求,銷售量持續(xù)上 漲,房價不斷上揚。另一方面,隨著地鐵延伸線、過江隧道、快速干道等交通設施的建設
15、以及商業(yè)、教育等公共設施的完備,南京新三區(qū)和郊縣生活便利度明顯改 善,更多的購房者特別是投資者關注這些區(qū)域,進一步加速了城郊房地產市場的升溫。因此本年度整個南京市市域的住宅房價都有大幅抬升,這促使土地需求增加、 地價抬升。地價漲幅最低地區(qū)分析年度市區(qū)和市域商業(yè)、住宅用地地價漲幅最低的均為連云港市。在全省房地產市場迅速升溫的大背景下,連云港房地產市場也逐漸活躍,但作為蘇北中等城市,房地產市場的反映速度稍稍滯后于其它城市, 全年房價總體漲幅相對稍低于全省其它地區(qū)。受房地產市場的影響,土地需求增加,但地價競爭性不強,土地一級市場中地塊多以底價成交。年度市域工業(yè)用地地價漲幅最低的為宿遷市,主要因為宿遷
16、市所轄2區(qū)3縣中的泗洪縣和泗陽縣從2009年1月1日起,土地等別降至十三等,其工業(yè)用地出讓最低價標準也有一定幅度下調,城市低級別 區(qū)域工業(yè)出讓地價受影響程度較大,使得全縣和宿遷市市域工業(yè)用地地價總體水平漲幅較小。2009年度市區(qū)工業(yè)用地價格漲幅最小的為蘇州市,主要是由于蘇州市區(qū)工業(yè)用地供應主要集中在遠郊地區(qū),工業(yè)用地采用掛牌形式后,價格保持穩(wěn)定,蘇州古城區(qū)及周邊的新區(qū)、吳中、相城區(qū)等,工業(yè)用地供應 非常少,同時現有的工業(yè)企業(yè)正逐步退出這些區(qū)域,導致了這些區(qū)域工業(yè)用地價格略有回落,但總體上基本保持了穩(wěn)定的態(tài)勢。四、鹽城市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展狀況因為公司所處位置,關于當地的房產情況則更為具體,先整理如下
17、:1、總體概況房地產業(yè)成為拉動地方經濟增長的重要力量。我市地處江淮平原東部的黃海之濱,浦東經濟開發(fā)區(qū)、長三角州輻射區(qū)內。市區(qū)由亭湖區(qū)、鹽都區(qū)、開發(fā)區(qū)組成。規(guī)劃范圍為東至沿海高速、南至徐淮鹽高速、西至寧靖鹽高速、北至寧靖鹽高速北連接線的環(huán)城高速公路以內。傳統(tǒng)中的市區(qū)經濟以農業(yè)為主,是著名的“魚米之鄉(xiāng)”。隨著改革開放的深入,經濟的迅猛發(fā)展,市區(qū)的產業(yè)結構發(fā)生了很大的變化。2009年三次產業(yè)增加值在GDP中的比重為10:54.5:35.5,呈現出“二、三、一”產業(yè)結構態(tài)勢。市區(qū)房地產市場的發(fā)展,在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時,促進了全市經濟的發(fā)展。至2009年底,市區(qū)建成區(qū)面積達80平方
18、公里,實有房屋建筑面積3717.06萬平方米,其中住宅3188.81萬平方米,成套住宅建筑面積2514.13萬平方米、計28.5萬套?,F有居住人口101.26萬人,計34.15萬戶?!笆晃濉逼谀?,市區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)個數從68個增加到216個;從業(yè)人員從0.12萬人增加到1.35萬人;竣工房屋面積從85.4萬平方米增加到167.5萬平方米;商品房銷售額從15.3億元增加到84.2億元,房地產開發(fā)投資從24.8億元增加到69.3億元,房地產開發(fā)投資占全社會投資的比重從14.7%增加到14.9%;房地產增加值從9.93億元增加到27.5億元,房地產增加值占GDP的比重從3.6%增加到5.2%。全市
19、城市化率從41.8%增加到46.3%(2009年亭湖區(qū)城市化率達80.48%,鹽都區(qū)達47.45%)。市區(qū)房地產業(yè)的快速發(fā)展對全市經濟社會的發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用城鎮(zhèn)居民的住房條件和居住環(huán)境得到極大改善。房地產開發(fā)帶動了城市基礎設施建設,擴大了城市規(guī)模。我市每年政府投資用于城市基礎設施建設的財政資金中,約有70%以上來源于房地產開發(fā)。市政基礎設施條件不斷完善,城南新區(qū)、海鹽歷史文化風貌區(qū)及文化、體育科技場館等一批公共設施相繼開發(fā)建設、市中心城區(qū)的改造與房地產業(yè)互動發(fā)展作用明顯。房地產業(yè)的快速發(fā)展加快了舊城改造的步伐,城市面貌日新月異。十一五”期末,市區(qū)國有土地房屋拆遷建筑面積達360萬余平
20、方米左右,近6萬多戶拆遷戶遷入新居,市區(qū)人均住房建筑面積從24.98平方米增加到31.49平方米(全面小康標準為30平方米/人)。在積極增加住宅供應數量的同時,更加注重住宅品質的提高,通過實施建設生態(tài)、綠色城市戰(zhàn)略,提高了我市住宅建設和管理的總體水平。2、房地產市場持續(xù)健康發(fā)展房地產開發(fā)完成投資逐年增加。房地產開發(fā)投資額從2006年的36.3億元到2009年的69億元,增長了90.08 %;其中住宅開發(fā)投資額從2006年的27.3億元到2009年的51.2億元,增長了87.55%。房屋施工面積和竣工面積逐年增加。房屋施工面積從從2006年的293.9萬平方米提高到2009年的431萬平方米,增
21、長46.65%。其中住宅施工面積從2006年的254.7萬平方米提高到2009年的369.8 萬平方米,增長45.19%。房屋竣工面積從2006年的140.2萬平方米提高到2009年的169.3萬平方米,增長20.76%。其中住宅竣工面積從2006年的131.1萬平方米提高到2009年的135.4萬平方米,增長 3.28%。商品房市場供銷兩旺,二手房市場交易活躍。商品房上市面積從2006年的210.51萬平方米提高到2009年的278.58萬平方米,增長32.33%。其中商品住房上市面積從2006年的182萬平方米提高到2009年的211.83萬平方米,增長16.4%。商品房銷售面積從2006
22、年的175.84萬平方米提高到2009年的284.25萬平方米,增長61.65%。其中商品住房銷售面積從2006年的163.5萬平方米提高到2009年的241.69萬平方米,增長47.82%。二手住房交易面積從2006年的13.59萬平方米提高到2009年的41.4萬平方米,增長204.6%。居民人均住房建筑面積穩(wěn)步增長。從2006年的25.32平方米提高到2009年的29.5平方米,增長16.51%。住房自有化率從2006年的81.5%提高到2009年的90.5%,增長9個百分點。住房成套率從2006年的62.5%提高到2009年的72.5%,增長10個百分點。3、住房保障力度進一步加大廉租
23、住房保障水平有所提高。按照國務院和省政府的要求,將全市廉租住房保障對象從城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。在經濟適用住房或普通商品住房小區(qū)中新建或配建一批廉租住房用于實物配租?!笆晃濉逼谀袇^(qū)對人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的60%及人均住房建筑面積低于18平方米的低收入住房困難家庭提供了廉租住房保障,廉租住房保障實行租賃補貼和實物配租等方式,2008-2009年,實際解決了3398戶低收入住房困難家庭住房問題。政策保障性住房供應力度進一步加大?!笆晃濉逼陂g,積極落實土地劃撥、規(guī)費減免、信貸優(yōu)惠等國家已出臺的各項優(yōu)惠政策,建立和完善了政策性保障類住房建設標準和
24、驗收辦法。同時,加快經濟適用住房建設,累計竣工面積約30.1萬平方米,向符合條件的城市低收入住房困難家庭公開銷售,解決了4010戶低收入住房困難家庭住房問題。加大了市區(qū)中低價位商品房建設力度,累計竣工面積約123.3萬平方米、13700套,增強了拆遷安置保障能力。對老、舊住宅小區(qū)綜合整治和易淹片區(qū)進行改造。制訂危舊房改造、易淹片區(qū)改造、老舊住宅小區(qū)綜合整治年度實施計劃,以市場化運作和政府政策扶持相結合,對棚戶區(qū)、易淹片區(qū)和危舊房密集的地塊實施成片改造。加快老、舊住宅小區(qū)綜合整治步伐,切實改善老、舊小區(qū)居民的居住環(huán)境。4、房地產行業(yè)規(guī)模迅速擴大,企業(yè)呈多元化發(fā)展“十一五”期間,市區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)共有216家,從業(yè)人員13000余人。其中二級開發(fā)資質的企業(yè)110家,三級開發(fā)資質的企業(yè)106家,市區(qū)二級開發(fā)資質的企業(yè)數量占市區(qū)全部開發(fā)企業(yè)的比例為50.9%;市區(qū)房地產中介機構共有84家,其中,房地產評估機構14家,從事房地產經紀經營的有70家,從業(yè)人員552多人;市區(qū)物業(yè)管理企業(yè)172家,7560名從業(yè)人員服務在全市各類小區(qū)中,在管房屋建筑面積1700萬平方米;市區(qū)房屋拆遷實施單位共有14家,持證上崗人員383人,直
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