合肥房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范本

1、 . . 24/24房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 日期：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告本次市場調(diào)研的目的主要是了解的房地產(chǎn)市場的基本情況，為領導決策提供參考。我們此行拜訪了市國土局、規(guī)劃局、土地交易中心、房管局、統(tǒng)計局、包河區(qū)政府、市房地產(chǎn)協(xié)會等相關(guān)政府機構(gòu)和組織，同時還實地考察了當?shù)氐闹麡潜P，對市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀做了初步了解。市基本概況一）城市地理位置與環(huán)境是省省會，全省政治、經(jīng)濟、科教、文化、交通中心，位于中國中部，長江淮河之間，南接，具有承東啟西、貫通南北的重要地位。氣候溫和，四季分明，環(huán)境優(yōu)美，1992年，被授予全國首批“園林城市”稱號，1999年榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。同時是全國重要的科教基地，有

2、中國科技大學等30余所大專院校，智力資源在全國同類城市中名列前茅。目前全市總面積7266平方公里，其中市區(qū)面積596平方公里，建成區(qū)面積130多平方公里。二）行政劃分與人口經(jīng)過區(qū)劃調(diào)整，現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)。目前全市總?cè)丝?56.60萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口160.18萬人，市區(qū)人口155.87萬人。市經(jīng)濟發(fā)展狀況一）近年經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好，但地區(qū)生產(chǎn)總值依然較小2003年，在遭遇非典和嚴重自然災害等不利因素的沖擊下，市國民經(jīng)濟仍呈現(xiàn)出速度高、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢，綜合實力進一步增強，城鄉(xiāng)人民生活不斷改善，科技、教育和各項社會事業(yè)全面進步，地區(qū)生產(chǎn)總值達到歷史最高的4

3、77.8億元，按可比價格計算，比2002年增長13.3%。其中，從2000年至2003年，地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)增長，年平均增長率超過10%，根據(jù)相關(guān)部門預測，2004年地區(qū)生產(chǎn)總值預期增長在12.5%以上。根據(jù)全國35個大中城市的經(jīng)濟指標統(tǒng)計，2003年地區(qū)生產(chǎn)總值在全國35個大中城市（30個省會城市與、）中排名第28位，生產(chǎn)總值增長率排名第24位，位次比較靠后。橫向比較看，的經(jīng)濟總量較小、經(jīng)濟發(fā)展速度不快。二）人均GDP與居民可支配持續(xù)增長，但平均水平較低2003年，市人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人均年可支配收入等快速增長。橫向比較看，在全國35個大中城市中，其農(nóng)民人均純收入為32位，城鎮(zhèn)居民可支配收入為

4、第30位，位次都很靠后。從恩格爾系數(shù)（食物支出占消費總支出的比例）看，城鎮(zhèn)居民為42.6%，農(nóng)村居民為50.7%，表明的整體經(jīng)濟發(fā)展水平較低，人民生活水平比較落后，離小康生活（恩格爾系數(shù)在0.3左右）還有一定的距離。表一： 2003年市部分經(jīng)濟指標項目人均GDP（元）職工年人均工資（元）城市居民人均可支配收入（元）農(nóng)村人均年收入（元）數(shù)額105621390077852384同比增長13.89%16.4%9.0%7.0%房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境一）規(guī)房地產(chǎn)市場，嚴控房地產(chǎn)過熱的政策陸續(xù)出臺近年來，國家相關(guān)部門的規(guī)房地產(chǎn)業(yè)的政策陸續(xù)出臺，對土地市場、房產(chǎn)市場、物業(yè)管理、房屋拆遷、房地產(chǎn)金融等都做出了相

5、應的限制，希望能防患于未然，保證中國房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。同時，市相繼實施了這些法律法規(guī)，同時還修改并完善了市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定、閑置國有土地處置辦法等相關(guān)法規(guī)，建立了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案、完善了信息披露制度，進一步完善了房地產(chǎn)市場的規(guī)建設，保證了市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二）規(guī)和推進經(jīng)濟適用房建設，遏制經(jīng)濟適用房投機行為為保護低收入家庭，我市加大了對經(jīng)濟適用房建設的建設力度，同時為遏制經(jīng)濟適用房投機行為，市房管局將要針對已購經(jīng)濟適用房上市行為頒發(fā)新通知。通知將從兩方面遏制經(jīng)濟適用房的投機行為，一是規(guī)定已購經(jīng)濟適用住房在五年之不準按市場價出售，二是規(guī)定了按市場價出售的經(jīng)濟適用房要補交1

6、0%的綜合地價款。經(jīng)濟適用房開發(fā)和上市的規(guī)，有利于商品房的開發(fā)。三）積極鼓勵進行舊城區(qū)改造為加快城市危舊房改造進程，改善居民生活條件，美化城市環(huán)境，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，市政府發(fā)布了關(guān)于加強城市危舊房改造工作的通知。通知規(guī)定，危舊房改造項目的取得通過招標或掛牌的方式進行，用于異地安置的土地通過劃撥方式供應，同時還有減免報建費、免收散裝水泥發(fā)展基金，一次性契稅參照經(jīng)濟適用房政策，減收房屋維修基金，大市政配套由政府統(tǒng)一組織建設等政策方面的優(yōu)惠。四）政府積極推進住宅的產(chǎn)業(yè)化和智能化市編制了市居住小區(qū)智能化系統(tǒng)分類標準與功能配置大綱等文件，積極推進市住宅產(chǎn)業(yè)化和智能化，這將有利于提升當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的開發(fā)水

7、平。總的說來，政府正在積極的引導房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，力求打造一個透明和規(guī)房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境，有利于市場的公平競爭。特別值得注意的是，由于國家相關(guān)部委加大了對土地市場的監(jiān)管力度，目前的土地出讓控制比較嚴格，以低成本取得大規(guī)模土地在近幾年不大可能。同時，根據(jù)土地儲備中心戴主任的介紹，流轉(zhuǎn)土地不能改變用途，也不能改變土地性質(zhì)，不可以進行商品房開發(fā)。市城市發(fā)展規(guī)劃為保證市在2010年達到地區(qū)生產(chǎn)總值1000億元，市政府發(fā)布了市千億規(guī)劃綱要，力爭到2010年把該市建區(qū)面積擴大到280平方公里，人口增加到300萬。市正在實施“科教興市”、“城鎮(zhèn)化”、“經(jīng)濟國際化”、“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”四大戰(zhàn)略，著力建設

8、全省城郊型農(nóng)業(yè)示基地、國外重要的制造加工基地、國重要的高新技術(shù)研究和產(chǎn)業(yè)化基地和國最重要的旅游、文化和教育基地，朝著全面建設小康社會和現(xiàn)代化大城市的目標邁進。綱要指出，必須有創(chuàng)新的城市總體規(guī)劃，凸現(xiàn)園林城市特色和科教基地涵。在保持原有“扇葉型”城市結(jié)構(gòu)特色的同時向外擴展，建設“新扇葉”，逐步發(fā)展成為濱湖城市。城市建設的主要思想為：抓好政務文化新區(qū)、中央商務區(qū)和現(xiàn)代物流中心區(qū)建設，完善城市功能。優(yōu)化市域城鎮(zhèn)布局，形成以主城區(qū)為中心，店埠、上派、雙墩、義城為次中心，中心建制鎮(zhèn)為基礎，具有放射狀、開放型地域結(jié)構(gòu)形態(tài)的城鎮(zhèn)體系。在交通方面，到2010年前建成北外環(huán)高速路，建好寧西鐵路段，建設完善水路交

9、通，擴大運輸能力。研究實施機場搬遷。對于政務區(qū)和中央商務區(qū)，保證在2010年建成政務文化新區(qū)、中央商務區(qū)，并完善其功能，使之成為全市政治、文化、金融、經(jīng)貿(mào)、商務中心。對于物流新區(qū)工程。以新站綜合開發(fā)試驗區(qū)為重點區(qū)域建設完善現(xiàn)代物流區(qū)。到2010年，在新站區(qū)建成1個大規(guī)模的物流園區(qū)，在城區(qū)建設4個城域圍的物流中心，基本形成功能完善的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。對于綜合開發(fā)工程。應抓住國務院批準綜合治理規(guī)劃的機遇，加大環(huán)湖道路、湖岸崩塌治理、堤防加固等基礎設施投入。聯(lián)合周邊城市，共同搞好生態(tài)環(huán)境治理和旅游開發(fā)，逐步使環(huán)成為生態(tài)效益和經(jīng)濟效益俱佳的旅游度假區(qū)。目前，政務區(qū)全面啟動，區(qū)四橫（休寧路、東流路、祁門路、

10、習友路）三縱（圣泉路、懷寧路、潛山路）的交通體系已基本竣工，一系列市政工程開工建設，房地產(chǎn)更是搶先一步，綠地、奧園等率先開工，加快了政務區(qū)的成熟與發(fā)展，進一步拓寬了房地產(chǎn)發(fā)展的空間。房產(chǎn)市場分析一）房產(chǎn)市場發(fā)展過程從住房制度改革以來，的房地產(chǎn)市場一直呈理性、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。直到2003年，綠地、綠城市等地產(chǎn)巨頭相繼進入，的房地產(chǎn)市場也進入了高速發(fā)展的時期，從居住面積上看，居民住房條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)居民人均使用面積16.84平方米，農(nóng)村居民人均居住面積28.7平方米，比上年分別擴大4.6%和3.6%。從人均GDP看，目前人均GDP剛超過1000美元，根據(jù)國際慣例，表明其房地產(chǎn)市場正處于啟動期，后

11、期發(fā)展?jié)摿^大。二）房地產(chǎn)市場近期的變化趨勢近年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速從下圖看出，近四年來的房地產(chǎn)施工面積增幅較大，平均增幅達30.82%，特別是2003年較2002年增加47.41%，達到了歷史最高水平?？⒐っ娣e總體上也呈增長趨勢。商品房空置面積為62.06萬平方米，其中住宅空置達32.45平方米，分別比去年增加7.72%和8.78%，跟1999年的32.47萬平方米相比有較大的增長，也從一個方面反映出房地產(chǎn)市場在近年來的飛速發(fā)展。近四年，市固定資產(chǎn)投資平均增幅達26.15%，房地產(chǎn)投資的增副達63.88%，特別是在2003年，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資分別比上年增加51.25%和124.14%。

12、而房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也從2000年的17%提升到2003年的35%；具體數(shù)據(jù)如下圖所示：三）目前房產(chǎn)市場的發(fā)展狀況1.2003年市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)表四：2003年市商品房開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)項目開發(fā)投資額（億元）施工面積（萬M2）新開工面積（萬M2）竣工面積（萬M2）銷售面積（萬M2）銷售金額（億元）空置面積（萬M2）數(shù)額89.71071.71597.34369.3928468.0662.06比上年增長124.14%78.26%113.31%76.69%45.95%99.37%7.72%2003年市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較快發(fā)展勢頭，投資迅速增長，銷售面積和銷售金額都大幅增加，商品房銷售價格從199

13、8年的不足1500元/平方米，達到2003年的2300元/平方米，近幾年平均增長達15%。以上數(shù)據(jù)都表明，的房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展時期。市場以本地消費為主根據(jù)目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，市的商品房消費投機成分不大，主要仍以本地居民消費為主。其中很大部分本地人都已經(jīng)有了一套住房，但為了追求更好的居住環(huán)境等原因，傾向于二次置業(yè)，同時，由于城市化進程的加快，城鎮(zhèn)居民增加，也新增了消費需求。3、房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域2003年樓市全年在售建筑面積約700多萬平方米。其中，蜀山區(qū)占了五成，其他依次是瑤海區(qū)、廬陽區(qū)和包河區(qū)?？梢钥闯觯猩唐贩抗獏^(qū)域分布不均，新開發(fā)的商品住宅主要集中在城市的北、西、南邊，尤其以西南區(qū)域

14、為主，東部為老廠區(qū)，環(huán)境和公共服務配套等較差，商品房開發(fā)量、樓盤規(guī)模都相對較小。從樓盤的環(huán)間分布來看，目前在售樓盤主要分布在一二環(huán)之間，在2003年的144個在售樓盤中，近六成是分布在一、二環(huán)之間的，另外，一環(huán)之的樓盤數(shù)量占17%，二環(huán)之外的占32%，上升了10個百分點。一環(huán)和二環(huán)之間成為住宅項目開發(fā)的熱點區(qū)域?？偟目磥?，目前以馬路為軸線的城市東南上風口板塊，以路為軸線的高校學府區(qū)板塊，蜀山風景區(qū)板塊以與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大學城和新站開發(fā)區(qū)為熱點區(qū)域。4、物業(yè)類型以多層、小高層為主目前的住宅市場以多層為主，占開發(fā)總量的55%，（小）高層的供應占42%，（?。└邔幼≌氖袌龇诸~呈快速加大的趨勢。的別

15、墅市場供給明顯不足，占住宅開發(fā)總量的3%，僅有和莊、碧湖云溪、元一高爾夫等少數(shù)幾個以別墅為主的樓盤，整體供給量不大，樓盤品質(zhì)不高。表明緩的別墅發(fā)展水平不高平。在2003年市場上在售的項目中，有14%的樓盤都有別墅產(chǎn)品供應市場。值得注意的是，2003年新增別墅建筑面積在30萬平方米以上，供應量較之去年翻了幾倍，表明別墅市場預期較好。5、大社區(qū)逐漸成為主流2003年市在售住宅項目的平均規(guī)模為9.5萬平方米，與2002年相比有所增長。其中蜀山區(qū)的樓盤平均規(guī)模最大，在13萬平方米以上，遠遠高于其他三個區(qū)域，包河區(qū)的樓盤規(guī)模居中，而瑤海區(qū)和廬陽區(qū)樓盤平均規(guī)模偏小。同時，樓盤規(guī)模平均值的上升主要來源于個別

16、大盤的加入，總體來看，大部分樓盤的規(guī)模較小，在售樓盤中有1/3是3萬平方米以下的小盤，40萬平方米以上的大盤不足10家，只占了總量的5%，規(guī)模在20萬平方米以上的樓盤占了總量的13%，占比上升3個百分點。和2002年僅有10%的樓盤總規(guī)模在20萬平方米以上的情況相比，大盤數(shù)量的占比有明顯的增長，從區(qū)域看區(qū)可見，40萬平方米以上的大盤基本上都集中在了蜀山區(qū)，占了蜀山區(qū)樓盤總數(shù)量的1/10。其中，目前規(guī)模最大的是綠地集團開發(fā)的位于政務新區(qū)的國際花都，總開發(fā)量達70萬平方米。6、開發(fā)水平不斷提高隨著市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，、等地的房地產(chǎn)知名企業(yè)越來越多的進入房地產(chǎn)市場，并扮演著越來越重要的角色，外地企業(yè)

17、的進入，帶來了先進的開發(fā)理念，提高了房地產(chǎn)的開發(fā)水平。新建住宅小區(qū)正在從小規(guī)模向大社區(qū)轉(zhuǎn)變。一些規(guī)模大、配套齊全、新技術(shù)、新材料含量高的社區(qū)也在增加?？傮w來說，房地產(chǎn)品質(zhì)還有較大的提升空間。7、三房、兩房為主流戶型目前，市場主要以三房和兩房戶型為主。兩房面積集中在90-110平方米之間，三房面積集中在120-150平方米之間。從戶型創(chuàng)新來看，在市場，創(chuàng)新的戶型并不多。10.物業(yè)管理的消費者基本認可物業(yè)管理收費，目前的收費標準大致為：別墅1.5元/平方米以上，高層1-1.5元/平方米，多層0.7-1元/平方米， 四）目前與預期的房產(chǎn)市場供求分析目前，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，商品房開發(fā)量、銷

18、售量迅速增加，銷售價格也呈直線上升的趨勢。整體呈價增量升的態(tài)勢，后繼發(fā)展看好。從供給上看，目前的商品房供給從總量上看比較充足，但是別墅等高檔住宅供給明顯不足。同時從產(chǎn)品品質(zhì)看，規(guī)模大、配套齊、園林好的樓盤供給還是不足，存在結(jié)構(gòu)性的矛盾。加上國家已經(jīng)開支加強對土地供應的管理，從長遠看，供給將理性增加，同時在結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品品質(zhì)上都會有所調(diào)整。從需求上看，隨著國民經(jīng)濟的繼續(xù)向好，以與政府采取的一些刺激消費的法律法規(guī)的實施，城市化進程的加快、舊城改造的實施、城市人口的自然增加，對住房的有效需求會進一步放大。由此可以遇見，房地產(chǎn)市場的未來更加向好。土地市場的情況一）土地市場的交易方式目前，的土地市場比較規(guī)、

19、透明，對于國有的經(jīng)營性土地，一直采用公開的交易方式（拍賣、招標、掛牌等），而對于二級市場的土地，不一定要采用公開的交易方式。二）土地市場的價格水平目前的土地價格較低，根據(jù)2003年國有土地成交的情況看，成交土地的價格從10多萬元/畝到300多萬元/畝不等。整體上看，國有土地的平均成交價格為73.36萬元/畝。三）2003年一級土地市場的交易情況2003年，市級國有土地出讓56宗，總成交面積1889.25畝，總成交價款138595.7636萬元。從成交地塊面積上看，絕大部分成交地塊面積較小。在供給的土地中，超過50畝的地塊為8宗，總面積達1277.72534畝，占總成交面積的67.63%。另外，

20、2003年土地出讓單價最高的地塊為337萬元/畝，土地成交面積最大的地塊為243.63畝，土地總價最高為28971萬元。表二：2003年主要成交土地情況序號出讓方式土地座落土地面積（畝）成交單價（萬元/畝）總成交價（萬元）1拍賣長路11.953374027.94032拍賣太湖路北27.281253410.35883拍賣環(huán)湖東路243.6335.18551.413拍賣望江路170.4185417028971.15184拍賣望江路8.592342010.60四）2004年土地供應計劃2004年，擬推出經(jīng)營性地塊6476.77畝。其中，市區(qū)本級擬推出地塊13宗，共1966畝；政務文化新區(qū)擬推出地塊2

21、0宗，共1200畝；高新區(qū)擬推出地塊兩宗，共323畝；經(jīng)濟區(qū)擬推出地塊6宗，共453.77畝；新站區(qū)擬推出6宗，共734畝；另外肥東、肥西和長豐等郊縣擬推出約1800畝的土地。表三：2004年將推出的部分地塊序號項目名稱位置用地面積用途擬供應方式1望湖城包河大道西1000商住拍賣2中心儲備用地環(huán)湖東路西350住宅招標3恒通機械廠長江東路130商住拍賣4中心儲備用地洼路180綜合拍賣、掛牌5商、辦、住新站臨泉路400商、辦、住掛牌6七里塘生活小區(qū)新站七里塘250商、辦、住掛牌7住宅開發(fā)用地政務區(qū)圣泉路西145.487住宅拍賣房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平目前已經(jīng)有綠地、綠城、建設控股等外來企業(yè)進入房地產(chǎn)市

22、場，在一定程度上提升了的房地產(chǎn)開發(fā)水平，但大部分本土開發(fā)商的開發(fā)水平還是較低。從整體來看，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平明顯落后于、等較發(fā)達城市。一）當?shù)亻_發(fā)商情況截止到2003年，共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)545家，其中03年新成立125家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量迅速增加，但是房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不是特別充裕，大部分實力較差。目前主要的房地產(chǎn)企業(yè)有元一房地產(chǎn)、城市建設綜合開發(fā)集團、海恒發(fā)展、郵電物業(yè)、綠地置業(yè)、綠城、香怡等。二）主要中介公司情況目前的房地產(chǎn)中介公司主要以本土機構(gòu)為主，專業(yè)化程度等方面和等沿海城市差距較大，但是世聯(lián)等外地專業(yè)地產(chǎn)巨頭的觸角正慢慢的伸向了。三）房地產(chǎn)專業(yè)雜志在，目前有房地產(chǎn)開發(fā)和房地兩本房地產(chǎn)專業(yè)雜志，但是其專業(yè)水平不高，參考意義不大，從這方面，也折射出的房地產(chǎn)