基礎(chǔ)班馬兆瑞講義土地增值稅法

1、本章考點(diǎn)精講三、土地（）（一）納稅義務(wù)人不人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與企業(yè)；不論行業(yè)與部門(mén)。（二）征稅范圍（）1.基本征稅范圍征收的標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所有；土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)移；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入?！咎崾尽客恋氐恼鞫惙秶鷥H指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（二級(jí)市場(chǎng)）而不是出讓（一級(jí)市場(chǎng)）；轉(zhuǎn)讓的必須是國(guó)有土地使用權(quán)，不能是集體土地使用權(quán)；必須發(fā)生轉(zhuǎn)移；必須獲得收入（特殊情況除外）。2.特殊征稅范圍（）經(jīng)濟(jì)行為征免范圍的確認(rèn)征否繼承、贈(zèng)與（1）房地產(chǎn)的繼承（2）公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的（3）上述之外的贈(zèng)與（非公益性贈(zèng)與）抵押（1）在抵

2、押期間（2）抵押期滿不能償還，造成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的交換（1）之間互換房地產(chǎn)（2）個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)睾藢?shí)免征合作建房（1）自用暫免基本征稅范圍不屬于征稅范圍轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈(zèng)與地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租3.企業(yè)改制重組土地 政策非公司制企業(yè)整體改建為 公司或者， 公司（ 有限公司）整體改建為（ 公司）。對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地 。整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)

3、或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地 。、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地 。上述改制重組有關(guān)土地 政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

4、。企業(yè)在重組改制過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）管理部門(mén)批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）管理部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。（2）轉(zhuǎn)讓出租房地產(chǎn)的代建房行為重新評(píng)估【相關(guān)】關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)涉及的稅種：（1）在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，即未轉(zhuǎn)移的：涉及稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、（出租）、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等；（2）在不動(dòng)產(chǎn)流通環(huán)節(jié)，即發(fā)生轉(zhuǎn)移的

5、：涉及（出售）、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、土地、契稅、印花稅等?！纠} 1多選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地納稅義務(wù)人的有（）。A.轉(zhuǎn)讓閑置的事業(yè)B.轉(zhuǎn)讓辦公樓的外商投資企業(yè)C.轉(zhuǎn)讓我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)D.與某公司互換的集體企業(yè)【】ABCD【】土地的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的和個(gè)人，包括事業(yè)和企業(yè)?！纠} 2多選題】下列各項(xiàng)中，屬于土地征稅范圍的有（）。A.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)C.轉(zhuǎn)讓地上建筑物D.轉(zhuǎn)讓地上附著物【】ACD【】土地的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?！纠} 3多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)計(jì)算繳納土地的有（）。A.轉(zhuǎn)讓存量

6、房B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)（經(jīng)當(dāng)?shù)睾藢?shí)）C.所有人將房屋用于抵債的D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建造的商品房用于商業(yè)出租，不發(fā)生轉(zhuǎn)移的【】AC【】選項(xiàng) B：個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)睾藢?shí)，可以免征土地；選項(xiàng) D：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建造的商品房用于商業(yè)出租，不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不屬于土地征收范圍?！纠} 4多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)繳納土地的有（）。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其建造的商品房對(duì)外投資B.企業(yè)之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換的C.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)D.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地屬轉(zhuǎn)移的【】ABD【】、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地

7、、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地。（上述政策適用于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）【例題 5多選題】下列項(xiàng)目中，不征或免征（暫免）土地的有（）。A.按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)B.因國(guó)家建設(shè)需征用、收回的房地產(chǎn)C.因城市實(shí)施規(guī)劃的需要而搬遷，由自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的D.合作建房后按比例分房自用的【】ABCD【】選項(xiàng) A：屬于暫不征收；選項(xiàng) BC：屬于免征土地的范疇；選項(xiàng) D：屬于暫免征收土地的范疇?！纠} 6多選題】根據(jù)土地有關(guān)規(guī)定，下列業(yè)務(wù)屬于土地

8、征稅范圍的有（）。A.企業(yè)置換B.轉(zhuǎn)讓房屋所C.出讓國(guó)有土地使用權(quán) D.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)【】ABD【 】土地 是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物 的行為征稅，包括：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓、存量房地產(chǎn)的 、企業(yè)之間互換 ，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓，故選項(xiàng) ABD 正確?！纠} 7單選題】根據(jù)土地 相關(guān)規(guī)定，下列行為中，需要計(jì)算繳納土地 的是（ ）。將自己擁有的一套閑置的住房出租將自己的 無(wú)償贈(zèng)與自己的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股進(jìn)行對(duì)外投資 D.某企業(yè)通過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)將一套無(wú)償贈(zèng)與當(dāng)?shù)匾患腋＠麢C(jī)構(gòu)【】C【 】選項(xiàng) A： 將自己擁

9、有的一套閑置的住房出租， 權(quán)屬未發(fā)生改變，不繳納土地 ；選項(xiàng) B：個(gè)人將 無(wú)償贈(zèng)與直系親屬，不征收土地 ；選項(xiàng) D：符合條件的 公益性捐贈(zèng)，不征收土地 。（三）稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率（四）增值額的確定（） 增值額=應(yīng)入-扣除項(xiàng)目金額 1.應(yīng)入包括：貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。2.扣除項(xiàng)目金額（）A、新建房扣除項(xiàng)目（）（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括地價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用?！咎崾尽咳〉猛恋厥褂脵?quán)時(shí)繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，是扣除項(xiàng)目的組成部分。級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò) 50%的部分3002超過(guò) 50%至 100%的部分4053超過(guò) 100

10、%至 200%的部分50154超過(guò) 200%的部分6035【例題多選題】下列項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有（）。A.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.公共配套設(shè)施費(fèi)D.前期工程費(fèi)【】ABCD【】四個(gè)選項(xiàng)均符合。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除（）分兩種情況：能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi)【提示】利息扣除的限定：不超過(guò)同類同期利率，不包括加息、罰息。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?/p>

11、息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以內(nèi)全部使用自有，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民此前規(guī)定的比例執(zhí)行?！咎崾尽吭谟?jì)算土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，要按照標(biāo)準(zhǔn)扣除，而不按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，這是與企業(yè)所得稅稅前扣除的本質(zhì)區(qū)別。土地時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?！纠}單選題】企業(yè)在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。下列項(xiàng)目可以計(jì)入利息支出扣除的是（）。A.金融機(jī)構(gòu)加罰的利息超過(guò)期限

12、的利息部分超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息部分按照商業(yè)同類同期利率計(jì)算的利息金額【】D【 】在計(jì)算土地 扣除項(xiàng)目時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但不包括罰息、超過(guò) 期限的利息部分和超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息部分。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（）城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加（視同稅金）“兩稅兩費(fèi)”財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（）加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20%【提示】?jī)H適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)）。B、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目（存量房的扣除項(xiàng)目）取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括地價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用。

13、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新度折扣率?！咎崾尽磕攴莸拇_定：從購(gòu)房所載日期起至售房開(kāi)具之日止，每滿 12 個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿 12 個(gè)月但超過(guò) 6 個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但加計(jì) 5%的基數(shù)。具體情況扣除項(xiàng)目有評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格+取得土地使用權(quán)所支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新度折扣率無(wú)評(píng)估價(jià)有購(gòu)房記載的金額（1+5%年份）+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金（包含契稅）無(wú)評(píng)估價(jià)無(wú)購(gòu)房核定征收【考點(diǎn)小結(jié)】入中扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金或視同稅金扣除的有（）。教育費(fèi)附加城市建設(shè)稅 C.地方

14、教育附加 D.【】ABC【】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地時(shí)，允許從應(yīng)入中扣除的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金及及附加包括城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等?！纠} 2多選題】企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算土地時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額有（）。房屋及建筑物的原值取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款（不能提供已支付地價(jià)款的憑據(jù)）【例題 1多選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的土地時(shí)，允許從收轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目新建房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)支付的金額價(jià)+稅（契稅）+費(fèi)開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi)（2）（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）10%以內(nèi)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加加計(jì)扣除（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）20%（針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（有評(píng)估價(jià)格）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新度折扣率取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用