2021年物業(yè)管理師基本制度與政策考點(diǎn)知識歸納五

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師基本制度與政策考點(diǎn)知識歸納五 物業(yè)管理的市場化特征 1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演化導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演化 隨著社會生產(chǎn)力的進(jìn)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展的要求。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必定導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)全部關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)狀況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分全部，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并擔(dān)當(dāng)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同擔(dān)當(dāng)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)

2、的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的轉(zhuǎn)變。(像這樣的句子簡單抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。) 2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的打算，都必需取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋修理養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必需通過肯定的形式表達(dá)各自意愿，根據(jù)民主集中制原則，共同打算對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后托付物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主供應(yīng)管理與服務(wù)。 3.物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向托付專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理

3、，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必需通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在公平、自愿、等價有償、誠懇信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同商定的權(quán)利和義務(wù)。 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： 一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的仆人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必需依法得到愛護(hù)。 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必需納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主供應(yīng)哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何擔(dān)當(dāng)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，都必需在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確商定。 例題：物業(yè)管理活動的前提

4、條件是( C )。 A.社會化分工原則 B.專業(yè)原則 C.市場原則 D.標(biāo)準(zhǔn)化原則 4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)狀況比較簡潔，業(yè)主自身管理的狀況許多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采納物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有根據(jù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)章單獨(dú)核算自負(fù)盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍舊保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。 條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提

5、條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必需遵守市場規(guī)章。 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第2講講義 續(xù)前 (二) 條例調(diào)整的范圍 1.條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理供應(yīng)服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面的確存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然，條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通

6、過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求(其次十四條);同時條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項修理資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。 2.條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 條例確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將漸漸擴(kuò)大。假如條例只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要消失的物業(yè)管理活動將無法可依。這明顯不利于物業(yè)管理在我國的進(jìn)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟(jì)效益。 例題：下列關(guān)于物業(yè)管理條例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是( AD )(多選題) A.物業(yè)管理條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 B.物業(yè)管理條例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定 C.物業(yè)管理條例全部問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè) D.物業(yè)管理條例的適用范圍，既包