某地產(chǎn)公司2012品質(zhì)專題匯報

1、2012品質(zhì)專題匯報 產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命，它對企業(yè)的重要性不言而喻，每一個質(zhì)量缺陷都會給公司帶來難以估量的損失和浪費。我們希望通過本次匯報能讓全體員工對品質(zhì)工作的重要性有一個更加深刻的認(rèn)識和理解，并且在提高產(chǎn)品質(zhì)量節(jié)約成本方面做的更好。 品質(zhì)管理工作涵蓋了項目的全過程。從開工的前期準(zhǔn)備到產(chǎn)品的竣工交付，各個環(huán)節(jié)都會或多或少的出現(xiàn)質(zhì)量問題，我們將其歸納總結(jié)為三個重要環(huán)節(jié)：設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量、材料及承包商質(zhì)量。下面我們通過一些實際案例來加以分析。一、設(shè)計質(zhì)量 1，從化XXXX項目： 該項目占地650畝，2007年初簽定土地合同，各項設(shè)計合同總額約923.5萬元。但從07年到現(xiàn)在，由于設(shè)計變更、修

2、改增加的合同補(bǔ)充協(xié)議共9份，總額高達(dá)705萬（實際增加設(shè)計費用500萬），整個項目設(shè)計合同超過1600萬。 案例分析： 從這個案例可以看出需求的變化是導(dǎo)致設(shè)計調(diào)整的主要因素。每一次的變更似乎都是理由充分，不得不改。但更深層次的原因有兩方面：一、我們對市場需求、對產(chǎn)品定位的把握不夠準(zhǔn)確，沒有考慮充分就匆忙推進(jìn)，導(dǎo)致后續(xù)不斷修改；二、項目整體計劃執(zhí)行力不足，開盤時間一改再改，錯過市場機(jī)遇。為了適應(yīng)變化了的市場，只好調(diào)整產(chǎn)品需求，結(jié)果惡性循環(huán)，造成設(shè)計成本激增。 設(shè)計費用增加還只是看得見的部分，由此帶來融資成本的增加，管理成本的增加，還有項目延后等等損失更加難以估量。改進(jìn)建議：1、提高前期工作的準(zhǔn)確

3、性，對土地價值判研、市場需求、客戶分析等工作項要盡量做到細(xì)致入微，用數(shù)據(jù)分析代替主觀評價。一但決策，要堅定不移的執(zhí)行。2、加強(qiáng)項目計劃的執(zhí)行力，要有“打鈴交卷”的概念，以減少因市場變化造成的需求改變。2、江蘇XX項目案例1：XX項目1#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面（西座）修改原設(shè)計 B戶型作為項目中貨量最多的戶型，設(shè)計存在問題：1.進(jìn)入客廳的感覺不佳2.準(zhǔn)備偷面積的空間改造難度大3.改造后戶型空間仍不好1.使用空間較為歸整2.陽臺作為擴(kuò)大臥室的后備面積3.改造難度小。修改后實例1：XX項目一期地下室與與會所地下室相鄰處 地下車庫與會所地下室設(shè)通道相連，原意是解決會所的疏散問題，但是會增加施工難度和成本，經(jīng)審查

4、，取消此通道，疏散問題另外解決。 塔樓投影底下地下室的無用空間過多，應(yīng)盡量爭取不做地下室。地下室邊緣過于曲折增加成本，為了爭取規(guī)整空間安排生活水箱還另增大地下室面積，應(yīng)把生活水箱安排在別處。案例分析： 案例一，前期方案把關(guān)不嚴(yán)，從地區(qū)公司營銷部門到規(guī)劃設(shè)計管理中心都未能在方案階段檢查出這個問題。等設(shè)計單位完成施工圖后才發(fā)現(xiàn)。此時修改設(shè)計耗費較多財力和時間。 案例二，設(shè)計管理中間環(huán)節(jié)失控。集團(tuán)確認(rèn)的規(guī)劃和單體只是方案，地區(qū)公司在跟進(jìn)方案到施工圖這個過程中會遇到大量的技術(shù)問題。因此地區(qū)公司的設(shè)計管理者必須將我們的要求，（統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程做法實施細(xì)則等）及時準(zhǔn)確的傳遞給設(shè)計單位，對其的設(shè)計成果要認(rèn)

5、真審核。然而在這個項目里，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程做法實施細(xì)則都沒有及時報審，初步設(shè)計評審環(huán)節(jié)因資料不全，審批也未能起到應(yīng)有的作用。 上述變更增加設(shè)計修改費80萬元，出圖時間滯后2個月。 這個案例暴露出我們設(shè)計管理的缺位，不知大家是否注意到新的權(quán)責(zé)體系將施工圖環(huán)節(jié)的管理職能由規(guī)劃設(shè)計管理中心“備案”調(diào)整為“審批”，這與“集團(tuán)決策，二級公司經(jīng)營”這一發(fā)展方針是有相違背的，之所以這樣調(diào)也是目前的權(quán)宜之策。本來設(shè)計管理的初衷是集團(tuán)定好總體規(guī)劃、單體方案及主要材料，然后交由二級公司跟進(jìn)后續(xù)的初步設(shè)計及施工圖設(shè)計工作。這樣一是可以提高效率，二是要地區(qū)公司設(shè)計人員充分理解設(shè)計意圖，熟悉圖紙以便更好的服務(wù)現(xiàn)場。但

6、是，執(zhí)行情況并不理想，很多設(shè)計管理人員將自己當(dāng)成了二傳手，集團(tuán)定的規(guī)劃及方案轉(zhuǎn)手交給設(shè)計單位，設(shè)計單位做好的施工圖又轉(zhuǎn)手交給工程，監(jiān)督、審核的工作缺失，沒有盡到因盡的責(zé)任。加上中間流程的報審環(huán)節(jié)（如初步設(shè)計、專業(yè)方案）疏漏，導(dǎo)致許多問題在施工圖階段甚至到施工現(xiàn)場才被發(fā)現(xiàn)。后果就是增加設(shè)計修改費，延誤工期，甚至造成搶工影響質(zhì)量的情況。 改進(jìn)建議：1，集團(tuán)設(shè)計管理中心要加大方案及初步設(shè)計階段的審圖力度，地區(qū)公司設(shè)計管理部門在各階段報審時，文件深度要嚴(yán)格按照中心頒布的交付標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2，設(shè)計中心要主動跟蹤項目的設(shè)計進(jìn)度，提醒、督促各地區(qū)公司設(shè)計管理部門按要求報審。3，集團(tuán)設(shè)計管理中心要定期開展培訓(xùn)工作

7、，重點是對業(yè)已頒布的各項標(biāo)準(zhǔn)及工作指引的培訓(xùn)。提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平。3，集團(tuán)要重視設(shè)計管理部門關(guān)鍵崗位的人才引進(jìn)與培養(yǎng)。二、工程質(zhì)量案例1 XX0605地塊外墻石材采用瓷磚膠粘貼，預(yù)算價格為44萬，最后施工單位報結(jié)算價格為101萬。超出預(yù)算2倍還多。施工方案瓷磚膠用量為9/，但施工單位報結(jié)算是20/。經(jīng)現(xiàn)場查勘，發(fā)現(xiàn)瓷磚膠的粘貼厚度大大超標(biāo)。 正常粘膠厚度為46mm，實際現(xiàn)場粘膠厚度普遍為10mm，最厚的地方超過30mm。導(dǎo)致這個問題產(chǎn)生的原因是外墻找平層的平整度較差，我們的現(xiàn)場管理又沒有監(jiān)督施工方將這個問題整改，瓷磚膠充當(dāng)了找平作用，結(jié)果導(dǎo)致瓷磚膠用量嚴(yán)重超預(yù)算。增加成本50多萬。 案例2

8、 XXXXX別墅外墻開裂：原因是女兒墻結(jié)構(gòu)不按圖施工，沒有按設(shè)計要求做混凝土反坎，結(jié)果導(dǎo)致女兒墻普遍開裂滲漏；屋面整改后，外墻漆需重刷，因為成本的原因，我們只做了部分的翻新，最終花費39萬元。嚴(yán)重影響了產(chǎn)品的外觀效果，造成部分業(yè)主延遲收樓，對集團(tuán)的品牌也造成了一定的損害。案例分析： 這是一個較為典型的案例，施工企業(yè)犯的錯，損失還得由公司來承擔(dān)。 這件事責(zé)任判定簡單清晰，就是土建單位的責(zé)任。但在責(zé)任單位不愿承擔(dān)或者根本沒有能力承擔(dān)的情況下，我們就非常被動。我們給業(yè)主交樓是有時間承諾的，但責(zé)任方可以用各種借口無限期的拖延下去。為了信守承諾，我們只能額外付出。這個案例導(dǎo)致增加修改費用約39萬。 但是

9、我們回過頭反思，如果當(dāng)時我們的工程管理人員，品質(zhì)監(jiān)督人員及時發(fā)現(xiàn)了這個問題，并要求施工單位整改，這筆損失就不會發(fā)生。從這個角度來說，集團(tuán)這筆單不僅僅是替施工單位買的，還是替我們自己現(xiàn)場管理人員失職而買的！ 案例3 XXX項目樁基工程發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量事故。XXX項目人工挖孔樁在質(zhì)監(jiān)抽芯檢驗時發(fā)現(xiàn)，西面主樓局部區(qū)域共四根工程樁樁底的持力層巖樣與超前鉆資料嚴(yán)重不符，持力層未達(dá)到設(shè)計要求。最后通過局部加大承臺等技術(shù)措施來補(bǔ)救。造成直接經(jīng)濟(jì)損失約55萬元，工期延誤約40天。案例分析： 如同案例2，表面上看起來，這起質(zhì)量事故的主要責(zé)任人是鉆探單位，該單位管理不善，操作不規(guī)范，抽取巖樣及提供資料與實際嚴(yán)重不符是

10、最終導(dǎo)致事故的原因。但實際上是我們的監(jiān)管環(huán)節(jié)嚴(yán)重失職。按施工規(guī)程，人工挖孔樁挖至設(shè)計深度時需要組織樁孔驗收，合格后方能進(jìn)入下一個階段的施工。 顯然本案在這個環(huán)節(jié)出了問題，沒有發(fā)現(xiàn)實際現(xiàn)場與設(shè)計嚴(yán)重不符，結(jié)果導(dǎo)致現(xiàn)在的損失。值得慶幸的是質(zhì)監(jiān)站在抽芯檢測時發(fā)現(xiàn)了問題，我們還能采取補(bǔ)救措施。假如當(dāng)時沒有抽到這根有問題的樁，繼續(xù)施工下去，后果會是非?？膳碌?，損失將難以數(shù)計。 這樣的案例還有很多。我們現(xiàn)在有很多項目是采用監(jiān)理掛靠制度，施工單位的組織，施工質(zhì)量的監(jiān)管，都由我們自己來承擔(dān)。這就要求我們的工程管理者，品質(zhì)管理者都要遵守相關(guān)的制度與規(guī)程，嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)各項規(guī)定。時刻謹(jǐn)記肩上的責(zé)任，盡量避免這類錯誤

11、的發(fā)生。三、材料及承包商的質(zhì)量 案例1： XX0901XXX外墻壓頂石、窗臺石的材料選擇錯誤。 基于成本的考慮，設(shè)計當(dāng)時提出的需求是找一種盡可能便宜的黑色石材。經(jīng)過招標(biāo)部門比價后選擇了海南黑這種石材。結(jié)果安裝后不到一年，出現(xiàn)大面積變形、松動、開裂等現(xiàn)象，問題嚴(yán)重，需要全面更換。替代材料選用蒙古黑，更換材料費、拆除費、鋪裝費合計112.8萬元。不但沒有達(dá)到當(dāng)初節(jié)省成本的初衷，還增加了成本。 原因分析 造成這起事件的原因是設(shè)計不了解海南黑這種石材的特性，雖然也屬花崗巖，但這種石材結(jié)晶顆粒較粗，遇熱變形較大，以前多用于景觀鋪地，未曾大面積用于外墻裝飾。設(shè)計對此考慮不足，導(dǎo)致質(zhì)量問題發(fā)生。 案例2：X

12、X0901地塊別墅的入戶門在安裝不到一年的時間里，大面積開裂、脫皮。最后由廠家整改，增加費用10.9萬，原供貨安裝合同38萬。原因分析：入戶門的裝飾線條為中密度板，不適用于溫濕度變化較大及陽光直射的室外環(huán)境。這個問題是由于內(nèi)部溝通不到位，設(shè)計和招標(biāo)脫節(jié)造成的。設(shè)計只關(guān)注于門的款式、顏色沒有向招標(biāo)部門提供更具體的技術(shù)參數(shù)；招標(biāo)部門也疏忽了該門的使用環(huán)境與使用條件，招標(biāo)時只關(guān)注價格因素。結(jié)果沒省錢反而更加浪費。改進(jìn)建議： 1，今后在材料的選擇上應(yīng)做到盡量選用已經(jīng)使用過的，較為成熟的材料。這樣可以少交學(xué)費。 2，新材料在選用前，設(shè)計部門應(yīng)充分了解材料的性能、加工工藝及使用環(huán)境的要求。在提供招標(biāo)部門技

13、術(shù)要求時盡可能在圖紙材料說明中注明材料的工藝要求、使用環(huán)境以及相關(guān)技術(shù)參數(shù)。 3，嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)有關(guān)施工樣板先行的工作制度。設(shè)計中心的品質(zhì)管理部門今后也會加大這方面的管理力度，對于沒有做施工樣板就開工的項目會提出通報批評。案例3： 承包商質(zhì)量問題 XX大廈廣告工程招標(biāo)，有三家單位投標(biāo)，分別是廣州名臣廣告有限公司（單價800元/m2）；廣州很美公司（單價：1360元 / m2 ）；廣州藍(lán)朗公司（單價：1627元 / m2 ）。最后中標(biāo)單位是廣州名臣廣告有限公司。但該單位進(jìn)場后進(jìn)度緩慢，偷工減料，施工質(zhì)量較差，附圖顯示的鍍鋅底板厚度只有設(shè)計要求的一半。11年年5月底進(jìn)場，至12月下旬才勉強(qiáng)完成西面兩

14、幅廣告牌。實際耗時5個月。而北面廣告牌由其它單位制作，一個月就完成了。問題分析：1，我們在承包商選擇的時候，不僅僅要考慮價格因素，還應(yīng)了解其真實的技術(shù)力量和其誠信度。2，要由招標(biāo)及相關(guān)執(zhí)行部門認(rèn)真做好承包商、供應(yīng)商的評估工作。對那些誠實守信的承包商、供應(yīng)商應(yīng)該讓他們與企業(yè)共同成長，實現(xiàn)雙贏。 以上這些問題只是暴露出來的一小部分，還有很多未能一一羅列。這些問題給公司造成的損失巨大，令人心痛，這些本因是我們的利潤。希望全體員工，尤其是我們領(lǐng)導(dǎo)崗位的同志要提高對品質(zhì)管理工作的認(rèn)識，不要將品質(zhì)管理看成是對項目進(jìn)度、重要節(jié)點的制約因素。 目前品質(zhì)管理的具體工作已經(jīng)下放到各地區(qū)公司，品質(zhì)工作指引業(yè)已頒布，希望各地區(qū)公司嚴(yán)格遵照指引書的要求開展工作，每月按中心要求提交品質(zhì)工作報告，對于現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要及時、認(rèn)真的總結(jié)，嚴(yán)禁瞞報，漏報。中心將對各項目不定期抽檢，并將抽檢結(jié)果及整改意見報集團(tuán)運(yùn)營中心。希望各地區(qū)公司予以高度重視。今年設(shè)計管理中心對品質(zhì)管理的重點工作有以下幾項：1，對各地區(qū)品質(zhì)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平。2，根據(jù)各地區(qū)公司品質(zhì)管理的執(zhí)行情況修訂工作指引，完善各類模板及表格。3，根據(jù)各地區(qū)公司品質(zhì)工作的反饋及抽檢結(jié)果，每月做12個質(zhì)量問題的深度剖析，分析原因，提供解決方案。4，將重點部位及重要環(huán)節(jié)