商業(yè)銀行項(xiàng)目貸款評估概論

1、商業(yè)銀行項(xiàng)目貸款評估概論一、商業(yè)銀行項(xiàng)目貸款評估概述二、商業(yè)銀行項(xiàng)目貸款評估理論與理念三、商業(yè)銀行項(xiàng)目貸款評估實(shí)務(wù)1一、概述 1、國內(nèi)以項(xiàng)目公司承貸的項(xiàng)目貸款 與國際規(guī)范的項(xiàng)目融資的差別在國內(nèi)以項(xiàng)目公司承貸的項(xiàng)目貸款中，項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)缺乏嚴(yán)密的契約安排，缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，使得項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)未能實(shí)現(xiàn)在各參與方之間合理分配，項(xiàng)目相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)仍主要集中在項(xiàng)目公司。在規(guī)范的項(xiàng)目融資中，項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)是建立在嚴(yán)格的契約安排基礎(chǔ)上的。通過一系列嚴(yán)密的合同條款約定，使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散化，分別轉(zhuǎn)移給建設(shè)承包商（通過簽訂固定價(jià)格、固定日期的建設(shè)總承包合同）、運(yùn)營商（通過簽訂長期營運(yùn)和維護(hù)合同）、原料供應(yīng)商

2、（通過簽訂長期供貨合同）、產(chǎn)品購買方（通過簽訂照付不議（take-or-pay）合同）等，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在各參與方之間實(shí)現(xiàn)合理分擔(dān)，項(xiàng)目公司在一種相對確定的環(huán)境中運(yùn)營。項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制不同2在規(guī)范的項(xiàng)目融資中，融資銀行的大部分風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)期的，從而可通過進(jìn)入成本的方式予以補(bǔ)償。盡管融資方式為有限追索，但貸款人的利益通過交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)/權(quán)益的抵/質(zhì)押安排和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等措施保障，銀行是在一個相對確定的條件下進(jìn)行融資決策，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小。 在國內(nèi)以項(xiàng)目公司承貸的項(xiàng)目貸款中，與項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)仍留在項(xiàng)目公司，然后又通過融資安排將風(fēng)險(xiǎn)傳遞和轉(zhuǎn)嫁給銀行。而且，貸款期限越長，影響貸款正常償還的不確定性就越多。銀

3、行是在一個不確定性較大的條件下進(jìn)行融資決策，貸款保障措施較差，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不同32、固定資產(chǎn)貸款與項(xiàng)目融資 固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資的概念為加強(qiáng)固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理， 2009年07月，銀監(jiān)會相繼發(fā)布了固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法和項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引。固定資產(chǎn)貸款，是指貸款人向企（事）業(yè)法人或國家規(guī)定可以作為借款人的其他組織發(fā)放的，用于借款人固定資產(chǎn)投資的本外幣貸款?！肮潭ㄙY產(chǎn)投資”沿用了國家統(tǒng)計(jì)部門的口徑，包括: 基本建設(shè)投資 更新改造投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 其他固定資產(chǎn)投資4項(xiàng)目融資，是指符合以下特征的貸款： 1、貸款用途通常是用于建造一個或一組大型生產(chǎn)裝置、基礎(chǔ)

4、設(shè)施、房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他項(xiàng)目，包括對在建或已建項(xiàng)目的再融資。 2、借款人通常是為建設(shè)、經(jīng)營該項(xiàng)目或?yàn)樵擁?xiàng)目融資而專門組建的企事業(yè)法人，包括主要從事該項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營或融資的既有企事業(yè)法人。 3、還款資金來源主要依賴該項(xiàng)目產(chǎn)生的銷售收入、補(bǔ)貼收入或其他收入，一般不具備其他還款來源。項(xiàng)目融資是固定資產(chǎn)貸款的一種，但因?yàn)樗鼰o追索或有限追索的特征，銀監(jiān)會這次又從固定資產(chǎn)貸款中分離出來。因此，固定資產(chǎn)貸款所要求的項(xiàng)目審批手續(xù)、資本金制度、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，同樣適用于項(xiàng)目融資。5固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資與流動資金貸款：流動資金貸款（貿(mào)易融資）：主要滿足企業(yè)的簡單再生產(chǎn)。 1、針對交易環(huán)節(jié)的融資。 2、期限較短。

5、3、風(fēng)險(xiǎn)控制的要點(diǎn)是交易過程的物流、單據(jù)流和資金流。 4、具有自償性。固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資：主要滿足企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)。 1、針對固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的融資。 2、期限較長。 3、既要控制借款人的風(fēng)險(xiǎn)，又要控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 4、依靠資產(chǎn)（項(xiàng)目）創(chuàng)造的收益或借款人的綜合收益來進(jìn)行償還，具有較大的 不確定性。6 固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)固定資產(chǎn)投資本身是影響經(jīng)濟(jì)周期性波動的主要因素。由于項(xiàng)目建設(shè)到產(chǎn)生效益的時(shí)間較長，所以固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資的貸款期限一般也較長。國內(nèi)銀行通常對中長期貸款是持有直到到期，造成固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資往往要跨越一個甚至多個經(jīng)濟(jì)周期。由于經(jīng)濟(jì)周期性波動，往往導(dǎo)致項(xiàng)

6、目效益也呈周期性波動，從而使固定資產(chǎn)和項(xiàng)目融資的還款來源也呈現(xiàn)周期性波動的特點(diǎn)。7 固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資是最復(fù)雜的貸款品種 影響固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目效益和償債能力的因素是復(fù)雜的。 1、 宏觀因素：如經(jīng)濟(jì)周期、重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)能過剩、節(jié)能減排等。 2、微觀因素：如資金、技術(shù)、人才、管理等。 3、期限長準(zhǔn)確預(yù)期項(xiàng)目未來的效益和償債能力往往是比較困難的。 由于項(xiàng)目預(yù)期效益具有較大的不確定性，導(dǎo)致貸款判斷和決策的難度較大。 固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資是最復(fù)雜的貸款品種。 外部：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目需要履行核準(zhǔn)、用地、環(huán)評等一系列審批手續(xù)。 內(nèi)部：固定資產(chǎn)貸款和項(xiàng)目融資需要履行評估程序。83、 我國項(xiàng)目評估沿革 工程

7、可行性研究報(bào)告（預(yù)可研），有權(quán)部門的批復(fù)，初步設(shè)計(jì)， 施工圖及優(yōu)化。 有權(quán)部門批復(fù)前的中介機(jī)構(gòu)的評估，側(cè)重的是國民經(jīng)濟(jì)可行性。中國國際工程咨詢公司等 銀行貸款審查時(shí)的評估及測算，亞洲開發(fā)銀行 從銀行的角度，側(cè)重的是償債能力的評價(jià)。 客戶評級與債項(xiàng)評級9 二、項(xiàng)目貸款評估的理論與理念 10建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)償債能力評價(jià)是根據(jù)評估時(shí)點(diǎn)所掌握的客觀情況和信息條件，在合理設(shè)定未來情景和謹(jǐn)慎選取基礎(chǔ)參數(shù)的基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)金流預(yù)測，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)強(qiáng)度、項(xiàng)目償債能力、綜合償債能力等定量角度對借款人的現(xiàn)金流強(qiáng)度和還本付息能力作出的總體判斷?；痉椒ㄊ乾F(xiàn)金流預(yù)測?，F(xiàn)金流預(yù)測包括項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測和借款人綜合現(xiàn)金流

8、預(yù)測，其中項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測是項(xiàng)目財(cái)務(wù)強(qiáng)度和項(xiàng)目償債能力評價(jià)的基礎(chǔ)，綜合現(xiàn)金流預(yù)測是綜合償債能力評價(jià)的基礎(chǔ)。111、分類管理：評級理念、概率方法2、企業(yè)評價(jià)：杜邦分析、標(biāo)桿分析3、市場分析：行業(yè)生命周期、供需理論4、競爭分析：波特模型、SWOT分析5、價(jià)值預(yù)測：期權(quán)定價(jià)、折現(xiàn)現(xiàn)金流（違約率、損失率） （企業(yè)、區(qū)域、行業(yè)、財(cái)政） 結(jié)果/條件/過程12評級的公信力和影響力（希臘、西班牙主權(quán)評級例子）背景標(biāo)志性事件19世紀(jì)中葉美國鐵路產(chǎn)業(yè)空前發(fā)展1841年路易斯塔班建立第一個信用評級機(jī)構(gòu)。1849年紐約商業(yè)資信評估公司發(fā)表了第一本信用評級指南。19世紀(jì)末美國經(jīng)濟(jì)與債券市場快速發(fā)展1909年約翰穆迪在穆迪

9、鐵路投資分析一書中首先提出使用A、B、C等簡單的評級符號。1913年惠譽(yù)公司成立。1929年1932年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)美國資本市場受到嚴(yán)重沖擊，證券投資風(fēng)險(xiǎn)受到社會廣泛關(guān)注，信用評級成為債券投資和定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)模式。1941年 Standard與Poor合并為標(biāo)準(zhǔn)普爾。20世紀(jì)70年代美國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退“賓州中央鐵路公司倒債事件”等事件促使投資者更加注重信用評級的指導(dǎo)作用。1972 年以后美國之外的其他國家也開始陸續(xù)建立評級機(jī)構(gòu)。21世紀(jì)初修訂后的巴塞爾新資本協(xié)議提出銀行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)管理引入內(nèi)部評級方法和理念。13比較貸款評估客戶評級債項(xiàng)評級評價(jià)維度一維評價(jià)共同組成二維評級假設(shè)前提持續(xù)經(jīng)營違約清償評價(jià)對象

10、僅限于中長期項(xiàng)目貸款所有借款人各類信貸業(yè)務(wù)評價(jià)核心經(jīng)營性現(xiàn)金流的償債能力借款人違約概率（PD）特定債項(xiàng)違約損失率（LGD）主要依據(jù)借款人綜合實(shí)力評價(jià)，項(xiàng)目加建設(shè)、投籌、市場評價(jià)，現(xiàn)金流預(yù)測與償債能力評價(jià)，擔(dān)保能力評價(jià)。定量分析（約占整體權(quán)重70%以上）主要基于借款人歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，定性評價(jià)主要基于借款人競爭能力、管理水平、經(jīng)營狀況、信譽(yù)狀況與融資能力等。信貸產(chǎn)品類別、擔(dān)保結(jié)構(gòu)與擔(dān)保回收率、債務(wù)受償順序等。評價(jià)期間中長期(一般指貸款期內(nèi))短期（一般指一年內(nèi)）短期與中長期結(jié)合主要應(yīng)用貸款審批、專項(xiàng)授信決策依據(jù)客戶評級、債項(xiàng)評級調(diào)整依據(jù)客戶定位及信貸準(zhǔn)入（基礎(chǔ)應(yīng)用）擔(dān)?；厥章式y(tǒng)計(jì)與應(yīng)用（基礎(chǔ)應(yīng)用）風(fēng)險(xiǎn)

11、準(zhǔn)備金、經(jīng)濟(jì)資本計(jì)量、業(yè)績考核、產(chǎn)品定價(jià)（深度應(yīng)用）相互關(guān)系客戶評級結(jié)果是評估借款人評價(jià)重要參考依據(jù)。評估結(jié)果約占現(xiàn)行的新建項(xiàng)目法人客戶評級整體權(quán)重的40%以上。評估結(jié)果是債項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)定性調(diào)整的重要依據(jù)（K2）。相對弱點(diǎn)長期陷于具體項(xiàng)目評估實(shí)務(wù)，評估數(shù)據(jù)的系統(tǒng)化積累與整理統(tǒng)計(jì)相對薄弱，方法設(shè)計(jì)與參數(shù)管理尚未成為評估工作核心，評估成果應(yīng)用發(fā)掘廣度與深度欠缺。定量分析（約占整體權(quán)重70%以上）主要基于借款人歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，而國內(nèi)信用市場發(fā)展相對滯后、企業(yè)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行有待規(guī)范、企業(yè)信息透明度不夠的現(xiàn)狀，可能影響到評級結(jié)果的精確度。由于處置手段差異、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)困難、相關(guān)性復(fù)雜等諸多原因，計(jì)算違約損失率仍然是世

12、界性難題，世界領(lǐng)先銀行也大多停留在研究與積累階段，現(xiàn)階段債項(xiàng)評級結(jié)果的應(yīng)用效果受到客觀條件限制。違約樣本數(shù)據(jù)相對有限，“違約”與“損失”的定義難以有效統(tǒng)一；此外,缺乏對中長期項(xiàng)目貸款的項(xiàng)目特性與償債能力的直觀分析與風(fēng)險(xiǎn)揭示。中長期項(xiàng)目貸款評估的特點(diǎn)中長期項(xiàng)目貸款中的項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)貸款具備類似巴塞爾新資本協(xié)議定義“專業(yè)貸款”的特點(diǎn)，借款人評價(jià)與項(xiàng)目評價(jià)高度統(tǒng)一，因此評估階段對項(xiàng)目的深入分析及對償債的直接關(guān)注具有不可替代性。即使對于綜合法人而言，我行的中長期項(xiàng)目貸款大多體現(xiàn)“項(xiàng)目建成后對借款人現(xiàn)有運(yùn)營產(chǎn)生重大影響”的特點(diǎn)，因此僅僅依據(jù)借款人歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與經(jīng)營現(xiàn)狀得出的評價(jià)，不足以完整揭示借款人及

13、貸款未來存在的風(fēng)險(xiǎn)，因此評估對“新建項(xiàng)目對借款人重要影響”的關(guān)注和評價(jià)是客戶評級（基于客戶準(zhǔn)入時(shí)）與債項(xiàng)評級（基于債項(xiàng)違約后）的必要補(bǔ)充，同時(shí)客戶評級與債項(xiàng)評級中的專家判斷也離不開評估實(shí)踐的項(xiàng)目、市場、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)?？蛻粼u級與債項(xiàng)評級是在大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上的定位排序，優(yōu)勢在于評價(jià)相對風(fēng)險(xiǎn)；評估是對特定事實(shí)基礎(chǔ)的篩選、分析與判斷的過程控制，優(yōu)勢在于評價(jià)絕對風(fēng)險(xiǎn)。評估是評級的基礎(chǔ)和前提。14趨勢（預(yù)期水平）風(fēng)險(xiǎn)（預(yù)期不確定性）行業(yè)市場判斷企業(yè)現(xiàn)狀評價(jià)項(xiàng)目特征分析償債能力評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) （因素及程度）現(xiàn)金流預(yù)測額度合理性期限合理性利率風(fēng)險(xiǎn)度管理針對性風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力貸款建議方案評估基礎(chǔ)分析（客戶、項(xiàng)目、系

14、統(tǒng)）評估風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)（定量、定性）評估結(jié)論結(jié)構(gòu)（復(fù)雜程度）解構(gòu)重組估算的核心要素分析、核算、預(yù)測估算的基本原則合理性、配比性、一致性評價(jià)的核心要素分析、依據(jù)、觀點(diǎn)評價(jià)的基本原則獨(dú)立性、客觀性、謹(jǐn)慎性15違約概率 (PD)違約風(fēng)險(xiǎn)暴露 (EAD)違約損失率 (LGD)預(yù)期損失（EL）x=客戶評級授信審批及其它控制債項(xiàng)評級借款人評價(jià)項(xiàng)目評價(jià)測算現(xiàn)金流償債覆蓋率（第一還款）擔(dān)保評價(jià) (第二還款)建議貸款額度貸款期限參考專業(yè)貸款評估貸款風(fēng)險(xiǎn)等級客戶準(zhǔn)入敞口分類擔(dān)保價(jià)值資本結(jié)構(gòu)總量控制貸款條件項(xiàng)目貸款評估內(nèi)部評級：違約假設(shè)（逆向思維，以違約損失為研究對象） 貸款評估：經(jīng)營假設(shè)（正向思維，以償債能力為研究對象

15、）貸款評估與內(nèi)部評級法x16概率模型在風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量領(lǐng)域的應(yīng)用17三、項(xiàng)目貸款評估實(shí)務(wù) 1、借款人及股東評價(jià) 2、行業(yè)及市場評價(jià) 3、項(xiàng)目測算及評價(jià) 4、評估報(bào)告的應(yīng)用18、企業(yè)財(cái)務(wù)分解杜邦分析以盈利能力為中心的層層分解19企業(yè)深度比較：標(biāo)桿分析經(jīng)營成果比較管理過程比較發(fā)展條件比較發(fā)展目標(biāo)定位發(fā)展水平預(yù)測20行業(yè)技術(shù)迅速發(fā)展主導(dǎo)技術(shù)定型完善技術(shù)局部改進(jìn)領(lǐng)先者和少量跟隨者介入進(jìn)入者迅速增加行業(yè)內(nèi)企業(yè)相對穩(wěn)定企業(yè)逐漸退出行業(yè)技術(shù)醞釀突破早期發(fā)展時(shí)間衰退成熟迅速成長行業(yè)規(guī)模競爭態(tài)勢技術(shù)特征發(fā)展階段、行業(yè)基本判斷：生命周期21市場分析經(jīng)典：供需理論供大于求（投資）供需兩旺（中檔樓盤）供需平緩（高檔樓盤）供不

16、應(yīng)求（經(jīng)濟(jì)適用房）供給需求價(jià)格趨勢市場定位22競爭環(huán)境分析：五力模型23機(jī)會（1）項(xiàng)目所在的東二環(huán)西側(cè)整體改造將使得這一區(qū)域成為未來北京新的熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)域，聚集效應(yīng)明顯；（2）東直門立體交通樞紐建設(shè)將進(jìn)一步提升該區(qū)域的交通優(yōu)勢；（3）隨著中國“入世”政策的進(jìn)一步放開，在未來將吸引更多的中外企業(yè)的總部進(jìn)駐北京核心商務(wù)區(qū)域；（4）項(xiàng)目所在區(qū)域原有寫字樓相對投入使用的時(shí)間較早，目前新建寫字樓中自用的情況較多，新的頂級銷售物業(yè)的供應(yīng)仍然較為有限。優(yōu)勢（1）地理位置：位于東二環(huán)核心區(qū)域，交通及配套設(shè)施完善；（2）產(chǎn)品質(zhì)量：除滿足5A級智能化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)外，還耗資3000萬元增加了整棟樓宇的InterMobi

17、le無線寬帶綜合覆蓋系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)樓宇控制和綜合通信的全面高速無線傳輸，此外，4米的層高也是寫字樓項(xiàng)目中較為少見的。（3）物業(yè)定位：單體面積適中（2到3萬平方米）的三棟寫字樓便于整棟銷售，配套商業(yè)屬于該區(qū)域較為稀缺資源。威脅（1）國家新一輪宏觀政策調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)特別是寫字樓市場的影響尚不明確；（2）傳統(tǒng)的CBD核心商務(wù)區(qū)對本項(xiàng)目所在區(qū)域構(gòu)成的競爭；（3）項(xiàng)目銷售期內(nèi)存在部分其他同類樓盤的競爭。劣勢（1）目前北京寫字樓的購買者以國內(nèi)大中型國企為主，而大部分外企還是以租賃辦公為主，因此該項(xiàng)目的客戶范圍在一定程度上較窄，需要更為精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶定位與配套營銷方案；（2）該項(xiàng)目寫字樓、商場都以整體銷售為主

18、，對銷售對象的選擇如果不當(dāng)在一定程度上將影響物業(yè)的整體品質(zhì)。發(fā)展?jié)摿φ雇篠WOT分析24、項(xiàng)目測算與評價(jià)（一）償債能力評價(jià)指標(biāo)（二）測算表邏輯關(guān)系（三）分項(xiàng)測算要點(diǎn)（四）計(jì)算期與折現(xiàn)率（五）預(yù)測中的假設(shè)與平衡（六）不確定性的補(bǔ)充度量25企業(yè)（項(xiàng)目）折現(xiàn)現(xiàn)金流只依賴于現(xiàn)金流入、流出，不需要研究基于會計(jì)方法的回報(bào)（引入會計(jì)法則的計(jì)算容易引起混淆）。企業(yè)（項(xiàng)目）價(jià)值可明確預(yù)期期間的凈現(xiàn)值+可明確預(yù)期后的凈現(xiàn)值26（一）、償債能力評價(jià)指標(biāo)27 項(xiàng)目效益和償債能力如何？評估一般從項(xiàng)目財(cái)務(wù)強(qiáng)度和項(xiàng)目償債能力等兩方面，定量判斷項(xiàng)目現(xiàn)金流強(qiáng)度和還本付息能力。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合借款人原有可償債凈現(xiàn)金流,評價(jià)借款

19、人的綜合償債能力。償債能力評價(jià)的基本方法是現(xiàn)金流預(yù)測，包括項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測和借款人綜合現(xiàn)金流預(yù)測。1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)強(qiáng)度 通過下述4個指標(biāo)評價(jià)融資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 （1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目各年息前稅后自由現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是反映包含貨幣時(shí)間價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目實(shí)際投資收益率，計(jì)算公式如下： 式中： 為計(jì)算期內(nèi)第i年的項(xiàng)目息前稅后自由現(xiàn)金流（凈利潤+折舊攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用）；n為項(xiàng)目計(jì)算期。28（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指以項(xiàng)目加權(quán)平均資本成本為基準(zhǔn)折現(xiàn)率計(jì)算的項(xiàng)目各年息前稅后自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和，計(jì)算公式如下： 為項(xiàng)目加權(quán)平均資

20、本成本，其計(jì)算公式為： 式中： 為項(xiàng)目所在行業(yè)凈資產(chǎn)收益率的平均值，取自我行頒布的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值；E為項(xiàng)目資本金；D為項(xiàng)目債務(wù)性資金；r為同期人民銀行貸款基準(zhǔn)利率。29（3）動態(tài)投資回收期（Pt） 動態(tài)投資回收期是考慮貨幣時(shí)間價(jià)值時(shí)，收回項(xiàng)目總投資所需的時(shí)間，一般以年為單位，計(jì)算公式為： 式中：T為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）首次為正或零的年份數(shù)； 為第t年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 （4）投資利潤率（ROI） 投資利潤率反映項(xiàng)目總投資的盈利水平，是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年均息前稅后利潤與項(xiàng)目總投資的比率。30 項(xiàng)目償債能力 項(xiàng)目償債能力評價(jià)是在預(yù)測項(xiàng)目收入、估算成本以及項(xiàng)目損益的基礎(chǔ)上，通過計(jì)算下述兩個指

21、標(biāo)，考察項(xiàng)目自身的還本付息能力。 （1）項(xiàng)目最大還款能力期限（Tp） 項(xiàng)目最大還款能力期限是指借款人用項(xiàng)目各年息稅后自由現(xiàn)金流，最大限度地償還貸款本金所需的年份數(shù)。計(jì)算公式為： 式中：T表示全部貸款都已償還完畢并首次出現(xiàn)還貸后盈余的年份數(shù)； 為第T年所需償還的貸款本金； 為第t年息稅后自由現(xiàn)金流（凈利潤+折舊攤銷）。 項(xiàng)目最大還款能力期限指標(biāo)，可用于同行業(yè)類似項(xiàng)目之間償債能力強(qiáng)弱的比較。項(xiàng)目最大還款能力期限越短，說明項(xiàng)目自身的償債能力越強(qiáng)。31（2）項(xiàng)目償債保證比（DSCRP） 項(xiàng)目償債保證比是指行業(yè)基準(zhǔn)期限下，項(xiàng)目經(jīng)營期各年息前稅后自由現(xiàn)金流的累計(jì)凈現(xiàn)值對貸款本金的覆蓋程度。計(jì)算公式為： 式

22、中：FCFi為第i年項(xiàng)目息前稅后自由現(xiàn)金流；Tb為行業(yè)基準(zhǔn)期限；Dp為項(xiàng)目貸款申請額度；r為同期央行貸款基準(zhǔn)利率；折現(xiàn)基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)一般為項(xiàng)目經(jīng)營期起始年年初。 行業(yè)基準(zhǔn)期限下的項(xiàng)目償債保證比，主要用于比較同行業(yè)類似項(xiàng)目之間項(xiàng)目償債能力的強(qiáng)弱。行業(yè)基準(zhǔn)期限下的項(xiàng)目償債保證比越高，表明項(xiàng)目自身償債能力越強(qiáng)。 行業(yè)基準(zhǔn)期限作為評估基礎(chǔ)參數(shù)由總行統(tǒng)一規(guī)定和調(diào)整。 對于項(xiàng)目法人，項(xiàng)目償債能力即為其綜合償債能力。 32計(jì)算IRR的試算內(nèi)插法NPV1NPV2NPV0ii2i1IRRi2 i1IRRi1NPV1NPV1| NPV2|IRR計(jì)算公式：33投資計(jì)劃與資金籌措表投資估算表資金負(fù)債表損益表借款及還本付息表

23、折舊與攤銷估算表成本費(fèi)用估算表資金來源與運(yùn)用表銷售收入及稅金估算表現(xiàn)金流量表（二）、測算表邏輯關(guān)系34償債表收入表投資表損益表自有資金銀行借款FCFF：凈利潤+折舊攤銷DSCR：FCFF/項(xiàng)目融資額度現(xiàn)金流量表建安工程設(shè)備購置其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用成本表IRR, NPV, ROI折攤表現(xiàn)金流入：收入+固定資產(chǎn)殘值+流動資金回收現(xiàn)金流出：經(jīng)營成本+銷售稅金+所得稅+流動資金經(jīng)營成本：總成本- 折舊攤銷 財(cái)務(wù)費(fèi)用價(jià)格產(chǎn)能利用率虧損的彌補(bǔ)方法 利潤的分配方式 35（三）、分項(xiàng)測算要點(diǎn)1、項(xiàng)目投資估算 2、項(xiàng)目籌資預(yù)測3、項(xiàng)目收入預(yù)測4、項(xiàng)目成本預(yù)測5、償債計(jì)劃安排6、償債能力估算36固定資產(chǎn)投資總

24、投資流動資金投資靜態(tài)投資動態(tài)投資其它費(fèi)用 土地使用權(quán)拆遷補(bǔ)償費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)開辦費(fèi) 建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)工程費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi) 以工程費(fèi)用和其他費(fèi)用為基數(shù)計(jì)取基本預(yù)備費(fèi)，原則按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用的5%10%，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)展及建設(shè)條件等情況酌情選取。 原則上從第二年開始，以靜態(tài)投資為基數(shù)，增長率參照近三年物價(jià)指數(shù)及預(yù)期漲價(jià)因素確定，現(xiàn)階段按510%計(jì)取。已完工部分可不計(jì)取。 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息對建設(shè)期利息按簡便法測算，當(dāng)年借款按年中支用考慮，計(jì)半年利息，當(dāng)年還款按年末償還考慮并計(jì)全年利息。 1、項(xiàng)目投資估算37 工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用一般可根據(jù)項(xiàng)目可研、初步設(shè)計(jì)概算 來估算，若已編

25、制了施工預(yù)算、簽訂了施工合同，應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算 和相關(guān)合同來調(diào)整?？紤]購買外國設(shè)備、引進(jìn)技術(shù)用匯匯率的變動。 應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目本身的內(nèi)容和復(fù)雜程度。如：項(xiàng)目本身比較復(fù)雜，容易 發(fā)生漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算的情況，應(yīng)盡量做到費(fèi)用項(xiàng)目、費(fèi)用數(shù)額與實(shí) 際相符、構(gòu)成齊全，不擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，不少算、也不有 意壓低造價(jià)等。 基本預(yù)備費(fèi)率在可研階段按10%考慮，在初步設(shè)計(jì)階段按5%考慮；對 已完成投資、已簽訂施工承包合同、已簽訂設(shè)備購置合同等已確定 投資金額的部分應(yīng)進(jìn)行剔除。另外：對于建設(shè)工期長、工程復(fù)雜、 新開發(fā)的項(xiàng)目，不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)在取費(fèi)范圍內(nèi)適當(dāng)取高一些；反之可 適當(dāng)降低。 投資估算要點(diǎn)38 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)一般假設(shè)固

26、定資產(chǎn)投資在建設(shè)期各年度均衡支出，當(dāng)年 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按半年估算，對于評估時(shí)點(diǎn)以前已完成投資、已確定投 資金額的部分應(yīng)進(jìn)行剔除。計(jì)算公式： 建設(shè)期利息計(jì)算公式：39企業(yè)法人：根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債、損益凈利潤折舊攤銷定量分析年度盈余資金，或根據(jù)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量判斷。事業(yè)法人：根據(jù)收入、支出數(shù)據(jù)，估算年度結(jié)余資金，或根據(jù)建設(shè)性支出判斷。2、項(xiàng)目籌資預(yù)測對自籌資金全部、部分到位，要核實(shí)報(bào)表的“在建工程”、“存貨”等科目，銀行賬戶或驗(yàn)資報(bào)告；對于已經(jīng)投入并形成物化的投資需查驗(yàn)其實(shí)際的購貨發(fā)票或購貨憑證等；對于新建項(xiàng)目法人公司，要查驗(yàn)營業(yè)執(zhí)照的注冊資金與實(shí)收資本是否相等。對債務(wù)性資金，要分析核實(shí)借款人投入的銀行貸款

27、、股東借款等各種債務(wù)性資金的數(shù)額、占比、融資條件、償還期限及合法性等狀況。對投資者的出資能力、方式、合法性和時(shí)間進(jìn)行分析，評價(jià)其繼續(xù)出資的可靠性。對于新建項(xiàng)目法人公司，尚未實(shí)施擬建項(xiàng)目的，要了解公司章程中約定的股東出資的金額、比例，以及股東出資的可能性。40在市場分析基礎(chǔ)上，項(xiàng)目建成后各年的產(chǎn)能利用率（負(fù)荷率）、產(chǎn)品價(jià)格、銷售量等參數(shù)，預(yù)測各年收入。 新建項(xiàng)目改擴(kuò)建項(xiàng)目獨(dú)立項(xiàng)目收入預(yù)測形成新增產(chǎn)能、項(xiàng)目具備獨(dú)立現(xiàn)金流，該部分參考新建項(xiàng)目 設(shè)備更新等不新增產(chǎn)能，基于謹(jǐn)慎性原則不考慮新增收入；調(diào)整原有產(chǎn)品收入、成本，需有明確依據(jù)。某些項(xiàng)目還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定估算企業(yè)可能得到的補(bǔ)貼收入，包括先征后返的增值

28、稅、按銷量或工作量按期給予的定額補(bǔ)助，以及財(cái)政扶持給予的其他補(bǔ)貼等。以上幾類補(bǔ)貼應(yīng)根據(jù)財(cái)政、稅務(wù)部門的規(guī)定，在有效期內(nèi)分別計(jì)入或不計(jì)入應(yīng)稅收入。 考慮3、項(xiàng)目收入預(yù)測達(dá)產(chǎn)時(shí)間、達(dá)產(chǎn)率價(jià)格、產(chǎn)量、利用率趨勢變化、價(jià)格的趨勢變化一般開始投產(chǎn)時(shí)負(fù)荷率低，以后逐年提高產(chǎn)成品率（產(chǎn)品損耗率）41 租售進(jìn)度 租售價(jià)格 租售率租售價(jià)格增長率房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間規(guī)模趨勢公路項(xiàng)目 通車年交通量 收費(fèi)價(jià)格 車型結(jié)構(gòu)交通量增長率 電源項(xiàng)目 上網(wǎng)電量、售電量上網(wǎng)電價(jià)發(fā)電項(xiàng)目收入送變電項(xiàng)目收入預(yù)測電價(jià) 熱電結(jié)合，供熱量和售熱量 一類城建 支付進(jìn)度 供應(yīng)價(jià)格 供應(yīng)量 量價(jià)變化示例：部分行業(yè)收入計(jì)量因素比較42指在運(yùn)營期內(nèi)為生產(chǎn)產(chǎn)

29、品提供服務(wù)所發(fā)生的全部費(fèi)用，等于經(jīng)營成本與折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和。 總成本費(fèi)用總成本費(fèi)用=生產(chǎn)成本+期間費(fèi)用生產(chǎn)成本=直接材料費(fèi)+直接燃料和動力費(fèi)+直接工資+其他直接支出+制造費(fèi)用期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+營業(yè)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用總成本費(fèi)用=外購原材料、燃料和動力費(fèi)+工資及福利費(fèi)+折舊費(fèi)+攤銷費(fèi)+修理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）+其他費(fèi)用（包括其他制造費(fèi)用、其他管理費(fèi)用和其他營業(yè)費(fèi)用）生產(chǎn)要素估算法生產(chǎn)成本加期間費(fèi)用估算法4、項(xiàng)目成本預(yù)測43經(jīng)營成本是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中所使用的特定概念，作為項(xiàng)目運(yùn)營期的主要現(xiàn)金流出，其構(gòu)成和估算可用下列方法表達(dá)：經(jīng)營成本=外購原材料、燃料動力費(fèi)+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+其他費(fèi)

30、用或 經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用-折舊費(fèi)-無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)-利息支出總成本費(fèi)用可分解為固定成本和可變成本。固定成本一般包括折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、工資及福利費(fèi)（計(jì)件工資除外）和其他費(fèi)用等，通常把運(yùn)營期發(fā)生的全部利息也作為固定成本?？勺兂杀局饕ㄍ赓徳牧稀⑷剂霞皠恿M(fèi)和計(jì)件工資等。固定成本可變成本經(jīng)營成本44 成本估算表修理費(fèi)可直接按固定資產(chǎn)原值的一定百分?jǐn)?shù)估算。 其他制造費(fèi)用通常按固定資產(chǎn)原值的百分?jǐn)?shù)估算；或按人員定額估算。 借款償還均在每年的年終進(jìn)行，利息費(fèi)用按全年計(jì)提。 注意點(diǎn) 特殊行業(yè)成本費(fèi)用的預(yù)測要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行，重點(diǎn)關(guān)注：原輔材料、用水用電的價(jià)、量，年折舊率、攤銷年限等。如：

31、熱電結(jié)合項(xiàng)目，成本費(fèi)用在電、熱產(chǎn)品間的分?jǐn)偙嚷省?45 類比估算：根據(jù)類似項(xiàng)目的毛利率、EBIT/收入等指標(biāo)把握項(xiàng)目損益。 詳細(xì)估算：按定額估算明細(xì)成本科目，然后累加得到項(xiàng)目總成本。 統(tǒng)計(jì)估算：運(yùn)用回歸等統(tǒng)計(jì)方法分析歷史數(shù)據(jù)確定項(xiàng)目損益數(shù)據(jù)。 成本費(fèi)用估算46評估測算涉及的稅費(fèi)主要包括增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅、所得稅、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。稅種和稅率的選擇，應(yīng)根據(jù)相關(guān)稅法和項(xiàng)目的具體情況確定。如有減免稅優(yōu)惠，應(yīng)說明依據(jù)、減免方式、有效期限并按相關(guān)規(guī)定估算。4751行業(yè)基準(zhǔn)期限下的還款方式統(tǒng)一假定為每年等額還款。 客戶申請期限下的還款需制定約定還款計(jì)劃；如無，原則上按每年等額還款計(jì)

32、算償債保證比。最大還款能力期限的計(jì)算采用按每年最大能力還款計(jì)算還款安排。 5、償債計(jì)劃安排486、償債能力估算預(yù)測企業(yè)經(jīng)營狀況：在分析前三到五年資產(chǎn)負(fù)債和損益的變化趨勢的基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)規(guī)劃、資本支出計(jì)劃、債務(wù)償還計(jì)劃等情況，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、行業(yè)發(fā)展趨勢及競爭力狀況等因素，預(yù)測客戶的資產(chǎn)負(fù)債和損益變化情況。測算償債資金來源：在按間接法（凈利潤+折舊+攤銷-營運(yùn)資本增加）或直接法（經(jīng)營活動現(xiàn)金收入-經(jīng)營活動付現(xiàn)成本）計(jì)算經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的基礎(chǔ)上，考慮其他資金來源、資本支出的自籌部分、原有債務(wù)的償還、測算償債資金來源。安排年度償還計(jì)劃：一般應(yīng)保證當(dāng)年償債保證比在1.0以上。對于

33、事先約定的，應(yīng)根據(jù)償債資金來源的特點(diǎn)評價(jià)其可行性，可作出相應(yīng)調(diào)整。否則，可按分年等額還本的方式或者根據(jù)償債資金來源的特點(diǎn)安排。計(jì)算償債能力指標(biāo)：計(jì)算最大能力還款期限或在基準(zhǔn)（約定）期限下總的償債保證比。 49一般按謹(jǐn)慎原則處理，只考慮其后續(xù)資金投入和負(fù)債的償還，不考慮其可能產(chǎn)生的效益如果借款人的在建工程的數(shù)額較大，并且后續(xù)還需投入大量的資金，則不能簡單的按謹(jǐn)慎原則處理，而應(yīng)分析預(yù)測其資產(chǎn)負(fù)債狀況和產(chǎn)生的效益不考慮擬建項(xiàng)目的新增現(xiàn)金流及其債務(wù)償還項(xiàng)目償債保證比計(jì)算分為行業(yè)基準(zhǔn)期限下、客戶申請期限下、壓力情形下三種情形，分別從行業(yè)同類項(xiàng)目比較、申請還款方案評價(jià)、不利變化影響分析的角度綜合考察項(xiàng)目償債能力。 綜合償債能力預(yù)測的注意點(diǎn)50（四）、計(jì)算期與折現(xiàn)率期限現(xiàn)金流償債保證比1基準(zhǔn)期限51建設(shè)期是指我行貸款正式投入開始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)為止所需的時(shí)間經(jīng)營期項(xiàng)目合理經(jīng)營期限，一般由項(xiàng)目合法收費(fèi)年限、主要設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命期、可以接受的投資回收周期等因素共同決定?；鶞?zhǔn)期限同行業(yè)可比項(xiàng)目可接受的平均償債周期。三者關(guān)系：建設(shè)期主要用于估算總投資，經(jīng)營期主要用于計(jì)算項(xiàng)目內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)，基準(zhǔn)期限主要用于比較同行業(yè)可