國際房地產(chǎn)稅有何基本特征及啟

1、國際房地產(chǎn)稅有何基本特征及啟示我國的房地產(chǎn)稅制改革是在房價持續(xù)上漲、調(diào)控呼聲很高這樣一個特殊背景下進(jìn)行的。有些稅種還未開征，就被人們寄予過多的期望，如穩(wěn)定房價、抑制投機(jī)、增強(qiáng)土地的宏觀調(diào)控等。在研究房地產(chǎn)稅制改革前，必須清醒地認(rèn)識到，房價上漲、房地產(chǎn)市場泡沫的問題，是由市場供求決定、并受多方面因素的共同影響，并不是一個簡單的房地產(chǎn)稅制可以有效解決的。過分夸大房地產(chǎn)稅制改革本身的作用，必將加大房地產(chǎn)稅制改革向前推進(jìn)的難度。房地產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)通過梳理美國、英國、法國等世界主要國家的不動產(chǎn)稅制改革的實(shí)踐，可以發(fā)現(xiàn)有以下幾個顯著的基本特征：（一）房地產(chǎn)稅以保有稅為主從稅收體系來看，國外房地產(chǎn)稅主要分為

2、三大類。一是房地產(chǎn)保有稅；二是房地產(chǎn)取得稅；三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。三大征收體系在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但綜合來看，各國更重視對房地產(chǎn)征收范圍較寬的保有稅類的征收，因?yàn)楸容^而言強(qiáng)化房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅的同時降低開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)，將會刺激房地產(chǎn)市場的供給和交易，有利于房地產(chǎn)這一經(jīng)濟(jì)要素的優(yōu)化配置。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。（二）房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，是地方財(cái)政收入的主要來源由于房地產(chǎn)稅與地方經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅多由地方征收，構(gòu)成地方稅收的主體稅種。如美國，除馬里蘭州將征稅權(quán)上收到州之外，其他49

3、個州都是歸地方征收。地方取得的房地產(chǎn)稅收收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，形成了“多征稅、多提供公共服務(wù)、房地產(chǎn)增值、稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制。（三）計(jì)稅依據(jù)明確，稅率形式靈活，稅率稅負(fù)水平適度合理目前，世界上絕大多數(shù)國家都是以不動產(chǎn)的市場價值為計(jì)稅依據(jù)，即不動產(chǎn)在市場上可售得的數(shù)額即資本價值，只有少數(shù)國家以土地面積為財(cái)產(chǎn)稅的稅基，如尼泊爾、孟加拉國、以色列及一小部分東歐國家。在稅率形式上，則主要是采用比例稅率，不過在對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時也通常采用累進(jìn)稅率，亦有少數(shù)國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是以保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)

4、計(jì)的，也有地方根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。（四）稅收立法健全，普遍建立了財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評估制度如澳大利亞地方對不動產(chǎn)保有稅征稅有立法權(quán)。英國的稅收雖然都由中央立法，但地方擁有稅基和稅率的管理權(quán)限。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時由于各國對房地產(chǎn)課稅一般都以其評估價值作為計(jì)稅依據(jù)，國外征收不動產(chǎn)保有稅的國家都成立了該稅種專門的評估部門與機(jī)構(gòu)。如美國各地為了加強(qiáng)對不動產(chǎn)保有稅的征收，建立了詳細(xì)的不動產(chǎn)信息管理制度。這一信息管理制度不但能為其稅基評估服務(wù)，還能為各部門提供土地與建筑的測繪、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)等多方面的信息。我國房地產(chǎn)稅改革的基本思路根據(jù)主要市場經(jīng)濟(jì)國家的

5、經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合我國具體國情，全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，要本著“精稅種、寬稅基、優(yōu)稅率、嚴(yán)征管”的原則，整合現(xiàn)有土地和房產(chǎn)相關(guān)稅種，開征真正意義上的房地產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)稅基全面覆蓋，合理確定稅率結(jié)構(gòu)，健全財(cái)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)和定期評估制度，實(shí)行科學(xué)化、規(guī)范化的征納管理。2010年12月，國務(wù)院召開常務(wù)會議，同意部分城市可以對個人住房征收房產(chǎn)稅改革進(jìn)行試點(diǎn)，具體征收辦法由當(dāng)?shù)刈孕兄贫ā?011年1月27號，上海和重慶同時頒布了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)稅改革邁出了重要步伐。這次試點(diǎn)引入了兩個實(shí)質(zhì)性的新機(jī)制，一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴(kuò)大到一部分消費(fèi)住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評估值概念并發(fā)展其方

6、法。雖兩市試點(diǎn)方案細(xì)則不盡相同，但都包含著向較標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅靠攏的趨向。比較兩地房產(chǎn)稅的規(guī)定，分析幾處比較關(guān)鍵的相同點(diǎn)。在納稅人方面，兩地均為個人；在計(jì)稅依據(jù)方面，兩地均為房產(chǎn)交易，待條件成熟以后考慮房產(chǎn)評估；在稅收優(yōu)惠方面，基本保護(hù)了普通民眾的居住需求；在稅款使用方面，均規(guī)定房產(chǎn)稅將用于保障性住房建設(shè)；在稅收征管方面，均規(guī)定納稅人未按時足額繳稅的，按日加收萬分之五的滯納金。在滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍，發(fā)現(xiàn)不足，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，比較不同試點(diǎn)方案的效果，提出逐步在全國推開的方案。（一）精簡稅種，整合現(xiàn)行稅種為新的房地產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)整合現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，開征統(tǒng)一的“

7、房地產(chǎn)稅”。在突出主體稅種的同時，合并印花稅和契稅，最終在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)僅保留印花稅和所得稅，在取得環(huán)節(jié)取消土地增值稅、保留耕地占用稅。另外，對于目前探討的財(cái)產(chǎn)稅概念下的遺產(chǎn)稅，由于財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度不完善，當(dāng)前不具備對全社會成員征收的條件。之所以要改變房地產(chǎn)稅制重流轉(zhuǎn)輕保有的局面可以放在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下來看。2009年以來，伴隨著新一輪宏觀調(diào)控政策的密集出臺，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，除了更為苛刻的土地、金融和住房保障政策外，房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到以行政手段限購、限貸，通過提高交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)等手段來抑制需求。但是這并不能從根本上解決問題，一味地使用行政手段抑制需求，與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

8、機(jī)制相悖，勢必積累新的矛盾。尋求真正長治久安的制度建設(shè)，不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收無疑是一種行之有效的規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段。（二）適當(dāng)做出必要的信息披露，給社會公眾吃“定心丸”受傳統(tǒng)文化和國民心理影響，民眾一直認(rèn)為“居者有其屋”是天經(jīng)地義的，如果說要對居住用房征房地產(chǎn)稅，容易引起納稅人的抗拒心理，所以首先應(yīng)當(dāng)明確地給社會公眾一個“定心丸”家庭第一套房或者按人均計(jì)算下來的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，是不被這個稅覆蓋的。同時，分步驟實(shí)施改革，從試點(diǎn)情況來看，目前上海和重慶方案只涉及高檔住房或二套住房，待試點(diǎn)較為成熟以后，可將征稅范圍擴(kuò)大到居民住宅，但允許扣除一定的免征額。（三）允許各地自主選擇試點(diǎn)辦法從滬渝兩地的具

9、體情況分析，上海外來人口較多，在上海房地產(chǎn)市場中，本地購房者與外來購房者的比例為1:4.4，外來購房者所占比重超過80%，投資投機(jī)比例明顯高于重慶；而重慶則外出人口較多，外來購房者較少，但存在著本地購房者對于高端商品房的喜好傾向。正是兩地房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平和購房者結(jié)構(gòu)不同，上海重在打擊投資投機(jī)行為；而重慶則重在抑制高檔住房消費(fèi)，通過征稅調(diào)節(jié)收入分配差距和貧富差距，促進(jìn)社會公平。因此，在擴(kuò)大試點(diǎn)過程中，應(yīng)允許試點(diǎn)城市依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展速度、居民平均收入水平等因素，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面的狀態(tài)，因地制宜選擇房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法。（四）逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍和縮減稅收優(yōu)惠目前，由于處于試點(diǎn)初期，主要考慮到

10、社會穩(wěn)定性，滬渝房產(chǎn)稅規(guī)定了較為狹窄的征稅范圍，稅收優(yōu)惠面積也很大。隨著試點(diǎn)擴(kuò)大和試點(diǎn)期的延長，房產(chǎn)稅征稅范圍應(yīng)逐步擴(kuò)大同時優(yōu)惠范圍應(yīng)逐步縮小，優(yōu)惠重點(diǎn)應(yīng)集中于城鎮(zhèn)最低生活保障救濟(jì)的家庭、殘疾人、城鎮(zhèn)低收入者等弱勢群體，限于滿足人們基本生存需要和現(xiàn)有平均住房條件。（五）靈活設(shè)置不同類型和檔次的稅率改革初期，可以選擇偏低的稅率水平，逐步培育居民住戶的納稅意識。目前上海和重慶的房產(chǎn)稅最高稅率分別為0.6%和1.2%，但僅對增量部分納稅，長期來看，稅率范圍可考慮為1%3%之間。同時，區(qū)分住房性質(zhì)實(shí)行不同的稅率，對于生產(chǎn)經(jīng)營用房、普通住宅從低適用稅率，對于高檔住宅、別墅等從高適用稅率。（六）加快構(gòu)建相關(guān)征管體系從房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅到房地一體計(jì)征的房地產(chǎn)稅，從技術(shù)上至少要解決兩個問題，一是房地產(chǎn)登記制度，二是房地產(chǎn)價值評估技術(shù)。同時加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)和其他相關(guān)部門的協(xié)作，建立有效的信息系統(tǒng)，這些配套制度和措施，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)稅改革的效果。從試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看，目前已形成了制造業(yè)房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)和消費(fèi)性住宅三種房產(chǎn)類型的稅基評估方法，且每一種都有一整