深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告課件

1、深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告2022/7/28深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告京基KKMall主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告京基KKMall主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告整體業(yè)態(tài)比列京基KKMall主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色KK-MALL購物中心為了尋找市場契機(jī)點(diǎn)，與中信和萬象城采取差異化定位，以國際中高端年青時(shí)尚為主題來占領(lǐng)市場。引進(jìn)眾多國際知名時(shí)尚品牌，以“時(shí)尚的高端，潮流的前尚”為營商主旨，努力創(chuàng)建深圳購物中心新體驗(yàn)消費(fèi)模式。京基KKMall主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告萬象城主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告萬象城主要商業(yè)

2、項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告萬象城主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告萬象城主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色 匯集一流國際品牌，打造國內(nèi)頂級(jí)奢侈品牌最集中的購物中心。采取“主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式。整合了百貨公司、國際品牌旗艦店、時(shí)尚精品店、美食廣場、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溜冰場、大型動(dòng)感游樂天地、多廳電影院等元素，為深圳居民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。萬象城主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告金光華廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告金光華廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告金光華廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)

3、市場深度調(diào)研報(bào)告金光華廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告金光華廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色做為深圳首家地鐵無縫接口商場，業(yè)主將其定位為與國際高級(jí)商業(yè)中心接軌的大型現(xiàn)代Shopping Mall，建成后成為深圳最大的單體零售商業(yè)建筑，也是引領(lǐng)購物時(shí)尚的“未來的購物體驗(yàn)館”。金光華廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告喜薈城主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告喜薈城主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色定位為深圳大型中高檔社區(qū)購物中心，百仕達(dá)片區(qū)小區(qū)密集；喜薈城以“時(shí)尚、親子、美食”為主題，設(shè)計(jì)中加入藝術(shù)主流元素；入口大堂的全

4、挑空設(shè)計(jì)及LED屏極具特色。喜薈城主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告龍華坂田區(qū)：未來1萬平米以上商業(yè)總量達(dá)65萬，增長率為32%未來5年：39m25深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告嘉熙業(yè)廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告家家長沙米粉，永和大王、康璐妮、OBOO老鳳祥、中域電訊IPHONE大潤發(fā)超市KFC六福珠寶電器嘉熙業(yè)廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告大潤發(fā)超市水療電玩城嘉熙業(yè)廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告電影院電影院世外桃源KTV 世外桃源KTV 餐飲餐飲嘉熙業(yè)廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色 嘉熙業(yè)廣場巧妙的將餐飲，休閑

5、娛樂元素與商業(yè)主題完美的契合在一起，將購物與娛樂生活演繹得淋漓盡致。嘉熙業(yè)廣場的合理業(yè)態(tài)布局及動(dòng)線規(guī)則，外立面廣告位設(shè)置都恰到好處。其中五六樓的電影院規(guī)劃極具特色，將電影院布置于中間，餐飲及休閑娛樂圍繞其一周的布局設(shè)計(jì)，起到了有效的聚客效應(yīng)。嘉熙業(yè)廣場主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告佐阾香頌購物中心主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告佐阾香頌購物中心主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告佐阾香頌購物中心主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色 綠景集團(tuán)佐阾購物中心，有機(jī)融合社區(qū)功能和商業(yè)配套，以便利、效率、體驗(yàn)、時(shí)尚四大要素，組合成親情共享、家庭娛樂、兒童成長

6、、社區(qū)客廳四大空間，滿足城市居民的購物、娛樂、社交、健康與文化需求，以真正必要的方式提供生活中基本的并真正需要的產(chǎn)品與服務(wù)，助力城市社區(qū)居民提升生活品質(zhì)。與附近的百貨，購物中心形成差異化錯(cuò)位經(jīng)營，精準(zhǔn)的定位使其獨(dú)樹一幟，是深圳精品社區(qū)購物中心的典范佐阾香頌購物中心主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告龍崗中心城：未來1萬平米以上商業(yè)總量達(dá)195萬 ，增長率為160%未來5年：120萬m26現(xiàn)存量：75萬m2深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告 銀信HONE主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告銀信HONE主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告銀信HONE主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研

7、報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色龍崗線地鐵沿線首家低碳、綠色、時(shí)尚潮流、運(yùn)動(dòng)休閑為主題的商業(yè)中心；集鮮明主題的綠色餐飲、健康養(yǎng)生、時(shí)尚購物于一體的商業(yè)中心，具備強(qiáng)烈的生態(tài)感及體驗(yàn)感。銀信HONE主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告 龍崗COCOPARK主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告龍崗COCOPARK主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告37龍崗COCOPARK主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色以“自然、休閑”為建筑理念采用五大自然采光中庭，近百家國際國內(nèi)知名品牌，內(nèi)設(shè)國際倉儲(chǔ)式超市、巨幕影院、真冰滑冰場、時(shí)尚服飾、中西特色美食、親子樂園、潮流數(shù)碼等； 集奢華購物、休

8、閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、教育、親子等八大功能于一體，帶來城生活新主張，打造龍崗區(qū)首家大型綜合型購物中心。龍崗COCOPARK主要商業(yè)項(xiàng)目分析深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告鹽田區(qū)：未來1萬平米以上商業(yè)總量超過35萬27大梅沙奧特斯4華潤萬家5人人樂9-佳兆業(yè)107萬綜合體項(xiàng)目1新一佳8-壹海城36現(xiàn)有項(xiàng)目未來5年內(nèi)供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)存量：9萬，未來供應(yīng)超過25 7深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告主要商業(yè)項(xiàng)目分析奧特萊斯購物村深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告41主要商業(yè)項(xiàng)目分析奧特萊斯購物村深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營特色主要商業(yè)項(xiàng)目分析奧特萊斯購物村奧特萊斯享譽(yù)國際的純正品牌、難以想象的超低折扣、便利的交

9、通和舒適優(yōu)美的環(huán)境，給消費(fèi)者難以抵擋的誘惑，使得消費(fèi)者可以從幾十里、幾百里甚至千里之外慕名而來。這種花最少的錢淘到最喜歡的商品，又逃離了城市的嘈雜，到風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)感受大自然的清新，時(shí)下已成為眾多消費(fèi)者的潛在期望，而大梅沙奧特萊斯購物村的出現(xiàn)恰好符合了這種需求也創(chuàng)新性的填補(bǔ)了深圳乃至華南區(qū)域的品牌消費(fèi)空白。 深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告深圳商業(yè)市場發(fā)展總結(jié)3深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告福田中心區(qū)未來新增：74萬m2龍華坂田片區(qū)鹽田未來新增：80萬m2未來新增：75萬m2未來新增：120萬m2中心區(qū)（羅湖+華強(qiáng)北板塊）總結(jié) 1：未來五年，深圳商業(yè)中心泛化將成為必然，寶安、龍崗將升級(jí)為城市副中心圖例：

10、現(xiàn)有供應(yīng)量未來五年新增供應(yīng)量龍華、寶安中心區(qū)將晉升為深圳商業(yè)副中心； 福田、南山兩大板塊都將晉升第一梯隊(duì)；羅湖華強(qiáng)北板塊將維持中心地位，但與福田中心區(qū)、南山片區(qū)差異縮小123萬m2未來新增：101萬m2寶安中心區(qū)57萬m2南山片區(qū)176萬m2111萬m2龍崗中心城 （區(qū)域中心）75萬m220深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告未來新增規(guī)模總結(jié) 2：福田中心區(qū)、龍崗中心城、寶安中心區(qū)成為三大最熱區(qū)域龍崗中心城、寶安中心區(qū)將成為放量增長；福田中心區(qū)則在成熟商業(yè)板塊中增長最快。0204060050100150寶安中心區(qū)龍崗中心城福田中心區(qū)羅湖南山片區(qū)龍華坂田片區(qū)鹽田現(xiàn)在規(guī)模20023深圳7大板塊商業(yè)規(guī)模變化比

11、較深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告資料來源：中國商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書（2011-2012）總結(jié) 3：關(guān)內(nèi)商圈競爭加劇，差異化細(xì)分趨勢明顯深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告羅湖金三角地帶深南中華強(qiáng)北福田CBD中心區(qū)華僑城紅樹灣片區(qū)南山中心區(qū)隨著深圳發(fā)展的逐步西移，目前深圳城市核心區(qū)內(nèi)已大致呈現(xiàn)羅湖、福田、南山三大商業(yè)區(qū)域的競爭格局。總結(jié) 4：受深圳發(fā)展西移影響，關(guān)內(nèi)商圈競爭將呈現(xiàn)三大商圈鼎立局面深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告天虹君尚8萬總結(jié) 5：福田中心區(qū)：未來5年內(nèi)1公里內(nèi)將至少供應(yīng)90萬平米購物中心民中心崗廈北崗廈福田購物公園9萬COCO PARK8.5萬皇庭廣場10.8萬金地大百匯20.5萬怡景中心城11萬會(huì)展中

12、心1公里商圈內(nèi)：現(xiàn)存大型商業(yè)40萬未來5年新增供應(yīng)50萬 ，占全卓越IN TOWN4萬卓越IN TOWN，4萬M2區(qū)總供應(yīng)43%未來3萬以上商業(yè)密度達(dá)：1平米土地供應(yīng)0.9平米商業(yè)皇庭廣場，10.8萬金地大百匯，20.5萬深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告資料來源：中國商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書（2011-2012）總結(jié) 6：受土地制約，隨著關(guān)外區(qū)域的開發(fā)人口外溢，關(guān)外商圈整體將得到提升，供應(yīng)量快速增長深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告寶安中心區(qū)龍華-坂田龍崗中心尚未成氣候，與兩外兩個(gè)關(guān)外商圈相比分量不夠，但未來將興起關(guān)內(nèi)在特區(qū)成立的30多年里面高速發(fā)展，而由于政策導(dǎo)向等各方面原因，占深圳總土地面積近80%、總?cè)丝诔^6

13、0%的龍崗、寶安兩個(gè)關(guān)外地區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，形成了關(guān)外與關(guān)內(nèi)發(fā)展兩極分化的格局。隨著深圳關(guān)內(nèi)土地開發(fā)和使用日益緊張、人口的快速增長、特區(qū)版圖擴(kuò)大至全市等因素的影響，核心城市外溢發(fā)展的趨勢日益顯著，距離福田中心區(qū)、南山區(qū)較近的龍華坂田區(qū)域、寶安中心新安區(qū)域依托地緣優(yōu)勢，首先得到了強(qiáng)勁發(fā)展，龍崗中心城雖然距離關(guān)內(nèi)較遠(yuǎn)，但因?yàn)樵?007年申辦成為大運(yùn)會(huì)主辦區(qū)，帶來了大量市政基礎(chǔ)設(shè)施投資，其房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)市場也得到了迅猛發(fā)展?？偨Y(jié) 7：城市外溢發(fā)展的趨勢日益顯著，關(guān)外商圈將承接這部分消費(fèi)，寶安和龍崗將形成副城市商圈。深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告總結(jié) 8：龍崗中心城、寶安中心區(qū)商業(yè)規(guī)模爆發(fā)式增長，將導(dǎo)致供應(yīng)

14、短期過剩龍崗中心城寶安中心區(qū)綜合體/販物中心社區(qū)商業(yè)中心超市社區(qū)商業(yè)中心百貨商業(yè)形態(tài)跨越式升級(jí)社區(qū)商業(yè)中心百貨綜合體/販物中心寫字樓底商商業(yè)面積爆發(fā)式增長遠(yuǎn)超出同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長現(xiàn)存主要商業(yè)形態(tài)未來新增商業(yè)形態(tài)現(xiàn)存主要商業(yè)形態(tài)未來新增商業(yè)形態(tài)20122017+20122017+社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長1418%龍崗大型商業(yè)年平均增長35%寶安大型商業(yè)年平均增長32%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長1418%由傳統(tǒng)中低端商業(yè)往大型購物中心轉(zhuǎn)變龍崗：丑貿(mào)中心超市底商未來萬科廣場深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告總結(jié) 9：龍崗中心城：地鐵價(jià)值被過度開發(fā)，客群結(jié)構(gòu)單一導(dǎo)致同質(zhì)化進(jìn)一步加劇，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)激增吉祥萬科項(xiàng)目

15、中信項(xiàng)目龍城廣場世貿(mào)萬家慶鵬項(xiàng)目天基項(xiàng)目南聯(lián)萊蒙項(xiàng)目海航項(xiàng)目摩爾城雙龍五洲風(fēng)情天虹愛聯(lián)名居綜合體錦峰項(xiàng)目未來510 年商業(yè)總供應(yīng)超過200萬，地鐵三號(hào)沿線每站皆有23個(gè)大型綜合體項(xiàng)目大運(yùn)新城25 星河時(shí)代萬科廣場，15萬星河COCO PARK，8萬深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告總結(jié) 10：寶安中心區(qū)：地鐵沿線小范圍內(nèi)商業(yè)密集開發(fā)競爭加??；現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)面臨全面洗牌風(fēng)險(xiǎn)深圳市商業(yè)市場深度調(diào)研報(bào)告需求方面租金方面發(fā)展水平預(yù)計(jì)深圳未來購物中心仍將保持旺盛需求。首先，深圳宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長帶動(dòng)零售業(yè)發(fā)展，也加速商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)型升級(jí)。其次，國際知名零售商和餐飲娛樂商將投資目光投向深圳市場，將成為購物中心潛在主力

16、租戶的重要來源。此外，深圳人均可支配收入一直處于全國領(lǐng)先水平，且消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，強(qiáng)勁的個(gè)人消費(fèi)能力有力地支撐購物中心發(fā)展，個(gè)人消費(fèi)與商業(yè)發(fā)展形成良好的互動(dòng)。深圳未來大型購物中心新增供應(yīng)量持續(xù)加大，而租賃需求也將持續(xù)保持旺盛，因此預(yù)計(jì)未來深圳大型購物中心租金水平將穩(wěn)中有升，福田、南山購物中心租金水平預(yù)計(jì)將逐漸與羅湖趨平。而寶安、龍崗區(qū)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目與成熟商圈的租金水平差距將逐步縮小。未來隨著購物中心供應(yīng)量的增多、消費(fèi)者消費(fèi)水平和需求的提升，零售商業(yè)市場的競爭態(tài)勢將愈加激烈，預(yù)計(jì)市場細(xì)分的趨勢將日益突顯，從而帶動(dòng)深圳行業(yè)市場的總體發(fā)展水平得到進(jìn)一步提升。伴隨著競爭的激烈化，預(yù)計(jì)未來新增項(xiàng)目將以業(yè)態(tài)、品牌、建筑設(shè)計(jì)等方面的特色化和差異化的定位而見長。同時(shí)，深圳人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化、家庭結(jié)構(gòu)變化亦將引起消費(fèi)需求和消費(fèi)行為的變遷，這都對(duì)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響，據(jù)此判斷社區(qū)型購物中心的數(shù)量和品質(zhì)有望得到進(jìn)一步提升。供應(yīng)方面遠(yuǎn)期來看，土地資源有限，深圳福田、羅湖兩大區(qū)的大型商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)將以城市更新計(jì)劃下的舊城改造為主，舊改將為中心城區(qū)置換出一定規(guī)模的可用土地，有利于開發(fā)大