城市綜合體分析研究報告（ppt,圖文）

1、城市綜合體分析研究報告目錄：一、城市綜合體定義和發(fā)展二、基本內(nèi)容三、案例分析四、結(jié)論要點(diǎn)一、城市綜合體定義和發(fā)展1、城市綜合體的定義2、城市綜合體的歷史沿革及發(fā)展3、城市綜合體的特點(diǎn)“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進(jìn)行組合，通過一組建筑來實現(xiàn)。同時，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體.城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實現(xiàn)各部分的價值互補(bǔ)從而提升綜合體的整體價值.中國大百科全書： 城市綜合體為多個功能不同的空間組合而成的建

2、筑美國建筑百科全書： 城市綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑1、城市綜合體的定義城市功能分區(qū)建設(shè)階段(二站前)郊區(qū)化發(fā)展階段(二站后-70年代)城市功能組合發(fā)展階段(70年代至今)城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設(shè)的規(guī)劃思想?yún)^(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯(lián)系城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時出現(xiàn)人口過度集中、城市環(huán)境惡化等問題為應(yīng)對城市規(guī)模積聚擴(kuò)張所帶來的一系列社會問題，伴隨著汽車時代的到來，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢居住和商業(yè)功能開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進(jìn)程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落城市的建設(shè)者意識

3、到城市中心的衰落對于城市未來發(fā)展的不利影響，同時反思功能分區(qū)建設(shè)的弊端城市中心的地位重新得以恢復(fù)和加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)多種功能復(fù)合化、并通過內(nèi)外部交通系統(tǒng)實現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設(shè)主流2、城市綜合體的歷史沿革及發(fā)展城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發(fā)展起來的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式現(xiàn)階段的中國城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)“城市綜合體”將城市人群的購物、商務(wù)、娛樂、居住等多種功能進(jìn)行組合，在一組建筑物中進(jìn)行分工和相互聯(lián)系綜合體的各種功能在一天中的不同時段運(yùn)行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益，并對所在區(qū)域的發(fā)展提供的動力和視覺的標(biāo)示作用由于城市綜合

4、體的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對項目選址、景觀設(shè)計、交通設(shè)計和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求3、城市綜合體的特點(diǎn)1）容量巨大性2）建筑集群性3）功能復(fù)合性4）交通網(wǎng)絡(luò)化5）人流密集性6）環(huán)境生態(tài)性7）物管人性化8）布置均衡化9）效益統(tǒng)一性10）設(shè)施現(xiàn)代化二、基本內(nèi)容 1、功能構(gòu)成2、空間特點(diǎn)3、城市關(guān)系 居住 居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。 酒店 酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體

5、提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使項目保持持久的繁榮并增加其活力。商務(wù) 商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。 城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。 商業(yè) 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。 1、功能構(gòu)成商業(yè)商務(wù)酒店居住 作用 相互關(guān)系 提升整體檔次的有力手段 標(biāo)志性（尤其是對外地和外籍人士

6、） 實現(xiàn)較高的銷售價格 保持物業(yè)形象 外向性較強(qiáng)的組成部分 可以塑造與其他項目較大的差異 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源 滿足中長期居住者需求 商業(yè)為寫字間、酒店和公寓提供配套 酒店為公寓提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 寫字間為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 寫字間與酒店可共享大堂 公寓為商業(yè)提供客源選址特點(diǎn)業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表項目城市購物中心核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心區(qū)域10萬平米以上香港ifc北京東方廣場購物中心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂15-20%3-5個主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購物中心區(qū)域中心5-8萬平米北京萬達(dá)廣場深圳花園城購物60

7、-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%2-3個主力店主力店面積占比40-60%鄰里購物中心社區(qū)中心不超過4萬平米伊藤洋華堂華潤萬佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%服務(wù)5%1-2個主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬平米北京金源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主力店主力店面積占比70-90%生活方式購物中心上海新天地 美國COCOWALK0-2個主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-

8、5萬平米購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%選址服務(wù)配套類型建筑特點(diǎn)租戶特點(diǎn)頂級寫字樓建筑品質(zhì)一流頂級裝修通常為5萬平米以上商務(wù)核心區(qū)域知名大型跨國公司金融機(jī)構(gòu)甲級寫字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企業(yè)為主丙級寫字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上地下停車位充足有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上地下停車位充足有部分商務(wù)配套有地上地下停車位幾乎沒有服務(wù)配套品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自

9、控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線無中央空調(diào)系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線選址經(jīng)營特點(diǎn)酒店類型目標(biāo)客戶代表項目商務(wù)酒店以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主團(tuán)體會議及會展服務(wù)接待為主會議/會展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)以滿

10、足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價格實惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強(qiáng)化會議會展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù)建設(shè)有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施如家快捷具有完善的休閑娛樂設(shè)施突出個性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶住宅類型產(chǎn)品特點(diǎn)代表開發(fā)商普通住宅大眾消費(fèi)者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以居以上為主一般為毛坯房配套以停車場及公共廣場為主萬科商住樓商務(wù)區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主住宅類型選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶公寓類型產(chǎn)品特點(diǎn)代表開發(fā)商投資者高收入白領(lǐng)普

11、通公寓酒店式公寓投資者高級經(jīng)理人外籍人士雅詩閣集團(tuán)商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù)通常設(shè)有會所，提供餐飲、康體等配套服務(wù)戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂公寓類型-空間特點(diǎn)超大空間尺度城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。 通道樹型交通體系通過地下層、地下夾層、天橋

12、層的有機(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的立體街道交通空間。 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。運(yùn)用對建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。 地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體一個顯著特點(diǎn)

13、就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。城市綜合體是發(fā)生在街區(qū)層次上的開發(fā)現(xiàn)象，常為多街區(qū)綜合，城市街道也參與到城市綜合體的運(yùn)作中城市關(guān)系三大選址標(biāo)準(zhǔn) 項目所在位置為城市核心區(qū)有人流和消費(fèi)基礎(chǔ) 項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)位于新開發(fā)區(qū)。必須有營造園林景觀的基礎(chǔ) 大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢 城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。 交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，

14、保證所有資源使用的最大化。 必須營造齊備的生活系統(tǒng) 為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。 三、案例分析：1、來福士廣場2、三里屯soho3、東京中城4、洛克菲勒中心5、時代天街6、深圳萬象城1、來福士廣場北京位于東直門內(nèi)大街和北京二環(huán)交匯處。該場所地處北京商業(yè)中心的核心區(qū)域，坐落于北京最為繁華的十字路口之一。整個建筑設(shè)計流暢、構(gòu)思精巧、表達(dá)清晰。整體建筑被分為四大部分：零售裙樓、住宅公寓、北京雅詩閣酒店式公寓和商用寫字樓。盡享白日光照的零售裙樓以及中庭玻

15、璃結(jié)構(gòu)的“水晶蓮”成為來福士廣場的亮點(diǎn)，伴以寫字樓大廳的格紋狀玻璃屋頂彰顯其大氣恢弘，同時也完美地兌現(xiàn)了關(guān)于設(shè)計和建造達(dá)到絕佳效果的承諾。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項目占地面積：14685總建筑面積：146122地上建筑面積：97638辦公樓：39128（40%）零售商場：29813（30%，含地下一層：7754）服務(wù)公寓：26765（27%，高檔公寓和酒店式公寓）會所面積：1913（2%）附屬用房及停車場：48249（610 個停車位）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：2303建筑控制高度：90m容積率（地上部分）：6.6普通公寓：避免項目東側(cè)城市快速道路的噪聲和光線影響，布置在基地西側(cè)城市支路一側(cè)。酒店式公寓：結(jié)合消費(fèi)

16、者特征，東側(cè)為短時間居住，對噪聲和光線影響要求相對較低。通過布局樓電梯和輔助用房、人行景觀道等盡量減低不利因素的影響程度。會所：項目南側(cè)位于兩棟公寓之間，方便公寓用戶使用，同時可以對外經(jīng)營。5A級寫字樓：位于項目北側(cè)，在商場入口部分轉(zhuǎn)向45度，與城市道路路口留下充足的緩沖空間，形成購物中心形象入口廣場。購物中心：作為三棟塔樓的裙樓，將項目核心，巧妙連接項目各部分。人行景觀道：位于購物中心東側(cè)，與基地東側(cè)快速路相鄰。保證了商業(yè)裙房面向城市主道路方向形成完整的、純粹的商業(yè)展示面；變化的景觀造型提供豐富的休閑空間，引導(dǎo)人流至東北角入口廣場（購物中心主入口）。入口廣場：布置與基地東北角，作為項目的形象

17、展示，成為吸引人流的時尚地標(biāo)。停車場：項目不設(shè)置地面停車，設(shè)地下停車場。地下停車場出入口位于車流人流相對較少的基地西側(cè)、南側(cè)的城市次道路。高層單體：布置在商場外側(cè)，滿足高層建筑防火規(guī)范的同時為商場中庭空間形成有利條件。普通公寓與酒店式公寓俯視呈交錯狀，并且略微傾斜以攝取更多光線及與鄰近的辦公樓之間保持最大的距離。2、三里屯soho區(qū)位：三里屯SOHO位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，為三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。三里屯soho經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積：5.1萬平方米 建筑面積：46.6萬平方米，其中地上約31.6萬平方米，地下約15萬平方米； 容積率：6.2 各

18、業(yè)態(tài)面積： 商業(yè)：約12.8萬平米（B1-4層，局部5層） 辦公：10.2萬平米（共5棟，5-24層） 公寓：12.0萬平米（共4棟，5-28層） 建筑高度：97米 建筑層數(shù)： 地上：地上（最高）28層； 地下：4層 裝修：公寓及寫字樓均為精裝修 車位：地下二、三、四層，地面55輛，地下停2362輛，共計2417輛 各種功能規(guī)模： 商業(yè)約12.8萬平米，占37% 辦公10.2萬平米，占29% 公寓12.0萬平米，占34% 項目規(guī)劃布局： 三里屯SOHO是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。.由5個購物中心、5棟寫字樓和4棟公寓樓組成。三里屯soho平面圖A. 4棟公寓樓坐落在項目用

19、地的南側(cè)，這里的日照條件非常理想，安靜適于居??；B. 5棟寫字樓坐落在項目用地的北側(cè)，這里與主要街道的聯(lián)系十分便捷。公寓樓和寫字樓的入口貼近生機(jī)勃勃的周圍環(huán)境，與此同時，又使上部的工作和生活具有獨(dú)立的空間和私密性。寫字樓的大廳位于首層，使商業(yè)活動和工作環(huán)境融合在一起，產(chǎn)生互補(bǔ)、增效的作用。 C. 5個購物中心在地上由天橋連接，地下由下沉式廣場連通，其組成的一條商業(yè)步行街經(jīng)過精心的綠化后完美地貫穿于整個項目。內(nèi)部交通體系： 開放式設(shè)計，整個項目沒有任何圍墻，目的是和城市融合；開辟眾多街道，讓人自由游逛，為整個社區(qū)注入活力。商業(yè)特征位于地下一層至地上四層（局部五層）的零售商業(yè)由 5個不同規(guī)模的商業(yè)

20、板塊組成。2. 在下沉步行街和花園的南端，有一個小型廣場為本項 目的心臟，也將成為吸引商業(yè)人流的一個“目的地”。3. 在擁有不同經(jīng)營主題的商業(yè)板塊下面，地下一層的大商業(yè)區(qū)是始終貫通的。在商場的外部，特別是面對下沉花園的一側(cè)，二層和三層設(shè)置了室外平臺，這些平臺通過臺階和橋彼此連接起來。 5. 不論布局還是流線設(shè)計都充滿動感，店鋪排列緊密，每個商鋪的臨街設(shè)計（臨內(nèi)廊和臨外街）使整個商業(yè)區(qū)域規(guī)避了死角商鋪，更便于商業(yè)人流的穿行和消費(fèi)。6. 這里不僅提供完備的商業(yè)設(shè)施，更重要的，這里將是一個供市民享受生活、休息和會見朋友的“場所”。整體景觀環(huán)境： 九幢形狀有機(jī)協(xié)調(diào)的超高層建筑匯聚在一起，形成了一種“未

21、來大峽谷”的自然意境。在這個大峽谷中，本來應(yīng)該是具有陽剛之氣的超高層建筑一下子變成了山谷，突然間變成了陰柔的女性，這種融解展現(xiàn)給了我們從未見過的“市中心VS自然”的風(fēng)景。 3、東京中城（Tokyo Midtown）Tokyo Midtown(東京中城)以紐約曼哈頓Midtown為藍(lán)本，距六本木800米處，東京六本木防衛(wèi)廳舊址上新建的復(fù)合型商業(yè)建筑群 ;占地約10萬平米，由6棟建筑構(gòu)成，匯集了各種各樣的商店、餐館、寫字間、飯店、高級租賃式公寓、美術(shù)館等設(shè)施；2005年，以三井不動產(chǎn)為首的六家公司中標(biāo)， 總投資34億美元，2007年3月正式開業(yè)。由負(fù)責(zé)重建新美國世貿(mào)的SOM擔(dān)當(dāng)主要設(shè)計 宮城中央公

22、園涉外商圈金融中心CBD羽田機(jī)場千代田區(qū)日本的政治、經(jīng)濟(jì)中心。天皇住所、日本國會、最高裁判所、靖國神社與中央省廳皆位于千代田區(qū)內(nèi)；日本諸多著名公司的本社，電器街秋葉原等也在該區(qū)。 港區(qū)聚集40多個外國大使館、國際氣氛濃厚。商務(wù)街，酒吧云集的六本木，高級住宅街，高級商店街，大型復(fù)合都市地帶六本木新城、東京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高東京鐵塔位于此區(qū)內(nèi)。中央?yún)^(qū)處于東京的中心地，日本經(jīng)濟(jì)、信息、商業(yè)中心。日本銀行、東京證券交易所，銀座、大型布莊、百貨公司總社聚集的日本橋、以魚貨市場聞名的筑地等皆位于本區(qū)。新宿日本最著名的繁華商業(yè)區(qū)，超高層建筑云集，區(qū)內(nèi)含東京都廳、諸多大型企業(yè)總社、百貨公司

23、、商店街、高島屋時代廣場等，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町亦位于新宿。 羽田機(jī)場1931年啟用，是全日本最大規(guī)模的機(jī)場，目前在機(jī)場起降的航班大多都以國內(nèi)線為主，國際線航班則在成田國際機(jī)場起降，但皇族、閣僚所乘坐的行政專機(jī)、國賓外游、到訪等的專用機(jī)、特別機(jī)的起降，全部都在羽田機(jī)場進(jìn)行。 東京都格局與項目位置東京中城辦公部分許多企業(yè)都將總部遷往東京中城，包括USEN、日本雅虎、富士軟片、富士全錄、Goodwill Group、游戲制作公司Konami Corp.等，Yahoo Japan已在東京中城租下了10層樓；目前所有辦公空間已全部租出，候補(bǔ)想要進(jìn)駐的企業(yè)高達(dá)百家以上 。商業(yè)部分堪稱東京擁有最大片綠

24、地的購物商圈，包括Issey Miyake Pleats Please在內(nèi)的高檔專賣商店已紛紛進(jìn)駐東京中城的商店區(qū)。還有包括服飾精品及餐廳的132家店鋪，預(yù)計一年將吸引3000萬游客，營業(yè)額將達(dá)到 300億日元(約合20億元人民幣) 。 酒店部分東京第一家麗嘉酒店(Ritz-Carlton) 占據(jù)了主樓最上面的9層樓，248間房間擁有50平米以上的寬敞空間，位于最高樓層的頂級套房約300平米，一晚叫價近2萬美元，飯店最便宜的套房也要600美金以上，3月30日開業(yè)至今，全面客滿，一房難求。 公寓部分由青木淳（LV銀座店、表參道店的御用設(shè)計師）負(fù)責(zé)設(shè)計的長期租用高級住宅(Oakwood Premi

25、er Tokyo Midtown)，月租金以 $S4.6萬為起價。地區(qū)計劃面積：約102,000m2計劃對象地區(qū)面積：約78,400m2 總建設(shè)面積：約569,000m2辦公室：約330,000m2 住宅：約111,000m2（約530間） 飯店：約48,000m2（約250間） 商業(yè)空間：約57,000m2 其他：23,000m2東京中城內(nèi)設(shè)有飯店、住宅、辦公室、商業(yè)與文化空間、醫(yī)院、公園等多種設(shè)施。主要的設(shè)施是位于中城大廈高層（4553樓）的飯店“東京麗嘉酒店”（The Ritz-Carlton Tokyo）和從別處搬遷進(jìn)來的“三得利美術(shù)館”?？臻g布局公園與藝術(shù)館辦公樓商業(yè)美術(shù)館Tower

26、：酒店+辦公Parkside：酒店式公寓檜町公園+中庭花園Front：辦公East：辦公+高級公寓West：租賃公寓Plaza：廣場Galleria：商業(yè)街21/21 Design Sight：藝術(shù)機(jī)構(gòu)東京中城作為大型城市綜合體開發(fā)，在同類項目的開發(fā)和實踐中做出了有益的嘗試：項目在立項之初即確立引入國際頂級酒店，樹立項目的價值標(biāo)桿，為項目的租售公寓提供物業(yè)附加的同時，提升了項目商業(yè)的價值；項目率先確定了寫字樓的進(jìn)駐企業(yè)，提升了市場信心，為項目凝聚高端商務(wù)氛圍；隨后確定的住宅產(chǎn)品形式和運(yùn)作方式圈定了常駐人群的圈層，奠定了良好的招商基礎(chǔ)；商業(yè)品牌公布和商街開業(yè)提升項目價值。4、洛克菲勒中心(Roc

27、kefeller Center)洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島中部，占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬平方米，容積率達(dá)18。每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達(dá)65000人，空間構(gòu)圖生動，環(huán)境外部富于變化，中心布局上同時滿足了城市景觀和人們進(jìn)行商業(yè)、文化娛樂活動的需要。第五大道第六大道RCA大樓下沉 廣場步行街 國際大廈英國館法國館 國際大廈美聯(lián)社 大 樓無線電音樂廳REO大廈洛克菲勒廣場道50街51街49街48街西蒙和舒斯特大廈廣場10號時代生活大廈功能構(gòu)成：洛克菲勒中心一直被視為美國現(xiàn)代商業(yè)文明的象征，許多全球性公司像美國在線、時代華納、GE、新聞網(wǎng)、以及全世界最大

28、的新聞中心美聯(lián)社等都在這里設(shè)總部，銀行、金融機(jī)構(gòu)林立。建筑設(shè)施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購物中心、電影院、美術(shù)館、學(xué)校等所有的城市功能。第五大道：聞名遐邇的第五大道可算得上是流行時尚的同義詞，世界當(dāng)紅商品，特色的櫥窗設(shè)計，著名的大都會博物館都在這條街上，成為全世界最具魅力的街區(qū)。地下空間：洛克菲勒中心前的下沉式廣場與中心其他建筑的地下商場、劇場及第五大道相連通。如此的設(shè)計制造了人行流動的空間，讓一天超過25萬的人潮在此穿梭無虞。 下沉廣場：廣場雖然規(guī)模較小，但使用效率卻很高，在夏季是露天咖啡吧、酒吧，冬天則是倍受歡迎的滑冰場，環(huán)繞廣場的地下層里均設(shè)高級餐館，就餐的游人可透過落地大玻璃窗看到廣

29、場上進(jìn)行的各種活動。洛克菲勒中心在紐約人心目中有著極高的地位，成為了紐約的城市符號而且是美國財富和文化的象征，也是超級都市的圖騰物。 在紐約，從什么時候開始意味著進(jìn)入圣誕節(jié)？回答是：每年11月30日晚，從洛克菲勒中心進(jìn)行圣誕樹點(diǎn)燈儀式以后開始。從1931年開始，洛克菲勒中心就成為紐約圣誕節(jié)歡樂的中心“在大蕭條最低迷的時候為成千上萬的紐約人提供了就業(yè)機(jī)會。” 這讓洛克菲勒贏得了工會和媒體的公開尊敬 5、時代天街區(qū)位：本項目用地區(qū)域位于重慶主城渝中半島中心區(qū)，擁有先天的交通優(yōu)勢及得天獨(dú)厚的地域生活氣息。所處的大坪商圈為渝中的商業(yè)副中心，同時與各大商圈保持距離上的獨(dú)立性，擁有便捷的交通通達(dá)性。周邊消

30、費(fèi)支撐強(qiáng)勁，用地形的商圈可覆蓋沙坪壩、江北、楊家坪、解放碑商圈所圍合形成的城市中心區(qū)，能有利消化五商圈周邊的消費(fèi)力量，實現(xiàn)各商圈的均質(zhì)劃分。同時規(guī)避同質(zhì)化競爭，形成新型商業(yè)中心。交通：基地周圍，網(wǎng)路交錯，可以通過長江一路到達(dá)渝中各區(qū)域，通過長江二路到達(dá)楊家坪及南坪區(qū)域。周邊輕軌二號線及規(guī)劃地鐵一號線站點(diǎn)均設(shè)在項目周邊200米內(nèi)本項目三橫二縱，3個輕軌站組成的核心道路體系，便于到達(dá)各個區(qū)域，具備大型城市綜合體建設(shè)的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：196875平方米 建筑面積：1308000平方米， 其中：地上約91萬平方米， 地下約39.8萬平方米； 容積率： 4.62綠地率： 20%建筑密度：5

31、6.85%停車位： 地下停7206輛，共計7274輛 各業(yè)態(tài)面積： 商業(yè)：54.3萬平米（41.5%）辦公：40萬平米（30.8%）住宅：14.4萬平米 （11%）其他：22.1萬平方米（16.7%）功能能構(gòu)成：項目包括了精品住宅、大型購物中心、精品商業(yè)步行街、國際品牌專營店、休閑娛樂中心、創(chuàng)意SOHO辦公空間、甲級寫字樓、星級酒店、城市廣場等，以多元化的組成濃縮城市機(jī)能。商業(yè)部分：作為商務(wù)辦公的裙樓部分，將整個地塊的各種功能有效聯(lián)系在一起。商業(yè)部分通過商業(yè)街、一站式購物中心與開放式文化商業(yè)區(qū)多種形式，為項目適用人群提供多樣的消費(fèi)體驗方式。廣場與街道部分：商業(yè)街作為線性的開放空間，成為串聯(lián)項目

32、南北的重要方式，并結(jié)合兩側(cè)商業(yè)形成完整的商業(yè)結(jié)構(gòu)。廣場與公園作為兩大功能塊的連接體與緩沖部分，實現(xiàn)了城市綜合體不同功能部分的合理組織。精品住宅：位于整個項目西側(cè)，可實現(xiàn)與周邊居住區(qū)共用配套設(shè)施，同時通過住區(qū)公園與東側(cè)商業(yè)、商務(wù)區(qū)域形成較好的隔離，形成較好的私密性。商務(wù)辦公：主要分布在項目的東側(cè)與南側(cè)，與商業(yè)賣場結(jié)合設(shè)置，通過項目的車行交通系統(tǒng)，使商務(wù)辦公與商業(yè)賣場能夠形成各自獨(dú)立的出入口，實現(xiàn)了人流的合理區(qū)分。6、深圳萬象城華潤萬象城位于深圳市羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與“地王大廈”隔深南大道相望，交通便利。是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住

33、等諸多功能為一體的城市綜合體，總建筑面積55萬平方米，包括5A甲級寫字樓華潤中心，超大規(guī)模室內(nèi)購物娛樂中心萬象城，君悅酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場和高尚住宅。住宅塔樓君悅酒店萬象城華潤中心地王大廈萬象城區(qū)位深南大道濱河大道華潤大廈：國際標(biāo)準(zhǔn)5A級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，目前已有包括匯豐銀行、荷蘭銀行、家樂福、雅培制藥、美國百思買、日本財險等公司進(jìn)駐。萬象城：總建筑面積18.8萬平方米，擁有六層商業(yè)樓面，300多個大小不一、功能各異的獨(dú)立店鋪，它整合了百貨公司、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食廣場、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溜冰場、多廳電影院，為市民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、

34、娛樂服務(wù)君悅酒店：由美國凱悅酒店管理集團(tuán)管理的深圳君悅酒店是中國第四座君悅酒店。住宅項目：由3棟49層的塔樓組成，樓高約160米，總建筑面積約11萬平方米，總戶數(shù)近800戶整個建設(shè)項目分區(qū)分期進(jìn)行，一期包括北區(qū)的辦公大廈和中區(qū)的購物中心，兩者通過地下一層及地上二三層的廊橋連接。二期項目為南區(qū)的購物商場，公寓和酒店，中區(qū)與南區(qū)通過廊橋聯(lián)通了室內(nèi)、室外二層購物空間。 整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面分布在動線兩邊，避免了商場死角的出現(xiàn)； 平面動線設(shè)計流暢，在立體動線設(shè)計上從多個樓層直接導(dǎo)入人流； 立體動線設(shè)計減少了樓層之間的租金差距； 內(nèi)外部交通合理，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過貨

35、梯直接進(jìn)入店 面的貨物區(qū)，真正做到人車分流、人貨分流； 四、結(jié)論要點(diǎn)：1、指標(biāo)控制體系2、交通流線設(shè)計（點(diǎn)與線）3、功能組織（面）一、指標(biāo)控制體系1、指標(biāo)控制體系主要指綜合體中各業(yè)態(tài)的組合，業(yè)態(tài)組合就是商業(yè)地產(chǎn)項目根據(jù)自己的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類，每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比主要涉及到以下的兩個方面：2、影響城市綜合體業(yè)態(tài)選擇及組合比例的因素：經(jīng)濟(jì)因素購物中心：集購物、休閑娛樂為一體的一站式消費(fèi)場所，通過其強(qiáng)大的輻射作用成為聚集人人氣的保障。同時，依靠承租收益獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在達(dá)到一定條件后，進(jìn)行資產(chǎn)打包上市融資，作為緩解企業(yè)資金壓力的手段。酒店：城市綜合體的重要盈利物業(yè)，

36、其增加了流動居住人口的貢獻(xiàn)，且通過夜間服務(wù)，延續(xù)城市活力。寫字樓：高端商務(wù)人群的工作場所，為購物中心和公寓提供了眾多潛在的客戶。住宅：城市綜合體的最基礎(chǔ)組成成分，在實現(xiàn)項目快速變現(xiàn)的同時，為購物中心提供最穩(wěn)定的消費(fèi)群體。業(yè)態(tài)選擇：項目涵蓋哪些功能業(yè)態(tài)配比確定：各業(yè)態(tài)在項目中所占的比例及每種業(yè)態(tài)個品牌數(shù)量是多少1）城市經(jīng)濟(jì)水平2) 開發(fā)商實力3) 各業(yè)態(tài)自身特點(diǎn)及相互關(guān)系政策因素 城市綜合體作為城市系統(tǒng)的而一個子系統(tǒng)，其發(fā)展必須與城市的整體發(fā)展規(guī)劃相一致由于我國行政權(quán)力對于社會經(jīng)濟(jì)活動的干預(yù)能動性較強(qiáng)，政府能通過相關(guān)的政策左右產(chǎn)業(yè)活動的集聚、基礎(chǔ)設(shè)施的布置、土地使用性質(zhì)等，能夠和大程度上影響城市綜合體的開發(fā)，進(jìn)而影響到城市綜合體的功能定位區(qū)位因素 城市綜合體所包含的各種功能具有不盡相同的規(guī)律和選址要求，不同的區(qū)位條件下，適合開發(fā)的功能種類及規(guī)模有很大的差異，從而會產(chǎn)生不同的功能定位模式1、城市綜合體的區(qū)位2、周邊環(huán)境3、交通因素二、交通流線設(shè)計內(nèi)容：與城市交通相銜接的綜合體過度交通系統(tǒng)綜合體內(nèi)部人流動線結(jié)構(gòu)綜合體內(nèi)客用車流動線結(jié)構(gòu)綜合體內(nèi)貨運(yùn)動線結(jié)構(gòu)綜合體內(nèi)廢棄物動線