項(xiàng)目全過程跟蹤咨詢服務(wù)實(shí)施方案

1、xxxxxx項(xiàng)目全過程跟蹤咨詢服務(wù)實(shí)施方案委托方：xxxxxx咨詢方：xxxxxx日期：xxxx年xx月xx日根據(jù)工程合約、造價(jià)全過程工程管理的特點(diǎn)和我公司工程造價(jià)全過程管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，制定本項(xiàng)目的全過程跟蹤咨詢服務(wù)管理方案。涵蓋項(xiàng)目建設(shè)前期、建設(shè)期間及竣工結(jié)（決）算審計(jì)三個(gè)階段的全過程跟蹤審計(jì)、造價(jià)合理化建議及其它造價(jià)咨詢服務(wù)。包括但不限于土建安裝（含總包及專業(yè)分包等）、 精裝修（公共區(qū)域、室內(nèi)、配套用房等）、空調(diào)及新風(fēng)、景觀、弱電及室外綜合管線工程等各專業(yè)的全過程造價(jià)控制及與該項(xiàng)目有關(guān)的前期費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、勘察費(fèi)等其它科目造價(jià)咨詢工作?；举M(fèi)包括但不限于：招標(biāo)控制價(jià)審核、預(yù)算清單編制、施工圖

2、預(yù)算階段的第一次審計(jì)（施工合同閉口）、結(jié)算階段的第二次審計(jì)及結(jié)算備案，以及對(duì)各階段各項(xiàng)工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等；工程項(xiàng)目成本估算編制；資金計(jì)劃的編制；工程成本預(yù)算費(fèi)用表編制；工程、材料、設(shè)備招標(biāo)文件以及合同的評(píng)審、簽訂；工程款支付審核；聯(lián)系單變更簽證審核；日常成本測(cè)算及分析；月度工程款（含材料設(shè)備）計(jì)劃、支付（動(dòng)態(tài)）現(xiàn)金流表、工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤表的編制；工程成本類資料臺(tái)賬管理歸檔；銷售面積復(fù)核等。一、各階段造價(jià)管理方案及工作內(nèi)容1、設(shè)計(jì)階段圖紙、概預(yù)算審查造價(jià)控制控制造價(jià)的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。咨詢?nèi)嗽诖穗A段協(xié)助甲方進(jìn)行以下服務(wù)：1.1根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、功能定位，制定各專業(yè)造價(jià)指標(biāo)，協(xié)助甲方

3、進(jìn)行項(xiàng)目的工程成本計(jì)劃以及成本目標(biāo)的編制。1.2根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出具有技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性的方案供甲方和設(shè)計(jì)選擇參考。對(duì)設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)方案作價(jià)值工程分析，協(xié)助甲方選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)性最佳的方案，提出優(yōu)化設(shè)計(jì)的專業(yè)性意見。1.3為甲方聘請(qǐng)的建筑師、景觀工程師與其它設(shè)計(jì)顧問的不同設(shè)計(jì)方案（如外立面、空調(diào)等）提供造價(jià)估算，以協(xié)助甲方選擇最佳和最經(jīng)濟(jì)之設(shè)計(jì)方案。1.4對(duì)各種設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算，并制定年度投資計(jì)劃及資金流量預(yù)測(cè)。與設(shè)計(jì)單位配合，在方案設(shè)計(jì)深化過程中不斷提供合理化建議使設(shè)計(jì)能符合預(yù)定的投資額。1.5根據(jù)不同階段的設(shè)計(jì)成果及時(shí)編制相應(yīng)的造價(jià)文件，協(xié)助甲方確定造價(jià)限額，并將造價(jià)限額分解到工程項(xiàng)目的各部

4、分和各標(biāo)段，作為施工圖或招標(biāo)圖設(shè)計(jì)的控制值（限額設(shè)計(jì)）。1.6對(duì)設(shè)計(jì)單位提供的方案設(shè)計(jì)中初步選用的材料、配置的設(shè)備以及采用的標(biāo)準(zhǔn)等提出合理化建議，對(duì)材料和設(shè)備的選用提供造價(jià)數(shù)據(jù)和進(jìn)行價(jià)值分析，提供成本分析及節(jié)省工程成本的建議。根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度，對(duì)各分項(xiàng)工程進(jìn)行估算、預(yù)算，進(jìn)行方案比選。1.7根據(jù)甲方和設(shè)計(jì)單位提供的圖紙、設(shè)計(jì)資料等，對(duì)不同的設(shè)計(jì)方案、建筑形式、施工方法、建筑材料或設(shè)備進(jìn)行成本分析，并向甲方提供綜合性成本分析，從而令甲方及設(shè)計(jì)單位可以作出及時(shí)和正確的決定。1.8根據(jù)確定的設(shè)計(jì)方案，編制建筑成本初步估算，以作為成本控制的目標(biāo)。1.9根據(jù)報(bào)規(guī)圖設(shè)計(jì)/招標(biāo)圖設(shè)計(jì)/施工圖設(shè)計(jì)，編制建筑工程造

5、價(jià)概算/預(yù)算，并隨設(shè)計(jì)的深入而適時(shí)更新，同時(shí)調(diào)整并更新詳細(xì)的工程成本計(jì)劃（招標(biāo)計(jì)劃等）。每次發(fā)出建筑工程造價(jià)概算/預(yù)算時(shí)，應(yīng)與前次概算/預(yù)算比較分析，并及時(shí)向甲方報(bào)告可能出現(xiàn)的預(yù)算變動(dòng)和超支風(fēng)險(xiǎn)。在可能出現(xiàn)超支的情況下，與甲方及設(shè)計(jì)單位共同研究，提出補(bǔ)救辦法，使設(shè)計(jì)能控制在工程總預(yù)算之內(nèi)。1.10根據(jù)甲方和設(shè)計(jì)單位提供的圖紙、設(shè)計(jì)資料等，提供主要建筑材料和設(shè)備預(yù)算表，并分析不同檔次或品牌的建筑材料和設(shè)備對(duì)工程成本的影響。1.11根據(jù)報(bào)規(guī)圖紙、招標(biāo)圖紙和施工圖分別為項(xiàng)目編制所需材料表(連同材料估值)。1.12按甲方要求出席相應(yīng)的設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)及專家論證會(huì)，就設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性發(fā)表獨(dú)立的專業(yè)意見。1.13向

6、甲方提供有關(guān)當(dāng)?shù)叵嗨祈?xiàng)目的成本費(fèi)用作參考之用。向甲方提供類似項(xiàng)目的材料消耗量指標(biāo)（如各結(jié)構(gòu)的構(gòu)件含量等）作為監(jiān)查設(shè)計(jì)控制成本之用。1.14根據(jù)擴(kuò)初圖計(jì)算典型的樓棟的鋼筋含量、砼含量、窗地比及景觀綠化等成本指標(biāo)，與該項(xiàng)目相關(guān)的其它方案測(cè)算相比，或與同類型小區(qū)的成本指標(biāo)相比，提出優(yōu)化建議。1.15在施工圖設(shè)計(jì)階段，參照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格協(xié)助甲方編制完整的建造成本預(yù)算；如預(yù)算總成本超出甲方預(yù)算總成本，則按甲方及設(shè)計(jì)顧問建議的造價(jià)減省設(shè)計(jì)方案執(zhí)行修訂估算，以便設(shè)計(jì)顧問參閱之而執(zhí)行圖紙修改；計(jì)算典型房型鋼筋、砼含量等供甲方設(shè)計(jì)師參考；當(dāng)設(shè)計(jì)顧問完成此階段圖紙?jiān)O(shè)計(jì)后，重復(fù)此等估算工作，直至修改圖紙之預(yù)期建造

7、成本控制在甲方總預(yù)算成本范圍內(nèi)。我方保證在施工圖設(shè)計(jì)階段的預(yù)期建造成本一次性即能符合甲方的總預(yù)算成本要求。并參加圖紙會(huì)審，根據(jù)甲方時(shí)間要求提供審圖意見。1.16優(yōu)化工作后，根據(jù)甲方要求，對(duì)具有代表性或可推廣性的優(yōu)化方案進(jìn)行案例編寫。1.17根據(jù)甲方工期要求，與甲方確定標(biāo)段劃分安排，并建立一個(gè)適應(yīng)甲方管理及進(jìn)度要求的合同框架體系。并提出各標(biāo)段滿足招標(biāo)要求的設(shè)計(jì)深度及進(jìn)度要求作為設(shè)計(jì)單位出圖及招標(biāo)依據(jù)。1.18根據(jù)甲方要求，測(cè)算成本對(duì)標(biāo)值（標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量、標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量、地下室鋼筋含量、地下室層高、外窗墻地比、硬景面積比等）。1.19項(xiàng)目資金支付計(jì)劃:協(xié)助甲方根據(jù)目標(biāo)成本及工程施工進(jìn)度計(jì)劃編制資

8、金支付計(jì)劃表，以供投資測(cè)算及年度預(yù)算安排作參考。1.1.20根據(jù)工程設(shè)計(jì)方案、地質(zhì)條件、擬采用的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、裝飾材料及范圍等，編制工程模擬清單，配合甲方開展前期招標(biāo)工作，加快工程總體進(jìn)度。1.21提供甲方需要的其它設(shè)計(jì)階段的相關(guān)服務(wù)。2、招標(biāo)階段造價(jià)咨詢工作根據(jù)工程施工進(jìn)度計(jì)劃、配合甲方編制招標(biāo)采購計(jì)劃并提供以下服務(wù)：2.1協(xié)助甲方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)段劃分，專業(yè)工程合同拆分，并提供詳細(xì)的分包界面劃分供甲方參考，制定各標(biāo)段的招標(biāo)方案和招標(biāo)計(jì)劃及招標(biāo)工作安排提交甲方參考，按照甲方的要求適時(shí)調(diào)整招標(biāo)計(jì)劃，按進(jìn)度配合甲方落實(shí)招標(biāo)計(jì)劃。2.2配合甲方編寫施工招標(biāo)文件2.3根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法和甲方的招標(biāo)要求

9、，對(duì)招標(biāo)文件部分內(nèi)容的進(jìn)行問題審核和建議。2.4根據(jù)招標(biāo)圖紙、技術(shù)規(guī)范及甲方要求，編制詳細(xì)的工程量清單，并在回標(biāo)前提交投標(biāo)限價(jià)或標(biāo)底，以便作評(píng)價(jià)分析或議價(jià)之用。乙方需按甲方規(guī)定時(shí)間提交工程量清單供甲方審核，并向甲方作工程量清單交底，陳述清單構(gòu)成、圖紙對(duì)應(yīng)關(guān)系、暫定量設(shè)置、暫列金額設(shè)置內(nèi)容，使甲方對(duì)工程量清單有深入了解。2.5協(xié)助甲方對(duì)項(xiàng)目采購策略和采購規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌，包括：總包方案、專業(yè)分包計(jì)劃、專業(yè)分包方案（包括指定分包和直接發(fā)包項(xiàng)目）、材料設(shè)備供應(yīng)方案（包括指定供應(yīng)和直接供應(yīng)）。根據(jù)工程的特點(diǎn)，就招標(biāo)形式、招標(biāo)程序、各個(gè)工程范圍的界定、合同形式、合同條款、投標(biāo)單位的選擇及合同管理模式提供建議

10、，并提出可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因責(zé)，供甲方考慮。2.6根據(jù)甲方的要求，編制滿足外部招標(biāo)時(shí)所需要的工程量清單。并完成外部招標(biāo)工作。2.7協(xié)助甲方詢標(biāo)及報(bào)價(jià)上的談判。2.8與投標(biāo)單位投標(biāo)增補(bǔ)的工程量進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)做相關(guān)分析報(bào)告，并將計(jì)算底稿及審核結(jié)果報(bào)送甲方。2.9對(duì)投標(biāo)文件經(jīng)濟(jì)部分進(jìn)行清標(biāo)綜合分析，包括但不限于算術(shù)檢查、分析遺漏項(xiàng)目、多報(bào)項(xiàng)目、不平衡報(bào)價(jià)、不合理單價(jià)、商務(wù)偏離、報(bào)價(jià)比較等，編寫清標(biāo)評(píng)標(biāo)報(bào)告。2.10招標(biāo)工作完成后，乙方根據(jù)甲方提供統(tǒng)計(jì)分析表格完成相應(yīng)的指標(biāo)分析工作，同時(shí)以電子和書面形式提交甲方。3、預(yù)算階段3.1根據(jù)甲方的要求，按時(shí)完成施工圖預(yù)算，并將計(jì)算底稿報(bào)送甲方。3.2總包預(yù)算：

11、在收取委托人提供施工圖設(shè)計(jì)45日內(nèi)完成控制價(jià)編制工作，在15 日內(nèi)完成施工圖預(yù)算的核對(duì)工作。3.3園林景觀、市政等預(yù)算：接受咨詢委托書和完整的預(yù)算資料后，7個(gè)工作日內(nèi)按提供經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（主要是消耗量指標(biāo)），14個(gè)工作日內(nèi)提交完整的預(yù)算和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。4、施工階段造價(jià)控制4.1編制施工階段跟蹤咨詢計(jì)劃根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)，編制施工階段造價(jià)咨詢工作計(jì)劃，具體內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)變更簽證的審核及工程變更結(jié)算；對(duì)材料、設(shè)備等的價(jià)格進(jìn)行控制；隱蔽工程跟蹤審查；工程索賠的處理；進(jìn)度款審查及分期結(jié)算造價(jià)控制；進(jìn)行合約管理。4.2現(xiàn)場(chǎng)變更簽證的審核及工程變更結(jié)算在施工期間，盡快計(jì)算工程變更事項(xiàng)，并與承建商談判達(dá)成初步協(xié)議。如修改工

12、程所涉及的金額極大，應(yīng)盡快為該項(xiàng)修改的增額進(jìn)行預(yù)算，并將預(yù)算提交甲方再作考慮。工程變更的結(jié)算程序如下圖：4.3對(duì)材料、設(shè)備等的價(jià)格進(jìn)行控制對(duì)建設(shè)項(xiàng)目中擬采購的材料、設(shè)備，造價(jià)工程師應(yīng)提前告知甲方，以利于留出充裕的時(shí)間進(jìn)行材料、設(shè)備采購工作，與此同時(shí)提出材料、設(shè)備采購方案，向甲方提供專業(yè)的采購意見或建議；對(duì)于采用招標(biāo)方式采購材料、設(shè)備的，協(xié)助甲方進(jìn)行招標(biāo)工作；不采用招標(biāo)采購方式的，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查或詢價(jià)、比價(jià)工作，協(xié)助甲方進(jìn)行采購談判，為甲方提供有關(guān)材料、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格信息，提供有關(guān)材料、設(shè)備的生產(chǎn)廠家及質(zhì)量情況；協(xié)助甲方確認(rèn)所需材料、設(shè)備的合理價(jià)格以保證建設(shè)項(xiàng)目順利的進(jìn)行。4.4合同暫定單價(jià)、暫定金

13、額及合同外新增單價(jià)的審核及談判協(xié)助甲方對(duì)所有專業(yè)的合同暫定單價(jià)、暫定金額及合同外新增單價(jià)的審核及談判工作，并詳細(xì)分析分歧金額產(chǎn)生的原因并形成成果文件。4.5核實(shí)甲供材料設(shè)備依據(jù)合同及相關(guān)文件資料核實(shí)甲供材料設(shè)備的具體工程量，并對(duì)施工單位的材料設(shè)備領(lǐng)用情況進(jìn)行分析對(duì)比，對(duì)于材料設(shè)備出現(xiàn)超額領(lǐng)用的及時(shí)進(jìn)行記錄及統(tǒng)計(jì)，并向項(xiàng)目公司成本管理部提出預(yù)警。4.6建立成本數(shù)據(jù)庫按甲方要求拆分匯總合同數(shù)據(jù)，形成本項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫文檔。4.7無效成本分析對(duì)每月統(tǒng)計(jì)分析變更簽證及索賠事項(xiàng)中存在的無效成本事項(xiàng)，并作專項(xiàng)分析，形成匯總報(bào)告。通過分析無效成本的成因，總結(jié)指導(dǎo)性經(jīng)驗(yàn)。4.8隱蔽工程跟蹤審查A、收集以下有關(guān)隱

14、蔽工程跟蹤審查資料:招標(biāo)文件：含招標(biāo)書、設(shè)計(jì)圖紙（須經(jīng)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和建設(shè)單位簽章確認(rèn)的招標(biāo)時(shí)發(fā)出的設(shè)計(jì)施工圖紙）、合同條款、工程要求的技術(shù)規(guī)范、投標(biāo)須知、招標(biāo)答疑會(huì)議紀(jì)要、工程量清單、工程預(yù)算等文件及附件；投標(biāo)文件：含技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)、投標(biāo)承諾等文件；施工合同：含建設(shè)單位與施工單位的工程承發(fā)包合同、經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)的施工單位與第三方簽訂的分包合同、合同附件等；圖紙會(huì)審記錄：圖紙會(huì)審記錄須有參加會(huì)審單位人員簽字、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；B、根據(jù)隱蔽工程有關(guān)資料審核工程量因隱蔽工程的特殊性，隱蔽工程的工程量應(yīng)在隱蔽工程完成經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、甲方簽認(rèn)后隱蔽前確定。當(dāng)造價(jià)師

15、預(yù)料所能收集到的資料有可能不能準(zhǔn)確、全面反映隱蔽工程情況時(shí)，根據(jù)工程實(shí)際情況，造價(jià)師應(yīng)在隱蔽工程實(shí)施前做好準(zhǔn)備工作并提醒甲方通知項(xiàng)目建設(shè)各方做好有關(guān)確認(rèn)隱蔽工程量的準(zhǔn)備工作，以便于及時(shí)、準(zhǔn)確地確認(rèn)隱蔽工程工程量，必要時(shí)可進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，并經(jīng)相關(guān)各方書面簽認(rèn)，避免發(fā)生因工程隱蔽后各方對(duì)工程量確認(rèn)的分歧，以保證建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，保證隱蔽工程量及時(shí)、準(zhǔn)確、完整。C、確定相關(guān)項(xiàng)目單價(jià)對(duì)于已有項(xiàng)目單價(jià)按原單價(jià)執(zhí)行；對(duì)于新發(fā)生項(xiàng)目單價(jià)，必須在隱蔽工程實(shí)施前確定，以利于嚴(yán)格控制造價(jià)。4.9工程索賠的處理協(xié)助甲方處理合同索賠，維護(hù)甲方的合法權(quán)益，防止索賠事件的發(fā)生。對(duì)施工單位提出的索賠報(bào)告進(jìn)行分析，收集反駁理由

16、和證據(jù)，審核索賠金額，并提出反索賠，必要時(shí)參加談判工作。A、審查論證索賠證據(jù)是否合理索賠理由是否與合同條款、有關(guān)法規(guī)文件相抵觸，論述索賠理由是否有理有據(jù)，具有說服力，索賠依據(jù)是否充分合理。B、審查論證費(fèi)用索賠要求、計(jì)價(jià)辦法是否合理正確區(qū)分停工損失費(fèi)和作業(yè)方法降效費(fèi)。凡是改做其它工作都不能計(jì)停工損失費(fèi)，但可以計(jì)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償降效損失。然而由于承包商引起工期滯后而加速趕工期的也不應(yīng)計(jì)增效費(fèi)用。C、審查論證工期順延要求是否合理劃清工期拖延的責(zé)任，分清是承包商、還是發(fā)包商、或是第三方責(zé)任，是否給予工期補(bǔ)償和費(fèi)用補(bǔ)償。D、估算索賠事項(xiàng)，協(xié)助甲方與承包商進(jìn)行談判并達(dá)成協(xié)議。對(duì)導(dǎo)致索賠的原因有充分的預(yù)測(cè)和防范；

17、通過對(duì)合同條款有力的管理，防止引起索賠的干擾事件發(fā)生；對(duì)已發(fā)生的干擾事件及時(shí)采取措施，以降低它的影響，降低損失，避免或減少索賠；參與索賠的處理過程，審查索賠報(bào)告，反駁承包商不合理的索賠要求或索賠要求中不合理的部分，敦促甲方接受合理的索賠要求，使索賠得到圓滿解決。E、迅速、及時(shí)地處理問題造價(jià)工程師在行使自己權(quán)力，處理索賠事務(wù)，解決爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，必須迅速行事，在合同規(guī)定的期限內(nèi)，或在通常認(rèn)為合理的時(shí)間內(nèi)履行自己的職責(zé).4.10進(jìn)度款審查及分期結(jié)算造價(jià)控制每月對(duì)進(jìn)行中的工程進(jìn)行評(píng)估并向甲方提交分期結(jié)算單。分期結(jié)算單的評(píng)估將與設(shè)計(jì)單位/監(jiān)理單位合作，以確保設(shè)計(jì)單位/監(jiān)理單位對(duì)施工質(zhì)量及進(jìn)度的意見能在中期付款

18、金額中得到反映。分期結(jié)算造價(jià)控制程序如下圖：4.11合約管理協(xié)助甲方監(jiān)督總承包、各專業(yè)分包、各專業(yè)投標(biāo)人及甲方直接分包單位對(duì)合同職責(zé)的執(zhí)行，即對(duì)上述各單位違反合同之行為給予提出及糾正指示。具體工作如下；A、咨詢?nèi)撕贤芾碇饕蝿?wù)：協(xié)助、參與甲方確定本項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)。包括：勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、加工合同、材料與設(shè)備訂貨合同、運(yùn)輸合同等。合同結(jié)構(gòu)是指合同的框架、主要部分和條款構(gòu)成。協(xié)助甲方起草合同及參與合同談判：參加上述建設(shè)合同在簽訂前的談判和擬訂合同初稿，供甲方?jīng)Q策。合同管理和檢查：在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)上述合同進(jìn)行過程監(jiān)控、檢查和管理。合同糾紛和索賠：協(xié)助甲方秉公處理建設(shè)工程中各階段中

19、產(chǎn)生的索賠；參與協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至法院解決合同的糾紛。其他：合同的簽證和合同涉及第三方等關(guān)系的處理，除以上內(nèi)容以外有關(guān)合同的所有事項(xiàng)。B、咨詢?nèi)私⒑贤芾硐到y(tǒng)（1）合同分析與分解對(duì)合同條款分析解釋。同時(shí)也要對(duì)合同條款的更換、延期說明、投資變化等事件進(jìn)行仔細(xì)分析。對(duì)于哪些與甲方有關(guān)的活動(dòng)都必須分別存檔，以防漏項(xiàng)。合同分析和工程檢查等工作要同工期聯(lián)系起來。合同分析是解釋雙方合同責(zé)任的根據(jù)。合同分析是在訂立合同的過程中即要按條款 逐條分析，如果發(fā)現(xiàn)有對(duì)本方產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)較大的條款，要相應(yīng)增加抵御的條款。要詳細(xì)分析哪些條款與甲方有關(guān)、與總包有關(guān)、與分包有關(guān)、與設(shè)計(jì)部門有關(guān)、與工程檢查有關(guān)、與工期有關(guān)等，

20、分門別類分析各自責(zé)任和相互聯(lián)系的關(guān)系，做到一清二楚，心中有數(shù)。（2）建立合同數(shù)據(jù)檔案合同數(shù)據(jù)檔案就是把合同條款分門別類的歸納起來，將它們存放在計(jì)算機(jī)中，以便于檢索。合同中的不同規(guī)則、特殊情況、技術(shù)規(guī)范、特殊的技術(shù)規(guī)則、協(xié)商結(jié)果等都可以用計(jì)算機(jī)檢索。這就大大地方便了合同管理工作，能得到關(guān)于合同條款的最新情報(bào)。同時(shí)，根據(jù)計(jì)算機(jī)提供的主題詞，可以對(duì)合同中的條款進(jìn)行分解和組合，使合同雙方的責(zé)任清楚明了。圖表也是一個(gè)重要的管理工具，可以使合同中的各個(gè)程序具體化，便于合同管理者使當(dāng)事人雙方明白合同特殊條款的各方職責(zé)。這些圖表有試驗(yàn)數(shù)據(jù)、質(zhì)量控制、運(yùn)輸保險(xiǎn)、工程移交手續(xù)等。（3）形成合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

21、就是把合同中的時(shí)間、工作、投資用網(wǎng)絡(luò)形式表達(dá)。合同計(jì)劃表是用來處理時(shí)間控制，合同管理貫穿于從計(jì)劃到維護(hù)施工過程中的每一個(gè)活動(dòng)。這些計(jì)劃表包括：圖紙目錄、試驗(yàn)數(shù)據(jù)表、到貨報(bào)告等。形成合同網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)后，使合同的時(shí)間概念、邏輯關(guān)系更明確，便于監(jiān)督。（4）索賠管理索賠管理是合同管理中的重要工作，它包括索賠和反索賠。由于索賠和反索賠沒有一個(gè)確切的標(biāo)準(zhǔn)，只能根據(jù)實(shí)際發(fā)生的事件為依據(jù)進(jìn)行實(shí)事求是的評(píng)價(jià)分析，從中找出索賠（反索賠）的理由和條件。造價(jià)工程師要參與施工全過程，預(yù)料索賠有可能發(fā)生的情況，提醒甲方采取有效預(yù)防措施，加強(qiáng)主動(dòng)控制，降低不必要的損失，提醒甲方盡可能避免返工，避免材料浪費(fèi)、施工成本加大，從而減

22、輕承包商心理壓力，減少工程索賠。4.12按甲方的要求和工作實(shí)際需要，參與相關(guān)的工程會(huì)議及負(fù)責(zé)制作會(huì)議記錄。4.13對(duì)具有代表性的變更簽證，按照委托方要求的格式編寫案例。4.14參與現(xiàn)場(chǎng)收方。4.15提供施工階段的其他相關(guān)服務(wù)。5 、竣工結(jié)算階段5.1編制工程竣工結(jié)算階段審核計(jì)劃按甲乙雙方議定的時(shí)間計(jì)劃完成工程結(jié)算工作。在收到竣工結(jié)算資料 60 日內(nèi)完成初稿，90 日內(nèi)與施工單位完成核對(duì)，因委托人原因造成結(jié)算無法按實(shí)核對(duì)完成，核對(duì)時(shí)間順延。主要工作內(nèi)容如下；A、收集結(jié)算資料工程預(yù)算評(píng)審報(bào)告；招標(biāo)文件；投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書；施工合同；圖紙會(huì)審記錄；工程開工報(bào)告；竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；竣工圖；設(shè)計(jì)變更；現(xiàn)場(chǎng)

23、簽證；經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；工程結(jié)算書（含結(jié)算匯總表）；工程量計(jì)算書材料設(shè)備單價(jià)呈批審核單；其他與結(jié)算有關(guān)的資料；B、進(jìn)行竣工結(jié)算審核，完成結(jié)算審核報(bào)告主要審核竣工工程項(xiàng)目造價(jià)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，重點(diǎn)審核以下事項(xiàng)：竣工結(jié)算資料是否齊全，編制依據(jù)是否符合國家的規(guī)定；竣工工程內(nèi)容是否符合施工合同條件要求，工程量的計(jì)算是否正確；分項(xiàng)工程結(jié)算單價(jià)是否符合合同規(guī)定或招標(biāo)文件的規(guī)定，量?jī)r(jià)分離的工程項(xiàng)目的取費(fèi)是否合理合規(guī)；設(shè)備與主要材料的價(jià)格是否符合核定的價(jià)格。費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金的計(jì)算是否符合規(guī)定，注意各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取和計(jì)算誤差；合同變更價(jià)款的計(jì)算是否真實(shí)、準(zhǔn)確；材料價(jià)差和按實(shí)結(jié)算的計(jì)算

24、是否正確；核定工程實(shí)際造價(jià)等；C、初步審查后出具竣工結(jié)算審核初審意見稿及明細(xì)表，征求甲方意見后，出具結(jié)算審核征求意見稿D、與相關(guān)各方交換意見針對(duì)分歧交換意見，達(dá)成一致后，發(fā)、承包人和審核單位三方簽字確認(rèn)形成竣工結(jié)算審核定案表。E、出具審核報(bào)告征求意見稿，征求甲方等各方意見后定稿F、出具工程竣工結(jié)算審核報(bào)告G、協(xié)助甲方履行工程結(jié)算的報(bào)審5.2計(jì)算所有合同內(nèi)賦予承包單位及分包單位應(yīng)有的工程變更價(jià)差調(diào)整，審核項(xiàng)目合同價(jià)的各項(xiàng)變更費(fèi)用，以達(dá)到甲方及承包方都能接受的結(jié)算款額。5.3編制最后工程結(jié)算，并將更改或其它因素引致的造價(jià)增減包含在結(jié)算內(nèi)，編制竣工（估）結(jié)算報(bào)告等。項(xiàng)目（估）結(jié)算文件，包括：項(xiàng)目及其

25、實(shí)施過程的描述；結(jié)算造價(jià)匯總；合同造價(jià)匯總以及有關(guān)工程分析等；結(jié)算完成后，編制合同執(zhí)行情況專題報(bào)告，提供、整理整套合同，按委托方的格式要求提供指標(biāo)含量表，結(jié)算報(bào)告及各項(xiàng)費(fèi)用匯總表交甲方歸檔編制，最終按甲方要求提交項(xiàng)目成本總結(jié)分析報(bào)告。5.4為甲方匯集有關(guān)工程費(fèi)用方面的簽證資料、核價(jià)單據(jù)等以便歸檔。5.5根據(jù)合同條款，協(xié)助甲方對(duì)工程中違約的承包商進(jìn)行索賠。5.6如有任何工程上的糾紛，根據(jù)甲方的要求就有關(guān)仲裁或訴訟事務(wù)提供必要的協(xié)助。包括但不限于為甲方提供相關(guān)的書面證據(jù)、證人證言以及出庭作證等，簽署必要的文件等。5.7提供結(jié)算階段的其他相關(guān)服務(wù)。二、重點(diǎn)工作方案1、 造價(jià)咨詢中的工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施

26、在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段、建設(shè)實(shí)施階段和竣工結(jié)算階段，事先主動(dòng)進(jìn)行工程相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算、估算，積極參與項(xiàng)目建設(shè)的全過程，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中，為甲方在投資決策、設(shè)計(jì)和施工等過程中做好經(jīng)濟(jì)參謀，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程投資效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)是決策階段和設(shè)計(jì)階段，但是在項(xiàng)目施工階段，由于施工各方交叉作業(yè)，施工工藝、施工環(huán)境、施工進(jìn)度的不斷變化且相互制約，施工階段的造價(jià)管理極易出現(xiàn)偏差，造價(jià)控制難度最大。工程造價(jià)在各階段的控制重點(diǎn)主要在以下幾方面。1.1投資決策階段配合財(cái)務(wù)部或前

27、期籌建部等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包含土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用(含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等)等可能發(fā)生的工程建設(shè)項(xiàng)目全過程費(fèi)用，做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，主動(dòng)發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。1.2設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目作出投資決策后，控制造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)，這也是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)。目前設(shè)計(jì)單位及個(gè)人對(duì)工程質(zhì)量負(fù)有明確而重大的責(zé)任。而設(shè)計(jì)保守(在功能不影響的前提下)，既可減少工作量，又避免被迫究其責(zé)任。因此較易產(chǎn)生設(shè)計(jì)保守從而造成了投資浪費(fèi)的情況。建議可采用限額設(shè)計(jì)。與設(shè)計(jì)單位簽訂限

28、額設(shè)計(jì)責(zé)任書。工程造價(jià)部具體工作：由工程造價(jià)部短時(shí)間內(nèi)對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)方案作出經(jīng)濟(jì)估算及評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上理推選最佳的設(shè)計(jì)方案。確定設(shè)計(jì)方案后，由造價(jià)部根據(jù)相關(guān)資料(之前我們將盡可能地收集當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)相關(guān)資料，如以前曾做過的同類項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo))，提出合理的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，供公司與設(shè)計(jì)單位確定設(shè)計(jì)限額時(shí)參考。工程造價(jià)部參與圖紙會(huì)審的工作。并對(duì)不影響功能而降低造價(jià)的，提出合理化建議。同時(shí)由于種種原因，還存在著邊設(shè)計(jì)邊施工的現(xiàn)象，甚至施工因質(zhì)量較毛糙，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)更改、聯(lián)系單較多，造成工程造價(jià)人為失控的現(xiàn)象，工程造價(jià)部全過程針對(duì)性地加以監(jiān)控。1.3建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工作重點(diǎn)：參與施工招、投標(biāo)文件的編制及招投標(biāo)的組

29、織管理。編制合適的施工預(yù)算標(biāo)底(或工程量清單)。詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書。詳細(xì)列出各投標(biāo)書中存在的明顯低于市場(chǎng)價(jià)、漏項(xiàng)或標(biāo)書中不明確內(nèi)容。在詢標(biāo)時(shí)明確優(yōu)惠條件及今后結(jié)算口徑，并詳細(xì)了解投標(biāo)單位漏項(xiàng)及明顯低于市場(chǎng)價(jià)項(xiàng)目的彌補(bǔ)方式或消化途徑(否則，可能成為造價(jià)控制的隱患)。在此基礎(chǔ)上推薦真正低價(jià)并可行的中標(biāo)單位。參與招標(biāo)答疑時(shí)盡可能明確今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包項(xiàng)目及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，減少索賠隱患。參與合同談判與施工合同經(jīng)濟(jì)條款的起草，避免由于合同未明確或不嚴(yán)密等原因而造成造價(jià)失控或扯皮現(xiàn)象。圖紙會(huì)審，在招標(biāo)完成并確定施工承包單位后，由開發(fā)商組織，承包商、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位參加的最

30、大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議。主要目的是在正式施工前從施工及監(jiān)理的角度審核施工圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素，減少施工過程中的洽商變更及承包商的施工索賠，解決施工隱患。開發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會(huì)審為基礎(chǔ)，在施工階段控制工程變更的產(chǎn)生，使工程造價(jià)控制的主動(dòng)權(quán)掌握在開發(fā)背背山手中，為造價(jià)控制的穩(wěn)定性提供保證。1.4施工階段可能會(huì)出現(xiàn)的情況：1、設(shè)計(jì)變更偏多，一般而言變更越多造價(jià)越不易控制。2、無價(jià)材料價(jià)格簽證偏高，依據(jù)不明造價(jià)越不易控制。3、隱蔽工程驗(yàn)收不到位，甚至存在弄虛作假現(xiàn)象。4、監(jiān)理單位監(jiān)管不力，甚至與施工方共同作弊。5、聯(lián)系單的簽證存在不明確、內(nèi)容界限超合同、甚至不真實(shí)的情況。采取

31、的措施從造價(jià)角度幫助承發(fā)包雙方進(jìn)行施工組織總設(shè)計(jì)的合理優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案進(jìn)行施工。當(dāng)施工過程中出現(xiàn)各種變化，如地質(zhì)條件的變化、材料的代換、工程量的增減、設(shè)計(jì)的變更等，造價(jià)工程師應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生的變化，充分深入施工現(xiàn)場(chǎng)，爭(zhēng)取第一手資料(隱蔽工程資料、實(shí)際施工記錄等)，包括聯(lián)系單上的簽署意見，為日后的索賠處理、結(jié)算決算提供依據(jù)。(建議：造價(jià)部對(duì)所有聯(lián)系單進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析并簽署意見(并附相關(guān)計(jì)算稿)。公司管理層應(yīng)明確未經(jīng)造價(jià)人員簽署意見前，項(xiàng)目經(jīng)理不得簽署肯定意見。)參與無價(jià)材料的市場(chǎng)考察，并提出建議供項(xiàng)目部或公司參考。為業(yè)主制定合理的資金使用計(jì)劃。既要保證工程建設(shè)有足夠的資金，不

32、致因資金不足或資金提供不及時(shí)而影響工程建設(shè)進(jìn)度；又要做到盡可能不占用過多的資金，減少利息支出，降低資金籌措的難度。為業(yè)主做好承包商月報(bào)資料的復(fù)核。既能使承包商正常開展工作，又要防止工程款付過頭。1.5竣工結(jié)算階段結(jié)算階段主要工作是數(shù)據(jù)的匯總和確認(rèn)。工程造價(jià)部的工作重點(diǎn)：做好工程造價(jià)結(jié)算審核，施工結(jié)算編制工作。做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作，在竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及分析結(jié)果匯總并建立數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程提供參考。也可作為公司考核項(xiàng)目部績(jī)效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各部門總結(jié)并找出本項(xiàng)目工程造價(jià)控制過程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案。便于今后加強(qiáng)管理。1.6合同管理及控制為甲方提供

33、以工程造價(jià)為核心的合同管理工作，包括合同的規(guī)劃、合同價(jià)款的調(diào)整、合同索賠事宜工作。（1）合同規(guī)劃（策劃）工作內(nèi)容A、充分了解建設(shè)項(xiàng)目中甲方的主要合同關(guān)系合同管理貫穿于項(xiàng)目的全過程，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的順利實(shí)施和項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)施 起著控制與保障作用，是項(xiàng)目管理與控制的核心內(nèi)容。B、協(xié)助甲方進(jìn)行項(xiàng)目合同策劃項(xiàng)目合同策劃是指項(xiàng)目合同關(guān)系確定、合同體系構(gòu)建、合同種系選擇、合同條件選擇以及重要合同條款的確定等一系列構(gòu)思、規(guī)劃、計(jì)劃、決策安培活動(dòng)過程。一般而言，項(xiàng)目合同策劃主要解決如下問題：合同規(guī)模和合同范圍的確定、合同形式和合同種類的選擇、合同條件的擬定、重要合同條款的選擇。合同范圍指合同所涉及到的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、

34、規(guī)模。項(xiàng)目合同的范圍取決于項(xiàng)目的分標(biāo)范圍，是由項(xiàng)目的分標(biāo)策劃確定的。正確的分標(biāo)和合同策劃能擺正項(xiàng)目過程中的各有關(guān)方的責(zé)、權(quán)、利和法律關(guān)系，從而保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。C、協(xié)助甲方進(jìn)行合同種類的選擇按合同的計(jì)價(jià)方式把他們分為單價(jià)合同、固定總價(jià)合同；成本加酬金合同及目標(biāo)合同等四類。不同類型的合同，有不同的應(yīng)用條件，不同的權(quán)力和責(zé)任分配，不同的付款方式以及不同的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，在合同類型選擇時(shí)應(yīng)視項(xiàng)目的具體情況而慎重選擇。單價(jià)合同：?jiǎn)蝺r(jià)合同是最常見的合同類型，單價(jià)合同又分為固定單價(jià)和可調(diào)單價(jià)等形式。固定總價(jià)合同：固定總價(jià)合同以一次包死的總價(jià)格委托承包，除了設(shè)計(jì)上有重大變更，以便不允許調(diào)整合同價(jià)格。在正常情況下

35、，可以免除甲方由于要追加合同價(jià)款、追加投資帶來的麻煩。成本加酬金合同：在這類合同中，合同條款應(yīng)十分嚴(yán)格。甲方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的控制并參與項(xiàng)目方案（如施工方案、采購、分包方案等）的選擇和決策，否則容易造成損失。同時(shí)，合同中應(yīng)明確規(guī)定成本開支和間接費(fèi)支付的范圍，規(guī)定甲方有權(quán)對(duì)成本開支做監(jiān)督、審查和決策。目標(biāo)合同：它是固定總價(jià)合同和成本加酬金合同的結(jié)合和改進(jìn)形式。在這些項(xiàng)目承包商在項(xiàng)目可行性研究階段，甚至在目標(biāo)設(shè)計(jì)階段就介入項(xiàng)目，并以全包的形式承包項(xiàng)目。目標(biāo)合同能夠最大限度的發(fā)揮承包商項(xiàng)目管理的積極性，適用于項(xiàng)目范圍沒有完全定或預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)較大的情況。（2）協(xié)助甲方進(jìn)行合同條件及重要合同條款的起草、選擇、談

36、判合同條件是合同文件最重要的組成部分，甲方可按需要自己（或委托）起草合同協(xié)議書以選擇合同條件，也可選擇標(biāo)準(zhǔn)的合同確定合同條件，或按具體情況及自己的需要通過特殊附加條款對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同文件進(jìn)行修改、補(bǔ)充、限定，以選擇相應(yīng)的合同條件。合同條款及合同條件的具體內(nèi)容，是合同策劃時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容，需要重點(diǎn)研究如下內(nèi)容：合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序、項(xiàng)目付款方法、合同價(jià)格調(diào)整的條件、范圍、程序和方法、合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)、對(duì)承包商（或供應(yīng)商）的激勵(lì)措施、甲方的控制權(quán)利（成本控制、工期控制、質(zhì)量控制）和對(duì)項(xiàng)目失控狀態(tài)的處置權(quán)力、合同雙方的誠信條件（保涵、保證金、押金）、違約處罰規(guī)定、仲裁條款。（3）合同執(zhí)行中的工作內(nèi)

37、容在項(xiàng)目合同實(shí)施過程中，造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的工作主要有：合同實(shí)施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同效果后評(píng)價(jià)。A、合同實(shí)施監(jiān)督合同實(shí)施監(jiān)督是指對(duì)合同履行情況進(jìn)行的檢查與監(jiān)督，合同實(shí)施監(jiān)督是合同順利實(shí)現(xiàn)的保證。合同實(shí)施監(jiān)督工作主要有如下幾項(xiàng)。 落實(shí)合同實(shí)施計(jì)劃，為實(shí)施部門提供必要的條件。 協(xié)調(diào)各有關(guān)方（甲方 、監(jiān)里工程師、承包商、材料商）之間的關(guān)系。 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，如合同責(zé)任爭(zhēng)執(zhí)、項(xiàng)目活動(dòng)在空間、時(shí)間和資源條件上的沖突等。 協(xié)調(diào)各分包商之間的關(guān)系。 監(jiān)督合同條款執(zhí)行的情況，對(duì)違約情況提出事前、事中或事后的警告，直至采取必要措施。 對(duì)項(xiàng)目承包方的項(xiàng)目施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度等進(jìn)行監(jiān)督檢

38、查。 監(jiān)督及處理任何涉及合同變更的有關(guān)事宜。 收集、保管及處理合同和有關(guān)合同變更、執(zhí)行、檢查的一切文件資料。 審核及處理有關(guān)合同執(zhí)行中的索賠事項(xiàng)，研究反索賠措施與策略。B、合同跟蹤合同跟蹤是指不斷追蹤合同的執(zhí)行過程和執(zhí)行結(jié)果，是從合同簽約就開始終止才告結(jié)束的完整過程。合同跟蹤目的在于發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行中的偏差，及時(shí)提出糾察和措施，確保合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。合同跟蹤是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，他為項(xiàng)目合同執(zhí)行的索賠（反索賠）提供了有力的證據(jù)。合同跟蹤的對(duì)象通常有如下三個(gè)層次。 具體合同事件的跟蹤 分包商的工程和工作情況跟蹤 項(xiàng)目工程進(jìn)展情況跟蹤C(jī)、合同診斷合同診斷是對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行的評(píng)價(jià)、判斷和趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)。主要

39、包括如下內(nèi)容。 合同執(zhí)行差異原因分析通過對(duì)不同對(duì)象、不同事項(xiàng)的監(jiān)督、檢查與跟蹤，將計(jì)劃值與實(shí)際值進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)差異，探詢?cè)?，為制定?duì)策提供依據(jù)。 合同執(zhí)行差異責(zé)任分析合同執(zhí)行差異具體責(zé)任通常是索賠的理由。通過合同診斷，在明確了合同執(zhí)行差異的內(nèi)容、事項(xiàng)、原因后，可以明確的判定引起合同執(zhí)行差異的責(zé)任，從而為制定索賠及反索賠對(duì)策提供依據(jù)。 合同執(zhí)行趨向預(yù)測(cè)立足于合同執(zhí)行情況監(jiān)督與追蹤基礎(chǔ)上的合同執(zhí)行情況的診斷，另一項(xiàng)工作內(nèi)容就是預(yù)測(cè)合同執(zhí)行的未來結(jié)果和采取糾偏措施后的合同執(zhí)行未來結(jié)果，這是依據(jù)預(yù)測(cè)模型做出的估計(jì)。通常關(guān)注的主要有：承包商的后果（罰款、清算、起訴等）：項(xiàng)目總的經(jīng)濟(jì)效益狀況等。D、

40、合同效果后評(píng)價(jià)合同效果后評(píng)價(jià)是指在合同終止后，對(duì)合同效果（合同簽訂和知行的利弊得失）進(jìn)行的事后總結(jié)與分析，其主要內(nèi)容有如下三部分。 合同簽訂情況的后評(píng)價(jià)如合同策劃是否正確，合同條款是否周全，合同風(fēng)險(xiǎn)分析是否全面，合同環(huán)境調(diào)查與合同條件分析是否符合實(shí)際，合同談判中的問題和教訓(xùn)等。 合同執(zhí)行情況的后評(píng)價(jià)包括合同執(zhí)行效果，合同執(zhí)行監(jiān)督、管理、控制體制，合同執(zhí)行過程中的調(diào)控措施，風(fēng)險(xiǎn)控制措施的效果及利弊等。 合同管理工作的后評(píng)價(jià)包括合同控制職能、機(jī)構(gòu)、程序、效果與效率的評(píng)價(jià)，合同執(zhí)行信息系統(tǒng)的效果評(píng)價(jià)，合同條款的合理性分析，索賠處理及糾紛、爭(zhēng)執(zhí)處理的效果等。E、項(xiàng)目施工合同控制施工合同是指項(xiàng)目工程承包

41、合同，施工合同是控制工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資的主要憑據(jù)。施工合同控制，是項(xiàng)目合同控制的重要內(nèi)容。造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)施工合同的控制主要包括如下內(nèi)容。 施工合同的簽訂控制：通過對(duì)承包方的資格、資信和履行能力進(jìn)行預(yù)審來實(shí)施控制。施工合同簽約過程的談判控制。使用施工合同示范文本時(shí)，要根據(jù)合同條件，逐條與承包方進(jìn)行談判。經(jīng)過談判后，雙方對(duì)施工合同內(nèi)容取得完全一致意見后，才可以正式簽訂施工合同文件。 施工合同的履行控制：在合同履行中主要進(jìn)行以下控制：工期控制：按照分月、分階段進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度的檢查；對(duì)影響進(jìn)度計(jì)劃的因素進(jìn)行分析，查明原因，制定對(duì)策。質(zhì)量控制: 檢驗(yàn)工程使用的材料、設(shè)備質(zhì)量；檢驗(yàn)工程使用的

42、半成品及構(gòu)件質(zhì)量；按照合同規(guī)定的程序、規(guī)程，監(jiān)督檢驗(yàn)施工質(zhì)量；按合同規(guī)定的程序，驗(yàn)收隱蔽工程和需要中間驗(yàn)收工程的質(zhì)量；驗(yàn)收單項(xiàng)竣工工程和全部竣工工程的質(zhì)量等。費(fèi)用控制：嚴(yán)格進(jìn)行合同約定的價(jià)款控制，當(dāng)出現(xiàn)合同約定需變動(dòng)工程價(jià)款的情況時(shí)，對(duì)合同價(jià)款進(jìn)行調(diào)整；對(duì)預(yù)付工程款進(jìn)行管理（包括批準(zhǔn)和扣還）；對(duì)工程量進(jìn)行已完工程核實(shí)確認(rèn)，進(jìn)行工程款的結(jié)算和支付；對(duì)變更價(jià)款進(jìn)行確定；對(duì)施工中涉及的其他費(fèi)用（如安全施工方面、專利技術(shù)等涉及的費(fèi)用）進(jìn)行控制；辦理項(xiàng)目的竣工結(jié)算；對(duì)保修金進(jìn)行控制等。設(shè)計(jì)變更控制：在項(xiàng)目合同實(shí)施過程中，不可避免的將發(fā)生設(shè)計(jì)變更問題，設(shè)計(jì)變更必然起工程索賠，發(fā)包方應(yīng)按程序?qū)嵤﹪?yán)格的控制。

43、文件檔案控制：項(xiàng)目全部竣工之后，應(yīng)將全部合同文件加以系統(tǒng)管理，建檔保管。在合同的履行過程中，對(duì)合同文件，包括有關(guān)的簽證、記錄、協(xié)議、補(bǔ)充合同、備忘錄、函件、電報(bào)、電傳等文件都應(yīng)做好系統(tǒng)分類，認(rèn)真管理。索賠控制：只要不是由于承包方的原因引起的工期延長(zhǎng)和成本增加，對(duì)方都有可能提出索賠要求。因而發(fā)包方必須對(duì)所有的索賠事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。F、協(xié)助甲方處理合同索賠事項(xiàng)主要是控制承包商的索賠與進(jìn)行反索賠。反索賠控制的任務(wù)：反索賠控制著眼于索賠損失的防止和減少，其基本任務(wù)有如下兩項(xiàng)。反駁對(duì)方不合理的索賠要求，否定或部分否定對(duì)方的索賠要求，盡可能避免或減少索賠損失。防止對(duì)方索賠事項(xiàng)的發(fā)生。通過有效的合同

44、管理，盡可能防止或避免索賠損失和爭(zhēng)執(zhí)的發(fā)生。協(xié)助甲方撰寫反索賠報(bào)告等G、綜上所述，建設(shè)項(xiàng)目全過程跟蹤造價(jià)咨詢服務(wù)的重點(diǎn)如下根據(jù)合同條款，認(rèn)真做好工程計(jì)量與工程費(fèi)用支付程序的管理工作，使投資控制工作科學(xué)化、規(guī)范化。按照合同文件所規(guī)定的方法、范圍、內(nèi)容、計(jì)量單位，負(fù)責(zé)工程所有支付項(xiàng)目和各種款項(xiàng)的合理性、合法性審查。審查施工單位報(bào)送的工作量月進(jìn)度報(bào)表，簽署意見后報(bào)甲方審批。核實(shí)工程量，進(jìn)行實(shí)物量簽認(rèn)及當(dāng)月材料采購單價(jià)的簽認(rèn)。認(rèn)真做好工程計(jì)量和支付工作，不符合合同文件要求的工程不予計(jì)量。嚴(yán)格控制涉及工程造價(jià)增減的工程變更，按國家有關(guān)法律法規(guī)、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際合理處理索賠與反索賠事件。對(duì)如下原因的變更予以高

45、度重視，進(jìn)行主動(dòng)控制。投資人決策性的改變，如提出新的設(shè)計(jì)變更對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，工程范圍和內(nèi)容發(fā)生變更的；設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)文件和現(xiàn)場(chǎng)情況不符，繪制有錯(cuò)誤，圖紙與說明不一致；承包人由于施工的需要而提出的變更，由于材料、設(shè)備供應(yīng)問題而產(chǎn)生的變更；由于當(dāng)前實(shí)際科技水平的限制和當(dāng)?shù)厝肆Σ豢煽咕艿钠茐亩鸬脑O(shè)計(jì)變更的。施工階段審核施工單位報(bào)送的工程預(yù)算，竣工后全面審核施工單位報(bào)送的工程決算，協(xié)助投資人辦理工程款項(xiàng)撥付事宜。對(duì)項(xiàng)目中的新增工程、零星工程合同談判，合同條款擬定提供技術(shù)咨詢。2、造價(jià)控制的指導(dǎo)思想、控制的階段性目標(biāo)和總目標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制是針對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)所實(shí)施的控制活動(dòng)的一個(gè)重要

46、組成部分。投資控制工作是一項(xiàng)貫穿于項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段,由項(xiàng)目參與各方協(xié)同完成,涉及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織和合同等方面內(nèi)容的系統(tǒng)。它包括三個(gè)步驟：即確定目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、檢查實(shí)施狀態(tài)、糾正偏差。全過程控制分為三個(gè)階段：即事前控制、事中控制、事后控制。三個(gè)階段應(yīng)以事前控制為主，即在項(xiàng)目投入階段就開始，這樣可以起到事半功倍的效果?？刂频臓顟B(tài)是動(dòng)態(tài)的，工程造價(jià)在整個(gè)施工過程中處于不確定狀態(tài)，如設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格漲跌、工資標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)械使用、費(fèi)率等的變化必然會(huì)影響到造價(jià)的變動(dòng)。只有竣工決算后才能最終確定工程的實(shí)際造價(jià)。工程造價(jià)的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的控制，就是在

47、投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段，把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。首先，要設(shè)置好各階段工程造價(jià)的控制目標(biāo)，使其成為一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各階段目標(biāo)相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)控制的目標(biāo)系統(tǒng)。目標(biāo)設(shè)置既要有先進(jìn)性又要有實(shí)現(xiàn)的可能性，目標(biāo)水平不能太低，也不可太高，要能激發(fā)執(zhí)行者的進(jìn)取心和充分發(fā)揮其工作能力，否則工程造價(jià)控制將成為一紙空文。其次，在工程造價(jià)全過程控制中，必須重點(diǎn)突出。工程造價(jià)的控制是一個(gè)系統(tǒng)工程

48、，涉及到方方面面。工程造價(jià)的控制要立足于事先控制，即主動(dòng)控制，也就是說，工程造價(jià)控制，不僅要反映投資決策，反映設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，更要主動(dòng)地編制投資決策，影響設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，主動(dòng)地控制工程造價(jià)。2.1招標(biāo)階段投資控制目標(biāo)通過對(duì)招標(biāo)文件、工程量清單、標(biāo)底價(jià)格水平的審核和清標(biāo)工作,將標(biāo)底額度控制在批復(fù)的概算建安工程造價(jià)范圍內(nèi)。2.2施工階段的投資控制目標(biāo)根據(jù)批復(fù)的投資概算制定工程的投資控制目標(biāo)值,分解各分項(xiàng)目投資控制目標(biāo)，通過施工階段實(shí)施過程的審核,使各分項(xiàng)目的造價(jià)控制在目標(biāo)值內(nèi)。將合同履行情況及投資目標(biāo)控制情況，定期向甲方相關(guān)部門提供造價(jià)控制動(dòng)態(tài)分析報(bào)告。2.3竣工結(jié)算階段投資控制目標(biāo)批復(fù)的初步

49、設(shè)計(jì)概算建安投資額批復(fù)的基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為建安工程造價(jià)的最高控制額。審定后的工程竣工結(jié)算不超過批復(fù)的初步設(shè)計(jì)概算建安工程投資額。2.4竣工決算階段投資控制目標(biāo)批復(fù)的初步設(shè)計(jì)概算為工程投資的最高控制額。經(jīng)審核的工程竣工決算最終確定的全部工程投資，不突破批復(fù)的初步設(shè)計(jì)概算總額。3、實(shí)現(xiàn)階段性控制目標(biāo)的工程造價(jià)控制的措施3.1決策階段工程造價(jià)的控制工程造價(jià)的確定與控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，但決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)該項(xiàng)目的工程造價(jià)有得大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各大階段中，投資決策階段影響工程造價(jià)的程

50、度最高，即達(dá)到80-90%。因此，正確的決策是控制工程造價(jià)的前提，決策階段項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，直接影響著決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的確定與控制是否科學(xué)、合理的問題。3.1.1 編制投資估算的必要性投資估算是基本建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。是決策性的文件，它是研究、分析建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù)。在可靠性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，估算就作為設(shè)計(jì)任務(wù)下達(dá)的投資限額，對(duì)初步設(shè)計(jì)概算起控制作用，并作為獎(jiǎng)金籌措及向銀行貸款的依據(jù)。因此，在經(jīng)濟(jì)工作中應(yīng)該實(shí)事求是的反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，反映建設(shè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，從估算開始就要正確完整地反映工程項(xiàng)目的建設(shè)投資。3.1.2投資估算必須是設(shè)計(jì)的真實(shí)反映在

51、投資估算中，應(yīng)該實(shí)事求是的反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，這就要求設(shè)計(jì)人員從工程規(guī)模和項(xiàng)目?jī)?nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖。主要工藝要進(jìn)行多方案比較，方案要優(yōu)化，設(shè)計(jì)方案不僅技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過程中去，按照工程造價(jià)管理的原則，合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，盡可能打足投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要依據(jù)。工程估算是項(xiàng)目決策的工具，是承包商加強(qiáng)成本控制的依據(jù)。在決策階段，工程造價(jià)控制的內(nèi)容，一是合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)水平，投資者是否有足夠的財(cái)務(wù)能力支付項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用，人力、設(shè)備是否能達(dá)到設(shè)計(jì)中的要求；二是合理選擇項(xiàng)目

52、建設(shè)地點(diǎn)，地點(diǎn)好的房地產(chǎn)便于銷售，資金回收快，有利于企業(yè)的發(fā)展；三是進(jìn)行可行性研究，編制投資估價(jià)，工程估價(jià)是制定投資計(jì)劃、控制投資的有效工具，又是籌集建設(shè)資金、加強(qiáng)成本控制和評(píng)價(jià)投資效益的依據(jù)。為做好這幾方面的工作，房地產(chǎn)企業(yè)投入了大量的人力、財(cái)力和物力，對(duì)建設(shè)產(chǎn)品的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)前景以及經(jīng)濟(jì)效益分析等各方面作深入的調(diào)研和正確的評(píng)價(jià)，編制的投資估算力求準(zhǔn)確，充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種因素對(duì)工程造價(jià)的影響，使投資估算真正起到控制項(xiàng)目投資的作用。3.2設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工

53、程造價(jià)的重點(diǎn)階段。合理的設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。有資料分析表明，影響項(xiàng)目投資最大的階段，是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%；因?yàn)槌醪皆O(shè)計(jì)階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%以下，但正是這小于1%的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響度卻占75%。因此，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)從六個(gè)方面開展工作。3.2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)設(shè)計(jì)質(zhì)量和規(guī)范是否達(dá)到國

54、家規(guī)定、功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資的多少，而且在建成交付使用后影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。國外專家指出，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小，不到1%，但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%。很顯然，搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念必須克服，控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起。因此，建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí)，要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，利用各種指標(biāo)對(duì)廠區(qū)總平面圖設(shè)計(jì)、工業(yè)建筑的空間平面設(shè)計(jì)進(jìn)行分析比較，這兩方面的設(shè)計(jì)不僅對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生重大影響，而且對(duì)施工及投產(chǎn)后的生產(chǎn)、經(jīng)營都有重大影響。在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)從我國的實(shí)際出發(fā)，以提高投資效益為前提，積極

55、而穩(wěn)妥地采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝。一般來說，先進(jìn)的技術(shù)方案勞動(dòng)生產(chǎn)率高、產(chǎn)品質(zhì)量好，但是所需的投資較大，因此，要認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，根據(jù)我國國情和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確定先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)合理、切實(shí)可行的工藝技術(shù)方案。在工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中，設(shè)備投資約占建設(shè)投資的40%-50%，在設(shè)備設(shè)計(jì)與造型過程中應(yīng)盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化、通用化和系列化生產(chǎn)的設(shè)備，盡量立足國內(nèi)，對(duì)于需要進(jìn)口的設(shè)備應(yīng)注意與工藝流程相適應(yīng)和與有關(guān)設(shè)備配套，不要重復(fù)引進(jìn)。3.2.2實(shí)行前期階段的監(jiān)理制度應(yīng)該說這是一種較為客觀公正的方法。通過設(shè)計(jì)監(jiān)理的監(jiān)督，使設(shè)計(jì)趨于合理，造價(jià)控制在限額范圍內(nèi)。反過來，也促使設(shè)計(jì)單位改善管理，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提

56、高水平，真正做到“量體裁衣”。3.2.3積極推行限額設(shè)計(jì)建立完整的限額設(shè)計(jì)管理辦法，在設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)上，與估算進(jìn)行比較，把施工圖預(yù)算的價(jià)格限制在設(shè)計(jì)概算與估算分析出的合理造價(jià)之內(nèi)，堅(jiān)決杜絕不顧工程造價(jià)、隨意加大安全系數(shù)的低質(zhì)量設(shè)計(jì)?？刂乒こ淘靸r(jià)，在設(shè)計(jì)過程中采用限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。分解投資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法，它是將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到

57、各個(gè)專業(yè)，然后再分解到各單位工程和各分部工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理，也同時(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量、與概預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。3.2.4重視多方案比較日常生活中，顧客購買商品都要貨比三家，然后選擇自己滿意的商品。同樣，設(shè)計(jì)成果的滿意與否，并不是一開始就能確定下來，多方案比較是衡量其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、可行性的有效手段。在目前的工程設(shè)計(jì)界，往往只對(duì)重點(diǎn)工程的重點(diǎn)部位進(jìn)行方案比較，而忽略了其它部位的比較。對(duì)于那些政績(jī)工程、長(zhǎng)官工程，則連設(shè)計(jì)單位比較的權(quán)利都被子剝奪了。在建設(shè)資金相對(duì)貧乏、投資又相當(dāng)大的今天，如何從技術(shù)上控制造價(jià)，確實(shí)值得我們?cè)O(shè)計(jì)人員去思考。3.2.5加

58、強(qiáng)圖紙會(huì)審工作加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)出圖前，應(yīng)組織總工辦、工程部、經(jīng)營部，對(duì)圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作。在施工前盡可能得對(duì)施工圖紙中的問題，詳細(xì)的進(jìn)行會(huì)審，對(duì)提出的問題在施工前進(jìn)行變更圖紙，做到功能觀感造價(jià)比最佳。例如可以采取一定的激勵(lì)措施，對(duì)提出問題的人員進(jìn)行一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣既提高相關(guān)人員的積極性，又可以降低工程的造價(jià)。初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，控制概算不

59、超過投資估算，主要是對(duì)工程的設(shè)備、材質(zhì)的控制。為此，初步設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)工程量應(yīng)以可行性研究階段審定的設(shè)計(jì)工程量和設(shè)備、材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，對(duì)可行性研究階段不易確定的某些工程量，可參照設(shè)計(jì)和通用設(shè)計(jì)或類似已建工程的實(shí)物工程量確定。在初步設(shè)計(jì)限額中，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員要增強(qiáng)工程造價(jià)意識(shí)，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資額和控制工程量以及保證使用功能的條件下進(jìn)行設(shè)計(jì)，力求將工程造價(jià)和工程量控制在限額內(nèi)。為鼓勵(lì)、促進(jìn)將工程造價(jià)和工程量控制在限額內(nèi)。為鼓勵(lì)、促進(jìn)設(shè)計(jì)人員做好設(shè)計(jì)方案選擇，要把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入設(shè)計(jì)中，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，促進(jìn)設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，增加危機(jī)感和緊迫感，克服和杜絕方案比選中的片面性和局限性以及經(jīng)

60、驗(yàn)主義。3.3 招投標(biāo)階段工程造價(jià)的控制招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是招標(biāo)文件的編制、工程量清單的審核、投標(biāo)書的審查、施工單位的選擇及施工合同的簽訂等。3.3.1招標(biāo)文件是造價(jià)控制的關(guān)鍵招標(biāo)文件作為整個(gè)招投標(biāo)過程乃至于工程項(xiàng)目實(shí)施全過程的綱領(lǐng)性文件，它將直接影響工程造價(jià)的確定與控制，所以在編制過程中，應(yīng)力求在文字上表達(dá)清楚，同時(shí)與工程量清單相互銜接，口徑一致，否則如果出現(xiàn)漏洞，就會(huì)成為施工單位追加工程款的突破口，從而造成糾紛，引起索賠。例如，暫定價(jià)是稅前價(jià)還是稅后價(jià)必須表達(dá)清楚，等等。3.3.2工程量清單是造價(jià)控制的核心內(nèi)容它是招標(biāo)人編制標(biāo)底的依據(jù)，是投標(biāo)人報(bào)價(jià)的依據(jù)，也是工程竣工結(jié)算調(diào)整的依