[北京]土地開發(fā)潛力分析評價與策劃（168頁案例）

1、案例：北京東城區(qū) 土地開發(fā)潛力分析評價與策劃第一部分 項目概況項目背景城市發(fā)展的需要。城市建設(shè)發(fā)展迅速，與之相伴的是城市建設(shè)用地需求也不斷增加，經(jīng)濟社會發(fā)展對土地的需求與有限的用地供給總量之間的矛盾日益突出。要滿足這一需求，土地利用就必須走節(jié)約集約的道路。 已開展的工作。2007年，北京市國土資源局東城分局開展了土地利用管理模式創(chuàng)新研究，對東城區(qū)的土地利用現(xiàn)狀進行了調(diào)查，分析了存在的問題和政府在土地管理模式上的不足，提出了土地管理模式的創(chuàng)新思路和實施建議，該成果是與中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心共同完成的。 國家對城市土地節(jié)約集約利用的政策導(dǎo)向。 項目意義在國家推行建設(shè)節(jié)約型社會，嚴(yán)格土

2、地管理，緊縮“地根”的情況下，充分利用和盤活存量土地顯得尤其重要，開展城市土地潛力評價研究，對于提高城市用地的集約利用程度，緩和城市建設(shè)用地的需求與土地有限供給的矛盾，提高土地利用社會效益和經(jīng)濟效益、科學(xué)規(guī)劃和管理土地資源利用，實現(xiàn)城市土地可持續(xù)利用具有很強的現(xiàn)實意義。 項目目的科學(xué)評價土地潛力，劃分土地潛力等級和區(qū)域 探索城市土地再開發(fā)模式 ，尋找土地潛力釋放途徑選取高潛力地塊作為示范，設(shè)計開發(fā)方案 針對東城區(qū)實際問題，提出土地集約利用對策建議 項目依據(jù)法律法規(guī)： 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 中華人民共和國物權(quán)法 土地儲備管理辦法規(guī)劃依據(jù)：

3、 北京城市總體規(guī)劃(2004-2020) 北京市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2006）（未審批，作為內(nèi)部材料和參考依據(jù)） 北京舊城歷史文化保護區(qū)房屋保護和修繕工作的若干規(guī)定（試行） 項 目 技 術(shù) 路 線第二部分 相關(guān)研究與經(jīng)驗借鑒 概念及內(nèi)涵概念：廣義：城鎮(zhèn)土地的利用潛力大小是指通過改變存量土地的用途和生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，使城鎮(zhèn)的社會、經(jīng)濟、環(huán)境綜合效益實現(xiàn)提升的幅度范圍。狹義：在某一發(fā)展時期，城鎮(zhèn)建成區(qū)所能利用的三維空間范圍內(nèi)，從城鎮(zhèn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的整體特點出發(fā)，主要通過調(diào)整存量土地的結(jié)構(gòu)和強度，在現(xiàn)存土地總量不變的前提下使土地利用達到更（最）優(yōu)狀態(tài)。 內(nèi)涵：功能潛力：通過改變土地的性質(zhì)，獲得的土

4、地價值的提升強度潛力：通過對評價單元內(nèi)單位面積的土地增加資本、技術(shù)等投入，提高地塊的容積率和建筑高度，使得土地價值提升 區(qū)位潛力 ：外部因素影響土地開發(fā)潛力，影響土地開發(fā)后的升值幅度 經(jīng)驗借鑒趙鵬軍等（2001） ：提出對城鎮(zhèn)土地高效集約化利用評價指標(biāo)的選取標(biāo)準(zhǔn)必須能夠直接或間接地反映城鎮(zhèn)土地利用的高效集約型，但指標(biāo)本身同時還能夠有其有效性和合理性，即具備以下幾大特征：一是代表性，二是可比性，三是科學(xué)有效性，四是彈性，五是通俗易懂、清晰明確。 成舜等（2003） ：選取了18項指標(biāo)、從5個方面對包頭市宏觀城鎮(zhèn)土地集約利用潛力進行了評價 。該研究還選取了其他九個相近城市與包頭進行比較 ，對比指標(biāo)

5、來自土地利用程度、土地使用效率 、城鎮(zhèn)土地可持續(xù)利用度等三個方面。馮長春、鄔倫等（2005） ：開展的以廣州天河為例的城市土地潛力評價項目，經(jīng)過對協(xié)調(diào)度模型的改良，充分把握城市土地潛力影響因素的內(nèi)在關(guān)系，從土地的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益三方面提出了近50個指標(biāo) 。理論基礎(chǔ)級差地租理論：作為土地最佳利用方式評價的理論指導(dǎo)。受極差地租的影響，導(dǎo)致不同區(qū)位或不同質(zhì)量土地的利用強度和利用效益的不同，成為城市土地資源優(yōu)化配置的調(diào)節(jié)機制 。土地報酬遞減理論：在一定面積的土地上連續(xù)追加資本或勞動，超過一定限度之后，追加部分所得收益必將漸趨減少，即每單位資本或勞動的收益將由遞增轉(zhuǎn)為遞減。 區(qū)位理論：指社會

6、經(jīng)濟活動及其他人類活動在空間分布的位置，是解釋人類經(jīng)濟活動的空間分布特征和規(guī)律的理論。傳統(tǒng)區(qū)位因素側(cè)重于經(jīng)濟因素，最近研究表明，非經(jīng)濟因素的作用越來越大，尤其是文化、政策、政治的作用。 可持續(xù)發(fā)展理論：努力尋求人和自然的平衡，尋求人和自然的和諧發(fā)展以及人和自然關(guān)系的合理性成長；努力實現(xiàn)人與人之間關(guān)系的協(xié)調(diào) ，基本達到人和人之間關(guān)系的和諧與公平。 城市再生理論：在現(xiàn)代化的發(fā)展過程中，對城市潛在的，有利的，合理的因素進行綜合利用，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、空間結(jié)構(gòu)的重組、城市文化的創(chuàng)新繁榮。城市精明增長理論：一種管理城市協(xié)調(diào)成長的新型理論工具,它通過土地使用功能組合、限制城市成長邊界、提高土地使用效率、

7、保護空地、農(nóng)田、自然景觀和環(huán)境保護區(qū)、改變交通模式、加強現(xiàn)有社區(qū)改造等方式來解決城市蔓延中出現(xiàn)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境等問題。 第三部分 東城區(qū)土地開發(fā)潛力評價與釋放宏觀分析 潛力評價釋放途徑 示范選擇主要內(nèi)容發(fā)展背景橫向比較現(xiàn)狀特點及問題評價對象評價方法評價過程評價結(jié)果模式總結(jié)案例借鑒適用范圍示范目的選擇依據(jù)選擇結(jié)果宏觀分析發(fā)展背景：（一）發(fā)展歷史悠久，文化底蘊豐厚（二）國家政務(wù)要地，北京行政中心（三）文化機構(gòu)聚集，商業(yè)氣息濃厚 （四）地理位置優(yōu)越，投資環(huán)境良好宏觀分析從整個東城區(qū)來看，在建筑高度上呈現(xiàn)出“中間低、四周高”的特點 中部地區(qū)，多為文保用地 ；北部地區(qū)，中層住宅多、綠地公園用地多 ；東

8、部地區(qū)，寫字樓和高層住宅已經(jīng)占據(jù)了地區(qū)的大部分土地；南部地區(qū)，地區(qū)內(nèi)差距較大，既擁有王府井地區(qū)的高強度開發(fā)地帶，也有站西街等地區(qū)的連片平房居住帶。 王府井地區(qū)，商業(yè)用地密集，是經(jīng)濟“山峰”；東直門地區(qū)的銀座大廈等的落成，正逐漸形成“山峰”。宏觀分析表3-1 東城區(qū)土地利用現(xiàn)狀表用地名稱面積（平方公里）比例（%）商服用地1.74086.86工礦倉儲用地0.27791.09公共設(shè)施用地0.96053.78公共建筑用地4.674918.42住宅用地9.537537.58交通運輸用地6.986827.53特殊用地0.48731.92水利設(shè)施用地0.17850.70其他用地0.53592.11合計25.

9、3801100偏大偏小東城區(qū)的城市功能定位：作為首都功能核心區(qū)，是北京市政治中心的主要載體，全國性文化機構(gòu)聚集地之一，傳統(tǒng)文化重要旅游地區(qū)和國內(nèi)知名的商業(yè)中心。因此，機關(guān)用地和商服用地比例應(yīng)該較高，而住宅用地比例應(yīng)該較小。宏觀分析表3-3 北京市八城區(qū)人口密度對比表 單位：萬人/平方千米2000200120032004200520062007東城區(qū)2.472.492.542.452.172.182.54西城區(qū)3.083.102.502.442.092.112.10崇文區(qū)1.631.631.561.461.231.191.18宣武區(qū)2.222.232.242.112.102.142.18朝陽區(qū)6

10、.016.126.316.5411.0611.4911.84豐臺區(qū)3.243.303.413.686.196.386.68石景山區(qū)1.311.321.331.362.072.062.15海淀區(qū)6.386.597.047.2710.2110.6011.10整體而言，到2007年底，中心四城區(qū)的人口密度普遍低于外圍城區(qū)；而東城區(qū)的人口密度在中心四城區(qū)中，是比較高的。數(shù)據(jù)來源：北京市東城區(qū)統(tǒng)計年鑒（2008）宏觀分析表3-3 北京市八城區(qū)崗位密度對比表 單位：萬人/平方千米東城區(qū)的就業(yè)崗位有下降的趨勢；在八城區(qū)中處于中等水平。但與西城區(qū)相比較，仍存在一定的差距。數(shù)據(jù)來源：北京市東城區(qū)統(tǒng)計年鑒（200

11、8）崗位密度20002001200220032004200520062007東城區(qū)1.491.401.401.381.331.431.261.33西城區(qū)1.841.831.681.881.861.972.062.06崇文區(qū)0.460.480.490.490.360.360.330.34宣武區(qū)1.000.930.930.940.780.780.770.82朝陽區(qū)2.852.792.912.872.942.862.782.88豐臺區(qū)1.531.701.911.511.491.541.591.60石景山區(qū)0.870.640.610.600.560.580.560.55海淀區(qū)2.782.893.243

12、.303.423.453.754.05宏觀分析現(xiàn)狀特點及問題機關(guān)辦公用地占比重大且分散平房住宅用地占全區(qū)土地面積的比重過大 商業(yè)用地較為集中，但是缺乏服務(wù)體系 辦公用地發(fā)展較為合理，但仍有空間危房改造與古城風(fēng)貌保護相沖突 地下空間有待統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)利用 潛力評價分析評價思路圖潛力評價評價范圍：整個東城區(qū)行政范圍。評價對象：劃分地塊。劃分地塊依據(jù)如下原則：以東城區(qū)的土地管理系統(tǒng)內(nèi)的地塊資料作為主要參照；由城市道路作為切割線；具有相同用地性質(zhì)和規(guī)劃條件的作為一個地塊考慮。必須說明的是，劃分地塊的目的是便于下一步對具體地塊的定量分析，因此對那些近期內(nèi)不具有開發(fā)潛力的土地不做精細劃分，比如文保用地、已出

13、讓并開發(fā)的用地等，這樣便于把有限的工作時間投入到那些具有開發(fā)價值的土地上，更能滿足項目實施可操作性的要求。 潛力評價 結(jié)合東城區(qū)的可獲取數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量，本項目采用分層綜合評價法。具體來說，是從影響城市土地利用價值及其潛力挖掘的主要因素入手，建立潛力評價指標(biāo)體系，通過專家打分法確定各指標(biāo)的影響權(quán)重，對影響選定評價對象潛力的因素進行加權(quán)求和，從而得到潛力得分值。 按照此方法，經(jīng)過對東城區(qū)土地進行潛力評價后，可以得到覆蓋全區(qū)的潛力值（0100分），并將其分為兩大類： （1）無潛力區(qū)，包括東城區(qū)規(guī)劃要求的文保用地、綠地、水域、特殊用地等以及已經(jīng)通過出讓進行開發(fā)的土地；因為這些區(qū)域有政策限制，不能開發(fā)

14、，所以潛力值為0。 （2）有潛力區(qū)，是東城區(qū)除了無潛力地區(qū)以外的其他區(qū)域，主要是平房區(qū)和簡易樓等急需改造的區(qū)域。 潛力評價評價單元外的其他區(qū)域均為無潛力區(qū)域。潛力評價構(gòu)建評價體系由指標(biāo)層五個因子得分的計算，進而得到子目標(biāo)層三個種潛力的得分值，再加權(quán)平均得到最終的土地開發(fā)潛力。潛力評價 式中，Zi表示評價地塊的開發(fā)潛力得分；Si表示強度潛力得分；Ui表示功能潛力得分；Li表示區(qū)位潛力得分；w1、w2、w3分別表示強度潛力、功能潛力和區(qū)位潛力的權(quán)重。計算公式潛力評價地塊編號綜合得分地塊編號綜合得分14-0883.5442718-0730.184618-0975.1643418-0830.18461

15、8-0371.8576704-0625.745509-0471.8202514-1022.0181703-0670.45216-1621.8358115-0669.8289914-1121.7337202-0266.9998316-1721.3284706-0163.7570314-0921.1266706-0962.8247314-0519.9007309-0562.370809-0119.3759703-0560.6108213-0318.648813-0459.5288214-1718.2899414-0757.8655218-0518.0650114-1844.5163716-1411

16、.0717615-0143.1924915-0910.650515-0242.9540903-0210.0125414-1242.5035915-089.68811112-0142.3308317-139.17995814-0341.1804213-068.27986913-0939.8023213-017.87531416-1538.2809813-087.53457614-1637.2810413-076.46525414-0634.7666714-046.257816-0131.8983814-026.12815 土地開發(fā)潛力的級別劃分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)土地綜合評價分值的統(tǒng)計分布規(guī)律，按照級間差

17、異大、級內(nèi)差異小的原則劃分等級。如圖3-15所示，潛力值呈現(xiàn)出一種較為平緩梯度的下滑趨勢，但是仍有幾個明顯的拐點。以拐點為劃分標(biāo)準(zhǔn)，將潛力值分為四個等級：級潛力：潛力值69；級潛力：49潛力值69；級潛力：25潛力值49；級潛力：0潛力值25。 加上前面被定義為0潛力的用地，共為五個等級（級潛力：潛力值0）；對于未評價的區(qū)域，多為文保區(qū)和已出讓劃撥的土地，短期內(nèi)政府不會對其進行開發(fā)和再利用，人為地規(guī)定此級用地屬于級潛力用地，即潛力值都為0。 潛力評價 有潛力的城市土地大部分集中在東城區(qū)的東南部，北部有少量分布；中部為大量的文保地區(qū)，東側(cè)東直門地區(qū)則已經(jīng)過開發(fā)和出讓釋放了土地潛力，短期內(nèi)不具有再

18、次土地升值的條件。 在有潛力的土地中，也體現(xiàn)出空間的集聚性：高潛力的土地主要集中分布在北京站區(qū)域和王府井區(qū)域，同時由于地鐵和交通的便捷性，東四路口和安定門站附近的地區(qū)也具有很高的潛力；中等潛力土地，集中在建國門大街附近和鼓樓外大街區(qū)域；低潛力的土地則多為地塊中心的區(qū)域，距離主干道較遠。 釋放途徑模式一：“除舊建新，全面改造 ”途徑：通過對規(guī)劃區(qū)域進行完全的拆遷和重建，達到新的城市土地利用目標(biāo)。由于是全部改造，不保留任何的舊風(fēng)貌，有利于實現(xiàn)理念、風(fēng)氣的更新；改造后，通過政策優(yōu)惠、發(fā)展具有人氣的產(chǎn)業(yè)來形成新的服務(wù)中心。適用范圍：商業(yè)、住宅開發(fā)。對于某些失去活力且不屬于保護區(qū)的的地塊，可采用此種模式

19、。東城區(qū)有大片的危舊房屋，且很多部分不具有保護的價值，對此類用地可使用此模式。目前，這也是最常用的一種模式。釋放途徑案例英國金絲雀碼頭（Canary Wharf） 金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心。在過去航空、陸運都不太發(fā)達的漫長年代，航海占據(jù)了交通往來的主要位置。隨著其他運輸線路的發(fā)展，到1980年，碼頭已經(jīng)停止了運營，徹底廢棄了。80年代中期，倫敦市政府成立了碼頭區(qū)開發(fā)公司，開始全面改造這一地區(qū)。一家加拿大開發(fā)公司包下這塊地盤，把這里建成了金融區(qū)?，F(xiàn)在，金絲雀碼頭有金融、商業(yè)、出版、教育等行業(yè)，成為倫敦的CBD。與之配套的服務(wù)行業(yè)更是涌了進來，國際知名品牌酒店和形形色色的酒吧、

20、小餐館。前衛(wèi)現(xiàn)代的建筑群落也打造出一個購物的天堂，從商業(yè)街購物中心到設(shè)計師品牌店在這里也不勝枚舉。這里還定期舉辦豐富多彩的活動和展覽以及非同凡響的公共藝術(shù)展，豐富了這里的環(huán)境與人們的生活。 在最初的幾年內(nèi)，地產(chǎn)商向某些商業(yè)巨頭拋出了一年免租金的超大“紅包”，自然大有趨之若鶩者 為改變金絲雀碼頭入夜成空城的面貌，它以超優(yōu)惠的租金價格吸引新聞媒體機構(gòu)進駐。24小時連續(xù)運作的新聞機構(gòu)為此地聚斂不少人氣。釋放途徑模式二：“修舊如舊，功能提升 ”途徑：挖掘歷史，對那些經(jīng)歷數(shù)十年、數(shù)百年而形成的、現(xiàn)在已經(jīng)保留下來的商業(yè)服務(wù)中心地段，進行投資、整治、再開發(fā)、宣傳，借助已形成的人氣中心，擴大影響力，維持該地段

21、的活力并讓它持續(xù)發(fā)展下去。適用范圍：商業(yè)開發(fā)。東城區(qū)歷史悠久，對現(xiàn)在保留下來的，或是已經(jīng)消失殆盡的資源，可以重新挖掘，但要注重與歷史文化的融合。釋放途徑案例煙袋斜街： 清代，當(dāng)時居住在北城的旗人，大都嗜好抽旱煙或水煙；由于煙袋的需求與日俱增，斜街上一戶一戶開起了煙袋鋪。這是得名原因之一。煙袋斜街本身就宛如一只煙袋。細長的街道好似煙袋桿兒，東頭入口像煙袋嘴兒，西頭入口折向南邊，通往銀錠橋，看上去活象煙袋鍋兒，這是得名原因之二。1956年公私合營前，老字號很多，如廣福觀、烤肉季；后衰落，面臨拆遷。2000年底，按照什剎海管理處“盡快把煙袋斜街恢復(fù)成繁榮的傳統(tǒng)商業(yè)街并發(fā)展旅游”的思路，西城區(qū)政府對煙

22、袋斜街進行了整治改造。強調(diào)保護傳統(tǒng)文化，尊重現(xiàn)有居住形態(tài)，而避免一次性的徹底開發(fā)。2001的調(diào)查顯示，改造之前共有34家店鋪，除了烤肉季、鑫園澡堂兩家國營大戶和兩家網(wǎng)吧經(jīng)營狀況較好外，其余店鋪經(jīng)營狀況不佳。改造完成后，交通條件好了，傳統(tǒng)風(fēng)貌恢復(fù)了，良好的建筑環(huán)境和傳統(tǒng)氣氛吸引了休閑商業(yè)的投資。2003年進行的不完全調(diào)查顯示，19家接受調(diào)查的商家中12家表示很滿意或基本滿意，只有3家表示不滿意；經(jīng)營也從原有的發(fā)廊、網(wǎng)吧轉(zhuǎn)變?yōu)楣に嚻返旰途瓢?。釋放途徑案例煙袋斜街：改造前的煙袋斜街釋放途徑案例煙袋斜街：改造后的煙袋斜街釋放途徑模式三：“新舊協(xié)調(diào)，功能聯(lián)動”途徑：將保護區(qū)進行分級保護，核心保護的地區(qū)不

23、進行開發(fā)，僅做些修繕活動；外圍進行高強度開發(fā)，平衡開發(fā)成本。既保證了部分地區(qū)的完整性，使得新開發(fā)的項目可以借助已有的人氣；又開發(fā)了新的項目，吸引的資金可用來保護核心區(qū)域的建筑，從而實現(xiàn)功能上的相互拉動。適用范圍：商業(yè)、住宅開發(fā)。東城區(qū)文保地區(qū)很大，這是一條很好的途徑。只保留最具有價值的單位，對周邊地區(qū)有選擇的開發(fā)取得收益，使得保護區(qū)的保護變?yōu)榭沙掷m(xù)的保護。釋放途徑案例上海新天地： 新天地廣場位于上海市中心區(qū)淮海中路的南面。東臨黃陂南路，南臨自忠路，西臨馬當(dāng)路，北臨太倉路。興業(yè)路把整個廣場分為南里與北里兩個部分。其中，在太倉路上的主入口離淮海中路最繁華的地段和地鐵出入口僅170余米；但興業(yè)路上坐

24、落著一大會址。 實行三層次保護：核心保護區(qū)一大會址；協(xié)調(diào)性保護區(qū)會址周邊；再開發(fā)區(qū)其他地區(qū)。瑞安集團提出的改造理念：保留石庫門建筑原有的貼近人情與中西合璧的人文與文化特色，改變原先的居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)改造成一片新天地！ 花比重新建筑大得多的力量和資金保留并修復(fù)這些石庫門建筑的外皮。通過改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能，使之適應(yīng)辦公、商業(yè)、展示、餐飲和娛樂等現(xiàn)代生活形態(tài)。經(jīng)過修復(fù)的舊建筑重新煥發(fā)出光彩，舊建筑的歷史感也大大提升了廣場的品位和魅力，這種開發(fā)項目帶了商機，所以說這一項目具有保護和開發(fā)雙重特征。 每座建筑內(nèi)部按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身

25、定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧時尚精品店緊追國際流行色，不遜半步，中華文化商場出售的是藝人工匠們獨創(chuàng)的居家用品、工藝品和旅游紀(jì)念品，完全是地道的中國味。露天廣場上豐富多彩的文化表演讓旅客有許多的參與。釋放途徑案例上海新天地改造后的房屋一 大 會 址新天地夜景新 天 地 夜 景釋放途徑模式四：“古木逢春，功能置換”途徑：經(jīng)過修繕和維護，保留原有的建筑外形；內(nèi)部通過裝修、改造，提供其他服務(wù)功能，從而引入新的產(chǎn)業(yè)，重新喚起活力。適用范圍：商業(yè)、住宅開發(fā)。特別對于許多建筑價值極高的建筑，可考慮此種模式；既可以作為商業(yè)，提供特色的商業(yè)服務(wù)；也可以保留低容積率的房屋作為高檔住宅。有價值的外

26、形和更新的內(nèi)部功能可以相得益彰，帶來收益。釋放途徑案例798藝術(shù)區(qū)： 798藝術(shù)區(qū)作為北京市和朝陽區(qū)的首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（圖3-21和圖3-22），原為國營798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)所在地，面積60多萬平方米。 從2001年開始，來自北京周邊和北京以外的藝術(shù)家開始集聚798廠，他們以藝術(shù)家獨有的眼光發(fā)現(xiàn)了此處對從事藝術(shù)工作的獨特優(yōu)勢。他們充分利用原有廠房的風(fēng)格（德國包豪斯建筑風(fēng)格），稍作改裝和修飾，一變而成為富有特色的藝術(shù)展示和創(chuàng)作空間?，F(xiàn)今798已經(jīng)引起了國內(nèi)外媒體和大眾的廣泛關(guān)注，并已成為了北京都市文化的新地標(biāo)。AOC原創(chuàng)動畫亮相798藝術(shù)區(qū) 798創(chuàng)意廣場 釋放途徑模式五：“挖掘地下

27、，空間拓展 ”適用范圍：商業(yè)開發(fā)。東城區(qū)的地下空間隨著近幾年的地鐵的建設(shè)逐漸得到了開發(fā)，但遠遠不足。東城區(qū)在未來城市地下空間發(fā)展的過程中，要加強對地下空間的利用，形成系統(tǒng)化，現(xiàn)代化的地下城市。 城市地下空間是地面城市空間的有機延伸。以完善城市綜合交通系統(tǒng)為發(fā)展前提；依托完善的城市綜合交通系統(tǒng)，有效的將商業(yè)、服務(wù)、交通、市政設(shè)施等整合起來，發(fā)展具有綜合功能的一體化地下空間。 以高層建筑地下層作為核心節(jié)點，與地下交通樞紐結(jié)合做接入點，從而形成區(qū)域性地下網(wǎng)絡(luò)。由地下商業(yè)街的“線”的增加，完成地下空間在“面”上的拓展。關(guān)鍵處理高層建筑地下層的“點”和地下交通樞紐的“接入點”，同地面有機聚合轉(zhuǎn)換，創(chuàng)造有

28、機的、統(tǒng)一的城市地下空間。釋放途徑案例臺北市地下商業(yè)街：分為兩層。第一層，共有185間店鋪，分為服飾、百貨、 電子、美食四區(qū)，商場內(nèi)并規(guī)劃九處廣場，其中靠近臺北車站處廣場，已由臺北市政府規(guī)劃設(shè)置便民服務(wù)站；其余廣場可提供外界申請辦理促銷，簽唱會、展示、講座等活動。第二層，停車場，提供三九二個停車位，共有三個處入口，消費者除可搭乘捷運外亦可自行開車前往，十分便利。釋放途徑案例名古屋地下綜合體：該地下綜合體位于名古屋榮地區(qū)久屋大通公園旁，作為20世紀(jì)80年代建成的久屋大通地下街與愛知縣文化藝術(shù)館之間的過渡空間，采用了地上地下同步立體開發(fā)的模式，將大型集會廣場、公交車始發(fā)站、商業(yè)服務(wù)、公共步行通道等

29、設(shè)施有機地整合在一起，無論從城市的機能組合、空間的造型藝術(shù)、環(huán)境的協(xié)調(diào)和諧等方面都為名古屋增添了新的光彩。該地下綜合體自2002年10月11日開業(yè)以來，一直深受名古屋市民和國內(nèi)外游客的好評。示范選擇示范目的：經(jīng)過對東城區(qū)土地潛力的定性和定量的分析，已經(jīng)尋找到了現(xiàn)階段具有開發(fā)潛力的區(qū)域；又通過對國內(nèi)外土地潛力釋放案例的分析，總結(jié)了五種主要的釋放模式。我們將從微觀的角度，選擇幾宗地塊作為示范，結(jié)合土地釋放潛力的途徑，進行地塊的開發(fā)策劃、土地的潛力釋放，使得項目更具有指導(dǎo)意義和可操作性。 示范的選擇：第一步，根據(jù)有潛力地塊的地域分布特征，南部是潛力土地集中區(qū)域，北部次之，東部最少。出于典型的考慮和項

30、目時間的局限，將在南部地區(qū)選擇三個地塊和在北部選擇一個地塊。第二步，確定了個數(shù)之后，根據(jù)東城區(qū)土地潛力評價的潛力值，選取高潛力和中潛力的各地塊，暫時不考慮低潛力的土地開發(fā)；因此，在南部選取了13個地塊，北部選取了5個地塊。第三步，通過實地調(diào)研和走訪，以地塊內(nèi)房屋破舊程度高、居民拆遷意愿強等為評價依據(jù)，篩選選定的18個地塊，最后確定東南部的站西街地塊和北極閣地塊、中部的東四站地塊、北部的柳蔭地塊等四塊地為示范點。 第四部分 近期可開發(fā)地塊的開發(fā)策劃策劃步驟 第一，資料的搜集。通過國土分局的系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)獲取地塊的基本資料； 第二，實地調(diào)查。對地塊內(nèi)情況和地塊周邊情況進行詳細調(diào)查，并通過訪談的形式，了

31、解居民拆遷心態(tài)，作為計算拆遷成本的依據(jù)； 第三，優(yōu)劣勢分析。對地塊開發(fā)的優(yōu)勢和劣勢進行分析，揚長避短，選擇最佳的條件組合方式，按照最佳使用原則確定合適的開發(fā)方向； 第四，開發(fā)定位。根據(jù)前面確定的開發(fā)方向，進行開發(fā)定位，包括功能定位、檔次定位、形象定位和客戶定位； 第五，確定經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。每個地塊都有獨特的發(fā)展條件，規(guī)劃條件是重要的依據(jù)。但是，可以根據(jù)實際情況，適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)，充分挖掘土地價值； 第六，收益初步評估。采用靜態(tài)測算和動態(tài)測算相結(jié)合的算法，評估地塊開發(fā)后可能獲取的經(jīng)濟收益； 第七，預(yù)期效果。從社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個角度對地塊開發(fā)后的效益進行預(yù)測，旨在通過開發(fā)的外部效應(yīng)拉動周邊的發(fā)展和

32、改善周邊的環(huán)境。 站西街地塊：緊鄰北京站；毗鄰?fù)醺倘?；占地面積約11萬東四站地塊：5號線地鐵出口；十字路口；占地面積約8000北極閣地塊：地鐵5號線與1號線交匯處；王府井商圈影響范圍；占地面積約6500柳蔭地塊：北二環(huán)與北三環(huán)的中間地帶；公園多、環(huán)境好；占地面積約15000地塊位置站西街地塊東四站地塊北極閣地塊柳蔭地塊：衛(wèi)星影像圖站西街地塊站西街地塊 該項目位于北京站西街，項目（北區(qū)）東至郵政樞紐西側(cè)規(guī)劃路；南至三源胡同規(guī)劃路；西至崇文門內(nèi)大街；北至麻線胡同規(guī)劃路。項目（南區(qū)）東至北京站西側(cè)規(guī)劃路；南至金朗大酒店北側(cè)規(guī)劃路；西至崇文門內(nèi)大街；北至三源胡同規(guī)劃路。地塊東南面即接北京站，西至距

33、離王府井東方廣場僅2.1公里 。站西街地塊 與地塊周邊的現(xiàn)代氛圍不同，地塊內(nèi)建筑以破舊平房為主，居住條件較差，住戶居住面積小，無管道煤氣、集體供暖等，缺乏排水設(shè)施導(dǎo)致胡同內(nèi)路面時有污水氣味難聞。胡同臨街有大量的小型旅店、飯館和商店，旅店、飯館主要面向同仁醫(yī)院的病人家屬。 居民樓一般為五、六十年代建造，最晚的也為七十年代后期建造，年代較久。居住面積小，戶型陳舊，存在一個單元一層住五戶的情況，一般一戶的居住面積僅30平米左右，大部分無集中供暖。 站西街地塊東1郵政局、天元大廈、恒基中心、燕莎恒基購物中心2與北京站前的城市主干道有50-70米的距離，由建筑物隔開南1同仁醫(yī)院南面臨街處有高檔酒店、飯店

34、和百貨商場2東南側(cè)為普通居民區(qū)，多平房西1內(nèi)蒙古大廈，06拆遷，正在建設(shè)中，建筑高度明顯超過規(guī)劃指標(biāo)；2同仁醫(yī)院，有全國性影響力，對附近的商業(yè)服務(wù)業(yè)有一定的帶動3東單公園，居民休閑的場所北1光彩國際中心，設(shè)計用途為寫字樓，目前尚在招商階段，未投入使用。高度達99.9米，總建筑面積達25萬平方米。一旦入住，將對附近的商業(yè)等造成巨大影響；2新聞大廈酒店及華夏銀行總行，除底部挑高大廳外有15層；3新聞中心，20余層，新近落成4建國門內(nèi)大街以北則有東方廣場、中國農(nóng)業(yè)銀行總行、中國網(wǎng)通、中紡大廈、全國婦聯(lián)、交通部等的辦公寫字樓有影響的地標(biāo)1王府井；2東方新天地；3北京站站西街地塊品牌效應(yīng)交通樞紐成熟商圈

35、首都中心改造動力足vs.拆遷成本高產(chǎn)權(quán)復(fù)雜房地產(chǎn)市場競爭激烈優(yōu)劣勢分析站西街地塊 CSD（Central Service District），中心商業(yè)辦公服務(wù)區(qū)，以服務(wù)為導(dǎo)向的辦公、商業(yè)混合用地，形成以中高檔商業(yè)辦公為主，開放主題的現(xiàn)代化中心商辦服務(wù)區(qū)。區(qū)域內(nèi)提供各種中高檔服務(wù)，包括購物、酒店、休閑、娛樂、餐飲；同時，區(qū)域內(nèi)還設(shè)有政府辦公和商業(yè)辦公用地，從而提供部分政府服務(wù)和商業(yè)服務(wù)。 總體功能定位 “北京之窗，首都之眼”，有三層含義：第一，這里將給出北京站的游客關(guān)于首都的第一個印象，是北京向全國人民和世界人民展示的第一個印象；第二，開發(fā)后作為駐京辦事處的政府辦公集聚地，這里也是北京放眼全國的

36、一個窗戶；第三，同仁醫(yī)院的眼科是全國最好的，開發(fā)目標(biāo)將打造這一地段提供的眼睛醫(yī)療和護理也將是全國最好的。 總體形象定位站西街地塊開發(fā)策略分塊開發(fā)分塊的原因： （1）宗地面積大，一次性開發(fā)的大手筆略顯粗放，且難度、成本較大，應(yīng)對市場變化的能力不足；（2）分塊開發(fā)的模式可加強土地管理部門對有限資源的管理控制能力，讓土地的使用更加精細；（3）分塊開發(fā)有利于土地的動態(tài)規(guī)劃（對原有規(guī)劃根據(jù)環(huán)境變化進行適當(dāng)調(diào)整），提高項目對外部環(huán)境的適應(yīng)能力，提高經(jīng)濟、社會效益。 分塊的方法：以地塊內(nèi)規(guī)劃道路系統(tǒng)為骨架，作為分期地塊劃分的界限 站西街地塊站西街地塊站西街地塊地塊編號占地面積M2 B-0310420B-04

37、3750R-027600R-034860O-027500O-038660O-044860B-069350B-075640B-087500B-023600B-013120B-052400R-017200O-073580G-012700道路18460總計111200地塊編號開發(fā)主題用地性質(zhì)開發(fā)目標(biāo)占地面積M2 B-03“長安東啟，站西龍頭”高檔酒店區(qū)商業(yè)賓館酒店主體部分10420B-04商業(yè)高檔商住酒店，地標(biāo)式建筑3750R-02住宅酒店式公寓7600R-03住宅酒店式公寓4860O-02“首善之窗，海納之地”駐京辦公區(qū)商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓7500O-03商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓866

38、0O-04商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓4860B-06“北京眼都，銀街側(cè)翼”特色商業(yè)區(qū)商業(yè)文化、宗教和旅游商業(yè)9350B-07商業(yè)眼鏡專賣5640B-08商業(yè)商業(yè)百貨，針對醫(yī)院服務(wù)7500B-02“地上吸金，地下拓商”商住混合區(qū)商業(yè) 商業(yè)百貨，輻射周邊辦公3600B-01商業(yè)/辦公辦公配套3120B-05廣場/商業(yè)低層和地下商業(yè)開發(fā)2400R-01辦公/住宅高級辦公和商住開發(fā)7200O-07辦公辦公配套3580G-01商業(yè)/辦公辦公配套2700道路18460總計 111200表4-3 總體開發(fā)地塊劃分列表一 級 開 發(fā) 投 資 總 額序號項目金額（萬元）所占比例1前期費用724.9 0.07%

39、2征地費用3拆遷費用684007.0 62.96%4不可預(yù)見費205202.1 18.89%5市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費20466.9 1.88%6非經(jīng)營性配套設(shè)施建設(shè)費7財務(wù)費用49161.7 4.52%小計959562.6 88.32%8土地一級開發(fā)投資回報額67169.46.18%9兩稅一費（5.5%）59756.95.50%合計1086488.9 100.00%樓面地價（萬元/平方米）2.04 地面地價（萬元/平方米）9.77 注：1、“兩稅一費”以1-8項之和為基數(shù)計算，公式：（18項之和）5.5%/94.5%；2、“土地一級開發(fā)投資回報額”以17項之和為基數(shù)計算。表4-6 土地一級開發(fā)投資

40、測算表前 期 費 用序號項目金額（萬元）依據(jù)1編制項目建議書（代可研報告）180計價格19991283號2土地一級開發(fā)實施方案編制費1203編制市政規(guī)劃方案費90.94用地普測及撥地定樁費49.7測繪收費標(biāo)準(zhǔn)5環(huán)境影響評價費68最低10萬元6交通影響評價費68最低5萬元7土地上市地價評估費80京價（房）字1997398號8地質(zhì)災(zāi)害評估費21.8-2萬元/平方公里9委托入市交易費60京國土房管財200382號10其他6.3勘界費合計724.9（萬元）折合12.27（元/建筑平方米）表4-7 土地一級開發(fā)前期費用測算表項目數(shù)量計費標(biāo)準(zhǔn)補償金額（萬元）依據(jù)拆遷補償、補助費70588平方米6萬元/平方

41、米423528搬家補助費70588平方米20元/平方米141.2關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助有關(guān)規(guī)定的批復(fù)家電改移補助費3529戶985元/戶348北京市城市房屋拆遷管理辦法提前搬家獎3529戶5000元/戶1765關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助有關(guān)規(guī)定的批復(fù)其他（自建房補償）151戶7萬元/戶1057小計426838.2（萬元）折合120.9（萬元/戶）表4-8 住宅類房屋拆遷補償費測算表居民拆遷補償費國有企業(yè)拆遷補償費項目數(shù)量（平方米）計費標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）補償金額（萬元）依據(jù)拆遷補償、補助費3025280000242016搬遷補助費3025225 75.6北京市非住宅房屋估價基數(shù)規(guī)范停產(chǎn)停業(yè)補

42、助費302521500 4537.8北京市非住宅房屋估價基數(shù)規(guī)范小計246629.4（萬元）折合8.1525（萬元/平方米）表4-9 非住宅類房屋拆遷補償費測算表間接費用項目數(shù)量計費標(biāo)準(zhǔn)補償金額（萬元）依據(jù)拆遷服務(wù)費673467.95 萬元 1.00%6735拆遷補償費拆遷評估費673467.95 萬元 0.50%3401拆遷補償費渣土清運費100840平方米40元/平方米403.4 拆遷建筑面積合計10539.4（萬元）表4-10 間接拆遷費用測算表3不可預(yù)見費由于本項目所在地區(qū)拆遷任務(wù)繁重，居民安土重遷意識濃厚，受周邊已有高額拆遷補償影響，根據(jù)拆遷實際情況，本項目的拆遷費用將有很大幅度的上

43、浮。因此不可預(yù)見費按總拆遷補償?shù)?0%計算，為205202.1萬元。4市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費共計20466.9萬元，折合334.8元/建筑平方米編號項目名稱總價（萬元）合計（萬元）備注第一組團第四組團1土地成本389977.1238994.7 628971.8 土地一級開發(fā)成本/80%2前期工程費5169.4 2806.0 7975.4 按255元/建筑平方米計算3建安工程費76868.0 40704.0 117572.0 4公共設(shè)施配套費608.2 330.1 938.3 30元/平方米5管理費用2306.0 1221.2 3527.2 按建安成本3%計算6銷售費用25030.

44、8 11845.8 36876.6 按銷售收入3%計算7不可預(yù)見費3843.4 2035.2 5878.6 按建安成本5%計算8財務(wù)費用81870.3 34573.9 116444.2 16項之和的7%（每年）9其他128955128955高檔酒店裝修費用現(xiàn)值10總投資714629.2 332510.91047140.111折合（元/建筑平方米）3525130217.3第一、第四組團開發(fā)成本表開發(fā)成本（1）土地成本：628971.8萬元土地成本為完成一級開發(fā)的熟地的出讓地價，包括了土地一級開發(fā)成本和政府收益。第一組團土地一級開發(fā)總投資額311981.8萬元，第四組團土地一級開發(fā)總投資額1911

45、95.8萬元，政府收益約占成交價的20%。經(jīng)計算，第一組團土地成本為389977.1萬元，第四組團土地成本為238994.7萬元，二者合計628971.8萬元。（2）前期工程費用：7975.4萬元工程前期要辦理各種許可證，進行招投標(biāo)，勘探設(shè)計；完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，同時要協(xié)調(diào)好水電、建筑等各單位，對噪音污染進行補償?shù)?。前期工程費用按255元/平方米，第一組團共計5169.4萬元，第四組團共計2806.02萬元，二者合計7975.4萬元。組團物業(yè)類型建筑面積（平方米）單方造價（元/平方米）總造價（萬元）合計（萬元）第一組團高檔酒店地上12086040004834476868地下一層604350003

46、021.5地下二層604355003323.65酒店式公寓地上59808300017942.4地下一層498440001993.6地下二層498445002242.8第四組團商業(yè)地上255603500894640704地下一層300045001350地下二層300050001500寫字樓地上66960350023436地下一層576045002592地下二層576050002880合計312762117572（3）建安工程費用：117572萬元表4-13 第一、第四組團建安成本計算表組團建筑面積（平方米）單方費用（元/平方米）總費用（萬元）第一組團20272230608.2第四組團110040

47、330.1合計312762938.3（4）公共設(shè)施配套費：938.3萬元表4-14 第一、四組團公共設(shè)施配套費計算表 公共設(shè)施配套費按30元/建筑平方米計算，第一組團共計608.2萬元，第四組團共計330.1萬元。二者合計938.3萬元。組團建安工程費（萬元）百分比總費用（萬元）第一組團768683%2306.0第四組團407043%1221.2合計1175723527.2（5）管理費用：3527.2萬元表4-15 第一、四組團管理費用計算表管理費用按照工程建安成本的3%提取，第一組團共計2306萬元，第四組團共計1221.2萬元。二者合計3527.2萬元。組團收入（萬元）百分比總費用（萬元）

48、第一組團8343603%25030.8第四組團3948603%11845.8合計122922036876.6（6）銷售費用：36876.6萬元銷售費用包括：廣告推廣費、市場推廣費、銷售代理費、銷售手續(xù)費等。按銷售收入3%提取，第一組團共計25030.8萬元，第四組團共計11845.8萬元，二者合計36876.6萬元。（7）不可預(yù)見費：5878.6萬元不可預(yù)見費按照建安成本5%計算，第一組團共計3843.4萬元，第四組團共計2035.2萬元，二者合計5878.6萬元。69組團建安工程費（萬元）百分比總費用（萬元）第一組團768685%3843.4第四組團407045%2035.2合計117572

49、5878.6站西街地塊“長安東啟，站西龍頭”高檔酒店區(qū)（B-03，B-04，R-02，R-03）：將該區(qū)分為高檔酒店開發(fā)和酒店式公寓兩類進行開發(fā)。這是本地塊重中之重的開發(fā)區(qū)域，將打造北京的新地標(biāo)五星級酒店城市中心區(qū)的制高點，一舉改變原先地塊上零散雜亂的各式小旅館林立的狀況，改善北京站西北面城市景觀，與東北面的寶成飯店、恒基商城相呼應(yīng)。 B-04地塊：向南直面北京站出口，但是相對占地面積不大，形狀不規(guī)則，可考慮有效利用地段的臨街區(qū)位優(yōu)勢，建造約120米的五星級酒店，最高點可遠眺天安門、一覽長安街的全貌。B-03地塊：開發(fā)為五星級酒店，風(fēng)格與B-04地塊保持一致，由同一家開發(fā)公司來完成 R-02和

50、R-03地塊：作為酒店式公寓進行開發(fā) ，作為高檔居住需求的補充 站西街地塊“首善之窗，海納之地 ”駐京辦公區(qū)（O-02，O-03，O-04）：政府辦公區(qū)域，與已落成的內(nèi)蒙古大廈相呼應(yīng)，將區(qū)域打造成為一個集中的政府辦公區(qū)域，向全國招集地方駐京的客戶。地塊面積較大，適合大體量的建筑及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。擁有靠近北京站和諸多中央部門辦公點的優(yōu)勢，直接出讓給地方政府進行開發(fā)建設(shè)駐京辦事處辦公大樓。提供特色的餐飲。和內(nèi)蒙古大廈一起，形成區(qū)域范圍內(nèi)的外地駐京辦事處辦公樓集群，除了提供充分、便捷的辦公空間，還可以結(jié)合地方優(yōu)勢，開發(fā)具有地方特色的餐飲、手工藝品交易等商業(yè)和服務(wù)場所，成為區(qū)域商業(yè)特色，營造新

51、的商業(yè)氛圍。通過特色的建筑文化，增加地區(qū)的景觀特色；通過特色的地方飲食，增加地區(qū)的文化特色。 站西街地塊“北京眼都，銀街展翼 ”特色商業(yè)區(qū)（B-06，B-07，B-08）：依托該片區(qū)豐富的醫(yī)療和文化資源，是區(qū)域的特色品牌購物服務(wù)空間。B-06地塊：打造成為15歲以下人群的品牌服裝專賣市場，既避免與王府井、西單的過分競爭，又能加強地區(qū)的人氣集聚。由于這種消費人群的定位，因此至少提供兩層的娛樂空間。B-07地塊：該地塊臨近一二五中學(xué)和亞斯立堂， 文化資源豐富，提供相關(guān)配套及特殊商業(yè)B-08地塊：具有臨街優(yōu)勢，商業(yè)潛力大；臨近同仁醫(yī)院的眼科品牌，提供品牌信譽的眼睛醫(yī)療和護理保健服務(wù)。商業(yè)的品牌化經(jīng)營

52、，是本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展方向，從而與王府井商圈相呼應(yīng)，形成“展翅”之勢。站西街地塊“地上吸金，地下納銀 ”商住混合區(qū)（B-01，B-05，R-01，B-02）：由于北面新落成的北京日報社辦公大樓高度較高，可以突破規(guī)劃限制，加大土地開發(fā)強度，為新進人流和客戶提供商業(yè)服務(wù)。 R-01和B-02地塊：作為辦公用地，建造精品辦公樓和中高檔酒店式公寓。與周圍以開發(fā)的辦公樓形成集聚，吸納周圍工作的白領(lǐng)階層，增加地區(qū)人氣。B-05和B-01地塊：地塊西側(cè)為大型的現(xiàn)代商務(wù)辦公樓光彩國際中心，北面是華夏銀行和新聞大廈，地塊面積較小而且發(fā)展空間狹窄。開發(fā)地上與拓展地下并舉，形成商業(yè)空間，作為飲食、休閑、娛樂的服務(wù)中心

53、。 站西街地塊“醫(yī)療配套，綠色點睛 ”（O-07，G-01）：一方面通過優(yōu)惠增強同仁醫(yī)院的醫(yī)療水平，提供配套；另一方面，通過建設(shè)綠色開敞空間，形成新的風(fēng)景線。O-07地塊：由于被同仁醫(yī)院眼科研究所隔開，地塊劃分時導(dǎo)致地塊面積小且形狀不規(guī)則，現(xiàn)狀為平房拆遷難度相對較小。作為辦公用地，出讓給同仁醫(yī)院的眼科中心，作為一種扶持加強同仁醫(yī)院的眼科醫(yī)療能力 。G-01地塊：開發(fā)作為站西街地塊南端重要的城市公共空間。配合地鐵二號線崇文門站的出站口，打造集休閑、美食、展覽展示、空間藝術(shù)、時尚信息為一體的下沉式廣場，注重該地塊對整個開發(fā)項目帶來的社會效益和外部性。站西街地塊地下空間的設(shè)計混合功能區(qū)取代單一功能地

54、下空間：考慮到更多人性化的因素，不但應(yīng)該具有方便的交通空間和合適的商業(yè)空間，而且還應(yīng)具有休閑娛樂功能。 建筑形式 ：主要有通道、拱廊和下沉廣場三種。通道主導(dǎo)著一個地下系統(tǒng)，因為它可以有效地促進交通和購物兩個主要功能的形成。拱廊中的拱狀采光窗使陽光可以進入地下，從而提供一個人們能接受的緩沖空間，改善了地下空間的內(nèi)部環(huán)境。下沉廣場規(guī)模更大，它不僅具有明顯的方位感，而且充分滿足了交通、購物和休閑娛樂功能，使地下空間成為一個更大的市民活動場地，形成向地面空間的自然過渡。 與地鐵車站整合發(fā)展 ：地上空間更多地留給綠化和人們的休息、辦公、大型商業(yè)、游覽觀景等活動，地下空間則主要滿足動靜態(tài)交通、倉儲、設(shè)備、

55、步行、商業(yè)等功能活動需要，二者相互關(guān)聯(lián)、滲透，重點體現(xiàn)在地鐵站周邊區(qū)域形成地上地下一體化的綜合開發(fā)。 站西街地塊站西街地塊效益修改規(guī)劃指標(biāo)后修改規(guī)劃之前潛力釋放備注經(jīng)濟效益（萬元）稅后利潤191139.4-13344191525558合計2509318萬元稅收191656.319166.5172489.8土地增加值500400278000222400房地產(chǎn)總價值增量981450392580588870社會效益就業(yè)近40%的商業(yè)帶來大量新增就業(yè)崗位；通過產(chǎn)業(yè)鏈可以增加影響商業(yè)比例小，新增就業(yè)崗位少；住宅面積大，給城市中心帶來巨大人口壓力增加大量就業(yè)機會；同時引領(lǐng)該地區(qū)、甚至東城區(qū)南部的經(jīng)濟繁榮和

56、社會知名度人流量疏散老城人口，增加流動人口比重，促進北京站地區(qū)商業(yè)發(fā)展。大比例住宅，無法疏散人口，制約經(jīng)濟發(fā)展疏散老城區(qū)人口；增加流動人口比重，改善人口結(jié)構(gòu)環(huán)境效益配置有30%的綠地，再加上作為配套的公共開場空間，形成良好的環(huán)境氛圍綠地率也為30%，但由于是住宅區(qū)內(nèi)部的，很難成為公共資源通過整體的功能轉(zhuǎn)換，為商業(yè)和酒店式公寓等配套的綠地將成為與東單公園相呼應(yīng)的綠色空間依照06版控規(guī)指標(biāo)計算；稅收包括了項目的營業(yè)稅、印花稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。東四站地塊地鐵修建后2006版控規(guī)要求該地塊含地鐵5號線的出口站，含自行車停車場（100個）及臨建商業(yè)，建筑高度和容積率為0，綠地率和空地

57、率為100%。地鐵修建前用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公 建筑高度：24m面積：5200 容積率：3.65綠地率：25%東四站地塊如此優(yōu)越的區(qū)位，合理的利用開發(fā)，必然具有巨大的商業(yè)價值。因此，建議修改相關(guān)規(guī)劃，響應(yīng)集約利用土地的政策要求。東四站地塊地塊內(nèi)概況東四站地塊有利因素：便利的道路交通地鐵的出口處周邊配套設(shè)施較為齊全不利因素：規(guī)劃條件的局限宗教產(chǎn)的邊界和景觀限制拆遷成本高VS解決途徑：（1）通過加強地上地下立體空間的構(gòu)建實現(xiàn)強勁的區(qū)域聯(lián)系來彌補單一建筑可能帶來的功能不全面。（2）從造型、外觀和主題著手打造區(qū)域辦公、商業(yè)中心，并綜合可比案例的情況考慮對容積率、限高等指標(biāo)有進一步的突破。（3）借鑒奧運媒

58、體村的成功范例，通過合理的規(guī)劃使清真寺和區(qū)域環(huán)境融為一體，形成和諧統(tǒng)一、相得益彰的效果。（4）在充分考慮當(dāng)?shù)鼐用窬唧w拆遷要求最根本和核心需求的基礎(chǔ)上，參考其他可比宗地拆遷的處理方式。優(yōu)劣勢分析東四站地塊案名：金銀灣 內(nèi)涵：左牽金街，右攜銀街，財富增值最佳之地功能定位：商業(yè)、辦公功能有機結(jié)合區(qū)域聯(lián)系帶動商業(yè)人氣以地鐵直通辦公和新文化地產(chǎn)的作為地產(chǎn)的開發(fā)基調(diào)形成地下廣場，聯(lián)通十字路口四個角的其他建筑，充分利用地下空間，達到地上地下聯(lián)通共榮的效果體現(xiàn)人文關(guān)懷的辦公、商業(yè)功能建筑群，帶動整個東四商圈的繁榮發(fā)展。形象定位：憑借獨一無二的黃金區(qū)位、地鐵聯(lián)通快捷辦公、超值的商業(yè)服務(wù)配套、地上地下聯(lián)通體，打造

59、區(qū)域級別高檔辦公、商業(yè)綜合體。項目定位東四站地塊效益策劃后策劃前潛力釋放備注區(qū)域連通的商業(yè)辦公綜合體簡易居民區(qū)經(jīng)濟效益（萬元）稅后利潤9248.309248.3合計114386.7萬元稅收8302.408302.4土地增加值646002246442136房地產(chǎn)總價值增量805762587654700社會效益就業(yè)地上地下區(qū)域連通的商業(yè)辦公物業(yè)將提供更多更大規(guī)模的就業(yè)崗位無增加顯著增多的就業(yè)崗位人流量充分利用地鐵和地下空間，人流更大幅度增加人氣旺盛；大量人流激活隆福寺商業(yè)氛圍無法利用地鐵增加人流量吸引大量人流，推動搞活隆福寺商圈；巨大社會效益環(huán)境效益低建筑密度，大規(guī)模開敞綠地空間較好環(huán)境效益破舊不

60、堪環(huán)境質(zhì)量差改善環(huán)境，改進城市風(fēng)貌 數(shù)據(jù)來自經(jīng)濟測算結(jié)果； 稅收包括了項目的營業(yè)稅、印花稅、所得稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加。開發(fā)策劃預(yù)期效果表北極閣地塊地塊位置示意圖北極閣地塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢： 服務(wù)設(shè)施齊全：與王府井商圈的距離不到1000米，地塊周圍商業(yè)環(huán)境較好，地塊周邊有賓館，餐飲，辦公寫字樓等，商業(yè)地產(chǎn)較為豐富。 交通便利：地塊與地鐵站相距200米，東單站為地鐵5號線與1號線交匯處，與東單路口北站和東單路口東站相距300米和150米。劣勢：拆遷困難、基礎(chǔ)配套設(shè)施不足、周邊破舊平房的景觀影響。北極閣地塊項目定位案名：風(fēng)尚匯內(nèi)涵：都市中心生活館，體現(xiàn)時尚文化功能定位： SOHO型辦公住宅兩