2021藍城李典項目營銷思路報告-136p

1、2021年揚州李典項目營銷思路報告生活服務(wù)部2021年6月CONTENTS01項目概況02市場分析03置業(yè)邏輯04營銷策略05費用預(yù)算06 案名建議01項目概況城市概況 揚州，古稱廣陵、江都、維揚，建城史可上溯至公元前486年，揚州歷史悠久，文化璀璨，商業(yè)昌盛，人杰地靈。地處江蘇省中部，長江與京杭大運河交匯處， 是南京都市圈緊密圈城市和長三角城市群城市，國家重點工程南水北調(diào)東線水源地。有著“淮左名都，竹西佳處”之稱；又有著中國運河第一城的美譽， 也是中國首批歷史文化名城。 揚州被譽為“揚一益二”有“月亮城”的美譽。地處江蘇省中部，位于長江北岸、江淮平原南端。東部與鹽城市、泰州市毗鄰；南部瀕臨長

2、江，與鎮(zhèn)江 市隔江相望；西南部與南京市相連；西部與安徽省滁州市交界；西北部與淮安市接壤。揚州城區(qū)位于長江與京杭大運河交匯處，北緯32度24分、東 經(jīng)119度26分。全市東西最大距離85千米，南北最大距離125千米，總面積6643平方千米，其中市區(qū)面積2350.74平方千米（其中建成區(qū)面積128.0平方千米）、 縣（市）面積4240.47平方千米（其中建成區(qū)面積93.6平方千米）。陸地面積4856.2平方千米，占73.7%；水域面積1735.0平方千米，占26.3%。項目概況 項目位于揚州東南部李典鎮(zhèn)，與沙頭、頭橋鎮(zhèn)并稱揚州廣陵北洲三鎮(zhèn)，屬于揚州濱江產(chǎn)業(yè)新城。 北洲三鎮(zhèn)160平方公里推進全域旅游

3、，建造環(huán)洲一號公路旅游觀光道路，達到城鄉(xiāng)聯(lián)動、三鎮(zhèn)互動，推動三鎮(zhèn)全域旅游。3.2公里區(qū)域規(guī)劃項目概況項目地塊東臨三圣路，南臨南環(huán)路。項目地塊東側(cè)臨田橋港，基地道路基本完善，區(qū)域交通十分便利，可達性高，潛力巨大。項目概況項目交通項目周邊學(xué)校有李典學(xué)校、紅橋高級中學(xué)、紅橋中心小學(xué)等學(xué)校資源。注：2018年揚州市中考狀元來自李典學(xué)校，為北洲三鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，在推廣中可強調(diào)廣陵南，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)概念。項目概況教育醫(yī)療資源離項目最近的醫(yī)院為蘇北人民醫(yī)院（李典分院），由蘇北人民醫(yī)院全面托管，配備專業(yè)醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)護人員，與三甲醫(yī)院實現(xiàn)云端資源共享。項目總建筑面積14.89萬方，容積率1.3，住宅可售面積9.8萬方，規(guī)

4、劃724戶。項目分兩期開發(fā)，內(nèi)含自持商業(yè)，住宅產(chǎn)品類型為疊拼、合院、小高層。地塊規(guī)劃項目概況北地塊：南地塊：揚州項目經(jīng)濟技術(shù)指標LD-20B-01備注分項名稱數(shù)值單位規(guī)劃用地面積351723.5172ha總建筑面積66102.8計容建筑面積45723.6其中住宅面積42976.4其中小高層29024.7多層住宅13951.7配套面積2747.18其中配套商業(yè)1603.41商業(yè)建筑地上總建筑面積的3%-5%養(yǎng)老服務(wù)用房210.79不小于210，可結(jié)合商業(yè)布置社區(qū)配套用房330.63不小于330，可結(jié)合商業(yè)布置物業(yè)管理及其經(jīng)營用房427.35不得小于地上地下的總建筑面積的7，不得低于100消防控制

5、室50配電房及開閉所125不計容地下室面積20379.2其中人防地下室4896.58%比例，計算公式如下：應(yīng)建面積（地上建筑面積地下建筑面積） x建設(shè)比例（l建設(shè)比例）其他地下室15482.7建筑占地面積9846.06建筑密度28.00%不高于28%容積率1.3要求1.0-1.3綠地率35%不低于35%戶數(shù)319戶機動車停車位341個地下停車配建比例不應(yīng)小于70%其中人防車位129個暫按38/個非人防車位212個非機動車停車位932個揚州項目經(jīng)濟技術(shù)指標LD-20B-02備注分項名稱數(shù)值單位規(guī)劃用地面積446754.4675ha總建筑面積83524.22計容建筑面積58077.5其中住宅面積5

6、5549.59其中小高層38218.88多層住宅17330.71配套面積2527.91其中配套商業(yè)1743商業(yè)建筑地上總建筑面積的3%-5%物業(yè)管理及其經(jīng)營用房541不得小于地上地下的總建筑面積的7，不 得低于100消防控制室51配電房及開閉所192.91不計容地下室面積25446.72其中人防地下室6186.988%比例，計算公式如下：應(yīng)建面積（地上建筑面積地下建筑面積）x建設(shè)比例其他地下室19259.74建筑占地面積12519.43建筑密度28.00%不高于28%容積率1.3要求1.0-1.3綠地率35%不低于35%戶數(shù)407戶機動車停車位425個地下停車配建比例不應(yīng)小于70%其中人防車位

7、163個暫按38/個非人防車位262個非機動車停車位1177個區(qū)域位置：項目位于揚州近郊李典鎮(zhèn)，屬于揚州廣陵區(qū)濱江產(chǎn)業(yè)新城，全域旅游規(guī)劃將帶動李典發(fā)展。區(qū)域交通：交通路網(wǎng)通達性較好，距離揚州市區(qū)約半小時車程，臨近高速入口。區(qū)域環(huán)境：項目周邊環(huán)繞大片良田和村莊、臨近水系，原生態(tài)自然田園風(fēng)光。商業(yè)配套：項目臨近李典鎮(zhèn)中心，可滿足日常生活所需，無大型高端商超和娛樂設(shè)施。地塊情況：項目地塊容積率較低，是李典鎮(zhèn)唯一商品房，適合打造區(qū)域內(nèi)標桿人居。項目概況小結(jié)02市場分析市場分析政策“在市區(qū)范圍內(nèi)擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認購新建商品住房?！?在揚州，能不能買新房，需要從兩個維度判斷：戶口所

8、在地+名下房產(chǎn)套數(shù)1、戶口所在地：揚州市區(qū)戶口：包括邗江區(qū)、廣陵區(qū)、江都區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、生態(tài)科技新城和蜀崗-瘦西湖風(fēng)景區(qū)：2、戶口所在地：非揚州市區(qū)戶口：包括儀征、高郵、寶應(yīng)戶口，以及外地戶口，不受限購政策約束，新房可隨意購買1.“自2017年12月1日起，在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書起，上市交易的限制期限由原規(guī)定的2年調(diào)整為3年?！?.“三代以內(nèi)直系血親（具體包括父母與子女、祖父母與孫子女、外祖父母與外孫子女）之間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓住房的計稅價格由地稅部門按不低于市場評估價格的50%核定?！笔袌龇?/p>

9、析政策1、貸款額度目前，揚州雙職工家庭，雙人可申請最高50萬元的貸款，單職工申請額度最高30萬元。2、首付比例住房公積金貸款首付比例仍為30。公積金貸款夫妻雙方會累計申請貸款次數(shù)，家庭內(nèi)第二次申請，貸款年利率上浮10%，即執(zhí)行利率3.575%；第三次申請則拒貸。公積金貸款利率5年以下2.75%，5年以上3.25%。除了正常購房需要的費用，新房在拿房時需要繳納契稅、維修基金（也叫大修基金）、物業(yè)費等。市場分析政策買房人是否可以貸款，需要同時考慮限購政策、銀行政策、買房人自身條件。1、關(guān)于限購政策，簡單來說就是：第三套房原則上不予貸款；2、銀行政策，如貸款年齡、工作性質(zhì)等要求，存在細節(jié)上的差異，需

10、要單獨詢問各家銀行；3、買房人自身條件，主要為收入能力，若貸款金額過大，或者收入較少，按照銀行的計算方式，無法覆蓋每月還款，則需要添加共同借款人（一般為父母子女），保證還款能力。 目前揚州市場首套房的主流利率已上調(diào)為5.05%-5.1%，二套房主流利率則為5.25%-5.35%，中信銀行甚至直接停貸二套房，揚州房貸房貸利率上調(diào)，買房成本再次上漲！2021年揚州廣陵區(qū)土地市場拍賣情況地塊編號所屬片區(qū)所屬板塊土地位置土地性質(zhì)出讓面積出讓面積容積率建筑面積掛牌年份掛牌日期起拍總價起拍樓面價最高限價成交年份成交日期成交樓面價溢價率成交公司GZ267東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)東至規(guī)劃支路、南至運西路、西至外灘路

11、、北至長安路商業(yè)90770.91 10.91 20213月18日2110.40 2325 20214月16日5025 116%揚州潤邦置業(yè)有限公司GZ268東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)東至京杭路、南至建新路、西至外灘路、北至運西路商住209982.10 1.53.15 20213月18日17281.35 5487 10973 20214月21日11007 101%招商局地產(chǎn)（常州）有限公司GZ269東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)東至茱萸灣路、南至建新路、西至京杭路、北至運西路住宅289262.89 1.54.34 20213月18日24095.36 5553 11107 20214月21日11140 101%揚州美

12、科置業(yè)有限公司GZ275東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn) 東至?xí)猜?、南至方跳河沿河綠化、西至規(guī)劃用地邊界、北至濱河路住宅764837.65 1.511.47 20213月18日63442.65 5530 11060 20214月16日11093 101%揚州瘦西湖旅游發(fā)展集團有限公司GZ277東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)東至茱萸灣支路，南至長安路，西、北至古玉路商業(yè)693396.93 16.93 20213月30日15185.24 2190 20215月6日4340 98%揚州潤邦置業(yè)有限公司GZ282鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)科技新城東至夏橋路、南至裔王路、西至金灣路、北至科技五路商業(yè)864628.65 1.613.8

13、3 20213月30日32725.87 2366 20215月6日2366 0%揚州易盛德產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司GZ283鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)科技新城東至夏橋路、南至莊臺河、西至金灣路、北至裔王路住宅423464.23 1.66.78 20213月30日29007.01 4281 8563 20215月6日4281 0%揚州易盛德產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司市場分析土地市場2021年上半年廣陵新城共計成交7幅地塊，其中商業(yè)3幅，住宅4幅（灣頭3幅、杭集1幅）市場分析土地市場地塊編號所屬片區(qū)所屬板塊土地位置土地性質(zhì)出讓面積出讓面積容積率建筑面積掛牌年份掛牌日期起拍總價起拍樓面價最高限價GZ286東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)

14、，東至規(guī)劃用地邊界、南至長安路、西至茱萸灣支路、北至茱萸灣路629號院商業(yè)48840.49 10.49 20216月1日1782.66 3650 GZ287東區(qū)廣陵新城灣頭鎮(zhèn)，東至萬福河沿河綠化、南至韓家河沿河綠化、西至?xí)猜?、北至建新路住?98463.98 1.305.18 20216月1日41439.84 8000 12000 GZ288東區(qū)廣陵新城廣陵新城，東至沙灣路沿路綠地、南至解放東路、西至?？德贰⒈敝列罗r(nóng)東路商住543175.43 1.508.15 20216月1日70612.10 8667 13000 GZ289鄉(xiāng)鎮(zhèn)頭橋鎮(zhèn)頭橋鎮(zhèn)，東至福瑞苑小區(qū)、南至同興路、西至東側(cè)綠地邊界、北

15、至朝陽路商住205492.05 1.603.29 20216月1日4068.70 1238 1856 GZ295鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)新城，東至羅莊路、南至裔王路、西至站東路、北至創(chuàng)智一路商業(yè)338143.38 2.207.44 20216月1日12392.83 1666 GZ296鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)新城，東至金灣河沿河農(nóng)林用地、南至萬福路、西至曜陽路、北至揚州曜陽國際老年公寓商住562855.63 1.458.16 20216月1日57129.28 7000 10500 GZ297鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城生態(tài)新城，東至金灣河沿河農(nóng)林用地、南至規(guī)劃用地邊界、西至曜陽路、北至萬福路商住712787.13

16、 1.6011.40 20216月1日79831.36 7000 10500 GZ298鄉(xiāng)鎮(zhèn)生態(tài)科技新城杭集鎮(zhèn)，東至興園路、南至規(guī)劃支路、西至三笑大道、北至龍王路住宅850638.51 1.8015.31 20216月1日91868.04 6000 9000 2021年揚州廣陵區(qū)6月土拍掛牌 2021年6月份廣陵共計掛牌9幅地塊，其中商業(yè)2幅，住宅7幅（生態(tài)新城2幅、杭集1幅、頭橋1幅、灣頭2幅、東區(qū)1幅），直接競品區(qū)域杭集、頭橋都有地塊推出，后期本項目面臨競爭壓力增大。市場分析房產(chǎn)市場揚州5月住宅市場供銷走勢市場分析房產(chǎn)市場市場分析房產(chǎn)市場市場分析房產(chǎn)市場2021年05月?lián)P州住宅市場主力供應(yīng)

17、面積段為120-130的產(chǎn)品，供應(yīng)了349總套；其次為100-110的產(chǎn)品，供應(yīng)了202套；130-144的房源供應(yīng)量居第三，供應(yīng)了156套；成交房源方面，面積段為120-130的房源成交了336套；其次是130-144的產(chǎn)品，成交了319套。2021年5月?lián)P州住宅市場各面積段供銷套數(shù)走勢圖本月?lián)P州住宅成交方面以面積段130-144m，總價段200-240萬為主力；5月住宅面積段供銷走勢圖5月住宅總價段供銷走勢圖市場分析房產(chǎn)市場截止至 2021.05.31，揚州商品住宅存量148.57萬，去化周期為6個月，庫存集中在東區(qū)和西區(qū)市場分析房產(chǎn)市場揚州李典項目區(qū)域競品地圖競品選取原則：1、選取與本案

18、同區(qū)域，距離最近，同客群的項目作為項目競品，且所有競品距離本案不超過14公里；2、選取杭集、頭橋、沙頭三鎮(zhèn)作為重點競品項目，此三鎮(zhèn)距項目距離較近，具體項目為：杭集鎮(zhèn)三個項目（新力璞園、景悅星辰、融悅春曉）、頭橋鎮(zhèn)（福瑞苑）、沙頭鎮(zhèn)（金沙景苑）。市場分析本項目杭集（新力璞園、景悅星辰、融悅春曉）12公里頭橋（福瑞苑）9公里沙頭（金沙景苑）7公里核心競品個案分析新力璞園項目名：璞韻園位置揚州廣陵區(qū)煙花三月路與迎賓大道交叉口物業(yè)類型多層總套/幢數(shù)310套/10幢（精裝）銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量戶型面積：106-131整盤剩余約139套月均流速43套交房時間2022年9月30日價格銷售價格17000元

19、/m2綠化率31%容積率1.4車位比/總數(shù)1:1，354個產(chǎn)品特點精裝全洋房產(chǎn)品市場分析A戶型（璽園）3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積約131B戶型（璟園）4室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積約120C戶型（雅園）3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積約106核心競品個案分析新力璞園新力璞園：業(yè)態(tài)：6F多層洋房；當(dāng)前整盤去化率：75.64%，月均流速：43套，總計310套，剩余139套。月度供應(yīng)面積()成交面積()供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(元/)成交總額(萬元)2020年12月7648.620640002021年1月12421.39218.671107814097.3812995.912021年2月2628.246063.36

20、245414105.488552.662021年3月8318.062414.85642115208.393672.62021年5月2908.562094.72241816378.943430.93合計33924.7819791.628617114476.928652.1（數(shù)據(jù)來源：金剛石數(shù)據(jù)庫）市場分析核心競品個案分析景悅星辰市場分析項目名：景悅星辰位置生態(tài)科技新城曙光路與翟莊路交匯處西南角物業(yè)類型規(guī)劃22棟住宅，其中12棟6-11層洋房，10棟18層高層總套/幢數(shù)1180戶/22棟（毛坯）銷售狀態(tài)未開盤，月底公開生活館戶型及存量高層戶型建面約96、107，洋房戶型建面約117、127、139

21、、172月均流速/交房時間./價格高層預(yù)計價格14000洋房預(yù)計價格16000綠化率35%容積率1.8車位比/總數(shù)/產(chǎn)品特點空氣源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)和地暖景悅星辰由恒通建設(shè)集團有限公司、江蘇景宇置業(yè)集團有限公司聯(lián)合開發(fā)，項目位于生態(tài)科技新城，東至規(guī)劃綠地，南至規(guī)劃綠地，西至偉業(yè)路，北至翟莊路，項目占地面積為74093平米，項目自帶幼兒園建面4100平，規(guī)劃12個班級。景悅星辰約1400方社區(qū)商業(yè)配套、“小運河”環(huán)伺，緊鄰杭集中心廣場、紅豆萬花城，約15分鐘車程直達弘陽廣場、江都金鷹、廖家溝中央公園，建筑面積約96-139水岸科技住區(qū)，4月份臨時售樓處公開，6月底生活館公開，預(yù)計開盤時間8月份。

22、核心競品個案分析景悅星辰市場分析96三房兩廳一衛(wèi)107三房兩廳兩衛(wèi)117三房兩廳兩衛(wèi)139四房兩廳兩衛(wèi)172五房兩廳兩衛(wèi)核心競品個案分析融悅春曉市場分析項目名：融悅春曉位置生態(tài)科技新城瓊花大道與三笑大道交匯處杭集中學(xué)北側(cè)物業(yè)類型22棟樓，共1281戶，其中有7棟18層小高層，15棟7-11層洋房總套/幢數(shù)1282戶/22棟銷售狀態(tài)未開盤，已公開生活館，開啟定存戶型及存量89-116月均流速/交房時間./價格預(yù)計毛坯高層13000、洋房15000精裝高層15000 ，洋房17000綠化率35%容積率1.83車位比/總數(shù)機動車停車位為1447個產(chǎn)品特點部分毛坯 部分精裝修，三開間，雙臥朝南 融悅春

23、曉位于揚州生態(tài)科技新城，具體在三笑大道東側(cè)、興園路西側(cè)、瓊花大道南側(cè)、新生路北側(cè)，由大發(fā)地產(chǎn)和花樣年聯(lián)合開發(fā)，項目用地面積為77399平米，總建筑面積約199389.16平米。 融悅春曉預(yù)計7月首開，推出1#、2#、3#樓，都是毛坯交付，其中1#樓7層，2#樓10層，都是洋房，共68套，戶型建面約109、116；3#樓為18層高層，戶型建面約89、106。 打造新亞洲高層、新中式洋房，建筑采用現(xiàn)代東方風(fēng)格，外立面采用石材保溫一體板，真石漆點綴，門窗采用的是斷橋鋁合金材質(zhì)；規(guī)劃有禮儀大堂、中央景觀花園、鄰里中心；社區(qū)規(guī)劃將有約500米的健康跑道、全齡社交運動區(qū)、童夢樂園，社區(qū)中庭規(guī)劃一座超120

24、00的酒店式中央公園。核心競品個案分析融悅春曉市場分析89三房兩廳一衛(wèi)106三房兩廳兩衛(wèi)109三房兩廳兩衛(wèi)116三房兩廳兩衛(wèi)核心競品個案分析福瑞苑市場分析項目名：福瑞苑位置頭橋鎮(zhèn)朝陽路南側(cè)物業(yè)類型由4棟9至11層的電梯洋房及1棟綜合商業(yè)體組成總套/幢數(shù)158戶/4棟銷售狀態(tài)尾盤銷售中，均價7000元戶型及存量113-136平米，目前剩余約20套月均流速8-10套交房時間2021年6月價格6588-7588元/平米，均價7000元/平米綠化率35%容積率1.6車位比/總數(shù)187個停車位（其中地上130個、地下47個）產(chǎn)品特點9-11層電梯洋房 邗建福瑞苑由江蘇邗建集團開發(fā)建設(shè)，作為進駐頭橋鎮(zhèn)的匠

25、心之作，致力于為頭橋人民打造一個集人文居住、環(huán)境全面升級、品質(zhì)一流的中高端改善項目。 邗建福瑞苑總占地面積約1.7萬平方米，總建筑面積約3.4萬平方米，地上建筑面積約2.6萬平方米，地下建筑面積約7500平米，由4棟9至11層的電梯洋房及1棟綜合商業(yè)體組成。 項目整體去化速度較慢，2020年年初開盤，目前剩余20套，月均去化不足10套核心競品個案分析福瑞苑市場分析核心競品個案分析金沙景苑市場分析項目名：金沙景苑位置沙頭鎮(zhèn)求知路6號物業(yè)類型1#、9#、15#總高5層，2#、6#總高1+5層（1樓是架空層），剩余10棟總高6層?？偺?幢數(shù)316戶/15棟銷售狀態(tài)1#、2#、9#、10#、15#、1

26、6#共計128套戶型及存量92-126平米,已推未售82套月均流速2021年4月底開盤，目前去化46套，整體去化速度一般交房時間2022年9月價格8600-9700元/綠化率35%容積率1.6車位比/總數(shù)244個（其中地下172個、地上72個）產(chǎn)品特點9-11層電梯洋房 金沙景苑位于沙頭鎮(zhèn)核心位置，緊鄰沙頭鎮(zhèn)中心小學(xué)，距離新聯(lián)誼批發(fā)市場僅1.5公里，是潤揚第二長江大橋的起始路段。4月底至今開盤去化46套，去化速度一般，成交均價8600-9700元/。核心競品個案分析金沙景苑市場分析A戶型 92 三房兩廳一衛(wèi)共計144套B戶型 113 三房兩廳兩衛(wèi)共計160套C戶型 126 四房兩廳兩衛(wèi)共計16

27、0套揚州別墅市場月度供銷走勢市場分析別墅市場4-6月?lián)P州市場別墅供應(yīng)量較少，除金地華著外，無其他別墅供應(yīng)，6月份前三周，成交量逐漸放緩。區(qū)域樓盤成交面積成交套數(shù)南區(qū)中信泰富 錦園254713南區(qū)恒大悅瓏灣1193.044北區(qū)揚州天下842.054鄉(xiāng)鎮(zhèn)壹號院792.645北區(qū)金輝棲湖云庭332.932鄉(xiāng)鎮(zhèn)碧玉園216.521鄉(xiāng)鎮(zhèn)月城錦墅228.6912021年6月?lián)P州別墅市場成交情況市場分析競品選取原則：1、選取與本案同區(qū)域，和物業(yè)類型相似，同客群的項目作為項目競品，且所有競品距離本案均在15公里左右；2、中信泰富錦園、郡宸府、金輝棲湖云庭、恒大悅瓏灣4個項目均處于在售狀態(tài)，故將以上4個項目列為

28、項目競品進行研究和分析；3、揚州東站、揚州汽車客運東站距離本案12公里，雖距離其他競品較遠，但是產(chǎn)品與本案重疊度較高，屬于本案客群重點對比項目，故此項目也作為本案重點競品進行對標。本案廣陵新城郡宸府中信泰富錦園金輝棲湖云庭華僑城僑城里揚州李典項目區(qū)域競品地圖市場分析核心競品個案分析中信泰富錦園項目名：美錦雅墅位置揚州市開發(fā)區(qū)吳州西路與揚子江路交界處東北角物業(yè)類型多層、雙拼、聯(lián)排、疊加總套/幢數(shù)1750套/177幢銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量戶型面積：93-130整盤剩余約804套月均流速38套交房時間2023年6月30日價格銷售價格1500028000元/m2綠化率45%容積率約1.1車位比/總數(shù)

29、1:1.2，約2199個產(chǎn)品特點高端低密墅區(qū)、景觀資源豐富聯(lián)排A戶型6室4廳4衛(wèi)建筑面積約209聯(lián)排B戶型6室4廳4衛(wèi)建筑面積約212市場分析核心競品個案分析中信泰富錦園（戶型圖）市場分析核心競品個案分析中信泰富錦園（戶型圖）聯(lián)排D戶型5室4廳4衛(wèi)建筑面積約235聯(lián)排C戶型6室4廳4衛(wèi)建筑面積約229市場分析核心競品個案分析中信泰富錦園（戶型圖）聯(lián)排E戶型6室3廳4衛(wèi)建筑面積約258五期聯(lián)排A1戶型4室3廳4衛(wèi)建筑面積約220五期聯(lián)排A戶型4室3廳4衛(wèi)建筑面積約220市場分析核心競品個案分析中信泰富錦園（戶型圖）市場分析核心競品個案分析中信泰富錦園（戶型圖）五期聯(lián)排B戶型4室3廳4衛(wèi)建筑面積約

30、200五期聯(lián)排B1戶型4室3廳4衛(wèi)建筑面積約200市場分析核心競品個案分析中信泰富錦園（戶型圖）雙拼A戶型5室3廳6衛(wèi)建筑面積約372雙拼E戶型7室2廳5衛(wèi)建筑面積約294市場分析核心競品個案分析中信泰富錦園（戶型圖）雙拼K戶型5室3廳5衛(wèi)建筑面積約285雙拼H戶型6室3廳4衛(wèi)建筑面積約275市場分析核心競品個案分析金輝棲湖云庭項目名：棲湖云庭位置揚州市黃金壩路與秋實路交匯處物業(yè)類型多層、疊拼總套/幢數(shù)1018套/30幢銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量95-125闊景洋房、141-169精筑疊墅整盤剩余約839套月均流速45套交房時間2023年6月30日價格銷售價格19500元/m2綠化率33%容積率

31、1.52車位比/總數(shù)1:1.45，1477個（地上48個、地下1429個）產(chǎn)品特點精裝修4F上疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約157+170上疊戶型3室2廳3衛(wèi)建筑面積約141本案疊墅戶型圖市場分析核心競品個案分析金輝棲湖云庭（疊墅戶型圖）市場分析核心競品個案分析金輝棲湖云庭（疊墅戶型圖）下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約169本案疊墅戶型圖4F下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約180+186市場分析項目名：融宸苑位置揚州市廣陵區(qū)京杭路與東盛路交匯處物業(yè)類型多層、疊加總套/幢數(shù)144套/6幢銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量洋房113-134，疊墅170-180整盤剩余約98套月均流速6套交房時間2020年12月1

32、8日價格銷售價格1800021500元/m2綠化率35%容積率1.2車位比/總數(shù)1:1.4，173個產(chǎn)品特點毛坯核心競品個案分析郡宸府4F上疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約157+170宸熙戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約184市場分析本案疊墅戶型圖核心競品個案分析郡宸府（疊墅戶型圖）市場分析宸璟戶型5室2廳3衛(wèi)建筑面積約1844F下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約180+186本案疊墅戶型圖核心競品個案分析郡宸府（疊墅戶型圖）市場分析項目名：悅瓏雅墅位置揚州市邗江區(qū)洛家西路與芳甸路交會處物業(yè)類型多層、洋房、聯(lián)排、雙拼、疊拼總套/幢數(shù)486套/36幢銷售狀態(tài)銷售中戶型及存量洋房88-131、疊加277-29

33、0類獨棟577-762、聯(lián)排277-289整盤剩余約148套月均流速22套交房時間/價格聯(lián)排10000-14000元/洋房9000-12000元/疊加8000-12500元/綠化率35%容積率1.18車位比/總數(shù)1:1.8 885個（地上41個、地下844）產(chǎn)品特點毛坯+精裝核心競品個案分析恒大悅瓏灣疊加別墅DB-B1戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約245市場分析核心競品個案分析恒大悅瓏灣（疊墅戶型圖）本案疊墅戶型圖4F上疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約157+170市場分析核心競品個案分析恒大悅瓏灣（疊墅戶型圖）本案疊墅戶型圖疊加別墅DB-B1戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約2444F上疊戶型4室2廳3衛(wèi)建

34、筑面積約157+170市場分析核心競品個案分析恒大悅瓏灣（疊墅戶型圖）本案疊墅戶型圖疊加別墅DB-B2戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約2444F下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約180+186市場分析核心競品個案分析恒大悅瓏灣（疊墅戶型圖）本案疊墅戶型圖疊加別墅DB-B2戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約2444F下疊戶型4室2廳3衛(wèi)建筑面積約180+186市場分析市場總結(jié)1、市場政策：揚州目前限售、限貸，整體調(diào)控較為嚴格，貸款利率上升，放款時間加長，購房成本提升。2、土地市場：整體土拍市場較為火爆，廣陵新城及頭橋、杭集大量地塊上市，后期競爭壓力較大。3、住宅整體市場：整體較為平穩(wěn)，東區(qū)為供應(yīng)主力，主力供應(yīng)面積

35、段為120-130的產(chǎn)品；整體去化周期6個月4、區(qū)域住宅市場：杭集、頭橋、沙頭共計區(qū)域競品5個，其中在售3個，待售2個，除杭集新力璞園銷售較好外，頭橋、沙頭兩項目銷售一般，后期區(qū)域競爭較為激烈。5、別墅市場：別墅在售樓盤不多，無純中式別墅；近三個月僅有金地名著有新貨供應(yīng)，除中信泰福錦園去化較好外（6月去化13套），其余去化速度一般。03置業(yè)邏輯北州三鎮(zhèn)唯一品牌開發(fā)商+中式低密產(chǎn)品1. 藍城品牌市場知名度高2. 項目坐落在李典鎮(zhèn)核心，臨河景觀、自然野趣。3. 1.3容積率，低密度宜居產(chǎn)品。4. 中式園林景觀、高門大戶，產(chǎn)品力佳5、藍城物業(yè)，后續(xù)物業(yè)服務(wù)有保障板塊價值決定產(chǎn)品價值1. 處于濱江產(chǎn)業(yè)

36、新城內(nèi)，北洲三鎮(zhèn)要推進全域旅游。對于本案文旅項目的定位高度契合。2. 揚州城市骨架擴張，東南板塊是趨勢所在。3. 項目未來還有750畝拿地計劃，可自成文旅大盤規(guī)模。優(yōu)勢S機遇O劣勢W威脅T地塊偏僻，配套匱乏1. 距離揚州主城超30分鐘車程，很難成為主城客戶的第一居所。2. 區(qū)域為客戶關(guān)注盲點，前期品牌及引流成本較大。3. 配套僅能依賴李典鎮(zhèn)，相對匱乏板塊價格預(yù)期低，信心不足1. 李典鎮(zhèn)第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶對房價預(yù)期較低。2. 就目前取地看，項目缺乏千畝大盤的配套規(guī)劃，或?qū)?dǎo)致客戶信心不足。置業(yè)邏輯SWOT分析價值體系梳理本案的五大剛性價值構(gòu)建理想小鎮(zhèn)自帶品牌IP資源配置城市界面開發(fā)商品

37、牌藍城 中國小鎮(zhèn)開發(fā)先行者桃花源品牌世外桃源小鎮(zhèn)標簽城市升級：建立揚州濱江產(chǎn)業(yè)新城，北洲三鎮(zhèn)160公里內(nèi)全域旅游規(guī)劃區(qū)域更新：“李尚往來，典石成金”，李典鎮(zhèn)成為經(jīng)濟重鎮(zhèn)，作用純樸風(fēng)土人情項目周邊原生自然風(fēng)光：村落、水系、良田打造頤養(yǎng)公寓、頤樂學(xué)院、實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老功能展示當(dāng)?shù)匚幕?、美食、農(nóng)產(chǎn)品，打造慢生活水街低密住區(qū)：約1.3容積率，打造小高層、疊墅合院多業(yè)態(tài)住區(qū)江南大家建筑風(fēng)格：門廳堂廊園多重禮制入戶，中式園林景觀，高門大戶的門頭設(shè)計，當(dāng)代人居典范人性化產(chǎn)品設(shè)計：別墅區(qū)抬高2.6米，自帶院落；小高層南向大面寬、橫廳、獨立入戶低密高品質(zhì)住區(qū)中國田園小鎮(zhèn)樣板IP自帶資源配套及生活服務(wù)揚州田園風(fēng)光生活

38、向往地優(yōu)質(zhì)教育資源：青蛙跳雙語幼兒園+自然教育游研基地高端度假酒店創(chuàng)新型農(nóng)業(yè)基地即觀光農(nóng)業(yè)基地城市升級小鎮(zhèn)發(fā)展加持純低密 原生態(tài)揚州小鎮(zhèn)人居范本地理位置李典鎮(zhèn)核心位置：近揚州主城，北洲三鎮(zhèn)中心項目配套：李典學(xué)校、李典分院、休閑廣場交通發(fā)達近揚州主城北洲區(qū)域中心勝地客戶置業(yè)邏輯分析小高層115-125m2客戶115-125目標客群描摹主力來源地客群定位購房驅(qū)動力承價能力揚州市區(qū)度假/退休養(yǎng)老派：45-65歲市區(qū)人群度假、休閑、養(yǎng)老（田園耕種）一般北州三鎮(zhèn)純剛需置業(yè)派：28-35歲周邊廠企員工就近居住、落戶揚州受價格影響大40-50歲為子女買房派子女家庭結(jié)構(gòu)：新婚兩口之家三口之家（孩子1-6歲）就

39、近居住置業(yè)子女婚房一般客戶置業(yè)邏輯分析小高層115-125m2客戶小高層115-125m2總價可控北州三鎮(zhèn)客戶：項目周邊央企、普通廠企員工剛需置業(yè)，想要在揚州落戶，就近居住工作，對價格比較敏感。為子女購買婚房，改善子女成立小家庭的居住環(huán)境。項目周邊區(qū)域廠企員工受房價擠壓，承受價格能力較低，就近李典鎮(zhèn)買房。更低密度住區(qū)戶型更大尺寸、更優(yōu)設(shè)計（橫廳、三面寬、獨立入戶等）更好物業(yè)服務(wù)，全面改善居住總價約100萬起步首付低至20多萬相較周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)價格更有優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)越未來價值板塊內(nèi)唯一商品房藍城品牌開發(fā)商客戶置業(yè)邏輯分析小高層115-125m2客戶揚州市區(qū)45-65歲度假和養(yǎng)老需求客戶，有錢有閑，偶爾想要

40、離開城市混凝土生活，向往田園耕種閑逸生活。小高層115-125m2總價可控臨河、田野、村落，自然生態(tài)的環(huán)境每戶分配的耕作田地藍城小鎮(zhèn)品牌，文旅項目的軟性服務(wù)滿足度假（或未來養(yǎng)老）需求，低總價更易決策歸園田居資產(chǎn)配置區(qū)域規(guī)劃利好目前的全市價格洼地交通路網(wǎng)連接市區(qū)的便捷交通社區(qū)班車小高層140目標客群解析主力來源地客群定位購房驅(qū)動力承價能力北州三鎮(zhèn)35-45歲當(dāng)?shù)貙W(xué)校、政府單位人員自購改善婚房家庭結(jié)構(gòu)：三口-四口之家（孩子10歲以上）改善住房 品質(zhì)提升一般改善置業(yè)派：35-45歲周邊企業(yè)中高管就近居住、品質(zhì)提升一般客戶置業(yè)邏輯分析小高層140m2客戶客戶置業(yè)邏輯分析小高層140m2客戶小高層140

41、m2品牌價值藍城品牌是面子和里子的雙重保障產(chǎn)品優(yōu)越服務(wù)相較于目前的居住環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)，將全面提升生活品質(zhì)人居典范中式門頭，高門大戶多重入戶禮序全齡景觀設(shè)計140產(chǎn)品主力客戶來源于當(dāng)?shù)貙W(xué)校、政府單位員工以及周邊企業(yè)中高管，他們與時俱進，注重面子，渴望改善居住環(huán)境，提升居住舒適度、社區(qū)安全性和物業(yè)服務(wù)。更低密度住區(qū)更優(yōu)戶型設(shè)計（橫廳、三面寬、獨立入戶等）客戶置業(yè)邏輯分析疊墅及合院客戶疊墅+合院目標客群解析主力來源地客群定位購房驅(qū)動力承價能力北州三鎮(zhèn)35-55歲符合身份，生活改善派當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)子女住、父母住自住高35-55歲企業(yè)主、經(jīng)商人作為周邊三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民，有衣錦還鄉(xiāng)、落葉歸根情節(jié)在

42、家鄉(xiāng)有一套標桿型住房父母、子女居住、自己偶爾居住高揚州市區(qū)度假休閑、有傳統(tǒng)農(nóng)耕情懷35-55歲揚州主城私營業(yè)主/市區(qū)企業(yè)中高管人員休閑度假、農(nóng)耕情懷高客戶置業(yè)邏輯分析疊墅及合院客戶別墅及合院品牌價值藍城品牌是面子和里子的雙重保障別墅產(chǎn)品圈層當(dāng)?shù)貦?quán)貴圈層聚集地李典鎮(zhèn)最有面子的居所標桿人居中式園林景觀牌坊、門頭多重尊貴歸家禮序，彰顯身份抬高2.6m自然區(qū)隔，私密尊貴獨門獨院、地下室全贈送北州三鎮(zhèn)：本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)，他們偏享受、重品質(zhì)，他們好面子，希望彰顯自己，希望得到別人的評價和高度尊重。他們離不開自己生活的圈子，離不開田園生活情節(jié)。在外經(jīng)商/企業(yè)主作為北州三鎮(zhèn)原住民，有落葉歸根情懷，希望在家鄉(xiāng)有

43、一套符合身份，最高標準住房。疊墅及合院品牌價值臨河、田野、村落，自然生態(tài)的環(huán)境每戶分配的耕作田地文旅項目的軟性服務(wù)藍城品牌+桃李春風(fēng)系產(chǎn)品歸園田居資產(chǎn)配置區(qū)域規(guī)劃利好未來1200畝小鎮(zhèn)規(guī)劃目前的全市價格洼地，市區(qū)公寓總價住別墅交通路網(wǎng)連接市區(qū)的便捷交通社區(qū)班車客戶置業(yè)邏輯分析疊墅及合院客戶揚州市區(qū)有一定的文化底蘊和小資情調(diào)，對傳統(tǒng)的農(nóng)耕文化有情懷，享受生態(tài)、自然，向往逍遙派生活。04營銷策略第一批次（A3# A4# A5# B7# B8# B9# B10# B11# B12#） ：開盤時間：2021年10月30日產(chǎn)品類型：小高層，合院，疊墅總可售面積：24812.58銷售套數(shù)：186套（合院疊

44、墅32套，小高層154套）銷售貨值：25817.1萬元（合院疊墅10637.1萬；小高層15180萬）交付時間：202x年xx月xx日第二批次（A1# A2# B1# B2# B3# B4# B5# B6#） ：開盤時間：2021年12月25日產(chǎn)品類型：小高層，合院，疊墅總可售面積：18867.57銷售套數(shù)：133套（小高層88套，合院疊墅45套）銷售貨值：22633.9萬元（小高層8580萬、合院疊墅14054萬）交付時間：202x年xx月xx日項目全景推盤圖（北地塊）B-2#B-4#B-6#B-8#B-10#B-9#B-7#B-5#B-3#B-1#A-4#A-5#A-3#A-2#A-1#B

45、-11#B-12# 第一批次 第二批次4F疊墅中間戶186m+170m4F疊墅邊戶175m+157m3F合院200m2F合院163m2F合院155m小高層140m小高層125m小高層115m項目全景推盤圖方案一（南地塊）第一批次（B23# B24# B25# B26#） ：開盤時間：2022年06月產(chǎn)品類型：合院，疊墅總可售面積：6024.75銷售套數(shù)：34套銷售貨值：9394.7萬元交付時間：202x年xx月xx日第二批次（A9# A10# A11# A12#） ：開盤時間：2022年8月產(chǎn)品類型：小高層總可售面積：18765銷售套數(shù)：156套銷售貨值：15012萬元交付時間：202x年xx

46、月xx日第三批次（B17#B18#B19#B20#B21#B22#）：開盤時間：2022年10月產(chǎn)品類型：合院，疊拼總可售面積：6740.63銷售套數(shù)：36套銷售貨值：13175.2萬元交付時間：202x年xx月xx日第四批次（A6# A7# A8#）：開盤時間：2023年12月產(chǎn)品類型：小高層總可售面積： 19195銷售套數(shù)：154套銷售貨值：15356萬元交付時間：202x年xx月xx日第五批次（B13# B14# B15# B16#） ：開盤時間：2023年02月產(chǎn)品類型：合院，疊墅總可售面積：4274.82銷售套數(shù)：24套銷售貨值：7199萬元交付時間：202x年xx月xx日B-14#

47、B-16#B-18#B-20#B-22#B-24#B-26#B-25#B-23#B-21#B-19#B-17#B-15#B-13#A-6#A-8#A-10#A-12#A-11#A-9#A-7# 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 第五批次4F疊墅中間戶186m+170m4F疊墅邊戶175m+157m3F合院200m2F合院163m2F合院155m小高層140m小高層125m小高層115m2021年推盤節(jié)奏及項目指標第一批次認購指標：2.1億疊墅/合院去化0.9億（27套，去化率85%）+小高層去化1.2億（123套，去化率80%）第二批次認購指標：0.9億-疊墅/合院去化0.5億（16套，

48、去化率36%）+小高層去化0.4億（41套，去化率47%）2021年總認購指標 完成認購3億（小高層1.6億/疊墅合院1.4億）、簽約2億、回款1.6億指標北地塊2021年10月第一批次樓號B-7#B-8#B-9#B-10#B-11#B-12#A-3#A-4#A-5#合計去化指標套數(shù)4 6 6 4 6 6 44 44 66 186 150面積()755.06 1052.01 1052.01 800.00 1089.25 1089.25 5060.00 5665.00 8250.00 24812.58 22039貨值（萬元）1661.11763.01763.01760.01845.01845.0

49、4048.04532.06600.025817.1210002021年12月第二批次樓號A-1#A-2#B-1#B-2#B-3#B-4#B-5#B-6#合計去化指標套數(shù)44 44 12 8 6 7 8 4 133 57面積()5060.00 5665.00 2067.75 1378.50 1200.00 1289.25 1444.31 762.76 18867.57 7972貨值（萬元）4048.04532.02894.91929.92640.02285.02626.11678.122633.9 9000項目營銷節(jié)點三 大周 期7.209.1511.112.31主形象期別墅產(chǎn)品期，項目首開7月

50、底形象出街8.15展廳開放10.16售樓處開放10.30別墅首開小高層產(chǎn)品期12.11小高層首開7月8月9月10月11月12月12.12別墅加推12.31小高層加推12.4樣板房及示范區(qū)公開絕非地產(chǎn)之于行業(yè)絕非地產(chǎn)，是一種生活方式的倡導(dǎo)者超越建筑層面本身，改變傳統(tǒng)生活方式，回歸生活本身，打造共創(chuàng)式美好社區(qū)生活。之于市場揚州美麗鄉(xiāng)村建設(shè)示范，藍城揚州一號小鎮(zhèn)作品在社會傳播中有正能量，城市廣陵的新名片，提升項目及品牌影響力，在競爭中脫穎而出。一場生活方式的重塑，一次有溫度有共鳴的情感項目策略大占位藍城小鎮(zhèn)建設(shè)理念“建設(shè)小鎮(zhèn)之藍是理想人文主義精神的 必然使命和重要實踐，這其中包含三方面重要 內(nèi)涵：一

51、是安放身體，二是安放需求，三是安 放心靈”。我們打造的小鎮(zhèn)，是比城市更溫暖，比鄉(xiāng) 村更文明的新型小鎮(zhèn)，是一座飄落人間的天堂。基本定位比城市更溫暖 比鄉(xiāng)村更文明藍城小鎮(zhèn)建設(shè)理念核心驅(qū)動惟有生活最珍貴惟有生活最珍貴，生活服務(wù)是小鎮(zhèn)的核心價值 ，小鎮(zhèn)營造其實就是生活營造。要以慈愛之心、關(guān)懷之心、責(zé)任之心來做生活服務(wù)。藍城小鎮(zhèn)依托城市的科學(xué)文明，鄉(xiāng)村自然的 恩賜，匯合成新的生活形態(tài)、生活內(nèi)容和生活質(zhì) 量，使家人在生活各個界面都真切地感受到快樂 和幸福。藍城小鎮(zhèn)建設(shè)理念運營原則眾籌、共建、自治、分享“眾籌、共建、自治、分享”是小鎮(zhèn)生活建設(shè) 的秩序。 藍城認為“天下一家，客戶即家人，是 園區(qū)真正的主人”，

52、小鎮(zhèn)屬于每一個居住者，他 們是小鎮(zhèn)真正的執(zhí)權(quán)者和守護者。藍城是點火器，要帶領(lǐng)家人參與到小鎮(zhèn)的建 設(shè)中來，逐漸實現(xiàn)業(yè)主自治，啟發(fā)家人一起為美 好生活而努力。上至帝王下至庶民，沒有人不渴望能夠擁有一塊生機盎然的田園。不同于海洋文明和游牧文明，中國人只有擁有了田園，才會擁有對于和諧和寧靜的追求。田園耕讀是中國人修身養(yǎng)性的母體，是撫慰心靈的終極故鄉(xiāng)。摘自問道田園耕讀占據(jù)品牌和資源優(yōu)勢的本案項目更需要建立自己獨特的文化性格以時代田園夢的當(dāng)代耕讀文化作為本項目特有的文化標簽小鎮(zhèn)營造其實是生活營造從健康、教育、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)讓藍城家人們，于此世外桃源深度體驗全年齡360度人生之樂在生活中真切感受到快樂

53、和幸福尋夢桃源自古至今都是人類的共同向往藍城桃花源打造人人向往的田園理想生活項目城市占位及品牌形象城市高度揚州首個歸園田居項目定位揚州南 田園生活向往目的地SLOGAN桃花源 生活另一半視覺演繹 主推視覺演繹 備選項目營銷重點1、作為李典鎮(zhèn)第一個商品房項目，以何種高度入市？實現(xiàn)品牌落地，打響知名度，形成獨特的形象標簽，為后續(xù)項目鋪路。2、作為一個多產(chǎn)品業(yè)態(tài)、城市近郊項目，如何分產(chǎn)品分區(qū)域的兼顧客戶，實現(xiàn)銷售全面去化。三大周期，全面圍繞“形象線”及“拓客線”展開營銷動作鋪排第一階段7.20-9.15主形象期第二階段9.16-10.31別墅產(chǎn)品期，項目首開第三階段11.1-12.31小高層產(chǎn)品期城

54、市高度揚州首個自然教育歸園田居推廣主題推廣方向千載芳華 桃源院歸來幸會揚州 重返桃花源別墅首開（10.30）展廳開放售示開放（10.16）止于至境 心有桃花源媒體物料拓客動作主形象出街形象建立核心活動藍城美好生活綜合服務(wù)商+桃花源IP揚州首個田園小鎮(zhèn)北洲三鎮(zhèn)人居典范小高層首開（11.20）說品牌、說城，說桃花源通過揚州城市占位，城市人文、江南自然、桃花源IP，提升項目形象說鎮(zhèn)、說生活小鎮(zhèn)配套規(guī)劃傳播：田園生活場景傳播歸心院落情結(jié)：田園中院落生活方式說產(chǎn)品落位小高層價值，從社區(qū)、戶型、服務(wù)體現(xiàn)品質(zhì)感、居住舒適性。市區(qū)廣告、媒體軟文、項目官微、視頻號、微信朋友圈、揚州交通廣播、項目折頁、戶型折頁規(guī)

55、劃手冊、精神堡壘、班車車身廣告、朋友圈、市區(qū)戶外社區(qū)廣告、項目官微、大V轉(zhuǎn)發(fā)、視頻號、抖音號鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、橫幅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外、班車車身廣告、官微、朋友圈價值稿刷屏圍擋氣質(zhì)區(qū)隔，商家植入市區(qū)班車開通、企業(yè)推介會、政府事業(yè)單位、私營業(yè)主、醫(yī)院、陌拜廠企年會承辦、企事業(yè)單位陌拜、周邊產(chǎn)業(yè)園鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演、派發(fā)單頁與市區(qū)教育機構(gòu)、養(yǎng)生館、健身會所合作，引入客流7.30-8.1 藍城媒體行8.5 媒體見面會8.15 城市外展廳開放10.16 生活體驗館公開10.30 別墅首開11.27 產(chǎn)品發(fā)布會12.4 示范區(qū)樣板房公開12.11 小高層首開12.18 客戶答謝宴第一階段7.20-9.15主形象期策略軸線7.208

56、.159.19.15線上推廣線下活動拓客動作桃花源IP+藍城品牌（朋友圈、官微、媒體）城市展廳圍擋建立高架、高速口戶外大牌揚州市區(qū)重點商超電子屏揚州廣播電臺IP形象亮相，客戶引流覆蓋展廳區(qū)域內(nèi)商家紙巾盒和桌卡媒體行+媒體見面會非地產(chǎn)視頻首次亮相（抖音、視頻號、朋友圈、官微、媒體大V）世外桃源向往情懷+揚州人文風(fēng)情（朋友圈、官微、媒體）江南自然+田園情結(jié)（朋友圈、官微、媒體）創(chuàng)意視頻 桃花源首次亮相線上推廣一組創(chuàng)意視頻 產(chǎn)生裂變式傳播顛覆地產(chǎn)項目傳統(tǒng)的亮相方式：#這個地方我呆不下去了#/#這個地方我不會再去第二次#引發(fā)懸念性話題，以反轉(zhuǎn)情節(jié)和未完待續(xù)形式激發(fā)客戶興趣點。通過“桃花源記”引起大家對

57、于李典“桃花源”的向往，作為項目品牌的首次亮相，引出“藍城桃花源”。廣告出街形象入市揚州高架高速口戶外大牌揚州市區(qū)重點商超電子屏項目圍擋氣質(zhì)區(qū)隔朋友圈刷屏：桃花源精神向往 線上推廣重現(xiàn)1600年桃花源記一隅吾心歸處的桃源夢田書寫中國人對美好生活的想象力重返桃源中的中國千畝原野理想 追尋身與心的回歸重塑以自然之心入世循自然的足跡 過向往的生活刷屏示意揚州風(fēng)情+桃花源IP 持續(xù)炒作 線上推廣微信朋友圈釋放項目入市稿件項目官微釋放項目入市形象軟文+媒體大V轉(zhuǎn)發(fā)背書項目視頻號/抖音號拍攝揚州人文風(fēng)情、桃源生活，類似李子柒或小森林風(fēng)格線下活動：藍城媒體行藍城媒體行：通過邀約揚州主流媒體、大V號參觀鑒賞藍

58、城主要知名項目，通過媒體集中炒作媒體人數(shù)：30-40人參觀項目：杭州桃李春風(fēng) 杭州桃花源等開放后宣：媒體大V通稿宣傳+個人微信、抖音宣傳線下活動：揚州主流媒體見面會以“禮”相見媒體見面會：展廳開放前，定制揚州主流媒體私宴，在行業(yè)內(nèi)部進行推薦，為展廳宣傳造勢，可定制故宮文創(chuàng)禮品或藍城小鎮(zhèn)禮品。媒體人數(shù)：30-40人地點：城市展廳開放后宣：媒體大V通稿宣傳+項目官微線下活動：網(wǎng)紅爆款城市展廳-揚州首個自然氣味博物館爆款展廳自帶網(wǎng)紅打卡和傳播屬性：以揚州首個自然氣味博物館為噱頭，共赴大自然盛會，自動形成市場熱度。非地產(chǎn)化展廳布置：外部采用綠植和田園元素組成，內(nèi)部除了品牌價值、項目區(qū)位、產(chǎn)品展示之類，

59、分為食趣、音樂、植物、蔬果、生活等從五感體驗大自然的氣味。建議城市展廳建立于揚州市區(qū)核心位置，前期無售樓處作為案場收客，后期為項目持續(xù)性發(fā)聲，吸引市區(qū)客戶。重點動作：IP形象線下助力文昌閣，揚州府學(xué)建筑代表官辦教育機構(gòu) 學(xué)府代表書生姓名：桃小生性別：男星座：天蝎座對項目來說，符號化、可延續(xù)、可形成IP的視覺傳達，能夠輕松整合項目價值標簽，提升市場印記和傳播廣度。主要用于禮品、文創(chuàng)周邊（帆布袋、抱枕、雨傘、鼠標單等）、農(nóng)副產(chǎn)品的包裝。重點動作：IP形象線下助力城市展廳形象擔(dān)當(dāng)周末可特別設(shè)置IP形象引流，制作相關(guān)禮品派發(fā)。例：定制帆布袋等項目IP形象cosplay派單由項目IP形象進行線下派單，為

60、展廳導(dǎo)客，為后期開盤積累客戶。五環(huán)聯(lián)動，快速曝光品牌入市IP形象助力媒體揚州主流媒體見面會朋友圈刷屏+視頻號轉(zhuǎn)發(fā)陣地圍擋先行市區(qū)戶外+廣播房地產(chǎn)核心網(wǎng)站城市展廳開放商家植入鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋結(jié)合城市展廳亮相Cosplay派單專屬禮品員工資源渠道 IP形象助力第二階段9.16-10.31別墅產(chǎn)品期，項目首開策略軸線9.169.3010.31線上推廣線下活動拓客動作小鎮(zhèn)配套規(guī)劃結(jié)合耕讀文化耕讀情懷+田園生活場景傳播（官微、抖音、視頻、大V、朋友圈）別墅產(chǎn)品優(yōu)勢+歸心院落炒作微信朋友圈、官微、大V桃源民十樂 突出小鎮(zhèn)生活從客戶角度 傳播小鎮(zhèn)生活場景 抖音號/視頻號以人物特定人設(shè)生動輸出周邊學(xué)校、醫(yī)院、政府事業(yè)