2010年商業(yè)地產(chǎn)類型與投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比分析

1、2010年商業(yè)地產(chǎn)類型與投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比分析2010-12-30重慶*房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簡(jiǎn)介重慶*房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司：西南商業(yè)地產(chǎn)第一服務(wù)平臺(tái)重慶*房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司核心業(yè)務(wù)：1、商業(yè)地產(chǎn)定位判斷 4、商業(yè)地產(chǎn)投資管理2、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo) 5、住宅地產(chǎn)全程代理3、商業(yè)招商營(yíng)銷代理 6、項(xiàng)目融資代理服務(wù)*：重慶*房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)地產(chǎn)銷售部總監(jiān)，專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)銷售及研究6年，曾先后服務(wù)于*、*、*、*等諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。24前十年看住宅 后十年看商業(yè)3壹住宅前期投資優(yōu)勢(shì)1投資門檻低2選擇面寬3剛性需求旺盛，政策相對(duì)寬松隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策完善以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，住宅地產(chǎn)投資前期相對(duì)而

2、言所擁有的優(yōu)勢(shì)正在逐步喪失！4日期政策內(nèi)容2010年1月10日* 加保障性住房和普通商品住房有效供給；* 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。* 對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。* 從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 2010年1月21日2010年將新增信貸7.5萬(wàn)億，銀行業(yè)將合理控制信貸增量，做到有保

3、有控，繼續(xù)擴(kuò)大首套自住型住房等消費(fèi)信貸。2010年2月11日2010年廣義貨幣供應(yīng)量將增長(zhǎng)17%。2010年2月23日* 增加住房建設(shè)用地供應(yīng)， 2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。* 出讓面積原則上不超過(guò)20公頃。土地出讓價(jià)款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，并嚴(yán)格按出讓合同約定的時(shí)限要求支付剩余出讓價(jià)款。 2010年3月7日* 繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程； * 繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。 * 物業(yè)稅相關(guān)內(nèi)容未列入政府

4、工作報(bào)告。2010年3月10日* 確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。* 土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20% 。* 嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。* 建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度。用地者應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工、竣工時(shí)，向國(guó)土資源管理部門書面申報(bào)，各地應(yīng)對(duì)合同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。在合同約定期限內(nèi)未開(kāi)工、竣工的，用地者要在到期前15日內(nèi)，申

5、報(bào)延遲原由。 貳住宅調(diào)控政策一覽5日期政策內(nèi)容2010年3月22日* 在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前,各地不得出讓住房用地。* 在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市和部分二三線城市試點(diǎn)推廣“綜合評(píng)標(biāo)”、“一限多競(jìng)”等招拍掛制度完善改革措施。2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購(gòu)房。2010年4月15日推出“國(guó)四條”，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%。2010年4月18日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知規(guī)定，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。010年4月20日住建部發(fā)文：*未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、

6、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。 *取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 *嚴(yán)肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為。 *鼓勵(lì)推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。*預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。 *商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。 *嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理。

7、商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。2010年4月26日住建部發(fā)文加強(qiáng)經(jīng)適房管理，住經(jīng)適房者禁購(gòu)二套房。2010年6月4日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購(gòu)房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。2010年9月27日中國(guó)國(guó)土資源部稱，將嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地。2010年9月29日國(guó)家有關(guān)部委要求在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù).完善差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；各商業(yè)

8、銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房；切實(shí)增加住房有效供給。2010年10月15日截止10月15日已經(jīng)有北京、上海、深圳、廈門、寧波、杭州、南京等15座城市出臺(tái)限購(gòu)令。2010年10月19日中國(guó)人民銀行宣布，自20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010年11月3日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知。公積金新

9、政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。6雙擊添加標(biāo)題文字雙擊添加標(biāo)題文字雙擊添加標(biāo)題文字住宅投資空間正在逐步下降！7叁十二五規(guī)劃十二五規(guī)劃中特別強(qiáng)調(diào)的兩個(gè)字“消費(fèi)”將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)五年發(fā)展的重點(diǎn)，而由此帶來(lái)的將是商業(yè)發(fā)展的繁榮與商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展。8 今年4月至5月間，萬(wàn)科在北京、西安、東莞和武漢，全力打造3個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目，總投資額高達(dá)百億元。在北京，萬(wàn)科今年將啟

10、動(dòng)共計(jì)40多萬(wàn)平方米的商業(yè)配套設(shè)施，包括萬(wàn)科藍(lán)山G1、G3號(hào)樓，以及長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目和五號(hào)公社等商業(yè)部分。萬(wàn)科總裁郁亮宣布新戰(zhàn)略：萬(wàn)科未來(lái)將加大商業(yè)地產(chǎn)的投入，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。 金地集團(tuán)也表示，將進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，再加上目前以世茂工三為代表的寫字樓產(chǎn)品的熱銷。 綠地集團(tuán)宣布今年將在一二線城市加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，收購(gòu)位于北京、上海等一二線城市的商業(yè)地塊。 從2009年初開(kāi)始，保利就激進(jìn)拿地，更是砸出350億分別競(jìng)得重慶鴻恩寺地塊、北京大興黃村地塊以、成都領(lǐng)事館地塊、南京、廣州、佛山等城市大宗地塊，而這些地塊中有近40%的面積將被用于商業(yè)建筑。保利的目標(biāo)

11、是到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。 四知名房企布局商業(yè)四眾多房企大舉挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，正在給我們釋放一個(gè)信號(hào)，商業(yè)地產(chǎn)投資的熱潮馬上就要來(lái)了！9不同類別商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品分析商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)商鋪休閑度假商業(yè)大型商業(yè)中心MALL市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)中心專業(yè)市場(chǎng)寫字樓商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮來(lái)臨之際，我們到底該如何選擇產(chǎn)品？10雙擊添加標(biāo)題文字商務(wù)樓、寫字樓交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明,氣勢(shì)宏大,外立面裝修質(zhì)素較高。SOHO等。優(yōu)勢(shì)黃金地段、設(shè)施齊全、升值較快、租金高劣勢(shì)售價(jià)較高11單擊添加單擊添加單擊添加傳統(tǒng)商鋪商業(yè)地

12、產(chǎn)最開(kāi)始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。優(yōu)勢(shì)遍布城市的每個(gè)角落，具有很大的靈活性，還是有一些人鐘情于投資這種小商鋪劣勢(shì)規(guī)模太小，經(jīng)營(yíng)分散，低于風(fēng)險(xiǎn)的能力教低。12市中心綜合商業(yè)城市中心綜合商業(yè)基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。城市中心商業(yè)綜合體也特指城市發(fā)展過(guò)程中即將誕生的新的商業(yè)中心，比如安順的西秀新天地。優(yōu)勢(shì)1、處于城市中心地段、黃金口岸，具有不可復(fù)制性。2、消費(fèi)者的習(xí)慣場(chǎng)所，人流量和消費(fèi)指數(shù)穩(wěn)

13、定。劣勢(shì)投資價(jià)格相對(duì)較高，而處于發(fā)展中的商業(yè)綜合體則性價(jià)比比較合適131單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容社區(qū)商業(yè)中心城市的規(guī)模越來(lái)越大，人們已不可能把消費(fèi)再集中于一個(gè)城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購(gòu)物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就近消費(fèi)需要。但這種消費(fèi)往往以日常消費(fèi)品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。鄰里中心等。優(yōu)勢(shì)1、人流量穩(wěn)定，消費(fèi)指數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 2、便利性、快捷性劣勢(shì)在檔次上和城市中心綜合商業(yè)有差距14雙擊添加此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容休閑度假商業(yè)現(xiàn)代人的生活節(jié)奏

14、越來(lái)越快，普遍感覺(jué)壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，休閑度假商業(yè)產(chǎn)業(yè)，在人們的企盼中閃亮登場(chǎng)，最大限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧。芙蓉古鎮(zhèn)等。優(yōu)勢(shì)作為新的商業(yè)模式，受到人們的追捧，吸引到高消費(fèi)群體。劣勢(shì)消費(fèi)群體目前尚不穩(wěn)定，這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時(shí)間檢驗(yàn)，穩(wěn)定的客戶群體直接關(guān)系到了它的成敗。15大型商業(yè)中心MALL融區(qū)域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心為一體，并有購(gòu)物、休閑、美食等生活、消費(fèi)“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)中心。優(yōu)勢(shì)體驗(yàn)式消費(fèi)，一站式購(gòu)物，客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。 劣勢(shì)對(duì)商業(yè)管理

15、公司的要求比較，需要專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理16雙擊添加標(biāo)題文字專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。中關(guān)村海龍電子市場(chǎng) 等。優(yōu)勢(shì)1、市場(chǎng)細(xì)分，以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢(shì)，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場(chǎng)2、規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)，只要前期做活，后期盈利將會(huì)非?？捎^劣勢(shì)1、因?yàn)榉浅?qiáng)調(diào)“集群效應(yīng)”，所以對(duì)前期招商、運(yùn)營(yíng)等非常高的要求2、對(duì)交通有比較高的要求17重點(diǎn)銷售方式分析18雙擊添加雙擊添加售后返租 ：承諾租賃價(jià)格，在簽訂銷售合同的同時(shí)簽訂返租合同，確保一定年限內(nèi)投資者的投資者回報(bào)率 .售后包租：保證銷售后一定年限的租賃價(jià)格，價(jià)差部分由開(kāi)發(fā)

16、商承諾進(jìn)行補(bǔ)貼。帶租約銷售：在銷售之前引進(jìn)部分商家，簽訂租賃合同，帶著租賃合同進(jìn)行銷售，更為確保投資者的投資利益。 售后代租：不承諾租賃價(jià)格，而根據(jù)項(xiàng)目的成長(zhǎng)性在銷售后由其商業(yè)管理公司承諾代其租賃。19優(yōu)勢(shì):包租與反租在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)初期時(shí)，運(yùn)用比較多，對(duì)客戶有很大的吸引力，尤其是短期投資客戶。劣勢(shì)：1、法律風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家住建部等部委2007年在相關(guān)法規(guī)性文件中對(duì)于售后包租、售后返租的問(wèn)題在法律上給予明確規(guī)定“未竣工的商品房不得以售后包租或售后返租的模式進(jìn)行銷售”房地廣告暫行條例中規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾；不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾”。 售后包租與售后返租優(yōu)劣勢(shì)分析 20 售后包租與售后返租優(yōu)劣勢(shì)分析 2、租賃價(jià)格必將抬高銷售價(jià)格，于是存在三個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題：一是銷售門檻提高，銷售價(jià)格抗性增大，很可能造成銷售的不順暢或者是商業(yè)銷售的斷層；二是反應(yīng)在銷售價(jià)格上的租賃價(jià)格部分的稅收問(wèn)題；三是租金定高了，商戶承受不了，以經(jīng)營(yíng)為目的的商戶必將考慮長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去的經(jīng)營(yíng)成本以及裝修成本，很可能面對(duì)招商的抗性；如果租金價(jià)格定低了，那么售后返租與售后包租的銷售優(yōu)勢(shì)將無(wú)法體現(xiàn)。21 售后代租與帶租約銷售優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：1、售后代租：商業(yè)經(jīng)