房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)海

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。 在我國(guó)，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。 在國(guó)外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動(dòng)產(chǎn)”。 房地產(chǎn)是一種價(jià)值巨大，使用周期長(zhǎng)而又不能移動(dòng)的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長(zhǎng)，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，唯一性，耐久性和增值性。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財(cái)產(chǎn)和商品所不具有的特性：1.不可移動(dòng)性。 房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動(dòng)和

2、搬運(yùn)。 2.房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。 房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動(dòng)性，房屋也因而具有不能移動(dòng)性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動(dòng)產(chǎn)”。3.品質(zhì)的差異性。 房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。4.價(jià)值的巨大性。 房地產(chǎn)價(jià)值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費(fèi)品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素。5.使用的耐久性。 土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通

3、?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。6.供給的有限性。 土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對(duì)土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。7.用途的多樣性。 土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。8.價(jià)值變化的相互影響性。 房地產(chǎn)的價(jià)值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。2、建筑物：房屋和構(gòu)筑

4、物。 如：地上的房屋、廟宇、水中的涼亭、道路、橋梁等。3、其它地上的定著物： 如：樹木、花草、地下管線等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)（增量房或者叫一手房）三級(jí)市場(chǎng)（存量房或者叫二手房）房地產(chǎn)的特征是什么？ 房地產(chǎn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 一 位置的固定性和不可移動(dòng)性。二 使用的長(zhǎng)期性。三 影響因素多樣性。 四 反經(jīng)濟(jì)性五 保值增值性。 三、 房地產(chǎn)的類別有哪些？ 由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成，對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類： （一）根據(jù)土地的用途分類：城市用地可以分為九類： 1、 居住用 2、 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、 工業(yè)用地 4、 倉(cāng)儲(chǔ)用地 5、 對(duì)外交通用

5、地 6、 道路廣場(chǎng)用地 7、 市政公用設(shè)施用地 8、 綠化用地 9、 特殊用地 （二）根據(jù)房屋的用途分類： 按照房屋的使用功能可以分成八類： 1、 住宅 2、 工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù) 3、 商場(chǎng)和店鋪 4、 辦公樓 5、 賓館酒店 6、 文體娛樂設(shè)施 7、 政府和公用設(shè)施 8、 多功能建筑（綜合樓宇）土地以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自2002年1月1日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。 土地性質(zhì)： 國(guó)有 集體所有 土地獲得方式： 土地劃撥、 國(guó)有出讓土地劃撥： 劃撥土地是指開發(fā)商在當(dāng)初獲得土地的時(shí)候是無償獲取的， 沒有向國(guó)家繳納過土地出讓金； 一般劃撥情形： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）

6、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。與我們有關(guān)的劃撥： 單位分發(fā)的房產(chǎn)、拆遷安置房等國(guó)有出讓：出讓土地 是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并且根?jù)評(píng)估地價(jià)的相關(guān)比例支付了土地出讓金。國(guó)有出讓： 一般為拍賣形式，用于商品房建造、寫字樓、廠房、商場(chǎng)等 與我們有關(guān)的： 商品房、寫字樓、廠房、商場(chǎng)、店面名詞解析房產(chǎn)證： 是房屋竣工驗(yàn)收后，由房管部門合法擁有房產(chǎn)的最主要證明材料配套設(shè)施： 主要是為方便提供各種設(shè)施容積率： 規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與規(guī)劃地塊面積之比；別墅容積率一般在1.3以內(nèi)，多層容積率一般在1.8%以

7、內(nèi)，小高層在2.5%以內(nèi)，高層在2.5%以上；(限制小區(qū)人口密度比)占地面積： 小區(qū)所占的所有土地面積，包括走廊，花園，基地線以內(nèi)(%)建筑面積： 整個(gè)建筑每一層加起來的面積總和綠化率： 綠化面積在占地面積中所占的百分比現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為： 獨(dú)立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層住宅為0.81.2, 11層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為2.44.5, 名詞解析層高： 本層地面至上一層地面的高度，標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米承重墻： 指支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個(gè)房

8、間和另一個(gè)房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響房型：指幾房、幾廳、幾衛(wèi)、幾陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)權(quán)面積： 產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積（使用）+分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e住宅的層高和凈高： 層高 是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高，它通常包括下層地板面或樓板面到上層地板、樓板面之間的距離，目前，一般住宅多層層高在2.83.0米左右(規(guī)范規(guī)定層高不得小于2.6m）， 高層、小高層在2.9-3.2米左右； 凈高 則是指層高減去樓板厚度的凈距離。住宅的建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)住宅： 這類建筑物的主要 承重構(gòu)件是用磚、 木做成。其中，豎 向承重構(gòu)件的墻體 和柱采用磚砌

9、，水 平承重構(gòu)件的樓板、 屋架采用木材?；旌辖Y(jié)構(gòu)住宅：這類建筑物的豎向承 重構(gòu)件采用磚墻或磚 柱，水平承重構(gòu)件采 用鋼筋混凝土樓板、 屋頂板，其中也包括 少量的屋頂采用木屋 架?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，用輕質(zhì)的砼空斗墻、加氣砼砌塊墻、實(shí)心磚墻、 GRC板、頁(yè)巖空心磚、或輕質(zhì)板材隔墻等分戶裝配而成的住宅；一般小高層、高層建筑物都是框架、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、住宅；多層有框架、異型柱結(jié)構(gòu)；高層有剪力墻結(jié)構(gòu)，公寓多用即框架-剪力墻結(jié)構(gòu)住宅的分類單元式住宅： 是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一

10、般是指成套的樓房公寓式住宅： 是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用花園式住宅：一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買躍層式住宅：兩層的面積都計(jì)算在產(chǎn)權(quán)里面的正規(guī)樓中樓。是指住宅占有上下兩層樓面，

11、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，優(yōu)點(diǎn)是：每戶都有較大的采光面，通風(fēng) 較好；戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；布局緊湊，功能明確，相互干 擾較小復(fù)式住宅：有階梯，形成兩層間隔，但只計(jì)算一層的產(chǎn)權(quán)面積的樓中樓房產(chǎn)。（一般挑高度在5米內(nèi)）是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立；優(yōu)點(diǎn)是：平面利用系數(shù)高，

12、通過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高5070；戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷家具、裝飾融為一體， 既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)；上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層 高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40錯(cuò)層有階梯式，但沒有形成兩層間隔的房產(chǎn)。平層：沒有任何階梯式的房產(chǎn)。錯(cuò)層：有階梯式，但沒有形成兩層間隔的房產(chǎn)。復(fù)式：有階梯，形成兩層間隔，但只計(jì)算一層的產(chǎn)權(quán)面積的樓中樓房產(chǎn)。（一般挑高度在5米內(nèi)）躍層：兩層的面積都計(jì)算在產(chǎn)權(quán)里面的正規(guī)樓中樓。雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。 三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一梯三戶。 獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立一棟存在的別墅。 雙拼別墅：

13、兩棟連在一起的別墅連排別墅：多棟連在一起的別墅。躍層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為躍層。店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。 經(jīng)濟(jì)適用房：價(jià)位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商品房，稱之為經(jīng)濟(jì)使用。商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。從房屋層數(shù)高度分類：多層（4F8F）小高層（9F16F）高層（17F40F）超高層（40F以上）按房屋建筑用途分：（1）住宅（經(jīng)濟(jì)適用房、別墅、多層、小高層、高層、超高層）（2）寫字樓（3）商業(yè)（4）車庫(kù)、地下室及其他土地使用年限使用類型 年限居住 70年工業(yè)50年教育、科技、文化、體育 50年辦公樓、綜合樓50年旅游、娛樂40年居住

14、用房:商業(yè)用房:工業(yè)用房:其它:商品房:公有住房:拆遷安置房：其它:普通住宅高檔住宅車庫(kù)、車位寫字樓、商場(chǎng)等廠房、倉(cāng)庫(kù)等 統(tǒng)建房 、經(jīng)濟(jì)適用房、住改房、房改房、解困房等私房房地產(chǎn)的分類商品房中，普通住宅和高檔住宅的劃分1、建筑面積在144（含）以下2、容積率在1%以上3、交易價(jià)格在 元/以下普通住宅：高檔住宅1、建筑面積在144以上2、容積率在1%以下3、交易價(jià)格在 元/以上統(tǒng)建房: 是指1973年1986年期間，由國(guó)家計(jì)委、國(guó)家建委、財(cái)政部投資、撥款，市組織統(tǒng)一建設(shè)、管理的，按國(guó)家投資指標(biāo)（包括“三材”指標(biāo)）劃撥，由中央單位分配使用的住房。 解困房: 指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困

15、難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房 集資房: 就是一群人集資買地然后蓋房子.不通過開發(fā)商的正規(guī)開發(fā)渠道 房改房: 又可以叫做已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。 經(jīng)濟(jì)適用房: 是國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因拆遷安置房: 是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。