廣東惠州蓮花湖生態(tài)園項目可行性研究分析報告的課件

1、 蓮花湖生態(tài)園項目可行性報告目 錄第一章 項目背景及概況（5）一、項目簡介二、項目現(xiàn)狀三、投資背景及項目建設的必要性第二章 市場調(diào)研及分析 （10）一、相關市場概況二、惠州度假村同類項目分析第三章 項目定位（19）一、形象定位二、市場定位三、消費群體與消費類型四、消費層次定位第四章、優(yōu)劣勢分析 （27）一、 優(yōu)勢分析二、 劣勢分析第五章、機會與風險（32）一、機會方面二、風險第六章、營銷推廣策略 （38）一、理念宣傳二、營銷渠道建設三、策劃推廣第七章 項目規(guī)劃建設（46）第八章 項目的實施與管理（66）一、項目實施計劃二、項目管理第九章：投資與收益測算（73） 一、投資估算二、基本假設三、測算

2、基本依據(jù)四、收益測算五、費用支出六、利潤計算第十章 結(jié) 論 （91）第一章 項目背景及概況項目簡介 項目地址：惠州市三棟鎮(zhèn)惠澳大道10公里處（鹿頸、木瀝、官橋三村范圍）占地面積：總2700畝，本期開發(fā)200畝，其中水面約120畝，陸地80畝，水源來源于天然雨水及部分地下水。地質(zhì)地貌：該地塊遠離城區(qū)，自然條件較好，屬水塘加丘陵山地混合地貌，現(xiàn)有水池塘資源較多、土壤肥沃，適合用于種養(yǎng)殖及水域觀光休閑。氣候：惠州屬亞熱帶季風氣候區(qū)，北回歸線橫貫全市。常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年均降雨量2000毫米，平均氣溫22。氣候是冬無嚴寒，夏無酷暑，一年365天均適宜休閑旅游。項目發(fā)展意向：從集團戰(zhàn)略出

3、發(fā)，為將來別墅區(qū)開發(fā)做鋪墊，本項目應建設成為適合休閑玩賞、度假的園區(qū)，以提升地塊形象與價值。蓮花湖度假村地理位置圖項目現(xiàn)狀之前已建成投入使用：垂釣區(qū)、燒烤區(qū)、兒童游樂場、餐廳、住宿?，F(xiàn)有場地設施：蓮花池20畝，餐廳（木結(jié)構）18間，可擺設21張臺面；廚房1間面積約80平方米，設施基本齊全；別墅客房30間，迎賓樓客房10間，共40套。說明：1、整體物業(yè)由于空置一年多，多處漏水，且木質(zhì)結(jié)構建筑受到白蟻，霉等破壞，絕大部分處于待翻修狀態(tài)。2、室內(nèi)配套設施需重新整理，換置。 投資背景及項目建設的必要性集團戰(zhàn)略發(fā)展：本項目投資方為光耀集團，該項目啟動主要目的為將來別墅區(qū)開發(fā)做鋪墊，項目須建設適合休閑觀賞

4、、度假的園區(qū)，以便提升地塊形象與價值。集團內(nèi)部需求支持：集團規(guī)模日漸擴大，員工集體的各類培訓、會議已成為一項專題，同時產(chǎn)生一筆較大費用支出。本項目作為自身的資源可以充分的利用。集團增值服務：項目針對客群包括光耀集團所有業(yè)主，通過與物業(yè)公司的互動合作，可以形成物業(yè)公司為業(yè)主提供的增值服務（為業(yè)主提供相關服務產(chǎn)品、優(yōu)惠）。良好的生態(tài)園林環(huán)境及綠色種養(yǎng)殖項目，可以作為本集團北師大附小的社會活動基地，提高學生的社會活動實踐。原有有利條件：原有的園景規(guī)劃，水池塘及設施條件可以為度假村開發(fā)最大化利用，大大降低開發(fā)成本 第二章 市場調(diào)研及分析 一、相關市場基本狀況 1、惠州市整體旅游市場概況 據(jù)市旅游局召開

5、的2010年上半年工作總結(jié)會議，今年上半年，全市接待游客總?cè)藬?shù)900.83萬人次，過夜游客381.69萬人次，景區(qū)（點）接待一日游游客519.14萬人次，分別比增17.82%、18.92%、19.33%。實現(xiàn)旅游總收入48.67億元，其中國內(nèi)旅游收入39.77億元，分別比增20.94%、22.21%、21.17%。今年5月28日，市委、市政府召開農(nóng)業(yè)旅游部門現(xiàn)場會，李汝求市長要求各級各部門要大力推進旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快建設粵港澳地區(qū)旅游休閑度假基地。 說明： 不斷鞏固擴充的旅游市場為項目增加了市場基礎。大量途經(jīng)的游客可通過營銷組合獲得額外的滯留消費。 2、惠州餐飲住宿業(yè)市場概況 2009年，

6、惠州市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額503.14億元，同比增長18.8。其中住宿餐飲業(yè)保持平穩(wěn)的發(fā)展速度，實現(xiàn)零售額66.42億元，對比上年同期增長19.3， 整體形勢喜人。說明：1）惠州住宿餐飲業(yè)良好的發(fā)展形勢，為（度假村）餐飲住宿項目的可行性提供支持。2） 綠色餐飲市場正處于起步階段，惠州市區(qū)已開始出現(xiàn)以綠色、生態(tài)有機為特色的餐飲店，不久前西湖開業(yè)了一家較大規(guī)模的綠色素食餐飲店，主打經(jīng)營本地綠色食品企業(yè)四季如藍公司出產(chǎn)的有機蔬果。3、度假村餐飲住宿細分市場 隨著惠州休閑度假、旅游產(chǎn)業(yè)的崛起，配套餐飲住宿已成為各景區(qū)較為重要的收益來源之一，逐步形成餐飲住宿業(yè)的一個增長亮點。目前雖沒有惠州市場度假

7、村獨立細分的餐飲住宿營業(yè)數(shù)據(jù)公布，但好的景區(qū)度假項目因游客數(shù)量眾多而餐飲現(xiàn)場人氣旺盛，已為眾人所見。說明：度假村的餐飲及住宿主要依托于景區(qū)項目的到訪人流，要求景區(qū)具有一定特色及知名度。相對于依托大型規(guī)?；ㄔO獲取優(yōu)勢之外（如百萬葵園、玫瑰園等），建設具有一定亮點、特色的景觀和迎合市場的項目（比如拓展培訓、會議、綠色餐飲、郊游休閑、釣魚、康體瑜伽等）是規(guī)模較小的度假村的制勝法寶。4、惠州戶外拓展培訓、會議市場 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前惠州戶外拓展培訓、會議市場年接待人數(shù)10萬以上，人均費用100元/次，年銷售總額近1000萬。迄今為止，已經(jīng)常規(guī)經(jīng)營的培訓機構數(shù)量約10家，均攤銷售額約100萬/家/年(

8、含基本伙食套餐)。 說明： 1）惠州及周邊區(qū)域有較多的工業(yè)園區(qū)，有大量規(guī)模企業(yè)單位具有培訓、會議需求，該類業(yè)務隨企業(yè)整體形勢的持續(xù)向好發(fā)展，目前仍呈上升趨勢。 2）通過拓展培訓業(yè)務帶動餐飲住宿消費效益明顯。 3）景觀資源好，師資力量厚、設施功能齊全的拓展業(yè)務選址將獲得較好的市場支持。二、惠州度假村同類項目（競爭對手）調(diào)查1、調(diào)查統(tǒng)計（表1）（表2）2：樣本資料：（以下數(shù)據(jù)統(tǒng)計按保守估計）1）泰榮度假村（項目性質(zhì)接近）基本情況：位置：馬安鎮(zhèn)； 占地：200畝； 交通：30分鐘車程；主要項目：拓展、會務、餐飲、住宿、釣魚其他項目：釣魚60元/桿。定位：拓展會議、休閑度假經(jīng)營現(xiàn)狀：老牌拓展會議基地。

9、綠色餐飲消費標準：拓展培訓：對外158元/天/人（包一餐），對同行100元/天/人（包一餐） 餐飲散客消費：人均50元拓展接待：全年5000人次，拓展業(yè)務全年銷售額：50萬元餐飲散客消費：平時7桌/天，節(jié)假日：14桌。餐飲散客全年銷售額：12768人次*50=64萬元會議：按120次/年計算，1600元/次，即120*1600=19.2萬住宿：23間房*25%*365天*150元=31.05萬其他：15萬年收入：179.25萬總結(jié)：經(jīng)營起步早，業(yè)界具有知名度，功能設施相對完善，餐飲具有一定特色。劣勢：受場地規(guī)劃限制，綠色食品展示不夠，園林景觀不足，娛樂設施單調(diào)。2）湖山農(nóng)場（項目位置接近）基本

10、情況：位置：河南岸三環(huán)路湖山村（惠澳收費站旁）占地： 800畝，交通：15分鐘車程定位描敘：農(nóng)家餐飲消費標準：人均40元經(jīng)營現(xiàn)狀：平日全天就餐客流量大概為48人次，節(jié)假日全天為96人次年收入：875520元；利潤率40%；利潤約：35萬 優(yōu)勢：地處交通大道路邊，容易招攬客戶。具有一定田園風味劣勢：配套設施停止，餐飲環(huán)境一般。3、參考樣本意義： 按項目性質(zhì)、綜合條件接近程度進行類比，本項目可將泰榮度假村作為參考樣本，以泰榮的收益作為本項目最低收益參考基數(shù)，通過本項目的規(guī)模、景觀配置、配套設施的完善，可假設我們的保底收益約等于泰榮目前收益測算的1.3倍，即： 180萬*1.3=234萬； 得出本項

11、目保底毛收益為234萬/年 第三章、項目定位案名：蓮花湖生態(tài)度假村以大面積水池塘荷花（含蓮藕）配合黑天鵝等珍禽飼養(yǎng)形成特色主體景觀，具備一定景觀吸引力。再通過綠色特色餐飲品牌使本項目具有實質(zhì)內(nèi)容上的吸引力。兩個方面打造綜合影響力?？傮w市場規(guī)劃：以具一定觀賞性及規(guī)模的蓮花湖+黑天鵝景觀，形成惠州度假新亮點；建立良好的生態(tài)條件打造惠州地區(qū)特色餐飲代表品牌；以兩個優(yōu)勢獲取惠州戶外拓展培訓市場的重要份額。一、形象定位：“鵝城碧蓮，漁歌泛舟”; “生態(tài)休閑, 度假新區(qū)”二、市場定位：核心市場：郊游度假+生態(tài)餐飲+拓展培訓、會議繁衍項目：生態(tài)（種養(yǎng)殖）園林觀光、垂釣、康體健身等生態(tài)（種養(yǎng)殖）觀光蔬果采摘、

12、喂食、學生社會活動基地郊游度假綠色餐飲拓展培訓 /會議核心項目團體聚會、康體健身觀賞、垂釣、水上娛樂利用戶外體育設施利用種養(yǎng)殖資源利用配套資源核心項目與繁衍項目的關聯(lián)：充分利用對核心項目建設所投入的設施，合理繁衍、發(fā)展輔助項目，使設施資源最大化利用。三、消費群體與消費類型1、客群區(qū)域分布： 以惠州地區(qū)為基礎。包括惠城區(qū)、惠陽區(qū)(大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū))及周邊縣鎮(zhèn)、外地旅游線路途經(jīng)（珠三角游客）。2、消費群體及消費類型：以群體消費為主，個人家庭消費為輔； 群體消費惠州企事業(yè)單位集體、集團內(nèi)部 各類團體聚會（同鄉(xiāng)、交友、校友會，自駕游、組織派對、婚慶宴請等）旅行社團惠州學校師生等拓展、會議、餐飲、住宿餐

13、飲、會議室活動、客房棋牌、水上娛樂，采摘、釣魚餐飲，采摘，住宿會議室活動水上運動釣魚餐飲個人家庭消費 私營業(yè)主（商務會餐） 白領、 城區(qū)家庭、餐飲、茶座、客房棋牌、住宿釣魚餐飲、茶座、住宿釣魚采摘 四、消費層次定位：以中、高檔消費為主，低端消費為輔。說明：本項目從集團戰(zhàn)略目標看，是以提升地塊形象為目的，“度假村”的定位本身即決定了無論是設施配置還是消費層次，均需在一定程度上不能等同于“農(nóng)家樂”。中高檔層次主要體現(xiàn)在較完善的園林景觀及配套設施、服務方面。消費層次主要體現(xiàn)在生態(tài)餐飲、客房消費方面。五、餐飲定位1、生態(tài)餐飲打造惠州綠色生態(tài)、特色餐飲代表品牌突出生態(tài)餐飲理念，建立一定規(guī)模的綠色、生態(tài)、

14、有機的種養(yǎng)殖園林、基地。使餐飲原材料獲得最大程度的“貨真價實”的展示，要下一定的硬功夫。早期餐飲因種養(yǎng)殖未能滿足原材料使用，材料需選擇較好的供應商，并最大程度的與本度假村餐飲定位相符。2、以水禽、珍禽餐飲為主要發(fā)展特色基于現(xiàn)實條件（水池塘），宜重點選擇水養(yǎng)殖為原材料的餐飲方向。輔助養(yǎng)殖豬、雞、兔等水養(yǎng)殖包括魚蝦蟹、鴨鵝雁類，選擇市場前景好，有檔次，適宜養(yǎng)殖的品種。建立重點放在野生馴養(yǎng)的鴨鵝雁類。并著力開發(fā)本項目特色菜肴系列，形成特色品牌。第四章、優(yōu)劣勢分析 一、 優(yōu)勢分析1、地理位置優(yōu)勢1）項目距離惠州市中心區(qū)10公里、為市區(qū)近郊，即脫身市區(qū)喧囂，又便于回歸，方便市區(qū)市民消費。2）項目位于惠澳

15、大道旁邊，處于規(guī)劃中“惠州市經(jīng)濟、文化城市服務中央?yún)^(qū)”至“惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”的黃金走廊上，距離大亞灣38公里，是大亞灣至惠城區(qū)周末消費汽車流的必經(jīng)之道，便于接駁途經(jīng)游客及業(yè)務拓展。3）鄰近鄧演達紀念園; 位于三棟鎮(zhèn)鹿頸村的鄧演達紀念園在今年9月份開園，已完成一期工程總投資5800萬元，將由廣東省、惠州市有關部門努力造成為“三基地三區(qū)”：全國農(nóng)工黨黨史教育基地、全國統(tǒng)戰(zhàn)基地、全省愛國主義教育基地和紅色文化旅游區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、文明農(nóng)村示范區(qū)。屆時，將成為惠州旅游線路的又一亮點，因與本案項目距離非常近，從而使本項目獲得非常好的旅游推介機會、餐飲住宿接待機會。4）三棟數(shù)碼工業(yè)園的后花園?？?/p>

16、獲取一部分穩(wěn)定的就近客源。2、投入成本優(yōu)勢原有的園景規(guī)劃，水池塘及設施條件正為度假村開發(fā)所用，大大節(jié)省開發(fā)成本，同等投資下，本項目具有絕對優(yōu)勢。3、綜合環(huán)境有利項目地貌以洼地為主，入口緊鄰坡地，賦予層次感，現(xiàn)有池塘水面占據(jù)項目面積2/3, 空氣清新，水生態(tài)主題鮮明，原有園林規(guī)劃環(huán)境優(yōu)美，綜合具備開發(fā)生態(tài)休閑、度假、會務的環(huán)境條件。（惠州西湖動物養(yǎng)殖技術負責人曾受邀至現(xiàn)場考察，認為此處環(huán)境良好，配合蓮花種植，水質(zhì)環(huán)境適合各類水禽、珍禽養(yǎng)殖）4、消費資源優(yōu)勢集團社區(qū)業(yè)主資源豐富，通過物業(yè)公司的協(xié)助合作，較容易獲得項目在業(yè)主范圍的宣傳推廣，可配合少量互動活動，豎立好感，培養(yǎng)潛在客戶。二、 劣勢（不利

17、）分析1、缺乏天然、人文優(yōu)勢資源旅游景區(qū)及度假村項目尤為珍貴的是依托自然的山、水或人文資源，所謂“依山傍水”，“比觀鄰廟”。而本項目現(xiàn)有環(huán)境資源多為人工所為，并非真正的“原生態(tài)”，山水既無，且“田園”也不足，可使用陸地面積較少。2、缺乏營銷、經(jīng)營管理經(jīng)驗集團首次策劃運營度假村項目，缺乏一支有經(jīng)驗的高效團隊，在運行中會面臨許多困擾及臨時性困難，其中前期規(guī)劃的把握、經(jīng)營期的業(yè)務開拓及市場推廣尤為重要，應廣集思，多討論。3、交通不便缺乏公共交通工具，可致使消費群體及消費頻率受到一定限制。但度假村的選址特征通常決定了此類狀況。4、收費站收費站帶來的不僅是經(jīng)濟上的問題，同時還有可能給客人心理上帶來不悅-

18、在繳費的過程中感覺麻煩，并有未消費先付出的不悅。第五章、機會與風險分析一、機會方面1、政策推進與支持1）惠州市政府相關推進旅游度假產(chǎn)業(yè)的政策。2）近年來受發(fā)展農(nóng)林種養(yǎng)殖政策支持，部分野生動物被允許合法繁（訓）養(yǎng)及觀賞、食用。2、市場機會1）生態(tài)度假理念的普及：越來越多的人關注健康，同時熱衷于貼近自然、追求生態(tài)休閑與綠色飲食。2 ）綠色食品及綠色餐飲的市場上升趨勢90年代初以來，政府及農(nóng)林部門開始在國內(nèi)提倡綠色及有機生態(tài)農(nóng)業(yè)，隨著近幾年人們對環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的認識逐步提高，綠色、有機食品正在全國范圍內(nèi)得到普及，綠色餐飲也已深入人心。綠色食品及餐飲很快將獲得進一步發(fā)展，占據(jù)重要市場。未來地塊條件允

19、許，不排除進一步擴大和發(fā)展綠色種養(yǎng)殖規(guī)模的可能性，在滿足餐廳供給的基礎上，可以將多余產(chǎn)品嘗試銷售給小區(qū)業(yè)主，本項目在綠色食品種養(yǎng)殖方面具有靈活操作空間。3）珍禽餐飲市場物以稀為貴，野生肉食因為口感好和營養(yǎng)價值高一直是非常緊俏的餐飲香餑餑，一些動物被人工繁養(yǎng)，因經(jīng)歷的時期并不長，也能在口味和營養(yǎng)上比較接近，又因市場上數(shù)量不多，也大受歡迎，價格不菲，比如人工養(yǎng)殖的野鴨、大雁（灰天鵝）、鴛鴦，等。有些肉食品種在經(jīng)歷了市場接受期后，往往會很快形成餐飲的一種流行，比如灰天鵝（杭州），小香豬（四川），鱷魚肉等，一般在市場接受期介入的，也將優(yōu)先獲得商機。本項目充分的水池塘條件可以用來繁養(yǎng)眾多水禽，珍禽，一來

20、形成生態(tài)景觀，再者可直接供給餐廳飲食，一舉兩得，且均有好的收益。1、經(jīng)營風險 拓展培訓市場及品牌餐飲市場對集團來說都不具備實踐經(jīng)驗，具有一定經(jīng)營風險。尤其是將重點放在其中一項時，一旦該市場缺乏起色，則整體項目陷入被動。 規(guī)避建議： 多方尋求經(jīng)營亮點，齊頭并進。根據(jù)業(yè)務進展過程，經(jīng)常進行商討，制定對策。 加強實地市場調(diào)研，把握準確市場數(shù)據(jù)，降低投資風險 運營管理中，經(jīng)理層重視和參與市場研斷、重視業(yè)務渠道建立。 二、風險及規(guī)避2、用人風險1）拓展培訓人才（業(yè)務及教官） 拓展培訓業(yè)務是本項目前期的關鍵盈利項目，但目前尚缺乏對市場業(yè)務的絕對把握。除需要配備較高水準的培訓師資外，同時需要有同業(yè)經(jīng)驗、能夠

21、快速打開局面的業(yè)務精英。專業(yè)人才在前期經(jīng)營至關重要。2）特色餐飲人才（餐飲經(jīng)理） 打造品牌生態(tài)休閑度假基地是本項目終極目標，其中有機特色餐飲是實現(xiàn)這一目標的核心要素，也是未來盈利的重點。需要擁有較為專業(yè)的品牌餐飲經(jīng)理人才，對中高端餐飲的風味、市場和趨勢有深入的了解。 以上專業(yè)人才若選擇不當，將延緩項目成功時機，久之甚至會引起信心受損，士氣低落。風險規(guī)避：對經(jīng)理人的招聘給予高度重視，結(jié)合項目發(fā)展目標選擇人才，配 合業(yè)績考量評測。第六章、營銷推廣策略常規(guī)旅游季節(jié)（3-10月）： 利用自身優(yōu)勢，結(jié)合熱點營銷，積極開發(fā)拓展培訓及會議業(yè)務。黃金旅游季節(jié)（68月）： 積極開展親水、水上娛樂運動項目，緊抓避

22、暑度假市場。蕭條季節(jié)（1102月）： 1）大力推廣秋冬進補餐飲； 2）尋求資源合作，挖掘文化營銷， 3）緊扣企業(yè)年終會務、宴請市場。一、理念宣傳惠州品牌生態(tài)度假基地惠州綠色、特色餐飲代表打造惠州地區(qū)專業(yè)戶外拓展培訓基地（擁有環(huán)境、師資及配套設施優(yōu)勢）惠州近郊最適宜的中小學社會活動基地（惠州北大附師小社會實踐活動基地）二、營銷渠道建設1、組建自身業(yè)務團隊： 建立一支業(yè)務拓展團隊，大范圍搜尋市場，重點接洽企業(yè)員工拓展訓練、各類會務、社會團體業(yè)務。2、同業(yè)合作：1）與旅行社合作：聯(lián)手推新旅行線路，或接駁中途餐飲住宿消費。對鄰近項目鄧演達紀念園的餐飲住宿接待將作為一個重點考慮。2）與拓展中心合作：業(yè)務

23、分流，共享資源。3、關聯(lián)行業(yè)合作1）與婚紗影樓、婚慶公司合作：引為拍攝基地，婚慶宴請選址。2）與婚介公司合作：組織交友聚會活動，提供場地、獲取消費。4、機構組織、團體合作：1）攝影協(xié)會、組織：2）車友會3）美食會4）商會5）學校6）交友組織5、異業(yè)互動營銷：1）美容院；送美食（折扣）卡6、自有資源整合：物業(yè)公司互動7、媒體渠道：網(wǎng)絡媒體：可經(jīng)常利用網(wǎng)絡公辦或單獨舉行各類促銷宣傳活動報刊媒體：可整合行業(yè)資源，在重要節(jié)假日發(fā)動、組織大型促銷、文化、公關活動。提升項目形象知名度。三、策劃推廣1、旅游景點推介：結(jié)合惠州旅游市場，與旅行社合作推出新的旅行線路，使本項目包含到旅游線路環(huán)節(jié)當中去?；蚪玉g旅游

24、線路途經(jīng)餐飲、住宿消費。與三棟鄧演達紀念園進行有效連接、整合。 2、基地加盟：迅速與知名拓展公司建立合作關系，以基地加盟模式迅速打開拓展市場，在企業(yè)拓展市場迅速建立名氣，并使基地充分利用創(chuàng)造最大價值。3、特約合作伙伴：與婚紗攝影、婚慶婚介公司達成戰(zhàn)略、特約合作聯(lián)盟，策劃相關活動增加人氣，前期我司可提供免費場地舉辦活動。帶來人氣，帶動消費，增加知名度和對外宣傳力度。4、合作活動推廣：與相關活動機構組織合作，定期推出與之相應的組織活動。例如：“我們約會吧”“車友品茗會”“風光攝影會”“美食特工”“美術創(chuàng)作活動周”等。5、業(yè)主互動觀光體驗與物業(yè)公司聯(lián)動，舉行業(yè)主觀光體驗活動。VIP現(xiàn)場辦理，培養(yǎng)潛在

25、客戶。6、自推應景活動定期推出應景活動，例如：“賞荷節(jié)”“采蓮周”“農(nóng)夫節(jié)”“低碳日”等7、季節(jié)促銷針對冬天淡季市場以及廣東的餐飲習慣推出進補套餐“男人補習班”“女人補習社”。8、營銷組合套餐市場人員針對不同企業(yè)情況做出相對應的消費套餐，積極主動加強與各界交流溝通，最短期的將市場做到最大化。第七章 項目規(guī)劃建設（詳細施工方案另附）一、荷花池景觀改造 改造后：現(xiàn)場景觀模擬圖作為度假村主題景觀，對整個項目起到引題、對外形象展示作用。在1、2、3號池塘大面積種植荷花（含荷藕），配以少量黑天鵝、珍禽養(yǎng)殖等，形成具有一定規(guī)模的蓮塘生態(tài)景觀，使之具有較強的吸引力。配套包括水產(chǎn)圈舍、坡地、護欄、觀賞喂食木棧

26、道、水泥臺階、木船，水泥座椅等改造前改造前場地圖二、招牌改造路口門樓拆除重建，設計更為大氣宏偉。橫向文字為：蓮花湖度假村，豎向文字為對聯(lián)： “鵝城碧蓮，漁歌泛舟” “生態(tài)餐飲，度假新區(qū)”，文字中顯示出“餐飲”業(yè)務。招牌要求醒目、大氣，為惠澳大道來往行駛車輛所注意，是吸引客人的一個重要門臉，文字以亞克力發(fā)光字為材料，晚上具燈光效果，注意文字廣告區(qū)域，不可太小。改造后現(xiàn)場模擬效果圖（風格、材質(zhì)）改造前三、入園景觀改造將原先豎立門牌去除；購置較大的奇石，雕刻：“蓮花湖度假村”字樣；選擇較自然的大石柱，結(jié)合成本考慮，選擇適宜高度；石柱下環(huán)繞部分小石及盆栽，形成較好的形象展示；改造后現(xiàn)場模擬效果圖（風格

27、、材質(zhì)）改造前四、會議室建設 竹木材質(zhì)，具有田園風格迎賓樓與4號荷花池處；利用開闊平地建設一個可接納300人以上的多功能廳，可會議使用。多功能廳分為第一會議室和第二會議室，可單獨使用也可合并使用，總使用面積約400平方米，可以滿足會務，宴會，婚宴、聚會等各類需求。 現(xiàn)場模擬效果圖（風格、材質(zhì)）改造前場地圖五、戶外拓展基地建設利用別墅客房后面魚塘一角進行填土建設；綜合拓展訓練中心：包含高空拓展、平地拓展和水上拓展設施；打造配套齊全、專業(yè)性強、具有一定知名度的綜合拓展培訓中心；效果圖改造前場地圖六、水上休閑島改造10號人工島園林改造，種植植物、花卉、配備石制桌椅。沿岸兩側(cè)有坡地泥土，需注意美觀設計

28、。植物花卉按種類簇聚，并用金屬腐蝕牌注名種類名稱，起一定科普觀賞作用。湖面可劃船；配備幾種舟船（含水上自行車）現(xiàn)場模擬效果圖、平面規(guī)劃圖七、綠色菜地建設沿果園向別墅區(qū)小路，可通過適當填土，獲得一定菜地種植面積；距離魚塘水池近，結(jié)合項目有利條件，可輕松實現(xiàn)蔬菜有機種植，優(yōu)質(zhì)原材料打造真正有機綠色餐飲，同時滿足游客田園情結(jié)?，F(xiàn)場模擬效果圖、改造前場地圖八、孔雀園建設迎賓樓后方至動物養(yǎng)殖區(qū)，選擇合適的一塊帶有坡度的綠地養(yǎng)殖孔雀、鴿子，可供游客觀賞，喂食，尤為女性、兒童喜愛。需拉網(wǎng)、搭建棚舍注意異味處理效果展示圖片九、露天茶座建設現(xiàn)場模擬效果圖10號位置，休閑島水池邊靠迎賓樓一側(cè)，可設置茶座增加收入項

29、目；茶座臨水而設，正面休閑島景觀，賞心悅目；可在靠水一邊種植柳樹，靠背一邊種植高大濃密等樹種，起到遮陰作用。支撐地面可用鵝卵石鋪設，周圍為綠化地。桌椅、遮陽傘選擇牢固結(jié)實，不易損壞的材質(zhì)，避免易損，難維護。原場地圖十、沿池燒烤利用現(xiàn)有的燒烤設施移至5號養(yǎng)殖池面對7號養(yǎng)殖區(qū)一邊，即節(jié)省了地方，又使燒烤更具風情適合年輕一族、家庭及團體消費等對象。效果展示圖片十一、 垂釣區(qū)：原有垂釣區(qū)；需配置部分遮陽傘備用；考慮釣魚比賽場地使用需求；實景效果圖片十二、果蔬區(qū)整理：將原有果園區(qū)進行整理。果園區(qū)內(nèi)搭設或利用原有設施做雞棚，樹下放養(yǎng)走地雞，四周設圍欄。 效果展示圖片十三、生態(tài)養(yǎng)殖建設既可豐富生態(tài)景觀，同時

30、為餐廳提供安全多樣的餐飲原材料，依托生態(tài)養(yǎng)殖打造特色、綠色餐飲核心優(yōu)勢。 可分為觀賞養(yǎng)殖和餐廳食用養(yǎng)殖兩部分:（1）觀賞性養(yǎng)殖：黑天鵝、鴛鴦、矮馬、孔雀等。（2）餐廳供給性養(yǎng)殖：野鴨、大雁、中華鱉、草龜、兔、鴿、土雞等。十四、工程技術建設1、給排水系統(tǒng)： 1）建筑物內(nèi)生活污水排入化糞池，經(jīng)處理后接入市政污水管。部分區(qū)域因地勢地形難以接入的，采用生態(tài)化糞池，經(jīng)過二次處理達到零排放標準，再次收集于沈淀池內(nèi)用于灌溉周邊花草樹木。 2）餐廳廚房含油污水經(jīng)隔油池處理后，排入污水管。 3）按照原有排水系統(tǒng)繼續(xù)操作，如不夠完善需進一步沿湖修建排水渠和沉淀池，避免污水及地表徑流直接流入湖內(nèi)。2、強電系統(tǒng)： 對

31、景區(qū)原有用電系統(tǒng)進行全面檢查，每個房間均建立獨立控制中心。3、弱電系統(tǒng)1）電話系統(tǒng)建設：以保證別墅客房1門/戶，其他根據(jù)需要設置。2）寬帶資料系統(tǒng)：別墅不少于1個接入口/房間，其他用房根據(jù)需要設置。3）有線電視、衛(wèi)星電視系統(tǒng)4、保安監(jiān)控系統(tǒng) 在水上項目、別墅及景觀景點內(nèi)主要入口、門廳設置保安監(jiān)控系統(tǒng)。5、消防系統(tǒng)1）公共建筑內(nèi)設置室內(nèi)消防栓，供水量為15L/S，室外消防栓不小于30L/S。消防栓設在環(huán)狀給水管網(wǎng)上。消防箱、1211滅火桶放置裝用位置，附用專用醒目標志。2）水上項目、酒店、別墅、景觀景點等建筑內(nèi)部設置自動噴水滅火系統(tǒng)。 十五、環(huán)保規(guī)劃 1、水體保護 1）沿湖堤岸采取綠化或工程加固

32、措施，防止水土流失造成的景觀破壞和水體污染。 2）對湖內(nèi)的水產(chǎn)養(yǎng)殖應保持合理數(shù)量，避免造成水體富營養(yǎng)化。 3）湖岸周邊的果園、綠化地與水體保持適當距離，日常維護采用低污染、低毒性、易降解的農(nóng)藥、化肥。 4）區(qū)域內(nèi)的污水采用化糞池或隔油池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。 5） 控制湖面機動船只數(shù)量，船只采用電驅(qū)動。2、綠化 對沿湖周邊地區(qū)已有的樹木采取保護措施，禁止周邊居民砍伐。表土裸露和植被單一的區(qū)域應及時恢復綠化，豐富植被品種，并種植觀賞樹木營造優(yōu)美的植被景觀。3、其它 垃圾應設置專用收集設施，主要景點和住宅區(qū)內(nèi)設有專人負責收集。垃圾集中后，外運市政環(huán)衛(wèi)垃圾場處理。 十六、其他整體園林完善；原有客

33、房、餐廳等設施的修繕整理；道路整理第八章 項目的實施與管理一、項目的實施計劃 1、設立項目組職能責任：項目組對項目建設的全過程，包括項目的準備，勘察設計，設施選購，招標投標，建筑安裝施工，竣工驗收、業(yè)務拓展等各個階段進行監(jiān)督，管理，協(xié)調(diào)。項目實施中的5個重點：1）質(zhì)量：嚴格按生態(tài)園景區(qū)的建筑工程質(zhì)量標準和承包合同實施.2）成本：重點把好材料關,堅持質(zhì)優(yōu)價廉,就地取材,綜合利用,節(jié)約等的原則.3）工期：定期檢查,監(jiān)督承包商的周,月工期進度表,保證按時竣工.4）安全：加強安全防范,安全管理,進行安全巡視安排,5）業(yè)務引導：價格體系基礎上分渠道進行業(yè)務洽談，以確保景區(qū)正常開業(yè)。2、項目實施的組織方法

34、: 實行分項分標,各個項目同時施工.3、項目的建設時間安排： 項目從審批確定至項目完工：15周 招標,投標: 1周 勘察設計: 1周 建設安排施工:12周 竣工驗收:1周內(nèi)完成詳見項目實施進度表附后項目實施進度表二、項目管理1、做好監(jiān)督保證措施： 明確監(jiān)督方,施工方的責、權、利、業(yè)務主要控制項目建設的進度、設備、物資的供應和整體協(xié)調(diào)，施工承包商按合同規(guī)定實施并保證實現(xiàn)合同確定的質(zhì)量、時間、監(jiān)理對項目速度在時間、空間、資源利用上進行充分協(xié)調(diào)和嚴格管理。 2、進行防范措施： 對項目實施過程中的許多不確定因素,要進行全面預測,發(fā)現(xiàn)隱患,防微杜漸,把損失控制在最小程度內(nèi)。3、評估措施： 項目建設的每一

35、階段，都應當一定的評估手段以及信息反饋，從而總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題，及時更正。人員組織架構圖第九章：投資與收益測算一、投資估算 1、原有物業(yè)裝修改造：40套客房及18套餐廳漏水情況進行裝修改造:總費用大約100萬元。（表格另附）2、 450平方米會議室建設:總費用約70萬元。3、生態(tài)園總體園林建設：包括入口主道路、魚塘邊、木棧道、果疏園、島嶼及擴大蓮花面積等，大約投入48.8114萬元。4、拓展訓練基地建設：總費用約60萬。5、動物飼養(yǎng)圈（設施）建設：合計：3萬元6、住宿床體改造：合計：10.34萬元7、休閑茶座：合計：7.55萬元8、員工宿舍洗澡堂及廁所、熱水系統(tǒng)：合計：10萬元9、水泥路面及護

36、網(wǎng)工程；合計：14.2萬元10、監(jiān)控設備：合計：4萬元11、門樓；合計：10萬元12、招牌大石及景觀：合計4萬元13、入口道路建設：78.597萬14、其他設備購置：24萬元總投入約：444.5萬元（不包括動物購置費用109780元）。備用資金：50萬。二、基本假設1）國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變。2）國家現(xiàn)行的利率,匯率等無重大改變。3）本處所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大改變。4）本處目前執(zhí)行的稅賦,稅率政策不變。5）無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。收益回報測算：基本依據(jù)：按游客數(shù)量估算根據(jù)市場綜合分析，預計我生態(tài)園景區(qū)正常營業(yè)下入園人次能達到34520人/全年。其中：1）拓展基地年

37、接待量占進景區(qū)人數(shù)占12000人次；2）會議室年接待量占總接待人數(shù)的年均100次，每次50人次，接待總?cè)藬?shù)5000人；3）景區(qū)散客餐飲每天人數(shù)48人，年散客餐飲接待17520人次。4）住宿：會務住宿占75%（3750人） +拓展住宿占20%（2400人）+散客5%（876人）=7026人5）景區(qū)內(nèi)各項目消費各按1/5的比例消費分析。三、測算基本依據(jù)：四、項目收益測算：1）住宿：豪華商務套房（帶麻將）：198元/間，共10套，占25%；普通標準房：128元/間，30套，占75%；拓展集體客房： 25元/人，100元/間，入住率平均25%；年收入計算：豪華商務套房：99元/人（3750+876）人

38、次25%114494元標準客房：64元/人（3750+876）人次75%222048 (元)拓展區(qū)客房：20元/人240048000(元)合計：38.4542萬元扣除營業(yè)費用成本:25%（包括：物料消耗、水電費、郵電,通訊費、燃料費、洗滌費、維修費、折舊費、易耗品等）毛利： 38.4542萬元（1-25%）=28.84萬元2）會務收入：按100次/年，收費標準為1500元/天，毛利率為75%毛利：100次/年1500元/天75%=11.25萬元3）餐飲收入：拓展基地年接待12000人次，按95%參與用餐，人平均消費全天以1.25個餐，每餐30元/人次計算，毛利按30%；會議年接待5000人次，

39、估計1500人數(shù)包括在拓展人數(shù)中，剩余3500人數(shù)有90%參與用餐，全天以1.5個餐，每餐45元/人次計算，毛利率為40%.；部分散客僅用餐年接待17520人次，人平均消費可達50元/人，毛利率為40%.拓展基地用餐：12000人次30元/人1.25次35%95%=14.96(萬元)會務用餐：3500人次1.5次90%45元/人40%=8.5 (萬元)散客用餐17520人次50元/人40%=35.04(萬元)毛利合計:58.5萬元4）茶座收入.通過市場分析,按入園人數(shù)20%的游客將在茶座消費,每人消費20元,毛利在80%以上.營業(yè)收入:34520人次30%20元/人=20.71(萬元)毛利:2

40、0.7125%=5.18萬元5）果蔬園親自農(nóng)場收入（全年入園34520人次）按1/5入園人數(shù)參與果蔬園親子活動，按每人10元的收費標準，毛利率為80%。毛利： 34520人次1/510元/人80%=5.5萬元6）垂釣收入3-10月份適合垂釣，按每天平均12人次計，一年3000人次；收費標準一：30元/桿6個小時限魚量5斤，估計占比70%； 二：60元/桿6個小時不限魚量，估計占比30%?？偯麨?0%，即：3000人次70%30元/人=63000元 3000人次30%60元/人=54000元毛利：（63000元+54000元）80%=9.36萬元7）劃船收入：全年入園34520人次，按1/5人

41、數(shù)參與劃船，按每人20元/半小時的收費標準，毛利率為80%；毛利：34520人次1/520元/人80%=11萬元8）拓展培訓收入：預計全年拓展12000人次。按一天團148元/人的收費標準（包一餐、拓展教練），占50%；對同行（包一餐、拓展教練）按90元/人收取，占比50%。拓展毛利率：75%，餐標按30元/人標準，即：12000人次（148-30）50%80%=566400元12000人次（90-30）50%80%=288000元毛利：85.44萬元9）燒烤場收入：燒烤場租用費：35元/個 , 一年預計34520人次，按1/5人數(shù)參與燒烤，4人一個爐；毛利：（34520人次1/5) 435元/人=6.04萬元收益匯總表:蓮花湖生態(tài)園收益匯總表編號收益項目預計年收益毛利（萬元）1住宿28.842會務11.253餐飲58.54茶座5.185果蔬5.56垂釣9.367劃船118拓展基地85.449燒烤場6.04合計221.11當年合計總收入（毛利）: 221.11萬元6年收益增長預測：第二年：客量增長12%，第三年：客量增長12%，第四年：客量增長12%第五年客量增長12%,第六年客量增長8%,五、費用支出1、管理費