房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理串

1、2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理串講第一章 房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)一、重點(diǎn)(掌握)（一）房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。（二）房地產(chǎn)投資的分類（重要考點(diǎn)）易混淆點(diǎn)：在房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型中，高爾夫球場(chǎng)既屬于“酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施物業(yè)”，也屬于“特殊物業(yè)”。（三）房地產(chǎn)投資的特性（重要考點(diǎn)）受制于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、異質(zhì)性和弱流動(dòng)性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。1區(qū)位選擇異常重要（受房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性影響）2適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資土地不會(huì)毀損，投資者在其

2、上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。（重要考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命）房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開(kāi)始，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開(kāi)始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)

3、用高到?jīng)]有租戶問(wèn)津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造，改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。因此，許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，從開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始，就重視其長(zhǎng)期投資價(jià)值的創(chuàng)造、維護(hù)和保持，以使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的全壽命周期利益最大化。3需要適時(shí)的更新改造投資4易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。）異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要

4、特性，市場(chǎng)上沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩幢采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街狀況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資者除了需要聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師幫助其進(jìn)行價(jià)值判斷以外，還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行獨(dú)立判斷，因?yàn)橄嗤袌?chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投

5、資價(jià)值。5變現(xiàn)性差變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱點(diǎn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的原因，與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)特性密切關(guān)聯(lián)。一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購(gòu)買(mǎi)者也會(huì)存在對(duì)種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購(gòu)買(mǎi)者偏好的匹配；另一方面，對(duì)于同一物業(yè)而言，不同賣(mài)方和買(mǎi)方的心理承受價(jià)格都存在差異，因此只有經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的搜尋和議價(jià)，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方心理承受價(jià)格的匹配，才有可能達(dá)成交易。而房地產(chǎn)價(jià)值量大所導(dǎo)致的買(mǎi)賣(mài)雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)中交易分散、信息不完備程度高等特點(diǎn)，又進(jìn)一步延長(zhǎng)了搜尋時(shí)間。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。6易受政策影響7依賴專業(yè)管理8存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（四）房地產(chǎn)投資的作用房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會(huì)及投資者自身兩個(gè)角度來(lái)理解。從社會(huì)的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，均具有重要的帶動(dòng)作用，對(duì)增加政府財(cái)政和稅收收入、改善人民居住水平和社會(huì)福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻(xiàn)。（重要考點(diǎn)）從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，投資者就可以

7、通過(guò)房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響。因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進(jìn)行財(cái)富積累、實(shí)現(xiàn)財(cái)富價(jià)值最大化的重要途徑，是最理想的投資工具之一。此外，投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資，還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)。 (五)房地產(chǎn)直接投資（重要考點(diǎn)）形式分類說(shuō)明直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于中短期投資，形成增量供給包括商品房建設(shè)投資和土地開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資缺乏經(jīng)驗(yàn)的：買(mǎi)價(jià)高成熟物業(yè)、收益水平低，風(fēng)險(xiǎn)也低有經(jīng)驗(yàn)的：買(mǎi)價(jià)低新竣工或尚未竣工物業(yè)、初始價(jià)低、收益低，但具備升值潛力(六)房地產(chǎn)間接投資形式分類說(shuō)明間接投資投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券炒股（專指持有房地產(chǎn)類

8、股票的投資）投資房地產(chǎn)投資信托基金優(yōu)越性：收益穩(wěn)定；流動(dòng)性好。類型：權(quán)益型、抵押型、混合型主要投資人群：個(gè)人投資者和大型機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)住宅抵押支持證券尚未正式上市，建行進(jìn)行了“建元2005-1”試點(diǎn)（1）投資房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常

9、性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買(mǎi)賣(mài)REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門(mén)和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需拓展房地

10、產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過(guò)分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，越來(lái)越得到政府和產(chǎn)業(yè)界的認(rèn)同。2008年12月20日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)中明確表示要“開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”。隨著中國(guó)相關(guān)法律制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善，REITs將會(huì)逐漸成為中國(guó)投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。(七)房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（重要考點(diǎn),經(jīng)常以單選、多選、判斷題的類型出現(xiàn)）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供

11、求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（3）周期風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。（4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（5）利率風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。（6）政策風(fēng)

12、險(xiǎn)（7）政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。（8）或然損失風(fēng)險(xiǎn)(八)房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（重要考點(diǎn)）（1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)際收益現(xiàn)金流預(yù)期目標(biāo)要求）（2）未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用預(yù)期）（3）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。（4）機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)（比較風(fēng)險(xiǎn)）（5）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間

13、、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等。（6）持有期風(fēng)險(xiǎn)置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵中蘊(yùn)含持有期風(fēng)險(xiǎn)，持有期風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的一種，是從一個(gè)具體的特定角度說(shuō)的；而時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵更豐富。二、考點(diǎn)（熟悉）(一)房地產(chǎn)投資的利弊（重要考點(diǎn)）利1、相對(duì)較高的收益水平開(kāi)發(fā)類：成本利潤(rùn)率20%，權(quán)益收益率會(huì)更高；置業(yè)類：10%-1

14、2%的權(quán)益收益率*2、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持可以抵押貸款3、能抵消通貨膨脹的影響是投資置業(yè)者能容忍較低投資收益率的原因（易考單選）凈租金收益+（增值部分-通貨膨脹）貸款利率4、提高投資者的資信等級(jí)弊1、投資數(shù)額巨大2、投資回收周期較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)類：3-5年；置業(yè)類：8-10年或20-30年3、需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義(掌握)傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所。隨著電子商務(wù)時(shí)代的到來(lái)，交易雙方不再需要到一個(gè)特定的場(chǎng)所去交易，因此市場(chǎng)的概念就進(jìn)一步擴(kuò)大為一切途徑和形式的交易活動(dòng)安排。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

15、學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，指潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。這些反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行質(zhì)量和發(fā)展趨勢(shì)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境(掌握)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境分為以下八類：社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等政治環(huán)

16、境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性，政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價(jià)水平等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素法律制度環(huán)境土地制度、產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、住房制度、交易制度和城市發(fā)展政策等技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步，信息技術(shù)和節(jié)能減排技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等資源環(huán)境土地、環(huán)境和能源等資源約束國(guó)際環(huán)境經(jīng)濟(jì)全球化和國(guó)際資本流動(dòng)三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量(掌握)(6大力量)【金 星(金融、信息) 生人

17、自治】(一)金融業(yè)的發(fā)展(二)信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善(三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變(四)人文環(huán)境的變化(五)自然環(huán)境的變化(六)政治制度的變遷四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者(掌握)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要由市場(chǎng)中的交易雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。(一)土地所有者或當(dāng)前的土地使用者(二)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商的主要區(qū)別在于其開(kāi)發(fā)的物業(yè)是銷售還是作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。許多中小型開(kāi)發(fā)商是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)銷售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過(guò)程，逐漸向中型、大型開(kāi)發(fā)商過(guò)渡。當(dāng)然，對(duì)于居住物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管開(kāi)發(fā)商的規(guī)模大小，開(kāi)發(fā)完畢

18、后一般都用來(lái)銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型也有很大差別。有些開(kāi)發(fā)商對(duì)某些特定的物業(yè)類型(如寫(xiě)字樓或住宅)或在某一特定的地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)有專長(zhǎng)，而另外一些開(kāi)發(fā)商則可能寧愿將其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的物業(yè)類型和地點(diǎn)上，還有些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國(guó)際性的?？傊_(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針有很大差別。開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異：有些開(kāi)發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售以及物業(yè)管理，均聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù);而有些開(kāi)發(fā)商則均由自己負(fù)責(zé)。(三)政府及政府機(jī)構(gòu)政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、

19、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來(lái)作為“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，需要不時(shí)的“加速”或“制動(dòng)”;與房地產(chǎn)有關(guān)的土地出讓和稅費(fèi)收入數(shù)額巨大，是地方政府財(cái)政的一個(gè)重要來(lái)源，對(duì)物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個(gè)國(guó)家的政治取向。(四)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要兩類資金，即用于支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用的中短期資金或“建設(shè)貸款”，以及項(xiàng)目建成后用于支持消費(fèi)者與置業(yè)投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或“抵押貸款”。(五)建筑承包商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往需要將其建設(shè)過(guò)程的工程施工發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時(shí)承擔(dān)附加的一些開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如取得建設(shè)用地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場(chǎng)營(yíng)銷等

20、。但承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程并承擔(dān)與之相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，它就要求有一個(gè)更高的收益水平。但即便承包商同時(shí)兼做開(kāi)發(fā)商的角色，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)水平的要求也相對(duì)較低，因?yàn)槠涑袚?dān)工程建設(shè)工作也能為企業(yè)帶來(lái)一定的收益。 專家主要職責(zé)建筑師規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)；組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的任務(wù)、提供施工所需的圖紙、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問(wèn)題。工程師（結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師）結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明、空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備的設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問(wèn)題。

21、會(huì)計(jì)師財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式、通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。造價(jià)師或經(jīng)濟(jì)師建設(shè)前：開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算；招標(biāo)階段：編制工程標(biāo)底施工過(guò)程：成本控制、成本管理和合同管理竣工后：工程結(jié)算估價(jià)師和經(jīng)紀(jì)人估價(jià)師：租售前，確定最可能的租金和售價(jià)水平；經(jīng)紀(jì)人：促進(jìn)雙方交易、辦理交易手續(xù)服務(wù)租售服務(wù)時(shí)（房地產(chǎn)代理）：制定營(yíng)銷與租售策略、確定租售對(duì)象與方法、預(yù)測(cè)租售價(jià)格、實(shí)施租售過(guò)程。律師獲取過(guò)程中:提供“法律審慎調(diào)查報(bào)告”；*合同和協(xié)議的事先審查。(六)專業(yè)顧問(wèn)專家主要職責(zé)建筑師規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)；組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的任務(wù)、提供施工所需的圖紙、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問(wèn)

22、題。工程師（結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師）結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明、空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備的設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問(wèn)題。會(huì)計(jì)師財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式、通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。造價(jià)師或經(jīng)濟(jì)師建設(shè)前：開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算；招標(biāo)階段：編制工程標(biāo)底施工過(guò)程：成本控制、成本管理和合同管理竣工后：工程結(jié)算估價(jià)師和經(jīng)紀(jì)人估價(jià)師：租售前，確定最可能的租金和售價(jià)水平；經(jīng)紀(jì)人：促進(jìn)雙方交易、辦理交易手續(xù)服務(wù)租售服務(wù)時(shí)（房地產(chǎn)代理）：制定營(yíng)銷與租售策略、確定租售對(duì)象與方法、預(yù)測(cè)租售價(jià)格、實(shí)施租售過(guò)程。律師獲取過(guò)程中:提供“法律審慎調(diào)查

23、報(bào)告”；*合同和協(xié)議的事先審查。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)(掌握)(一)房產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系(新增內(nèi)容，重要考點(diǎn))市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，是指某一市場(chǎng)中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小，可以將市場(chǎng)劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)四種結(jié)構(gòu)類型。四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為充分，完全壟斷市場(chǎng)不存在競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)和寡頭壟斷具有競(jìng)爭(zhēng)但競(jìng)爭(zhēng)不充分。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小類 型特點(diǎn)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為充分壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)但競(jìng)爭(zhēng)不充分寡頭壟斷市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)但競(jìng)爭(zhēng)不充分完全壟斷市場(chǎng)不存在競(jìng)爭(zhēng)由于

24、房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時(shí)間、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。以住房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，由于存量房市場(chǎng)的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量房市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷;而在新建住房市場(chǎng)上，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房項(xiàng)目是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，除受到子市場(chǎng)分割的影響外，還受到供給者或需求者市場(chǎng)勢(shì)力的影響，進(jìn)一步加大了

25、壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征分析的復(fù)雜性。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買(mǎi)結(jié)構(gòu)。(重要考點(diǎn)，每年都會(huì)以多選的形式出現(xiàn))六、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)(掌握)反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。(重要考點(diǎn))供給、需求、交易、監(jiān)測(cè)與預(yù)警四大類指標(biāo)(注意四大指標(biāo)下的分指標(biāo)不要混淆!)可以采用表格或者框架圖的方式強(qiáng)化記憶。(一)供給指標(biāo)(重要考點(diǎn))(1)新竣工量(NewCompletions，NCt)，是指報(bào)告期(如第t年或半年、季度、月，下同)內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

26、中國(guó)新竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的各幢房屋建筑面積的總和。(2)滅失量(t)，是指房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。(3)存量(Stock，St)，是指報(bào)告期內(nèi)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量(St=St-1+NCt-t);可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。(重要考點(diǎn)，以單選形式出現(xiàn)的計(jì)算)(4)空置量(Vacancy，VCt)，是指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分。由于市場(chǎng)分析過(guò)程中

27、空置量通常指存量房屋中可供市場(chǎng)吸納的部分，并與新竣工量共同形成當(dāng)前的市場(chǎng)供給，所以嚴(yán)格意義上的空置量，還應(yīng)該從從沒(méi)有被占用的房屋數(shù)量中扣除季節(jié)性使用或由于各種原因不能用于市場(chǎng)供給的房屋數(shù)量。中國(guó)目前空置量是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積?！?5)空置率(Vacancy Rate，VRt)，是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR：=VCt/S。在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特

28、征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。(重要考點(diǎn)，以單選形式出現(xiàn)的計(jì)算)(6)可供租售量(House sfor Sale/Rental，HSRt)，是指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量=上期可供租售數(shù)量一上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt);實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售的數(shù)量。(重要考點(diǎn)，以單選形式出現(xiàn)的計(jì)算)(7)房屋施工面積(Buildings

29、 Under Construction，BUCt)是指報(bào)告期內(nèi)、施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。(易錯(cuò))(8)房屋新開(kāi)工面積(Construction Starts，CSt)，是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工日期應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。(9)平均建設(shè)周期(Construction Period

30、，CPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(CPt=BUCt/NCt)。(10)竣工房屋價(jià)值(Value of Buildings Completed，VBCt)，指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)

31、置土地的費(fèi)用，拆遷補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按工程施工結(jié)算價(jià)格計(jì)算。(二)需求指標(biāo)(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)(重要考點(diǎn))(1)銷售量(Houses Sold，HSt)，是指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用的銷售面積包括當(dāng)期增量房屋預(yù)售面積和當(dāng)期增量房屋現(xiàn)房銷售面積。(2)出租量(Houses Rented，HRt)，是指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告期期末房屋開(kāi)發(fā)單位出租

32、的商品房屋的全部面積。(3)吸納量(Absorption Volume，AVt)，指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt=HSt+HRt)，單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。(重要考點(diǎn)，以單選形式出現(xiàn)的計(jì)算)(4)吸納率(AbsorptionRate，ARt)，是指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt)，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實(shí)際計(jì)算過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。(重要考點(diǎn)，以單選形式出現(xiàn)的計(jì)算)(5)吸納周期(Absorption Period

33、，APt)，是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度(單位時(shí)間內(nèi)的吸納量)計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間(APt=HSRt/AVt)，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計(jì)算過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。(重要考點(diǎn)，以單選形式出現(xiàn)的計(jì)算)(6)預(yù)售面積，是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。(7)房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。(8)房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房

34、地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。(9)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。(四)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)七、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性(重要考點(diǎn))導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對(duì)稱性等。(一)市場(chǎng)供給的壟斷性由于開(kāi)發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)

35、供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易存在部分或者地域性的壟斷。(二)市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性(三)市場(chǎng)交易的復(fù)雜性(四)房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性經(jīng)濟(jì)外部性是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)對(duì)另一個(gè)主體的影響并不能通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。正外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)須花費(fèi)代價(jià)。負(fù)外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的人卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。(六)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性信息不對(duì)稱性，是指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣(mài)方和買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的

36、，通常產(chǎn)品的賣(mài)方對(duì)自己所生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買(mǎi)方對(duì)所要購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品擁有很少的信息。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)業(yè)，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。八、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益(二)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來(lái)預(yù)期收益變化;政府稅收政策的影響;收入水平變化或消費(fèi)品味變化;原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化九、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)(熟悉)(一)房地

37、產(chǎn)空間市場(chǎng)在房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。(二)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來(lái)的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點(diǎn)與空間市場(chǎng)是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者是希望通過(guò)擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者，新增供給的來(lái)源則是新建的建筑物。(三)房地產(chǎn)

38、空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求;同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。市場(chǎng)分類需求者供給關(guān)系空間市場(chǎng)家庭和企業(yè)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系影響資產(chǎn)市場(chǎng)的需求資產(chǎn)市場(chǎng)家庭和機(jī)構(gòu)投資者新建的建筑物資產(chǎn)市場(chǎng)決定了空間市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一種均衡狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時(shí)間上市場(chǎng)都處于一種不均衡的狀態(tài)，但總是在向

39、均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。均衡狀態(tài)的特點(diǎn)：(2種不變，2種相等)(1)租金和價(jià)格不動(dòng)、房地產(chǎn)資產(chǎn)存量不動(dòng);(2)價(jià)格=重置成本;新增量=滅失量十、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)(掌握)(重要考點(diǎn)，每年都會(huì)以單選、多選、判斷題型出現(xiàn))(一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵;市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯(Time-lag);生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期;政策因素的影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制;政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩;制度因素的影響，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中

40、介等房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)制度的健全程度等;生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。(三)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期;在此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過(guò)程。具體包括的階段是：確認(rèn)對(duì)新入住或使用空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生;受

41、到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張;經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑;新建筑超過(guò)空間需求，導(dǎo)致超額建筑;調(diào)節(jié)，因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動(dòng)劇烈減緩;復(fù)蘇，需求開(kāi)始增加而消化已有超額建筑;回復(fù)到空間市場(chǎng)供需均衡狀況;經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求的增加;確認(rèn)對(duì)新入住或使用空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。(四)分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡是瞬間的狀態(tài)，不均衡才是真實(shí)的、永續(xù)的。(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期不論供給是短缺還是過(guò)剩，需求是超過(guò)還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需平衡點(diǎn)(從供給

42、的角度來(lái)說(shuō)，在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數(shù)量的空置)，盡管不能精確地確定平衡點(diǎn)的位置，但研究表明，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段(圖2-2)：(六)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期 階段空置率供給和需求增長(zhǎng)率租金增長(zhǎng)率變化第一階段始于市場(chǎng)周期的谷底，空置率達(dá)到峰值，空置率在整個(gè)階段都大于長(zhǎng)期平均空置率并逐漸減少。供給基本停止，供給增長(zhǎng)率0下滑穩(wěn)定小步上升第二階段空置率低于長(zhǎng)期平均空置率并會(huì)達(dá)到空置率的最低點(diǎn)（需求增長(zhǎng)率=供給增長(zhǎng)率時(shí)）需求增長(zhǎng)率供給增長(zhǎng)率；達(dá)到周期峰值時(shí)

43、，兩者相等?？焖偕蠞q上升第三階段空置率依舊低于長(zhǎng)期平均空置率，但會(huì)逐漸增加，直到和之相近。需求增長(zhǎng)率供給增長(zhǎng)率仍緩慢上升直至停止第四階段空置率繼續(xù)增加，直到增加到最大值。供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)開(kāi)始下滑，租金甚至只能維持物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值一、房地產(chǎn)需求(熟悉)1.決定房地產(chǎn)需求量的因素某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;消費(fèi)者的收入水平，消費(fèi)者的偏好;相關(guān)物品的價(jià)格水平;消

44、費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。2.房地產(chǎn)需求曲線房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。在圖3-1(a)中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量(Q)，因?yàn)樵趦r(jià)格較高時(shí)需求量減少，在價(jià)格較低時(shí)需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線(D)。如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。例如，消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價(jià)格水平下需求量都增

45、加了，需求曲線就會(huì)向右位移;反之，需求曲線就會(huì)向左位移。如圖3-1(b)所示，以Do為基礎(chǔ)，如果消費(fèi)者的收入水平提高，因?yàn)樵谙嗤膬r(jià)格水平下需求量增加，所以整個(gè)需求曲線將由Do向右位移到D1;如果消費(fèi)者的收入水平下降，因?yàn)樵谙嗤膬r(jià)格水平下需求量減少，所以整個(gè)需求曲線將由Do向左位移到D2。注：需求量的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是點(diǎn)的移動(dòng);需求的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格以外的因素變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是線的移動(dòng)。二、房地產(chǎn)供給(熟悉)潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量1.決定房地產(chǎn)供給量的因素某種房地產(chǎn)的供給

46、量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。2.房地產(chǎn)供給曲線房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。在圖3-2(a)中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量(Q)，因?yàn)樵趦r(jià)格較低時(shí)供給量減少，在價(jià)格較高時(shí)供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線(S)。如果考慮影響房地產(chǎn)供給量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動(dòng)，而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。如

47、圖3-2(b)所示，以S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升，則整個(gè)供給曲線將由S。向左位移到S1;如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本下降，則整個(gè)供給曲線將由S0向右位移到S0在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降導(dǎo)致整個(gè)供給曲線向右位移的情況下，每一價(jià)格水平都有更多的供給量，或者說(shuō)，對(duì)每一數(shù)量水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都愿意接受較低的價(jià)格。注：供給量的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是點(diǎn)的移動(dòng);供給的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格以外的因素變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是線的移動(dòng)。三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格(熟悉)在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是

48、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意并且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價(jià)格的組合。因?yàn)槭袌?chǎng)交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和數(shù)量，必然是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。圖3-3是把圖3-1(a)中的需求曲線和圖3-2(a)中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。正點(diǎn)是需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，它同時(shí)處于需求曲線和供給曲線上。因此，正點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，其所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。其中，正點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P，被稱為均衡價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的數(shù)量Q被稱為均衡數(shù)量。由上可見(jiàn)，房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)

49、的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說(shuō)在市場(chǎng)力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。如圖3-3中，當(dāng)價(jià)格上漲到P2時(shí)，供給量將由Qe增加到Q4，而需求量將由Qe減少到Q2，供給大于需求，出現(xiàn)過(guò)剩，過(guò)剩數(shù)量為(Q4-Q2)。由于供大于求，賣(mài)者之間競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力將迫使價(jià)格下降。只要價(jià)格高于Pe，這種降價(jià)的壓力就會(huì)一直存在。同理，當(dāng)價(jià)格下降到P1時(shí)，需求量將由Qe增加到Q3，而供給量將由Qe減少到Q1，需求大于供給，出現(xiàn)短缺，短缺數(shù)量為(Q3-Q1)。由于供不應(yīng)求，買(mǎi)者之間競(jìng)

50、爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力將迫使價(jià)格上升。只要價(jià)格低于Pe這種漲價(jià)的壓力就會(huì)一直存在。均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)?；蚨倘?，導(dǎo)致賣(mài)者之間或買(mǎi)者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格?？偟膩?lái)講，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上升;如果需求減少，則價(jià)格下降。當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降;如果供給減少，則價(jià)格上升。需求和供給若同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化。需求和供給的同時(shí)變化，有同方向變化(需求和供

51、給均增加或者均減少)、反方向變化(需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加)、變動(dòng)幅度不同(需求的增減大于或者小于供給的增減)等情況。四、房地產(chǎn)供求狀況的分類房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類型：全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況;本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格有無(wú)影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。四、成交

52、價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值(掌握)1.成交價(jià)格買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣(mài)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向最低賣(mài)價(jià);在賣(mài)方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向最高買(mǎi)價(jià)。成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響;反之，則為非正常成交價(jià)格。嚴(yán)格地說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：公開(kāi)市場(chǎng)。交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。

53、眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣(mài)成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣(mài)成交價(jià)是指采取拍賣(mài)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。在目前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)看，協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等

54、提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)最高者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣(mài)出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣(mài)方式出讓的地價(jià)最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，(拍賣(mài)、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好)、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。2.市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類

55、房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。3.理論價(jià)格理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來(lái)表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。但理論價(jià)格也不是靜止不變的。一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)(即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng))，它們之間的關(guān)系可見(jiàn)圖3-5。注：就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。4.評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值也稱為評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是指估價(jià)師通

56、過(guò)估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼。例如，通常把市場(chǎng)法、收益法、成本法求得的價(jià)值分別稱為比準(zhǔn)價(jià)格收益價(jià)格和積算價(jià)格。從某種意義上講，成本法測(cè)算出的價(jià)值傾向于最低賣(mài)價(jià)，收益法測(cè)算出的價(jià)值傾向于最高買(mǎi)價(jià)，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外，收益法測(cè)算出的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法、收益法和成本法測(cè)算出的價(jià)值基本一致。在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值會(huì)大大高于收益法測(cè)算出的價(jià)值。換句話說(shuō)，如果市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值大大高于收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)值被

57、市場(chǎng)高估或者存在一定的泡沫。當(dāng)成本法測(cè)算出的價(jià)值(在不考慮外部折舊的情況下)大大高于市場(chǎng)法或收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或者市場(chǎng)不景氣;反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場(chǎng)景氣。五、市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值【此部分內(nèi)容為教材變化內(nèi)容】(掌握)市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最常用的價(jià)值類型;其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。1.市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值隱含前提，

58、包括：市場(chǎng)參與者的集體觀念和行為，包括不存在買(mǎi)方因特殊興趣而給予附加出價(jià)。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能對(duì)于其土地相鄰的一條狹長(zhǎng)土地比別人更感興趣，因?yàn)橛辛嗽搲K土地后，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。既不過(guò)于樂(lè)觀又不過(guò)于保守。最高最佳利用。繼續(xù)使用(對(duì)于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營(yíng))。注：征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋雖然是強(qiáng)制性的，不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”，但因?yàn)橐耙婪ńo予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以，房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。2.投資價(jià)值3.謹(jǐn)慎價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎原則見(jiàn)本書(shū)第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價(jià)值通

59、常低于市場(chǎng)價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值即為謹(jǐn)慎價(jià)值。4.快速變現(xiàn)價(jià)值快速變現(xiàn)價(jià)值是指不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷”下的價(jià)值。5.在用價(jià)值在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值。在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。但是在不合法利用下，在用價(jià)值可能大于市場(chǎng)價(jià)值。6.殘余價(jià)值殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。六、抵押價(jià)值(掌握)七、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值(掌握)【教材新增內(nèi)容】無(wú)租約限制價(jià)值是指全部可出租部分均按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。它有時(shí)又稱為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)

60、值。出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值，是按照租賃合同約定租金與市場(chǎng)租金的差額所求取的價(jià)值。無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值八、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值(熟悉)九、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格(熟悉)十、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格(熟悉)十一、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)(掌握)樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格。在通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)