綠湘閣文化休閑會所的可行性實施報告

1、.wd.wd.wd.可 行 性 報 告工程：綠湘閣文化休閑會所籌劃：劉綏平地址：邵水西路科文書店一樓 13907391797郵箱：lvxiangtea126 邵陽綠湘閣茶藝館一、工程背景與工程介紹?綠湘閣商務(wù)文化休閑會所工程?由邵陽綠湘閣發(fā)起實施。邵陽綠湘閣經(jīng)過多年實踐，已從茶餐廳起步，開展為咖啡、茗茶、早晚點及中式休閑餐飲、書吧、棋牌娛樂等文化餐飲綜合經(jīng)營工程，并通過對工程現(xiàn)狀的分析認為，該工程具有快速開展的優(yōu)勢，具備邵陽市區(qū)較高的差異化特色的，有較成熟的戰(zhàn)略規(guī)劃及明確的運作模式。本工程方案書客觀、公正地分析了綠湘閣所處各個開展階段及其文化休閑市場特征，制定工程開

2、展戰(zhàn)略、實施保障及運營模式，從而制定了?綠湘閣文化休閑會所?商業(yè)方案書。該方案書是以近5年邵陽市區(qū)域快速連鎖開展、高度差異化經(jīng)營特色為目標，系統(tǒng)地展示了本工程的根基條件、戰(zhàn)略方向、投資優(yōu)勢、盈利模式和投資收益分析等。1、工程概要邵陽綠湘閣文化休閑會所現(xiàn)有綠湘閣文化餐吧，并依托于此長期致力于文化餐飲與現(xiàn)代商務(wù)休閑相結(jié)合的品牌培養(yǎng)和推廣。文化休閑會所是指在商務(wù)活動與休閑方式日益多樣化的推動下，以商務(wù)洽談、朋友聚會、休閑娛樂、休閑快餐等為目的，主要依托早/晚點、中式快餐、茗茶、咖啡、書吧及商務(wù)中心服務(wù)為主要形式的多功能消費活動。它的核心是“以商務(wù)功能提升休閑餐飲服務(wù)價值，以服務(wù)創(chuàng)新增加休閑文化內(nèi)涵。

3、具有人性化、私密舒適、特色化、經(jīng)濟性與商務(wù)性相結(jié)合的服務(wù)特點。主要有四個 基本特征：一是為顧客提供細致周到的人性化商務(wù)服務(wù)，書吧、茶吧及餐飲服務(wù)，配備了網(wǎng)絡(luò)、商務(wù)打字復(fù)印、收發(fā) 、代訂火車票/機票、代訂賓館、書報閱讀及文化藝術(shù)講座和茶藝活動；二是為顧客提供私密、舒適、溫馨的商務(wù)、娛樂、交友、餐飲空間；三是提供美味的湖湘餐飲和特色茗茶、咖啡；四是利用1000平米穩(wěn)定的物業(yè)優(yōu)勢，實行價兼物美、經(jīng)濟實惠價格定位；本工程方案顯示：綠湘閣商務(wù)休閑餐飲單店規(guī)模大，裝修環(huán)境舒適優(yōu)雅，餐飲商業(yè)模式獨特兼具商務(wù)休閑功能，投資雖大但風險小，市場客源穩(wěn)定，工程收益期長，品牌知名度與時尚消費影響力強，是一項值得投資的

4、創(chuàng)新服務(wù)經(jīng)濟實體。2、休閑茶/餐飲目標客戶群體定位綠湘閣獨特的經(jīng)營模式與文化休閑氣氛，是對中式快餐飲的特色、群眾化及品牌化茶飲茶藝、咖啡及紅酒、冷飲及果飲、設(shè)施配套、環(huán)境設(shè)計、商務(wù)休閑、外鄉(xiāng)文化等要素進展優(yōu)化組合的成果，同時也使綠湘閣能夠廣泛吸引以下消費群體：享受型消費者享受型消費者多注意物質(zhì)生活的享受。這種類型的顧客企業(yè)家，高層管理人員，政府公務(wù)員，白領(lǐng)人士等一般具有一定的社會地位或經(jīng)濟實力，他們往往是綠湘閣高檔菜肴和高檔服務(wù)的消費者。 求新型消費者求新型消費者注重菜品或服務(wù)的新穎、刺激。這類顧客以青年人為主，他們追求服務(wù)的新穎、別致，偏好刺激而不過分計較價格的上下。 便利型消費者便利型消費

5、者比較注重服務(wù)場所和服務(wù)方式的便利，反對繁文褥節(jié)。這類型顧客商旅人士、校園探親家長等希望在承受服務(wù)時能方便、迅速、快捷，并講求一定的質(zhì)量。 信譽型消費者信譽型消費者非常注重企業(yè)信譽，以求得良好的心理感受。綠湘閣良好的企業(yè)文化與品牌知名度可以確保這類顧客得到愉快的消費心理感受。求廉型消費者求廉型消費者十分注重飲食消費價格的低廉，這種類型的顧客家庭不開伙人士，社區(qū)固定?？偷榷季哂芯蚣毸愕墓?jié)省心理。十分注重菜肴和服務(wù)收費的價格，他們往往對菜品質(zhì)量不過分苛求，而要求到達物有所值即可。 二、工程投資優(yōu)勢1、投資優(yōu)勢分析1)【核心競爭力】“中式仿古優(yōu)雅的環(huán)境享受+商務(wù)和娛樂的休閑品位+邵陽中式快餐的服務(wù)

6、+平民價格路線的經(jīng)濟實惠。該模式的業(yè)態(tài)形式獨具匠心，客源市場廣闊，盈利來源穩(wěn)健，投資回報可觀。2) 現(xiàn)有綠湘閣1000平米自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的支持和成熟商業(yè)模式，以及穩(wěn)定的經(jīng)濟效益與投資回報率高入座率+30%投資稅后利潤率；3) 新科文路2010年11月26日通車后的綠湘閣區(qū)位優(yōu)勢顯著，近鄰李子園校園區(qū)及城市公園、左臨邵水河畔、右臨戴家路高檔社區(qū)群城南帝景等2011年4月交房連接繁華市區(qū)和出城捷徑的戴家路、邵水西路交織于此，并具有可以提供30臺以上停車位的絕佳位置。4) 提供味美而實惠的中式快餐和特色茗茶安溪鐵觀音；餐飲和茗茶等服務(wù)價廉物美，經(jīng)濟實惠，環(huán)境高雅，彰顯珍貴之客。5) 為顧客提供兼具商務(wù)

7、與娛樂的IT商務(wù)功能，服務(wù)上具有十分突出的人性化與私密性。6)將現(xiàn)代商務(wù)、餐飲、茗茶、閱讀、娛樂休閑有機集合在一起，形成一種獨特地域綠湘文化的典型代表，引領(lǐng)我市文化休閑茶/餐飲的消費新時尚，在邵陽市地區(qū)形成極高美譽度的口碑效應(yīng)與品牌傳播。三、餐飲行業(yè)分析1、餐飲業(yè)消費者分析消費者就餐選譯不僅只是講究口味，餐廳的環(huán)境、氣氛、情調(diào)都成了顧客挑選就餐地點的必要考慮條件，消費者日漸注重享受，注重餐飲產(chǎn)品與文化的融合。2、茶/餐飲業(yè)消費行為分析隨著近年來中國居民的收入水平的增加、生活節(jié)奏加快、消費觀念的更新，推動餐飲行業(yè)的迅速開展中國餐飲消費者呈現(xiàn)三大開展趨勢。一是商務(wù)型消費增加。經(jīng)濟的開展促使商務(wù)活動

8、增加，商務(wù)應(yīng)酬活動推動了高檔次的餐飲的迅速開展。二是替代型消費增加。隨著經(jīng)濟開展，居民收入增加，越來越多的人選擇去酒店消費來代替自己做飯，這集中表現(xiàn)在近些年家庭親友聚會消費。三是被迫型消費增加。越來越多白領(lǐng)人士，時間緊，也沒有條件自己開伙做飯，他們處于無奈，沒方法只能被迫在餐館里就餐，這就促使快餐行業(yè)的開展。3、我市餐飲業(yè)競爭分析我市的餐飲市場自2008年以來，市場競爭的形勢也發(fā)生一些新的變化。1由單純的價格競爭、產(chǎn)品質(zhì)量的競爭，開展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競爭，尤其是文化品位的競爭：老貴都的早點晚茶改時尚餐飲，長城酒店以接待為主、白宮城酒店以會務(wù)為主、魏源國際以商務(wù)為主、友誼賓館和新貴都的以公務(wù)酒

9、宴，新貴都的和福會所以高端餐飲為主，秋月酒店以特色為主。無一例外地在打造品牌和文化品位。2由單店競爭、單一業(yè)態(tài)競爭，開展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、總部化、大規(guī)模的競爭。紫星酒店、新長福特色酒店、多福酒店、春暖花開、湘廚均有所單店突出開展，湘中連鎖暫呈收縮狀態(tài)，美味源中式快餐連鎖正在實驗階段。3休閑餐飲處于調(diào)整期，逆勢而上那么有小城故事、簡愛、米羅咖啡、甘露園、銀迪、永和快餐、楊裕興等對我市休閑餐飲經(jīng)營理念、服務(wù)質(zhì)量標準、文化氣氛、飲食構(gòu)造、從業(yè)人員素質(zhì)要求等將產(chǎn)生一定影響。4家庭土菜以城南公園“問客殺雞等已成餐飲一條街，代表小型餐飲的新崛起，具有色、香、味、廉價的獨特魅力，加劇了小餐飲企業(yè)的競爭，但也

10、是中餐永遠存在的市場惡性競爭特色。4、綠湘閣面臨的主要時機1) 據(jù)國家有關(guān)預(yù)測機構(gòu)預(yù)計，自2010年起，中國餐飲業(yè)零售額將到達20000億元。未來5年將保持17%以上速度開展。2國家和地方政府正在就餐飲業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)制定相關(guān)政策，尤其是稅收政策將有所減稅，有利于標準行業(yè)行為，有利于文化休閑產(chǎn)業(yè)進一步開展。3) 傳統(tǒng)餐飲向現(xiàn)代餐飲的轉(zhuǎn)化加快，連鎖經(jīng)營將會加速開展；同時群眾化經(jīng)營的市場空間不斷延伸，特色經(jīng)營更加突出。創(chuàng)新經(jīng)營、品牌營銷的力度加強，管理與人才的作用將更加突出。4) 綠湘閣自自有房產(chǎn)購置以來，一次性投入近150萬元所形成的文化特色的經(jīng)營場地，隨著2010年11月26日新科文路道路交通拉通

11、、2011年初邵水西路南端拉通、以及戴家路、公園路等周邊商居樓盤的建設(shè)完工和入住，為綠湘閣文化休閑餐飲經(jīng)營提供了黃金商圈條件。四、工程整體投資效益分析目前，本工程在邵陽地區(qū)現(xiàn)有綠湘閣1家總店。為了啟動本工程在邵陽市總店整合開展方案，盡快實現(xiàn)快速開展，需要啟動資金60萬元貸款、參股或固定回報合作方式均可。該資金主要用于1000平米總店整合開展： 投資費用包括：增添少量標準化、數(shù)字化環(huán)保型廚具設(shè)備，外場中式仿古桌椅設(shè)施，4個新增包廂裝修費用、開辦費用、首期租金、開店貨品。1、財務(wù)評價的 基本假設(shè)財務(wù)評價是建設(shè)在以下財務(wù) 基本假設(shè)的根基上，主要財務(wù)假設(shè)條件為：工程運行期內(nèi)國民經(jīng)濟穩(wěn)定，沒有較大的經(jīng)濟

12、衰退或不可控的意外發(fā)生；工程能籌集到充足的資金來支持工程的建設(shè)與運轉(zhuǎn)；工程建設(shè)原材料價格等都是通過行業(yè)標準與當?shù)厥袌龃_定；工程經(jīng)營估算預(yù)測的計算期為5年。銷售、采購均為現(xiàn)金交易，沒有應(yīng)收應(yīng)付款發(fā)生。2、經(jīng)營成本及稅收估算生產(chǎn)成本原材料及輔料制造成本按銷售額占比38.5%生產(chǎn)人員人工費用按銷售額占比6%經(jīng)營管理費用折舊及攤銷裝修及設(shè)備設(shè)施按10年攤銷房租按15元/月平米水電費按淡旺季平均5000元/月服務(wù)人員人工費用按1300元/人月維修費用按銷售額占比0.5%銷售費用廣告等按銷售額占比2%財務(wù)費用按50萬元借款和月息千分之8銷售稅金及附加按銷售額5.65%所得稅按銷售額10%20%3、總店投資

13、規(guī)模：【投資】1000平方米備注1店面裝修費及設(shè)施按1500元/平方為總投資150萬，扣除地下排水、外電外水和初始根基設(shè)施改造等30萬，做120萬凈值折舊已完成裝修和設(shè)備投資，擬追加10萬元完善局部設(shè)施2流動資金10萬【收入/年】按1000平方米預(yù)計1餐飲收入50%2早、晚點20%3茶飲休閑收入 15%4其他娛樂 15%5包房卡座15個6大廳2個大廳40個散座注：a、包房分大包房、中包房、小包房、三種規(guī)格，根據(jù)當?shù)叵M的實際情況合理調(diào)節(jié)布局各種包房規(guī)格的數(shù)量比例。b、1500元/平方的費用包括所有設(shè)備及服務(wù)用品，適用于地級以下含地級市的城市。c、場地總面積包括：營業(yè)區(qū)、采購、洗手間、倉庫、收銀

14、區(qū)、菜臺、煤氣房等。d、總投資費用包括：廚房設(shè)備、外場設(shè)備、收銀設(shè)備、裝修費用、開辦費用、開店期資薪、首期租金、開店貨品。4、銷售收入估算1000平方米規(guī)模表：銷售收入估算表單位：萬元；直營店收入品種第1年第2年第3年第4年第5-10年(1).餐飲216 238262 262 262(2).茶飲36 41 47 47 47(3).早、晚點54 59 65 65 65合計306338374374374按第一年測算：餐飲6000元/日含酒水包廂費360=216萬元茶飲1000元/日含茶飲包廂費360=36萬元早、晚點1500元/日360=54萬元合計 8500元/日360天=306萬元第二年起按如

15、下環(huán)比遞增比例到第三年穩(wěn)定餐飲10% 茶飲15% 早晚點 10%5、各項財務(wù)預(yù)測表固定資產(chǎn)折舊費用估算表萬元；直營店規(guī)格型號折舊殘值率第1年第2年第3年第4年第5年年限裝修、設(shè)備設(shè)施原值150萬元1010.00%15.0015.0015.0015.0015.00表：人員費估算表單位：萬元；直營店年份第1年第2年第3年第4年第5-10年生產(chǎn)人員費18.3620.2822.4422.4422.44非生產(chǎn)人員費按20人1300元/月 每人 31.2031.2031.2031.2031.206、運營費用估算表單位：萬元；總店年 份第1年第2年第3年第4年第5-10年銷售費用 6.12 6.76 7.4

16、8 7.48 7.48管理費用 71.73 71.89 72.0772.07 72.07 折舊及攤銷1515151515房租1818181818水電66666服務(wù)人員31.231.231.231.231.2維修費 1.53 1.69 1.87 1.87 1.87財務(wù)費用 4.84.84.84.84.8合計82.6583.4584.3584.3584.35付現(xiàn)營運費用67.6568.4569.3569.3569.357、生產(chǎn)成本估算表單位：萬元；總店序號項 目年 份第1年第2年第3年第4年第5-10年1生產(chǎn)成本136.17 150.41 166.43 166.43 166.43 1.1原輔材料

17、38.5%117.81 130.13 143.99 143.99 143.99 1.2 制造費用生產(chǎn)人員費用6%18.36 20.28 22.44 22.44 22.44 8、收益估算表單位：萬元；總店項 目第1年第2年第3年第4年第5-10年1銷售收入3063383743743742銷售稅金及附加5.65% 17.29 19.1021.1321.1321.133生產(chǎn)成本 136.17 150.41166.43166.43166.434銷售利潤(1-2-3) 152.54 189.26216.47216.47216.475管理費用 71.73 71.8972.0772.0772.076銷售費用

18、 6.12 6.767.487.487.487財務(wù)費用4.8 4.84.84.84.88稅前利潤 70.49 105.81132.12132.12132.129所得稅 2% 6.12 6.767.487.487.4810稅后利潤 67.37 99.05124.64124.64124.6411稅后利潤率% 21% 29%33%33%33%12未分配利潤 67.37 99.05124.64124.64124.64附1、綠湘閣文化休閑會所人力資源配備方案一、后場1、廚房開展包廂商務(wù)家常餐飲，外廳茶吧和書吧區(qū)及卡座區(qū)以煲仔和蓋碼飯重視快餐業(yè)務(wù)為主。 2800元/主廚1600元/炒鍋 2人1500元/打

19、和1200元/煲仔1000元/切配小計6人 9500元/月 1580元/人月傳菜1人 900元/月勤雜2人 750元/月小計3人 2400元/月2、早點/晚點白案師傅1人 1600元/月助手1人 1200元/月勤雜1人 800元/月小計4人 3600元/月合計12人 15500元/月 18.6萬元/年 1300元/人月二、外場：主管2人 1500元/月3000元/月領(lǐng)班3人 1000元/月3000元/月前臺含酒水、茶水、茶吧、書吧收銀3人1000元/月3000元/月服務(wù)員：早晚點2人 850元/月1700元/月白班包廂3人、茶吧/書吧2人、卡座2人7人 800元/月5600元/月其他后勤衛(wèi)生工2人 550元/月1100元/月采購員1人 80