人口流入疊加財富累積大城市群發(fā)展可期

1、正文目錄TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250004 一、樓市表現(xiàn)分化，傳統(tǒng)城市能級難以反映區(qū)域潛力 4 HYPERLINK l _TOC_250003 二、人口持續(xù)往大城市群集聚，購房需求更具支撐 6 HYPERLINK l _TOC_250002 三、大城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，“藏富于民”現(xiàn)象普遍 10 HYPERLINK l _TOC_250001 四、投資建議 12 HYPERLINK l _TOC_250000 五、風(fēng)險提示 12 圖表目錄圖表 1全國商品房銷售面積、銷售額 1-5 月累計分別同比增 36.3%、52.4% 4圖表 2分區(qū)域銷售面積累計同

2、比情況 4圖表 3分區(qū)域銷售金額累計同比情況 4圖表 42020 年各城市樓市表現(xiàn)有所分化 5圖表 540 城與非 40 城歷年銷售面積同比 5圖表 6分具體區(qū)域歷年銷售面積同比 5圖表 7大連等部分一二線城市商品房庫存去化周期遠(yuǎn)大于泰州等三四線城市（單位：個月）6圖表 8歷次人口普查人口總量變化 6圖表 9歷次人口普查城鎮(zhèn)化率變化 6圖表 10 全國人口普查各區(qū)域占比及變化 7圖表 11 過去十年珠三角、長三角人口占比增加 7圖表 12 各省市 2010-2020 年人口增量情況 8圖表 13 深圳、廣州等核心城市人口增量排名靠前 8圖表 14 20 世紀(jì) 60 年代以來美、日、韓人口往大城

3、市群集聚 9圖表 15 十四五規(guī)劃關(guān)于城鎮(zhèn)化空間格局示意圖 9圖表 16 2020 年各省市 GDP 與人均 GDP 情況 10圖表 17 600 萬人民幣資產(chǎn)“富裕家庭”所處省市分布 10圖表 18 千萬人民幣資產(chǎn)“高凈值家庭”所處省市分布 11圖表 19 中國 600 萬人民幣資產(chǎn)“富裕家庭”城市分布排名（不包括 4 個一線城市） 11圖表 20 三大城市群人口流入與居民財富積累較多 12一、 樓市表現(xiàn)分化，傳統(tǒng)城市能級難以反映區(qū)域潛力受益流動性寬松、改善型需求釋放等，疫情后全國樓市快速復(fù)蘇。2020 年全國商品房銷售面積、銷售額分別同比增 2.6%、8.7%，顯著好于市場預(yù)期；2021

4、年 1-5 月，商品房銷售面積、銷售額分別同比增 36.3%、52.4%，比 2019 年同期增19.6%、36.2%，整體延續(xù)良好表現(xiàn)。圖表1 全國商品房銷售面積、銷售額 1-5 月累計分別同比增 36.3%、52.4%銷售面積同比銷售金額同比160%140%120%100%80%60%40%20%0%-202%020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/05資料來源： 國家統(tǒng)計局，盡管全國樓市表現(xiàn)仍優(yōu)，但區(qū)域分化明顯，東部優(yōu)于中西部、東北部，一二線與三四線內(nèi)部亦分化。從四大區(qū)域看，東部樓市表現(xiàn)優(yōu)異，東北相對較弱。2020 年東部、中部、西部、

5、東北部地區(qū)商品房銷售面積分別同比增長 7%、減少 2%、增長 3%、減少 6%；2021 年 1-5 月東部、中部、西部、東北部分別同比增 43%、41%、25%、22%，較 2019 年同期增 28%、增 17%、增 13%、降 5%。圖表2 分區(qū)域銷售面積累計同比情況圖表3 分區(qū)域銷售金額累計同比情況2020/11 2020/12 2021/02 2021/03 2021/04 2021/05120%100%80%60%40%20%0%-20%東部銷售面積同比中部銷售面積同比西部銷售面積同比東北銷售面積同比東部銷售金額同比西部銷售金額同比中部銷售金額同比東北銷售金額同比2020/11 20

6、20/12 2021/02 2021/03 2021/04 2021/05160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20% 資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，從城市能級看，一二線與三四線樓市內(nèi)部分化，部分三四線樓市發(fā)展優(yōu)于部分一二線城市。按照 40個大中城市為一二線、全國其余城市為三四線的傳統(tǒng)城市能級劃分方法，一二線城市中，深圳、廣州、上海等為代表的東部城市 2020 年以來樓市熱度較高，但沈陽、長春等東北城市表現(xiàn)較弱；三四線城市中，東部三四線與西部三四線 2020 年銷售面積分別增 9.0%、5.3%，顯著優(yōu)于一二線與其他三四線。同時從庫存角度來看，泰州、蕪湖

7、等三四線城市庫存壓力亦遠(yuǎn)低于大連、沈陽等一二線，表明一二線、三四線城市內(nèi)部亦有分化，部分三四線樓市表現(xiàn)甚至優(yōu)于一些一二線城市。因此，根據(jù)傳統(tǒng)的一二線、三四線城市能級判斷城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿?、房企布局質(zhì)量或并不恰當(dāng)。近年2020年銷售額同比2020年銷售額同比來多家房企亦淡化一二三四線概念，強(qiáng)調(diào)挖掘城市發(fā)展?jié)摿?。圖表4 2020 年各城市樓市表現(xiàn)有所分化廊 東 合 佛 廣 常 惠 蕪 蘇 上 泰 無 珠 三 長 張 成 紹 杭 江 寧 北 揚(yáng) 舟 泉 鹽 福 湖 衡 中 武 鄭 重 西 沈 長 鎮(zhèn) 常坊 莞 肥 山 州 州 州 湖 州 海 州 錫 海 亞 沙 家 都 興 州 陰 波 京 州 山

8、 州 城 州 州 水 山 漢 州 慶 安 陽 春 江 熟港70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30% 資料來源：中指院，注： 杭州含蕭山、余杭、富陽、臨安，南京含溧水、高淳圖表5 40 城與非 40 城歷年銷售面積同比圖表6 分具體區(qū)域歷年銷售面積同比60%50%40%30%20%10%0%-10%全國40城非40城100%80%60%40%20%0%-20%東部三四線中部三四線西部三四線東北三四線東部核心18城中部核心6城西部核心12城東北核心4城20172018201920202021M1-4 資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表7 大連等部分一二

9、線城市商品房庫存去化周期遠(yuǎn)大于泰州等三四線城市（單位：個月）6050403020100大 沈 成 福 廈 長 濟(jì) 青 中 鎮(zhèn) 揚(yáng) 太 岳 宜 無 合 北 西 珠 淮 常 惠 鄭 張 常 莆 佛 上 重 廣 池 紹 蘇 長 泉 昆 深 溫 三 黃 蕪 泰 杭連 陽 都 州 門 春 南 島 山 江 州 倉 陽 興 錫 肥 京 安 海 北 熟 州 州 家 州 田 山 海 慶 州 州 興 州 沙 州 山 圳 州 明 岡 湖 州 州港 資料來源： 中指院， 注：時間截至 2021 年 4 月末考慮傳統(tǒng)城市能級難以反映真實樓市情況、判斷城市發(fā)展?jié)摿?，而人口、購買力為決定城市房地產(chǎn)需求的核心因素。在人口老齡

10、化加劇限制房地產(chǎn)需求、熱點城市房價高企制約居民購買力的背景下，我們從人口流動與居民財富兩個維度，探討中長期視角下區(qū)域、城市樓市發(fā)展?jié)摿Α６?人口持續(xù)往大城市群集聚，購房需求更具支撐全國人口增長放緩，未來房地產(chǎn)或呈現(xiàn)總量穩(wěn)定。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國人口保持低速增長態(tài)勢，2020年總?cè)丝?41178萬人，與2010年相比累計增長5.38%，年均增長0.53%，比2000-2010年的年均增長率 0.57%下降 0.04 個百分點。2020 年城鎮(zhèn)化率 63.89%，較 2010 年提升 14.19 個百分點，增幅高于 2000-2010 年（13.5 個百分點）。盡管低出生率、低人口增速及

11、高城鎮(zhèn)化背景下，房地產(chǎn)增量空間受限，但根據(jù)納瑟姆曲線，我國當(dāng)前城鎮(zhèn)化率相比 70%以上的成熟階段存在一定距離，對應(yīng)房地產(chǎn)需求仍舊具備支撐，未來行業(yè)或呈現(xiàn)總量穩(wěn)定的特征。圖表8 歷次人口普查人口總量變化圖表9 歷次人口普查城鎮(zhèn)化率變化城鎮(zhèn)化率（%）160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000總?cè)丝冢ㄈf人）1265831133681008181339721411785943569458城鎮(zhèn)化率（%）7060504030201001953 1964 1982 1990 2000 2010 202063.8949.7036.20200020

12、102020 資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，人口增長放緩背景下，區(qū)域表現(xiàn)明顯分化，東部地區(qū)尤其長三角、珠三角等城市群人口顯著流入。一方面是由于長三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)基本面好，就業(yè)創(chuàng)造與人口吸附能力強(qiáng)；另一方面，隨著國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，落戶政策逐步放開，對勞動力吸引力亦進(jìn)一步增強(qiáng)。分四大區(qū)域看，東部地區(qū)人口占比顯著提升，中部、東北地區(qū)人口占比下滑。2020 年末東部地區(qū)常住人口占 39.93%，中部地區(qū)占 25.83%，西部地區(qū)占 27.12%，東北地區(qū)占 6.98%，與 2010 年相比，東部地區(qū)人口所占比重上升 2.15 個百分點，中部地區(qū)下

13、降 0.79 個百分點，西部地區(qū)上升 0.22 個百分點，東北地區(qū)下降 1.20 個百分點。圖表10 全國人口普查各區(qū)域占比及變化45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2020年人口占比較2010年變化（pct，右軸）39.93%25.83%27.12%6.98%-1.20-0.790.222.15東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)2.521.510.50-0.5-1-1.5資料來源：國家統(tǒng)計局，注：人口均為常住人口口徑，下同分城市群看，珠三角、長三角人口占比明顯增加。2020 年末珠三角（僅指廣東）、長三角（江蘇、浙江、上海、安徽）、京津冀（北京、天津、河北）、成渝（四川、重

14、慶）四大城市群人口分別占比 8.94%、16.68%、7.83%、8.21%，較 2010 年末增 1.11pct、增 0.51 pct、減 0.005pct、增 0.01pct，四大城市群合計人口占比達(dá) 41.66%，其中京津冀人口占比下滑主要因河北人口占比下滑 0.10pct。圖表11 過去十年珠三角、長三角人口占比增加18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%2020年末人口占比較2010年變化（PCT，右軸）1.510.50-0.5-1津北-1.5珠江 長三、 三角上 角（海 （廣、 江東安 蘇）徽 、） 浙京成長東津渝湖 江林冀（、慶 （北 中、 （北川江 （龍河 北） 四、

15、 游遼 黑京） 、西 湖寧 江重） 南） 、天、吉 資料來源： 國家統(tǒng)計局，分省市看，粵浙蘇人口流入排行前列，六省人口負(fù)增長。廣東、浙江、江蘇作為長三角與珠三角核心省份，2010-2020 年三省人口增量排名全國前三，分別增加 2171 萬人、1014 萬人、609 萬人；甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江六省人口分別減少 56 萬人、66 萬人、79 萬人、116 萬人、339 萬人、646 萬人，東北三省人口流出情況最為嚴(yán)重。圖表12 各省市 2010-2020 年人口增量情況2010-2020年人口增量（萬人）廣 浙 江 山 河 福 廣 新 貴 四 重 河 北 陜 上 安 海 云 天

16、 寧 湖 西 江 湖 青 甘 內(nèi) 山 遼 吉 黑東 江 蘇 東 南 建 西 疆 州 川 慶 北 京 西 海 徽 南 南 津 夏 南 藏 西 北 海 肅 蒙 西 寧 林 龍古江25002000150010005000-500-1000資料來源： 國家統(tǒng)計局，分城市看，深廣等核心一二城市人口大幅流入，長三角、珠三角部分三四線人口流入亦多。2010-2020年深圳、廣州、成都三個核心人口分別增加 714 萬人、598 萬人、582 萬人，人口增量在國內(nèi)排名前列；此外，長三角、珠三角部分三四線城市人口流入亦較多，佛山、東莞、嘉興、珠海、常州 2010-2020年分別增加 230 萬人、225 萬人、9

17、0 萬人、88 萬人、69 萬人，高于哈爾濱（-63 萬人）、西寧（26萬人）、長春（30 萬人）等一二線城市。圖表13 深圳、廣州等核心城市人口增量排名靠前8007006005004003002001000-1002010-2020年人口增量（萬人）深 廣 成 鄭 烏 杭 重 武 佛 北 東 上 南 太 沈 天 嘉 珠 蘭 常 臺 泉 義 呼 徐 南 紹 長 西 哈圳 州 都 州 魯 州 慶 漢 山 京 莞 海 京 原 陽 津 興 海 州 州 州 州 烏 和 州 通 興 春 寧 爾-200木浩濱齊特 資料來源： 國家統(tǒng)計局，結(jié)合國際經(jīng)驗與十四五規(guī)劃看，未來國內(nèi)人口或繼續(xù)向大城市群集聚，對區(qū)域

18、樓市發(fā)展形成支撐。從國際經(jīng)驗看，1960-2019 年，美國人口超過 100 萬的城市群人口占總?cè)丝诒戎貜?39%提升至 46%，日本從 41%提升至 65%，韓國從 22%提升至 50%，人口持續(xù)往城市群集聚。圖表14 20 世紀(jì) 60 年代以來美、日、韓人口往大城市群集聚日本:人口超過100萬的城市群人口:占總?cè)丝诒戎仨n國:人口超過100萬的城市群人口:占總?cè)丝诒戎?0%65%60%55%50%45%40%35%30%25%20%美國:人口超過100萬的城市群人口:占總?cè)丝诒戎?96019631966196919721975197819811984198719901993199619992

19、00220052008201120142017資料來源：Wind，從國家規(guī)劃看，十四五規(guī)劃明確提出“發(fā)展壯大城市群和都市圈，進(jìn)一步優(yōu)化城市群內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑生態(tài)和安全屏障，形成多中心、多層次、多節(jié)點的網(wǎng)絡(luò)型城市群”，“優(yōu)化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群，發(fā)展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關(guān)中平原、北部灣等城市群，培育發(fā)展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群?！痹诮?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、落戶政策等推動下，未來國內(nèi)人口有望繼續(xù)向大城市群集聚，人口支撐下對應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)市場或更具潛力及韌性。圖表15 十四五規(guī)劃關(guān)于城鎮(zhèn)化空間格局示意圖資料來源：十

20、四五規(guī)劃，三、 大城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，“藏富于民”現(xiàn)象普遍居民收入方面，大城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量高，人均產(chǎn)值水平高。從各省市人均 GDP 情況看，2020 年北京、上海、江蘇、福建、天津、浙江、廣東、重慶、湖北、山東位列國內(nèi)前十，其中六個位于長三角、珠三角、京津冀三大城市群。在政策積極支持、人口與資本集聚等因素推動下，大城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展更具潛力，有望帶動居民收入維持較高水平，亦為居民購買力釋放提供堅實基礎(chǔ)。圖表16 2020 年各省市GDP 與人均GDP 情況2020年GDP（萬億元）2020年人均GDP（萬元，右軸）121816101481210684642200北 上 江 福 天 浙 廣 重 湖

21、 山 內(nèi) 陜 安 湖 遼 四 江 河 海 寧 新 西 云 青 吉 山 河 貴 廣 黑 甘京 海 蘇 建 津 江 東 慶 北 東 蒙 西 徽 南 寧 川 西 南 南 夏 疆 藏 南 海 林 西 北 州 西 龍 肅古江資料來源： 國家統(tǒng)計局，居民財富存量方面，大城市群“藏富于民”現(xiàn)象普遍，購買力更具保障。從城市群整體看，三大核心城市群“富裕家庭”、“高凈值家庭”數(shù)量占比達(dá)六成。根據(jù)2020 方太胡潤財富報告，全國 600 萬人民幣資產(chǎn)“富裕家庭”中，長三角（江蘇、浙江、上海、安徽）、珠三角（廣東）、京津冀（北京、天津、河北）三大城市群的數(shù)量占比分別為 29.2%、13.8%、16.6%，合計占比

22、59.6%；千萬人民幣資產(chǎn)“高凈值家庭”中，三大城市群的數(shù)量占比分別為 29.0%、14.4%、 16.8%，合計占比 60.3%。若將香港、澳門納入珠三角計算，則三大核心城市群“富裕家庭”、“高凈值家庭”數(shù)量占比分別升至 70.9%、71.6%。圖表17 600 萬人民幣資產(chǎn)“富裕家庭”所處省市分布600萬人民幣資產(chǎn)“富裕家庭”數(shù)量（萬戶）占比80706050403020100北 廣 上 香 浙 臺 江 福 山 四 遼 河 天 湖 河 山 湖 重 陜 內(nèi) 安 黑 江 吉 云 廣 澳 海 貴 新 寧 青 甘 西京 東 海 港 江 灣 蘇 建 東 川 寧 南 津 南 北 西 北 慶 西 蒙 徽

23、龍 西 林 南 西 門 南 州 疆 夏 海 肅 藏16%14%12%10%8%6%4%2%0%古江 資料來源：胡潤研究院，圖表18 千萬人民幣資產(chǎn)“高凈值家庭”所處省市分布千萬人民幣資產(chǎn)“高凈值家庭”數(shù)量（萬戶）占比35302520151050北 廣 上 香 浙 臺 江 福 山 四 遼 河 天 湖 湖 河 陜 重 山 江 安 內(nèi) 黑 云 吉 廣 澳 海 貴 新 寧 青 甘 西京 東 海 港 江 灣 蘇 建 東 川 寧 南 津 南 北 北 西 慶 西 西 徽 蒙 龍 南 林 西 門 南 州 疆 夏 海 肅 藏古 江16%14%12%10%8%6%4%2%0% 資料來源：胡潤研究院，從城市群內(nèi)部看

24、，珠三角、長三角部分三四線城市富裕家庭數(shù)量遠(yuǎn)多于中西部、東北部一二線城市。從城市群看，佛山等 4 個珠三角三四線城市富裕家庭數(shù)量達(dá) 17.07 萬戶，紹興等 9 個長三角三四線城市富裕家庭數(shù)量達(dá) 26.76 萬戶，相比之下，18 個中西部、東北部一二線城市富裕家庭僅 18.38 萬戶；從具體城市看，佛山、東莞、紹興、嘉興、臺州富裕家庭分別為 7.47 萬戶、5.87 萬戶、5.25萬戶、4.54 萬戶、4.52 萬戶，在全國富裕家庭城市排名中位列第 7、第 10、第 12、第 14、第 15（不含港澳臺），遠(yuǎn)高于蘭州（830 戶）、西寧（1160 戶）、三亞（1470 戶）、銀川（1620 戶

25、）、烏魯木齊（2940 戶）等一二線城市。圖表19 中國 600 萬人民幣資產(chǎn)“富裕家庭”城市分布排名（不包括 4 個一線城市）600萬人民幣資產(chǎn)“富裕家庭”數(shù)量（戶）140000120000100000800006000040000200000杭寧佛天蘇東溫紹重嘉臺南無泉成福大南青徐常廈沈珠武汕揚(yáng)鹽西長泰煙哈鄭濰太唐淄濟(jì)石臨長東鄂合南威包洛呼昆南海貴烏銀三西蘭州波山津州莞州興慶興州京錫州都州連通島州州門陽海漢頭州城安沙州臺爾州坊原山博寧家沂春營爾肥昌海頭陽和明寧口陽魯川亞寧州濱莊多浩木斯特齊資料來源：胡潤研究院，注： 北京、上海、深圳、廣州富裕家庭數(shù)量分別為 71.5 萬戶、61.1 萬戶、17.4 萬戶、16.6 萬戶，遠(yuǎn)多于其他城市，為方便看圖，圖中未包括這四個一線城市整體來看，受益人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)