污染房地產(chǎn)評估方法初探

1、污染房地產(chǎn)評估方法初探隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是大量重工業(yè)的出現(xiàn)，帶來了各類污染問題。污染不僅存在于空氣、水中，也會(huì)滲透到土地和房屋內(nèi)，形成被污染的房地產(chǎn)。在城市更新過程中，將不可避免地涉及污染房地產(chǎn)的治理和重新利用。2016 年 6 月，上海市出臺(tái)的上海市經(jīng)營性用地和工業(yè)用地全生命周期管理土壤環(huán)境保護(hù)管理辦法（滬環(huán)保防2016226 號），明確提出了“誰污染、誰治理，誰使用、誰負(fù)責(zé)”的原則。對于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來說，污染房地產(chǎn)評估也將成為一項(xiàng)新的評估業(yè)務(wù)。一、污染房地產(chǎn)的評估界定本文的污染房地產(chǎn)，是指受外部環(huán)境污染導(dǎo)致房屋及其所占土地受損害的房地產(chǎn)。就房屋而言，是因環(huán)境污染造成外部折舊的額外傷

2、害，是造成房屋損耗或質(zhì)量缺陷的重要原因。污染房地產(chǎn)評估，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，依據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)程序，選用合適的估價(jià)思路和科學(xué)的估價(jià)方法，對污染房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。一般而言，除污染土地的專門評估外，引起房屋客觀損耗的有物理因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素。除上述三個(gè)因素外，污染房地產(chǎn)評估還需要考慮估價(jià)對象受外界污染后引起的額外損耗貶值，即污染房地產(chǎn)的減損價(jià)值研究。二、污染房地產(chǎn)評估的總體思路目前，國內(nèi)外對污染房地產(chǎn)評估的技術(shù)還在探索之中，本文針對污染房地產(chǎn)減損價(jià)值的特點(diǎn)進(jìn)行研究和探討，以求取得一些具有操作性的評估思路。污染房地產(chǎn)作為一個(gè)有用且有價(jià)值的實(shí)物

3、資產(chǎn)，一旦受到污染必將存在不同程度減損而貶值。污染房地產(chǎn)的減損價(jià)值是：估價(jià)對象遭受環(huán)境污染與未污染房地產(chǎn)之間的價(jià)差。反過來，污染房地產(chǎn)的評估，其實(shí)質(zhì)就是污染房地產(chǎn)的減損價(jià)值研究。三、污染房地產(chǎn)評估的評估方法房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中常用的三大方法為比較法、收益法和成本法。以下用創(chuàng)新的傳統(tǒng)估價(jià)方法來評估污染房地產(chǎn)的減損價(jià)值：（一）比較法以市場調(diào)查資料為基礎(chǔ)，尋找類似污染房地產(chǎn)進(jìn)行比較。調(diào)研方法運(yùn)用市場訪談分析法市場訪談分析法對于搜集和理解評估所需要的數(shù)據(jù)和信息，是非常有用的。比如市場訪談的結(jié)果可以為污染房地產(chǎn)的收益和資本化率的調(diào)整提供信息，反映市場對污染風(fēng)險(xiǎn)的感知。但是在計(jì)劃和執(zhí)行時(shí)，需要注意以下問題。市

4、場訪談的對象應(yīng)該是房地產(chǎn)環(huán)境污染事件的相關(guān)當(dāng)事人。此類當(dāng)事人并不需要對環(huán)境污染有很多專業(yè)性了解，但需充分了解并熟悉特定污染因素對房地產(chǎn)使用效用所產(chǎn)生的現(xiàn)時(shí)影響，潛在影響以及對未來造成的不確定性。市場訪談的內(nèi)容應(yīng)選擇什么樣的問題，以及需要從訪談中獲得怎樣的信息。被訪談?wù)邞?yīng)該被詢問與估價(jià)有關(guān)的問題，比如估價(jià)對象處于無污染狀態(tài)和污染狀態(tài)下，其不同的預(yù)期估值，可以反映出污染因素的影響。市場訪談的規(guī)劃、分析和結(jié)果對估價(jià)結(jié)果的參考價(jià)值。市場訪談的內(nèi)容應(yīng)該是與估價(jià)對象有關(guān)的，對周邊環(huán)境因素?zé)o偏見的客觀信息。訪談內(nèi)容應(yīng)在訪談前被好好設(shè)計(jì)，這是因?yàn)槭袌鲈L談的目的是為了得到市場普遍的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知，需要就相同問題詢問不

5、同參與者，根據(jù)不同參與者的答案進(jìn)行最終的判斷。訪談的原始記錄和整理結(jié)果，以及被訪者的個(gè)人資料等，都應(yīng)該保留在評估人員的工作文檔中，遵從保密原則保存。定量分析估價(jià)師在運(yùn)用比較法時(shí)，應(yīng)結(jié)合多元回歸分析、環(huán)境案例分析，以及市場訪談等技術(shù)，根據(jù)市場交易樣本的客觀數(shù)據(jù)，修正不同房地產(chǎn)的區(qū)域因素、個(gè)別因素、房地產(chǎn)的環(huán)境污染狀況因素等，最終由交易案例比較、量化分析，得到污染房地產(chǎn)的減損價(jià)格。如果在同一類似房地產(chǎn)供需圈內(nèi)，這種方法被認(rèn)為“很有幫助、很有說服力、很嚴(yán)謹(jǐn)”，更被認(rèn)為能突破數(shù)據(jù)的可獲性限制。但是需要注意幾方面的問題：無污染房地產(chǎn)與待估污染房地產(chǎn)的其它區(qū)位特征（不考慮房地產(chǎn)的環(huán)境污染因素）是相似的；可

6、比交易案例盡可能豐富，這樣才能有利于估計(jì)不同的交易因素對評估值的影響；估價(jià)師要謹(jǐn)慎區(qū)分區(qū)位因素中環(huán)境和非環(huán)境因素對價(jià)格影響的差異；無污染房地產(chǎn)與待估污染房地產(chǎn)應(yīng)盡可能在其它非環(huán)境因素方面，保持相似，比如規(guī)模、用途等，這樣彼此的價(jià)格差異才能更好的體現(xiàn)污染因素的影響作用。運(yùn)用比較法的步驟：尋找案例，進(jìn)行案例分類；比較不同組案例的相同、相似和不同點(diǎn)，并進(jìn)行因素相似度比較及價(jià)格差異影響因素的比較分析；鑒別不利環(huán)境因素影響的存在性，將不利環(huán)境因素影響進(jìn)行量化分析。比較法關(guān)鍵難點(diǎn)在于從哪些因素進(jìn)行不同交易案例的分類和比較分析。污染房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素不僅包括房地產(chǎn)本身的區(qū)位和實(shí)物特征，還包括房地產(chǎn)環(huán)境污染

7、狀況的特征，可以重點(diǎn)從以下 8 個(gè)方面進(jìn)行比較分析：房地產(chǎn)利用類型，如收益經(jīng)營型房地產(chǎn)不能和居住類房地產(chǎn)對比；房地產(chǎn)市場情況，如市場處于上升、衰退還是穩(wěn)定階段。估價(jià)對象屬于污染源、非污染源，還是與污染源相鄰或緊鄰的哪一類，污染成分包括物質(zhì)等。污染排放是被允許，還是偶發(fā)的；污染風(fēng)險(xiǎn)及其暴露程度。價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對象處的治理、修復(fù)周期階段。污染治理、修復(fù)的成本與責(zé)任的承擔(dān)方。污染及其治理、修復(fù)對房地產(chǎn)再開發(fā)利用的使用影響。由于污染物轉(zhuǎn)移造成潛在的外部影響，如是否侵害第三方權(quán)益等。房地產(chǎn)的環(huán)境污染保險(xiǎn)、賠償保證等的支付。（二）收益法估價(jià)對象處于污染現(xiàn)狀條件下，相對于未受污染的房地產(chǎn)，會(huì)面臨租金收入下降

8、、空置率上升、尋找租客的時(shí)間成本或者代理成本上升、污染的房地產(chǎn)收益年限減少以及市場對房地產(chǎn)未來價(jià)格貶值的不利預(yù)期。用收益損失的報(bào)酬資本化法來測算估價(jià)對象收入的減少額與費(fèi)用的增加額，在合適的報(bào)酬率下將其折現(xiàn)來求取估價(jià)對象的減損價(jià)值。根據(jù)減損發(fā)生時(shí)整個(gè)房屋的使用壽命是否受影響可以分兩種情況：一種是減損部位沒有影響到整個(gè)建筑物的使用壽命，也就是整個(gè)建筑物的使用壽命不因減損的發(fā)生而改變；另一種是減損部位影響到整個(gè)建筑物的使用壽命致使收益年限減少，此時(shí)還應(yīng)計(jì)算因使用年限縮短而引起的房地產(chǎn)的價(jià)值減損額。經(jīng)研究可采用收益中報(bào)酬資本化法的 3 種具體公式來估測價(jià)格減損：減損值法：收益年限減少法：上述 2 種收

9、益狀況的組合，即污染對房地產(chǎn)租金收益和剩余使用年限同時(shí)造成了減損：如在收益期內(nèi)，每年可獲得的正常市場凈收益A 和因污染凈收益減損額A 保持不變，則可以得到下式：（三）成本法一般而言，引起房地產(chǎn)客觀損耗的有物理因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素。運(yùn)用成本法評估污染房地產(chǎn)的減損價(jià)值，就是評估估價(jià)對象除上述三個(gè)因素外，受外界污染后引起的額外損耗貶值。成本法的減損價(jià)值 D 由有形減損 D1 和無形減損 D2 二部分組成并導(dǎo)致貶值。有形減損指房地產(chǎn)因污染造成的物理性額外損壞，房屋的損壞看得見、摸得著；土壤的損壞因重金屬、有機(jī)物的污染聞的到、測得出，其中也包括因污染造成的房屋基礎(chǔ)損壞。這些損壞應(yīng)請具有法定資質(zhì)的專業(yè)

10、部門進(jìn)行檢測、鑒定才能確定其破壞強(qiáng)度、污染程度、修復(fù)方案，成本預(yù)算等。這些修復(fù)、治理的各種成本構(gòu)成了因污染造成的額外的房和地的有形減損成本或價(jià)值。無形減損指的是因外界環(huán)境污染使估價(jià)對象背上“污名”而產(chǎn)生的種種負(fù)面影響，它主要由分析得出的風(fēng)險(xiǎn)影響因素造成的各種減損（Risk Effect），其中也有心理引起的影響使用的減損（Use Effect）等。由于土地和房屋受污染的程度、部位以及主要污染介質(zhì)的不同。成本法的污染房地產(chǎn)評估宜采用房、地分估的方法。根據(jù)經(jīng)濟(jì)上可行、技術(shù)上可能的治理、修復(fù)原則，其減損價(jià)值的評估分為：可修復(fù)的成本和不可修復(fù)的減損價(jià)值兩種狀況。用成本法的房、地分估求取有形減損D1房屋

11、可修復(fù)情況下的房、地分估：如果估價(jià)對象受輕微污染，而房屋可修復(fù)需改造（不管規(guī)劃用途是否更改），可通過估算房屋恢復(fù)到原有的功能所必需的各項(xiàng)費(fèi)用來確定房屋減損值。直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、房屋空置的收益損失、房屋使用面積減少的損失、房屋室內(nèi)凈高降低的損失、房屋采光面積減少的損失、房屋耐久性降低的損失、鄰近房屋損壞的補(bǔ)償、施工影響的補(bǔ)償和其他直接經(jīng)濟(jì)損失。房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、按照安置對象每天所需安置費(fèi)用與安置天數(shù)的乘積進(jìn)行測算；安置天數(shù)根據(jù)修復(fù)方案的合理工期確定。房屋空置的收益損失，房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的

12、損失宜采用收益法進(jìn)行測算。鄰近房屋損壞的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)具體情況，選用成本法、收益法、市場法進(jìn)行測算。施工影響的補(bǔ)償，根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或參照市場上類似影響的補(bǔ)償水平進(jìn)行測算。被拆除物殘值可根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格合理確定。應(yīng)該指出的是：房屋的修復(fù)成本CF 是當(dāng)下實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損耗，不考慮因改造成功未來的增值因素。土地治理、修復(fù)的成本 CL：如果土地也受一定的污染，需要治理、修復(fù)后二次開發(fā)，土地使用權(quán)的減損價(jià)值 CL（CostEffect ）主要因土地的環(huán)境污染造成額外的清理（或治理、修復(fù)）的成本，具體包括治理、修復(fù)至相應(yīng)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的清理費(fèi)用和其他需要承擔(dān)的費(fèi)用。治理、修復(fù)的費(fèi)用與下列因素密切相關(guān)

13、：污染類型和程度；土地本身的特性（區(qū)位、歷史條件）；最佳清理技術(shù)、管理費(fèi)用；應(yīng)用土壤治理、修復(fù)改造技術(shù)；治理、修復(fù)成本的應(yīng)得利潤。除了上述 5 項(xiàng)，還需考慮環(huán)境責(zé)任費(fèi)用，主要是指污染所帶來的一系列不可預(yù)見費(fèi)用，包括對人身健康損害的賠償或額外支付的環(huán)境保險(xiǎn)費(fèi)用等。清理費(fèi)用及環(huán)境責(zé)任費(fèi)用的預(yù)估需要請專業(yè)的環(huán)境評價(jià)工程師來完成。房屋不可修復(fù)情況下的房、地分估如果估價(jià)對象受污染侵蝕嚴(yán)重，房屋不值得保留改造或因征收房屋的需要，房屋拆平前客觀存在因污染導(dǎo)致的減損價(jià)值，其本質(zhì)是因污染引起的建筑物外部折舊。也可理解為：沒有污染的房屋現(xiàn)值與有污染的房屋現(xiàn)值間的差價(jià)。通過對因污染造成的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備現(xiàn)狀，分別判

14、定各個(gè)部位的減損率，運(yùn)用層次權(quán)重的分析來測 算出污染的總減損率 RW, 將其乘上建筑物價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本價(jià)C 得到客觀減損價(jià)值。即：PW = C RW。需注意的是：因環(huán)境造成的外部折舊減損，不要與正常的物理折舊、功能折舊、其他外部折舊混淆。總減損率 RW 可根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備安裝工程設(shè)定分級權(quán)重后，對分級后的分部分項(xiàng)逐項(xiàng)打分，乘以各自權(quán)計(jì)算后。如某污染工業(yè)房地產(chǎn)，其廠房重置成本為 2400 元/平方米。估價(jià)師現(xiàn)場查勘后，編制減損率評分表測算如下：經(jīng)評分測算得到總減損率 RW=14%，減值成本 PW=CRW =240014%=336 元/平方米。用風(fēng)險(xiǎn)分析的影響求取無形減損 D2風(fēng)險(xiǎn)影響

15、造成的價(jià)格減損是評估中最具有創(chuàng)新和挑戰(zhàn)性的技術(shù)步驟，也是用成本法評估污染房地產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。風(fēng)險(xiǎn)評估可通過兩種方式量化求取。其一，專家打分法。通過征詢有關(guān)專家的意見，對專家意見進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、處理、分析和歸納，客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷，量化風(fēng)險(xiǎn)值。此方法在各領(lǐng)域已成熟運(yùn)用，本文不作詳述。其二，確定估價(jià)對象的風(fēng)險(xiǎn)影響等級后量化價(jià)格減損。估價(jià)師通過現(xiàn)場勘查和調(diào)查后，分階段確定估價(jià)對象的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)影響因素，借用成熟的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率-影響矩陣圖，確定污染房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度等級折扣率 Rf，作為最終無形減損 D2 的依據(jù)。即：D2 = 未污染房地產(chǎn)價(jià)值 VU風(fēng)險(xiǎn)程度等級折扣率 Rf由于污染房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

16、評估存在一定的探索性，業(yè)內(nèi)人士可根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和具體的估價(jià)對象，靈活調(diào)整各參數(shù)指標(biāo)及風(fēng)險(xiǎn)因素。求取風(fēng)險(xiǎn)程度等級折扣率 Rf 可通過以下五個(gè)步驟和表格來完成。第一步：確定估價(jià)對象的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)影響因素估價(jià)師應(yīng)先確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)治理、修復(fù)的階段。再按不同階段分析其價(jià)值影響的各個(gè)因素。如下表：第二步：確定風(fēng)險(xiǎn)概率指標(biāo)橫向值將估價(jià)對象對比表 1 的各個(gè)因素，確定污染房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率指標(biāo)，如下表：第三步：確定風(fēng)險(xiǎn)影響程度指標(biāo)縱向值將估價(jià)對象對比表 1 的各個(gè)因素，確定污染房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)影響程度概率指標(biāo)，見下表：第四步：確定風(fēng)險(xiǎn)程度等級估價(jià)師通過以上的分析和操作，結(jié)合以下操作彩圖，將上述 10 個(gè)因素，通過縱向的風(fēng)險(xiǎn)影響程度和橫向的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，可形象地在交叉點(diǎn)找到估價(jià)對象在此影響因素下的風(fēng)險(xiǎn)程度區(qū)域，將各因