一品漫城聯(lián)排別墅價格執(zhí)行報告

1、聯(lián)排別墅推售次序原那么由北往南推售原那么：1北部聯(lián)排別墅受小高層和外部道路間隔影響較大，建議先期推出；2接近會所位于社區(qū)中部的聯(lián)排別墅景觀資源和私密性最好，作為保管房源最后推出；多元化產品同時推售原那么：每次推售均包含E、F、G三類產品，樹立標桿同時互為比較，構成價錢梯次；價值提升原那么：北部聯(lián)排別墅以市場平均價錢開盤，在后期隨著資源提升及社區(qū)開展，構成樓價走高的態(tài)勢聯(lián)排別墅組團分級規(guī)范 E C D B A F H G 景觀要素包括：會所景觀；道路綠化；庭院綠化按照資源優(yōu)劣，分為如下等級：接近會所景觀接近中部車行道路綠化接近庭院綠化接近西部水系景觀前后庭院景觀采光要素包括：端頭套或中間套；聯(lián)數(shù)

2、按照資源優(yōu)劣，分為如下等級：接近道路或庭院的東端頭接近道路或庭院的西端頭3、4、5聯(lián)的中間套和端頭套私密性要素包括：小高層、道路交通和組團間隔，按照資源優(yōu)劣，分如下等級：南庭院接近車庫入口北庭院接近車庫入口兩組團之間端頭套接近小高層組團組團中間套西部端頭套噪音來源為組團外部道路、內部道路、機房、箱變、會所，詳細等級如下：臨組團外部道路臨組團內部道路北部有箱變地下室埋有地源熱泵機房臨近會所聯(lián)排別墅推售組團劃分 E C D B A F H G 推售組團次序各批推售棟數(shù)E戶型F戶型G戶型A/B/C/D4424164E/F/G/H4530123總計8954287棟號戶型套數(shù)戶型優(yōu)缺點說明等級排序推售策

3、略11E東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般與邊組團對視嚴重，東端頭采光較好C平開平走，實現(xiàn)去化速度E中間套2套受小高層和外部道路影響程度一般B高開平走，追求利潤E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，西端頭采光與景觀優(yōu)B高開平走，追求利潤12G東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，受地下車庫入口影響嚴重，東端頭采光優(yōu)A標竿產品，高開高走E中間套3套受小高層和外部道路影響程度一般C平開平走，實現(xiàn)去化速度E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般與邊組團對視嚴重，西端頭采光較好C平開平走，實現(xiàn)去化速度13E東端頭1套受小高層和外部道路影響程度嚴重，東端頭采光與景觀優(yōu)B高開平走，追求利

4、潤E中間套2套受小高層和外部道路影響程度嚴重B高開平走，追求利潤E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度嚴重，西端頭采光與景觀優(yōu)B高開平走，追求利潤首批推售產品等級劃分： 11、12、13棟棟號戶型套數(shù)戶型優(yōu)缺點說明等級排序推售策略14G東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般東端頭采光與景觀優(yōu)A標竿產品，高開高走E中間套3套受小高層和外部道路影響程度一般，無北庭院，南庭院最大B高開平走，追求利潤E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，景觀較好，西端頭采光優(yōu)B高開平走，追求利潤15F東端頭1套與邊組團對視嚴重，東端頭采光較好C平開平走，實現(xiàn)去化速度F中間套2套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實

5、現(xiàn)去化速度F西端頭1套西端頭采光和景觀優(yōu)A標竿產品，高開高走16G東端頭1套受地下車庫入口影響程度一般，東端頭采光與景觀優(yōu)A標竿產品，高開高走F中間套3套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實現(xiàn)去化速度F西端頭1套西端頭采光較好C平開平走，實現(xiàn)去化速度19F東端頭1套與邊組團對視嚴重，東端頭采光較好C平開平走，實現(xiàn)去化速度F中間套2套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實現(xiàn)去化速度F西端頭1套西端頭采光和景觀優(yōu)A標竿產品，高開高走首批推售產品等級劃分： 14、15、16、19棟棟號戶型套數(shù)戶型優(yōu)缺點說明等級排序推售策略20G東端頭1套受地下車庫入口影響程度嚴重，東端頭采光與景觀優(yōu)A標竿產品，高開高走F中間

6、套3套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實現(xiàn)去化速度F西端頭1套西端頭采光較好C平開平走，實現(xiàn)去化速度23E東端頭1套與邊組團對視嚴重，東端頭采光較好C平開平走，實現(xiàn)去化速度E中間套2套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實現(xiàn)去化速度E西端頭1套西端頭采光和景觀優(yōu)A標竿產品，高開高走24E東端頭1套受地下車庫入口影響程度一般，東端頭采光與景觀優(yōu)B高開平走，追求利潤E中間套2套景觀較好，私密性優(yōu)B高開平走，追求利潤E西端頭1套與邊組團對視嚴重，西端頭采光較好C平開平走，實現(xiàn)去化速度首批推售產品等級劃分： 20、23、24棟產品等級推售棟數(shù)分布特點A7G型端頭套，E/F西部端頭套B14多聯(lián)端頭套或中間套，有

7、特殊外部景觀資源C23多聯(lián)中間套或組團端頭套，無特殊外部景觀資源聯(lián)排別墅價錢確實定價錢戰(zhàn)略闡明：如7月15日開盤，采取平開高走的戰(zhàn)略，以資源最差的北部組團做入市價錢根底支撐；10月初二次開盤提升10以上；按景觀、采光、私密性和噪音的不同等級分組團，拉開價差，促進弱勢戶型消化；綜合思索庭院、露臺和地下室等附加值要素，經(jīng)過價錢杠桿拉動弱勢房源去化。市場比準均價確實定價錢表構造生成價錢表驗證實收價錢表確定聯(lián)排別墅市場比較權重及比準均價權重成交價格預計報價備注金地灣流域20 %30000三林片區(qū)典型項目，資源極其優(yōu)越，價格具有標竿性浦發(fā)博園10%23000三林片區(qū)代表項目，未來供應量較大萬科紅郡10%

8、23082目前可以比對的同類區(qū)域有成交項目長城中環(huán)墅10%18000張江片區(qū)代表項目新浦江城20%21959最能表現(xiàn)項目區(qū)位價值的樓盤，定價具有公共認知性凱德林茵湖畔15%21712目前可以比對的同類區(qū)域有成交項目萬科燕南園15%20836目前可以比對的同類區(qū)域有成交項目比準均價23005元/平米聯(lián)排別墅均價的驗證小高層成交價格同期聯(lián)排別墅價格價格比對系數(shù)權重環(huán)球翡翠灣7800（2005年中）135001.7330%新浦江城7500（2006年初）120001.640%大華錦繡華城9200（2006年初）150001.6320%合生城邦5500（2006年中）90001.6410%鵬欣一品漫城

9649100結論：經(jīng)過其他工程中小高層和聯(lián)排別墅的價錢比對系數(shù)，反推出本工程聯(lián)排別墅價錢應為23086元/平方米，根本符合市場定價法推算出來的價錢。 聯(lián)排別墅均價的驗證思索到本工程別墅產品的特點，初次購買別墅的客戶將占到大多數(shù)比例。根據(jù)閱歷判別，此類客戶大多為自動換房、提升居住質量型的客戶，傾向將現(xiàn)有市中心房產賣掉，用于支付別墅部分房價，因此客戶目前居住的區(qū)域均價也將成為我們定價的參考根據(jù)之一。2007.10-2008.6總成交面積總成交套數(shù)總成交金額區(qū)域均價盧灣區(qū)16854平米113套54578萬元32383元/平米盧灣區(qū)（除翠湖天地）15734平米107套46932

10、萬元29828元/平米黃浦區(qū)65482平米479套163858萬元25023元/平米徐匯區(qū)363867平米2690套766217萬元21058元/平米參考區(qū)域成交均價，工程別墅價錢區(qū)間在2.32.5萬元/平米。聯(lián)排別墅均價確實定市場比準均價23000元/平米客戶心思預期2萬2.5萬元/平米市場驗證均價23000元/平米以經(jīng)過市場驗證的2.3萬元/平米作為底價支撐，在以創(chuàng)高價、創(chuàng)標竿、承接前期市場影響力的營銷戰(zhàn)略下，沖擊2.5萬元/平米的目的 同類戶型設置浮動平面差比例，讓弱勢產品的價錢更具優(yōu)勢，強勢產品的價錢門檻更高，客戶意向梳理更為鮮明。 根據(jù)庭院和地下室的設計、景觀、采光、大小等給出固定價

11、差。 著重思索庭院景觀的影響。平面價差：附加值調差：詳見 經(jīng)過開盤前的價錢梳理以及客戶的意向房源統(tǒng)計，制定客戶調整系數(shù)，使最受追捧的戶型價值最大化。經(jīng)過G戶型的價值最大化，以絕對值提升工程的籠統(tǒng)氣質?？蛻粽{整系數(shù)：發(fā)明價值標桿：去化風險躲避：優(yōu)勢產品保管：對于北側57，58，59，60號單元經(jīng)過價錢杠桿進展先期去化；開盤經(jīng)過價錢保管部分優(yōu)勢產品，為最終提價奠定根底。價錢動態(tài)調差根底價錢生成體系標準單價打分系數(shù)平面差地下室調差庭院調差整體價差單棟價差E戶型250000-5.3040002507504500元/平米0-6000120萬F戶型230000-4.9040002507500-6000120萬G戶型280000-2.1015002507500-200040-50萬各棟單價各戶型規(guī)范單價該套平面價差該套地下室價差該套花園價差根底價錢表闡明：同類戶型確定根底均價，在一致比較景觀、采光、私密性、噪音、地下室、庭院等客戶關注的要素后給出各棟單價；E、F戶型資源差距較大，單棟價差較大，G戶型資源差距較小，單棟價差就小。綜合折扣率對開盤當天前10套認購客戶總價優(yōu)惠2；成交量到達10套以后客戶無折扣；