北京房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊商業(yè)項(xiàng)目用地項(xiàng)目建議書-33-項(xiàng)

1、旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2007建書字002號(hào)PAGE PAGE 37北京房山山區(qū)閻村村鎮(zhèn)D地地塊居住、商商業(yè)項(xiàng)目目用地項(xiàng) 目 建 議議 書旭輝集團(tuán)團(tuán)北京事事業(yè)部北京房山山區(qū)閻村村鎮(zhèn)D地地塊居住住、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目用用地項(xiàng) 目 建 議議 書旭輝集團(tuán)團(tuán)北京事事業(yè)部北京市房房山區(qū)閻閻村鎮(zhèn)DD地塊居居住、商商業(yè)項(xiàng)目目用地項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)鍵鍵詞1、項(xiàng)目目名稱：北京市市房山區(qū)區(qū)閻村鎮(zhèn)鎮(zhèn)D地塊塊居住、商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目2、項(xiàng)目目位置：北京市市房山區(qū)區(qū)閻村鎮(zhèn)鎮(zhèn)南梨園園村項(xiàng)目四至至：東至至紫碼路路，西至至五號(hào)路路，南至至紫園南南路，北北至規(guī)劃劃道路。3、轉(zhuǎn)讓讓方式：土地掛掛牌出讓讓4、交易易對(duì)象：北京市市土

2、地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心房山分分中心5、一級(jí)級(jí)開發(fā)主主體：北北京天恒恒房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司6、開發(fā)發(fā)屬性：二級(jí)開開發(fā)7、規(guī)劃劃用地面面積：總總用地面面積16661118.4411平平方米，建設(shè)用用地11126337.992平方方米，其其中：居居住建設(shè)設(shè)用地面面積：7712555.6632平平方米，商業(yè)建建設(shè)用地地面積：361171.9622平方米米，道路路廣場(chǎng)建建設(shè)用地地面積：52110.3326平平方米8、總建建筑面積積：建筑筑規(guī)劃規(guī)規(guī)模：14330555.411平方米米；其中：居住建筑筑面積：10668833.4118平方方米；商業(yè)建筑筑面積：361171.9622平方米米。9、容積積率：居居住

3、：1.55，商業(yè)業(yè)：1.00建筑密度度：居住?。?5%，商業(yè)業(yè)：40%建筑高度度：居住住36米米，商業(yè)業(yè)24米米。停車車場(chǎng)6米綠地率：居住35%，商業(yè)業(yè)30%，停車車場(chǎng)25%10、掛掛牌價(jià)格格：1999733.155萬(wàn)元（土土地出讓讓金、土土地補(bǔ)償償），預(yù)計(jì)計(jì)價(jià)格2214558萬(wàn)元元11、項(xiàng)項(xiàng)目直接接成本：658661萬(wàn)元元（含土土地成本本、建安安成本及及不可預(yù)預(yù)見(jiàn)等直直接成本本，詳見(jiàn)見(jiàn)正文投資估估算表）其中中：14、可可售地上上面積單單方成本本：38066元/（直直接總成成本/地上可可售面積積）15、周周邊調(diào)查查市場(chǎng)均均價(jià)：（1）普普通住宅宅（毛坯坯房）660000元/；聯(lián)排排低密度度住宅7

4、70000元/；獨(dú)獨(dú)棟低密密度住宅宅100000元/（2）商商業(yè)整體體80000元/16、同同類可比比產(chǎn)品最最低價(jià)格格：（1）聯(lián)聯(lián)排低密密度住宅宅70000元/；住宅宅55000元/（2）商商業(yè)整體體80000元/同類可比比產(chǎn)品最最高價(jià)格格1）聯(lián)排排低密度度住宅880000元/；住宅宅70000元/（2）商商業(yè)整體體80000元/建議結(jié)論論：目前郊區(qū)區(qū)住宅的的的銷售售受油價(jià)價(jià)和市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境的的影響，不是特特別的理理想，本本地需求求能力有有限，因因此，銷銷售情況況不是特特別的理理想，銷銷售速度度明顯放放慢。因因此定價(jià)價(jià)不宜過(guò)過(guò)高。房房山區(qū)周周邊近幾幾年受市市場(chǎng)的影影響，把把土地的的平均價(jià)價(jià)格為22

5、0000元/平平方米，但上述述價(jià)格早早已透支支了房山山的樓價(jià)價(jià)，明顯顯過(guò)高。我們建建議該項(xiàng)項(xiàng)目的樓樓面價(jià)不不宜超過(guò)過(guò)17000元/平方米米，即總總報(bào)價(jià)不不宜超過(guò)過(guò)243300萬(wàn)萬(wàn)元目 錄錄第一部分分 項(xiàng)目目情況簡(jiǎn)簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目目概況二、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)三、項(xiàng)目目功能分分布四、項(xiàng)目目進(jìn)展情情況第二部分分 項(xiàng)目目市場(chǎng)分分析和項(xiàng)項(xiàng)目定位位北京市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)研研數(shù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研分析項(xiàng)目定位位第一部分分 項(xiàng)目目情況簡(jiǎn)簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目目概況1.項(xiàng)目目名稱：北京市市房山區(qū)區(qū)閻村鎮(zhèn)鎮(zhèn)D地塊塊居住、商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目2.項(xiàng)目目位置：房山區(qū)區(qū)閻村鎮(zhèn)鎮(zhèn)南梨園園村四至范圍圍：東至至紫碼路路，西至至五

6、號(hào)路路，南至至紫園南南路，北北至規(guī)劃劃道路北項(xiàng)目在北北京市相相對(duì)位置置北項(xiàng)目在房房山區(qū)的的相對(duì)區(qū)區(qū)位項(xiàng)目鳥瞰瞰圖3. 項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)景景項(xiàng)目的北北邊界項(xiàng)目的東東邊界五號(hào)路4.項(xiàng)目目周邊交交通京周路 項(xiàng)目北北側(cè)的綠城百百合 二、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)1、規(guī)劃劃用地面面積：總總用地面面積16661118.4411平平方米，建設(shè)用用地11126337.992平方方米，其其中：居居住建設(shè)設(shè)用地面面積：7712555.6632平平方米，商業(yè)建建設(shè)用地地面積：361171.9622平方米米，道路路廣場(chǎng)建建設(shè)用地地面積：52110.3326平平方米2、總建建筑面積積：建筑筑規(guī)劃規(guī)規(guī)模：14330555.411平方

7、米米；其中：居住建筑筑面積：10668833.4118平方方米；商業(yè)建筑筑面積：361171.9622平方米米。3、容積積率：居居?。?.55，商業(yè)業(yè)：1.00建筑密度度：居住?。?5%，商業(yè)業(yè)：40%建筑高度度：居住住36米米，商業(yè)業(yè)24米米。停車車場(chǎng)6米綠地率：居住35%，商業(yè)業(yè)30%，停車車場(chǎng)25%三、項(xiàng)目目功能分分布功能分區(qū)區(qū)為住宅宅、商業(yè)業(yè)以及配配套公建建四、周邊邊環(huán)境交通：京京石高速速閻村出出口向西西15000米，有9117路公公交車，并有規(guī)規(guī)劃中的的城鐵SS5線離離項(xiàng)目約約1公里里，配套設(shè)施施有：郵局：房房山區(qū)郵郵電局、新鎮(zhèn)支支局、閻閻村郵電電所 銀行：工商銀銀行、建建設(shè)銀行行、

8、中國(guó)國(guó)銀行、農(nóng)村信信用社 醫(yī)院：良鄉(xiāng)醫(yī)醫(yī)院、房房山中醫(yī)醫(yī)院、婦婦幼保健健院、大大紫草塢塢衛(wèi)生院院、星城城醫(yī)院，學(xué)校目前前只有閻閻村小學(xué)學(xué)和中學(xué)學(xué)以及綠綠城百合合所建的的幼兒園園。市政配套套1.現(xiàn)狀狀供水情情況：在在該地塊塊東南側(cè)側(cè)，主管管徑為DDN4000，該該處向地地塊內(nèi)預(yù)預(yù)留給水水管線接接口。2. 現(xiàn)現(xiàn)狀中水水情況：在該地地塊東南南側(cè)，主主管徑為為DN3300，該處向向地塊內(nèi)內(nèi)預(yù)留中中水管線線接口。3. 現(xiàn)現(xiàn)狀污水水情況：在該地地塊東南南側(cè)，DDN3000管徑徑為1米米，該處處向地塊塊內(nèi)預(yù)留留污水管管線接口口。4. 現(xiàn)現(xiàn)狀雨水水情況：在該地地塊東南南側(cè)，主主管徑為為1.44米，該該處向地地

9、塊內(nèi)預(yù)預(yù)留雨水水管線接接口。5. 現(xiàn)現(xiàn)狀電信信情況：在該地地塊東南南側(cè)，已已預(yù)埋電電信多孔孔轉(zhuǎn)。6. 現(xiàn)現(xiàn)狀供電電情況：該地區(qū)區(qū)主要由由良鄉(xiāng)1110KKV變電電站供電電（有供供電方案案），臨臨時(shí)用電電由天恒恒房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的“樂(lè)活家家園”項(xiàng)目安安裝的33臺(tái)8000KVVA箱提提供電源源。7. 現(xiàn)現(xiàn)狀燃?xì)鈿馇闆r：先燃?xì)鈿夤芫€位位于南側(cè)側(cè)紫園南南路及西西側(cè)五號(hào)號(hào)代征地地范圍內(nèi)內(nèi)市政優(yōu)惠惠措施該地塊永永久供電電的閻村村中心區(qū)區(qū)1100KV變變電站建建設(shè)費(fèi)用用30000萬(wàn)元元已經(jīng)計(jì)計(jì)入土地地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，不再再承擔(dān)變變電站的的非談建建設(shè)費(fèi)。第二部分分 項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析和和項(xiàng)目定定位一、北京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)

10、場(chǎng)分析今年以以來(lái)，我我市投資資繼續(xù)保保持穩(wěn)定定增長(zhǎng)。1-55月，我我市共完完成全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資12208.6億元元，比上上年同期期增長(zhǎng)119.44%；其其中，中中央單位位完成投投資1998.77億元，增長(zhǎng)111.11%，地地方單位位完成投投資10009.9億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)21.2%。圖 220077年以來(lái)來(lái)我市全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資運(yùn)運(yùn)行情況況1投資內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)基本穩(wěn)穩(wěn)定。從從投資領(lǐng)領(lǐng)域來(lái)看看，1-5月，我市完完成城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資資產(chǎn)投資資11338.66億元，同比增增長(zhǎng)200.2%;完成成農(nóng)村投投資700億元，增長(zhǎng)88.3%。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)投資中中，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完完成6115.99億元，增

11、長(zhǎng)115.66%。從從比重看看，1-5月，城鎮(zhèn)投投資占全全社會(huì)投投資的比比重為994.22%，比比上年同同期上升升0.66個(gè)百分分點(diǎn)；房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資占511%，同同比下降降1.77個(gè)百分分點(diǎn)。2基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資增長(zhǎng)較較快。11-5月月，我市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)共完成成投資3385億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)43.3%，增速高高于全社社會(huì)投資資23.9個(gè)百百分點(diǎn)，占全社社會(huì)投資資的比重重為311.9%，同比比提高55.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)?；A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投投資對(duì)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到到59.1%?；A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投投資中，公共服服務(wù)業(yè)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)明顯。1-55月，公公共服務(wù)務(wù)業(yè)完成成基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資1144.5

12、億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)1.11倍，占占全市基基礎(chǔ)設(shè)施施投資的的比重為為29.7%，同比提提高9.7個(gè)百百分點(diǎn)。3.大項(xiàng)目目投資增增長(zhǎng)較快快。1-5月，我市計(jì)計(jì)劃總投投資超過(guò)過(guò)10億億元的大大項(xiàng)目共共完成投投資3004.77億元，同比增增長(zhǎng)333.9%，增速速高于全全社會(huì)投投資144.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，有力力地推動(dòng)動(dòng)了投資資的增長(zhǎng)長(zhǎng)。從行行業(yè)來(lái)看看，大項(xiàng)項(xiàng)目主要要集中于于交通運(yùn)運(yùn)輸業(yè)。1-55月，交交通運(yùn)輸輸業(yè)中110億元元以上大大項(xiàng)目共共完成投投資1552.11億元，占大項(xiàng)項(xiàng)目完成成投資的的49.9%。今年以來(lái)來(lái)，我市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資在保保持一定定增長(zhǎng)的的基礎(chǔ)上上增速逐逐月放緩緩；住宅宅新開工

13、工面積增增長(zhǎng)較快快，小戶戶型所占占比重繼繼續(xù)提高高。市場(chǎng)場(chǎng)銷售依依然低迷迷，但當(dāng)當(dāng)月銷售售套數(shù)有有所增多多，房?jī)r(jià)價(jià)漲幅有有所回落落。一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資情情況房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增速逐月月放緩，建安工工程投資資增長(zhǎng)有有所加快快。1-5月，全市完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資6615.9億元元，比上上年同期期增長(zhǎng)115.66%，增增速較上上月回落落1個(gè)百百分點(diǎn)，較一季季度回落落6.99個(gè)百分分點(diǎn)。從結(jié)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)購(gòu)置置土地費(fèi)費(fèi)用1885.99億元，比上年年同期增增長(zhǎng)211.6%，增速速比一季季度回落落17.7個(gè)百百分點(diǎn)，影響全全市開發(fā)發(fā)投資增增速放緩緩；由于于部分工工程于奧奧運(yùn)前集集中施工工建

14、設(shè)，建安工工程投資資保持一一定增長(zhǎng)長(zhǎng)，增速速為122.2%，比一一季度提提高1.8個(gè)百百分點(diǎn)。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中，住宅宅完成投投資2997億元元，比上上年同期期增長(zhǎng)55.9%，增速速比一季季度略提提高0.5個(gè)百百分點(diǎn)；受奧運(yùn)運(yùn)相關(guān)工工程配套套設(shè)施投投資較大大影響，商業(yè)及及服務(wù)業(yè)業(yè)等經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用房房完成投投資達(dá)994.99億元，增長(zhǎng)337.33%，增增幅比一一季度提提高3.8個(gè)百百分點(diǎn)。二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供給情況況住宅宅新開工工面積增增長(zhǎng)較快快，小戶戶型住宅宅新開工工面積比比重提高高。5月月末，全全市商品品房施工工面積為為79669.55萬(wàn)平方方米，比比上年同同期略降降0.11%。今今年以來(lái)來(lái)

15、，商品品房新開開工面積積10558.44萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)477.3%。其中中，住宅宅新開工工面積為為7466.2萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增速速達(dá)644%。今年年以來(lái)我我市限價(jià)價(jià)房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房等保保障性住住房項(xiàng)目目開工建建設(shè)進(jìn)度度加快，小戶型型住宅新新開工面面積比重重大幅提提高。11-5月月，900平方米米及以下下住宅新新開工面面積為4416.3萬(wàn)平平方米，占全部部住宅新新開工面面積的比比重為555.88%，比比上月提提高4.6個(gè)百百分點(diǎn)，比一季季度提高高6.55個(gè)百分分點(diǎn)。住宅宅竣工面面積降幅幅較大，小戶型型住宅竣竣工比重重占近11/4。由于前前幾年施施工和新新開工面面積持續(xù)續(xù)下降，今年以以來(lái)，全

16、全市商品品房竣工工面積比比上年同同期下降降11.9%，為5553.55萬(wàn)平方方米。其其中，住住宅竣工工面積3344萬(wàn)萬(wàn)平方米米，下降降25.2%。90平平方米及及以下住住宅竣工工面積占占全部住住宅竣工工面積的的23.8%，比上年年同期提提高8.1個(gè)百百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)步步伐加快快。1-5月，經(jīng)濟(jì)適適用房住住宅完成成投資112.88億元，比上年年同期增增長(zhǎng)1.2倍。5月末末，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房住宅施施工面積積3288.8萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)4.22%；其其中，本本年新開開工面積積98.3萬(wàn)平平方米，增長(zhǎng)774%。三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求情況況商品品房銷售售面積持持續(xù)下降降。今年年以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)

17、市場(chǎng)觀觀望氣氛氛依然較較濃，銷銷售持續(xù)續(xù)低迷。1-55月，全全市商品品房銷售售面積為為3600.3萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年同期期下降446.11%，降降幅與一一季度基基本持平平。其中中，現(xiàn)房房銷售面面積1221.44萬(wàn)平方方米，期期房銷售售面積2238.9萬(wàn)平平方米，分別下下降233.9%和533.1%。商品品房中，住宅銷銷售面積積為2666.33萬(wàn)平方方米，下下降488.8%，降幅幅比一季季度擴(kuò)大大0.99個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，現(xiàn)現(xiàn)房銷售售面積662.11萬(wàn)平方方米，期期房銷售售面積2204.2萬(wàn)平平方米，分別下下降466.2%和499.5%。5月月住宅銷銷售套數(shù)數(shù)達(dá)今年年以來(lái)最最高。11-5月

18、月，住宅宅銷售2229775套，為上年年同期的的54.5%。其中，90平平方米以以下住宅宅銷售885744套，占占全部住住宅銷售售套數(shù)的的37.3%。5月月當(dāng)月銷銷售住宅宅77558套，為今年年以來(lái)銷銷售住宅宅套數(shù)最最多的月月份，但但仍然比比上年同同期銷售售減少221233套。20007-20008年各各月住宅宅銷售套套數(shù) 單單位：套套四、房屋銷銷售價(jià)格格情況房屋屋銷售價(jià)價(jià)格同比比漲幅回回落，環(huán)環(huán)比小幅幅上漲。5月份份，全市市房屋銷銷售價(jià)格格同比上上漲122.4%，漲幅幅比上月月回落00.6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；環(huán)比比上漲00.4%，漲幅幅比上月月提高00.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。從結(jié)結(jié)構(gòu)看，小戶型型普通住住

19、宅價(jià)格格漲幅提提高較快快。5月月份，新新建住宅宅銷售價(jià)價(jià)格同比比上漲115.77%，漲漲幅比上上月回落落0.44個(gè)百分分點(diǎn)；環(huán)環(huán)比上漲漲0.55%，漲漲幅比上上月提高高0.33個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，990平方方米及以以下普通通住宅銷銷售價(jià)格格環(huán)比上上漲0.6%，漲幅比比上月提提高0.5個(gè)百百分點(diǎn)。北京市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)土地地交易分分析當(dāng)當(dāng)前房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)系列分分析之一一房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的土地地交易量量是未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)交交易量的的先行指指標(biāo)，土土地交易易價(jià)格的的走勢(shì)更更是未來(lái)來(lái)房?jī)r(jià)的的導(dǎo)向性性指標(biāo)。在國(guó)家家加大對(duì)對(duì)開發(fā)商商囤地的的查處及及出臺(tái)對(duì)對(duì)購(gòu)置土土地的閑閑置時(shí)間間的限制制后，這這兩個(gè)指指標(biāo)對(duì)

20、未未來(lái)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)的的判斷顯顯得尤為為重要。一、土地交交易量?jī)r(jià)價(jià)齊升，新城啟啟動(dòng)土地地放量自220055年以來(lái)來(lái)，我市市的土地地交易呈呈現(xiàn)出了了量?jī)r(jià)齊齊升的態(tài)態(tài)勢(shì)。從從歷年11-5月月份的土土地交易易量11上看看（詳見(jiàn)見(jiàn)表1），20008年年1-55月份累累計(jì)交易易土地5581.1萬(wàn)平平方米，是20005年年同期的的10倍倍多；交交易土地地42宗宗，是220055年同期期的2倍倍多。其其中，通通州、順順義、亦亦莊三個(gè)個(gè)重點(diǎn)新新城土地地供應(yīng)放放量，交交易面積積大幅增增長(zhǎng)。三三個(gè)新城城的土地地交易面面積占土土地交易易總面積積的422.2%，三個(gè)個(gè)新城的的土地規(guī)規(guī)劃建筑筑面積占占全市規(guī)規(guī)劃建筑

21、筑總面積積的433.5%。表1220055-20008年年1-55月份土土地交易易量比較較20088年20077年20066年20055年土地宗數(shù)數(shù)（宗）42293416土地面積積（萬(wàn)平平方米）581.1308.9230.757.22從歷歷年一季季度土地地交易價(jià)價(jià)格來(lái)看看，20005年年以來(lái)，我市各各類土地地交易價(jià)價(jià)格均呈呈現(xiàn)加速速上漲的的態(tài)勢(shì)（詳見(jiàn)表表2）。無(wú)論是是成交價(jià)價(jià)格還是是漲幅均均位列全全國(guó)主要要大城市市2之首；用于土土地購(gòu)置置的費(fèi)用用在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中所占比比例由220066年的225%左左右上升升到20008年年的300%以上上。表2220055-20008年年一季度度地價(jià)

22、比比較（單單位：元元/平方方米，%）20088年20077年20066年20055年價(jià)格增長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng)綜合465444.144376663.588339332.299239440.433商業(yè)用途途736113.455613663.088555443.722475660.377居住用途途570774.955442884.344395770.255213550.377二、綜合居居住類用用地比例例增加，純住宅宅用地供供給不足足從歷歷年1-5月份份的綜合合居住類類3土地交交易量上上看，220088年1-5月份份，累計(jì)計(jì)交易綜綜合居住住類及相相關(guān)用地地占全部部土地交交易面積積的比例例高達(dá)9

23、90%以以上，交交易量和和占比較較歷年同同期均增增長(zhǎng)較快快。但其其中，住住宅和居居住項(xiàng)目目用地供供給較少少，尤其其是普通通住宅開開發(fā)不足足。從交交易量看看，20008年年1-55月份純純住宅、居住項(xiàng)項(xiàng)目交易易只有55宗，而而20007年同同期有113宗。從房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金使使用用途途構(gòu)成看看，住宅宅尤其是是普通住住房占比比出現(xiàn)下下降；與與此同時(shí)時(shí)，普通通住宅銷銷售價(jià)格格指數(shù)一一直領(lǐng)漲漲房屋銷銷售價(jià)格格指數(shù)，在20008年年4月，當(dāng)月和和累計(jì)漲漲幅分別別達(dá)到117.33%和118%，均高于于房屋銷銷售價(jià)格格指數(shù)44.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，在一一定程度度上反映映了供給給缺口較較大。20066年2月月-

24、20008年年4月房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資中住宅宅和普通住房房所占比比重變化化比較三、土地供供給郊區(qū)區(qū)化趨勢(shì)勢(shì)顯著，五環(huán)外外供給占占八成以以上從歷歷年1-5月份份土地交交易宗地地位置來(lái)來(lái)看（詳詳見(jiàn)表33），近近幾年四四類功能能區(qū)交易易土地面面積占比比呈現(xiàn)出出：核心心區(qū)占比比逐年下下降、生生態(tài)涵養(yǎng)養(yǎng)區(qū)占比比較為穩(wěn)穩(wěn)定、拓拓展區(qū)和和發(fā)展新新區(qū)綜合合占比逐逐年上升升的格局局。其中中，通州州、昌平平、順義義、房山山、大興興五區(qū)的的供地比比重呈現(xiàn)現(xiàn)快速的的上升趨趨勢(shì)。其其中，拓拓展區(qū)和和發(fā)展新新區(qū)占比比由20005年年的922.833%上升升到20008年年同期的的97.51%。土地地供給的的近郊化化趨勢(shì)在

25、在居住用用地供給給方面更更為顯著著，20008年年1-55月份，5宗純純住宅、居住用用地中，2宗位位于豐臺(tái)臺(tái)區(qū)，11宗位于于延慶區(qū)區(qū)，1宗宗位于昌昌平區(qū)，1宗位位于順義義區(qū)；綜綜合居住住類性質(zhì)質(zhì)用地442宗，成交土土地面積積5444萬(wàn)平米米，占總總成交面面積的994.77%，位位于五環(huán)環(huán)以外的的土地面面積占到到80%以上，其中六六環(huán)以外外土地面面積占到到40%以上。從容積積率上看看，20008年年3月份份我市出出讓土地地的平均均容積率率由去年年同期的的2.88下降為為2.00，郊區(qū)區(qū)化趨勢(shì)勢(shì)明顯4。表3220055-20008年年1-55月份土土地交易易區(qū)域面面積比較較（單位位：萬(wàn)平平方米/%

26、）20088年20077年20066年20055年面積占比面積占比面積占比面積占比土地總面面積581.1100308.9100230.710057.22100核心區(qū)0.80.1442.00.6447.13.0773.25.588拓展區(qū)215.537.00889.0028.880119.751.88838.6667.447發(fā)展新區(qū)區(qū)347.059.771206.166.77167.1129.11114.5525.336生態(tài)涵養(yǎng)養(yǎng)區(qū)17.883.06611.993.84436.8815.9940.91.588（一一）地價(jià)價(jià)猛漲，預(yù)示著著房?jī)r(jià)難難降20007年年下半年年以來(lái)，我市地地價(jià)保持持了4%左

27、右的的增長(zhǎng)，同期房房?jī)r(jià)保持持了2位位數(shù)以上上的增長(zhǎng)長(zhǎng)。地價(jià)價(jià)上漲并并不是推推動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲的的直接原原因，恰恰恰相反反，是房房?jī)r(jià)的不不斷上漲漲推高了了地價(jià)，而后房房?jī)r(jià)和地地價(jià)是同同勝同衰衰的。我我市地價(jià)價(jià)的不斷斷走高，說(shuō)明了了在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)律下，在政府府對(duì)土地地供給的的壟斷和和限制下下，在目目前房屋屋銷售低低迷的情情況下，開發(fā)商商對(duì)我市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的持續(xù)看看好，需需求依然然旺盛。一季度度過(guò)后，深圳樓樓市量?jī)r(jià)價(jià)齊衰的的消息給給了很多多預(yù)計(jì)購(gòu)購(gòu)房者以以持續(xù)觀觀望等待待的信心心，但深深圳市綜綜合地價(jià)價(jià)漲幅已已由20007年年一季度度的4.92%下降到到20008年一一季度的的0.442%，而我市

28、市的綜合合地價(jià)漲漲幅卻由由20007年一一季度的的3.558%上上漲到220088年一季季度的44.144%，猛猛漲的地地價(jià)，預(yù)預(yù)示著我我市房?jī)r(jià)價(jià)難以出出現(xiàn)下降降。（二二）新城城土地放放量偏晚晚，推動(dòng)動(dòng)后奧運(yùn)運(yùn)投資乏乏力雖然然今年11-5月月份，三三個(gè)新城城土地交交易大幅幅放量，但房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目要要形成一一定的投投資量要要有一定定的時(shí)間間周期；20007年全全年，三三個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)新城土土地交易易量1004萬(wàn)平平方米，僅占總總土地交交易量的的11.6%；規(guī)劃建建筑面積積1622萬(wàn)平方方米，總總規(guī)劃建建筑面積積的133.2%，與近近幾年全全年房地地產(chǎn)施工工面積1104000萬(wàn)平平方米以以上的規(guī)規(guī)模相差差懸

29、殊。所以整整體看來(lái)來(lái)，新城城啟動(dòng)時(shí)時(shí)間偏晚晚，靠新新城啟動(dòng)動(dòng)來(lái)拉動(dòng)動(dòng)后奧運(yùn)運(yùn)投資的的難度加加大，為為今年下下半年保保持投資資相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)埋下了了隱患。（三三）保障障性住房房形成規(guī)規(guī)模效益益前，住住宅供給給前景堪堪憂規(guī)劃劃目標(biāo)中中，我市市的保障障性住房房供給將將占總房房屋供給給的700%左右右，到那那時(shí)將能能解決大大部分剛剛性需求求，但在在保障性性住房形形成規(guī)模模效益前前，相對(duì)對(duì)少量的的具有定定向安置置和優(yōu)先先安置低低收入人人群，甚甚至包括括難以形形成實(shí)際際有效需需求的群群體的保保障性住住房，將將在一定定程度上上對(duì)商品品住宅供供給造成成擠出，而且大大多是在在靠城區(qū)區(qū)較近的的區(qū)域。20008年

30、，我市已已成交土土地中共共有6宗宗配建保保障性住住房，配配建的保保障性住住房合計(jì)計(jì)面積為為862292平平方米5，其中，配建廉廉租房的的小區(qū)均均位于五五環(huán)以內(nèi)內(nèi)。在純純住宅類類土地供供給不足足的前提提下，再再受到保保障性住住房的擠擠出，商商品住宅宅供給前前景堪憂憂。在居居民的剛剛性需求求下，直直接導(dǎo)致致的結(jié)果果是：刺刺激房?jī)r(jià)價(jià)進(jìn)一步步上漲；小區(qū)的的容積率率上升，居住的的舒適度度下降；住宅的的性價(jià)比比將難以以得到保保障。所所以從出出讓土地地開始著著手規(guī)劃劃，合理理調(diào)配保保障性住住房用地地的推出出規(guī)模和和速度，將成為為穩(wěn)定房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格格的一個(gè)個(gè)重要保保障。（四四）公共共資源配配置和城城市功能

31、能布局的的不合理理日益影影響土地地資源配配置效率率在我我市城市市化進(jìn)程程中，隨隨著城區(qū)區(qū)土地資資源的日日益稀缺缺，城區(qū)區(qū)生活成成本的日日益增加加，對(duì)郊郊區(qū)土地地的大力力開發(fā)已已成為大大趨勢(shì)。雖然郊郊區(qū)土地地供給開開始放量量，而且且近些年年，在財(cái)財(cái)政的支支持下，郊區(qū)的的整體生生活環(huán)境境得到了了一定的的改善，但從公公共資源源配置的的軟硬件件上看，既沒(méi)有有城里的的優(yōu)質(zhì)教教育資源源，也沒(méi)沒(méi)有城里里良好的的醫(yī)療環(huán)環(huán)境，交交通、休休閑娛樂(lè)樂(lè)等生活活服務(wù)更更是無(wú)法法與城里里相比。從城市市功能布布局上看看，國(guó)家家級(jí)、北北京市的的黨政機(jī)機(jī)關(guān)、大大型國(guó)企企、外企企，尤其其是就業(yè)業(yè)密度較較高的行行業(yè)過(guò)多多地集中中于

32、城八八區(qū)，過(guò)過(guò)多就業(yè)業(yè)人員爭(zhēng)爭(zhēng)搶稀缺缺的居住住條件，高層建建筑和大大容積率率降低了了居住的的舒適度度，也刺刺激中心心城區(qū)的的房?jī)r(jià)不不斷走高高。所以以，在啟啟動(dòng)郊區(qū)區(qū)新城發(fā)發(fā)展的同同時(shí)，要要提早進(jìn)進(jìn)行合理理布局，積極引引導(dǎo)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的轉(zhuǎn)移，可以嘗嘗試對(duì)黨黨政機(jī)關(guān)關(guān)、學(xué)校校、研究究機(jī)構(gòu)等等企事業(yè)業(yè)單位進(jìn)進(jìn)行定向向遷移；與此同同時(shí)仍要要進(jìn)一步步加大郊郊區(qū)的公公共資源源配置力力度，力力爭(zhēng)提高高土地資資源配置置效率，更大程程度地發(fā)發(fā)揮土地地資源在在落實(shí)區(qū)區(qū)域功能能定位疏疏解人口口與產(chǎn)業(yè)業(yè)的功能能。房山區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析房山區(qū)概概況房山區(qū)位位于北京京西南，總面積積20119平方方公里，山地、丘陵、平

33、原各各占三分分之一；轄255個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦辦事處，4622個(gè)村，總?cè)丝诳?8.6萬(wàn)。區(qū)府所所在地良良鄉(xiāng)是北京市市總體規(guī)規(guī)劃中中首都四四個(gè)中心心衛(wèi)星城城之一，距市中中心200公里，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)突出出。區(qū)內(nèi)內(nèi)人文資資源、礦礦產(chǎn)資源源、旅游游資源、地?zé)豳Y資源豐富富，是京京郊“建建材之鄉(xiāng)鄉(xiāng)”、“建筑之之鄉(xiāng)”、“煤炭炭之鄉(xiāng)”、“林林果之鄉(xiāng)鄉(xiāng)”和“旅游勝勝地”。區(qū)內(nèi)公公路網(wǎng)密密度每平平方公里里一公里里，居全全國(guó)先進(jìn)進(jìn)水平；通訊設(shè)設(shè)施完善善，村村村通程控控電話。 20006年年全區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值1998.11億元，地方財(cái)財(cái)政收入入完成112.11億元，區(qū)域稅稅收完成成41.7億元元，社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售額

34、額實(shí)現(xiàn)772.88億元，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入和和農(nóng)民人人均純收收入分別別達(dá)到1169887.44元和880322元交通發(fā)達(dá)達(dá) 。區(qū)區(qū)內(nèi)貫通通京廣、京原兩兩條鐵路路干線及及四條鐵鐵路支線線，有大大小客貨貨站244個(gè)；貫貫通京石石高速路路、1007、1108國(guó)國(guó)道等公公路干線線，區(qū)、鄉(xiāng)、村村公路總總長(zhǎng)18800多多公里，公路覆覆蓋密度度每平方方公里11公里，居全國(guó)國(guó)區(qū)縣之之首。公公共交通通方便迅迅捷，公公交車9917、9222、6116、9971、3211等直達(dá)達(dá)市中心心；建設(shè)設(shè)中的北北京城市市六環(huán)貫貫穿良鄉(xiāng)鄉(xiāng)衛(wèi)星城城。電訊發(fā)達(dá)達(dá) 。全全區(qū)建有有功能齊齊全的政政府電子子信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)，區(qū)

35、內(nèi)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、各單單位均已已納入該該網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)，可可聯(lián)通寬寬帶信息息網(wǎng)絡(luò)并并能通過(guò)過(guò)該平臺(tái)臺(tái)建立小小型局域域網(wǎng)。有有線光纜纜總長(zhǎng)5524公公里，有有線廣播播電視覆覆蓋全區(qū)區(qū)。程控控電話交交換機(jī)總總?cè)萘?31.22萬(wàn)門，其中IISDNN交換設(shè)設(shè)備總?cè)萑萘?9960端端口，開開通ADDSL方方式寬帶帶交換點(diǎn)點(diǎn)13個(gè)個(gè)。共有有電訊局局所666個(gè)。發(fā)達(dá)的供供電網(wǎng)絡(luò)絡(luò) 。區(qū)區(qū)內(nèi)共有有1100千伏變變電站77座、335千伏伏變電站站10座座，輸電電線路3343.8044千米，覆蓋全全區(qū)。完善的城城鎮(zhèn)供氣氣網(wǎng)絡(luò) 。已經(jīng)經(jīng)建設(shè)完完成9條條中壓天天然氣輸輸氣管線線，中心心城鎮(zhèn)可可實(shí)現(xiàn)燃燃?xì)饧壹壹胰霊簟^(qū)內(nèi)輸輸氣

36、管線線建設(shè)納納入陜甘甘寧天然然氣進(jìn)京京工程。20088年上半半年，房房山區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)政政收入113.55億元，實(shí)現(xiàn)各各項(xiàng)稅收收33.2億元元，與首首位順義義分別相相差199.7億億元和556.33億元。從增速速看，我我區(qū)財(cái)政政收入、各項(xiàng)稅稅收排名名均列五五個(gè)城市市發(fā)展新新區(qū)最末末，分別別增長(zhǎng)112.55%和22.1%，與增增速排名名首位的的大興分分別相差差91.4個(gè)百百分點(diǎn)和和41.2個(gè)百百分點(diǎn)。20088年上半半年，房山區(qū)區(qū)農(nóng)民人人均現(xiàn)金金收入達(dá)達(dá)到63345.8元，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入達(dá)達(dá)到1004988.6元元，分別別與首位位順義相相差6222.22元和9910.2元；兩者增增速分

37、別別為188.2%和7.4%，與增速速排名首首位的大大興分別別相差00.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)和9.5個(gè)百百分點(diǎn)。2、房山山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)20088年上半半年，房房山區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)完成成投資115.66億元，同比增增長(zhǎng)900.0%，房屋屋施工面面積2664.33萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)24.0%，商品房房銷售面面積266.0萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比下降449.00%。2、房山山住宅市市場(chǎng)價(jià)格格調(diào)研分分析 1、同類類可比產(chǎn)產(chǎn)品最低低價(jià)格：（1）住住宅55500元元/（2）商商業(yè)整體體80000元/同類可比比產(chǎn)品最最高價(jià)格格1）住宅宅70000元/（2）商商業(yè)整體體80000元/2.項(xiàng)目目的價(jià)格格定位根據(jù)

38、市場(chǎng)場(chǎng)分析并并結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際情況，本項(xiàng)目目未來(lái)開開發(fā)銷售售時(shí)的價(jià)價(jià)格如下下：住宅均價(jià)價(jià)60000元、平方米米地上商業(yè)業(yè)均價(jià)335000元/平方米米房山近期期土地招招、排、掛情況況宗地名稱稱宗地位置置起始價(jià)土地面積積(平方方米)規(guī)劃建筑筑面積(平方米米)容積率交易方式式規(guī)劃用途途成交價(jià)成交平均均價(jià)格溢價(jià)程度度受讓單位位開發(fā)程度度(萬(wàn)元)合計(jì)建設(shè)用地地面積代征地面面積(萬(wàn)元)(元/平平方米)房山區(qū)良良鄉(xiāng)地區(qū)區(qū)佳世苑苑小區(qū)二二期居住住及配套套設(shè)施用用地 房山區(qū)良良鄉(xiāng)鎮(zhèn)162113.999983881.3347668442.444315338.990714055472.100 掛牌居住162113.99911544 0.000%北京森陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司