我國個人住房抵押貸款風(fēng)險分析與防范對策

1、 .DOC資料. 引言：個人住房抵押貸款，是個人購房者支付一定比例的首期付款，再用所購買的住房作為抵押，向銀行申請長期貸款,然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動。當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規(guī)定，貸款人有權(quán)依法處理抵押物并有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押物后的價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償，其價款超過應(yīng)償還部分，貸款人應(yīng)退還抵押人。隨著近些年來我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，個人住房抵押貸款成為了居民購房貸款的主要貸款方式。加之國家的政策導(dǎo)向，個人住房抵押貸款成為了商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)十分重要的一部分。但是我國市場經(jīng)濟體制發(fā)展還不健全，個人住房抵押貸款還存在著許多的

2、問題和漏洞，產(chǎn)生了一系列的貸款風(fēng)險。一、我國個人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀目前，個人住房抵押貸款在消費信貸中占據(jù)了十分重要的位置。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2000年2005年間個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重均在74以上，近兩年個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重再創(chuàng)新高，08年已超過82。另據(jù)筆者了解，在江西省某縣建設(shè)銀行，這個比重甚至達(dá)到了90以上，個人住房抵押貸款在該行占到了極大的比重。由此我們可以看到個人住房抵押貸款在近些年無論是在增長速度上還是在總量上每年均發(fā)展迅速。但伴隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業(yè)銀行個人住房抵押

3、貸款的平均不良貸款率在1%左右，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達(dá)到1.5%左右，從07年開始，不良貸款率有所回落，近兩年來大概為1%左右。二、個人住房抵押貸款風(fēng)險分析1.信用風(fēng)險信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險。信用風(fēng)險一般包括以下幾種形式：（1）被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實際支付能力下降，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。（2）理性違約。理性違約是指借款人從財務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續(xù)

4、供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。當(dāng)房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會理性違約。（3）提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。提前還款一般有兩種情況，一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結(jié)束貸款時，就可能發(fā)生提前償還貸行為。另一種是當(dāng)市場利率低于合同利率時，提前償還貸行為也有可能發(fā)生。提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠

5、道的損失。（4）惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購房人，借購房之名套取金融機構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場，導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險。2.抵押風(fēng)險（1）抵押處置風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會遭受抵押處置風(fēng)險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。（2）抵押物價格風(fēng)險。包括抵押物價格市場風(fēng)險和抵押物價格人為風(fēng)險。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場的變化和房屋自然磨

6、損而導(dǎo)致抵押房屋價格下跌的風(fēng)險。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由于估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險。3.利率風(fēng)險利率風(fēng)險是指金融市場利率波動導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險。目前我國的商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率的調(diào)整而相應(yīng)變動，而存款利率卻可以根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢隨時進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)我國利率政策的規(guī)定，如果利率下調(diào)，定期存款利率按存入時的利率即原較高的利率執(zhí)行，而貸款必須在執(zhí)行期滿一年時改為降低后的利率，這樣實際上由商業(yè)銀行承擔(dān)了絕大部分的利率風(fēng)險。如果銀行發(fā)放新的個人按揭貸款

7、用的是早期利率水平較高時的存款來源，那么其經(jīng)營就有可能虧本。如果利率上調(diào)，與存款利率增長幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。4.流動性風(fēng)險流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。個人住房抵押貸款屬于中長期貸款，具有較大的風(fēng)險性。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風(fēng)險的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個金融業(yè)都受到影響。所以我國的銀行也要防范這種風(fēng)險。引起流動性風(fēng)險原因在于商業(yè)銀行經(jīng)營特征和個人住房抵押貸款特征，商業(yè)銀行資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明

8、顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，因此商業(yè)銀行面臨著及時變現(xiàn)的風(fēng)險。5.管理風(fēng)險在各大商業(yè)銀行激烈競爭的局面下，存在一系列的信貸管理風(fēng)險，有以下幾種具體表現(xiàn)。第一，商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動，不計風(fēng)險代價搶占市場份額。第二，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程。第三，熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。第四，個人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個人信用評估體系。6.操作風(fēng)險操作風(fēng)險是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于

9、外部事件造成損失的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵約束機制下，經(jīng)營機構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個人住房抵押貸款為名違規(guī)開辦個人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險業(yè)務(wù)；二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。7.國家政策風(fēng)險我國整個經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)軌時期，市場經(jīng)濟體制不夠完善，政府的定位不明確。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟過熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背時，政府會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮，使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險。8.法律制度風(fēng)險目前我國法律制度還不夠完善，還沒有針

10、對消費信貸的法律、法規(guī)，特別是個人住房抵押貸款的法律。在商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，由于存在各種不規(guī)范的操作和不同程度的風(fēng)險，導(dǎo)致相關(guān)法律問題的產(chǎn)生，而有些法律問題在我國法律體系里并沒有明確的法律條款與之對應(yīng)，從而形成了貸款運作的法律風(fēng)險。三、防范個人住房抵押貸款風(fēng)險的對策1.加強銀行放貸的操作和流程的管理，完善信貸管理機制。（1）貸款前，商業(yè)銀行應(yīng)該建立專業(yè)化的咨詢體系。貸款機構(gòu)在對借款人咨詢和教育上應(yīng)該投入大量資金，在借款人申請個人住房抵押貸款之前，借款人應(yīng)到銀行等金融機構(gòu)或?qū)ｉT的咨詢機構(gòu)進(jìn)行咨詢，以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。（2）貸款時，商業(yè)銀行應(yīng)

11、實行科學(xué)嚴(yán)密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請時，主要是考察以下因素，首先是判斷借款人的還款能力；其次是審查貸款抵押品即住房的當(dāng)前狀況和實際市場價值；再次，調(diào)查申請人的信用狀況。（3）發(fā)放貸款過程中，可以采取多樣化的住房抵押貸款形式。在國外普遍開展的住房抵押與住房儲蓄相結(jié)合的住房抵押貸款，住房抵押貸款與住房建設(shè)基金相結(jié)合的住房抵押貸款，可調(diào)整住房抵押貸款的利率、期限、首付額等，分期償還抵押貸款等，我國銀行可以借鑒。（4）貸款后，商業(yè)銀行應(yīng)加大監(jiān)控和管理的力度。商業(yè)銀行應(yīng)該建立先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)和監(jiān)控借款人財務(wù)狀況的信息系統(tǒng)。利用業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)每天監(jiān)測報表，一旦出現(xiàn)逾期貸款，就可以立即查明

12、原因，采取相應(yīng)的措施來防止逾期的繼續(xù)發(fā)展，最大限度地減少銀行的損失。另一方面，由于借款人的財務(wù)狀況變化較大，因此要對借款人的財務(wù)變動狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。（5）違約時商業(yè)銀行應(yīng)建立一套有效的違約處理機制。當(dāng)借款人不能按照貸款合同如期償還貸款本息時，貸款機構(gòu)會按照合同進(jìn)行違約處理，并在貸款期間進(jìn)行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)貸款的逾期和違約，并及時作出相應(yīng)的處理。2.建立個人住房抵押貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，防范市場風(fēng)險（1）建立風(fēng)險預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅實的基礎(chǔ)。（2）開發(fā)合適的風(fēng)險預(yù)警模型，對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)。（3）建立

13、快速反應(yīng)和預(yù)控機制，對風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險進(jìn)行及時處理和化解。3.加強個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險管理和流動性管理（1）開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款。其利率根據(jù)市場利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給貸款人，同時也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。（2）開發(fā)固定利率抵押貸款。這是在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，可以避

14、免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險。（3）進(jìn)行套期保值。我國金融期貨市場正逐步開放，商業(yè)銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險管理，通過市場交易抵補資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險管理。（4）大力發(fā)展個人住房抵押貸款交易的二級市場。通過該市場，商業(yè)銀行可將個人住房抵押貸款形成債權(quán)出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權(quán)，提高流動性。4.發(fā)展個人住房抵押貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制（1）建立個人住房抵押貸款的保險機制。金融機構(gòu)可利用各類保險業(yè)務(wù)品種來分散個人住房抵押貸款風(fēng)險。保險費用所形成的保險基金金額大，來源穩(wěn)，使用周期長，有可能部分承擔(dān)抵押貸

15、款中的風(fēng)險損失。金融機構(gòu)可通過以下險種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。第一，建立住房抵押貸款信用保證保險。由保險公司開辦抵押償還業(yè)務(wù)，借款人向保險公司投保抵押償還險，保險公司充當(dāng)借款人還貸保證人，一旦借款人無法繼續(xù)歸還住房貸款時，保險公司負(fù)責(zé)償還一定比例的貸款損失。第二，住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合。借款人購買相應(yīng)年限和金額的住房抵押貸款人壽保險，用于購房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款。以確保不會因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)被迫違約，抵押住房被處置的風(fēng)險。第三，住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險。該險種確保抵押物本身產(chǎn)權(quán)是完整的；貸款機構(gòu)

16、所得到的抵押權(quán)是有效可行的；除了單證上列明的債權(quán)人之外，沒有其他人有更優(yōu)先向貸款申請人償還債務(wù)的權(quán)利。若因產(chǎn)權(quán)糾紛或更高順位債權(quán)人出現(xiàn)時，保險公司將予以賠償。保險公司必須認(rèn)真審查借款人的借款資格和償債能力，積極參與也使其加強了自律管理。完善的風(fēng)險防范機制為抵押貸款保險體系的運作奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)，有力地推進(jìn)了住房機制的發(fā)展。（2）推進(jìn)個人住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。個人住房抵押貸款“存短貸長”的矛盾使商業(yè)銀行面臨著流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險、信用風(fēng)險等多種風(fēng)險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業(yè)銀

17、行“存短貸長”的矛盾，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風(fēng)險。5.加快 HYPERLINK /money/200612/08/t20061208_9707063_1.shtml t _blank 完善個人征信體系，完善運作機制個人征信業(yè)的欠發(fā)達(dá)是我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸制約，完善個人征信體系是我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的突破口，因此個人住房抵押貸款亟需一個完善的個人征信體系來減小其運作風(fēng)險。一套完善的個人征信體系，可以很好地解決諸如當(dāng)前假按揭愈演愈烈的情況，因為當(dāng)一個人出現(xiàn)信用不良記錄后，將直接影響其今后社會生活的方方面面，個人信用將提升到一個

18、無比重要地位。除了完善剛開始建立的個人信用系統(tǒng)，商業(yè)銀行應(yīng)該積極建立對借款人資信狀況進(jìn)行評估的方法。建立一套切實可行的個人信用等級評分標(biāo)準(zhǔn)，以控制風(fēng)險，提高工作效率，合理配置人力資源，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境我國雖然已經(jīng)出臺實施了城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法、保險法、商業(yè)銀行法、個人住房擔(dān)保貸款管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成了個人住房抵押貸款的法律框架，但缺少具體的、操作性強的配套法律法規(guī)，不能從房屋交易、估價、保障等方面對市場主體和市場行為形成硬性的約束，影響了相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。所以，我國應(yīng)盡快制定和頒布關(guān)于消費信貸的法律，明確消費信貸活動中相關(guān)主體的職責(zé)，合理分散信貸風(fēng)

19、險。在此基礎(chǔ)上建立個人破產(chǎn)制度，使個人住房抵押貸款的相關(guān)環(huán)節(jié)均有法可依，減小個人住房抵押貸款的法律風(fēng)險。參考文獻(xiàn):1封晴.我國個人住房抵押貸款的風(fēng)險分析J. HYPERLINK /kns55/oldNavi/Bridge.aspx?LinkType=BaseLink&DBCode=cjfd&TableName=cjfdbaseinfo&Field=BaseID&Value=SCXH&NaviLink=%e5%95%86%e5%9c%ba%e7%8e%b0%e4%bb%a3%e5%8c%96 t _blank 商場現(xiàn)代化， HYPERLINK /kns55/oldNavi/Bridge.aspx

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