地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)模板

1、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)編制模板項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)可分兩部分進(jìn)行，第一部分在拿地2周后開啟，圍繞項(xiàng)目定位、初步規(guī)劃方案進(jìn)行，并確定部分工作節(jié)點(diǎn)；第二部分在業(yè)務(wù)會(huì)通過(guò)后2周開始啟動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)模板內(nèi)容進(jìn)行完善。一、項(xiàng)目主要考核節(jié)點(diǎn)二、項(xiàng)目定位三、產(chǎn)品研發(fā)四、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃五、報(bào)批報(bào)建與證件辦理六、工程管控七、成本管控八、招標(biāo)采購(gòu)控制計(jì)劃九、營(yíng)銷策略十、財(cái)務(wù)目標(biāo)與稅籌十一、團(tuán)隊(duì)建設(shè)目錄序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值（拿地版）指標(biāo)值（啟動(dòng)會(huì)版）指標(biāo)值對(duì)比結(jié)果（啟動(dòng)會(huì)版-拿地版）說(shuō)明11.1(峰值)年自有資金投資回報(bào)率凈利潤(rùn)（自有資金投資峰值投資回收期(年)）1.2(均值)年自有資金投資回報(bào)率凈利潤(rùn)（自有資金投資均值投資回收期(年)）2

2、2.1現(xiàn)金流回正周期（月）自項(xiàng)目開始投入至累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期(含杠桿)33.1銷售毛利率(銷售收入-開發(fā)成本-附加稅-居間費(fèi)用-股權(quán)溢價(jià))/銷售收入3.2銷售凈利率(稅后凈利潤(rùn)-居間費(fèi)用居間費(fèi)用(稅后)-股權(quán)溢價(jià))/銷售收入44.1凈利潤(rùn)稅后凈利潤(rùn)-居間費(fèi)用(稅后)-股權(quán)溢價(jià)55.1整盤管理費(fèi)率整盤管理費(fèi)總貨值5.2整盤營(yíng)銷費(fèi)率整盤營(yíng)銷費(fèi)總貨值66.1首期開盤周期（月）拿地至項(xiàng)目首次開盤6.2首期竣工結(jié)轉(zhuǎn)周期（月）拿地至項(xiàng)目竣工結(jié)轉(zhuǎn)月數(shù)6.3首期結(jié)轉(zhuǎn)面積（M2）項(xiàng)目首期竣工結(jié)轉(zhuǎn)的面積序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值（拿地版）指標(biāo)值（啟動(dòng)會(huì)版）指標(biāo)值對(duì)比結(jié)果（啟動(dòng)會(huì)版-拿地版）說(shuō)明1總貨值（萬(wàn)元）包括車位在內(nèi)

3、的可售總貨值1.1地上可售地上可售總貨值1.2地下車位可售根據(jù)集團(tuán)確定的可售車位比例計(jì)算1.3地下其他可售地上除車位外其他可單獨(dú)出售的貨值2總投資額（萬(wàn)元）項(xiàng)目總投資額(含息、不含稅)2.1土地成本土地成本（含地價(jià)、契稅及價(jià)外收費(fèi)）2.1.1地價(jià)純地價(jià)總額2.1.2契稅按稅法規(guī)定繳納的契稅金額2.1.3價(jià)外費(fèi)用應(yīng)計(jì)入土地成本的其他費(fèi)用2.1.4居間費(fèi)用項(xiàng)目投拓居間費(fèi)用2.1.5股權(quán)溢價(jià)收并購(gòu)項(xiàng)目溢價(jià)2.2四項(xiàng)成本前期+建安+基礎(chǔ)設(shè)施+配套2.2.1前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期工程費(fèi)2.2.2建安工程費(fèi)項(xiàng)目建安工程費(fèi)2.2.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2.2.4公建配套費(fèi)項(xiàng)目公建配套費(fèi)2.3不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目工

4、程類不可預(yù)見費(fèi)3平均售價(jià)（元/平米）銷售貨值/可售面積(不含車位)4平均成本（元/平米）可售資產(chǎn)總投資額/可售面積5自有資金投資峰值（萬(wàn)元）項(xiàng)目投入最大時(shí)累計(jì)金額6EVA值（萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)增加值=項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)-集團(tuán)資本成本+項(xiàng)目資金利息收入7貨地比總貨值/土地成本項(xiàng)目計(jì)劃于XX月開盤，XX月現(xiàn)金流回正（含不含融資性現(xiàn)金流）?，F(xiàn)金流回正圖1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)率 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 項(xiàng)目總貨值及年度銷售合約額、回款額、項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)額 項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成率（利潤(rùn)指標(biāo)、銷售指標(biāo)、成本偏差、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、費(fèi)用執(zhí)行）2、項(xiàng)目集中交付率3、現(xiàn)金流回正日期4、支持集團(tuán)高端精品（品質(zhì)）戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目成果5、項(xiàng)目人

5、才培養(yǎng)與支持集團(tuán)品牌建設(shè)的項(xiàng)目成果（如：培養(yǎng)項(xiàng)目總、部門負(fù)責(zé)人幾人，培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干幾人等）項(xiàng)目定位報(bào)告編制項(xiàng)目定位工作執(zhí)行計(jì)劃整理項(xiàng)目基礎(chǔ)資料完成宏觀市場(chǎng)分析完成競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研完成典型樓盤調(diào)研完成客戶調(diào)研協(xié)作完成項(xiàng)目定位報(bào)告本節(jié)點(diǎn)完成參考工時(shí)為4060天三、產(chǎn)品研發(fā)n 明確土地出讓條件中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（包含千人指標(biāo)配建標(biāo)準(zhǔn)）n 宗地條件分析：宗地地形現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境、市政配套設(shè)施及接口、周邊生活配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及與之對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路n 項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：立足規(guī)范、積極預(yù)防預(yù)控、確保節(jié)點(diǎn)n 多方案強(qiáng)排比選，說(shuō)明土地價(jià)值和景觀資源分析及各項(xiàng)目指標(biāo)分析（容積率、總貨值

6、、凈利潤(rùn)率量化分析）n 不利因素及應(yīng)對(duì)規(guī)避措施n 獲取土地信息后開展強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)，不少于2個(gè)方案，指標(biāo)滿足產(chǎn)品定位與經(jīng)營(yíng)要求。n 土地摘牌后1月修建性詳細(xì)規(guī)劃完成。n 修建性詳細(xì)規(guī)劃完成后及時(shí)報(bào)規(guī)，開發(fā)部門負(fù)責(zé)完成報(bào)規(guī)工作。n 報(bào)規(guī)通過(guò)后，地勘進(jìn)場(chǎng)，勘探周期21天，同時(shí)開展施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)周期45天。n 施工圖開展設(shè)計(jì)后，3周內(nèi)提報(bào)建圖紙，開發(fā)部門負(fù)責(zé)完成報(bào)建工作。n 開發(fā)部門取得人防批準(zhǔn)書后，設(shè)計(jì)部開展人防設(shè)計(jì)，1個(gè)月出具人防圖紙。n 銷售示范區(qū)建筑圖紙?jiān)诜桨笀?bào)規(guī)通過(guò)后2周內(nèi)提供。3.1 強(qiáng)排分析基礎(chǔ)上的土地價(jià)值分析區(qū)域特點(diǎn)及價(jià)值分析適合業(yè)態(tài)區(qū)域一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)規(guī)劃指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積

7、建設(shè)用地面積容積率總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積建筑密度限高綠地率停車位地上停車位地下停車位住宅面積商業(yè)面積其他配套面積請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖3.2 總圖及基本指標(biāo)業(yè)態(tài)建設(shè)用地面積（）用地面積占比（）建筑面積（）建筑面積占比（）貨值（萬(wàn)元）貨值占比（）別墅洋房高層公建請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖用不同色塊標(biāo)注不同業(yè)態(tài)3.3 業(yè)態(tài)分布請(qǐng)插入項(xiàng)目戶型配比標(biāo)注總圖關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：n戶型及戶值配置比例戶型面積，戶型結(jié)構(gòu)n戶型景觀資源分析外部景觀、小區(qū)內(nèi)景觀等3.4 戶型及戶值配比請(qǐng)插入項(xiàng)目戶型配比標(biāo)注總圖關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：nn戶型及戶值配置比例戶型景觀資源分析3.4 戶型及戶值配比請(qǐng)插入項(xiàng)目戶型平面圖關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：n戶型亮點(diǎn)臥室、

8、客廳、廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等需要營(yíng)銷確認(rèn)，1周內(nèi)確定。3.4 戶型平面3.5 參考梯隊(duì)及戶型分期建筑面積（）業(yè)態(tài)開工時(shí)間交房時(shí)間一期二期三期.請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖用不同色塊標(biāo)注不同分期3.6 項(xiàng)目分期開發(fā)構(gòu)想請(qǐng)對(duì)以下信息進(jìn)行說(shuō)明：1.周邊道路標(biāo)高2.小區(qū)道路標(biāo)高3.項(xiàng)目地面標(biāo)高4.地庫(kù)邊界及出入口位置請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖標(biāo)識(shí)標(biāo)高變化情況3.7 總圖標(biāo)高變化情況插入項(xiàng)目總圖標(biāo)識(shí)剖面線位置請(qǐng)插入場(chǎng)地剖面圖（復(fù)雜場(chǎng)地需全剖面圖，簡(jiǎn)單場(chǎng)地需典型剖面圖）3.7 豎向標(biāo)高場(chǎng)地剖面插入項(xiàng)目總圖標(biāo)識(shí)剖面位置請(qǐng)插入周邊道路與室外標(biāo)高剖面圖3.7 豎向標(biāo)高周邊道路與場(chǎng)地剖面插入項(xiàng)目總圖標(biāo)識(shí)剖面位置請(qǐng)插入單體（分業(yè)態(tài)，含地下室）與室外標(biāo)

9、高剖面圖3.7 豎向標(biāo)高單體與場(chǎng)內(nèi)道路剖面插入項(xiàng)目總圖標(biāo)識(shí)剖面位置請(qǐng)插入河道、水系與室外標(biāo)高剖面圖3.7 豎向標(biāo)高河道剖面（如有）一、分期合計(jì)總?cè)萘浚浩渲幸黄冢ǎ㎏VA、二期（ ）KVA.二、外線供電2.1 是否建開閉所（建/不建）2.2 擬建開閉所的上級(jí)站有幾處？能滿足需求并且最近站的名稱是（ ）外線長(zhǎng)度（）KM；（附件：外線多方案與成本分析比較表）2.3 紅線外的通道是已含在規(guī)劃配套費(fèi)中還是需開發(fā)商出資自建？三、內(nèi)線供電3.1 分期分別對(duì)應(yīng)的住宅容量、保障負(fù)何或消防負(fù)荷（最大值）KVA四、其他4.1 （如有）集中商業(yè)的容量及備用負(fù)荷（其中空調(diào)負(fù)荷）五、設(shè)置5.1 配電房布置點(diǎn)位、建在地上或

10、地下式5.2 如為地上式：是選擇箱變還是建地上配電房插入對(duì)象：外線多方案與成本分析比較表代表配電房代表開閉所請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖用指定色塊色塊標(biāo)注配電分布3.8 配套方案供電關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：1.2.3.4.5.6.排放走向市政接駁點(diǎn)的關(guān)系必要時(shí)可用剖面圖分析單體庭院、地下車庫(kù)的出戶附排放多方案比較及相應(yīng)的成本分析（含土方平衡及溝槽土方）化糞池/生化池布置點(diǎn)位圖其中100m3容量( )座其中75m3容量()座是否建雨污水的提排站請(qǐng)插入對(duì)象：附排放多方案比較及相應(yīng)的成本分析請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖標(biāo)識(shí)雨污排放走向3.8 配套方案雨污管網(wǎng)關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：消防控制室應(yīng)兼弱電控制室，其布置位置。（如有）熱力站及布置位置（如有）

11、消防室內(nèi)水系統(tǒng)，其消防水泵房應(yīng)建在一期；消防水泵房首選分期合用；消防水泵房及生活水泵房的布置位置消防水泵房（）處生活水泵房（）處4.物管用房（含客戶中心）、垃圾站、門衛(wèi)等的布置位置及面積代表物管用房共計(jì)（）M2 ；代表垃圾站共計(jì)（）M2，共（）座代表門衛(wèi)共計(jì)（）M2，共（）處請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖用指定色塊標(biāo)識(shí)配套設(shè)施位置3.8 配套方案其他關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：1.2.3.4.5.6.7.8.9.防火分區(qū)送排風(fēng)方式凈高及結(jié)構(gòu)形式人防位置、面積防結(jié)露、防潮、防滲漏重力排放/提排車庫(kù)頂板上的車行、人行道路標(biāo)高地庫(kù)頂板覆土厚度及排水方案地庫(kù)帶柱網(wǎng)車位的平面布置圖10. 地庫(kù)和入戶通道、大堂、景觀關(guān)系請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖標(biāo)

12、識(shí)地庫(kù)范圍及出入口位置3.9 地庫(kù)專項(xiàng)關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：1. 車行流線2. 單位車位面積（集團(tuán)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)32平米/個(gè)）3. 地下車位成本4. 請(qǐng)?zhí)貏e關(guān)注邊戶車位布置（受設(shè)備管線箱體影響）5. 車位數(shù)量比例與成本的關(guān)系6. 地下車庫(kù)的出入口標(biāo)高與停車位標(biāo)高直接關(guān)系剖面圖3.9 地庫(kù)專項(xiàng)請(qǐng)插入車庫(kù)帶柱網(wǎng)的車位平面布置圖關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：1. 空調(diào)室外主機(jī)、鍋爐位置2. 防結(jié)露做法3. 是否設(shè)置廁所、洗衣房（建議不設(shè)）4. 下沉庭院雨水排放方案5. 給水接入負(fù)一層方式（重點(diǎn)關(guān)注管井、暗敷方式）6. 插入剖面圖，解釋地下一層標(biāo)高和庭院的關(guān)系、地上一層及花園的關(guān)系、與車庫(kù)的關(guān)系7. 車庫(kù)計(jì)容情況8. 不計(jì)容車庫(kù)的驗(yàn)收

13、及交房策略3.10 XX業(yè)態(tài)戶型地下一層請(qǐng)插入地下一層組合平面圖標(biāo)識(shí)車位、入戶、設(shè)備、下沉庭院位置關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：1. 空調(diào)室外主機(jī)、鍋爐位置2. 庭院、出入口、車位關(guān)系3. 插入剖面圖，解釋首層標(biāo)高和庭院的關(guān)系、與車位的關(guān)系、多個(gè)出入戶的關(guān)系3.10 XX業(yè)態(tài)戶型首層請(qǐng)插入首層組合平面圖標(biāo)識(shí)車位、入戶、設(shè)備、花園位置關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：1.2.3.4.5.6.7.8.9.陽(yáng)露臺(tái)、衛(wèi)生間降板贈(zèng)送面積公共部分的相關(guān)配套（水井、電井、通風(fēng)井、管道井、高區(qū)的分區(qū)樓層等）空調(diào)機(jī)位及冷凝水排放方式消火栓及立管位置（關(guān)注對(duì)入戶的影響）給排水排布方案（排水就近排放，不宜穿越；給水管穿越客廳、臥室走天棚）地采暖范圍、給水

14、點(diǎn)、鍋爐位置、分集水器位置標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)高、廳、衛(wèi)生間、臥室、陽(yáng)露臺(tái)、廚房標(biāo)高及入戶過(guò)道標(biāo)高衛(wèi)生間開窗與吊頂?shù)讟?biāo)高的關(guān)系10. 戶內(nèi)不設(shè)給水總閥請(qǐng)插入標(biāo)準(zhǔn)層組合平面圖3.10 XX業(yè)態(tài)戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖請(qǐng)插入外立面風(fēng)格圖片關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：n立面擬選用材質(zhì)真石漆3.11意向外立面風(fēng)格 面積指標(biāo)管控原則：銷售面積最大化； 項(xiàng)目啟動(dòng)大會(huì)匯報(bào)時(shí)應(yīng)根據(jù)其產(chǎn)品組合形式，說(shuō)明需配置的配套公建、市政站點(diǎn)、人防規(guī)劃等面積指標(biāo)帶來(lái)的影響，綜合分析有利不利條件、解決措施等； 清晰了解當(dāng)?shù)劁N售面積預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)（產(chǎn)權(quán)面積）規(guī)則，規(guī)劃計(jì)容管理、規(guī)劃驗(yàn)收、規(guī)劃指標(biāo)與銷售面積指標(biāo)的關(guān)系和相關(guān)管理要求（潛規(guī)則）； 制定項(xiàng)目擬實(shí)現(xiàn)的面積分解表

15、并進(jìn)行工作要點(diǎn)分析； 低密度產(chǎn)品要分析總貨值、單價(jià)敏感性，補(bǔ)交出讓金利弊分析，合理規(guī)劃制定銷售（產(chǎn)權(quán)）面積計(jì)劃。3.12 項(xiàng)目面積指標(biāo)管理四、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃請(qǐng)插入樣板區(qū)選址圖請(qǐng)用文字說(shuō)明樣板區(qū)選址的思路4.1 樣板區(qū)選址請(qǐng)插入樣板區(qū)規(guī)劃圖標(biāo)識(shí)樣板區(qū)各分塊區(qū)域的面積及維護(hù)方4.2 樣板區(qū)規(guī)劃請(qǐng)插入樣板區(qū)規(guī)劃圖標(biāo)識(shí)樣板區(qū)體驗(yàn)動(dòng)線4.3 體驗(yàn)動(dòng)線請(qǐng)插入總圖標(biāo)識(shí)樣板區(qū)體驗(yàn)點(diǎn)位置體驗(yàn)點(diǎn)景觀面積（）配置分解單方造價(jià)參照對(duì)象總造價(jià)請(qǐng)插入?yún)⒖柬?xiàng)目效果圖片/剖面圖請(qǐng)插入?yún)⒖柬?xiàng)目效果圖片/剖面圖請(qǐng)插入?yún)⒖柬?xiàng)目效果圖片/剖面圖4.4 樣板區(qū)體驗(yàn)點(diǎn)布置方案面積（）設(shè)計(jì)費(fèi)（元）施工（元）裝飾軟裝（元）單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總

16、價(jià)售樓處(簡(jiǎn)裝)售樓處(精裝)樣板房(套)空調(diào)設(shè)備及安裝成本：每套樣板房_萬(wàn)元，總計(jì)_萬(wàn)元。售樓處樣板房裝修成本合計(jì):_萬(wàn)元。其中不可回收費(fèi)用約_萬(wàn)元，所占比重_%（紅色為不可回收成本）體驗(yàn)區(qū)建造費(fèi)用面積（）單項(xiàng)總價(jià)（萬(wàn)元）單方造價(jià)（元）軟、硬景比例體驗(yàn)景觀面積商業(yè)區(qū)市政綠化整改樣板區(qū)整體面積_，總成本合計(jì)：_萬(wàn)元，單價(jià)_元，其中不可回收費(fèi)用約_萬(wàn)元總籌建投資:_萬(wàn)元。（樣板房為實(shí)體樣板房，可按折扣充抵營(yíng)銷。）4.5 樣板區(qū)籌建成本序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)面積項(xiàng)目數(shù)量總價(jià)元/平方米元/平方米0元/平方米元/平方米銷售處辦公區(qū)銷售處接待區(qū)精裝樣板房庭院花園123456789銷售中心樣板房景觀區(qū)域日常消耗

17、品草花水電費(fèi)取暖費(fèi)總價(jià) :_元/月4.6 售樓部及樣板間運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算體驗(yàn)區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算體驗(yàn)區(qū)工作計(jì)劃開始時(shí)間完成時(shí)間階段景觀裝修裝飾任務(wù)確定設(shè)計(jì)單位確定方案及成本測(cè)算確定施工圖成本測(cè)算施工單位招投標(biāo)施工進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收并移交確定設(shè)計(jì)單位確定方案及成本測(cè)算施工單位招投標(biāo)施工進(jìn)場(chǎng)軟裝現(xiàn)場(chǎng)布置開放4.7 體驗(yàn)區(qū)進(jìn)度計(jì)劃表建設(shè)用地規(guī)劃許可證一、辦理流程二、要件關(guān)鍵點(diǎn)三、配合支撐三、取得證件周期5.1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證一、辦理流程二、要件關(guān)鍵點(diǎn)三、配合支撐四、取得證件周期5.2 國(guó)有土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證一、辦理流程二、要件關(guān)鍵點(diǎn)三、配合支撐四、取得證件周期5.3 建設(shè)工程規(guī)劃許可

18、證建設(shè)工程施工許可證一、辦理流程二、要件關(guān)鍵點(diǎn)三、配合支撐四、取得證件周期5.4 建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證一、辦理流程二、要件關(guān)鍵點(diǎn)三、配合支撐四、取得證件周期5.5 商品房預(yù)售許可證六、工程管控標(biāo)識(shí)并說(shuō)明施工組織：1、對(duì)工程分期、標(biāo)段、流水段劃分等內(nèi)容進(jìn)行標(biāo)示2、主要工序之間的施工組織安排，如景觀與主樓之間的施工順序規(guī)劃。6.1.1 工程管控難點(diǎn)施工組織請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖標(biāo)識(shí)并說(shuō)明1、工程排期及與營(yíng)銷計(jì)劃的匹配2、工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃3、工程總體控制計(jì)劃（可做為附件）6.1.1 工程管控難點(diǎn)工程排期請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖3. 施工圍擋布置4. 周邊市政設(shè)施6.1.1 工程管控難點(diǎn)施工

19、總平面布置（1）標(biāo)識(shí)并說(shuō)明1. 臨時(shí)道路2. 臨水及臨電、場(chǎng)內(nèi)雨水污水排放方式請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖3. 生活臨設(shè)布置6.1.1 工程管控難點(diǎn)施工總平面布置（2）標(biāo)識(shí)并說(shuō)明1. 材料堆放場(chǎng)地及加工場(chǎng)地2. 塔吊及垂直運(yùn)輸布置標(biāo)識(shí)并說(shuō)明請(qǐng)結(jié)合項(xiàng)目具體情況總結(jié)出工程管理重難點(diǎn)，如項(xiàng)目周邊配套條件、周邊自然條件、場(chǎng)地地質(zhì)條件及特殊氣候條件的影響等因素及應(yīng)對(duì)預(yù)案進(jìn)行說(shuō)明。6.1.2 工程管理重難點(diǎn)請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖標(biāo)識(shí)并說(shuō)明請(qǐng)結(jié)合項(xiàng)目具體情況，著重對(duì)土方平衡方案和開挖順序進(jìn)行說(shuō)明。6.1.2 工程管理重難點(diǎn)土方平衡及開挖方案請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖2. 樣板帶路規(guī)劃及樣板驗(yàn)收計(jì)劃（可附表）6.1.2 工程管理

20、重難點(diǎn)技術(shù)管理及樣板帶路標(biāo)識(shí)并說(shuō)明1. 技術(shù)及質(zhì)量管控重難點(diǎn)（如轉(zhuǎn)換層、關(guān)鍵工序、質(zhì)量控制點(diǎn)等）1. 交房效果標(biāo)準(zhǔn)l 戶內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)l 公共部位標(biāo)準(zhǔn)l 外裝成型效果標(biāo)準(zhǔn)l 設(shè)備安裝效果標(biāo)準(zhǔn)2. 交房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控6.2 交房管控點(diǎn)請(qǐng)?zhí)峁┱掌枋鱿铝薪环繕?biāo)準(zhǔn)：1. 入戶門2. 鋁合金（塑鋼）門窗3. 戶內(nèi)陰陽(yáng)角4. 地面、踢腳5. 墻面6. 天棚6.2.1 交房效果標(biāo)準(zhǔn)戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)插入戶內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)圖片請(qǐng)插入公共部位交房標(biāo)準(zhǔn)圖片疏散樓梯觀感地下室6.2.1 交房效果標(biāo)準(zhǔn)公共部位標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)?zhí)峁┱掌枋鱿铝薪环繕?biāo)準(zhǔn)： 入戶通道請(qǐng)插入外裝成型效果標(biāo)準(zhǔn)圖片屋面不同材質(zhì)交界部位的細(xì)部典型材料的細(xì)部工藝典型部品的安裝工藝（

21、如鐵藝、天溝）6.2.1 交房效果標(biāo)準(zhǔn)外裝成型標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)?zhí)峁┱掌枋鱿铝薪环繕?biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)插入設(shè)備安裝效果標(biāo)準(zhǔn)圖片線盒安裝衛(wèi)生間內(nèi)管線布置生活陽(yáng)臺(tái)管線布置強(qiáng)、弱電箱及其它設(shè)備安裝車庫(kù)內(nèi)設(shè)備管道布置6.2.1 交房效果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備安裝效果標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)?zhí)峁┱掌枋鱿铝薪环繕?biāo)準(zhǔn)：描述交房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及解決措施（最好含解決措施的成本測(cè)算），可采取配圖+文字說(shuō)明的方式6.3 交房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控1.復(fù)制產(chǎn)品的質(zhì)量通病2.當(dāng)?shù)氐某Ｒ娰|(zhì)量通病3.本項(xiàng)目的質(zhì)量管控重點(diǎn)6.3 交房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控質(zhì)量管控點(diǎn)問(wèn)題描述請(qǐng)插入質(zhì)量通病典型照片解決措施及工法描述請(qǐng)插入解決措施細(xì)部節(jié)點(diǎn)大樣圖6.3 交房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控歷史項(xiàng)目質(zhì)量通病問(wèn)題描述請(qǐng)插入質(zhì)量通病典型照片

22、解決措施及工法描述請(qǐng)插入解決措施細(xì)部節(jié)點(diǎn)大樣圖6.3 交房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控本區(qū)域其他項(xiàng)目質(zhì)量通病問(wèn)題描述請(qǐng)插入質(zhì)量通病典型照片解決措施及工法描述請(qǐng)插入解決措施細(xì)部節(jié)點(diǎn)大樣圖6.3 交房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控本項(xiàng)目質(zhì)量管控要點(diǎn)七、成本管控相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求1、土地信息及強(qiáng)排指標(biāo)售價(jià)確定后一周內(nèi)可研版目標(biāo)成本測(cè)算確定2、方案設(shè)計(jì)確定后30天項(xiàng)目方案版目標(biāo)成本測(cè)算確定3、施工圖紙完成后45天項(xiàng)目施工圖版目標(biāo)成本測(cè)算確定4、售價(jià)確定一周后利潤(rùn)目標(biāo)（說(shuō)明項(xiàng)目總體銷售額、毛利及毛利率、凈利及凈利率、分年利潤(rùn)）項(xiàng)目總開發(fā)成本（萬(wàn)元）建筑面積單方開發(fā)成本（元/）可售面積單方開發(fā)成本（元/）業(yè)態(tài)土地費(fèi)用建安工程費(fèi)景觀費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)

23、開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)注：開發(fā)成本包括：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安裝修工程費(fèi)、環(huán)境景觀工程費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)、銷售設(shè)施建造費(fèi)、銷售設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用、調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)、營(yíng)銷人員人工成本、營(yíng)銷人員行政辦公費(fèi)、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)、其他銷售費(fèi)用。請(qǐng)插入對(duì)象：項(xiàng)目啟動(dòng)版目標(biāo)成本7.1 啟動(dòng)會(huì)版成本管控項(xiàng)目開發(fā)成本單位：元/7.1 啟動(dòng)會(huì)版成本管控項(xiàng)目開發(fā)成本建安成本包含主要內(nèi)容：景觀成本包含主要內(nèi)容：采購(gòu)方式序號(hào)材料名稱品牌備注12345678.123456甲供材甲指乙供乙方自購(gòu)7.2 啟動(dòng)會(huì)版合約規(guī)劃如有特別合約規(guī)劃，請(qǐng)?jiān)诖嗣枋?，例如：落水管安裝以往均納入總承包合同范圍，但根據(jù)最近XX項(xiàng)目總

24、包執(zhí)行情況及成本水平，均沒有納入落水管供應(yīng)工程的配合好，且成本比總包有大幅度降低，故將落水管安裝與供應(yīng)工程合并。7.2 啟動(dòng)會(huì)版合約規(guī)劃特別合約規(guī)劃（如有）措施7.3 項(xiàng)目成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施風(fēng)險(xiǎn)123在新項(xiàng)目啟動(dòng)后，達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)前，招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃主要有以下幾項(xiàng)需配合開發(fā)、工程、營(yíng)銷快速推進(jìn)工作：一、設(shè)計(jì)類單位確定時(shí)間節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)生方式及責(zé)任單位1.概念方案設(shè)計(jì)單位確定時(shí)間：公司對(duì)意向地塊立項(xiàng)后一周內(nèi)確定；責(zé)任單位：研發(fā)設(shè)計(jì)中心產(chǎn)生方式：直接委托2.施工圖（含人防）設(shè)計(jì)單位確定時(shí)間：土地摘牌后一周內(nèi)確定；責(zé)任單位：研發(fā)設(shè)計(jì)中心產(chǎn)生方式：直接委托3.施工審查單位確定時(shí)間：施工圖出圖前一周確定；責(zé)任單位：

25、研發(fā)設(shè)計(jì)中心、項(xiàng)目開發(fā)部產(chǎn)生方式：直接委托整體要求4.景觀（含示范區(qū)）設(shè)計(jì)單位確定時(shí)間：土地摘牌后一周確定；責(zé)任單位：研發(fā)設(shè)計(jì)中心產(chǎn)生方式：直接委托5.售樓部、樣板間裝修設(shè)計(jì)單位確定時(shí)間：概念方案確定后一周確定；責(zé)任單位：研發(fā)設(shè)計(jì)中心、營(yíng)銷中心、項(xiàng)目營(yíng)銷部產(chǎn)生方式：邀請(qǐng)招標(biāo)6.售樓部泛光照明設(shè)計(jì)單位確定時(shí)間：售樓部外裝設(shè)計(jì)確定后兩周確定；責(zé)任單位：成本招采中心、研發(fā)設(shè)計(jì)中心、營(yíng)銷中心、項(xiàng)目營(yíng)銷部產(chǎn)生方式：邀請(qǐng)招標(biāo)整體要求二、工程類單位確定時(shí)間節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)生方式及責(zé)任單位1.總包單位確定時(shí)間：施工許可證辦理前一月確定；責(zé)任單位：成本招采中心產(chǎn)生方式：直接委托或邀請(qǐng)招標(biāo)2.監(jiān)理（含人防）單位確定時(shí)間：

26、施工許可證辦理前一月確定；責(zé)任單位：成本招采中心產(chǎn)生方式：直接委托或邀請(qǐng)招標(biāo)3.臨時(shí)設(shè)施施工單位確定時(shí)間：摘取土地后3日內(nèi)確定；責(zé)任單位：成本招采中心產(chǎn)生方式：直接委托或邀請(qǐng)招標(biāo)4.土方單位確定確定時(shí)間：摘取土地后一周內(nèi)確定；責(zé)任單位：成本招采中心產(chǎn)生方式：直接委托或邀請(qǐng)招標(biāo)整體要求5.樁基、支護(hù)單位確定時(shí)間：土方開挖前一周內(nèi)確定；責(zé)任單位：成本招采中心產(chǎn)生方式：直接委托或邀請(qǐng)招標(biāo)6.景觀示范區(qū)施工單位確定時(shí)間：圖紙、清單確定后一月內(nèi)確定；責(zé)任單位：成本招采中心產(chǎn)生方式：直接委托或邀請(qǐng)招標(biāo)三、裝修類單位確定時(shí)間節(jié)點(diǎn)及責(zé)任單位1.售樓部、樣板間裝修單位確定時(shí)間：圖紙、清單確定后一月內(nèi)確定；責(zé)任單

27、位：成本招采中心產(chǎn)生方式：直接委托或邀請(qǐng)招標(biāo)整體要求九、營(yíng)銷策略請(qǐng)用折線圖和柱狀圖的形式顯示本項(xiàng)目所屬各業(yè)態(tài)在所屬城市近期分別的總體成交情況(單價(jià)、面積)-若存在多業(yè)態(tài)，請(qǐng)用不同顏色圖形顯示。樣圖見下方。9.1 競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)簡(jiǎn)析例圖請(qǐng)插入項(xiàng)目周邊區(qū)劃圖，用不同色塊標(biāo)明主要競(jìng)品的位置、 請(qǐng)用簡(jiǎn)短文字說(shuō)明市場(chǎng)上各名稱、業(yè)態(tài)。色塊的顏色用來(lái)區(qū)分不同業(yè)態(tài)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的核心情況9.1 競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)桿簡(jiǎn)述基于市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目采用的戰(zhàn)略性突破策略有：1239.1 競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略簡(jiǎn)述市場(chǎng)/項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的分析結(jié)論123簡(jiǎn)述項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)及難點(diǎn)123總目標(biāo)2022年銷售目標(biāo)：*億2023年銷售目標(biāo)：*億2

28、024年銷售目標(biāo)：*億2021年銷售目標(biāo)：*億*億9.2 目標(biāo)分解目標(biāo)分解，即將項(xiàng)目總貨值按年度進(jìn)行拆分，劃分年度銷售任務(wù)。示例如下：營(yíng)銷費(fèi)(萬(wàn)元)樣板區(qū)開放封頂外立面展示交房備注：1.圖中至少應(yīng)包括樣板區(qū)開放、封頂、外立面展示、交房四個(gè)工程節(jié)點(diǎn)此圖包含四個(gè)指標(biāo)，請(qǐng)用一張圖顯示。實(shí)現(xiàn)方法不限。（此樣圖是采用兩張圖標(biāo)拼合而成，柱狀圖為單獨(dú)的一張圖表）2.如遇多年銷售，請(qǐng)按年度分頁(yè)分別做圖。9.3 營(yíng)銷效率量?jī)r(jià)資源匹配圖例圖請(qǐng)插入定價(jià)模型的要素調(diào)整表 請(qǐng)插入價(jià)格統(tǒng)計(jì)表請(qǐng)插入模型底價(jià)統(tǒng)計(jì)表9.3 營(yíng)銷效率相關(guān)附件一、財(cái)務(wù)目標(biāo)1、銷售回款計(jì)劃及工期計(jì)劃確定后一周內(nèi)現(xiàn)金流分析（說(shuō)明項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，分年現(xiàn)金流、項(xiàng)目最大資金投入金額和時(shí)點(diǎn)、資金平衡時(shí)點(diǎn)