土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告

1、PAGE 一、土地地儲(chǔ)備行行業(yè)基本本情況（一）土土地儲(chǔ)備備的定義義土地儲(chǔ)備備制度是是由受城城市政府府委托的的城市土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)依依照法律律程序，通過征征用、收收購、置置換、回回收等形形式從原原土地所所有者或或土地使使用者手手中取得得土地，由城市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)或其委委托機(jī)構(gòu)構(gòu)組織進(jìn)進(jìn)行前期期開發(fā)、整理并并予以存存儲(chǔ)，根根據(jù)土地地利用總總體規(guī)劃劃、土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃、城城市規(guī)劃劃等因素素，有計(jì)計(jì)劃地以以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等等方式將將土地投投入市場(chǎng)場(chǎng)，以實(shí)實(shí)現(xiàn)土地地資源優(yōu)優(yōu)化配置置與土地地利用可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的土土地使用用與管理理制度。美國(guó)哈瑞瑞富蘭蘭奇（HHarvvey LFFlecchne

2、er）將將土地儲(chǔ)儲(chǔ)備分成成計(jì)劃型型土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和全全面型土土地儲(chǔ)備備兩類。（二）土土地儲(chǔ)備備行業(yè)在在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的的地位土地儲(chǔ)備備行業(yè)在在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的的地位和和作用通通過土地地儲(chǔ)備制制度體現(xiàn)現(xiàn)出來。土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制度度是指政政府依照照法律程程序，運(yùn)運(yùn)用市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)制，按照土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃和城城市規(guī)劃劃，對(duì)通通過收回回、收購購、置換換、征用用等方法法對(duì)取得得的土地地進(jìn)行前前期開發(fā)發(fā)、整理理，并進(jìn)進(jìn)行儲(chǔ)備備，以供供應(yīng)和調(diào)調(diào)控城市市各類建建設(shè)用地地的需求求，確保保政府能能壟斷土土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的一種土土地管理理制度。土地參與與宏觀調(diào)調(diào)控主要要是通過過土地的的供給調(diào)調(diào)控，土土地儲(chǔ)備備作為政政府供地地的主

3、要要部分，在土地地管理中中起到至至關(guān)重要要的作用用，對(duì)宏宏觀調(diào)控控起到一一定的影影響。二、土地地儲(chǔ)備行行業(yè)發(fā)展展環(huán)境（一）宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境20099年以來來，我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)在在較短時(shí)時(shí)間內(nèi)經(jīng)經(jīng)歷了止止跌、企企穩(wěn)、回回升等幾幾個(gè)階段段。隨著著一攬子子經(jīng)濟(jì)刺刺激政策策的逐步步落實(shí)并并逐次發(fā)發(fā)揮作用用，國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已已經(jīng)顯示示出較為為明顯的的復(fù)蘇跡跡象。從從數(shù)據(jù)上上看，GGDP同同比增速速呈現(xiàn)“V型”反彈。根據(jù)對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)外外經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)的分分析和判判斷，預(yù)預(yù)計(jì)20010年年中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)將呈呈現(xiàn)“溫和”增長(zhǎng)的的發(fā)展趨趨勢(shì)。（二）政政策環(huán)境境1、深化化集體建建設(shè)用地地使用制制度改革革城鄉(xiāng)建建設(shè)用地地增減掛掛鉤試點(diǎn)點(diǎn)

4、管理辦辦法明明確規(guī)定定，掛鉤鉤試點(diǎn)工工作應(yīng)以以落實(shí)科科學(xué)發(fā)展展觀為統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)，以以保護(hù)耕耕地、保保障農(nóng)民民土地權(quán)權(quán)益為出出發(fā)點(diǎn)，以改善善農(nóng)村生生產(chǎn)生活活條件、統(tǒng)籌城城鄉(xiāng)發(fā)展展為目標(biāo)標(biāo)，以優(yōu)優(yōu)化用地地結(jié)構(gòu)和和節(jié)約集集約用地地為重點(diǎn)點(diǎn)。國(guó)土資資源部關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展農(nóng)民持持續(xù)增收收推動(dòng)城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌發(fā)展的的若干意意見指指出對(duì)需需要流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的農(nóng)用用地，要要盡快完完成集體體土地所所有權(quán)確確權(quán)登記記工作，并與土土地承包包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)做做好登記記發(fā)證銜銜接；對(duì)對(duì)需要流流轉(zhuǎn)的集集體建設(shè)設(shè)用地，要重點(diǎn)點(diǎn)開展集集體所有有權(quán)和使使用權(quán)確確權(quán)登記記，特別別要開展展集體經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用地的認(rèn)認(rèn)定和確確權(quán)，為為集體建建設(shè)

5、用地地流轉(zhuǎn)提提供條件件。2、加大大對(duì)批而而未用土土地的監(jiān)監(jiān)管關(guān)于嚴(yán)嚴(yán)格建設(shè)設(shè)用地管管理 促促進(jìn)批而而未用土土地利用用的通知知要求求省級(jí)國(guó)國(guó)土資源源管理部部門加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)地方方的指導(dǎo)導(dǎo)，督促促各地加加快征地地實(shí)施工工作進(jìn)度度，確保保已批準(zhǔn)準(zhǔn)的城市市建設(shè)用用地能夠夠及時(shí)形形成供地地條件，保障擴(kuò)擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)長(zhǎng)、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)用地地供應(yīng)。關(guān)于于在保增增長(zhǎng)保紅紅線行動(dòng)動(dòng)中加快快處理批批而未用用土地等等工作的的通知，在全全面清理理、摸清清底數(shù)的的基礎(chǔ)上上，及時(shí)時(shí)制定批批而未征征、征而而未供、供而未未用、用用而未盡盡土地的的處理意意見和整整改方案案。關(guān)關(guān)于開展展第二次次全國(guó)土土地調(diào)查查中“批批而未用用”土地地核實(shí)工

6、工作的通通知對(duì)對(duì)“批而而未用”土地展展開核實(shí)實(shí)。核定定各地建建設(shè)用地地區(qū)位與與面積、掌握各各地真實(shí)實(shí)土地基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)，為科學(xué)學(xué)規(guī)劃、客觀決決策等提提供真實(shí)實(shí)土地基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)。3、供地地政策限制用用地項(xiàng)目目目錄（20006年本本增補(bǔ)本本）和和禁止止用地項(xiàng)項(xiàng)目目錄錄（20006年年本增補(bǔ)補(bǔ)本）指出一一是調(diào)整整用地條條件的禁禁止項(xiàng)目目目錄；二是調(diào)調(diào)整用地地條件的的限制用用地項(xiàng)目目目錄。財(cái)政部、國(guó)土資資源部、中國(guó)人人民銀行行、監(jiān)察察部、審審計(jì)署聯(lián)聯(lián)合下發(fā)發(fā) HYPERLINK t _self 關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)土土地出讓讓收支管管理的通通知，要求不不折不扣扣地將土土地出讓讓收支全全額納入入地方基基金預(yù)

7、算算管理，保障土土地出讓讓收入及及時(shí)足額額征收和和繳入地地方國(guó)庫庫。國(guó)土資資源部關(guān)關(guān)于調(diào)整整工業(yè)用用地出讓讓最低價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)施政策策的通知知對(duì)全國(guó)工工業(yè)用地地出讓最最低價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）實(shí)施政政策進(jìn)行行適當(dāng)調(diào)調(diào)整。4、加大大保障性性住房的的建設(shè)關(guān)于利利用住房房公積金金貸款支支持保障障性住房房建設(shè)試試點(diǎn)工作作的實(shí)施施意見指出，試點(diǎn)原原則是嚴(yán)嚴(yán)格控制制貸款用用途，實(shí)實(shí)行?？羁顚Ｓ?；規(guī)范貸貸款審批批程序，貸款資資金實(shí)行行封閉管管理；加加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理，確保資資金安全全和保值值增值。（三）政政策發(fā)展展趨勢(shì)20100年的土土地政策策，將與與國(guó)家大大的發(fā)展展方向保保持一致致，延續(xù)續(xù)20009年的的

8、方向，在服務(wù)務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的大大局、促促進(jìn)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌、破解三三農(nóng)問題題、縮小小城鄉(xiāng)差差距、保保民生、擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需、保保持社會(huì)會(huì)基本穩(wěn)穩(wěn)定的政政策走向向的同時(shí)時(shí)，還將將服從于于中央轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)方方式的要要求，注注重節(jié)約約集約用用地、加加大批后后土地利利用的監(jiān)監(jiān)管、加加大保障障性住房房用地的的供給，并將注注重與其其他調(diào)控控手段的的綜合配配套。三、土地地儲(chǔ)備行行業(yè)發(fā)展展情況（一）土土地供給給分析20099年土地地供應(yīng)總總量大幅幅增加，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等其其他用地地供應(yīng)比比例略有有提高。全國(guó)土土地供應(yīng)應(yīng)總量為為31.9萬公公頃，同同比增加加了444.2%。其中中，工礦礦倉儲(chǔ)用用地、房房地產(chǎn)用用地和基基礎(chǔ)設(shè)施

9、施等用地地(包括括公用設(shè)設(shè)施、公公共建筑筑、交通通運(yùn)輸、水利設(shè)設(shè)施、特特殊用地地)供應(yīng)應(yīng)量分別別為111.9萬萬公頃、10.3萬公公頃和99.7萬萬公頃，同比分分別增加加44.1%、36.7%和和53.0%，分別占占土地供供應(yīng)總量量的377.4%、322.2%和300.4%。其中中，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施等等其他用用地供應(yīng)應(yīng)比例提提高了11.8個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。（二）土土地需求求分析20099年我國(guó)國(guó)土地市市場(chǎng)火爆爆，地價(jià)價(jià)高漲，60個(gè)個(gè)主要城城市中多多數(shù)城市市土地出出讓金收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)超過了了1000，產(chǎn)產(chǎn)生了大大批“地王”，市場(chǎng)場(chǎng)活躍程程度已經(jīng)經(jīng)超過220077年。 從土地供供方角度度看，地地方政府府土地供

10、供應(yīng)由審審慎到積積極，住住宅用地地供應(yīng)量量同比增增加近440。20009年，全國(guó)660個(gè)重重點(diǎn)城市市共推出出土地999688宗，同同比增加加15；推出出土地面面積4990188萬平方方米，同同比增加加33。其中中，推出出住宅類類用地（含住宅宅用地及及包含住住宅用地地的綜合合性用地地）33319宗宗，同比比增加116；推出土土地面積積223334萬萬平方米米，同比比增加339。 從成交情情況來看看，土地地市場(chǎng)交交易活躍躍，房企企拿地積積極，住住宅用地地成交量量同比增增加一倍倍。20009年年全國(guó)660個(gè)重重點(diǎn)城市市共成交交土地771588宗，同同比增加加71；成交交土地面面積3559966萬平方

11、方米，同同比增加加66。其中中，住宅宅用地成成交27703宗宗，同比比增加1103；成交交土地面面積1887555萬平方方米，同同比增加加83。 從土地成成交價(jià)格格來看，房企充充沛的現(xiàn)現(xiàn)金流和和對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)良好的的預(yù)期刺刺激了住住宅用地地市場(chǎng)需需求，土土地價(jià)格格增幅明明顯。220099年住宅宅用地平平均成交交樓面地地價(jià)每平平方米220355元，同同比增加加36。 （三）220099年土地地市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行20099年土地地管理總總體態(tài)勢(shì)勢(shì)為：在在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速呈現(xiàn)企企穩(wěn)回暖暖態(tài)勢(shì)的的情況下下，前三三個(gè)季度度土地市市場(chǎng)就已已經(jīng)走出出低迷狀狀態(tài)，市市場(chǎng)交易易持續(xù)回回暖，呈呈現(xiàn)“供需兩兩旺、量量?jī)r(jià)同升升”的

12、特點(diǎn)點(diǎn)；建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)總量量同比增增長(zhǎng)三成成，房地地產(chǎn)用地地同比增增幅變緩緩，保障障性住房房用地供供應(yīng)比例例加大；重點(diǎn)監(jiān)監(jiān)測(cè)城市市地價(jià)同同比小幅幅上升，工業(yè)地地價(jià)同比比小幅回回落；土土地抵押押面積和和貸款金金額持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，新增抵抵押土地地的貸款款率上升升；違法法用地勢(shì)勢(shì)頭初步步得到遏遏制，但但量大面面廣的狀狀況尚未未根本改改變。四、土地地儲(chǔ)備行行業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈分析析（一）上上游行業(yè)業(yè)分析集體體土地市市場(chǎng)發(fā)展展情況分分析集體建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)流流轉(zhuǎn)將增增加土地地供應(yīng)面面積，緩緩解城市市建設(shè)用用地不足足的情況況。（二）上上游產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)土地地儲(chǔ)備行行業(yè)的影影響土地儲(chǔ)備備行業(yè)與與上游集集體建設(shè)設(shè)用地市市場(chǎng)

13、的影影響是相相互的。一方面面，集體體建設(shè)用用地的價(jià)價(jià)格上漲漲，會(huì)使使得收購購價(jià)格隨隨之上漲漲。另一一方面，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備出讓讓土地出出讓金上上漲，也也會(huì)使得得市場(chǎng)上上土地價(jià)價(jià)格上漲漲，從而而引起集集體建設(shè)設(shè)用地收收購價(jià)格格上漲。（三）下下游行業(yè)業(yè)發(fā)展情情況分析析20088年下半半年突如如其來的的世界性性金融風(fēng)風(fēng)暴，出出口受到到較大程程度的沖沖擊，內(nèi)內(nèi)需成為為經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇和增增長(zhǎng)的主主要?jiǎng)恿α?，房地地產(chǎn)作為為同時(shí)拉拉動(dòng)投資資和消費(fèi)費(fèi)的支柱柱型產(chǎn)業(yè)業(yè)成為“保增長(zhǎng)長(zhǎng)”的主要要貢獻(xiàn)力力量。在在這樣宏宏觀背景景下，220099年一系系列房地地產(chǎn)市調(diào)調(diào)控政策策開始由由“抑制價(jià)價(jià)格過快快上漲和和投機(jī)性性需求”轉(zhuǎn)向

14、鼓鼓勵(lì)、引引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)和投資資，政策策助推下下，099年市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)過過山車般般的起伏伏跌宕，樓市真真正成為為宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)走向向復(fù)蘇的的一個(gè)重重要引擎擎。（四）下下游行業(yè)業(yè)對(duì)本行行業(yè)的影影響分析析20099年的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展就如如過山車車，年初初房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)低低迷，但但隨之房房地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)價(jià)量齊齊升的情情況。在在這種情情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)土土地儲(chǔ)備備行業(yè)的的影響主主要有以以下幾個(gè)個(gè)方面：1、市場(chǎng)場(chǎng)求大于于供的失失衡狀態(tài)態(tài)增加了了土地的的需求2、高房房?jī)r(jià)帶動(dòng)動(dòng)了高地地價(jià)3、地價(jià)價(jià)虛高的的風(fēng)險(xiǎn)4、保障障性住房房比例加加大增加加土地儲(chǔ)儲(chǔ)備資金金壓力五、土地地儲(chǔ)備行行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析城市土地地儲(chǔ)備的的風(fēng)險(xiǎn)，

15、是指城城市土地地儲(chǔ)備制制度的建建立和運(yùn)運(yùn)營(yíng)過程程由于各各種事先先無法預(yù)預(yù)料的不不確定因因素帶來來的影響響。城市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要要包括宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、金融融風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等。六、信貸貸建議出于對(duì)土土地儲(chǔ)備備行業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及房房地產(chǎn)市市場(chǎng)景氣氣程度的的考慮，應(yīng)當(dāng)適適當(dāng)限制制向欠發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)中小城城市的土土地儲(chǔ)備備中心貸貸款；針針對(duì)具體體項(xiàng)目，采用土土地抵押押方式，選擇在在收購時(shí)時(shí)就已經(jīng)經(jīng)有意向向下家的的項(xiàng)目，拍賣一一筆，回回收一筆筆，保證證銀行在在行使債債權(quán)時(shí)始始終處于于主動(dòng)地地位；盡盡可能實(shí)實(shí)現(xiàn)資金金的封閉閉運(yùn)作，限定地地方土地地局及財(cái)財(cái)政部門門的土地地

16、出讓金金專戶在在授信行行開立；注重對(duì)對(duì)儲(chǔ)備中中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況的的動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控，如如負(fù)債規(guī)規(guī)模的變變化，地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的大環(huán)環(huán)境，政政府的負(fù)負(fù)面干預(yù)預(yù)，儲(chǔ)備備地塊優(yōu)優(yōu)劣及來來源等。土地儲(chǔ)備備制度對(duì)對(duì)我國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)的影影響是巨巨大的，商業(yè)銀銀行應(yīng)通通過信貸貸原則促促使我國(guó)國(guó)土地管管理部門門進(jìn)一步步深化土土地使用用制度改改革，盡盡快地出出臺(tái)相關(guān)關(guān)配套政政策，規(guī)規(guī)范我國(guó)國(guó)各省市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的過過程，擴(kuò)擴(kuò)大參與與土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的區(qū)區(qū)域，使使土地使使用權(quán)的的交易更更公正更更透明。目 錄錄TOC h z t 標(biāo)題 1,1,標(biāo)題 2,2,標(biāo)題 3,3 HYPERLINK l _Toc260149478 第一

17、章土土地儲(chǔ)備備行業(yè)基基本情況況 PAGEREF _Toc260149478 h 2 HYPERLINK l _Toc260149479 第一節(jié)土土地儲(chǔ)備備的定義義及分類類 PAGEREF _Toc260149479 h 2 HYPERLINK l _Toc260149480 一、土地地儲(chǔ)備的的定義 PAGEREF _Toc260149480 h22 HYPERLINK l _Toc260149481 二、土地地儲(chǔ)備的的分類 PAGEREF _Toc260149481 h 22 HYPERLINK l _Toc260149482 三、我國(guó)國(guó)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制度度及其運(yùn)運(yùn)行機(jī)制制 PAGEREF _To

18、c260149482 h 3 HYPERLINK l _Toc260149483 第二節(jié) 20009年年土地儲(chǔ)儲(chǔ)備行業(yè)業(yè)在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中中的地位位 PAGEREF _Toc260149483 h 5 HYPERLINK l _Toc260149484 一、土地地收購儲(chǔ)儲(chǔ)備是政政府依法法管理土土地資產(chǎn)產(chǎn)的必要要措施 PAGEREF _Toc260149484 h 55 HYPERLINK l _Toc260149485 二、土地地儲(chǔ)備可可以強(qiáng)化化政府壟壟斷土地地一級(jí)市市場(chǎng) PAGEREF _Toc260149485 h 6 HYPERLINK l _Toc260149486 三、土地地收購儲(chǔ)儲(chǔ)備是

19、各各級(jí)政府府防止國(guó)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)流失的的重要手手段 PAGEREF _Toc260149486 h 6 HYPERLINK l _Toc260149487 四、土地地儲(chǔ)備有有利于積積累城市市建設(shè)資資金 PAGEREF _Toc260149487 h 7 HYPERLINK l _Toc260149488 五、土地地收購儲(chǔ)儲(chǔ)備是政政府調(diào)控控土地市市場(chǎng)的客客觀需要要 PAGEREF _Toc260149488 h 7 HYPERLINK l _Toc260149489 六、土地地儲(chǔ)備可可實(shí)現(xiàn)土土地資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值，促進(jìn)進(jìn)土地資資產(chǎn)的保保值增值值 PAGEREF _Toc260149489 h 7 HYP

20、ERLINK l _Toc260149490 七、土地地儲(chǔ)備促促進(jìn)城市市總體規(guī)規(guī)劃的實(shí)實(shí)施 PAGEREF _Toc260149490 h 7 HYPERLINK l _Toc260149491 第二章 20009年年土地儲(chǔ)儲(chǔ)備行業(yè)業(yè)發(fā)展環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc260149491 h 8 HYPERLINK l _Toc260149492 第一節(jié) 20009年年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境分析PAGEREF _Toc260149492 h 88 HYPERLINK l _Toc260149493 一、全年年經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)V型反彈彈 PAGEREF _Toc260149493 h 8 HYPERL

21、INK l _Toc260149494 二、工業(yè)業(yè)生產(chǎn)逐逐季回升升 PAGEREF _Toc260149494 h 9 HYPERLINK l _Toc260149495 三、固定定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)明顯 PAGEREF _Toc260149495 h 110 HYPERLINK l _Toc260149496 四、全年年社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額明顯回回升 PAGEREF _Toc260149496 h 111 HYPERLINK l _Toc260149497 五、全年年進(jìn)出口口下滑，11月后后快速回回升 PAGEREF _Toc260149497 h 122 HYPERLINK l _Toc

22、260149498 六、CPPI全年年負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)年底強(qiáng)強(qiáng)勁回升升 PAGEREF _Toc260149498 h 13 HYPERLINK l _Toc260149499 七、全年年新增本本外幣貸貸款9.4萬億億元 PAGEREF _Toc260149499 h 144 HYPERLINK l _Toc260149500 八、未來來政策趨趨于收緊緊 PAGEREF _Toc260149500 h 15 HYPERLINK l _Toc260149501 第二節(jié) 20009年土土地儲(chǔ)備備行業(yè)政政策環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc260149501 h 115 HYPERLINK l _Toc2

23、60149502 一、重點(diǎn)點(diǎn)政策匯匯總 PAGEREF _Toc260149502 h 155 HYPERLINK l _Toc260149503 二、重點(diǎn)點(diǎn)政策及及重大事事件分析析 PAGEREF _Toc260149503 h 17 HYPERLINK l _Toc260149504 三、政策策未來發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc260149504 h 25 HYPERLINK l _Toc260149505 第三章 20009年年土地儲(chǔ)儲(chǔ)備行業(yè)業(yè)發(fā)展情情況分析析 PAGEREF _Toc260149505 h 27 HYPERLINK l _Toc260149506 第一節(jié) 200

24、09年年土地市市場(chǎng)整體體情況 PAGEREF _Toc260149506 h 227 HYPERLINK l _Toc260149507 第二節(jié) 20009年年土地供供給分析析及預(yù)測(cè)測(cè) PAGEREF _Toc260149507 h 30 HYPERLINK l _Toc260149508 一、供給給情況分分析 PAGEREF _Toc260149508 h 300 HYPERLINK l _Toc260149509 二、土地地儲(chǔ)備供供給預(yù)測(cè)測(cè) PAGEREF _Toc260149509 h 34 HYPERLINK l _Toc260149510 第三節(jié) 20009年年土地儲(chǔ)儲(chǔ)備行業(yè)業(yè)需求分

25、分析及預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc260149510 h 355 HYPERLINK l _Toc260149511 一、需求求情況分分析 PAGEREF _Toc260149511 h 355 HYPERLINK l _Toc260149512 二、需求求情況預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc260149512 h 377 HYPERLINK l _Toc260149513 第四節(jié) 20009年年土地市市場(chǎng)運(yùn)行行及20010年年發(fā)展趨趨勢(shì) PAGEREF _Toc260149513 h 388 HYPERLINK l _Toc260149514 一、20009年年土地市市場(chǎng)運(yùn)行行特點(diǎn) PA

26、GEREF _Toc260149514 h 338 HYPERLINK l _Toc260149515 二、20010 年土地地市場(chǎng)發(fā)發(fā)展展望望 PAGEREF _Toc260149515 h 39 HYPERLINK l _Toc260149516 三、對(duì)未未來土地地市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的政政策建議議 PAGEREF _Toc260149516 h 40 HYPERLINK l _Toc260149517 第五節(jié)土土地儲(chǔ)備備行業(yè)融融資結(jié)構(gòu)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc260149517 h 442 HYPERLINK l _Toc260149518 一、財(cái)政政撥款 PAGEREF _Toc26014

27、9518 h 442 HYPERLINK l _Toc260149519 二、銀行行貸款 PAGEREF _Toc260149519 h 442 HYPERLINK l _Toc260149520 第四章土土地儲(chǔ)備備行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分分析 PAGEREF _Toc260149520 h 444 HYPERLINK l _Toc260149521 第一節(jié)行行業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈介紹紹 PAGEREF _Toc260149521 h 44 HYPERLINK l _Toc260149522 第二節(jié)上上游行業(yè)業(yè)分析集體體土地市市場(chǎng)發(fā)展展情況分分析 PAGEREF _Toc260149522 h 455 HYPER

28、LINK l _Toc260149523 第三節(jié)上上游產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)土地地儲(chǔ)備行行業(yè)的影影響 PAGEREF _Toc260149523 h 466 HYPERLINK l _Toc260149524 一、增加加土地供供應(yīng)量 PAGEREF _Toc260149524 h 446 HYPERLINK l _Toc260149525 二、提高高土地收收購價(jià)格格 PAGEREF _Toc260149525 h 46 HYPERLINK l _Toc260149526 三、增加加收購難難度 PAGEREF _Toc260149526 h 466 HYPERLINK l _Toc260149527 四、增加

29、加融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149527 h 466 HYPERLINK l _Toc260149528 五、加強(qiáng)強(qiáng)監(jiān)管力力度 PAGEREF _Toc260149528 h 466 HYPERLINK l _Toc260149529 第四節(jié)下下游行業(yè)業(yè)發(fā)展情情況分析析 PAGEREF _Toc260149529 h 47 HYPERLINK l _Toc260149530 一、投資資額回升升，但增增幅有限限 PAGEREF _Toc260149530 h 47 HYPERLINK l _Toc260149531 二、供求求結(jié)構(gòu)失失衡：求求大于供供，市場(chǎng)場(chǎng)略顯供供給不足足 PA

30、GEREF _Toc260149531 h 47 HYPERLINK l _Toc260149532 三、一線線城市房房?jī)r(jià)一路路飚高，二三線線城市跟跟風(fēng)謀動(dòng)動(dòng) PAGEREF _Toc260149532 h 48 HYPERLINK l _Toc260149533 四、新建建住宅市市場(chǎng) PAGEREF _Toc260149533 h 488 HYPERLINK l _Toc260149534 五、二手手住宅市市場(chǎng) PAGEREF _Toc260149534 h 488 HYPERLINK l _Toc260149535 六、保障障性住房房比例加加大 PAGEREF _Toc260149535

31、h 488 HYPERLINK l _Toc260149536 第五節(jié)下下游行業(yè)業(yè)對(duì)本行行業(yè)的影影響分析析 PAGEREF _Toc260149536 h 49 HYPERLINK l _Toc260149537 一、市場(chǎng)場(chǎng)求大于于供的失失衡狀態(tài)態(tài)增加了了土地的的需求 PAGEREF _Toc260149537 h 449 HYPERLINK l _Toc260149538 二、高房房?jī)r(jià)帶動(dòng)動(dòng)了高地地價(jià) PAGEREF _Toc260149538 h 499 HYPERLINK l _Toc260149539 三、地價(jià)價(jià)虛高的的風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149539 h 449 HY

32、PERLINK l _Toc260149540 四、保障障性住房房比例加加大增加加土地儲(chǔ)儲(chǔ)備資金金壓力 PAGEREF _Toc260149540 h 550 HYPERLINK l _Toc260149541 第五章 20009年土土地儲(chǔ)備備行業(yè)區(qū)區(qū)域發(fā)展展情況分分析 PAGEREF _Toc260149541 h 511 HYPERLINK l _Toc260149542 第一節(jié)北北京市土土地儲(chǔ)備備行業(yè)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc260149542 h 53 HYPERLINK l _Toc260149543 一、20009年年北京土土地市場(chǎng)場(chǎng)總體分分析 PAGEREF _Toc

33、260149543 h 533 HYPERLINK l _Toc260149544 二、20009年年北京土土地成交交量分析析 PAGEREF _Toc260149544 h 53 HYPERLINK l _Toc260149545 三、20009年年北京土土地成交交額分析析 PAGEREF _Toc260149545 h 55 HYPERLINK l _Toc260149546 四、20010年年北京土土地市場(chǎng)場(chǎng)展望 PAGEREF _Toc260149546 h 558 HYPERLINK l _Toc260149547 第二節(jié)重重慶市土土地儲(chǔ)備備行業(yè)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc

34、260149547 h 59 HYPERLINK l _Toc260149548 一、20009年年重慶市市土地出出讓情況況 PAGEREF _Toc260149548 h 59 HYPERLINK l _Toc260149549 二、20009 年重慶慶主城區(qū)區(qū)土地市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc260149549 h 59 HYPERLINK l _Toc260149550 第三節(jié)廣廣州市土土地儲(chǔ)備備行業(yè)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc260149550 h 60 HYPERLINK l _Toc260149551 一、20009年年廣州市市土地市市場(chǎng)總體體情況 PAGEREF

35、 _Toc260149551 h 660 HYPERLINK l _Toc260149552 二、20009年年各月份份廣州市市土地情情況 PAGEREF _Toc260149552 h 611 HYPERLINK l _Toc260149553 第四節(jié)上上海市土土地儲(chǔ)備備行業(yè)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc260149553 h 61 HYPERLINK l _Toc260149554 第五節(jié)海海南土地地儲(chǔ)備行行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc260149554 h 662 HYPERLINK l _Toc260149555 一、海南南近3年的土土地出讓讓僅達(dá)到到均衡 PAGER

36、EF _Toc260149555 h 662 HYPERLINK l _Toc260149556 二、土地地市場(chǎng)情情況分析析 PAGEREF _Toc260149556 h 63 HYPERLINK l _Toc260149557 第六章 20009年年土地儲(chǔ)儲(chǔ)備行業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分分析 PAGEREF _Toc260149557 h 655 HYPERLINK l _Toc260149558 第一節(jié)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149558 h 655 HYPERLINK l _Toc260149559 一、財(cái)政政政策 PAGEREF _Toc260149559 h 665

37、HYPERLINK l _Toc260149560 二、貨幣幣政策 PAGEREF _Toc260149560 h 665 HYPERLINK l _Toc260149561 第二節(jié)政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149561 h 66 HYPERLINK l _Toc260149562 一、政策策變動(dòng)帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149562 h 666 HYPERLINK l _Toc260149563 二、政府府過多干干預(yù)帶來來的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149563 h 66 HYPERLINK l _Toc260149564 第三節(jié)金金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)

38、 PAGEREF _Toc260149564 h 67 HYPERLINK l _Toc260149565 一、土地地儲(chǔ)備中中心自有有資本金金短缺，資金補(bǔ)補(bǔ)充機(jī)制制不健全全 PAGEREF _Toc260149565 h 67 HYPERLINK l _Toc260149566 二、土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)巨大 PAGEREF _Toc260149566 h 667 HYPERLINK l _Toc260149567 三、土地地儲(chǔ)備中中心對(duì)土土地出讓讓金沒有有支配權(quán)權(quán) PAGEREF _Toc260149567 h 68 HYPERLINK l _Toc260149568 四、利率率風(fēng)險(xiǎn)

39、 PAGEREF _Toc260149568 h 668 HYPERLINK l _Toc260149569 第四節(jié)運(yùn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149569 h 68 HYPERLINK l _Toc260149570 一、收購購風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149570 h 668 HYPERLINK l _Toc260149571 二、開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149571 h 668 HYPERLINK l _Toc260149572 三、積壓壓風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149572 h 669 HYPERLINK l _Toc260149

40、573 四、出讓讓風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149573 h 669 HYPERLINK l _Toc260149574 第五節(jié)市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149574 h 69 HYPERLINK l _Toc260149575 一、城市市發(fā)展風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149575 h 699 HYPERLINK l _Toc260149576 二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)波動(dòng) PAGEREF _Toc260149576 h 669 HYPERLINK l _Toc260149577 第七章信信貸建議議 PAGEREF _Toc260149577 h 70 HYP

41、ERLINK l _Toc260149578 第一節(jié)行行業(yè)總體體授信原原則 PAGEREF _Toc260149578 h 700 HYPERLINK l _Toc260149579 第二節(jié)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范范建議 PAGEREF _Toc260149579 h 770 HYPERLINK l _Toc260149580 一、加強(qiáng)強(qiáng)貸前調(diào)調(diào)查評(píng)估估，合理確確定貸款款額度 PAGEREF _Toc260149580 h 770 HYPERLINK l _Toc260149581 二、完善善貸款擔(dān)擔(dān)保手續(xù)續(xù)，落實(shí)實(shí)第一還還款來源源 PAGEREF _Toc260149581 h 70 HYPERLINK

42、l _Toc260149582 三、落實(shí)實(shí)貸款用用途監(jiān)控控 PAGEREF _Toc260149582 h 71 HYPERLINK l _Toc260149583 四、落實(shí)實(shí)土地拍拍賣款 PAGEREF _Toc260149583 h 771 HYPERLINK l _Toc260149584 五、探索索多渠道道融資，合理分分散信貸貸風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc260149584 h 771附 表表TOC h z t 表題 c HYPERLINK l _Toc260149829 表120009年年國(guó)家土土地儲(chǔ)備備相關(guān)政政策與規(guī)規(guī)范性文文件匯總總 PAGEREF _Toc260149829

43、h 14 HYPERLINK l _Toc260149830 表2全國(guó)國(guó)部分城城市20010年年住房用用地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃 PAGEREF _Toc260149830 h 332 HYPERLINK l _Toc260149831 表320009年年土地出出讓金前前20排行行榜 PAGEREF _Toc260149831 h 355附 圖圖TOC h z t 圖題 c HYPERLINK l _Toc260149589 圖1土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)運(yùn)行行機(jī)制圖圖 PAGEREF _Toc260149589 h 3 HYPERLINK l _Toc260149590 圖220006年年以來我國(guó)GDPP季度增增

44、長(zhǎng)情況 PAGEREF _Toc260149590 h 8 HYPERLINK l _Toc260149591 圖320006年年以來工工業(yè)增加加值增速速情況 PAGEREF _Toc260149591 h 99 HYPERLINK l _Toc260149592 圖420008年年以來工工業(yè)增加加值增速速與PMII對(duì)比情況況 PAGEREF _Toc260149592 h 10 HYPERLINK l _Toc260149593 圖520007年年以來城城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投投資累計(jì)計(jì)增速情情況 PAGEREF _Toc260149593 h 100 HYPERLINK l _Toc2601495

45、94 圖620003年年以來分分產(chǎn)業(yè)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資累累計(jì)增速速情況 PAGEREF _Toc260149594 h 111 HYPERLINK l _Toc260149595 圖720007年年以來國(guó)國(guó)內(nèi)名義義消費(fèi)增增速情況況 PAGEREF _Toc260149595 h 11 HYPERLINK l _Toc260149596 圖820003年年以來國(guó)國(guó)內(nèi)居民民收入情情況 PAGEREF _Toc260149596 h 122 HYPERLINK l _Toc260149597 圖9我國(guó)國(guó)進(jìn)出口口月度增增速情況況 PAGEREF _Toc260149597 h 13 HYPERLINK

46、l _Toc260149598 圖10220066年以來來我國(guó)CCPI、PPII走勢(shì)情情況 PAGEREF _Toc260149598 h 133 HYPERLINK l _Toc260149599 圖11220100年CPII翹尾因因素 PAGEREF _Toc260149599 h 144 HYPERLINK l _Toc260149600 圖12月月度信貸貸投放規(guī)規(guī)模 PAGEREF _Toc260149600 h 144 HYPERLINK l _Toc260149601 圖13220099年批準(zhǔn)準(zhǔn)用地類類型和地地區(qū)分布布 PAGEREF _Toc260149601 h 27 HYPE

47、RLINK l _Toc260149602 圖14220055-20009年年國(guó)有建建設(shè)用地地供應(yīng)情情況 PAGEREF _Toc260149602 h 288 HYPERLINK l _Toc260149603 圖15220055-20009年年土地出出讓及招招拍掛出出讓面積積和價(jià)款款變化情情況 PAGEREF _Toc260149603 h 299 HYPERLINK l _Toc260149604 圖1622001120009 年全國(guó)國(guó)35個(gè)重重點(diǎn)城市市平均地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率 PAGEREF _Toc260149604 h 299 HYPERLINK l _Toc260149605 圖172

48、20099年84個(gè)重重點(diǎn)城市市土地抵抵押情況況 PAGEREF _Toc260149605 h 30 HYPERLINK l _Toc260149606 圖18全全國(guó)耕地地面積變變化情況況 PAGEREF _Toc260149606 h 31 HYPERLINK l _Toc260149607 圖19全全國(guó)土地地資源構(gòu)構(gòu)成（萬萬平方公公里） PAGEREF _Toc260149607 h 332 HYPERLINK l _Toc260149608 圖20城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地（建成區(qū)區(qū)）構(gòu)成成 PAGEREF _Toc260149608 h 32 HYPERLINK l _Toc260149609

49、圖21各各級(jí)城市市居住用用地年增增長(zhǎng)率 PAGEREF _Toc260149609 h 335 HYPERLINK l _Toc260149610 圖22全全國(guó)居住住用地面面積存量量（預(yù)測(cè)測(cè)值） PAGEREF _Toc260149610 h 335 HYPERLINK l _Toc260149611 圖23土土地儲(chǔ)備備上下游游情況 PAGEREF _Toc260149611 h 444 HYPERLINK l _Toc260149612 圖24220099年京滬滬房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展情況況 PAGEREF _Toc260149612 h 47 HYPERLINK l _Toc260149613

50、 圖25全全國(guó)土地地購買與與開發(fā)累累計(jì)面積積同比增增長(zhǎng)率 PAGEREF _Toc260149613 h 551 HYPERLINK l _Toc260149614 圖26220011-20009年年全國(guó)重重點(diǎn)城市市平均地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率 PAGEREF _Toc260149614 h 522 HYPERLINK l _Toc260149615 圖27220099年東中中西部地地區(qū)不同同用途地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率比較較 PAGEREF _Toc260149615 h 52 HYPERLINK l _Toc260149616 圖28北北京居住住土地面面積出讓讓情況 PAGEREF _Toc260149616

51、 h 553 HYPERLINK l _Toc260149617 圖29220099年宗地地成交數(shù)數(shù)與20008年年成交數(shù)數(shù)對(duì)比 PAGEREF _Toc260149617 h 554 HYPERLINK l _Toc260149618 圖30220099年土地地成交均均價(jià)與220088年成交交均價(jià)對(duì)對(duì)比 PAGEREF _Toc260149618 h 588 HYPERLINK l _Toc260149619 圖31重重慶市居居住土地地出讓情情況 PAGEREF _Toc260149619 h 599 HYPERLINK l _Toc260149620 圖32上上海居住住土地面面積出讓讓情況

52、 PAGEREF _Toc260149620 h 662 HYPERLINK l _Toc260149621 圖33海海南011-099年土地地購置和和商品房房銷售面面積 PAGEREF _Toc260149621 h 633 HYPERLINK l _Toc260149622 圖34海?？?0002-20009年11月土土地購置置面積 PAGEREF _Toc260149622 h 663第一章 土地地儲(chǔ)備行行業(yè)基本本情況第一節(jié)土土地儲(chǔ)備備的定義義及分類類一、土地地儲(chǔ)備的的定義根據(jù)國(guó)土土資源部部、財(cái)政政部和中中國(guó)人民民銀行220077年11月19日聯(lián)合制制定發(fā)布布的土土地儲(chǔ)備備管理辦辦法第第

53、一章第第二條規(guī)規(guī)定：土土地儲(chǔ)備備是指市市、縣人人民政府府國(guó)土資資源管理理部門為為實(shí)現(xiàn)調(diào)調(diào)控土地地市場(chǎng)、促進(jìn)土土地資源源合理利利用目標(biāo)標(biāo)，依法法取得土土地，進(jìn)進(jìn)行前期期開發(fā)、儲(chǔ)存以以備供應(yīng)應(yīng)土地的的行為。土地儲(chǔ)備備制度是是由受城城市政府府委托的的城市土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)依依照法律律程序，通過征征用、收收購、置置換、回回收等形形式從原原土地所所有者或或土地使使用者手手中取得得土地，由城市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)或其委委托機(jī)構(gòu)構(gòu)組織進(jìn)進(jìn)行前期期開發(fā)、整理并并予以存存儲(chǔ)，根根據(jù)土地地利用總總體規(guī)劃劃、土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃、城城市規(guī)劃劃等因素素，有計(jì)計(jì)劃地以以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等等方式將將土地投投入市場(chǎng)場(chǎng)，以實(shí)實(shí)

54、現(xiàn)土地地資源優(yōu)優(yōu)化配置置與土地地利用可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的土土地使用用與管理理制度。土地儲(chǔ)備備制度的的建立是是城市政政府為了了實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)土地市市場(chǎng)地宏宏觀調(diào)控控，促進(jìn)進(jìn)存量土土地進(jìn)入入市場(chǎng)，盤活企企業(yè)存量量土地資資產(chǎn)，優(yōu)優(yōu)化土地地資源配配置，理理順政府府與企業(yè)業(yè)之間土土地收益益分配，有效解解決土地地?zé)o償使使用制下下產(chǎn)生的的諸多歷歷史遺留留問題等等而主動(dòng)動(dòng)進(jìn)行制制度創(chuàng)新新的產(chǎn)物物，是政政府加強(qiáng)強(qiáng)壟斷土土地供應(yīng)應(yīng)的政策策工具。土地儲(chǔ)備備通常包包括以下下特征：（1）政政府在需需要之前前或在開開發(fā)價(jià)值值沒有附附加給土土地前，未雨綢綢繆，預(yù)預(yù)先取得得(通常常是按市市價(jià)購買買)相當(dāng)當(dāng)面積的的土地，保障城城市高效效

55、有序的的開發(fā)；（2）平平抑地價(jià)價(jià)、預(yù)防防或減少少私人投投機(jī)行為為，使諸諸如為人人們提供供支付得得起的住住房的社社會(huì)目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成為可可能；（3）清清理產(chǎn)權(quán)權(quán)，整合合地塊，進(jìn)行必必要的基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，用于更更大項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)；（4）取取得城市市開發(fā)的的公共增增值，并并授之于于民；（5）土土地儲(chǔ)備備被認(rèn)為為是一種種規(guī)劃工工具和土土地利用用管制的的手段；（6）由由政府公公共部門門取得并并實(shí)施土土地儲(chǔ)備備。二、土地地儲(chǔ)備的的分類美國(guó)哈瑞瑞富蘭蘭奇（HHarvvey LFFlecchneer）將將土地儲(chǔ)儲(chǔ)備分成成計(jì)劃型型土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和全全面型土土地儲(chǔ)備備兩類。計(jì)劃型型土地儲(chǔ)儲(chǔ)備是指指在特定定功能區(qū)區(qū)域

56、內(nèi)的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備，主主要是為為城市發(fā)發(fā)展、中中低收入入家庭住住宅、開開放空間間、工業(yè)業(yè)房屋和和公共設(shè)設(shè)施的建建設(shè)而預(yù)預(yù)先取得得并持有有土地。此類土土地儲(chǔ)備備一般都都限于單單個(gè)行政政區(qū)范圍圍內(nèi)，土土地持有有規(guī)模影影響，由由于目的的明確，儲(chǔ)備時(shí)時(shí)間都很很短。全面型土土地儲(chǔ)備備是以整整個(gè)城市市區(qū)域?yàn)闉榉秶牡耐恋貎?chǔ)儲(chǔ)備，其其儲(chǔ)備對(duì)對(duì)象包括括各類用用地，并并不事先先設(shè)定不不同類別別土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的先先后順序序。儲(chǔ)備備的目的的是用來來控制城城市的成成長(zhǎng)形態(tài)態(tài)，規(guī)范范城市土土地用途途和抑制制土地價(jià)價(jià)格，將將土地增增值歸公公。三、我國(guó)國(guó)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制度度及其運(yùn)運(yùn)行機(jī)制制我國(guó)土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)運(yùn)行行機(jī)制大大致可分分為

57、以下下三個(gè)階階段：土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)運(yùn)運(yùn)行機(jī)制制圖（一）土土地收購購階段土地收購購是指城城市土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)根據(jù)據(jù)政府授授信和土土地儲(chǔ)備備計(jì)劃，以征用用、收購購、換地地、轉(zhuǎn)制制和到期期回收等等方式集集中土地地進(jìn)行儲(chǔ)儲(chǔ)備的行行為。總總體上看看，儲(chǔ)備備土地的的來源主主要分為為兩個(gè)部部分：增量和和存量。（二）土土地儲(chǔ)備備階段對(duì)于以上上己進(jìn)入入土地儲(chǔ)儲(chǔ)備體系系的土地地，在以以“招拍掛掛”等形式式出讓給給新的土土地使用用單位以以前，由由土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心負(fù)責(zé)組組織前期期開發(fā)和和經(jīng)營(yíng)管管理。前前期開發(fā)發(fā)包括將將收購所所得土地地通過行行政、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、技技術(shù)和法法律等方方法有計(jì)計(jì)劃進(jìn)行行地上建建筑物和和附屬物物的拆遷

58、遷、區(qū)域域改造、土地平平整以及及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)等。土土地經(jīng)過過前期開開發(fā)整理理，達(dá)到到建設(shè)所所需的“三通一一平”或“七通一一平”的狀態(tài)態(tài)下，可可根據(jù)城城市規(guī)劃劃以及城城市土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的安安排，向向市場(chǎng)投投放土地地。（三）土土地出讓讓階段土地儲(chǔ)備備中心建建立之后后，土地地出讓成成為土地地供應(yīng)的的主要方方式，而而土地劃劃撥方式式則漸漸漸退出了了歷史舞舞臺(tái)。土土地出讓讓是指對(duì)對(duì)納入政政府土地地儲(chǔ)備系系統(tǒng)的土土地，根根據(jù)城市市規(guī)劃和和城市土土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃，有步驟驟有目的的的向市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)土地的的行為。根據(jù)我國(guó)國(guó)土地地管理法法以及及其他相相關(guān)法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，現(xiàn)行行的土地地供應(yīng)方方式包括括“招拍掛掛

59、”與協(xié)議議出讓兩兩種。用用于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目目建設(shè)的的土地，應(yīng)通過過“招拍掛掛”的形式式確定開開發(fā)單位位，以“招拍掛掛”形式直直接出讓讓儲(chǔ)備土土地使用用權(quán)的，由土地地儲(chǔ)備中中心提出出計(jì)劃和和方案，土地管管理部門門按照有有關(guān)法規(guī)規(guī)組織實(shí)實(shí)施。除除了按規(guī)規(guī)定必須須以招標(biāo)標(biāo)拍賣方方式出讓讓的地塊塊，其他他儲(chǔ)備土土地使用用權(quán)可以以通過招招標(biāo)拍賣賣的形式式確定開開發(fā)單位位，也可可通過協(xié)協(xié)議形式式約定開開發(fā)單位位。第二節(jié) 20009年年土地儲(chǔ)儲(chǔ)備行業(yè)業(yè)在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中中的地位位20099年國(guó)土土部在繼繼續(xù)使用用規(guī)劃、計(jì)劃、審批等等手段同同時(shí)，更更多運(yùn)用用土地、礦產(chǎn)價(jià)價(jià)格及租租稅費(fèi)等等經(jīng)濟(jì)手手段，

60、更更加注重重國(guó)土資資源政策策與貨幣幣政策、財(cái)政政政策、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策的協(xié)調(diào)調(diào)配合，增強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針針對(duì)性和和有效性性。土地政政策參與與宏觀調(diào)調(diào)控包括括三方面面內(nèi)容：一是建建設(shè)用地地總量。建設(shè)用用地總量量是影響響經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度度和效益益的重要要因素，控制建建設(shè)用地地總量，是調(diào)控控經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的重重要手段段。二是是調(diào)整土土地供給給結(jié)構(gòu)，通過對(duì)對(duì)不同用用途土地地的供給給，促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整和產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)化升升級(jí)，這這就需要要按照國(guó)國(guó)家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，適時(shí)調(diào)調(diào)整供地地政策，對(duì)于禁禁止性項(xiàng)項(xiàng)目，停停止供地地；對(duì)于于限制性性項(xiàng)目，提高供供地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和條件件。三是是確定不不同區(qū)域域的供地地政策，引導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域域合理布布