彝人古鎮(zhèn)調(diào)查報告課件

1、一、彝人古鎮(zhèn)項目定位城市概況 楚雄市地處滇中，位于楚雄州西南部，東鄰祿豐，南連雙柏，西與南華、景東接壤，北同牟定毗鄰，總面積達(dá)4433平方公里。全市19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，154個村（居）委會，2859個村民小組。 2002年，總?cè)丝?84283人，其中農(nóng)業(yè)人口348216人，非農(nóng)業(yè)人口136067人，是一個漢、彝、回、苗、白等多民族雜居的農(nóng)業(yè)縣級市。 楚雄生產(chǎn)總值（億元）楚雄20002005年城市發(fā)展一、彝人古鎮(zhèn)項目定位 楚雄財政收入（億元）年增長9.5%年增長8.3%楚雄城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）楚雄農(nóng)民人均處收入（元）年增長8.1%年增長6.2%2000年以后，各地提倡將旅游業(yè)打造成為新興支柱產(chǎn)業(yè)

2、；專家預(yù)測未來68年中國游客將從現(xiàn)在總?cè)丝诘?7%增至30%一、彝人古鎮(zhèn)項目定位宏觀條件2002年，昆明鼎業(yè)集團(tuán)與政府合作開發(fā)束河古鎮(zhèn)項目；2003年項目啟動；2004年項目完成，帶動當(dāng)?shù)鼐用?000多戶，實現(xiàn)旅游收入近2000萬；前期項目投資2個億，開盤后銷售物業(yè)70%，回收資金1個億傳統(tǒng)的滇西黃金旅游線：昆明大理麗江2004年旅游人數(shù)達(dá)1000萬人次一、彝人古鎮(zhèn)項目定位旅游資源1 楚雄處于滇西黃金旅游線路上，區(qū)域內(nèi)擁有多個的特色景點。但景點分散，缺乏主題和門戶，將黃金旅游線游客引入楚雄。一、彝人古鎮(zhèn)項目定位旅游資源2 獨特的“彝族七秀”和“鹿城八景” 哀牢疊翠 土林奇觀 楚雄西山 龍江公園

3、一、彝人古鎮(zhèn)項目定位旅游資源4 彝族三古：古生物，古人類和古文化古生物古人類古文化古文化一、彝人古鎮(zhèn)項目定位 周莊江南人家旅游項目，位于周莊古鎮(zhèn)入口處，建面4萬。該項目以“清末民初江南民俗再現(xiàn)”為開發(fā)主題。以“主題公園式休閑購物中心”為設(shè)計概念，集觀光、游覽、特色商業(yè)、餐飲娛樂、展覽和影視表演于一體。 項目核心為水上表演舞臺，它是聚集人氣和拉升周莊旅游氛圍的重要節(jié)點。借鑒水鄉(xiāng)周莊開發(fā)模式 麗江古城的開發(fā)，圍繞古代茶馬古道文化、納西文化、藏文化進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計。建筑以三房一照壁、四合五天井、走馬轉(zhuǎn)閣樓的古建民居為主。 “四方街”為區(qū)域中心，形成拉動麗江整體商業(yè)氣氛的關(guān)鍵。借鑒麗江古城開發(fā)模式項目定位

4、一、彝人古鎮(zhèn)項目定位項目定位從建筑產(chǎn)品設(shè)計方面充分運用民族文化元素，展示彝族建筑文化將項目打造成一個具有中國西部民族特色的影視拍攝基地將彝族文化作為項目核心，打造中國彝族文化大觀園，展示特色民族風(fēng)情文化在旅游經(jīng)濟(jì)的宏觀背景下，將項目定位為旅游地產(chǎn)，滿足旅游和居住的需要整合區(qū)域資源，將項目打造成滇西旅游“黃金線”上的重要接待點和窗口將項目打造成云南旅游商品集散地、東南亞特色商品集散地二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目區(qū)位和交通“彝人古鎮(zhèn)”位于楚雄市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東盛路與永安路之間，西鄰龍川江，臨近楚雄州政府，是楚雄州集中展示彝族文化的一個旅游精品項目。項目周圍有多個城市主干道，交通方便。市政府州政府東盛路

5、昆楚高速威楚大道永安路項目二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目基本信息項目名稱彝人古鎮(zhèn)（銷售許可：預(yù)許云字200510號）項目地址楚雄永安路龍川江旁區(qū)位東盛東路與永安路間龍川江東側(cè)開發(fā)商 楚雄匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃物業(yè)形態(tài)住宅、商鋪、別墅物業(yè)結(jié)構(gòu)低層、多層開盤日期2005年11月交房日期目前第8期住宅在售（現(xiàn)房）物管公司楚雄匯通物業(yè)物管費（元/月）商鋪：1；住宅：0.6基本資料規(guī)劃指標(biāo)占地面積1740畝總建筑面積1000000住宅建筑面積綜合用地容積率0.98總戶數(shù)（戶）1、2期600戶綠化率36.30%停車泊位（個）1、2期550個產(chǎn)權(quán)40年，70年備注彝人古鎮(zhèn)前期1、2期，占地243畝，投資3.2

6、億元，已于2006年底開發(fā)完成。第3、4期于2007年1月開工，14期以商業(yè)為主題，目前已投入運營。項目共8期，總投資35億元。二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目功能結(jié)構(gòu)功能：吃、住、行、游、購、娛商家數(shù)量：600多戶商家入駐主題場景：人流聚集空間。水源廣場、梅葛廣場、咪依嚕廣場、畢摩文化廣場、望江樓、威楚樓、特色生態(tài)市井文化街、東盟風(fēng)情街、土司府、高氏相府等。板塊：以街道為單位進(jìn)行內(nèi)容和功能分區(qū)。旅游商品街、酒吧街、餐飲街、小吃街、客棧區(qū)、花鳥街、古玩街、民俗街、東盟風(fēng)情街、韓國風(fēng)情街等。酒店住宿：1家四星級酒店彝人古鎮(zhèn)大酒店，建筑樣式為彝族高規(guī)格民居，內(nèi)部采用歐陸風(fēng)格，有各類套房156間，容納近30

7、0人住宿。 特色民居客棧、賓館酒店58家，客房2057間，每天可容納4000人同時入住，其中85%以上按照三星級標(biāo)準(zhǔn)打造。飲食：目前有大型餐飲樓60家，可同時容納3000人就餐。其中楚雄五星級飯店彝王宴就坐落在彝人古鎮(zhèn)三期內(nèi)，以其獨具彝族特色的裝修，優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高檔次彩屏為特色。同時，除了彝家飲食外，還有風(fēng)味餐、特色小吃、燒烤。娛樂：特色交通：為豐富游覽過程，提供觀光小火車、游船、黃包車、馬車等特色交通工具。節(jié)慶活動：火把節(jié)、彝族年千人彝鄉(xiāng)宴、彝族情人節(jié)、賽裝節(jié)和彝族競技活動等。表演節(jié)目：彝鄉(xiāng)戀歌，祭火大典等。二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目產(chǎn)品設(shè)計住宅：多層住宅區(qū)，80150，小高層、高層住宅4014

8、0，從公寓，2房至4房共四十多種戶型。前4期為多層房，57期為定向團(tuán)購房，第8期為小高層1718層和2533層高層住宅。別墅：主要集中于別墅區(qū)，西邊靠近龍川江部分。有多種形式：商墅：云南民居半顆印、一半顆印、三坊一照碧、四合五天井以及北京三合院、北京四合院、北京四合院兩進(jìn)院等，面積230900。普通別墅：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅，面積230300。共三十多種戶型。商業(yè)：外觀要素采用了滇、川、黔、桂等省區(qū)彝族土司頭人的建筑文化。貫穿整個項目14期，58期以底商為主。自持部分：特色主題場景：水源廣場、梅葛廣場、望江樓、威楚樓、土司府、高氏相府等。出售產(chǎn)品：商鋪50200；商住樓250400；客

9、棧8001000；大型獨棟商業(yè)10002600。小面積商鋪以批發(fā)和零售業(yè)態(tài)為主，250以上大面積商業(yè)以酒吧、大型餐飲、客棧和酒店業(yè)態(tài)為主。二、彝人古鎮(zhèn)項目情況項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計 目前商業(yè)集中于14期，商業(yè)形式以街鋪為主，商業(yè)街面積150000，主街全部營業(yè)，輔街鋪面出80%，從數(shù)量來看珠寶店、餐館和酒店客棧占比前三名，分別為17.4%、13.7%和13.5%，全部在50家店以上。其中珠寶店76家，其中43家為緬甸珠寶，占了一半以上，為珠寶街增色不少。三、彝人古鎮(zhèn)項目活動推廣營銷活動事件時間表時間活動內(nèi)容2005年4月18日彝人古鎮(zhèn)一期工程開工。2006年6月30日彝人古鎮(zhèn)一工程6月30日竣工。2

10、006年7月18日彝人古鎮(zhèn)于“火把節(jié)”開業(yè)接待。2006年7月21日彝人古鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司召開旅游推介會，邀請各大知名旅游公司出席。2007年8月6日彝人古鎮(zhèn)與康輝旅游集團(tuán)簽約建立長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。2008年彝人古鎮(zhèn)與楚雄市人民政府簽訂了“楚雄市商貿(mào)會展協(xié)議”，從2008年起，楚雄城區(qū)火把節(jié)，年貨街等會展全權(quán)交彝人古鎮(zhèn)操辦。2008年云南省楚雄彝族自治州申報的“梅葛”，入選第三批“國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄”。2009年彝人古鎮(zhèn)通過了國家旅游局4A級旅游景區(qū)的評定，并通過百萬網(wǎng)選獲得“中國最美十大主題公園”第七名。2009年5月25日彝人古鎮(zhèn)平浪煤礦沉陷治理工程定向開發(fā)奠基儀式。2009年

11、7月30日彝人古鎮(zhèn)舉辦國際人類學(xué)與民族學(xué)聯(lián)合會第十六屆世界大會2009年8月14日彝人古鎮(zhèn)舉辦火把節(jié)著名攝影家六人巨幅作品聯(lián)展。2009年10月18日彝人古鎮(zhèn)舉辦“慶國慶、迎中秋”活動。2009年11月29日彝人古鎮(zhèn)舉辦“彝族年千人彝鄉(xiāng)宴”活動。2010年云南省楚雄彝族自治州申報的“彝醫(yī)藥”，入選第三批“國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄”。為了讓彝人古鎮(zhèn)天天有歌舞，月月有節(jié)日，開發(fā)商把彝族的傳統(tǒng)節(jié)日進(jìn)行挖掘、整理并進(jìn)行推廣。目前已成功推出彝族年、插花節(jié)、賽裝街、彝族情人節(jié)等一大批節(jié)慶活動、并取得良好社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商還打造了一抬大型原生態(tài)實景演出彝鄉(xiāng)戀歌（整合彝族歌舞文化，服飾文化，飲食文化和

12、酒文化），通過天天長街宴、夜夜火把節(jié)的方式展示出來。為做好項目運營，規(guī)范市場行為，維護(hù)商戶權(quán)益，彝人古鎮(zhèn)組織商戶成立了商戶自主管理商會，分設(shè)餐飲、酒吧、客棧、旅游商品、緬甸珠寶協(xié)會等分布。在項目運營初期，為營造商業(yè)氛圍，確保古鎮(zhèn)商戶的人氣和客源，彝人古鎮(zhèn)建立了專項“助業(yè)資金”，為商戶提供貸款擔(dān)保。三、彝人古鎮(zhèn)項目活動推廣項目其他營銷活動項目產(chǎn)品價格統(tǒng)計四、彝人古鎮(zhèn)項目銷售情況時間住宅均價（元/）別墅均價（元/）商鋪均價（元/）客棧均價（元/）獨棟商業(yè)（元/）備注2005-11-716004000首次開盤1、2期2006-8-950001期交房2007-10-121700270030004000

13、3期（1、2期售罄）2008-3-29190050003期2009-3-4290060004期（3期商業(yè)售罄）2009-10-262500300056004期2010-1-430004期2010-6-292500500060004期2010-12-1560004期（3期售罄）2011-2-2170004期2011-3-3070004期2011-5-1060004期2011-8-1160004期2011-9-660004期2011-11-10380062008期2011-11-233800120008期2011-12-1538008期（4期售罄）2012-4-1938008期項目產(chǎn)品價格趨勢四、

14、彝人古鎮(zhèn)項目銷售情況 從上表和上圖，我們可以看到，銷售周期最短的物業(yè)為客棧和獨棟商業(yè)，其次為別墅產(chǎn)品，再其次為住宅，最長的是商鋪。 從價格水平來看，價格最高的是商鋪，其次是別墅，獨棟商業(yè)和客棧，最低是住宅。 所有物業(yè)價格趨勢基本是逐漸小幅微升，只有別墅在最后突然高起。項目價格和趨勢形成原因分析四、彝人古鎮(zhèn)項目銷售情況首先看銷售周期，彝人古鎮(zhèn)銷售相對較好，前期產(chǎn)品基本沒有滯留。周期長短的情況，由項目產(chǎn)品占比決定，住宅和商鋪占比最大，銷售周期最長。同時，產(chǎn)品稀缺程度也有所反映，客棧和獨棟僅推出過一次，很快售罄，別墅雖然不多，推出后消化時間稍長。從價格水平來分析，項目各種產(chǎn)品價格高低順序正常，但價格

15、水平不平衡。由于區(qū)域市場在2005年還處于初級階段，因此對于商業(yè)、別墅和住宅的市場細(xì)分度還不夠，因此零售價格與市場收益不成比例，主要反映在別墅價格與住宅價差很小，和獨棟商業(yè)和客棧存在明顯的定價差別這兩個方面。說明開發(fā)商定價時，主要按照商業(yè)和非商業(yè)，以及面積大小進(jìn)行定價。從價格的升降來看，彝人古鎮(zhèn)項目在營銷上沒有特別的留盤和捂盤的痕跡。比較客觀的反映了市場的大勢變化，2009年以前銷售較快，2010年后銷售較緩慢。其中商鋪產(chǎn)品在2009年底和2011年初進(jìn)行過價格下調(diào)，但幅度不大，開發(fā)商促銷的意圖明顯。而商鋪最后高起，主要是4期的最后一套商鋪，因此爭取利潤最大。五、總結(jié) 目前情況彝人古鎮(zhèn)接待人數(shù)

16、：2007年130萬人次，2008年250萬人次，2009年570萬人次，2010年達(dá)到710萬人次。 項目SWOT評價五、總結(jié)優(yōu)勢 彝人古鎮(zhèn)項目目前已經(jīng)成型，具備規(guī)模優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)沒有競爭從2006年項目運營至今，已經(jīng)形成了品牌，成為云南省內(nèi)重要的旅游產(chǎn)業(yè)平臺。項目所在區(qū)域經(jīng)過發(fā)展，配套完善，交通便利。劣勢由于政策調(diào)控的原因，彝人古鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)展和提升無法進(jìn)行，項目發(fā)展有局限。目前開發(fā)商對于業(yè)態(tài)的改善和提升沒明確方向和戰(zhàn)略，短期項目將面臨業(yè)態(tài)老化吸引力下降的問題。區(qū)域旅游服務(wù)業(yè)目前處于低端水平，降低了項目后期住宅產(chǎn)品的投資空間。機(jī)會在橋頭堡戰(zhàn)略規(guī)劃下，項目能通過針對東盟市場進(jìn)行導(dǎo)向性調(diào)整，進(jìn)而提升價值。楚雄十二五規(guī)劃將醫(yī)藥，綠色食品，茶花和葡萄酒作為重點新興產(chǎn)業(yè)，項目可以作為優(yōu)勢平臺與以上產(chǎn)業(yè)對接，進(jìn)而提升價值。威脅 隨著國家對旅游業(yè)的調(diào)整，未來