電大房地產估計復習資料13

1、判斷題1、購買年不是預期可獲得收益的年限。A、對B、錯2、人口高密度地區(qū)，必定導致對房地產的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區(qū)的房地產價格必然超高。A、對B、錯3、遵循房地產估價的合法原則，即估價機構或人員應具有合法的評估資格。A、對B、錯4、某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2。該類房地產的資本化率為10，則該宗房地產的收益價格為60萬元。A、對B、錯5、同一宗房地產，其房地價格：土地價格建筑物價格。A、對B、錯6、高層建筑地價分攤是將高層建筑物的造價分攤到所占土地上。A、對B、錯7、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比

2、直線折舊法計算的年折舊額小。A、對B、錯8、若估價時點為現在，估價對象的狀況卻可以是現在、過去或未來。A、對B、錯9、房地產雖然可以區(qū)分為物質實體和權益兩個方面，但其價值的高低主要取決于其權益的大小。A、對B、錯10、某商店的營業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業(yè)面積的年租金為720元平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元平方米A、對B、錯11、成本法、假設開發(fā)法可同時用于評估在建工程的價格。A、對B、錯12、房地產價格實質是房地產權益的價格，故其權益在估價中要比物質實體更重要。A、對B、錯13、假設開發(fā)法可用于拆遷補償估價。A、對B、錯14、用市場比較法估價時，對

3、比較實例為拍賣、招標的價格，需進行交易情況修正。A、對B、錯單項選擇題1、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的( )。A、收回B、攤銷C、減損D、補償2、路線價法特別適用于( )需要對大量土地進行估價的場合。A、土地經濟評價B、土地課稅C、土地收益測算D、土地定級3、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元平方米。A、2390B、2410C、2430D、24504、對比較實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用( )。A、一般物價指數B、建筑材料價格指數C

4、、房地產價格指數D、定額調整系數5、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9，若該類房地產的資本化率為10.8，則自有資本要求的年收益率為( )A、15.0B、15.7C、12.6D、11.66、完好房的成新度一般為( )。A、十成新B、九到十成新C、八到十成新D、七到十成新7、用成本法估價時，房屋現值=( )A、房屋重置價格-年折舊額尚可使用年限B、房屋重置價格-年折舊額耐用年限C、房屋重置價格成新度D、房屋重置價格-年折舊額8、用市場比較法評估房地產價格時，通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、( )個別因素修正。A、環(huán)境因素B、質量因素C、區(qū)域因素D、新舊程度9、樓面

5、地價=土地單價( )。A、建筑層數B、建筑覆蓋率C、綠地率D、建筑容積率10、某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820、850和900萬元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產的最終評估價格為( )萬元。A、850B、845C、869D、85711、從理論上講，獲取凈收益的可靠性越低，選用的還原利率應( )。A、越高B、越低C、不變D、越可靠12、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現時市場價格為2800元平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為( )萬元。A

6、、800B、900C、1000D、大于100013、一般損壞房的成新度為( )。A、4-6成B、5-7成C、4-5成D、5-6成14、收益法公式 成立的條件是( )。A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零15、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5，則該建筑物的成新率為( )。A、76B、80C、81D、8416、理論上“八項因素”構成的房租通常稱為( )。A、市場租金B(yǎng)、商品租金C、理論租金D、成本租金17、路線價法估價的第二個步驟

7、應為( )。A、設定標準深度B、求取路線價C、編制深度百分率表D、劃分路線價區(qū)段18、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費用( )正常利稅。A、拆遷費用B、建造建筑物費用C、公共設施建設費用D、市政設施建設費用19、某宗房地產，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12，土地資本化率10，則該宗房地產的總價值為( )萬元。A、417B、500C、460D、45020、在評估期房價格時，( )。A、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態(tài)B、估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態(tài)，房地產市場情況為未來某時點的狀態(tài)C、估價對象狀況及房地產市場

8、情況均為估價時點(未來)的狀態(tài)D、估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態(tài)21、甲房地產尚可使用年限為50年，單價為1050元平方米，乙房地產尚可使用年限為60年，單價為1100元平方米，資本化率均為8，實際上甲房地產的價格( )乙房地產的價格。A、高于B、低于C、等于D、B或C22、同一建筑物若使用性質不同，其年折舊額由大到小的排列順序為( )。A、一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房B、非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房C、腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房D、非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房23、房地產的供給增加，需求不變，其價格會(

9、 )。A、上升B、下降C、不變D、升降難定24、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7和8。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元平方米。A、2487.75B、2500.00C、2511.00D、2162.2525、某宗房地產正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12，出讓時的土地使用權年限50年，現已使用了5年，則該宗房地產的現時總價為( )萬元。A、833.33B、830.45C、828.25D、827.6426、某房地產正常年凈收益為6000元，當前銀行利率為10，購買年為8，

10、估價應為( )元。A、54000B、32010C、48000D、6000027、在路線價法中，( )只需根據深度百分率即可計算地價，不必制定相應的修正率。A、一面臨街矩形地B、一面臨街三角形地C、一面臨街梯形地D、一面臨街不規(guī)則形地28、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，總價為100萬元，根據四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格應為( )萬元。A、50B、70C、30D、40多項選擇題1、受理估價委托時，估價人員應明確的估價基本事項有：( )。A、估價時點B、估價目的C、估價對象D、估價原則2、運用市場比較法估價時選取的比較實例應符合下列要求：( )。A、及估價對象具有

11、類似性B、交易日期及估價時點接近C、交易雙方有經濟關系D、成交價格是單價3、估價報告書的內在質量取決于( )。A、估價方法選擇的正確性B、估價報告的文字表述水平C、估價結論的準確性D、估價報告書的格式4、某宗房地產欲出售，其評估價格為100萬元，最后實際成交價格為150萬元，這可能是( )。A、評估價格公平合理，成交價格不公平合理B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理C、評估價格和成交價格都公平合理D、評估價格和成交價格都不公平合理5、下列說法正確的有：( )。A、購買年是利息率的倒數B、購買年法是地租資本化的另一種表現C、購買年法實質是一種收益法D、購買年實際是預計的可獲收益的年限6、建筑

12、物的物質折舊包括( )。A、有形損耗B、正常使用的磨損C、功能折舊D、意外的破壞損毀7、地價區(qū)段是根據( )的原則來劃分的。A、形狀相似B、用途相似C、地價相近D、地段相連8、下列說法正確的是：( )。A、可比實例肯定是交易實例B、交易實例肯定是可比實例C、可比實例不一定是交易實例D、交易實例不一定是可比實例9、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。A、指數調整法B、實際觀察法C、工料測量法D、分部分項法10、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用( )求取。A、市場比較法B、基準地價修正法C、假設開發(fā)法D、成本法11、估價報告書的內在質量包括( )。A、估價結論的準確性B、文字表達

13、水平C、估價方法選擇的正確性D、參數確定的合理性12、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為( )。A、2.5B、7.17C、2.69D、3.013、運用收益法評估房地產價格時，影響估價結論準確性的因素有：( )。A、總收益的準確性B、費用及扣除項目的準確性C、基準地價的準確性D、還原利率的準確性14、以下說法是錯誤的：( )。A、只有經房地產所有權人要求，才能對該房地產進行估價B、只有經房地產使用權人要求，才能對

14、該房地產進行估價C、只有經房地產抵押人要求，才能對該房地產進行估價D、只要經房地產抵押權人要求，就可以對該房地產進行估價判斷題答案1、A2、B3、B4、A5、A6、B7、A8、A9、B10、B11、A12、B13、B14、A單項選擇題答案1、C2、B3、B4、C5、A6、C7、C8、C9、D10、B11、A12、D13、C14、A15、C 16、B17、A18、B19、C20、D21、B22、C23、B24、B25、C26、C27、A28、B多項選擇題答案1、ABC2、AB3、AC4、ABD5、BC6、ABD7、BCD8、AD9、ACD10、ABC11、ACD12、AC13、ABD14、ABC

15、判斷題1、現判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2，則可比實例的個別因素修正系數為100102。A、對B、錯2、房地產價格實質上是關于房地產權益的價格。A、對B、錯3、購買年是預期估價對象可獲得收益的年限。A、對B、錯4、某宗房地產1994年1月初的價格為1000元平方米，1998年1月初的價格為1400元平方米。假設該類房地產1994年1月初至 1998年1月初的價格變動規(guī)律，為每年1月初的價格及上一年的同期價格的比值都十分接近，則預測該宗房地產1999年1月初的價格為1523元平方米。A、對B、錯5、房地產價格的變動趨勢及其當前價位的高低可以無關。A、對B、錯6、成本法、假設開發(fā)法可同時

16、用于評估在建工程的價格。A、對B、錯7、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計算的年折舊額小。A、對B、錯8、成本估價法又稱重置成本法。A、對B、錯9、若估價時點為現在，估價對象的狀況卻可以是現在、過去或未來。A、對B、錯10、綜合還原利率：土地還原利率建筑物還原利率。A、對B、錯11、估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的，而不是相對于估價時點而言的。A、對B、錯12、某商店的營業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業(yè)面積的年租金為720元平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元平方米A、對B、錯13、估價對象房地產狀況為過去，估價時點卻可以是

17、過去或現在、未來。A、對B、錯14、某宗房地產的評估價格為300萬元，實際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。A、對B、錯單項選擇題1、土地價格=房地凈收率-( )土地還原利率。A、土地凈收益B、建筑物價格X建筑物還原利率C、建筑物總收益D、房地費用2、某類房地產通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10，購買者自有資本要求的年收益率12，則該類房地產的資本化率為( )。A、10.6B、11.4C、11.2D、10.83、收益法公式 成立的條件是( )。A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零C、a每年變化、有限年期、r每年不變

18、且大于零D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零4、一般損壞房的成新度為( )。A、4-6成B、5-7成C、4-5成D、5-6成5、某宗房地產，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12，土地資本化率10，則該宗房地產的總價值為( )萬元。A、417B、500C、460D、4506、用市場比較法評估房地產價格時，通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、( )個別因素修正。A、環(huán)境因素B、質量因素C、區(qū)域因素D、新舊程度7、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的( )。A、收回B、攤銷C、減損D、補償8、某宗房地產，建筑層數5層，各層建筑面積相等，建筑

19、覆蓋率50，樓面地價100元平方米，則其土地單價為( )元平方米。A、500B、200C、250D、1009、某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N及該建筑物的經過年數t、尚可使用年數n之間的關系為( )。A、N=t+nB、NC、Nt+nD、A、B、C都可能10、假設開發(fā)法中預期開發(fā)后的樓價不可用( )求取。A、市場比較法B、收益法C、成本法D、長期趨勢法11、一宗房地產交易能夠達成的充分條件是( )。A、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格B、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格C、買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格D、買方愿意付出的最高價格

20、小于賣方愿意接受的最低價格12、對比較實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用( )。A、一般物價指數B、建筑材料價格指數C、房地產價格指數D、定額調整系數13、同一建筑物若使用性質不同，其年折舊額由大到小的排列順序為( )。A、一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房B、非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房C、腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房D、非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房14、用成本法評估某宗房地產的價格時，應選取( )成本作為評估依據。A、類似房地產的客觀B、類似房地產的最高C、類似房地產的最低D、該宗房地產的實際15、某類房地產1994年至1998年的價格分別為9

21、10、1190、1490、1810、2110元平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元平方米。A、2390B、2410C、2430D、245016、某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價格下降，這是因為( )。A、市場不景氣B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差C、該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低D、開發(fā)商獲得滿意的利潤即可17、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費用( )正常利稅。A、拆遷費用B、建造建筑物費用C、公共設施建設費用D、市政設施建設費用18、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為

22、5000平方米，其基地的現時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現時市場價格為2800元平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為( )萬元。A、800B、900C、1000D、大于100019、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.0420、甲房地產尚可使用年限為

23、50年，單價為1050元平方米，乙房地產尚可使用年限為60年，單價為1100元平方米，資本化率均為8，實際上甲房地產的價格( )乙房地產的價格。A、高于B、低于C、等于D、B或C21、路線價法估價的第二個步驟應為( )。A、設定標準深度B、求取路線價C、編制深度百分率表D、劃分路線價區(qū)段22、某宗房地產，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數為5層，建筑密度為50，土地單價為2500元平方米，則其樓面地價為( )元平方米。A、500B、2500C、1000D、125023、某宗房地產已使用5年，現土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8，建筑物資

24、本化率為10，則該宗房地產的價值為( )萬元。A、130.0B、119.2C、117.5D、120.024、采用( )求取的年折舊額每年遞減。A、成新折扣法B、償債基金折舊法C、年數合計法D、直線折舊法25、樓面地價=土地單價( )。A、建筑層數B、建筑覆蓋率C、綠地率D、建筑容積率26、選取可比實例時，應注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應及估價對象處于( )。A、同一地區(qū)B、同一城市C、同一供求范圍內的類似地區(qū)D、A或C27、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人

25、索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為( )。A、50萬元B、55萬元C、60萬元D、60萬元以上28、房地產價格實質上是房地產( )的價格。A、開發(fā)成本B、權益C、物質實體D、B和C多項選擇題1、某宗房地產欲出售，其評估價格為100萬元，最后實際成交價格為150萬元，這可能是( )。A、評估價格公平合理，成交價格不公平合理B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理C、評估價格和成交價格都公平合理D、評估價格和成交價格都不公平合理2、下列各種價格中肯定是事實的有( )。A、不能作為可比實例的交易實例價格B、可比實例價格C、非公平市價D、評估價格3、下列說法正確的有：( )。A、購買年是利息率的倒數B、購買年法是地租資本化的另一種表現C、購買年法實質是一種收益法D、購買年實際是預計的可獲收益的年限4、估價報告書的內在質量取決于( )。A、估價方法選擇的正確性B、估價報告的文字表述水平C、估價結論的準確性D、估價報告書的格式5、估價報告書的內在質量包括( )。A、估價結論的準確性B、文字表達水平