石柱項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告課件

1、石柱市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2013.10目錄 城市功能定位定位：國家重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)與重要生物多樣性保護(hù)區(qū)，武陵山綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地、重要生態(tài)屏障、生態(tài)民俗文化旅游帶和扶貧開發(fā)示范區(qū)，全市少數(shù)民族集聚區(qū)任務(wù)：把生態(tài)文明建設(shè)放在突出地位，規(guī)劃用十年左右時(shí)間，引導(dǎo)轉(zhuǎn)移人口80萬，常住人口減少200萬，森林覆蓋率達(dá)到50%以上；加強(qiáng)扶貧開發(fā)與促進(jìn)民族地區(qū)發(fā)展相結(jié)合，引導(dǎo)人口相對(duì)聚集和超載人口有序梯度轉(zhuǎn)移路徑：突出保護(hù)生態(tài)的首要任務(wù)，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)生態(tài)環(huán)境并重，建設(shè)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居宜業(yè)、生態(tài)空間山清水秀的美好家園渝東南生態(tài)保護(hù)區(qū)：1.98萬平方公里，含黔江區(qū)、石柱縣、秀山縣、酉陽縣、武隆縣、彭

2、水縣6區(qū)縣（自治縣）“五大功能區(qū)”是直轄以來，重慶繼“三大經(jīng)濟(jì)區(qū)”、“四大板塊”、“一圈兩翼”之后，又一次區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新戰(zhàn)略重慶市將劃分為都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)、渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)、渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)等五個(gè)功能區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：渝東南生態(tài)保護(hù)區(qū)、渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)：到2020年，預(yù)計(jì)GDP達(dá)到4500億元左右，占全市的15.8%石柱縣石柱縣位于渝東南部長江南岸，東接湖北省利川市，南臨彭水苗族土家族自治縣，西南靠豐都，西北連忠縣，北與萬州區(qū)接壤。縣境東西寬56.2公里，南北長98.3公里，幅員3012.51平方公里城市定位：“渝東樞紐門戶城市”和“綠色生態(tài)示范縣”功

3、能定位：“沿江萬億工業(yè)走廊的重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)域性商貿(mào)物流中心”和特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地城市發(fā)展方向：縣域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以特色農(nóng)副產(chǎn)品加工、商貿(mào)、和旅游為主，具有地方民族文化特色的山水園林城市，至2020年全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%，縣城“20萬平方公里，人口20萬”。加強(qiáng)城市綠化建設(shè)，突出山水生態(tài)特征，石柱將建設(shè)成為國內(nèi)重要的民俗生態(tài)旅游目的地和三峽庫區(qū)旅游大縣 城市發(fā)展方向 人口狀況常住人口男性女性城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)人口占比41.21萬28.2萬26.4萬14.72萬35.72%全縣常駐人口情況未來中心城區(qū)常住人口規(guī)劃其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為10.14萬人、7.81萬人和6.08萬人

4、，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重為57.8%，同比提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)測(cè)至2020年，全縣常住人口42萬左右，城鎮(zhèn)人口21萬左右；城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模約為91.7平方千米。 2012年2016年2020年13萬16萬19.8萬城鎮(zhèn)人口增加，城市化水平提升，都會(huì)在房地產(chǎn)的需求上得到體現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展石柱縣是以古代巴人為主體與其他民族融合而成的土家族棲息地之一，全縣少數(shù)民族占總?cè)丝诘?2.23%。 全縣總?cè)丝?2.41萬人，總戶數(shù)15.49萬戶,其中非農(nóng)業(yè)人口8.13萬人 交通體系中心城區(qū)對(duì)外交通圖區(qū)域交通發(fā)展目標(biāo)總體目標(biāo)：建成“四高三鐵一港”的對(duì)外交通體系和“一環(huán)六射八聯(lián)線”的區(qū)內(nèi)交通體系，形成渝東新

5、樞紐和物流基地具體目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)“1小時(shí)主城，7小時(shí)出?！睂?shí)現(xiàn)“半小時(shí)下水，1小時(shí)石柱”建成高品質(zhì)西沱客運(yùn)作業(yè)區(qū)，提升景區(qū)、景點(diǎn)的交通網(wǎng)絡(luò)通道等級(jí)石柱內(nèi)外交通體系的建設(shè)發(fā)展，對(duì)石柱城市建設(shè)和發(fā)展，特別對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)影響巨大城市進(jìn)程：處于由城變市的過程；處于由小城鎮(zhèn)變小城市的過程主要表現(xiàn)：范圍在擴(kuò)張、市場(chǎng)在形成、人口在聚集“一核兩圈三帶四片”的發(fā)展格局：“一核”即石柱中心城區(qū)“兩圈”即“大黃水生態(tài)旅游圈”和“西沱臨江工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈“三帶”即東西城鎮(zhèn)發(fā)展帶、北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶、東南城鎮(zhèn)發(fā)展帶“四片”即西沱、黃水、南賓、馬武 城市發(fā)展格局城區(qū)規(guī)劃布局原則：“城在山中、水在城里、山水相融、秀美縣城”縣城規(guī)劃方式：“

6、一中心多組團(tuán)”“中心”以老城為核心體；“組團(tuán)”：將鯉塘壩、甄子坪、站前大道分片建設(shè)一中心五組團(tuán)：舊城組團(tuán)：重點(diǎn)打造縣城核心商圈，抓緊啟動(dòng)“兩院片區(qū)”和“棉花壩片區(qū)”的綜合改造鯉塘壩組團(tuán)：重點(diǎn)打造社會(huì)文化事業(yè)功能配套區(qū)，抓緊完善體育場(chǎng)、盡快啟動(dòng)民族文化藝術(shù)中心等公益項(xiàng)目建設(shè)火車站組團(tuán)：集中打造成以現(xiàn)代風(fēng)貌為主的賓館酒店、住宅小區(qū)、商貿(mào)物流和行政辦公集中區(qū)甑子坪組團(tuán)：重點(diǎn)打造成現(xiàn)代化的城市綜合體城東組團(tuán)：重點(diǎn)打造物流園區(qū) 城區(qū)規(guī)劃城南及火車站片區(qū)規(guī)劃面積約為8.28平方公里（原規(guī)劃3.28平方公里），規(guī)劃人口7.5萬人，目前統(tǒng)計(jì)約0.6萬人（包含流動(dòng)人口），缺口6.9萬人，可從舊城組團(tuán)人口、城鎮(zhèn)化

7、人口和外來移民人口補(bǔ)充。目前城市交通發(fā)展方向主要集中在城南片區(qū)及甑子坪片區(qū)，也是未來石柱人民進(jìn)出主城區(qū)的主要方向，今后石柱的火車站將成為幾個(gè)區(qū)縣進(jìn)出全國的主要通道 城市未來發(fā)展重心未來石柱的發(fā)展重心將集中在火車站片區(qū)、站前大道兩側(cè)及甑子坪片區(qū)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展2012年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值931033萬元，比上年增長13.3%2012年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1322419萬元，增長22.1%2012城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19055元，增長15.1%全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額353779萬元，比上年增長17.6%GDP連續(xù)穩(wěn)定增長，人均GDP持續(xù)增加，人均可支配收入持續(xù)增加，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：石柱

8、縣統(tǒng)計(jì)局 重慶房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城鎮(zhèn)化建設(shè)影響，重慶樓市有強(qiáng)勁需求支撐，受樓市政策和信貸政策影響較小。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)穩(wěn) 定 房地產(chǎn)政策2013年重慶國五條細(xì)則出臺(tái) 停放3套及以上住房貸款重慶3月30日發(fā)布國五條細(xì)則，將嚴(yán)格執(zhí)行二套房信貸政策，主城區(qū)房價(jià)增幅低于人均收入增幅；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；抑制投資投機(jī)購房，對(duì)能核實(shí)房屋原值二手房，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。2012年5月30日公積金貸款的單人貸款限額由20萬元提高到40萬元，家庭限額則由40萬元提高到80萬元；允許貸款職工補(bǔ)繳賬戶余額2013年重慶公積

9、金政策2013年9月重慶主城區(qū)商品房新開盤/加推項(xiàng)目86個(gè)，共新增商品房16298套，新開盤/加推建筑面積135.37萬平方米，開盤當(dāng)天去化房源8364套，去化率51%。 重慶房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r-推盤走勢(shì) 2013年9月，主城商品房環(huán)比、同比一覽表2013年9月，重慶市主城區(qū)商品房成交19577套，環(huán)比8月上漲626套，漲幅為3.3%；同比增加65套，漲幅為0.33%。9月，重慶市主城區(qū)商品房共成交建筑面積176.4萬方，環(huán)比8月增加23.4萬方，漲幅為15.29%；同比減少3.94萬方,跌幅為2.18%。 最近一年來，商品房成交穩(wěn)定緩慢增長數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)2013年9月重慶主城區(qū)商品房成

10、交建面均價(jià)7463元/，環(huán)比8月上漲108元/，漲幅1.47%；同比上漲783元/，漲幅11.72%。 2013年9月，重慶市主城區(qū)商品房成交19577套，環(huán)比8月上漲626套，漲幅為3.3%；同比增加65套，漲幅為0.33%。9月，重慶市主城區(qū)商品房共成交建筑面積176.4萬方，環(huán)比8月增加23.4萬方，漲幅為15.29%；同比減少3.94萬方,跌幅為2.18%。 重慶房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r-商品房銷售最近一年以來，商品房成交價(jià)格呈現(xiàn)波峰狀緩慢上升趨勢(shì)，成交量較穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 石柱房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2012年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，其中房屋新開工面積為

11、60.15萬平方，增長199.9%，竣工面積下降60%，商品房銷售39.45萬平方米，增長27.5%，商品房銷售金額為15.55，增長53.7%2012年房地產(chǎn)供應(yīng)量低于去化量較多，2012住宅銷售金額增幅高于住宅銷售面積增幅近2倍，住宅銷售價(jià)格上漲幅度較大 。2013年市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)較大幅度增長，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2013年全縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃：建設(shè)110萬，建成60萬，投放市場(chǎng)60萬。石柱縣2013年預(yù)計(jì)供應(yīng)量在65萬平米左右，去化量為40萬平米左右。2011年商品房銷售均價(jià)3180元/平米，2012年商品房銷售均價(jià)3850元/平米，增長幅度高達(dá)21%數(shù)據(jù)來源：石柱縣統(tǒng)計(jì)局城南組團(tuán)老城組團(tuán)城東

12、組團(tuán) 石柱房地產(chǎn)布局石柱縣城房地產(chǎn)布局分為3個(gè)部分：老城組團(tuán)：未來核心商圈，受地域及拆遷限制，目前新開發(fā)項(xiàng)目少， 僅有老城邊緣個(gè)別小體量項(xiàng)目及少量的城中改造項(xiàng)目城東組團(tuán)：靠近至湖北、忠縣、墊江等高速公路入口，是社會(huì)文化事業(yè)配套區(qū)，有體育館等公共設(shè)施，開發(fā)較早相對(duì)城南組團(tuán)較早，項(xiàng)目體量較大城南組團(tuán)：城市發(fā)展重心偏移，重要交通設(shè)施高鐵、至重慶高速即將完善通車，提升石柱交通等級(jí)，規(guī)劃完善，包含行政新區(qū)等重要城市設(shè)施配套，是目前及未來重點(diǎn)發(fā)展的住宅新區(qū)，新開發(fā)項(xiàng)目眾多、濱河曉月康德花漾城天堯7號(hào)站前1號(hào)南濱尚城時(shí)代廣場(chǎng)公園1號(hào)萬壽明珠怡豪國際隆泰.好望山臨江峰景本案 縣城項(xiàng)目分布項(xiàng)目名稱站前壹號(hào)怡豪國

13、際濱河曉月花漾城公園1號(hào)南濱尚城時(shí)代廣場(chǎng)天堯7號(hào)萬壽明珠臨江峰景隆泰.好望山（待售）康德城中改造項(xiàng)目（未啟動(dòng)）其他項(xiàng)目（未啟動(dòng)）所處區(qū)域石柱火車站站前廣場(chǎng)重慶石柱站前大道石柱縣南濱鎮(zhèn)城南路18號(hào)重慶市石柱縣南賓鎮(zhèn)鯉塘壩石柱新城區(qū)綠島山莊石柱南濱新城站前大道重慶石柱萬壽大道（石柱中學(xué)正對(duì)面）石柱站前大道入口石柱南賓鎮(zhèn)萬壽大道民族路城北區(qū)域站前大道老城片區(qū)站前大道開發(fā)商重慶凱信實(shí)業(yè)有限公司石柱怡豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶新視野地產(chǎn)重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司重慶同潤美地置業(yè)開發(fā)有限公司重慶財(cái)勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶鴻鷗地產(chǎn)江龍集團(tuán)豪軒地產(chǎn)重慶平宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司-隆泰開發(fā)康德集團(tuán)-體量5萬方10萬

14、方16萬方50萬方7萬方20萬方15萬方15萬方2萬方15萬方25萬方25萬方20萬方綠化率35%37%40%39.81%64%46%35%38%-容積率1.52.52.8 2.473.122.521.8-總戶數(shù)1984441200多戶3520戶5161400多戶550戶約1000戶300戶1200戶-車位數(shù)暫定114465500左右1313230700多1000-約200個(gè)-下期推出體量及時(shí)間預(yù)計(jì)年底會(huì)推出AB棟樓，預(yù)計(jì)均價(jià)在3800元/左右住宅已全部推出，預(yù)計(jì)明年年初推出商鋪今年10月底推出7號(hào)樓，168套，面積為68-98預(yù)計(jì)今年至明年明年推銷2萬方11月推出1號(hào)樓，150套，面積為86

15、-115 預(yù)計(jì)今年年底推出二期（5號(hào)樓），27層，3梯8戶，共216套，面積為77-110 。預(yù)計(jì)年底推出3期（3、4、5、6號(hào)樓）約300套，面積為68-105 住宅已全部推出，預(yù)計(jì)年底推出商業(yè)預(yù)計(jì)明年初推出剩40余套，共0.4萬方預(yù)計(jì)明年推出-未來半年石柱縣城住宅預(yù)計(jì)在售項(xiàng)目10個(gè)，供應(yīng)量約為：25萬方，競(jìng)爭(zhēng)激烈縣城預(yù)計(jì)推售項(xiàng)目及供應(yīng)量 重點(diǎn)案例分析 基本參數(shù)：項(xiàng)目名稱站前壹號(hào)（銀湖麗景）項(xiàng)目地址石柱火車站站前廣場(chǎng)開發(fā)單位重慶凱信實(shí)業(yè)有限公司代理單位實(shí)達(dá)顧問開盤時(shí)間2013年8月C棟開始簽訂合同交房時(shí)間2014年8月A、B、C交房入住物業(yè)類型多層、商鋪建筑風(fēng)格土家族+現(xiàn)代簡約風(fēng)格總 戶 數(shù)

16、198戶占地面積約50畝建筑面積5萬平方米商業(yè)體量5000多方容 積 率1.5綠地率35%車位數(shù)C棟114個(gè)，A、B棟未定層差價(jià)10元/銷售均價(jià)4250元/4200P4290物 業(yè) 費(fèi)1.2元/月/交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑材質(zhì)普通面積區(qū)間50-110 戶型面積一期（C棟），兩房83-92，三房105 ；二期（A、B棟）：兩房73，三房94-110社區(qū)配套四星級(jí)酒店、幼兒園、商業(yè)周邊配套隨著石柱火車站的火熱建設(shè)中，石柱新城逐漸完善一體化健全配套交通情況火車站附近，周邊有公交車、長途汽車站客戶群體公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個(gè)體戶、拆遷戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、少量投資客戶下期推出體量及時(shí)間預(yù)計(jì)今年年底推出AB棟

17、樓，110套；面積為70-110 重點(diǎn)案例分析戶型分析:功能型三房，結(jié)構(gòu)完善，采光較好，產(chǎn)品無特別亮點(diǎn)站前壹號(hào)（銀湖麗景）營銷表現(xiàn)：營銷方式單一、銷售中心氛圍營造不足，銷售物料欠缺，銷售人員專業(yè)程度不高項(xiàng)目內(nèi)容表現(xiàn)媒體戶外、媒體無渠道-無物料模型、戶型圖、區(qū)位圖等部分有推廣表現(xiàn)地段價(jià)值、區(qū)域、價(jià)格、投資價(jià)值一般現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售中心條幅、銷售通道、精神堡壘、桁架有銷售團(tuán)隊(duì)形象、說辭、流程不專業(yè)站前壹號(hào)（銀湖麗景） 重點(diǎn)案例分析站前1號(hào)概況一共ABC 3棟樓，均有11層住宅。一期C棟，底下4層商業(yè)，今年8月開始簽合同出售；二期AB棟，AB棟現(xiàn)可以訂購，預(yù)計(jì)年底推出去化情況C棟剩余房源幾套，AB棟目前訂

18、購量比較少銷售價(jià)格C棟4200元/最低，每層按10元/幅度上漲，最高4290元/優(yōu)惠措施一次性、按揭均無折扣優(yōu)惠工程進(jìn)度C棟已封頂，AB棟還在打基礎(chǔ)待推樓盤均價(jià)預(yù)估預(yù)計(jì)年底會(huì)推出AB棟樓，預(yù)計(jì)均價(jià)在3800元/左右站前壹號(hào)正對(duì)火車站出口廣場(chǎng)是產(chǎn)品重要亮點(diǎn)，其首創(chuàng)新一代空中街鋪商業(yè)模式，也加速銷售，小面積低總價(jià)組合式樓面單位，告別傳統(tǒng)商業(yè)鋪面高額門檻，填補(bǔ)火車站商圈的商業(yè)供給不足，但產(chǎn)品上c棟2梯8戶，AB棟1梯5戶的設(shè)置降低了項(xiàng)目整體品質(zhì)。體量小、地段有升值空間、產(chǎn)品單一、營銷相對(duì)當(dāng)?shù)仄骄捷^落后，去化狀況一般站前壹號(hào)（銀湖麗景） 重點(diǎn)案例分析 基本參數(shù)：項(xiàng)目名稱怡豪國際項(xiàng)目地址重慶石柱站前

19、大道開發(fā)單位石柱怡豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)單位開盤時(shí)間2013年8月C棟開始簽訂合同交房時(shí)間2014年8月A、B、C交房入住物業(yè)類型小高層、酒店、公寓、商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格總 戶 數(shù)444戶占地面積50.67畝建筑面積10.1萬平方米商業(yè)體量3萬多容 積 率2.5綠地率37%車位數(shù)465層差價(jià)20元/銷售均價(jià)4200元/4030P4420物 業(yè) 費(fèi)1.2元/月/交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑材質(zhì)普通面積區(qū)間80-112 戶型面積一期（AB棟）：兩房83-92，三房105；二期（CDE棟）：兩房81，三房99、104、112社區(qū)配套游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、露天休閑BAR，專屬酒店私人管家周邊配套

20、西靠人民醫(yī)院急救中心，北臨第四小學(xué)，比鄰政治經(jīng)濟(jì)中心交通情況站前大道南側(cè)，西側(cè)緊鄰高鐵總站；1小時(shí)內(nèi)連通重慶外世界客戶群體公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個(gè)體戶、拆遷戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、少量投資客戶 重點(diǎn)案例分析戶型分析有入戶花園，廚房、衛(wèi)生間采光較差、功能完善、結(jié)構(gòu)較合理怡豪國際 重點(diǎn)案例分析戶型分析有入戶花園，廚房、衛(wèi)生間采光較差、功能完善、結(jié)構(gòu)較合理怡豪國際 重點(diǎn)案例分析C棟戶型建筑面積套內(nèi)面積套數(shù)所占比例兩室兩廳單衛(wèi)81.5569.933033.33%三室兩廳單衛(wèi)99.2485.13033.33%三室兩廳兩衛(wèi)104.8589.911516.67%三室兩廳兩衛(wèi)112.396.31516.67%

21、總計(jì)58349690100%C棟為2梯6戶，15層；兩房：81 三房：99 、105 、112 怡豪國際C棟戶型配比情況無1房戶型，2房戶型所占比列33%，3房戶型所占比列為77%，100平米以下戶型比例為67%，中等戶型比例較大 重點(diǎn)案例分析營銷表現(xiàn)：營銷方式單一、銷售中心氛圍營造不足，銷售物料簡單，銷售人員專業(yè)程度一般項(xiàng)目內(nèi)容表現(xiàn)媒體戶外、媒體無渠道外賣場(chǎng)地理位置較差物料模型、戶型圖、區(qū)位圖等有推廣形象戶型、面積、區(qū)域、配套設(shè)施、生活理念中等現(xiàn)場(chǎng)包裝圍擋、戶外有銷售團(tuán)隊(duì)形象、說辭、流程專業(yè)程度一般怡豪國際 重點(diǎn)案例分析逸豪國際概況一共ABCDE 5棟樓，一期AB棟，14層，已銷售完。二期C

22、DE棟樓，其中C棟15層，DE棟16層。戶型面積為81-112去化情況一棟15層酒店，一棟4層商場(chǎng)，自5月開盤推出CDE棟后，現(xiàn)剩余房源約占1/3。銷售價(jià)格CDE棟均價(jià)4200元/，每層按20元/幅度上漲優(yōu)惠措施一次性97折，按揭無優(yōu)惠工程進(jìn)度主體量封頂下期推出住宅已全部推出，預(yù)計(jì)明年年初推出4層商業(yè)待推樓盤均價(jià)預(yù)估估計(jì)年底均價(jià)會(huì)有上漲怡豪國際大酒店、怡豪國際公寓、怡豪國際家居館，三大業(yè)態(tài)聚合是項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，購物、娛樂、文化、休閑一站式購物中心在石柱新城的樓盤中脫穎而出外立面時(shí)尚、現(xiàn)代，自身配套豐富，小區(qū)整體打造有自身特色，去化狀況較好怡豪國際 重點(diǎn)案例分析 基本參數(shù)：項(xiàng)目名稱濱河曉月項(xiàng)目地址

23、石柱縣南濱鎮(zhèn)城南路18號(hào)（原煙廠）開發(fā)單位新視野地產(chǎn)承建單位重慶凌云建工開盤時(shí)間2013年8月C棟開始簽訂合同交房時(shí)間2014年8月A、B、C交房入住物業(yè)類型小高層、高層建筑風(fēng)格土家族+現(xiàn)代簡約風(fēng)格總 戶 數(shù)1200多戶占地面積平方米建筑面積16萬方商業(yè)體量2.8萬方容 積 率2.8綠地率40%車位數(shù)500多層差價(jià)10元/銷售均價(jià)6號(hào)樓4300元/4200P4400物 業(yè) 費(fèi)0.8元/月/交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑材質(zhì)普通面積區(qū)間80-105 折扣優(yōu)惠均為99折；一次性99折-3000元；按揭99折-5000元戶型面積，二期：兩房83-92，三房105社區(qū)配套土家民族風(fēng)情商業(yè)街、游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)

24、、幼兒園周邊配套位于龍河與牛石嵌河交匯半島上，酒店，學(xué)校，公園，超市等配套約在20分鐘車程中交通情況位于龍河與牛石嵌河交匯半島上，南靠城南路，比鄰旗山大橋，周邊離公交站臺(tái)較遠(yuǎn)客戶群體公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個(gè)體戶、拆遷戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、少量投資客戶 重點(diǎn)案例分析濱河曉月戶型分析戶型緊湊，贈(zèng)送面積較大，徑深過長，采光較差 重點(diǎn)案例分析濱河曉月戶型分析：功能完善、結(jié)構(gòu)經(jīng)湊合理、采光好，贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高 重點(diǎn)案例分析戶型分析：結(jié)構(gòu)合理性差，浪費(fèi)面積大，使用舒適度低、但面積控制好，功能齊全濱河曉月 重點(diǎn)案例分析戶型分析：采光差，使用功能差，滯銷戶型濱河曉月 重點(diǎn)案例分析濱河曉月C棟戶型建筑面積

25、套內(nèi)面積套數(shù)所占比例一室兩廳單衛(wèi)（帶院館）68.153.754225%一室兩廳單衛(wèi)（帶院館）72.357.064225%兩室兩廳單衛(wèi)（帶院館）86.768,454225%兩室兩廳雙衛(wèi)（帶院館）97.576.924225%總計(jì)649.2512.36168100%今年10月底推出7號(hào)樓，住宅21層，168套。均為兩房、三房，面積為68-98 C棟戶型配比情況主力戶型為100平米以下的中小戶型，均含較大贈(zèng)送面積，3梯8戶的點(diǎn)式結(jié)構(gòu)使得戶型采光局限加大 重點(diǎn)案例分析濱河曉月營銷表現(xiàn)：營銷方式單一、銷售中心氛圍營造不足，銷售物料不完備，銷售人員專業(yè)程度一般項(xiàng)目內(nèi)容表現(xiàn)媒體戶外、媒體無渠道-無物料沙盤、單

26、模、戶型圖、折頁有推廣形象產(chǎn)品、價(jià)格、人文價(jià)值、資源環(huán)境、商業(yè)價(jià)值中等現(xiàn)場(chǎng)包裝圍擋、戶外有銷售團(tuán)隊(duì)形象、說辭、流程專業(yè)程度一般 重點(diǎn)案例分析濱河曉月概況位于石柱母親河（龍河）與牛石嵌河交匯的半島上。由4棟高層，5棟小高層，幼兒園，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，地下停車庫組成。一共19 共9棟樓，一期AB棟，14層，已銷售完。二期CDE棟樓，其中C棟15層，DE棟16層。戶型面積為81-112。一棟15層酒店，一棟4層商場(chǎng)去化情況去年1號(hào)樓開盤銷售完，今年8月6號(hào)樓開盤，現(xiàn)剩余70幾 10套左右。自5月開盤推出CDE棟后，現(xiàn)剩余房源約占1/3。銷售價(jià)格CDE棟均價(jià)4200元/，每層按20元/幅度上漲優(yōu)惠措施一次性9

27、7折，按揭無優(yōu)惠工程進(jìn)度現(xiàn)1、6號(hào)樓已封頂，7號(hào)樓已修至16層待推樓盤均價(jià)預(yù)估今年10月底推出7號(hào)樓，168套。均為兩房、三房，面積為68-98 項(xiàng)目2.8萬方商業(yè)，其中土家風(fēng)情商業(yè)街將宜居小區(qū)與土家風(fēng)情有機(jī)結(jié)合是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，此外,新視野具有雄厚的實(shí)力和豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定品牌效應(yīng)，但車位配比僅為1：0.4，嚴(yán)重不足；交通不便，離公交站臺(tái)較遠(yuǎn)濱河曉月點(diǎn)評(píng)：土家族特色商業(yè)街的打造是項(xiàng)目亮點(diǎn)，實(shí)際景觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目支撐少，戶型面積控制較好，部分產(chǎn)品缺陷明顯，地理位置偏移發(fā)展中心，購房者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)同度低 重點(diǎn)案例分析 基本參數(shù)：項(xiàng)目名稱隆鑫.花漾城項(xiàng)目地址重慶市石柱縣南賓鎮(zhèn)鯉塘壩（新區(qū)體育館左側(cè)

28、）開發(fā)單位重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司代理單位-投資單位重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司物業(yè)單位重慶隆鑫物業(yè)管理有限公司開盤時(shí)間2012年9月30日一期高層開盤交房時(shí)間2012年12月31日一期高層入住物業(yè)類型板樓 塔樓 多層 高層 建筑風(fēng)格土家+現(xiàn)代風(fēng)格總 戶 數(shù)3520戶占地面積161783平方米（243畝）建筑面積407116平方米40萬方商業(yè)體量容 積 率2.47綠地率39.81%車位數(shù)1313層差價(jià)元/銷售均價(jià)4100元/平方米物 業(yè) 費(fèi)1.60元/月/交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑材質(zhì)普通面積區(qū)間高層面積84-110 戶型面積二期：兩房，三房社區(qū)配套公園、幼兒園、小學(xué)、周邊配套其他：加油站、體育館(

29、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球臺(tái)、游泳池等體育設(shè)施）交通情況坐603路環(huán)城車隆鑫花漾城站，臨近石白路、萬壽大道和干溪子路，交通方便，通達(dá)全城客戶群體公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個(gè)體戶、拆遷戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、少量投資客戶 重點(diǎn)案例分析項(xiàng)目名稱站前壹號(hào)怡豪國際濱河曉月花漾城公園1號(hào)南濱尚城時(shí)代廣場(chǎng)天堯7號(hào)萬壽明珠臨江峰景隆泰.好望山（待售）體量5萬方10萬方16萬方50萬方7萬方20萬方15萬方15萬方2萬方15萬方25萬方綠化率35%37%40%39.81%64%46%35%38%-容積率1.52.52.8 2.473.122.521.8-面積區(qū)間50-110 80-11265-100

30、高層84-110 86-11565-11045-105 42-11879-110100-130戶型1房、2房、3房2房、3房2房、3房2房、3房2房、3房2房、3房1房、2房、3房1房、2房、3房2房、3房3房、4房銷售均價(jià)4250元/4200元/4300元/4100元/預(yù)計(jì)3700元/4200元/二期4900元/三期4300元/4500元/4200元/物業(yè)費(fèi)用1.2/月2/月0.8元/月/1.60元/月/1.2元/月/1.2元/月/1.2元/月/1.2元/月/1,2/月/總戶數(shù)1984441200多戶3520戶5161400多戶550戶約1000戶300戶1200戶-建筑風(fēng)格現(xiàn)代+土家風(fēng)格現(xiàn)

31、代土家風(fēng)格現(xiàn)代+土家風(fēng)格現(xiàn)代+土家風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代+土家風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代+土家風(fēng)格現(xiàn)代+土家風(fēng)格建筑材質(zhì)園林打造少量景觀客戶群體營銷展示無對(duì)外的銷售表現(xiàn)折扣優(yōu)惠無一次性97，按揭無均為99折，一次性-5000；按揭-3000一次性99折，按揭97折折扣未定，現(xiàn)交5000元辦卡排號(hào)一次性97，按揭99一次96，按揭98-車位數(shù)暫定114465500左右1313230700多1000-約200個(gè)-下期推出體量及時(shí)間預(yù)計(jì)年底會(huì)推出AB棟樓，預(yù)計(jì)均價(jià)在3800元/左右住宅已全部推出，預(yù)計(jì)明年年初推出商鋪今年10月底推出7號(hào)樓，168套，面積為68-98預(yù)計(jì)今年至明年明年推銷2萬方11月推出1號(hào)樓，150套，面

32、積為86-115 預(yù)計(jì)今年年底推出二期（5號(hào)樓），27層，3梯8戶，共216套，面積為77-110 。預(yù)計(jì)年底推出3期（3、4、5、6號(hào)樓）約300套，面積為68-105住宅已全部推出，預(yù)計(jì)年底推出商業(yè)預(yù)計(jì)明年初推出剩40余套，共0.4萬方預(yù)計(jì)明年推出樓盤規(guī)律：各大樓盤戶型主要集中在2房-3房的格局，2房的面積區(qū)間約為65-85，3房的面積區(qū)間約為85-130；市場(chǎng)高層均價(jià)約為4200元/；各樓盤物業(yè)費(fèi)收取高層集中在1.2元/月/；市場(chǎng)樓盤促銷的方式主要集中在開盤前辦理VIP卡，交幾萬抵幾萬的模式進(jìn)行；各大樓盤下期推出時(shí)間都集中2013年年底期間，且每次都以小批量單位推出以造成熱銷現(xiàn)象并為后期

33、物業(yè)提供較大溢價(jià)空間，下期推出都集中在68-115的3房戶型；各樓盤都保持有基本的生活配套。因素特點(diǎn)體量多為20萬方以內(nèi)的中小樓盤容積率多為容積率在1.5-3之間的中低容積率的小高層、高層產(chǎn)品綠化率集中在35-45%區(qū)間面積區(qū)間65-110平米之間的，面積過大不易控制總價(jià)，過小舒適度太低戶型結(jié)構(gòu)1房、2兩房、3房都有，1房產(chǎn)品少，4房產(chǎn)品無，其中兩房、三房為主流暢銷產(chǎn)品建筑風(fēng)格現(xiàn)代+土家風(fēng)格或現(xiàn)代風(fēng)格景觀風(fēng)格以現(xiàn)代園林景觀為主，無明顯特色產(chǎn)品特色基本都含有贈(zèng)送面積，個(gè)別有院館，暢銷產(chǎn)品是采光好，使用功能完善的產(chǎn)品建筑材質(zhì)外墻漆、商業(yè)裙樓石材，中空玻璃，電梯，防盜門客戶群體公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個(gè)體戶、拆遷戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、少量投資客戶平面推廣以現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格為主，訴求點(diǎn)：戶型面積、地段、發(fā)展?jié)摿Α⑴涮?、居家理念價(jià)格范圍折后均價(jià)主要在4000-4300元/之間營銷手法集中中長期蓄客，階段推售是整個(gè)市場(chǎng)上的基本做法