業(yè)主大會議事規(guī)則解析

1、 HYPERLINK ././ HYPERLINK ./更多資料請訪問. HYPERLINK (.)(.) HYPERLINK ././業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制定本規(guī)則。第一章 總則第一條 本規(guī)則是本物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中，對業(yè)主大會宗旨、組織方式、機構(gòu)設(shè)置、議事程序等內(nèi)容進行約定的文件，是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展物業(yè)管理活動需遵守的基本準則。第二條 物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會（以下簡稱業(yè)主大會）由本物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主（以下簡稱全體業(yè)主）組成。業(yè)主大會代表和維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體

2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，促進廣大業(yè)主合理、安全使用物業(yè)，維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，共同創(chuàng)造和諧、安寧、整潔、文明的居住環(huán)境。第三條業(yè)主應(yīng)參與物業(yè)管理，行使自己的表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)，維護廣大業(yè)主共同利益。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)認真履行職責(zé)，不得玩忽職守、徇私舞弊，不得損害廣大業(yè)主的合法權(quán)益。第四條 本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項?！菊f明】如果物業(yè)區(qū)域決定設(shè)立業(yè)主大會的其它機構(gòu)，如監(jiān)督機構(gòu)、樓門業(yè)主小組等，應(yīng)當(dāng)在本議事規(guī)則中對各機構(gòu)成員資格、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等內(nèi)容明確規(guī)定，但其它機構(gòu)不能代替業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主大會會議第五條 業(yè)主大會會議的召開應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一

3、）遵守法律法規(guī)、及相關(guān)規(guī)定；（二）堅持公開、公平、公正和民主協(xié)商；（三）維護社區(qū)的公共利益；（四）接受社區(qū)居委會的指導(dǎo)、監(jiān)督。第六條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進行表決：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。其中第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半

4、數(shù)的業(yè)主同意。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進行表決：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；第七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年召開次，于每年月份召開。遇到下列情況時，召開業(yè)主大會臨時會議：(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議；(二)突發(fā)重大緊急物業(yè)管理事情需要業(yè)主共同決定的。第八條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責(zé)組織召開，逾期不召開的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，首次業(yè)主大會會議由首次業(yè)主大會會議籌備組負責(zé)組織召開。第九條 業(yè)主可以親自參加業(yè)主大會會議，也可以書面委托代理人參加。（一）業(yè)主身份，按房屋登記簿記載的所有權(quán)人確定；

5、房屋竣工并已交付使用，但尚未辦理房屋登記的，按照房屋買賣合同載明的買受人認定業(yè)主身份。無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其法定代理人代理參加業(yè)主大會會議。公司等非自然人業(yè)主可以由法定代表人參加業(yè)主大會會議，也可以委派其他人代理，但應(yīng)出具法人蓋章或法定代表人簽字的授權(quán)委托書。房屋所有權(quán)人超過一人的，可推選一人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的總業(yè)主人數(shù)為一人。（二）業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。一名代理人可以接受本物業(yè)區(qū)域內(nèi)名業(yè)主的委托。業(yè)主既不親自參加業(yè)主大會會議、也不委托他人參加業(yè)主大會會議的，視為自動放棄表決權(quán)。（三）如果業(yè)

6、主人數(shù)較多，可以按 幢/單元/樓層 為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議表決的事項，書面征求其所代表業(yè)主們的意見,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體表決內(nèi)容經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。 第十條 按照有利于業(yè)主大會會議召開的原則，本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議采用（集體討論/書面征求意見）方式召開。第十一條 在業(yè)主大會會議召開15日前，應(yīng)將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告，并告知社區(qū)居委會，聽取意見和建議?！具x擇性條款】采用集體討論方式，按照以下程序進行：（一）業(yè)主委員會主任委員就業(yè)主大會會議召開的目的、召集情況及業(yè)主到

7、會情況等進行說明；（二）業(yè)主委員會主任委員就本次會議需要表決的事項進行說明；（三）參加會議的業(yè)主投票表決，會議召集人計收投票；（四）業(yè)主委員會公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明，宣布表決事項是否通過；（五）業(yè)主委員會就表決事項的執(zhí)行作出說明。【選擇性條款】采用書面征求意見方式，按照以下程序進行：（一）業(yè)主委員會就表決事項向全體業(yè)主送達書面征求意見書，并書面告知業(yè)主反饋意見投放的截止時間和地點；（二）截止時間內(nèi)，業(yè)主委員會收集指定投放地點的業(yè)主反饋意見；（三）業(yè)主委員會計收反饋意見書；（四）業(yè)主委員會公布書面征求意見收集的結(jié)果，說明其合法性、有效性，明確表決事項是否通

8、過；（五）業(yè)主委員會就表決事項的執(zhí)行作出說明。業(yè)主投票時應(yīng)當(dāng)出示物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明文件和業(yè)主身份證件，相關(guān)人員應(yīng)有效管理選票和業(yè)主信息，嚴禁對外泄露。采用書面征求意見方式，業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照征求意見書中要求的內(nèi)容和形式反饋意見。不符合要求內(nèi)容或形式的，不計為有效反饋意見。業(yè)主委員會公布業(yè)主大會會議有關(guān)情況，可以邀請社區(qū)居委會(或)現(xiàn)場監(jiān)督。第十二條 召開業(yè)主大會會議應(yīng)作書面記錄并存檔。第十三條業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時公告。第十四條 依照本規(guī)則通過的業(yè)主大會決定，對全體業(yè)主具有約束力，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守和執(zhí)行。業(yè)主委員會第十五條 業(yè)主委員會依法履行以下職責(zé)： (一)按時召開業(yè)主大會

9、定期會議和臨時會議； 業(yè)主委員會不按時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有權(quán)指導(dǎo)社區(qū)居委會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。(二)每（月/季度/半年）向業(yè)主或業(yè)主大會報告物業(yè)服務(wù)情況； (三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)； (五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施； (六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用； (七)配合社區(qū)居委會做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；(八)業(yè)主大會賦予的其他

10、職責(zé)。第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)建立檔案，指定專人保管，包括以下材料：(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄； (二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定； (三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等； (四)業(yè)主委員會委員選舉及備案材料； (五)專項維修資金相關(guān)材料； (六)業(yè)主意見及建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)認真履行職責(zé)，嚴格遵守相關(guān)規(guī)定，并在業(yè)主大會授權(quán)的范圍內(nèi)開展物業(yè)管理活動。第十七條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件： (一)具有完全民事行為能力； (二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； (三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)； (四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔； (五

11、)具有一定的組織能力； (六)具備必要的工作時間。第十八條 有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員：（一）不遵守本議事規(guī)則；（二）違反管理規(guī)約；（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（五）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（六）擅自拆改燃氣管道和設(shè)施；（七）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機構(gòu)有利害關(guān)系的；（八）其他。第十九條 本物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會人數(shù)為人（不少于5人單數(shù)），任期為年。業(yè)主委員會設(shè)主任委員1名，副主任委員名,由業(yè)主委員會全體委員選舉產(chǎn)生。主任委員最長連任不超過兩屆。本物業(yè)區(qū)域選舉候補委員名（不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的一半）。第二十條

12、 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格終止： (一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； (二)無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會會議三次以上的； (三)喪失履行職責(zé)能力的； (四)有犯罪行為被判處刑罰的； (五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的； (六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的； (七)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機構(gòu)有利害關(guān)系的； (八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 其中有(一)、(三)、(五)項情形的，業(yè)主委員會委員資格自動終止，其他情形由業(yè)主大會會議作出決定。業(yè)主委員會委員資格終止，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會

13、；拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。第二十一條 業(yè)主委員會委員缺額，由修補委員按照得票順序自動補足；修補委員名額用完，且缺額人數(shù)達到委員總數(shù)1/2的，應(yīng)在日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，完成業(yè)主委員會委員的補選工作。業(yè)主委員會委員補足后，應(yīng)及時辦理變更備案手續(xù)。第二十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定召開：業(yè)主委員會會議由主任委員或其委托的副主任委員負責(zé)召集；業(yè)主委員會會議每（星期/月/季度/半年）召開1次；經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)在（當(dāng)天/三天/七天）內(nèi)召開；主任委員不組織也不委托他人組織召開會議的，1/3的委員可以組織召開。業(yè)委會會議應(yīng)當(dāng)

14、有超過半數(shù)以上委員參加，委員因故不能參加會議的，提前1日向召集人說明情況。召集人提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員；業(yè)主委員會會議可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居委會派代表參加；業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由全體參會委員和記錄人簽字后存檔；業(yè)主委員會每名委員擁有一票表決權(quán)，業(yè)主委員會決議需有全體委員半數(shù)以上同意；業(yè)主委員會會議作出決定，應(yīng)當(dāng)由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告，同時告知社區(qū)居委會；業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以向相關(guān)部門投訴，也可以請求人民法院予以撤銷。第二十三條 業(yè)主委員會印章應(yīng)按照以下規(guī)定使用：（一）在業(yè)主委員會任

15、期內(nèi)使用；（二）從事本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動并經(jīng)業(yè)主委員會過半數(shù)簽字同意方可使用，如與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、使用專項維修資金等；（三）按規(guī)定及時退還印章；（四）未按規(guī)定使用印章，造成損失的由印章使用人承擔(dān)責(zé)任。第二十四條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會活動經(jīng)費業(yè)主大會及業(yè)主委員會開展日?；顒拥慕?jīng)費由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)業(yè)主大會會議，表決通過預(yù)算，由業(yè)主委員會收取，用于下列開支： （一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計元 /年； （二）必要的日常辦公等費用，計元 /月； （三）有關(guān)人員津貼，共計費用元 /月，具體支付： 1、，費用； 2、，費用。 （四）其他經(jīng)費來源采用下列第種方式解決： （一）每一位業(yè)主每（季/半年/年）每平方米建筑面積交納元； （二）從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益提取，合計為元/年；（三）其他。經(jīng)費收支帳目由管理，每(月/季度)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉；業(yè)主委員會逾期未組織召開業(yè)主大會會議換屆的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會參照首次業(yè)主大會召開程序，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆。第二十六條