高檔住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、高端住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc227751522 摘要 錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。年;項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算表表4-7-1單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目全部的2009 年2010 年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一現(xiàn)金流入542770.000.000.000.000.000.000.0082800.0082800.00二現(xiàn)金支出436761.501606.20209853.233299.2710094.2723029.27679.2755789.3226906.121總投資成本383058.861403.53209650

2、.563096.599891.5922826.59476.5947246.5917446.591.1開發(fā)成本367899.631310.00209557.033003.079798.0722733.07383.0745083.0715283.071.2管理費(fèi)1589.9893.5393.5393.5393.5393.5393.5393.5393.531.3銷售費(fèi)用13569.250.000.000.000.000.000.002070.002070.002營(yíng)業(yè)稅金及附加29852.350.000.000.000.000.000.004554.004554.003土地增值稅3445.46202.

3、67202.67202.67202.67202.67202.67202.67202.6710所得稅20404.830.000.000.000.000.000.003786.054702.85三凈現(xiàn)金流量106008.50-1606.20-209853.23-3299.27-10094.27-23029.27-679.2727010.6855893.88四累計(jì)凈現(xiàn)金流-1606.20-211459.43-214758.70-224852.97-247882.24-248561.51-221550.83-165656.95折扣系數(shù)8.00%1.000.980.960.940.930.910.890

4、.87五財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值-1606.20-205854.20-3174.72-9528.12-21323.40-616.9724065.7848850.91六累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值50327.08-1606.20-207460.40-210635.12-220163.24-241486.63-242103.60-218037.82-169186.91項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算表表4-7-2（續(xù)上表）單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目2011 年20122013 年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度一現(xiàn)金流入82800.0064400.0055200.0046000.0036800.003680

5、0.0027570.0018400.009200.00二現(xiàn)金支出52003.2713681.9415340.826214.745157.975157.973860.742571.941515.171總投資成本47246.599536.599306.591243.531013.531013.53782.78553.53323.531.1開發(fā)成本45083.077833.077833.070.000.000.000.000.000.001.2管理費(fèi)93.5393.5393.5393.5393.5393.5393.5393.5393.531.3銷售費(fèi)用2070.001610.001380.00115

6、0.00920.00920.00689.25460.00230.002營(yíng)業(yè)稅金及附加4554.003542.003036.002530.002024.002024.001516.351012.00506.003土地增值稅202.67202.67202.67202.67202.67202.67202.67202.67202.6710所得稅0.00400.672795.552238.531917.771917.771358.93803.73482.97三凈現(xiàn)金流量30796.7350718.0639859.1839785.2631642.0331642.0323709.2615828.067684

7、.83四累計(jì)凈現(xiàn)金流-134860.22-84142.16-44282.98-4497.7227144.3158786.3482495.6098323.67106008.50折扣系數(shù)0.860.840.820.810.790.780.760.750.74五財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值26403.2342653.9432882.8132196.3725118.4624639.8018110.6911860.115648.58六累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值-142783.68-100129.74-67246.92-35050.55-9932.0914707.7132818.3944678.5050327.084、資金來(lái)源、使用情

8、況及還款能力分析一、資金來(lái)源及用途分析根據(jù)項(xiàng)目資金使用方案，項(xiàng)目公司股東融資16.55億元。此次擬募集資金6億元，滿足項(xiàng)目開發(fā)和投資的正常資金需求。項(xiàng)目公司擬向銀行借款1.4萬(wàn)億元。經(jīng)測(cè)算，資金到位后，在分析確定的開發(fā)銷售計(jì)劃條件下，資金可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。資金來(lái)源及用途見表4-8。資金來(lái)源及使用表表 4-8-1單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目全部的2009 年2010 年第一季前第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一資金的來(lái)源908270.00165500.0060000.000.000.0070000.000.0082800.0082800.001股東資金165500.001655

9、00.000.000.000.000.000.000.000.002信托基金60000.000.0060000.000.000.000.000.000.000.003借入資金140000.000.000.000.000.0070000.000.000.000.004銷售收入542770.000.000.000.000.000.000.0082800.0082800.00二基金申請(qǐng)847055.501606.20209853.233299.2710094.2723974.271624.2756734.3227851.121開發(fā)成本367899.631310.00209557.033003.079

10、798.0722733.07383.0745083.0715283.072管理費(fèi)1589.9893.5393.5393.5393.5393.5393.5393.5393.533財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)44794.000.000.000.000.00945.00945.00945.00945.004銷售費(fèi)用13569.250.000.000.000.000.000.002070.002070.005營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)29852.350.000.000.000.000.000.004554.004554.006土地增值稅3445.46202.67202.67202.67202.67202.67202.67202.67

11、202.677所得稅20404.830.000.000.000.000.000.003786.054702.858貸款本金償還365500.000.000.000.000.000.000.000.000.00三盈余資金61214.50163893.80-149853.23-3299.27-10094.2746025.73-1624.2726065.6854948.88四累積盈余資金163893.8014040.5710741.30647.0346672.7645048.4971114.17126063.05資金來(lái)源及使用表表4-8-2（接上表）單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目2011 年20122013

12、年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度一資金的來(lái)源152800.0064400.0055200.0046000.0036800.0036800.0027570.0018400.009200.001股東資金0.000.000.000.000.000.000.000.000.002信托基金0.000.000.000.000.000.000.000.000.003借入資金70000.000.000.000.000.000.000.000.000.004銷售收入82800.0064400.0055200.0046000.0036800.0036800.0027570

13、.0018400.009200.00二基金申請(qǐng)238867.2785771.9417230.828104.7476102.976102.974805.743516.9471515.171開發(fā)成本45083.077833.077833.070.000.000.000.000.000.002管理費(fèi)93.5393.5393.5393.5393.5393.5393.5393.5393.533財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)21364.0012090.001890.001890.00945.00945.00945.00945.000.004銷售費(fèi)用2070.001610.001380.001150.00920.00920.00

14、689.25460.00230.005營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)4554.003542.003036.002530.002024.002024.001516.351012.00506.006土地增值稅202.67202.67202.67202.67202.67202.67202.67202.67202.677所得稅0.00400.672795.552238.531917.771917.771358.93803.73482.978貸款本金償還165500.0060000.000.000.0070000.000.000.000.0070000.00三盈余資金-86067.27-21371.9437969.18

15、37895.26-39302.9730697.0322764.2614883.06-62315.17四累積盈余資金39995.7818623.8456593.0294488.2855185.3185882.34108646.60123529.6761214.502、還款能力分析根據(jù)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及項(xiàng)目公司自身情況，預(yù)測(cè)信托資金償還計(jì)劃，2011年第二季度償還6億元。信托資金成本8.5%/年。根據(jù)融資還款期限預(yù)測(cè)表，融資本息的償還得到保障。借款期間的償付能力指數(shù)計(jì)算如下：利息覆蓋率：項(xiàng)目利息覆蓋率=（利潤(rùn)總額+應(yīng)付利息）/應(yīng)付利息=2.82利息保障倍數(shù)大于2，說(shuō)明利息保障程度足夠。貸款還款期預(yù)測(cè)表

16、表 4-9-1單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目全部的2009 年2010 年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1期初貸款本金累計(jì)0.00165500.00225500.00225500.00225500.00295500.00295500.00295500.002當(dāng)前貸款365500.00165500.0060000.000.000.0070000.000.000.000.002.1融資60000.000.0060000.002.2股東貸款165500.00165500.002.4銀行貸款140000.000.0070000.003本期應(yīng)計(jì)利息42359.753709.253

17、709.253709.254654.254654.254654.254654.253.1融資6000010200.001275.001275.001275.001275.001275.001275.001275.003.2股東貸款19474.002434.252434.252434.252434.252434.252434.252434.252434.253.3銀行貸款15120.00945.00945.00945.00945.004本期償還本息410294.000.000.000.000.00945.00945.00945.00945.004.1當(dāng)期償還本金365500.000.000.00

18、0.000.000.000.000.000.004.1.1融資本金4.1.2股東貸款本金4.1.3銀行貸款本金4.2本期償還利息44794.000.000.000.000.00945.00945.00945.00945.004.2.1融資利息17200.004.2.2股東貸款利息12474.004.2.3銀行貸款利息15120.000.000.000.000.00945.00945.00945.00945.005期末累計(jì)貸款本金365500.00165500.00225500.00225500.00225500.00295500.00295500.00295500.00295500.006還款

19、資金來(lái)源551970.000.000.000.000.000.000.0082800.0082800.006.1期初資金余額6.2本期自有資金6.3當(dāng)前銀行貸款6.4本期銷售收入551970.000.000.000.000.000.000.0082800.0082800.006.5其他還款資金7期末資金余額163893.8014040.5710741.30647.0346672.7645048.4971114.17126063.05貸款還款期預(yù)測(cè)表表4-9-2（接上表）單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目2011 年20122013 年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1

20、期初貸款本金累計(jì)295500.00200000.00140000.00140000.00140000.0070000.0070000.0070000.0070000.002當(dāng)前貸款70000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1融資2.2股東貸款2.4銀行貸款70000.003本期應(yīng)計(jì)利息3165.001890.001890.001890.00945.00945.00945.00945.000.003.1融資600001275.003.2股東貸款3.3銀行貸款1890.001890.001890.001890.00945.00945.00945.00945

21、.004本期償還本息186864.0072090.001890.001890.0070945.00945.00945.00945.0070000.004.1當(dāng)期償還本金165500.0060000.000.000.0070000.000.000.000.0070000.004.1.1融資本金0.0060000.004.1.2股東貸款本金165500.004.1.3銀行貸款本金70000.0070000.004.2本期償還利息21364.0012090.001890.001890.00945.00945.00945.00945.000.004.2.1融資利息7000.0010200.000.00

22、0.000.000.000.000.000.004.2.2股東貸款利息12474.000.000.000.000.000.000.000.000.004.2.3銀行貸款利息1890.001890.001890.001890.00945.00945.00945.00945.000.005期末累計(jì)貸款本金200000.00140000.00140000.00140000.0070000.0070000.0070000.0070000.000.006還款資金來(lái)源82800.0064400.0055200.0046000.0036800.0036800.0027570.0018400.0018400.

23、006.1期初資金余額6.2本期自有資金6.3當(dāng)前銀行貸款6.4本期銷售收入82800.0064400.0055200.0046000.0036800.0036800.0027570.0018400.0018400.006.5其他還款資金7期末資金余額39995.7818623.8456593.0294488.2855185.3185882.3461214.501122380.511122380.51五、不確定性分析(1) 盈虧平衡分析盈虧平衡分析是一種通過盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析成本和收益之間平衡的方法。1、最低銷售收入分析銷售收入=（開發(fā)成本+管理成本+財(cái)務(wù)成本+土地增值稅）/（1-銷售成

24、本與稅率）=4540533300元車位20萬(wàn)元/個(gè)，公寓最低售價(jià)37479元/平方米。2、最低銷售量分析銷售量=（開發(fā)成本+管理成本+財(cái)務(wù)成本+土地增值稅）/（售價(jià)單套面積+2車庫(kù)價(jià)格）（1-銷售成本及稅率）=247套3、最高征地價(jià)格分析征地費(fèi)=銷售收入（1-銷售費(fèi)用及稅率）-土地增值稅-其他費(fèi)用-管理費(fèi)-財(cái)務(wù)費(fèi)用=290,521.36萬(wàn)元4、盈虧平衡點(diǎn)分析以產(chǎn)能利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）計(jì)算公式為：開發(fā)成本+管理成本+財(cái)務(wù)成本盈虧平衡點(diǎn) (BEP) =銷售收入-銷售費(fèi)用-兩稅一費(fèi)-土地增值稅=83.65%盈虧平衡分析結(jié)果表明，該項(xiàng)目具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(2) 敏感性分析敏感性分析是分

25、析影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要因素變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。通過分析識(shí)別敏感因素并確定其影響程度。本報(bào)告以項(xiàng)目銷售收入和建設(shè)安裝費(fèi)用為變量，對(duì)投資凈利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響進(jìn)行敏感性分析。1、銷售收入敏感性分析收入是一個(gè)重要的不確定因素。銷售收入分別為預(yù)計(jì)收入的90%、95%、100%、105%和110%。指標(biāo)及趨勢(shì)見表4-10。表4-10單位：萬(wàn)元銷售收入-10%-5%0%5%10%投資凈利潤(rùn)率8.21%11.26%14.31%17.34%20.37%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）28663.4439516.7150327.0861101.4271869.18內(nèi)部收益率13

26、.15%15.07%16.92%18.69%20.40%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）3.333.203.103.012.922、建設(shè)安裝成本敏感性分析建筑和安裝費(fèi)用仍為估計(jì)金額。因此，選擇建設(shè)安裝成本作為變量來(lái)考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，建設(shè)安裝成本分別為概算投資的90%、95%、100%、105%、110%，分別。評(píng)價(jià)指標(biāo)值見表4-11。表 4-11單位：萬(wàn)元施工安裝費(fèi)-10%-5%0%5%10%投資凈利潤(rùn)率16.63%15.45%14.31%13.21%12.15%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）57061.0853694.8950327.0846958.7143582.34內(nèi)部收益率18.18%17.55%16.9

27、2%16.28%15.65%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）3.023.063.103.143.18綜合以上分析可知，銷售收入對(duì)項(xiàng)目收入的影響最為顯著。第五部分信托計(jì)劃XX信托穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合基金信托計(jì)劃第一期投資項(xiàng)目之一。一、穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合基金信托計(jì)劃要點(diǎn)信托計(jì)劃名稱：XX信托穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合基金信托計(jì)劃一期受托人/管理人：XX國(guó)際信托有限公司，條件成熟時(shí)由XX信托發(fā)起設(shè)立的基金管理公司擔(dān)任管理人信托計(jì)劃規(guī)模：5億元至50億元，達(dá)到5億元即可申報(bào)設(shè)立。投資起點(diǎn)為100萬(wàn)元。信托單位分為超優(yōu)先、優(yōu)先、從屬，下屬信托單位規(guī)模為信托計(jì)劃總規(guī)模的10%-20%信托計(jì)劃期限：3+3年。如果第三個(gè)信托年末存

28、續(xù)規(guī)模低于設(shè)立規(guī)模的60%，則信托計(jì)劃將在第四個(gè)信托年結(jié)束，否則將持續(xù)存在3年投資方向：房地產(chǎn)一二次開發(fā)、經(jīng)營(yíng)物業(yè)、房地產(chǎn)并購(gòu)等。預(yù)期回報(bào)：超優(yōu)先基本預(yù)期回報(bào)6.7%/年；優(yōu)先信托單位享有基本預(yù)期收益和超額收益，預(yù)期年收益率在8%以上。年度收入分配流動(dòng)性安排：從第二個(gè)信托年度開始，每年設(shè)置一個(gè)開放期，超優(yōu)先和優(yōu)先信托單位的投資者可以提前申請(qǐng)退出。下屬信托單位在信托存續(xù)期間不得撤回2.項(xiàng)目計(jì)劃信托投資規(guī)模：6億元。期限：2年，可提前終止。資金用途：向XX精發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“精發(fā)置業(yè)”或“項(xiàng)目公司”）增資。具體方案如下：為便于XX信托管理該項(xiàng)目，原股東將項(xiàng)目公司開發(fā)的另一個(gè)項(xiàng)目：“XXXX

29、公園金融大廈”從項(xiàng)目公司剝離。剝離后項(xiàng)目公司資產(chǎn)5.05億元，負(fù)債為零，實(shí)收資本1.05億元，資本公積4億元；以6億元的信托資金對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資。增資后，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本由1.05億增至7.05億，其中XX信托持股85.1%，享有優(yōu)先受償；原股東所持股份合計(jì)14.9%質(zhì)押給XX信托；XX信托將持有的項(xiàng)目公司股權(quán)的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方（藍(lán)港）。對(duì)價(jià)由藍(lán)港分期支付：首年末人民幣5100萬(wàn)元；第二年末6.51億元；信托公司持有股權(quán)不足一年的，按實(shí)際持有時(shí)間計(jì)算對(duì)價(jià)；信托公司持有股權(quán)期間取得的股息歸藍(lán)港所有；信托公司持有的股份將通過公開轉(zhuǎn)讓方式退出，轉(zhuǎn)讓價(jià)格歸藍(lán)港所有。股權(quán)受讓方股權(quán)受讓方98.36%

30、股權(quán)98.36%股權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款6股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款6億元股權(quán)投資項(xiàng)目公司北京信托項(xiàng)目公司北京信托98.36%股權(quán)98.36%股權(quán)股權(quán)受益權(quán)：分紅+股權(quán)受益權(quán)：分紅+股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款對(duì)價(jià)：5100萬(wàn)+65100萬(wàn)第三方第三方安全須知：信托基金募集完畢后，將轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司賬戶。為保證XX信托對(duì)信托資金的控制，在劃轉(zhuǎn)資金前，應(yīng)將項(xiàng)目公司的印章和證明交由XX信托或其派出人員保管。項(xiàng)目公司取得土地交易確認(rèn)函并與相關(guān)各方就土地出讓金的支付及補(bǔ)償達(dá)成一致后，完成增資手續(xù)；如項(xiàng)目公司未能取得項(xiàng)目涉及的XX園區(qū)土地使用權(quán)，信托資金將退還給XX信托，實(shí)際資金占用成本和XX信托項(xiàng)目?jī)?chǔ)備期的資金成本不超過三個(gè)月（8.5%/年）

31、將支付。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司85.1%股權(quán)；為確保藍(lán)港按期足額支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，將項(xiàng)目公司原股東持有的項(xiàng)目公司剩余14.9%股權(quán)質(zhì)押給XX信托，股權(quán)在工商局進(jìn)行質(zhì)押登記；XX信托有權(quán)從股息及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款中扣除藍(lán)港應(yīng)付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)對(duì)應(yīng)的金額，差額由藍(lán)港補(bǔ)足；信托資金必須專門用于項(xiàng)目的土地使用權(quán)和項(xiàng)目開發(fā)支出，不得挪用，資金使用受XX信托監(jiān)管；XX信托（或銀行）向項(xiàng)目公司董事會(huì)派出董事，公司所有重大決策事項(xiàng)均須經(jīng)XX信托批準(zhǔn)。項(xiàng)目公司不得對(duì)外擔(dān)?；蛲顿Y。項(xiàng)目投資不足的，由原股東負(fù)責(zé)融資，項(xiàng)目公司貸款須經(jīng)XX信托批準(zhǔn)；信托存續(xù)期間，XX信托將派專職財(cái)務(wù)人員及輔助人員到項(xiàng)目公司管理財(cái)務(wù)及公司印章及證書。第六

32、部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格不利變動(dòng)導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在于項(xiàng)目能否順利出售，項(xiàng)目開發(fā)后能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。從前期項(xiàng)目的市場(chǎng)分析可以看出，XX園項(xiàng)目本身具有得天獨(dú)厚的地理位置和發(fā)展前景等優(yōu)勢(shì)，適合開發(fā)優(yōu)質(zhì)的酒店公寓和住宅。上訴; XX 隨著首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和巨大的市場(chǎng)需求，對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求不斷增加。該類型樓盤面臨良好的外部市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)目銷售前景相對(duì)樂觀。根據(jù)前期項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，只要公寓的銷售價(jià)格不低于37500元/平方米，僅公寓的銷售收入就可以保證盈虧平衡。即使公寓價(jià)格大幅下跌，不足以支付成本和各種費(fèi)用，酒店物業(yè)也可以出售或抵押（完成后價(jià)值約

33、14.5億），以獲得資金償還信托本金和收益基金。此外，該項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿薮螅?gòu)置成本相對(duì)較低，升值空間好，能有效抵御風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以上測(cè)算，該項(xiàng)目單價(jià)（毛坯狀態(tài)）僅為22600元/平方米，項(xiàng)目銷售具有較高的安全邊際。2、信用風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為交易對(duì)手未能履行合同義務(wù)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括業(yè)務(wù)伙伴的信用風(fēng)險(xiǎn)和資金轉(zhuǎn)入銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致信托價(jià)值變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)和損失。選擇一家信用良好的國(guó)有或股份制銀行作為資本金銀行，該銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)幾乎可以忽略不計(jì)。通過設(shè)置充分的保障措施將合作伙伴的信用風(fēng)險(xiǎn)降至最低。1 、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司85.1%的股權(quán)；原股東持有的項(xiàng)目公司剩余14.9%股權(quán)質(zhì)押給信托公司，股權(quán)

34、質(zhì)押登記在工商局辦理。信托基金實(shí)際控制項(xiàng)目公司100%的股權(quán)。如交易對(duì)方不履行合同，我公司有能力處置該項(xiàng)目并收回現(xiàn)金返還信托基金本金并償還收益。（一）本區(qū)土地資源稀缺。 XX園項(xiàng)目作為黃金地段的高端酒店公寓，符合國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)基金的收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。如果轉(zhuǎn)移實(shí)施，市場(chǎng)可以迅速消化。（2）信托資金投入項(xiàng)目后，項(xiàng)目公司股權(quán)價(jià)值應(yīng)在11億元以上（目前項(xiàng)目公司已投資5億元）。 6億元信托基金本金收回，按照預(yù)期收益水平支付收益（5100萬(wàn)元/年）是完全有可能的。2、從項(xiàng)目建設(shè)期現(xiàn)金流分析來(lái)看，多家國(guó)有商業(yè)銀行將XX園項(xiàng)目視為優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目，愿意在項(xiàng)目建設(shè)過程中提供開發(fā)貸款。3 、XX信托將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方（藍(lán)港）。對(duì)價(jià)由第三方分期支付：第一年末人民幣5100萬(wàn)元；第二年末6.51億元；信托公司持有股權(quán)不足一年的，按實(shí)際持有時(shí)間計(jì)算對(duì)價(jià)； XX信托有權(quán)向股東分配股利，轉(zhuǎn)讓股權(quán)受益權(quán)應(yīng)支付的第三方對(duì)價(jià)對(duì)應(yīng)的金額，從股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款中扣除，差額由第三方補(bǔ)足。上述信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)本質(zhì)上是將浮動(dòng)收益（包括項(xiàng)目公司分紅和未來(lái)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益）換成固定收益（年固定收益5100萬(wàn)元，信托到期償還6億元本金） .4、XX信托派董事、財(cái)務(wù)人員到項(xiàng)目公司監(jiān)督資金使用和項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)情況。三、流動(dòng)性風(fēng)