新城(新區(qū)、開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū))發(fā)展路徑及產(chǎn)業(yè)定位課件

1、新城（新區(qū)、開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)）路徑及產(chǎn)業(yè)定位新城的發(fā)展路徑，開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模的安排，是推動(dòng)性因素和限制性因素兩個(gè)方面共同作用的結(jié)果決定發(fā)展路徑的客觀因素產(chǎn)業(yè)發(fā)展本地城市化程度政府支持開發(fā)次序開發(fā)規(guī)模推動(dòng)性因素土地資源法律限制環(huán)境因素限制性因素發(fā)展路徑12新城建設(shè)中不同產(chǎn)品的開發(fā)次序，主要取決于其人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的比較情況1開發(fā)次序路徑A：并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)住宅居所（人口導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)）產(chǎn)業(yè)基地（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)）商業(yè)配套（產(chǎn)業(yè)與城市化共同承載）休閑娛樂（第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)需求）新城開發(fā)次序計(jì)劃示意路徑B：優(yōu)先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)基地/工業(yè)廠房（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)）普通住宅居所及配套（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入配套）路徑C

2、：優(yōu)先導(dǎo)入人口，發(fā)展居住新城住宅居所（城市化承載）商業(yè)配套娛樂休閑D：新城建設(shè)孵化期引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引外來人口依靠本地自身的城市化進(jìn)程，發(fā)展新城世界知名新城建設(shè)的發(fā)展路徑舉例示意產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度低低高高人口導(dǎo)入程度爾灣筑波多摩ACDB懷來與此同時(shí)，新城建設(shè)在開發(fā)規(guī)模上有三種典型方式，是內(nèi)在需求與供給能力對比的結(jié)果2開發(fā)規(guī)模新城開發(fā)的開發(fā)規(guī)模規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)化程度城市化程度土地資源供給限制性政策存在三種典型的開發(fā)規(guī)模需求驅(qū)動(dòng)型：新城的土地資源能相對地根據(jù)內(nèi)在需求開發(fā)，是一種相對平衡和理性的方式謹(jǐn)慎開發(fā)型：新城受到資源限制開發(fā)滯后，產(chǎn)品供應(yīng)不滿足需求，是一種相對保守的方式超前供應(yīng)型：新城超前

3、開發(fā)，產(chǎn)品過度供應(yīng)，往往是政府推動(dòng)結(jié)果，是較積極的發(fā)展方式實(shí)際產(chǎn)品供給能力低低高高新城的內(nèi)在需求筑波多摩B 謹(jǐn)慎開發(fā)型A 需求驅(qū)動(dòng)型C 超前供應(yīng)型爾灣懷來整體發(fā)展應(yīng)采取并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)、并由需求驅(qū)動(dòng)開發(fā)規(guī)模的平衡型方案，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)和城市的和諧發(fā)展導(dǎo)入人口優(yōu)先并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)謹(jǐn)慎開發(fā)型需求驅(qū)動(dòng)型超前供應(yīng)型開發(fā)次序?qū)氘a(chǎn)業(yè)優(yōu)先開發(fā)規(guī)模新城區(qū)塊評(píng)述沒有產(chǎn)業(yè)支撐，對于140KM2的區(qū)域開發(fā)而言很難持續(xù)發(fā)展忽視了北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向周邊區(qū)域的巨大輻射能力不能充分利用區(qū)域所處的良好自然環(huán)境優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入起步較慢，不利于華夏快速獲得土地開發(fā)的收益所處區(qū)塊目前能夠供應(yīng)的土地并非很少開發(fā)規(guī)模必須滿足未來發(fā)展需求

4、激進(jìn)的開發(fā)規(guī)模需要大量資金企業(yè)操作區(qū)域開發(fā)必須考慮回收周期選擇“造城”與“引入產(chǎn)業(yè)”并行的發(fā)展模式是南區(qū)最佳選擇單純的“造城”可以快速吸引人氣，吸收北京的消費(fèi)能力；但從長遠(yuǎn)來看本區(qū)域必須具備自我的經(jīng)濟(jì)造血功能，僅依靠旅游等消費(fèi)將引起新城發(fā)展動(dòng)力不足的問題單純的“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”能夠符合當(dāng)?shù)貙τ诮?jīng)濟(jì)增長的迫切需求，但無法體現(xiàn)土地應(yīng)有價(jià)值因此，采取“并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)，控制開發(fā)規(guī)模”的平衡型方案，但卻是最佳選擇在空間上可以形成五個(gè)主要的功能區(qū)塊高尚生活區(qū)從高檔的第二居所為主拓展成為既滿足本地需求又吸引北京人群居住的生活區(qū)域擁有與住宅相匹配的完善的功能配套（如：購物、餐飲、休閑娛樂等配套商業(yè)）知識(shí)型生態(tài)辦

5、公區(qū)聚集一批以總部、研發(fā)、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意等類型的企業(yè)入駐低密度的生態(tài)型辦公區(qū)域成為北京總部經(jīng)濟(jì)的重要組成部分高端葡萄酒產(chǎn)區(qū)擁有數(shù)量眾多的的企業(yè)總部賞心悅目的自然環(huán)境（各類植被）豐富的旅游產(chǎn)品，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匦蓍e旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展以健康產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)、通信電子產(chǎn)業(yè)為主的高科技產(chǎn)業(yè)形成研發(fā)、孵化、生產(chǎn)制造一體化發(fā)展的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地“產(chǎn)業(yè)”拉動(dòng)引擎“人口”拉動(dòng)引擎中長期發(fā)展規(guī)劃中長期功能配套區(qū)規(guī)劃引入大量能夠吸引北京及周邊人氣的功能設(shè)施（學(xué)校、大型購物、醫(yī)療康體、等）是人氣集聚區(qū)，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的集中地不同功能設(shè)施的開發(fā)次序選擇住宅高端住宅中低端住宅辦公基地體檢康復(fù)中心養(yǎng)老社區(qū)國

6、際學(xué)校職業(yè)教育培訓(xùn)特色教育培訓(xùn)大型人造景觀中小型特色類名品折扣店葡萄購物文化創(chuàng)意集市會(huì)議中心展覽中心高端酒店中端酒店低端酒店辦公醫(yī)療康體教育旅游購物會(huì)展酒店短期(1-3年)中期(3-5年)中長期(5-10年)原因謹(jǐn)慎開發(fā)考慮開發(fā)重點(diǎn)開發(fā)是短期內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)，拉升土地價(jià)值，打造品牌的關(guān)鍵設(shè)施短期內(nèi)小規(guī)模建設(shè)，大規(guī)模形成EOD有待招商的突破等待本地就業(yè)人數(shù)有明顯上升時(shí)考慮重點(diǎn)開發(fā)隨北京老齡化趨勢逐步升溫，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)化可能需要一定的時(shí)間短期內(nèi)可以考慮，發(fā)展住宿制的職業(yè)培訓(xùn)需要等到形成一定的居住規(guī)模更為合適本地更適合自然生態(tài)的旅游項(xiàng)目，不建儀大規(guī)模引入人造景觀有吸引客流的顯著作用，但需要解決交通連接性的

7、問題在交通、基礎(chǔ)設(shè)施和各項(xiàng)配套較為成熟條件下可以大規(guī)模發(fā)展可以考慮在中期進(jìn)行一定規(guī)模的發(fā)展區(qū)位不適合發(fā)展展覽，但在本地葡萄、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成熟后有一定市場市場需求旺盛，但需要控制開發(fā)規(guī)模，按市場需求分批開發(fā)短期內(nèi)拉動(dòng)人氣，且該類項(xiàng)目短期內(nèi)有較高市場吸引力短期內(nèi)可以考慮，發(fā)展葡萄、文化創(chuàng)意等教育培訓(xùn)本地最具特色的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但對華夏收益不高需要等待本地基礎(chǔ)設(shè)施完善以及地區(qū)品味提升后進(jìn)行開發(fā)需要大量的人流支撐業(yè)務(wù)收入來源，不宜過早發(fā)展需要大量的人流支撐業(yè)務(wù)收入來源，不宜過早發(fā)展醫(yī)療保健康復(fù)設(shè)施遠(yuǎn)郊型高端體檢中心發(fā)展體檢旅游發(fā)展養(yǎng)老設(shè)區(qū)教育設(shè)施國際學(xué)校職業(yè)教育培訓(xùn)特色教育培訓(xùn)酒店高端酒店中端酒店低端酒店

8、辦公基地/總部基地生態(tài)與現(xiàn)代化結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化與定制化結(jié)合高規(guī)格的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)展中心大型會(huì)議中心綜合性功能定位生態(tài)環(huán)境規(guī)劃區(qū)塊(南區(qū))功能配套設(shè)施23478住宅滿足北京第二居所需求滿足本地人群需求1購物設(shè)施名品折扣店特色葡萄購物文化創(chuàng)意集市6旅游休閑娛樂旅游地產(chǎn)特色休閑娛樂項(xiàng)目51）為住宅產(chǎn)品配套的常規(guī)商業(yè)設(shè)施不在此進(jìn)行闡述短期內(nèi)應(yīng)首先立足于針對周邊地區(qū)人群的第二居所1住宅規(guī)劃區(qū)塊房產(chǎn)市場的細(xì)分第一居所第二居所當(dāng)?shù)鼐用竦姆课菰诋?dāng)?shù)仄髽I(yè)工作的外來居住者的房屋在其它行業(yè)(旅游)工作的外來居住者的房屋因投資的目的而購買的房屋因度假/修養(yǎng)的目的而購買的房屋因退休養(yǎng)老目的而購買的房屋定義短期重點(diǎn)中長期重點(diǎn)本地產(chǎn)

9、業(yè)無法集聚足夠的本地居住人群滿足本地居民和本地工作人群的第一居所相對盈利空間較小，且不利于拉升土地價(jià)值與北京郊區(qū)相比無明顯優(yōu)勢周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)擁有足夠的需求盈利空間大且有利于快速拉動(dòng)土地價(jià)值符合規(guī)劃區(qū)塊優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展會(huì)帶來大量的人群，本地就業(yè)機(jī)會(huì)的供應(yīng)使得第一居所的需求量增加大規(guī)模的第一居所能夠確保長期穩(wěn)定的開發(fā)面積規(guī)模過大的第二居所從長期來看不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，以休閑、度假、養(yǎng)老為主的第二居所發(fā)展空間仍然有限對于高檔住宅項(xiàng)目而言，應(yīng)充分利用高科技，按照綠色、環(huán)保和節(jié)能的理念來打造規(guī)劃區(qū)塊高檔住宅品牌住宅產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保綠色節(jié)能綠色：建筑物與自然環(huán)境協(xié)

10、調(diào)，房間光照充足，通風(fēng)良好房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)御寒隔熱，門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)有足夠的戶外活動(dòng)空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于50，無裸露地面環(huán)保：室內(nèi)裝修簡潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定指標(biāo)排水深度凈化，達(dá)到可循環(huán)利用標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)內(nèi)鋪設(shè)中水系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)建筑物自潔功能，并設(shè)置小區(qū)內(nèi)垃圾污水循環(huán)利用系統(tǒng)節(jié)能：盡量利用清潔能源、自然能或再生能源實(shí)現(xiàn)水循環(huán)使用系統(tǒng)，并通過先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)對小區(qū)溫度與濕度的調(diào)節(jié)1住宅醫(yī)療設(shè)施的品質(zhì)要求提高設(shè)施的檔次設(shè)施水平向高級(jí)酒店看齊設(shè)施參考星級(jí)酒店的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)療器械先進(jìn)完備配套功能齊全健身、心理咨詢和衛(wèi)生教育禮品店和餐飲店引入環(huán)保和綠色概念降低能源的消耗親近自然，改善病人的康復(fù)

11、環(huán)境提高設(shè)施的服務(wù)水平引進(jìn)國外的醫(yī)務(wù)人員參考不同國家的標(biāo)準(zhǔn)和體系，整合和提高整體水平醫(yī)生和護(hù)士具有多種語言的溝通能力從服務(wù)理念出發(fā)改進(jìn)流程減少等待時(shí)間提高服務(wù)效率提高滿意度提供報(bào)紙、水果、飲料提供免費(fèi)的簡單體檢打造“醫(yī)療旅游”的品牌與規(guī)劃區(qū)塊旅游的發(fā)展產(chǎn)生互動(dòng)3醫(yī)療保健康復(fù)設(shè)施引入教育設(shè)施的目的在于吸引人氣、提升品味；其中，國際學(xué)校、職業(yè)培訓(xùn)教育和多元化的特色培訓(xùn)是可供選擇的方向4教育提升人氣和地區(qū)品牌通過教育設(shè)施的引入，提升地區(qū)知名度、快速提升本地人氣拉動(dòng)本地高端住宅項(xiàng)目需求通過優(yōu)質(zhì)普通教育設(shè)施的開發(fā)吸引北京人群的置業(yè)需求國際學(xué)校、高規(guī)格的私立學(xué)校等因其相對的稀缺而獨(dú)具吸引力為本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提

12、供人力資源通過針對性的職業(yè)教育為本地的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提供所需人才促進(jìn)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)的教育能夠形成人才的匯集，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展引入教育設(shè)施目的選擇一：國際學(xué)校引入國際學(xué)校，作為帶動(dòng)高檔住宅項(xiàng)目銷售和提升土地價(jià)值的引擎之一必須引入檔次高、品質(zhì)好的國際學(xué)校需要等到住宅規(guī)模達(dá)到一定程度后引入高等教育中等教育初級(jí)交易普通教育職業(yè)教育成人教育公辦學(xué)校明辦學(xué)校國際學(xué)校選擇三：特色教育培訓(xùn)圍繞本地的利用本地的環(huán)境資源和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展藝術(shù)、創(chuàng)意等特色培訓(xùn)和教育選擇二：職業(yè)教育培訓(xùn)引入大型的專業(yè)型職業(yè)教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)的自有培訓(xùn)基地規(guī)劃區(qū)塊的優(yōu)美環(huán)境和土地發(fā)展空間是吸引職業(yè)教育培訓(xùn)設(shè)施入駐

13、的“賣點(diǎn)”公辦學(xué)校難度較高，且北京郊區(qū)和周邊已經(jīng)擁有多個(gè)大學(xué)城普通教育通常集中在城市區(qū)域，懷來地區(qū)的人口數(shù)量短期內(nèi)無法滿足國際學(xué)校可以作為吸引高端人群在本地購置住房的主要吸引力之一職業(yè)培訓(xùn)和特色教育培訓(xùn)除了保證體量和開發(fā)常規(guī)的配套型高中端購物設(shè)施外，規(guī)劃區(qū)塊(南區(qū))還應(yīng)規(guī)劃不同特色的購物場所，形成多彩的購物體驗(yàn)6名品折扣店(Outlets)葡萄/葡萄酒購物創(chuàng)意集市/寵物集市購物開發(fā)北京遠(yuǎn)郊最大的Outlets，成為周邊最大的品牌服飾折扣中心占地大，功能全、國際品牌多打造集購物、休閑、娛樂為一體的目的地，成為京郊1日游的選擇之一安排便利的交通連接北京市內(nèi)內(nèi)部有專用軌道交通和遞送運(yùn)輸?shù)绕渌C合服務(wù)

14、設(shè)施建成規(guī)模大、影響力強(qiáng)的創(chuàng)意集市，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供最大的交換平臺(tái)除自由形式的創(chuàng)意物品交換與買賣外，另有專業(yè)的創(chuàng)意工作室，展示廳，書局等，同時(shí)常年不間斷的舉辦創(chuàng)意活動(dòng)和藝術(shù)論壇通過創(chuàng)意產(chǎn)品集市進(jìn)一步拉動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在規(guī)劃區(qū)塊(南區(qū))的良性循環(huán)發(fā)展打造交易投資的一體化平臺(tái)成為旅游的重要組成部分規(guī)劃區(qū)塊(南區(qū))的會(huì)展設(shè)施需要明確定位，突出“大型”、“綜合功能”和“生態(tài)”的優(yōu)勢7會(huì)展中心大型會(huì)議小型展覽生態(tài)環(huán)境從規(guī)劃區(qū)塊(南區(qū))的區(qū)位和交通條件來看，難以成為服務(wù)北京的展覽中心，更適合定位于會(huì)議中心中小型會(huì)議中心通常在城市中心地區(qū)更有聚集性，本地更適合定位于大型的會(huì)議中心（滿足2000人以上的大型會(huì)議）同時(shí)

15、可以規(guī)劃一定規(guī)模的展館，滿足一定的展覽需求結(jié)合本地資源環(huán)境特點(diǎn)，突出強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境，是企業(yè)進(jìn)行大型會(huì)議、年度總結(jié)會(huì)議并結(jié)合一定的休閑度假的目的地在設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)中，應(yīng)突出綠化植被的引入、低密度的空間和便捷的內(nèi)部交通設(shè)施高檔次綜合性會(huì)議中心對于規(guī)劃區(qū)塊(南區(qū))而言，單純的會(huì)議中心對企業(yè)吸引力不足，必須結(jié)合住宿、休閑、度假等產(chǎn)品，打造綜合性的會(huì)議中心與相比，定位上應(yīng)更為高端規(guī)劃區(qū)塊可以形成高、中、低端各類特色酒店8酒店短期內(nèi)不建儀大規(guī)模開發(fā)酒店目前懷來地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、自然和人造旅游資源基礎(chǔ)一般，打造度假旅游型酒店的可能性不高度假旅游型酒店有著明顯的季節(jié)性，若不能克服葡萄及葡萄酒旅游的季節(jié)性問題，則同樣難以支撐規(guī)模較大的高星級(jí)酒店中長期來看，圍繞旅游和本地產(chǎn)業(yè)所拉動(dòng)的各類酒店是規(guī)劃區(qū)塊的主要酒店