資產(chǎn)評估的基本方法介紹

1、第二章 資產(chǎn)評評估的基本方方法一.成本法的基基本計算公式式： 被評估資產(chǎn)產(chǎn)評估值=重重置成本實體性貶值值功能性貶值值經(jīng)濟性貶值值被評估資產(chǎn)評估估值+重置成成本x成新率率二、重置成本的的估算： 11重置核算法法：（1）按人工成成本比例法計計算： 間接成本=人工工成本總額xx成本分配率率成本分配率=間間接成本額/人工成本額額x100%（2）單位價格格法： 間接成本本=工作量（按按工日或工時時）x單位價價格/按工日日或工時（3）直接成本本百分率法： 間接成本本=直接成本本x間接成本本占直接成本本百分率2. 物價指數(shù)數(shù)法： 資產(chǎn)產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成成本x資產(chǎn)評評估時物價指指數(shù)/資產(chǎn)購購建時物價指指數(shù)

2、 或： 資產(chǎn)重重置成本=資資產(chǎn)歷史成本本x（1+物物價變動指數(shù)數(shù)）3. 功能價值值法： 4規(guī)模經(jīng)濟效效益指數(shù)法： X表示是一個經(jīng)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱稱為規(guī)模經(jīng)濟濟效益指數(shù) 統(tǒng)計分析法法：K=R/R K-資資產(chǎn)重置成本本與歷史成本本的調(diào)整系數(shù)數(shù)R-某類抽樣資資產(chǎn)的重置成成本 RR-某某類抽樣資產(chǎn)產(chǎn)的歷史成本本三、實體性貶值值及其估算：1.觀察法（成成新率法）： 資產(chǎn)的的實體性貶值值=重置成本本x（1實實體性成新率率）2.公式計算法法： 總使用年限限=實際使用用年限尚可可使用年限 實際已使使用年限=名名義已使用年年限資產(chǎn)利用率率三、功能性貶值值及其估算資產(chǎn)的功能性貶貶值測算方法法： （超額投資成本本可視為

3、功能能性貶值|） 功能性性貶值=復原原重置成本更新重置成成本四、經(jīng)濟性貶值值及其估算: :五、成新率及其其估算1. 使用年限限法：成新率率=（預計尚尚可使用年限限/實際已使使用年限預預計尚可使用用年限）100%2. 修復費用用法：成新率=1修復費用/重置成本100%六、收益法： 1.資產(chǎn)產(chǎn)未來收益期期有限情況： 評評估值= Ri-未來來第i個收益益期的預期收收益額，收益益期有限時， Ri-中還包包括期末資產(chǎn)產(chǎn)剩余凈額。n-收益益年期 r-折現(xiàn)率率 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù) 2.資產(chǎn)未來收收益無限期情情況：（1）未來收益益年金化情況況：資產(chǎn)評估估值（收益

4、限限值）=年收收益額/資本本化率年等值收益額：評估值= 2. 未來收益益不等額情形形： 資產(chǎn)評評估值（預期期收益現(xiàn)值）=前若干年各各年收益額各年折現(xiàn)系系數(shù)+以后各各年的年金化化收益/資本本化率前若干年最最后一年的折折現(xiàn)系數(shù)第三章一、機器器設備評估的的成本法：機機器設備評估估值=重置成成本-實體性性貶值-功能能性貶值-經(jīng)經(jīng)濟性貶值1、重置核算法法：（1）外外購單臺不需需安裝的國內(nèi)內(nèi)設備重置成成本 重置成本本=全新設備備基準日的公公開市場交易易價格+運雜雜費或=全新設備基基準日的公開開市場交易價價格（1+運雜雜費率）(2). 外購購單臺需安裝裝的國內(nèi)設備備重置成本：重置成本=全新新設備基準日的的公

5、開市場交交易價格+運運雜費+安裝裝調(diào)試費或=全新設備基基準日的公開開市場交易價價格（1+運雜雜費率+安裝裝調(diào)試費）（3）.外購單單臺不需安裝裝進口設備重重置成本： 重置成本=（FOB價價格+途中保保護費+國外外運雜費）基準日外匯匯匯率+進口口關稅+增值值稅+銀行及及其他手續(xù)費費+國內(nèi)運雜雜費或=CIF價格格基準日外匯匯匯率+進口口關稅+增值值稅+銀行及及其他手續(xù)費費+國內(nèi)運雜雜費其中FOB價格格為離岸價，指指裝運港船上上交價格；CCIF為到岸岸價，指離岸岸價加途中保保險費和國外運運雜費（4）. 外購購單臺需安裝裝進口設備重重置成本：重置成本=單臺臺未安裝進口口設備重置成成本+安裝調(diào)調(diào)試費+人員

6、員培訓費+其其他（5）.外購成成套需安裝設設備重置成本本重置成本=單臺臺未安裝進口口設備重置成成本總和+單單臺未安裝國國產(chǎn)設備重置置成本總和+工器具重置置成本+安裝裝工程費+工工程監(jiān)理費+軟件重置成成本+設計費費+貸款利息息（6）.車輛重重置成本國內(nèi)購置車輛重重置成本=車車輛價格+購購置附加稅+證照及其他他費用進口車輛重置成成本=車輛價價格（CIFF）+進口關關稅+消費稅稅+增值稅+證照及其他他費用其中：進口關稅稅=車輛價格格（CIF）進口關稅消費稅=【車輛輛價格（CIIF）+進口口關稅】消費稅率（1-消費費稅率）進口增值稅=【車車輛價格（CCIF）+進進口關稅+消消費稅】增值稅率2. 進口設

7、備備從屬費用1）國外運費可可按設備的重重量、體積及及海運公司的的收費標準計計算或是按一一定比例計取取海運價=貨價海運費率 費率：遠遠洋一般取55%-8%，近近洋一般取33%-4%2）國外運輸保保險費的取費費基數(shù)：貨價價+海運價國外運輸保險費費=（貨價+海運價）保險費率 費率可可按保險公司司費率確定，一一般在4%左左右3）關稅的取費費基數(shù)為設備備到岸價: 關關稅=到岸價價關稅稅率 4）消費稅的計計稅基數(shù)：關關稅完稅價+關稅 消費稅=（關稅完稅稅價+關稅）消費稅率（1-消費稅稅率）5）增值稅的取取費基數(shù)：關關稅完稅價+關稅+消費費稅增值稅=（關稅稅完稅價+關關稅+消費稅稅）增值稅率 注：減減免關稅

8、，同同時減免增值值稅6）銀行財務費費的取費基數(shù)數(shù)為貨價人民民幣數(shù) 銀行財務費費用=貨價費率 我國現(xiàn)現(xiàn)行銀行財務務費率一般為為4-57）外貿(mào)手續(xù)費費稱公司手續(xù)續(xù)費，取費基基數(shù)為到岸價價人民幣數(shù) 外貿(mào)手續(xù)續(xù)費=到岸價價外貿(mào)手續(xù)費費率 我國進進出口公司的的進口費率在在1%-1.5%8）海關監(jiān)管手手續(xù)費僅對減減稅、免稅、保保稅貨物征收收，取費基數(shù)數(shù)為到岸價人人民幣 對于免稅稅設備：海關關監(jiān)管手續(xù)費費=到岸價人人民幣數(shù)費率對于減稅設備：海關監(jiān)管手手續(xù)費=到岸岸價人民幣數(shù)數(shù)費率減稅百分率率 我國現(xiàn)行免稅稅、保稅設備備的海關監(jiān)管管手續(xù)費費率率為3%9）車輛購置附附加費的取費費基數(shù)為：到到岸價人民幣幣數(shù)+關稅

9、+消費稅+增增值稅 車輛購置附附加費=（到到岸價人民幣幣數(shù)+關稅+消費稅+增增值稅）費率2.非標準設備備重置成本：P=(Cm1Km+Cm2)(1+Kp)(1+Kt)(1+Kdn)P非標準設備備重置成本 Cm1-主材費（不不含主要外購購件費） Km-不含含主演外購件件費的成本主主材費率 Cm22-主主要外購件費費 Kp-成本利潤率率 Kt-銷售售稅金率 Kd-非標準設設備設計費率率 n-非標標準設備產(chǎn)量量Cm1=（某某主材凈消耗耗量該主材利用用率）含稅市場價價格（1+增值值稅率）Cm2=某某主要外購件件數(shù)量含稅市場價價格（1+增值值稅率）二.物價指數(shù)法法設備重置成本=設備歷史成成本測算進口設備重

10、重置成本：重置成本=賬面面原值中的到到岸價格評估基準日日外匯匯率/進口時的外外匯匯率（1+進口口設備生產(chǎn)國國同類資產(chǎn)價價格變動指數(shù)數(shù)）（1+現(xiàn)行行進口關稅稅稅率）（1+其他他水費率）+賬面原值中中支付人民幣幣部分價格（1+國內(nèi)內(nèi)同類資產(chǎn)價價格變動指數(shù)數(shù)） 進口設備現(xiàn)現(xiàn)值=站面原原值（人民幣幣）中支付外外匯部分設備進口時時的外匯匯率率（1+設備備生產(chǎn)國從設設備出口到評評估時點的價價格變化率）三、規(guī)模經(jīng)濟效效益指數(shù)法 x指統(tǒng)計得得到的數(shù)據(jù)，稱稱為規(guī)模經(jīng)濟濟效益指數(shù)法法當x=1時，被被評估及其設設備的價格與與生產(chǎn)能力呈呈線性關系；當x1時，機器器設備的生產(chǎn)產(chǎn)能力與價格格呈非線性關關系；當x1時，機器

11、器設備的生產(chǎn)產(chǎn)能力與價格格呈非線性關關系四機器設備的的實體性貶值值機器估算： 實體性貶貶值=重置成成本實體性貶值值率=重置成成本（1-成新新率）使用年新率：成成新率=設備備尚可使用年年限/（設備備已使用年限限+設備尚可可使用年限）100%機器設備已使用用年限：實際際已使用年限限=名義已使使用年限設備利用率率成新率=設備尚尚可使用年限限/（加權投投資年限+設設備尚可使用用年限）100%其中：加權投資資年限=（加權更新新成本）（更新成本本）加權更新成本=已使用年限限更新成本 貶值率=已使使用量/總使使用量100% 貶值值率=已使用用量/（已使使用量+尚可可使用量）100%五機器設備的的經(jīng)濟性貶值值

12、機器估算1.因生產(chǎn)能力力降低造成的的經(jīng)濟性貶值值：經(jīng)濟性貶貶值=1-（實際使用用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能能力）X100%2.由于外界因因素造成的收收益減少： （P/AA。r,n）為為年金現(xiàn)值系系數(shù)第四章 一一土地使用用權市場法：待估土地評估值值=比較案例例土地價格正常交易情情況/比較案案例交易情況況待估土地區(qū)區(qū)域因素值/比較案例區(qū)區(qū)域因素值待估土地個別因素值值/比較案例例個別因素值值待估土地評評估基準日價價格指數(shù)/比比較案例日物物價指數(shù)土地使用年限修修正時，修正正系數(shù)可用下下列公式：K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)nK-年限修修正系數(shù)；nn-比比較案例禿頂頂使用權剩余余年限；m-待估土土

13、地使用權剩剩余年限；rr-折現(xiàn)現(xiàn)率若容積率修正：容積率修正正系數(shù)=待估估土地容積率率與低價相關關系數(shù)/比較較案例容積率率與地價相關關系數(shù)基準地價系數(shù)修修正法：K=（1+r）N-n（1+r）n-1/(1+r)N1 K-年限限修正系數(shù)； N-最高出讓讓年限； n實際出讓或或轉讓年限；r還原利率、收益法1. 在收益永永續(xù)，各因素素不變的條件件下算式： P=A/r2. 在收益年年期有限，資資本化率大于于零的條件下下算式： P土地使用用權評估值；A土地收益；r-還還原利率；nn-土土地收益年限限；當n，P=A/r.即即為土地所有有權價值，成本法 評估值（土地地價格）=土土地取得費+土地開發(fā)費費+稅費+利

14、利息+利潤+土地增值收收益 利息=土地取取得費土地開發(fā)期期相應利息率率+土地開發(fā)發(fā)費土地開發(fā)期期相應利息率50%估算土地增值收收益：土地增增值收益=（土土地取得費+土地開發(fā)費費+稅費+利利息+利潤）增值收益率其中：收益率一一般在20%25%之之間。按補交交出讓金的440%計算假設開發(fā)法法 地價=樓樓價-建筑費費-專業(yè)費用用-利息-利利潤-稅費-租售費用專業(yè)費=建筑費費i（i為一一定的百分率率）利息=（地價+建筑費+專專業(yè)費）r（rr為利息率）利潤=（地價+建筑費+專專業(yè)費）P（P正常利潤率率）；稅費=地價t （t為為稅費）二建筑物評估估方法1.成本法：建建筑物評估值值=建筑物重重置成本-實實體

15、性貶值-功能性貶值值-經(jīng)濟性貶貶值2.建筑物重置置成本的估算算：（1）預預決算調(diào)整法法：地材價差差額=定額直直接費地價價格指指數(shù) 人工費調(diào)整整數(shù)=工日時時價差額/工工時； 價差差額/工時=評估基準日日工日單價-預決算工日日單價 調(diào)整后的機機械費=定額額直接費當定規(guī)定的的取費系數(shù) 調(diào)整后的機機械費=工程程決算直接費費評估基準日日其他直接費費取費標準 工程直接費費=調(diào)整后的的人工費+調(diào)調(diào)整后的材料料費+調(diào)整后后的機械費+調(diào)整后的其其他直接費重編預算法： 建筑物重置置成本=（實際工工程量現(xiàn)行單價）（1+現(xiàn)行行費率）+材料差價+按現(xiàn)行標標準計算的各各項間接成本本價格指數(shù)調(diào)整法法：待估建筑筑物重置成本本

16、=待估建筑筑物賬面原值值綜合價格指指數(shù)綜合價格指數(shù)=評估時點價價格指數(shù)/建建筑物購建時時價格指數(shù)100%綜合價格指數(shù)=（1+a1）（1+aa2）(1+an)100%（aa為建筑物竣竣工后第一年年至評估基準準日年度的各各年環(huán)比價格格指數(shù)）建筑物實體性貶貶值率及成新新率的估算：使用年限法：建筑物實體性貶貶值率=建筑筑物實際已使使用年限（建筑物實實際已使用年年限+建筑物物尚可使用年年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可可使用年限（建筑物實實際已使用年年限+建筑物物尚可使用年年限）100%2）打分法：成成新率=結構構部分合計得得分G+裝修部部分合計得分分S+設備部部分合計得分分B G結構部分的的評分修

17、正系系數(shù)；S裝修部分的的評分修正部部分；B設備部分的的評分修正系系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟濟性貶值的估估算：經(jīng)濟性性貶值=建筑筑物年收益凈凈損失額正常資產(chǎn)收收益率或：經(jīng)濟性貶值值= Ri-第i年的建建筑物年收益益凈損失額；r折現(xiàn)率；nn預計建筑物物收益損失持持續(xù)是時間，通通常已年為單單位 市場法：評估值=（交交易實例i交易行為的的修正系數(shù)交易日期的的修正系數(shù)區(qū)域因素的的修正系數(shù)個別因素的的修正系數(shù)）/n1.交易行為的的補正：待估估房地產(chǎn)的單單位價格=修修正系數(shù)交易實力房房地產(chǎn)的單位位價格 修正正系數(shù)=1-補正值/交交易價值2易日期的修修正：估價期期日價格=調(diào)調(diào)整系數(shù)交易日期價價格調(diào)整系數(shù)=估價價期日價

18、格指指數(shù)/交易日日期價格指數(shù)數(shù)3.區(qū)域因素的的修正：1）雙雙百分制比較較法：待估房房地產(chǎn)的單位位價格=修正正系數(shù)交易實力房房地產(chǎn)的單位位價格 價價格修正系數(shù)數(shù)=待估房地地產(chǎn)總積分/交易實例房房地產(chǎn)總積分分2）環(huán)境成熟度度修正法：房房地產(chǎn)價格=調(diào)整系數(shù)交易實例價價格 調(diào)整系數(shù)=1/（1+r）n r-折現(xiàn)率； n達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年度四殘余估價法法 B=a-Lr11/( r2+d) =a2/( r2+d) a-建筑物及其其基地所產(chǎn)生生純收益；LL土地價格；r1-土地地的還原利率率；r2-建筑筑物的還原利利率 B-建筑物的收收益價格；dd建筑物的折舊舊率；a2建筑物的純純收益第五

19、章 無形形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評評估中收益法法的應用形式式無形資產(chǎn)評估值值 無形資產(chǎn)產(chǎn)評估值K-無形形資產(chǎn)分成率率； Rii-分成成基數(shù)，即銷銷售收入或銷銷售利潤；TT所得稅率；i收益期限；r-折折現(xiàn)率 .無形資產(chǎn)收益益額=銷售收收入（利潤）銷售收入分成率（1-所得稅率）因為：收益額=銷售收入銷售收入分分成率（1-分成成率）=銷售售利潤銷售利潤分分成率（1-所得得稅率）因而而：銷售收入入分成率=銷銷售利潤分成成率銷售利潤率率 銷售利潤分分成率=銷售售收入分成率率銷售利潤率率1. 邊際分析析法。利潤分分成率=追加利潤現(xiàn)現(xiàn)值利潤總額額現(xiàn)值2.投資分成法法。 無形資產(chǎn)評估中中成本法的應應用：無形資資

20、產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重重置成本成新率財務核算法：無無形資產(chǎn)重置置成本=物質資料實實際耗費量現(xiàn)行價格）+（實耗工時時現(xiàn)行費用標標準）物價指數(shù)法：無無形資產(chǎn)=無無形資產(chǎn)賬面面成本評估時物價價指數(shù)/購置置時物價指數(shù)數(shù)3）成新率估算算：二、專利利權評估方法法1.收益法：第第一種原因形形成的超額收收益可以用下下式計算： R超額收收益；P2使用專利權權技術產(chǎn)品的的價格；P11-不使使用專利權技技術產(chǎn)品的價價格；Q-產(chǎn)品銷銷售量（此外外假定銷售量量不變）；TT所得稅率第二種原因形成成的超額收益益可以用下列列公式計算： R超額收益；Q2-使用用專利權技術術產(chǎn)品的銷售售量；Q1-不使用用專利權技術術產(chǎn)品的銷售售量

21、；P產(chǎn)品的價格格；C產(chǎn)品的單位位成本；T-所得稅稅率費用節(jié)約型無形形資產(chǎn)，是指指無形資產(chǎn)的的應用，使得得生產(chǎn)產(chǎn)品中中的成本費用用降低，從而而形成超額收收益?？梢杂糜孟铝泄接嬘嬎銥橥顿Y者者帶來的超額額收益。 RR超額收益；C2 -使用用專利權技術術產(chǎn)品的單位位成本；C11-未使使用專利權技技術產(chǎn)品的單單位成本； QQ-產(chǎn)品品銷售量（此此外假定銷售售量不變）；T所得稅率三、商標權評估估方法： P-商標評評估值；n-收益年年限；r折現(xiàn)率；RRi-第第i年商標產(chǎn)產(chǎn)品的超額收收益四、商譽評估（1）割差法： （2）超額收益益法 1超額收益益本金化價格格法： 或： 式中：被評估企企業(yè)預期收益益率=企業(yè)預預

22、期年收益額額/企業(yè)的單單項資產(chǎn)100%2超額收益折折現(xiàn)法： 商譽的價價值 Si-第i年企企業(yè)預期超額額收益；r-折現(xiàn)率率；1/（11+r）i-折現(xiàn)現(xiàn)系數(shù) 資產(chǎn)收益率率=資產(chǎn)收益益率/（1-資產(chǎn)負債率率）流動資產(chǎn)評估一、低值易耗品品的評估：在在用低值易耗耗品的評估=全新成本價價值成新率 成成本法：1）按按價格變動系系數(shù)調(diào)整原成成本：某項或或某類在制品品、自制半成成品評估值=原合理材料料成本（1+價格格變動系數(shù)）+原合理工資資、費用（1+合理理工資、費用用變動系數(shù)）2）按社會平均均工藝定額和和現(xiàn)行市價計計算評估值：某在制品評估值值=在制品是是有數(shù)量（該工序單單件材料工藝藝定額單位材料現(xiàn)現(xiàn)行市價+該

23、該工序單件工工時定額正常工資、費費用）3）按在制品的的完工程度計計算評估值： 在制制品評估值=產(chǎn)成品重置置成本在制品約當當量 在制制品評估值=產(chǎn)成品重置置成本在制品完工工率二、產(chǎn)成品及庫庫存商品的評評估1.成本法：11）評估基準準日與產(chǎn)成品品完工時間接接近產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量量單位產(chǎn)成品品賬面成本2）評估基準日日與產(chǎn)成品完完工時間間隔隔較長 方法一一： 方法二： 市場法： 三、債權類及貨貨幣類流動資資產(chǎn)評估：1.應收賬款及及預付賬款的的評估：應收收賬款評估值值=應收賬款款賬面價值-已確定壞賬賬損失-預計計壞賬損失2壞賬比例法: 應收票據(jù)的評估估： 應收收票據(jù)的評估估=本金（1+利息息率時間

24、）應收票據(jù)的評估估=票價到期期價值-貼現(xiàn)現(xiàn)息 貼現(xiàn)息=票價到期價價值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期 第七七章 長期投資資及其他資產(chǎn)產(chǎn)評估(二)非上市交交易債券的評評估到期一次還本付付息債券的價價值評估：P-債券的的評估值；FF-債券券到期時本金金和利息之和和；n-評估基準日日到債券還本本付息的期限限；r折現(xiàn)率1）采用單利率率計算時：FF= Po -（1+mrr） P0債券券面值或計算算本金值；mm-債券券的期限或計計息期限；rr-債債券利息率2）采用復利率率計算時：FF=po(1+r)mm2每年支付利利息、到期還本的債券券評估： n-債券年限限P-債券的的評估值； Po-債券的面值值； Ei-債券在在第i年的預

25、預期收益（利利息）； rr適用是折現(xiàn)現(xiàn)率；3.優(yōu)先股的評評估： P優(yōu)先股的的評估值；RRi-第第i年的優(yōu)先先股收益；rr折現(xiàn)率；AA-優(yōu)先先股的等額股股息收益4普通股的價價值評估（1）固定紅利利型股利政策策下股票價值值評估。 P=D1/r 式中：P股票評評估值； D1下一年的的紅利額； rr折現(xiàn)率率或資本化率率。（2）紅利增長長型股利政策策下股票價值值評估。 P=D1/ (r-gg) （rg） 式中：P股股票的評估值值； D1下一年股股票的股利額額；r折現(xiàn)率率； g股利增長率率。 第八章章 企業(yè)價價值評估 一、企業(yè)業(yè)價值評估中中的財務分析析：1.企業(yè)償債能能力：流動比比率=流動資資產(chǎn)流動負債 （流動資資產(chǎn)對流動負負債以2：