初級會計(jì)實(shí)務(wù)-投資性房地產(chǎn)

1、初級會計(jì)實(shí)務(wù)-投資性房地產(chǎn)第一頁，共23頁。（一）投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。1.投資性房地產(chǎn)的范圍（1）已出租的土地使用權(quán)：企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，【提示】企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【提示】按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。（3）已出租的建筑物：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物【提示】企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議

2、，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。第二頁，共23頁。2.不屬于投資性房地產(chǎn)（1）自用房地產(chǎn)：如企業(yè)的廠房、辦公樓和經(jīng)營用土地等-固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)（2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地-開發(fā)產(chǎn)品3.投資性房地產(chǎn)特殊情況的判斷 （1）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他

3、服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。（3）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第三頁，共23頁?！纠}多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。（2011年）A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的待售商品房B.以經(jīng)營租賃方式出租的商用房C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】BC【解析】選項(xiàng)A屬于企業(yè)的存貨，選項(xiàng)D企業(yè)沒有所有權(quán)，不作

4、為自有資產(chǎn)核算?！纠}多選題】下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)D.企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】AC【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋，屬于企業(yè)的存貨；企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。第四頁，共23頁?！究偨Y(jié)】下列不屬于投資性房地產(chǎn)：1.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅店或飯店；2.企業(yè)自用的辦公樓；3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房；4.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓等建筑物的土地使用權(quán)；5.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物；6.房地產(chǎn)企業(yè)持有準(zhǔn)備增值

5、后出售的商品房。第五頁，共23頁。（二）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理（1）成本模式投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）；投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。（2）公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)成本； 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動；公允價(jià)值變動損益投資性房地產(chǎn)核算有兩種模式-成本模式 -公允價(jià)值模式1、科目設(shè)置的區(qū)別第六頁，共23頁。（三）投資性房地產(chǎn)的取得方式（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出?；举~務(wù)處理：借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等 【例題單選題】2015年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價(jià)款為100萬元，款項(xiàng)以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)

6、生差旅費(fèi)為0.3萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）萬元?！敬鸢浮緼【解析】外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用。第七頁，共23頁。（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。（3）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn) a、作為存貨的房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) b、作為自用建筑物 投資性房地產(chǎn)根據(jù)后續(xù)計(jì)量模式的不同可以分為：

7、原則：1.成本模式同固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）-提折舊，提減值 2.公允價(jià)值模式同交易性金融資產(chǎn)不提折舊，不提減值第八頁，共23頁。A. 作為存貨的房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 成本模式：借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已計(jì)提的減值準(zhǔn)備】貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】公允價(jià)值模式：借：投資性房地產(chǎn)成本【以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量】存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備】借差：公允價(jià)值變動損益貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】貸差：其他綜合收益第九頁，共23頁。B、將自用的建筑物 投資性房地產(chǎn)成本模式：借：投資性房地產(chǎn)【賬面原值】累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折

8、舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值模式：借：投資性房地產(chǎn)成本【轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值】累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備】借差：公允價(jià)值變動損益貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)【賬面原值】貸差：其他綜合收益第十頁，共23頁。注意：公允價(jià)值模式下，借方差：公允價(jià)值變動損益貸方差：其他綜合收益第十一頁，共23頁。第十二頁，共23頁。案例題【舉例】2014年4月15日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司董事會形成書面決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為2014年5月1日，租賃期為5年。2014年5月1日，該寫字樓的賬面余額為400000000元，公允價(jià)值為430

9、000000元?！敬鸢浮拷瑁和顿Y性房地產(chǎn)成本 430000000貸：開發(fā)產(chǎn)品 400000000其他綜合收益30000000【舉例】209年8月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出租以賺取租金收入。210年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開始日為210年1月1日，租賃期為3年。假設(shè)甲公司對出租的該辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)210年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為380000000元，其原價(jià)為550000000元，已提折舊150000000元。【答案】210年1月1日借：投資性房地產(chǎn)成本 38000000

10、0公允價(jià)值變動損益20000000累計(jì)折舊 150000000貸：固定資產(chǎn)辦公樓 550000000第十三頁，共23頁?！纠}單選題】企業(yè)將房地產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日存貨公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額應(yīng)記入的會計(jì)科目是（）。（2014年）A.營業(yè)外支出B.公允價(jià)值變動損益C.其他綜合收益D.其他業(yè)務(wù)成本【答案】B【解析】企業(yè)將房地產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換日存貨的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，兩者之間的差額應(yīng)該借記“公允價(jià)值變動損益”科目?！纠}單選題】將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面

11、價(jià)值的差額，正確的會計(jì)處理是（）。A.計(jì)入其他綜合收益B.計(jì)入期初留存收益C.計(jì)入營業(yè)外收入D.計(jì)入公允價(jià)值變動損益【答案】A【解析】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額記入“其他綜合收益”科目的貸方。第十四頁，共23頁。（四）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量原則：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，滿足特定條件時(shí)，也可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！咎崾尽客黄髽I(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。第十五頁，共23頁。1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）-提

12、折舊，提減值準(zhǔn)備應(yīng)當(dāng)按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，存在減值跡象時(shí)，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。會計(jì)分錄：a、借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入b、借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）【提示】投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。第十六頁，共23頁。案例題【例題單選題】某企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。2016年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為320萬元，預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為20萬元。采用直線法計(jì)提折舊。2016年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（）萬元。A.18 B.1

13、3.75 C.14.67 D.15【答案】B【解析】購入作為投資性房地產(chǎn)的房屋采用成本計(jì)量模式時(shí)，其會計(jì)處理同固定資產(chǎn)，當(dāng)月增加，當(dāng)月不計(jì)提折舊。所以2015年應(yīng)該計(jì)提折舊的時(shí)間為11個(gè)月，2015年計(jì)提折舊額=（320-20）201112=13.75（萬元）?！纠}單選題】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，且投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)該借記的科目是（）。A.其他業(yè)務(wù)成本 B.管理費(fèi)用C.制造費(fèi)用D.營業(yè)外支出【答案】A 【解析】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，且該投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，那就應(yīng)該是其他業(yè)務(wù)，在按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷時(shí)，應(yīng)該借記

14、“其他業(yè)務(wù)成本”科目。第十七頁，共23頁。2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（不折舊、不攤銷、不減值）提示：企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！咎崾尽坎捎霉蕛r(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面余額，公允價(jià)值與原賬面余額之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。（1）取得租金收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目 a、借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （2）資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價(jià)值計(jì)量 b、借或貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動 貸或借：

15、公允價(jià)值變動損益第十八頁，共23頁。案例題【例題判斷題】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按資產(chǎn)負(fù)債表日該資產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值。（）（2011年）【答案】【解析】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊和攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值?！纠}單選題】M公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2016年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為1 010萬元，用銀行存款支付。房屋預(yù)計(jì)使用年限為20年。預(yù)計(jì)凈殘值為10萬元。2016年6月30日，該房屋的公允價(jià)值為1 008萬元。2016年6月30日企業(yè)下列會計(jì)處理中正確的是（）。A.計(jì)入累計(jì)折舊4

16、5.83萬元B.計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本45.83萬元C.計(jì)入公允價(jià)值變動損失2萬元D.計(jì)入公允價(jià)值變動收益2萬元【答案】C【解析】會計(jì)分錄為:借：公允價(jià)值變動損益2（1010-1008）貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動 2第十九頁，共23頁。3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）【例題判斷題】已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式再轉(zhuǎn)為成本模式。（）（2013年）【答案】第二十頁，共23頁。（四）投資性房地產(chǎn)的處置【注意】區(qū)別固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)處置的會計(jì)處理。1.采用成本模式計(jì)量的投資