房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)展回顧及脈絡(luò)分析

1、錢文婧2013年8月房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)展回顧及脈絡(luò)分析房地產(chǎn)政策體系的基本問題：基礎(chǔ)概念廓清與研究原則界定中國房地產(chǎn)政策體系：歷史與現(xiàn)在中國房地產(chǎn)政策走向研判：趨勢(shì)分析目錄關(guān)于房地產(chǎn)政策的結(jié)構(gòu)：容易看調(diào)控政策，注意力被吸引到房價(jià)調(diào)控，但是房地產(chǎn)政策體系至少包含三大手段八大類政策經(jīng)濟(jì)手段類行政手段類法律法規(guī)類貨幣政策財(cái)政政策商品房相關(guān)政策保障房相關(guān)政策土地供應(yīng)相關(guān)政策外資利用相關(guān)政策土地相關(guān)法律法規(guī)市場相關(guān)法律法規(guī)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整貸款利率調(diào)節(jié)稅率、提高/降低政府開支（例如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）房屋中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理住房結(jié)構(gòu)要求、經(jīng)適房上市、廉租房和住房租賃稅費(fèi)調(diào)整等土地清理

2、、招拍掛、土地改革、國土資源管理體制調(diào)外資投資產(chǎn)業(yè)目錄、規(guī)范外商投資項(xiàng)目規(guī)定土地儲(chǔ)備管理辦法、土地登記法、土地稽查調(diào)理物權(quán)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法房地產(chǎn)政策體系調(diào)控手段政策類別政策舉例關(guān)于房地產(chǎn)政策的趨勢(shì)：容易關(guān)注近期調(diào)控、單個(gè)策略，而忽略歷史脈絡(luò)，事實(shí)上，對(duì)于政策的理解和研判只有放進(jìn)歷史脈絡(luò)里才有意義年份日期相關(guān)政策1993年1993/5/15各檔次定期存款年利率平均提高2.18%;各項(xiàng)貸款利率平均提高0.82%1993/7/11一年期定期存款利率9.18%上調(diào)到10.98% 2004年2004/4/25提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，由7提高到7.52004/4/27提高包括

3、房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)由20%及以上提高到35%及以上2004/10/29一年期存、貸款利率均上調(diào)0.27% 2005年2005/3/17提高了住房貸款利率 2006年2006/4/28金融機(jī)構(gòu)貸款利率上調(diào)0.27%，到5.85% 2006/8/19一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27% 2007年2007/1/15上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007/2/25上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007/3/18上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%2007/4/16上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2007/5/15上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 20

4、07/5/19一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)2007/6/5上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 2007/7/20上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。 2007/8/15上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2007/8/22一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn) 2007/9/15金融機(jī)構(gòu)一年期存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2007/9/25上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007/10/25上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007/11/26上調(diào)存款類金融

5、機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007/12/21一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%；貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18% 2007/12/25上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn) .示意. 存款準(zhǔn)備金率幾乎是一月一調(diào)整兩種典型的政策研判方法：看頻率、看里程碑央行近九、十年以來首次加息：一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)到5.58%央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。通過提高存貸款利率，對(duì)抑制投資需求將起到一定政策研究的意義：實(shí)用的角度來看，政策變遷是研究行業(yè)周期、研判行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的切入點(diǎn)，對(duì)中國的地產(chǎn)行業(yè)尤為如此（1/2

6、）歐美系國家的地產(chǎn)行業(yè)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期是房地產(chǎn)行業(yè)周期的主要決定因素周期序列 時(shí)間 波峰第1周期 18年1870第2周期 18年1887第3周期 22年1904第4周期 21年1925第5周期 11年1945第6周期 18年1955第7周期 18年1972第8周期 17年1989周期序列時(shí)間跨度 波峰第1周期10年1955，09第2周期11年1966，03第3周期9年1975，03第4周期10年1985，09第5周期8年1993，03第6周期10年2003，03圖 美國房地產(chǎn)周期變動(dòng)（數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，Wind）圖 日本房地產(chǎn)周期變動(dòng)（數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，Wind）美國房地

7、產(chǎn)業(yè)行業(yè)周期為20年左右每一輪都要經(jīng)過復(fù)蘇、高漲、轉(zhuǎn)折、蕭條這4個(gè)階段日本地價(jià)周期大約每10年以地價(jià)指數(shù)增長率為標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)周期一共經(jīng)歷5次循環(huán)政策研究的意義：實(shí)用的角度來看，政策變遷是研究行業(yè)周期、研判行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的切入點(diǎn)，對(duì)中國的地產(chǎn)行業(yè)尤為如此（2/2）國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)：政策不能改變經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)在邏輯，但是政策周期卻顯著影響中國房地產(chǎn)行業(yè)政策周期跨度長度政策特征與制度建設(shè)重點(diǎn)第1周期1978198710年開放市場，自發(fā)形成行規(guī)第2周期1988199811年行規(guī)為主，政策初步建立第3周期1998200811年行業(yè)政策建設(shè)，全面展開第4周期20082017（A）10年法律化、制度化及模式探索在政府

8、因素的主導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)以11年左右為一個(gè)周期，與政策關(guān)系極為緊密圖 中國房地產(chǎn)周期變動(dòng)（數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，Wind）本報(bào)告的基本原則：從宏觀視野出發(fā)，討論政策變遷歷史脈絡(luò)，在梳理基礎(chǔ)上點(diǎn)評(píng)關(guān)鍵事件視野脈絡(luò)觀點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不僅僅局限于近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，關(guān)注長時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)政策歷史變遷歷程，在時(shí)間序列中研判未來趨勢(shì)由于時(shí)間和篇幅所限，本研究勾勒房地產(chǎn)政策體系變遷的宏觀脈絡(luò)；中間涉及到個(gè)別的區(qū)域和個(gè)別里程碑政策，但不是重點(diǎn)政策收集和梳理容易，點(diǎn)評(píng)和研判則較難，針對(duì)同樣一個(gè)政策，不同利益方觀點(diǎn)不同，此報(bào)告僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，拋磚引玉與各位同事探討房地產(chǎn)政策體系的基本問題：概念廓清與研究原則界定

9、中國房地產(chǎn)政策體系：歷史與現(xiàn)在中國房地產(chǎn)政策走向研判：趨勢(shì)分析目錄地產(chǎn)政策體系的語境（1/2） - 宏觀經(jīng)濟(jì)周期：自改革開放依賴，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)歷了三輪完整的朱格拉周期，第四輪即將開啟數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)1978-2012年中國GDP增速（%）10年9年9年第一輪（19801989）有5年經(jīng)濟(jì)增長超過10農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革，和以蘇南模式為典型代表的中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展第二輪（19901998）5年經(jīng)濟(jì)增長超過10鄧小平南巡為標(biāo)志的市場經(jīng)濟(jì)放開和外商投資的蓬勃發(fā)展第三輪（19992009）5年經(jīng)濟(jì)增長超過10中國入世后出口高速增長；城市化進(jìn)程加快帶來的房地產(chǎn)熱驅(qū)動(dòng)因素增長情況

10、預(yù)期：第四輪周期即將在宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的痛苦轉(zhuǎn)型和社會(huì)形態(tài)深刻的變化中緩慢開啟地產(chǎn)政策體系的語境（2/2） - 宏觀經(jīng)濟(jì)體制改革:由改革開放始，經(jīng)濟(jì)體制改革的框架和線條逐步明晰認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)市場，特別是認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)行業(yè)的政策體系，必須將整個(gè)行業(yè)放置于中國三十年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)政策中，特別是要理解中國的經(jīng)濟(jì)體制改革20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代初20世紀(jì)90年代中后期2008年后農(nóng)村改革價(jià)格改革南巡講話市場化改革國有企業(yè)改革分稅制改革WTO公用事業(yè)市場化天量流動(dòng)性扭曲市場的政策頻出朱镕基經(jīng)濟(jì)時(shí)代鄧小平經(jīng)濟(jì)時(shí)代胡/溫經(jīng)濟(jì)時(shí)代Liconomics中國房地產(chǎn)行業(yè)的真正起步，是以分稅制改革為里程碑，在企

11、改、教改、醫(yī)改的宏觀背景下，伴隨著住房商品化的推進(jìn)不斷發(fā)展，并與宏觀經(jīng)濟(jì)周期緊密相連1949-1977福利住房階段1978-1987試點(diǎn)房改1988-1997房改推進(jìn)1998-2007全面商品化2008-至今常態(tài)調(diào)控建國到改革開放之前，福利分房制度框架下，房地產(chǎn)政策導(dǎo)向?yàn)椤敖y(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用”1949-1977 福利住房階段 福利分房為主的政策； 住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度 1949年，中國人均居住面積是4.5平方米，1978年之前人均住房面積降到3.6平方米 在改革開發(fā)和1984年開始的高通脹環(huán)境下，政策松動(dòng)，在不涉及土地

12、制度改革前提下，開始試點(diǎn)探索商品房改革1978-1987 試點(diǎn)房改主要年份 政策導(dǎo)向19781981修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán)。1982 1983允許私人建房，城市居民可以自購自建，開始住房制度改革；1984年積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)； 發(fā)布城建綜合開發(fā)暫行辦法，推行商品化試點(diǎn)。19851987防止盲目發(fā)展商品住宅； 加強(qiáng)商品住宅計(jì)劃管理，公有住房補(bǔ)貼出售。1979年開始，以西安、柳州、梧州、南寧為試點(diǎn)，探索商品房改革，從1982年開始鄭州、常州、四平及沙市四市為試點(diǎn)探索補(bǔ)貼售房里程碑年份： 1979 袁庚 招商局 蛇口工業(yè)區(qū) 1982 深圳土地管理暫行規(guī)定 征收土地

13、使用費(fèi) 土地財(cái)政埋下伏筆 1984 海南獨(dú)立成行政區(qū) 是海南地產(chǎn)泡沫的重要誘因之一 1984 招、保、萬成立上世紀(jì)八十年代最后兩年，以土地批租制度的建立為標(biāo)志，促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)房改1988-1997 房改推進(jìn)年份政策導(dǎo)向1988年市場：擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開放房地產(chǎn)市場；土地：修改憲法允許土地批租；全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革。1989年投資：壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，緊縮銀根； 市場：發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的通知規(guī)范市場行為。里程碑年份： 1988，海南正式掛牌成為海南省，萬通六君子，馮倫、潘石屹、易小迪、劉軍、王功權(quán)、王啟富也是在這一年到海南島開始他們的事業(yè)的開房房地產(chǎn)價(jià)格，地產(chǎn)、

14、股票進(jìn)入過熱階段，為接下來三年年均15%的高通脹埋下隱患1988-1997 房改推進(jìn)年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1990年土地：發(fā)布土地管理法實(shí)施條例，推進(jìn)土地使用制度改革；投資：緊縮銀根，治理整頓，大規(guī)模清理在建項(xiàng)目；1991年市場：規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步； 改革：深化住房制度改革，房改開始在全國范圍內(nèi)全面推行。1992年投資：加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引進(jìn)外資， 信貸：下放權(quán)力，發(fā)放開發(fā)消費(fèi)貸款；市場：宣布“治理整頓”結(jié)束，開放房地產(chǎn)價(jià)格，擴(kuò)大市場調(diào)控范圍。里程碑年份： 1992年，中國房地產(chǎn)以海南為核心第一次行業(yè)瘋狂，當(dāng)年年初房地產(chǎn)公司的數(shù)量是3000多家，年底猛增到12000多家經(jīng)

15、濟(jì)基本面，全面進(jìn)入高通脹期（15%左右）；體制基本面，分稅制重塑中國經(jīng)濟(jì)形態(tài)；政策基本面，經(jīng)濟(jì)調(diào)控進(jìn)入政策庫1988-1997 房改推進(jìn)年份 政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1993年市場：關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見規(guī)范市場行為，調(diào)節(jié)經(jīng)營收益； 行業(yè)監(jiān)管：發(fā)布關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)全面檢查的通知 投資：控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)；1994年改革：發(fā)布國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定深化住房制度改革；投資：發(fā)布國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知市場：開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)制全面檢查；加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓金融秩序，進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段； 里程碑年份： 19

16、93 政府第一次提收入倍增，緊接著高通脹 1994 提息 漲停板 交易稅 T+1房地產(chǎn)相關(guān)制度在國家體制改革（國企、財(cái)政、經(jīng)濟(jì)體制）的背景下，不斷改革推動(dòng)直到亞洲金融危機(jī)爆發(fā)1988-1997 房改推進(jìn)年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1995年金融：整頓金融秩序 市場：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀管理，頒布房地產(chǎn)管理法、增值稅法 保障：開始實(shí)施安居工程。1996年改革：全面推進(jìn)住房公積金制度，租金改革；公有住房出售有了新的進(jìn)展； 信貸：政策性抵押貸款制度開始建立； 保障：安居工程順利推進(jìn)。1997年信貸：實(shí)行適度從緊的財(cái)政政策與貨幣政策。 里程碑年份： 1995 住房公積金 1996 政策性抵押貸款制度 199

17、6年，為了解決“國有企業(yè)脫困、土地資產(chǎn)流失”等問題，上海成立了我國第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)上海市土地發(fā)展中心 1997 亞洲金融風(fēng)暴在“城鎮(zhèn)化”和“國企改革”兩大經(jīng)濟(jì)核心議題下，分稅制改革和國企改革剝離三角債有助于進(jìn)一步深刻認(rèn)識(shí)上世紀(jì)90年代中國房地產(chǎn)市場的淵源和政策導(dǎo)向分稅制改革國企改制核心舉措政策點(diǎn)評(píng)財(cái)權(quán)層層上收，事權(quán)層層下放，地方稅收僅保留與土地有關(guān)的契稅地方財(cái)政遭受沉重打擊，幾乎斷奶隨著住房商品化改革的推進(jìn)，地方土地出讓收入快速攀升，有的地區(qū)甚至超過稅費(fèi)收入土地收入未納入財(cái)政預(yù)算管理，致使房價(jià)地價(jià)比翼齊飛抓大放小下崗搞活剝離三角債國企逐步從一些競爭領(lǐng)域退出，不斷收縮集中于一些基礎(chǔ)行業(yè)和壟斷行

18、業(yè)甩脫國企歷史包袱，停止企業(yè)辦事業(yè)國企不良資產(chǎn)剝離與處置，大量原有國有劃撥土地以不良資產(chǎn)包形式進(jìn)入銀行和資產(chǎn)管理公司加入WTO減關(guān)稅開市場凡是市場得到開放的領(lǐng)域，外資都逐步將內(nèi)資蠶食殆盡，中國經(jīng)濟(jì)自主性極具削弱中國貨幣政策獨(dú)立性漸漸喪失，宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)驟增10余年下來，形成高度依賴出口的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)外商的超國民待遇使內(nèi)資成為二等公民地方投融資體制創(chuàng)新國有企業(yè)不良資產(chǎn)盤活三大國家資本利益群體：新買辦權(quán)貴資本新地主權(quán)貴資本新壟斷權(quán)貴資本上世紀(jì)90年代中國經(jīng)濟(jì)兩大主題：城鎮(zhèn)化 + 國企改革從1998年全面取消福利分房到1999年銀行系統(tǒng)正式推出住房按揭貸款，政策從消費(fèi)端首先破冰1998-2007 全面商品

19、化年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1998年改革：發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知 從1998年下半年起，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化； 保障：調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系； 投資：引入開發(fā)商，鼓勵(lì)開發(fā)商造房。 法規(guī)：發(fā)布城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例1999年改革：深化落實(shí)住房分配貨幣化改革，鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，免個(gè)人所得稅； 信貸：實(shí)施積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)； 稅收：啟動(dòng)房地產(chǎn)市場，免征交易營業(yè)稅，契稅減半；鼓勵(lì)二手房交易。 里程碑年份： 1998 23號(hào)文 取消福利性分房 1999 按揭貸款開始消費(fèi)端破冰之后，以招拍掛等土地政策的出臺(tái)為標(biāo)志的供

20、給端開始改革1998-2007 全面商品化年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2000稅收：對(duì)住房公積金貸款的銀行與個(gè)人都免稅；租賃所取得收入稅收稅率減少 中介： 房屋代理收費(fèi)按成交總額5%2.5%計(jì)收。 2001投資：加大房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資力度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長； 消費(fèi)：對(duì)住房消費(fèi)采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 稅收：財(cái)政部關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知，對(duì)1998年6月30日以前的 商業(yè)用房、寫字樓、住房免營業(yè)稅、契稅，不予免征行政事業(yè)性收費(fèi)。稅收： 調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知減征出租房屋營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等； 2002信貸：制止商業(yè)銀行指定保險(xiǎn)單位辦理貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)（1月） 信貸：5年以

21、上公積金貸款利率由4.59%降到4.05%（3月） 土地：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 （11號(hào)文件） 從7月1日起，商業(yè)、旅游娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易（5月）土地：強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，恢復(fù)征收土地增值稅。 （8月） 里程碑年份： 2002年 國有土地招拍掛 規(guī)定2004年831大限“非典”前后，政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定位爭論較大，政策態(tài)度較為曖昧1998-2007 全面商品化年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2003土地：國土資源部叫停別墅類用地供應(yīng)（2月） 信貸：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121號(hào)文件）加強(qiáng)房地產(chǎn) 信

22、貸，四證取得后才發(fā)放貸款，提高第二套住房的首付比例（6月） 市場：出臺(tái)18號(hào)文件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展（8月） 土地：關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的通知出臺(tái)（9月）土地：國務(wù)院關(guān)于加大工作力度，進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知（11月） 2004土地： 繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知8月31日后，所有經(jīng)營性國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一律通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓（3月） 信貸：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7.0%提高到7.5%（4月） 保障：經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（5月） 投資：商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引企業(yè)應(yīng)自有資金不低于35%才能貸款（9月）信貸： 關(guān)

23、于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知一年期基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)（10月里程碑年份： 2003.04 “121號(hào)文件”：地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金不低于總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款； 2003.08 18號(hào)文幾乎廢除121號(hào)文 定位房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)隨著房、股兩市的過熱表現(xiàn)，新舊國八、國六、國十五條等政策開始針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行行政調(diào)控，伴隨著稅收、加息等經(jīng)濟(jì)手段1998-2007 全面商品化年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2005信貸： 調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知（3月16日） 調(diào)控： 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房

24、價(jià)格的通知（“舊國八條”）（3月26日） 調(diào)控： 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見（“新國八條”）（4月30日）2006信貸： 全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)（4月28日） 調(diào)控： 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 （“國六條” ）（5月29日） 調(diào)控： 落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 90平米以下住房占70%（7月6日） 2007稅收：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（1月17日） 法規(guī)：中華人民共和國物權(quán)法（3月16日） 市場：房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案（3月29日） 投資：進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（5月23日） 關(guān)于解決城市低收入

25、家庭住房困難的若干意見(“24號(hào)文”)（8月7日） 信貸：關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房性地產(chǎn)信貸管理的通知及補(bǔ)充通知（9月27日、12月11日） 土地：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土部39號(hào)令）（9月28日）里程碑年份： 2005年 新舊國八條 開始調(diào)控 2006年 國六條 稅收、信貸和土地政策方面對(duì)房市進(jìn)行調(diào)控 2006年 國十五條 對(duì)面積、戶型、首付款做了量化規(guī)定 2007 查稅 加息08、09年房地產(chǎn)行業(yè)政策不連續(xù)性到極致，08年以金融危機(jī)為分水嶺，地產(chǎn)由緊到松，09年以保八基本完成為分水嶺地產(chǎn)由松到緊2008-至今 常態(tài)調(diào)控年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2008信貸：上半年連續(xù)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率；下半年連續(xù)降準(zhǔn)土地：商品住宅開發(fā)不得超過3年；土地質(zhì)押必須有土地證，貸款額度不得超過質(zhì)押物價(jià)值的7成，貸款期限原則不超過2年消費(fèi)：地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策2009加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算；研究物業(yè)稅國四條：1、增加普通商品住房的有效供給;2要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;3是要加強(qiáng)市場監(jiān)管;四要繼