鑫城項目匯報報告

1、一、衡水市城市發(fā)展研究概況二、衡水市商業(yè)市場研究概況一、主要商業(yè)業(yè)態(tài) 衡水市目前主要商業(yè)業(yè)態(tài)有食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、電視購物、網(wǎng)上商店等多種零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、休閑等服務業(yè)態(tài)。商業(yè)分析業(yè)態(tài)衡水百貨商場仍以傳統(tǒng)的百貨經(jīng)營模式為主，經(jīng)營及管理模式落后。商品經(jīng)營以中檔定位為主，經(jīng)營商品品類為傳統(tǒng)的大眾消費品類，符合中高端消費群體的商場僅衡百一家，衡水的百貨業(yè)落后于河北省同類城市。商業(yè)設施陳舊，賣場規(guī)劃混亂，動線和交通規(guī)劃不合理，商業(yè)形象升級改造是現(xiàn)有商業(yè)形象提升的重點。商業(yè)單店規(guī)模較小，不能很好地劃分業(yè)態(tài)品類，不能實現(xiàn)商品的豐富、檔次的合理區(qū)

2、分。促銷手段集中在價格戰(zhàn)，營銷觀念亟待轉(zhuǎn)變。缺乏真正意義上的集購物、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代化大型綜合性的百貨商場或購物中心的業(yè)態(tài)形式。二、各類商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀和發(fā)展特點衡水超市衡水市的超市業(yè)初具規(guī)模，運作相對規(guī)范，面積超過6000平米的大型超市8家，均為本地連鎖，繼保龍倉入駐撤出后營業(yè)中尚無外埠大型超市。外埠連鎖超市未來2-3年相繼入駐衡水，本土超市業(yè)將面臨挑戰(zhàn)，競爭加劇、利潤空間縮小。大型超市賣場布置和美陳裝飾趨于大眾化、同質(zhì)化，特色及分區(qū)不明顯，小型超市及便利店布局混亂、形象不佳，缺乏裝修精良、主題鮮明的中型及中小型精品超市。衡水家電通訊、數(shù)碼IT市場家電市場主要以進駐商場開設主力店和次級商業(yè)

3、區(qū)開設專業(yè)店兩種模式，由于受市場導向和整體消費趨勢影響，競爭加劇、消費持續(xù)疲軟。通訊、數(shù)碼、IT市場以特色商業(yè)城和街區(qū)專業(yè)店為主，競爭激烈，專業(yè)市場管理混亂、運作能力差，專業(yè)店相對規(guī)范。專業(yè)精品店較少，缺乏品類的整合能力和匯聚能力。品類不完善，大眾需求消費產(chǎn)品較多，部分高端消費需求流失。衡水餐飲、娛樂休閑缺少高檔酒樓、特色餐飲，沒有大型商業(yè)組合的特色餐飲和 時尚主題餐飲，大型的中高檔餐飲服務設施缺乏。 娛樂消費市場空間巨大， 大型集中型娛樂休閑場所急缺。缺乏環(huán)境設施好，規(guī)模大，服務功能全的電影院線。室內(nèi)現(xiàn)代大型游藝、運動設施缺乏。衡水主要商業(yè)面積分析商業(yè)分析面積單店經(jīng)營面積在10000以上的百

4、貨商場商業(yè)網(wǎng)點3家，5000 以上商業(yè)網(wǎng)點7家（含3家百貨商場），總營業(yè)面積173500，占城市商業(yè)面積的26%10000以上的超市5家,面積78000，占城市商業(yè)面積的12%家電商場共5家，總面積16320，占城市商業(yè)面積的2%通訊數(shù)碼IT商場10家，經(jīng)營面積19108， 占城市商業(yè)面積的3%家具/家居建材商場6家，經(jīng)營面積135660 ，占城市商業(yè)面積的21%有代表特色的的餐飲28家，面積150820，占城市商業(yè)面積23%有代表特色的娛樂休閑32家，面積85410，占城市商業(yè)面積的13% 邊緣商圈愛特商圈衡百商圈鑫城商圈商業(yè)分析商圈 衡百商圈 衡百商圈在百貨大樓的支撐下一直是衡水商圈的首位

5、，涵蓋了百貨、商街等多種業(yè)態(tài)，有百貨大樓、浙江村、信發(fā)商廈等商業(yè)物業(yè)。因為老商圈，商業(yè)設施較為落后，停車位嚴重不足。 該商圈北臨衡水主干道人民路，交通便利。 愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百”的壟斷地位。愛特百貨的出現(xiàn)成為當年最主要的新增供應。主要商業(yè)物業(yè)為愛特百貨及周邊臨街商業(yè)等。愛特商圈項目概況項目名稱衡水百貨項目位置人民路和報社街交叉口營業(yè)面積2.7萬商業(yè)形態(tài)百貨項目周邊狀況中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚項目分析經(jīng)營狀況較好檔次中檔業(yè)態(tài)分布超市、餐飲、化妝品 、飾品、 鞋、箱包 、數(shù)碼、男裝、女裝、休閑裝、運動裝、內(nèi)衣、家居用品 綜合評定1、衡水百貨大樓

6、在衡水當?shù)貙儆谥懈邫n商業(yè)物業(yè) 2、經(jīng)營業(yè)態(tài)層次分明 3、經(jīng)營管理較好 4、購物環(huán)境較好 5、人流量密集是衡水市民日常消費首選場所 6、因為老商業(yè)建筑，商業(yè)設計較舊，購物環(huán)境較為狹窄項目概況項目名稱信發(fā)商廈項目位置人民路和報社街交叉口衡百南側(cè)營業(yè)面積2.3萬商業(yè)形態(tài)百貨項目周邊狀況中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚項目分析經(jīng)營狀況較好檔次低檔業(yè)態(tài)分布超市、電器、服裝、家居用品等 綜合評定1、信發(fā)商廈位于衡百商圈，借助百貨大樓的輻射力，覆蓋衡水消費人群； 2、經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混亂； 3、商業(yè)動線安排不合理； 4、購物環(huán)境較差； 5、為低端消費場所，人流較旺。項目概況項目名稱浙江村項目位置人民路

7、和報社街交叉口衡百南側(cè)營業(yè)面積1.5萬商業(yè)形態(tài)平價市場項目周邊狀況位于商貿(mào)街南側(cè)，交通不便項目分析經(jīng)營狀況一般檔次低檔業(yè)態(tài)分布服裝、小商品等 綜合評定浙江村內(nèi)有鋪位1500余個，是衡水市目前在營體量最大、品類最豐富、價格最低廉的小商品批發(fā)商場，該商場2006年開業(yè)，為傳統(tǒng)商場建筑形式，購物環(huán)境較差。項目概況項目名稱商貿(mào)中心服裝街項目位置人民路和報社街交叉口衡百南側(cè)營業(yè)面積近2萬商業(yè)形態(tài)商業(yè)街項目周邊狀況位于人民路與中心街交叉口東南側(cè)項目分析經(jīng)營狀況一般檔次低檔業(yè)態(tài)分布服裝、箱包、美容美發(fā)綜合評定主入口為四層建筑，商城內(nèi)一層門臉多為服裝，無空閑鋪面，租金在2400-3700左右，住戶居住多年，有

8、固定的客戶群。二樓以上人流量很少，有閑置。商業(yè)街東側(cè)為服裝一條街，為三層建筑，一層為服裝和美容美發(fā)，二層以上為商戶自用或中介、小科技公司等辦公用房。項目概況項目名稱愛特購物中心項目位置和平西路238號營業(yè)面積1.5萬商業(yè)形態(tài)百貨項目周邊狀況北臨和平西路，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚項目分析經(jīng)營狀況較好檔次中檔業(yè)態(tài)分布男裝、女裝、休閑裝、運動裝、內(nèi)衣、家居用品等 綜合評定1、衡百之后的后起之秀 2、經(jīng)營業(yè)態(tài)層次分明 3、經(jīng)營管理較好 4、購物環(huán)境較好 5、人流量密集 6、因為老商業(yè)建筑，商業(yè)設計較舊，購物環(huán)境較為狹窄商業(yè)分析在建綜合體項目商業(yè)分析消費層級衡水市零售消費水平分析 衡水市區(qū)主要分為三個

9、消費層級，即A類 主要是國際和國內(nèi)知名品牌消費品，經(jīng)營場所一般分布在城市的商業(yè)核心區(qū)域網(wǎng)點檔次高的商業(yè)場所；B類 區(qū)域和大眾品牌消費品，經(jīng)營場所主要選擇在城市的商業(yè)重要區(qū)域網(wǎng)點商業(yè)場所經(jīng)營；C類市場類消費品，經(jīng)營場所大多選擇在城市的專業(yè)市場和臨街店鋪經(jīng)營。消費檔次和消費群體及消費區(qū)域有明顯的區(qū)分。調(diào)查對象男女年齡結(jié)構(gòu)示圖 調(diào)查對象職業(yè)構(gòu)成 單位：人 年齡調(diào)查數(shù)據(jù)分析：受訪者月消費支出各區(qū)間人數(shù)分布及各區(qū)間人數(shù)配比圖 單位：人 2012年，城市居民人均生活消費支出11928元，增長11.4%。從居民消費結(jié)構(gòu)看，八大項消費支出呈“七升一降”態(tài)勢，雜項商品和服務、交通和通信、教育文化娛樂服務、家庭設

10、備用品及服務、衣著、食品、居住支出同比分別增長41.9%、37.1%、34.0%、24.0%、17.7%、10.1%、10.1%。醫(yī)療保健支出同比下降8.5%。消費數(shù)據(jù)分析： 衣飾消費增勢不減城市居民人均衣著支出1207.69元，比上年增長17.7%；購買金銀珠寶飾品人均支出27.26元，比上年增長40.3%食品支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化城市居民食品支出呈現(xiàn)較快增長， 全年人均食品支出3725.91元，同比增長10.1%，為近年來較高增幅居住消費不斷攀升人均居住支出1318.89元， 同比增長10.1%，其中住房裝潢人均支出304.09元，同比增長88.0%交通支出增勢強勁每百戶城市居民家庭擁有助力車85輛

11、、 家用汽車20輛，分別比上年增長7.6、150.0家庭設備用品支出上升，耐用消費品升級換代人均家庭設備用品及服務支出達929.53元，同比增長24.0%，其中耐用消費品同比增長23.2%教育文化娛樂服務支出增長迅猛市民人均教育文化娛樂 服務支出1313.97元，同比增長34.0%，其中文化娛樂用品支出同比增長100.4%雜項商品和服務增幅居首城市居民人均雜項商品和服務支出403.97元，同比增長41.9%，增幅占居首位單位：元 區(qū)間0-10%10-20%20-30%30-40%40-50%50%以上餐飲消費255289201755537日常用品341291154564129休閑消費38923

12、318969239娛樂消費38128716454242房屋消費397294127502420教育消費274251220896018禮品消費3042882417531其他消費3763691441175各類別月消費支出占月消費總支出比例區(qū)間居民人數(shù)統(tǒng)計表類別單位：人 從調(diào)查得出的數(shù)據(jù)分析，衡水目前城市居民收入還處在一般水平，除日常消費支出外最多為餐飲、教育、休閑娛樂消費，其中休閑娛樂消費部分相對于自身營業(yè)數(shù)量以及所占商業(yè)面積比重相對較高，根據(jù)近幾年衡水地區(qū)國民生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民可支配收入的不斷增長，未來幾年綜合性商業(yè)服務和消費市場發(fā)展前景看好。問卷調(diào)查?商業(yè)分析發(fā)展結(jié)論截至去年衡水整體市場住宅項目

13、的投放量過高，消化力偏低，隨著市區(qū)面積的不斷擴大和城市人口的不斷增長，消化能力會進一步增強，市場競爭一定程度上得到緩解，但形勢依然不容樂觀。衡水在建商業(yè)項目眾多，其中衡百國際、悅水MALL、新天地城市廣場、濱湖國際、天鴻尚都等均為綜合體性質(zhì)，以衡水城區(qū)50萬人口總量類比難以支撐眾多綜合體項目，項目位置及開業(yè)時間成為有力競爭因素。零售商業(yè)以傳統(tǒng)的衡百商圈和愛特商圈為核心，在建商業(yè)項目眾多，絕大多數(shù)在2014-2017年投入使用，商業(yè)氛圍逐漸形成，城市商業(yè)在經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營管理、營銷服務及商業(yè)形象等方面進一步升級?，F(xiàn)有商業(yè)缺乏現(xiàn)代的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、新的經(jīng)營業(yè)種、現(xiàn)代的商品和服務方式，雖然在建商業(yè)綜合體

14、項目眾多，但市場不趨于飽和。餐飲業(yè)整體經(jīng)營分散，經(jīng)營水平、服務、檔次和經(jīng)營菜系單一，缺少餐飲較集中，服務項目全、環(huán)境上檔次、運作規(guī)范的大型餐飲項目。零售服務業(yè)需要整體整合、提升；缺乏真正意義上的集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型綜合性商業(yè)設施。餐飲、休閑、娛樂方式內(nèi)容還有待于豐富和提升質(zhì)量，需要市場引導和引進現(xiàn)代的消費觀念和消費方式。通訊、數(shù)碼、IT產(chǎn)品市場總量和品項豐富度上均有不足，缺乏綜合性的專業(yè)賣場，應作為項目業(yè)態(tài)和功能組合考慮的因素之一?，F(xiàn)代室內(nèi)電玩游藝及綜合游藝設施缺乏，具有很好的市場發(fā)展空間和前景，應作為項目業(yè)態(tài)和功能組合考慮的因素之一?；疖囌咀鳛閭鹘y(tǒng)商圈在各城市均有體現(xiàn)，但本市

15、該商圈繼紅旗商場隕落后再無大型商業(yè)項目，本項目立足火車站商圈，輻射全市及周邊各市縣，以綜合體性質(zhì)升級城市商業(yè)，并在開業(yè)時間上優(yōu)于其它項目。三、項目發(fā)展定位及遠景規(guī)劃 本項目位于紅旗大街與和平路交叉口商業(yè)中心地段，項目緊鄰火車站、汽車站和城市主交通要道，交通極其便利，配套成熟。周邊輻射廣場、商務中心、醫(yī)院、院線、院校、高檔社區(qū)、酒店、商務辦公林立。項目原址“紅旗商廈”是衡水最早的百貨商場，也是商業(yè)起源地之一。項目總面積15萬平米，其中商業(yè)面積9萬平米，是集大型超市、時尚服飾、餐飲、娛樂、休閑、生活服務于一體的城市綜合體，也是衡水最先開發(fā)的大型商業(yè)體。 項目以綜合體性質(zhì)升級城市商業(yè)，并在開業(yè)時間上

16、優(yōu)于其它項目。預計2014年開業(yè)， 形成影響衡水且最具潛力和發(fā)展優(yōu)勢的商圈。作為大型商業(yè)項目的領導者，我們引入國際一流的商業(yè)和物業(yè)管理團隊，為項目整體呈現(xiàn)，創(chuàng)造最卓越的成效。 鑫城都市廣場項目介紹500m1000m鑫城都市廣場總平圖集團辦公樓A地塊：快銷服飾、流行餐飲、休閑娛樂、咖啡廳、舞蹈學校、親子教育D地塊：健身會館、美容美體、電玩城、臺球會館、橫店影院、五月天KTVB地塊：超市大賣場、配套服務、兒童主題娛樂城、時尚美食廣場、特色餐飲C地塊：德宇電子城、燈飾城規(guī)劃五星級酒店商業(yè)街項目輻射人口圖核心商圈32萬城區(qū)50萬火車站300萬客流項目輻射 通過對項目周邊三條主要干道路口人流、車流分時段

17、進行抽查測算，平均每分鐘通過項目路口人數(shù)153.6人，預計全天（白天12小時計）通過項目路段人流約110,592人次/天；平均通過項目路段車流為111.6次/分鐘，預計全天（白天12小時計）通過車流量約80,352輛次/天。項目周邊人流車流項目周邊人流車流路 口方向時 間人 流車 流備 注和平路向東9：00-10：00131112691.車流指所有通過的機動車類2.人流含自行車流3.站前街東向單行道和平路向東13：00-14：0015111107和平路向東17：00-18：0018631054和平路向西9：00-10：0013281280和平路向西13：00-14：0015361116和平路向

18、西17：00-18：0018901431紅旗大街向南9：00-10：0010361011紅旗大街向南13：00-14：001238988紅旗大街向南17：00-18：0012541132紅旗大街向北9：00-10：001022971紅旗大街向北13：00-14：001148953紅旗大街向北17：00-18：0012391217站前街向東9：00-10：001582817站前街向東13：00-14：001463739站前街向東17：00-18：001577750站前街向西9：00-10：001604站前街向西13：00-14：001329站前街向西17：00-18：001510滏興社區(qū)站前社區(qū)

19、楊樹社區(qū)中心街社區(qū)廣場社區(qū)游園社區(qū)南菜園社區(qū)河西街社區(qū)游園社區(qū)項目周邊社區(qū)分布圖據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊共有居民11萬左右，項目周邊高檔小區(qū)林立，包括鑫城都市廣場小區(qū)、滏興國際、盛浩新都、中央花園、公園壹號等，以年輕人為主力消費人群，項目周邊市直單位居多，包括交通局、廣播局、商務局、鐵路局、醫(yī)藥公司、機電公司等成熟優(yōu)勢企業(yè)，居民收入穩(wěn)定，消費水平日益增長。社區(qū)名稱 占地面積（平方公里）小區(qū)數(shù)量人口數(shù)量（人）流動人口(人）轄區(qū)單位 居民職業(yè)滏興社區(qū)0.5139096863113職員、個體戶、外貿(mào)站前社區(qū)0.811420555008鐵路職工、機電公司員工、藥企、鋼廠職工、個體廣場社區(qū)0.314357870007個體、學校職工、農(nóng)業(yè)局職工、汽貿(mào)公司職工、衛(wèi)生局職工楊樹社區(qū)0.4884767436517市直單位、工行職工、市石油公司職工中心街社區(qū)0.6166942738918銀行職工、個體、一般職工游園社區(qū)1.251812298932424個體、酒廠職工南菜園社區(qū)0.4510668142006廣播局家屬院、交通局職工、醫(yī)院職工、百貨公司職工、個體經(jīng)營河西街社區(qū)1.0515712083258個體、公司職工、事業(yè)單位職工等部分數(shù)據(jù)合計5.431055468754734101周邊流動人口項目周邊公交